1、 2006年珠江新城商業項目市場分析報告本報告為截止至2006年底在珠江新城的商業項目，分別為寫字樓及公寓的市場狀況，以及未來即將上市及規劃待建的商業項目分析。第一部分 寫字樓市場一、寫字樓區域分布n 寫字樓主要集中在珠江新城的西、北側和中部從珠江新城的整體規劃看，西北側為商務為主的區域，而東面則為居住功能為主的區域。珠江新城的寫字樓多集中在靠廣州大道的西南側，鄰近黃埔大道的北側以及珠江新城的中部。如西側的華普廣場、星匯國際、雙城國際、以及碧海灣、發展中心大廈、浩瀚華軒等，中部有珠江投資大廈、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黃埔大道的有富力科訊大廈、聯通新時空廣場、勤建商務大廈等寫字樓。二

2、、寫字樓供應量n 寫字樓供應量空前激增，潛量為廣州十區之首無論是在售寫字樓面積還是在建工地或規劃寫字樓用地，珠江新城的寫字樓供應量都是全廣州最大的區域。據數據統計，珠江新城目前在建寫字樓總建筑面積約為94.8萬，據統計06年全年可售的寫字樓總面積達30多萬。n 2006年大量全新甲級寫字樓投入使用，CBD核心商務地位顯現2006年期間，富力科訊大廈、珠江投資大廈、保利大廈、新世界商務大廈、廣東全球通大廈、聯通新時空廣場、珠江新城電信中心和廣州信合大廈等寫字樓項目經已在相繼投入使用，富力集團在2007年初即將全面進駐富力中心。此外，恒大集團、城啟集團、僑鑫集團、高盛集團、合景盈富等地產商在珠江新

3、城都將建總部物業。n 穩坐未來廣州寫字樓的霸主地位據政府提供的數據顯示，到2008年，珠江新城將有近30幢新建商用物業落成。到2011年，珠江新城寫字樓將增加約220萬的物業面積。而且珠江新城區域的寫字樓比廣州其他區域的目標客戶更具國際性，以吸引世界企業500強的落戶為目標。可見珠江新城將在未來兩三年保持廣州寫字樓供應大戶的地位。三、寫字樓項目狀況（一）寫字樓概況近年珠江新城的商業寫字樓項目如下表：上市時間項目名稱發展商項目位置占地面積總建面積項目規模2004雙城國際廣州市華鵬置業有限公司華穗路263號755062000東塔、西塔為寫字樓，中塔為公寓2005發展中心大廈廣州發展新城投資有限公司

4、廣州市天河區珠江新城臨江大道3號690078000一棟37層的寫字樓信合大廈廣州市農村信用合作社華廈路1號660058732一棟32層高的鋼結構建筑星辰財富港廣州越福房地產開發有限公司金穗路與廣州大道交界處545337000由兩座28層塔樓組成，東塔樓為酒店服務式公寓；西塔樓為寫字樓，1、2層為群樓商鋪，3樓為轉換層，4樓以上為商務寫字樓，2梯7戶，共238套單位。華普廣場華普產業、中銀集團、保利房地產天河珠江新城西側華明路777288000分東西兩座塔樓,地上27層,1-5層為裙樓, 6層為會所,西塔7-27層為寫字樓,東塔24小時商務辦公,地下3層為停車場廣州保利大廈保利地產華廈路I2-5

5、地塊620030800分為東西兩塔星匯國際越秀投資、城建集團廣州大道與珠江新城金穗路的交界處810068000由分別為28層、27層的2座塔樓組成，1-6層為裙樓，東塔7-28為酒店式公寓，西塔樓7-27層為寫字樓勤建商務大廈廣州市勤建置業有限公司黃埔大道西468號490042900總層高為25層，1-4層裙樓為商場，寫字樓單層面積為1100平方米左右，可間隔成140500平方米的單位，每層最多可間隔成5套單位珠江投資大廈廣東珠江投資有限公司金穗路1000073000兩棟19層的塔樓組成2006 富力科訊大廈富力地產珠江新城馬場路與黃埔大道交匯處610043000地上24層，5層起寫字樓，地下

6、4層，其中3層車庫富力盈隆廣場富力地產珠江新城中軸北端入口8985114971地上42層，地下4層，總套數1246套合景國際金融廣場廣州合景房地產開發有限公司,廣州新恒昌企業發展有限公司華夏路8號7261653581至4層為商業；5至39層為寫字樓，其中第5及22層為避難層；地下1至5層為車庫。寫字樓總套數為881套津濱騰越大廈廣東津濱房地產開發有限公司華夏路與華強路交匯處62928346928層商務式純寫字樓，戶型面積為65-180三銀大廈廣州三銀房地產開發有限公司珠江新城I7-2地塊（國稅大廈西側）52002600022層單體寫字樓2007初富力盈力大廈（寫字樓）富力地產華穗路A2-3地塊

7、908290820分為南北塔各30層，其中北塔為寫字樓，南塔為公寓。預計07年3、4月發售富力中心富力地產華夏路J1-4811716000055層國際商務總部，2007年初投入使用嘉裕、方圓G3-2項目嘉裕集團方圓集團興國路與興盛路交匯處11400123742規劃為商住項目，目前建至10層左右，預計年中推出從以上項目的數據統計，珠江新城至今的寫字樓供應量（按建筑面積計算）約為85萬。日前從房管局公布的數據中得知，06年111月份，批準預售的全新寫字樓供應量僅為12.78萬，而珠江新城2006年度新建項目總量超30萬，供應量為全市上市量的2倍多。由此可見，2006年乃至2007年廣州寫字樓供應必

8、定集中在珠江新城板塊。（二）寫字樓類型分析1、目前珠江新城的寫字樓項目，按用途可分為三種：1）自用型該類型的寫字樓項目有華南電力通訊大廈、電信中心、國稅大廈、聯通新時空廣場等。該類寫字樓多為較大型的國企及政府部門出資建設和使用。2）自用兼商業型該類型多為寫字樓的開發商自留一部分作辦公使用，其余對外出租或出售，代表有信合大廈、廣州保利大廈、合景國際金融廣場等。3）全商業型該類型寫字樓多規模體量較大，配套標準較高，發展商以銷售為主要目的，如勤建商務大廈、富力盈隆廣場、富力科訊大廈等。2、按項目的規劃設計可分為：1）標準式寫字樓該類型寫字樓配備標準式硬件及配套設施，新建的標準越高，如勤建商務大廈、富

9、力盈隆廣場及富力科訊大廈。2）公寓式寫字樓該類型寫字樓多為新近落成的新式小型商業辦公樓，以間隔小、靈活為主，針對不能承受大型寫字樓租金的目標客群。如星辰財富港、津濱騰越大廈。（三）寫字樓價格及租金據市場研究部調研得出目前珠江新城在售（一/二手）寫字樓價格如下：上市時間項目名稱銷售價格(元/) 租賃價格(元/)管理費(元/·月)2004雙城國際90007090102005發展中心大廈2000013015029信合大廈只租不售12013029星辰財富港900040503華普廣場11000758515廣州保利大廈9500708018星匯國際11000758512勤建商務大廈12000110

10、13010珠江投資大力科訊大廈11000809023富力盈隆廣場140009012025合景國際金融廣場只租不售180三銀大廈13000暫未使用n 據房管局數據顯示，廣州06年寫字樓均價為9502元/，其中以天河區的天河北、珠江新城板塊，越秀區的環市東板塊價格較高，均高于10000元/。n 從以上數據分析，珠江新城新近推售的寫字樓價格均在11000元/以上，均價約在12000至13000元/之間，一方面這些寫字樓項目標準較高，配套硬件較優，另一方面，在政府大力推動珠江新城的背景下，珠江新城的價值進一步展現，以致很多實力級的客戶有意向進駐該區域，從而支撐起現時的價格水平

11、。n 目前在售價格較高的寫字樓，其目標客戶多為跨國集團或世界500強企業作為其承租客戶。n 租金方面，一些位置較好的、配置較高級（甲級）的寫字樓項目租金水平在120130元/·月左右，而早期建成的或配置硬件不高的寫字樓租金在8090元/·月左右。（四）寫字樓客戶分析經調研得出珠江新城寫字樓各盤的客戶群體構成如下：項目名稱目標客群雙城國際IT行業、廣告、中小企業/國稅信合大廈金融、證券、保險星辰財富港中小企業、港澳投資者居多華普廣場銀行、科研機構、外資公司星匯國際銀行、金融、證券勤建商務大廈IT、廣告業珠江投資大廈金融、證券、保險富力科訊大廈客戶以IT行業、廣告、貿易公司為主

12、富力盈隆廣場金融、保險等行業，世界500強企業、集團總部合景國際金融廣場跨國大型企業、金融巨頭以及500強企業津濱騰越大廈針對有意進駐珠江新城的中小企業客戶分析：n 銀行與金融、資訊科技（IT）與電訊、專業與商業服務相關行業是目前珠江新城寫字樓的主力商戶范疇。n 隨著新近大型甲級寫字樓陸續上市，其在地段、硬件及配套等方面均優于傳統天河北、環市東板塊，并在政府的優惠政策吸引下，吸納了不少跨國企業集團及大型實力企業進駐珠江新城。n 據行業統計數字顯示，截至2006年廣州本地企業進駐大型寫字樓市場的比例約為50%，較2005年上升約10%。在企業實力提升并意欲擴展規模、提升企業形象的促動下，不少企業

13、選擇珠江新城作為企業的新總部。四、寫字樓市場綜述n 需求供應相對平衡，價格平穩趨升，租金大幅增長珠江新城2006年寫字樓市場供應充裕，且以較高端的寫字樓產品為主，在市場上的其他區域沒有太多具備相當優勢的項目與之競爭；區域主力客戶面對跨國及大型企業客戶，價格承受能力較強，因此區域整體市場發展良好，并隨著新建寫字樓的推出而逐漸進入發展高峰。由于近兩年政策扶持及城市發展壯大，市場目光集中珠江新城，因此寫字樓的價格及租金水平在05至06年期間受到市場的追捧而不斷提升，尤其是租金因短時間內進駐企業的增多而增幅較大。n 未來發展動力強勁，潛力愈顯近年來廣州保持著強勁的發展勢頭，整體市場具備良好的資源條件以

14、及穩定、多元化的增長需求，加上廣州及區內市場及商機前景樂觀，這些趨勢都將加強未來寫字樓及市場發展。透過近年的市場行情分析，目前廣州市場對寫字樓的消化速度主要決定于四因素：其一，未來三年內外資進入中國尤其是進駐廣州的速度。其二，國內民營企業成長的速度和數量。其三，開發商對價格的調整。其四，政府規劃、政策及對供應的調整。預計未來短期至中期階段廣州房地產的市場需求仍然龐大，尤其是作為廣州CBD核心的珠江新城，在城市發展持續及穩定的前提下，寫字樓作為該區域的核心業務發展平臺載體，繼續進入高速的發展，并預計將在2008至2010年左右進入高峰。n 未來區域寫字樓價格預計平穩上升，出租率提升帶動租金增長未

15、來隨著珠江新城市政配套的不斷完善，交通的便利將進一步帶動珠江新城的發展。進駐企業不斷增多，促進區域內寫字樓的需求持續旺盛，從而使價格及租金保持平穩、良性的增長。預計07年價格增幅將在10%13%左右，均價在1500017000元/之間；租金預計可在140180元/之間，而配置相對較低的寫字樓租金在市場需求的帶動下亦有望升至100元/以上的水平。n 政府對珠江新城的政策優惠促進區內的發展廣州市支持金融業發展意見的若干實施細則自2006年4月12日起施行a) 對在金融商務區新設立金融機構總部的，廣州市政府一次性獎勵500萬元；對在金融商務區新設立金融機構地區總部的，一次性獎勵200萬元。b) 本部

16、在金融商務區購置、自建辦公用房（不包括附屬和配套用房，下同）自用的，按照建筑物辦公用途部分的建筑面積計算，給予每平方米1000元補貼，年內分期支付完畢。但年期間內辦公用房不得對外租售。c) 其本部在金融商務區租賃辦公用房自用的，在年內每年按市國土房管局公布的當時、當區域、當路段的房屋租金參考價30給予租金補貼，享受補貼的年期間內辦公用房不得改變用途。d) 對2006年4月12日前已在廣州經營的金融機構總部及地區總部，其本部在金融商務區購置、自建或租賃辦公用房自用的，按上述標準的50給予補貼。政府制定的一系列優惠政策，將加快企業進駐珠江新城設立總部，從而為區內寫字樓等各商業項目的發展帶來龐大的市

17、場需求。n 廣州標志性建筑西塔的啟動，珠江新城核心地位彰顯，進一步促進商業物業的需求擴張廣州市政府計劃在該商務區內建設兩座標志性超高層物業“雙塔”，融酒店、商務、觀光旅游、商業等多功能于一體，西塔是其中一幢。西塔位于珠江新城核心商務區J1-2、J1-5地塊，用地面積31084.96（包括城市綠化廣場面積8531.49），綠地率不少于40%，建筑面積約37萬，建筑高度432米。西塔將包括超五星級酒店（約占主樓層數的30%）、高級寫字樓（約占主樓層數的60%）、觀光旅游、商業、餐廳和國際會議廳等。項目總投資60億元，預計2009年交付使用。西塔的啟動將進一步加快珠江新城CBD的開發，未來寫字樓市場

18、將會更熱。n 周邊區域的寫字樓項目概況周邊區域新近推出市場的寫字樓項目主要有：區域項目位置占地面積總建面積售價（元/）租金（元/·月）天河區粵海天河城大廈天河路208號天河城東塔103000只租不售130160廣晟大廈天河路228號正佳廣場東塔29313700014000130保利壬豐大廈天河路490號(地鐵三號線石牌橋站旁)約1100096413（寫字樓64300）12000130008595維多利廣場體育西路101號維多利廣場塔樓196001435501500018000130140越秀區中華國際中心中山三路33號中華廣場塔樓35000300000（寫字樓120000）13000

19江新城周邊新增寫字樓項目多為甲級寫字樓，且多集中在體育中心附近，項目自身具有一定的規模，而且其市場環境、配套設施、交通等條件均較為成熟。此外，這些甲級寫字樓的目標客源與珠江新城內的寫字樓存在一定的競爭與分流。五、2005年6月至2006年底珠江新城新報建項目單位項目面積用地性質建設工期（自）建設工期（至）廣東津濱房地產開發有限公司天河區華夏路（珠江新城A46地塊）6293商務辦公用地2006年4月2008年9月廣州嘉興實業有限公司天河區珠江新城B2-3地塊7738商務辦公用地2006年5月2008年11月廣州市城市建設開發有限公司天河區珠江大道東（珠江新城B2-10地塊

20、）10836金融辦公用地2006年7月2008年11月廣州同潤房地產開發有限公司天河區珠江新城A3-6地塊6784商務辦公用地2006年10月2008年10月廣州遠洋建設實業公司、永常地產發展有限公司天河區珠江新城I14地塊6546商務辦公用地2006年9月2008年9月廣州昊和置業有限公司天河區珠江大道東（珠江新城B2-7地塊）8172金融辦公用地2006年8月2008年11月廣州市明和實業有限公司天河區珠江新城2-3地塊10409商貿辦公用地2006年4月2008年4月廣州市楊箕經濟發展公司、廣州匯美發展有限公司天河區珠江新城A35地塊7381商務辦公用地2006年3月2007年8月廣州市

21、楊箕經濟發展公司、廣州富力地產股份有限公司天河區珠江新城A2-2、A2-3地塊9082商務辦公用地2005年9月2007年9月廣州富力恒盛置業發展有限公司天河區珠江新城J2-7地塊范圍地段6895商務辦公用地、旅館業用地2005年9月2007年9月廣東利通置業投資有限公司天河區珠江新城B2-4地塊9916商務辦公用地、商業金融業用地2005年9月2007年11月廣東東田實業發展有限公司天河區珠江新城D4-3掛牌地塊3285商務辦公用地2005年6月2007年12月第二部分 公寓市場一、廣州公寓發展歷史n 公寓市場由混沌逐漸成為專業化、差異化發展廣州的公寓最早出現于上世紀80年代中期落成的星級酒

22、店，其中以花園酒店、中國大酒店為主，提供以酒店套房改建的公寓并輔以酒店式管家服務，主要針對常駐廣州的外籍人士及本地的高級管理人員。隨著本地經濟的發展和市場對高級公寓需求的不斷增長，廣州純服務式公寓開始掀起。上世紀90年代可以認為是廣州服務公寓的起步階段，多集中在舊交易會（流花路）、環市路商圈及廣州大橋兩側的領事館區，主要代表為富城花園、嶺南會、廣東國際大廈B附樓、嘉和苑等。服務公寓的第二階段為2000年至2005年，是“商務服務公寓”的發展階段，多集中在天河北、珠江新城CBD中心區，主要代表為祈福華廈、新大廈、中信公寓、雙城國際等。從2005年開始，隨著宏觀政策的影響以及市場需求的變化，廣州公

23、寓發展進入高速發展期，錦源國際公寓、曼哈頓公寓、克萊國際公寓、嘉誠國際公寓、MBA國際公寓、財智大廈、柏林國際公寓、富力愛丁堡國際公寓、嘉裕·禮頓陽光、馬賽國際公寓等大量公寓項目集中亮相，整個市場呈現“公寓年”。此外，公寓市場逐漸出現等級、定位的差異化，有面對世界級人士的大套型星級公寓以及以投資為主的小戶型公寓。二、廣州未來公寓供應量淺析n 由點向片擴張，圍繞核心區域擴展，機遇與競爭并存以前公寓市場及產品主要集中在二沙島、東山區的局部這兩個點上，其余區域基本缺乏。但隨著城市不斷發展，外來群體尤其是外資企業的比例逐漸增大，使得公寓市場這一具有明顯投資性與收益性的不動產產品呈現出良好的發

24、展趨勢，市場需求將得以不斷擴充。尤其琶洲和珠江新城兩個區域的商務價值逐漸顯現與提升，預計在未來三年內，公寓產品的供應量將主要集中在此，并以此為核心蔓延遍布，例如在接壤珠江新城的廣州大道和黃埔大道上已有數個公寓項目。據預測未來3年累計的公寓產品供應量接近3000套左右，其中相當大部分集中在珠江新城，而其他區域（海珠、白云區）亦將有產品供應。此外在07、08年還有數個含有服務性公寓的酒店項目投入使用，例如珠江新城將來會有四、五家五星級酒店，天河北也會有五星級的酒店，這些酒店里面的服務式公寓都對公寓市場帶來一定程度的沖擊，可見未來的市場是機遇與競爭并存。三、珠江新城公寓市場現狀（一）公寓項目概況珠江

25、新城現有的公寓項目情況如下：項目發展商地址占地面積總建面積總套數交樓時間富力愛丁堡國際公寓富力集團廣州大道中與珠江新城華利路交匯處58565160829006年底嘉裕·禮頓陽光廣州市嘉裕房地產發展有限公司珠江新城化成路8號(地鐵3、5號線交匯點珠江新城站A2、B2出口西側)76195333182207年底柏林國際公寓瑞豐地產花城大道16號526553000106407年底馬賽國際公寓珠江·合生黃埔大道潭村路44733157154 (公寓90000)11822006年6月富力史丹尼國際公寓富力集團華穗路A2-3地塊908290820(公寓41000)58406年底凱旋新世界新

26、凱公寓新世界中國地產花城大道珠江公園南門對面107876約29萬2402006年3月雙城國際公寓華鵬置業有限公司華穗路263號7550565973362004年5月新大廈廣州雙城房地產開發有限公司廣州大道珠江新城I區I1-5地塊5620435902000年9月星辰財富港廣州越福房地產開發有限公司天河區珠江新城華穗路與華利路交匯處5453370002382005年星匯國際公寓越秀投資、城建集團廣州大道與珠江新城金穗路的交界處810068000(公寓34000)2642005年06年新推出市場的主要有馬賽國際公寓、柏林國際公寓、富力愛丁堡國際公寓、嘉裕·禮頓陽光以及富力史丹尼國際公寓五個

27、項目。（二）公寓類型分析珠江新城的公寓項目類型主要有兩類，一類是居住型公寓，該類產品只提供基本的物業管理服務，沒有其他商務性服務。代表項目有柏林國際公寓、馬賽國際公寓、新大廈、雙城國際公寓、星匯國際公寓、即將交付的富力史丹尼國際公寓等。另一類為服務型公寓，這類產品聘請知名管理公司以相當于星級酒店式服務的管理模式，為住戶提供商務甚至酒店式服務。代表項目為新世界·新凱公寓、富力愛丁堡國際公寓、嘉裕·禮頓陽光等。這類公寓的產品檔次較高，因而價格也高于其他公寓項目。（三）公寓價格情況現時珠江新城公寓產品中以富力愛丁堡國際公寓的價格最高，為均價18000元/（含2500元/豪華裝修）

28、，其余在售公寓的銷售價格在1300015000元/之間，帶2000元/裝修。據我司統計，在售的公寓減去裝修部分后的價格較兩年之前發售的公寓價格高出30005000元/左右，顯示出05、06年該區域公寓價格的上升幅度較大。分析主要受到近兩年珠江新城發展以及投資環境利好的影響促進價格上揚。各公寓銷售情況如下：項目售價租金銷售率主力戶型總套數富力愛丁堡國際公寓18000（含2500元/裝修）13015052%90125290嘉裕·禮頓陽光15000（含2000元/裝修及家電）60%3060822柏林國際公寓平層12000復式1600085%30601064馬賽國際公寓900010000（毛

29、坯，剩余高層）90%401201182富力史丹尼國際公寓14000（含2500元/裝修）30%3040584凱旋新世界·新凱公寓只租不售16017585115240雙城國際公寓8500（毛坯或二手裝修）7080已售完3550336新大廈900010000（二手裝修）80120已售完120200星辰財富港90004050已售完90、140238星匯國際公寓9000138005070已售完4060264（四）公寓客戶群體分析據我司調研得出，珠江新城公寓的主力客戶群體大致可分為五類買家：買家類型置業用途客戶性質位置選擇代表項目集團買家作為集團高級雇員的宿舍跨國集團、駐華辦事處、領事館人員C

30、BD中心區、成熟商貿區新凱公寓愛丁堡公寓新大廈商務買家作為中小型企業的辦公樓國內的私營業主、創意產業群（廣告、IT、設計、投資咨詢等）CBD中心區、CBD附近的區域星辰財富港星匯國際投資買家用于租賃或收益投資；具有投資眼光的人士用于租賃或商住投資 具有投資眼光的人士CBD中心區，交易會、會展中心附近、柏林國際公寓嘉裕·禮頓陽光馬賽國際公寓雙城國際公寓史丹尼公寓自住買家日常居住，過渡性置業選擇年輕的CBD辦公族、BOBO一族CBD中心區、成熟商貿區馬賽國際公寓SOHO買家居住+商務二合一創意產業群（廣告、IT、設計等）CBD中心區、CBD附近的區域星辰財富港史丹尼公寓客戶群體分析：這五

31、類群體并不是截然分開的，有時也會出現交叉現象。總體而言，投資以及商務功能是客戶對公寓產品的兩大主要需求層面，其中以投資客戶購買居多。在不同類型客戶購買的公寓產品中，小戶型公寓基本作為投資工具，即買家與租客大部分不屬于同一主體，但亦有一定比例的年輕群體購買作為過渡性物業居住；購買中大戶型公寓的客戶群體主要以獲取租金回報和商務辦公為主要購買用途，該類產品的承租客戶多為企業或商務人士；自由職業群體以及居住辦公一體的客戶則以中小戶型，尤其是復式型公寓產品更為偏好。四、公寓市場綜述n 06年公寓集中放量市場，市場競爭白熱化06年珠江新城公寓市場有近30萬，約4000套單位的貨量投入市場，是近年來入市數量

32、總和的數倍，而且在該區域的周邊還有數個公寓項目同期推出市場，因此，2006年的公寓市場競爭十分激烈，區域內的公寓項目面臨內外競爭對手的夾擊。n 珠江新城的公寓價格為全市最高，黃金地段價值顯現珠江新城公寓的在售價格主要集中在1300018000元/的區間，與區域外的競爭對手相比高出20005000元/，一方面06年全市整體價格大勢走高，另一方面在于其價格的差異體現在地段、環境以及目標客源差異三方面。珠江新城近期發展的利好吸引了投資者的關注及轉移，此外，大量外資企業進駐亦推動了區域內公寓產品的需求膨脹，從而促動、支持了公寓價格的走高。n 未來珠江新城的公寓市場將成為旺拼“戰場”現在的珠江新城已經迎來二次開發的熱潮，和第一次不同的是，隨著環市路、天河北寫字樓區的開發進入尾聲，發展商