1、人口老齡化和城市化人口老齡化和城市化對房地產市場營銷的影響分析報告小組編號：第三小組主筆：陳煥虎小組成員：陳煥虎黃鵬李培若冉航侯杰劉志文一、人口老齡化（一）中國人口老齡化的現狀人口老齡化是指總人口中因年輕人口數量減少、年長人口數量增加而導 致的老年人口比例相應增長的動態。國際上通常把60歲以上的人口占總人口比例達到10%或65歲以上人口占總人口的比重達到 7%乍為國家或地區進入老齡 化社會的標準。國際上通常看法是，當一個國家或地區60歲以上老年人口占人口總數的10%或65歲以上老年人口占人口總數的 7%即意味著這個國家或地 區的人口處于老齡化社會。1999年10月，國家統計局公布，60歲及以上

2、人口達到總人口數的10%標志 著我國成為老年型國家，正式邁進老齡化社會。 2011年4月28日，國家統計局公 布，60歲及以上人口已占13.26%,表明現階段是快速老齡化階段。（二）中國人口老齡化特點與其它國家相比，中國的人口老齡化具有以下特征：1、老年人口規模巨大：2004#底，中國60歲及以上老年人口為1.43億，占 總人口的11%; 2014#將達到2億，2026年將達到3億，2037年超過4億，2051年 達到最大值，之后一直維持在3億4億的規模。根據聯合國預測，21世紀上半 葉，中國一直是世界上老年人口最多的國家，占世界老年人口總量的五分之一。21世紀下半葉，中國也還是僅次于印度的第

3、二老年人口大國.2、老齡化發展迅速：65歲以上老年人占總人口的比例從7%提升到14%, 發達國家大多用了 45年以上的時間。中國只用27年就可以完成這個歷程，并且 將長時期保持很高的遞增速度，屬于老齡化速度最快國家之列 .3、地區發展不平衡：中國人口老齡化發展具有明顯的由東向西的區域梯次 特征，東部沿海經濟發達地區明顯快于西部經濟欠發達地區。上海在197處最早進入人口老年型行列，和最遲2012年進入人口老年型行列的寧夏比較，時間 跨度長達33年。4、城鄉老年人口數量倒置顯著：我國農村人口老齡化的程度已經達到 15.4%,比全國13.26%的平均水平高出2.14個百分點，高于城市老齡化程度。這

4、種城鄉倒置的狀況將一直持續到20400到21世紀后半葉，城鎮的老齡化水平 才將超過農村，并逐漸拉開差距。這是中國人口老齡化不同于發達國家的重要 特征之一。2049年5、女性老年人口數量多于男性：目前，老年人口中女性比男性多將達到峰值，多出2645萬人。21世紀下半葉，多出的女性老年人口基本穩定在 1700萬1900萬人。多出的女性老年人口中50%70%都是高齡老人。6、老齡化超前于現代化：發達國家是在基本實現現代化的條件下進入老齡 社會的，屬于先富后老或富老同步，而中國則是在尚未實現現代化，經濟尚不 發達的情況下提前進入老齡社會的，屬于未富先老。發達國家進入老齡社會時 人均國內生產總值一般都在

5、50001000膜元以上，而中國目前人均國內生產總 值才剛剛超過1000美元，仍屬于中等偏低收入國家行列，應對人口老齡化的經 濟實力還比較薄弱。（三）中國養老方式及政策隨著人口老齡化的加快，將出現大量的老齡人需要去贍養，提供他 們居住、休閑、娛樂的場所。研究人口老齡化對房地產的影響，就得了 解我國現行的養老方式，不同的養老方式將會給房地產不同的層面的影 響機構養老 包括養老院、養老公寓等多種情形。喜歡過群體生活的老年人， 尤其是孤寡老人居住于養老院，或組建大型的老年社區，組織大量的老年人自 愿前來入住，社區內為老年人提供所需要的各方面專門化服務。機構養老將是 未來養老的一大主體方式。居家養老

6、老年人按照我國民族生活習慣，選擇居住在家庭中，而不是入 住在養老機構內，安度晚年生活的傳統養老方式。居家式社區養老老年人在家庭居住與社會化上門服務相結合的一種新型 養老模式。這種模式可以確保老人、子女、養老服務人員、政府各取所需，促 使資源得到充分利用。社區居家養老彌補了家庭養老的不足，是目前政府大力 倡導的一種新型養老模式。鄉村養老 鄉村的空氣新鮮，生態環境優越，生活成本低廉，吸引了眾多 的退休老人前來養老。有的城市老人本來家鄉就在農村，退休后是葉落歸根； 有的老人是收入低，居住城市感覺生活成本昂貴，故希望在農村養老可生活得 輕松些；有的老人喜歡貼近大自然，終日種草養花，爬山嬉水，整日與大自

7、然 作伴也是人生一大樂趣，所以催生鄉村養老這一養老模式。售后回租 人們將已具有完全產權的住房先行出售， 再通過”售后回租”的 方法達到以房養老的目標。既可以獲取一大筆款項用于養老生活，又能保持晚 年期對住房甚至是原有住房的長期乃至終生的使用權，照常有房可居，對老人 的更好養老增添了相當的保險系數。租房入院養老人們將具有完全產權的住房先行出租，再通過另租房居住 或入住養老公寓、養老院的方法達到以房養老的目標。既保障晚年期照常有房 可居，并獲取持續穩定的租金收入用于養老生活，又能保證在自己身故后原有 住房仍能照常遺留給子女，符合國人養兒防老、遺產繼承的傳統習俗。大房換小房 老人退休后，賣出原居住的

8、大屋，再買進適合居住的小屋， 用售房購房的差價款作股市或債券投資，可為養老提供更有實力的保障。老人 還可將該筆差價款辦理養老年金壽險，每年支取現金用來養老，等到一定年份 再將該小房用以房養老的辦法，繼續獲取現金流入，安度晚年。或者把這個小 房子對外出售，自己住到養老院安度晚年。招租托老 老人在家中招彳來年輕的大學生做房客，一掃往日的沉悶暮氣， 身邊既多了人員照顧，又有一筆可觀的房租作為生活費補充；對年輕大學生而 言，也有助于解決住房和情感歸宿問題；城市的住房資源也得到較好運用，極 大地緩解了住房的緊張局面，可謂是一舉三得。集中養老 浙江省的農村，以鄉鎮為單位舉辦養老機構，將村莊的“三無“老人適

9、度集中一起居住養老，由政府來買單。此舉解決了農村老人的眾多問 題，受到好評以房養老 老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額 養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。通過一定的金融機制或非金融 機制，將住房蘊含的價值尤其是自己身故后住房仍然會保留的巨大價值，在自 己生前變現套現用來養老。（四）人口老齡化對房地產市場營銷的影響如果把房產看做生活必需品，房地產需求則是剛性的。不同年齡人口對 于房地產的需求不同，住房需求的主體集中在青年人口 ，特別是2535歲的即將 成立家庭的新婚夫婦。而與此同時，人口老齡化現象日益凸顯，青年人口比重下 降，房地產剛性需求也會因此受到影響。隨著老齡人

10、人口數量的增多，對房屋的戶型和區位將有不同于青年人的 需求。老人喜歡清靜，遠離城區，綠化環境好的區位，例如城市的郊區和一些 城鄉結合部，環境比較好，適合老年人居住。對于戶型，老年人更喜歡緊湊舒 適的房屋，面積不用過大，滿足基本生活功能需求。這也給房地產帶來很大的 市場空間，同時也能更好的利用城市空間。不同養老方式下，將會帶來巨大的多元化需求。例如居家式養老，現在的 房屋戶型，已不適合三世同堂的家庭結構，未來需要滿足人們需求的房屋類型。 并且，還有居家式社區養老、集中養老等方式，都會是房地產市場未來的需求 空間。房地產需求市場的改變，將引導房地產營銷的改變。首先是房地產項目 的目標人群的改變，老

11、齡化的影響，人口結構將發生很大變化。現在青年及中 年需求者占主導地位的現狀將打破，老齡人的房屋需求將急劇增加。二、城市化（一）城市化的含義及意義：城市化是社會發展到一定歷史階段的產物，它是工業化以后所特有的現象。 由于經濟社會的發展，農業社會進入工業社會，非農業活動的比重逐漸上升， 農村地域中城市要素逐漸增長，出現了人口從以農業活動為主的農村向以非農 業活動為主的城鎮轉移的過程 ，城市人口比重日益增大，城市數目迅速增加， 這就是城市化的基本含義。所以城市化是社會生產力發展的必然趨勢，也是國家工業化和農業現代化的必然結果。城市化有三個主要標志 ：城市人口的增加、 城市人口在總人口中的比重上升、城

12、市用地規模擴大。其中，城市人口在總人口中的比重，通常被用來衡量一個國家或地區城市化水平的高低 ，是衡量城市 化水平最重要的指標，而城市人口和用地規模則反映了城市的發展是否合理。城市化的意義體現在多個方面：首先，從城市和城市化的概念和內涵看，加速城市化進程可以促使經濟社 會進一步集約化、現代化。城市化表現為城市基礎設施建設日益配套、完善，承載能力不斷增強，城市經濟社會迅速發展，以二、三產業尤其是以高度發展的服務業為支撐，成為 生產要素的聚集地和經濟社會發展的中心。城市化的核心含義是國民經濟增長 模式、國民生活形態和國民意識的重大轉變，小農意識被城市的生活方式、價 值觀念所取代。城市是人類文明的結

13、晶,城市化則是人類社會進步的重要標志。 加速城市化進程是我國社會發展，實現現代化的必由之路。其次，從城市化與工業化的關系看，加速城市化進程可以促進經濟的高速 發展。從世界范圍看，城市化和工業化是同步發展的關系，否則，兩者都不可能 健康、 持續發展。 從歷史上看，各國經濟發展都走城市化道路，或者說只有 城市人口的高速增長，才能帶來經濟的高速發展。第三，從世界及我國的城市化歷程看，加速城市化進程可以帶動人類社會 的文明進步。城市化是一種世界性的歷史現象，它以近代產業革命為契機，推動勞動力和人口的產業轉移與空間轉移，在改革經濟結構的同時，改變著人類的住區與 社會結構，最后使絕大多數人脫離勞動水平較為

14、低下的農業并從農村轉入城 鎮。全體城鎮組成一個動態系統，經過大城市的超前發展和系統組織對城鎮規 模等級、功能分工以及空間配置的不斷調整，使整個系統趨向相對平衡與穩定, 并且與余留的農村保持經濟和社會活動的銜接。伴隨著城市的急劇發展，產業 革命以后，人類社會的創造、發明速度越來越快，社會進步也越來越快。信息 技術的發展極大地改變了人類社會的生產和消費方式，物質財富的生產方式發 生了革命性的變化，從機械化全面進入到自動化，為科學研究、產品開發、醫 療衛生和服務等各行業實現全自動化奠定了基礎，大大延伸和增強了人的勞動 效率，增強了人的創新能力。（二）我國城市化的現狀：中國的城市化水平長期以來落后于世

15、界平均水平。2004年世界城市化率平 均水平為49%,發達國家為72%,發展中國家為42缸2004年中國按居住地統計 口徑，農村人口比重為58.2%,而城市化率為41. 8%,比世界平均水平低7個百 分點以上,比發展中國家平均水平還低0. 2個百分點。中國城市化水平與發達國 家有著明顯的距離。隨著市場經濟體的建立和市場經濟的發展，我國的城市化進入了實質性的 飛躍發展階段。在城鎮人口比例方面，1978年中國城鎮人口只占總人口的 17. 92% , 1990年達到26. 41% , 2000年這一比例已經達到36. 22%, 2006年底達到43. 90%,到20年年底,城市人口比例已突破50%,

16、達到了 51.2% 的新高度。首次實現了城市人口多于農村人口的宏偉目標，向更大比例的城市 化邁進的新格局。到2020年，將努力實現城市化水平達到58%,趕上國際城市 化發展的平均水平。（三）房地產業與城市化的關系。房地產業與城市化具有互促共進關系，并形成一定的同步發展規律。同時， 城市人口增長會擴大城市住宅的需求，從而直接帶動房地產業迅速發展；城市 人口增長會擴大城市住宅的需求，從而直接帶動房地產業迅速發展。房地產業 發展可以提高城市化質量,達到一種良性循環。在城市化的發展過程中，人們的生活方式和社會的經濟活動都發生了巨大 的變化。在此過程中的房地產開發中，土地的性質發生了變化：從集體所有制變

17、成 了國有制。而集體所有制的土地是由農民集體所有，隨之而來的便是，很多農 民失去了他們賴以生活的土地。在這個過程中，許多農民的工作方式其實已經 發生了巨大的變化，很多人已經不在以農業耕作為其主業，轉而進入工廠進行工作，比如鄉鎮企業。當然這種方式的城市化必然是伴隨著相應的工業化, 這也是和為什么要進行城市化不謀而合的。農民不僅失去的是產生農作物的土 地，還失去的是供以居住的宅基地。因此，政府必然要提供新的住宅供以居住, 有的是通過拆遷房的方式，有的則提供一定的貨幣補償讓市場的無形之手來調 配。這兩種方式都得通過房地產開發得以完成，而后者更是直接攝取于商品房 市場，也成為商品房的需求方。當然其經濟

18、結構也發生了變化：從以農業為主變成了以工商業為主。在這 個過程中，不可避免的帶來了人口的集聚。勞動密集型的企業吸引了大量的勞 動力，至于它的原因是不言而喻的農村生產力的不提高使得農村人口的生活水 平大大落后于城鎮人口，這幾年似乎具有越拉越大的趨勢。大量人口的集聚， 使得原來相對分散的人口結構發生了巨大的變化。同時隨著資源、資本集聚， 又再次加速人口的集聚。人口的大量集聚，使得對房地產市場的需求大大增加。（二）城市化對房地產市場營銷的影響：城市化的快速推進必然使大量人口涌入城市，從而，城市房地產業也會蓬 勃發展起來。首先，對于城市化率已很高的一線城市以及人口十分密集、基礎設施相對 更完善、城市可用空地已出現不足的準一線城市，新興的房地產項目較少，多 以舊房改造或拆遷重建為主，其營銷的基礎已成熟，故營銷的模式轉變與調整 并不大。但對于大刀闊斧進行改革、發展和建設的二線城市來說，情況完全不 一樣。目前我國出現