1、.螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆

2、蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃

3、莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀

4、芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋

5、芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅

6、薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃

7、蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈

8、蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅

9、蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂

10、莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀

11、芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇

12、薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅

13、薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂

14、葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀

15、莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇

16、莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅

17、節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂

18、芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇

19、薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄

20、蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂

21、蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿

22、莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆

23、芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄

24、芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁

25、薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿

26、薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆

27、蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄

28、蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁

29、荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肆芅節薈肅羄蒈蒄肄膆芁袂肅艿薆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅螆羅蒞蟻螅肇薁薇螄芀莄薃螄莂芇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆

30、芃蒅衿肈葿螄袈膀芁蝕袈莃蕆蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂蒅羂芄蒞螃羈羃膇蝿羀膆蒃 管理加油站 ()中國最大的管理資料中心邁入新世紀，具有中國特色的住宅開發建設正面臨一場新的革命。倡導以人為本，天人合一的哲學觀進行品牌定位，從規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用，到功能和質量等方面要求越來越高，作為房地產開發企業首要的要求是工期短，投資效益好。針對房地產項目的這些情況，必須對項目投資實施全過程有效的成本控制，從組織、技術、經濟、合同與信息等方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會效益。         

31、  本文針對影響工程造價比較大的設計階段、招標投標階段、施工階段、竣工結算階段的工程造價控制，發表一點拙見，起到拋磚引玉的作用，供廣大同行商榷：           一、設計階段的成本控制           設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接

32、決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區，就設了三只消防箱，而按消防規范要求，只要兩支水槍同時到達室內任何部位即可。這種設計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各種經濟指標不夠重視。因此，設計階段對項目投資的影響是極其重要的。特別是擴初設計階段對項目經濟的影響達70-%95%，實際上，當擴初設計批復之后，存在的技術問題、費用問題都很難解決，因此必須重視擴初設計，以避免“

33、先天不足”。           推行設計招標，擇優選擇設計單位 本文轉自項目管理者聯盟          積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。        

34、0;  開展限額設計，有效控制造價 本文轉自項目管理者聯盟          積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可

35、靠的工程基礎資料。           當前普遍存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據開發經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、三材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以解決。克服那種只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。      &

36、#160;    采用合同措施，有效控制造價           針對目前設計人迥經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。筆者認為應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質保金）。采取一定的約束力是對設計規范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措。           二、招標投標階段的成本控制

37、60;         項目招標過程中的成本控制           工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發商擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。筆者認為，在招標過程中成本控制，業主方應注意與加強以下幾點：           （1）招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查

38、施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象，這對項目成本控制非常不利。          （2）做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。           （3）合理低價者中標。目前推

39、行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為業主方應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。           做好合同的簽定工作           應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測

40、在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險，是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。           三、施工階段的成本控制           施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產開發產業是隨著國

41、家住房分配供給體系的改革而產生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發生“三超”現象，但“三超”的超額必須由企業的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業經營虧本。因此，房地產企業的盈利目的決定了項目投資必須實現預期的目標。該階段成本控制的主要工作為：           抓好合同管理，減少工程索賠           在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式

42、承攬工程。作為業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。           從管理模式上著手，建立建設監理制，追求項目投資的有效控制按照監理規定和實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經監理方

43、確定的工程量，按合同約定的計價依據，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。           從技術措施上展開項目投資的有效控制           對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。據統計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產率和

44、縮短工期的有力保證。           從經濟措施上展開項目投資的有效控制           嚴格控制現場經費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態投資。例如：占道費、綠化賠償費和其他補償費等，對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行甲供，以達到降低造價之目的。           甲供材料須根據工序及施工進度安排

45、進料計劃，盡量降低存儲成本。另外，加強甲供材料的現場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。           四、竣工階段的成本控制           該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。        

46、60;  五、結束語           長期以來，習慣于把成本控制放在建設實施階段，其實，投資控制、工期控制、質量控制等是互為關聯的，存在著對立統一的六辨證關系系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質量和進度等。因此，項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方綜合評衡，才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，管理才

47、會出效益。淺談房地產成本控制2008-09-16 16:07隨著國家相關穩定房價政策的出臺，包括近期的國家七部委聯合出臺的房產新政，地產界的競爭也逐步規范化。房地產企業要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外,還應該降低開發成本,嚴格控制各項費用支出。“利潤銷售收入成本費用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。“省錢就是賺錢”，誰在成本管理領域走在前面，誰就在競爭中占據優勢! 1、成本管理戰略。房地產企業的成本管理戰略，就是以“市場為導向”、在達到“消費者滿意”的效果的基礎上，對房地產開發的“全生命周期成本”管理的策劃和謀略。近年來，隨著經營環境的急劇變化和競爭的日趨激烈

48、，單純依靠戰術措施已難于保證企業在激烈的競爭中維持長久的競爭力。因此，經營戰略的重要性越來越被管理者所重視。在這種總體經營戰略的框架中，企業的成本管理戰略的作用也隨之突顯，并且在經營戰略中居于極其重要的核心地位。研究成本管理控制的重點是控制什么？ 怎樣控制？ 誰來控制？不同的房地產企業采用不同的管理方法，效果也迥異不同。新型的成本管理方法不再單純地以現時、現地的產品價值為中心，用傳統管理會計的方法實施價值管理。相對應的，它是從明確市場對產品要求到用戶使用產品的整個產品價值的流向來考慮，將非價值管理手段融合其中，以戰略性的視野，立足用市場來實施全面的成本控制。另外，成本管理要求對區域性的房地產行

49、情和成本有較高層次的研究和了解，所謂“知己知彼，百戰不殆”。2、建立成本管理控制的保障措施。建立成本控制的保障措施的核心是為成本控制提供行為規范和組織規范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施體系包括制度保障體系(如招標管理辦法、合同管理辦法、預結算管理辦法、成本控制指標歸口分級管理制度、限額設計制度、成本控制激勵制度等)和組織保障體系(設立相對獨立的成本管理職能部門)。3、房地產開發成本的內容。房地產開發成本是指房地產開發企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分：土地費用、前期費用、建安成本、配套費用、管理費用、銷售費用、財務費用、維修基金等。從上

50、述成本費用組成分析，成本的發生是一個過程，涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發全過程環節，因此地產企業的成本控制，就是要在項目開發的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規劃、控制，從而實現企業利潤最大化的目標。4、開發全過程中的成本控制要點。4.1前期階段。在整個開發過程中，項目的篩選是最重要的一環。 首先，定位是關鍵。一要搞好市場預測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發項目；二是選擇定價目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂，對大多數企業來說，利潤最大化是其經營的最終目的。每一個開發商都必須根據市場供求狀況和所開發物業的特點進行準確的價格定位，從而在較短的時間內將所開發物業銷

51、售出去。其次，由于土地價格在開發成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式對于開發商能否達到預期的回報率至關重要。在前期工作中，還有一項直接影響成本構成的因素，即施工圖的設計與審核。設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。優秀的設計是項目盈利最基本的保障。設計采取什么樣的結構形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關系。精明的開發商除了會委托一家實力較強的設計單位進行設計外，在做正式施工圖之前還會請本單位專業技術人員甚至請一些專家建筑設計方案、結構形式、地基處理方法等進行會審，反復論證，以求獲得最佳方案。因為科學合理的設計不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建

52、筑物本身結構、抗震等要求基礎上還能大大降低工程造價。另外，在施工圖投入使用之前，開發商還務必組織對建筑結構、水、電、暖等進行詳盡的技術交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產生的費用。由于當前設計單位普遍經濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經濟”，加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費大。因此在設計任務書或投資估算上規定造價的限額，并和設計費掛鉤，對設計單位進行經濟賞（節約）罰（超支）。4.2項目建設階段的成本控制。項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。招標管理是項目工程成本管理重要的

53、環節，通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。招標工作涉及很多部門，需要各相關部門密切配合，保障招標工作始終在公開透明的狀態下進行，維護“公開、公平、公正”的招標原則。在招標過程中準備工作必須充分、理念要不斷創新，要盡量變被動控制為主動控制。簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發項目成本控制的又一重點。工程變更和竣工結算就是要加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。 4.4 管理費用的控制。管理費用控制的關鍵在于開發建設的規模，因此應當通過加大開發規模，降低單位管理費用水平。4.5 銷售費用的控制。銷售費用控制的關鍵在于采用合理的營銷手段，根據開發

54、規模和市場情況，合理控制銷售費用。4.6 財務費用的控制。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務進行科學的綜合籌劃。因此，應當通過分階段控制開發進度、縮短開發周期，降低資金占用時間，從而實現對財務費用的控制。另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。5、開發全過程中的成本控制原則。包括節約原則、全面控制原則、目標控制原則、動態控制原則5.1事前控制為主，事中控制為輔堅持事后反饋控制原則。成本控制要做到主動控制為主，盡量變被動為主動加以控制，同時對無法主動控制的進行跟蹤和事后控制。5.2節約原則。節約絕對不是消極的限制與監督，而是要積極創造條件，要著眼于成本的事前

55、監督、過程控制，在實施過程中經常檢查是否出偏差，以優化施工方案，從提高項目的科學管理水平入手來達到節約。5.3項目全體控制和全過程成本控制原則。項目全體控制即成本控制涉及到項目組織中的所有部門、班組和員工的工作，并與每一個員工的切身利益有關，因此應充分調動每個部門、班組和每一個員工控制成本、關心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念。項目全過程成本控制即項目成本的發生涉及到項目的整個周期，項目成本形成的全過程，從施工準備開始，經施工過程至竣工移交后的保修期結束。因此，成本控制工作要伴隨項目施工的每一階段，如在施工準備階段制定最佳的施工方案，按照設計要求和施工規范施工，充分利用現有的資源，減少施

56、工成本支出，并確保工程質量，減少工程返工費和工程移交后的保修費用。工程驗收移交階段，要及時追加合同價款辦理工程結算，使工程成本自始至終處于有效控制之下。5.4目標控制原則。目標管理是管理活動的基本技術和方法。它是把計劃的方針、任務、目標和措施等加以逐一分解落實。在實施目標管理的過程中，目標的設定應切實可行，越具體越好，要落實到部門、甚至個人；目標的責任要全面，既要有工作責任，更要有成本責任；做到責、權、利相結合，對責任部門（人）的業績進行檢查和考評，并同其工資、獎金掛鉤，做到獎罰分明。5.5動態控制原則。成本控制是在不斷變化的環境下進行的管理活動，所以必須堅持動態控制的原則，所謂動態控制就是收

57、集成本發生的實際值，將其與目標值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續進行，否則要找出具體原因，采取相應措施。6、開發全過程中的成本控制方法。開發成本的控制首先是一個過程，是地產企業諸多經營管理活動的體現。與項目的時間計劃一樣，成本控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。在房地產項目初始階段進行成本測算；在項目規劃階段，在成本測算的基礎上進行細化制訂目標成本；根據合同執行情況產生成本計劃和實際成本情況，成本控制就是對上述過程進行規劃和監控。它根據各項工作需要的實際成本、計劃成本、目標成本進行比較，對成本費用進行評價，并對未完成項目進行預測。6.1成本測算。在項目正式立項前一般都要對該項目

58、進行評估分析，包括該項目成本估算，同時根據市場預測預計銷售均價，以確定該項目的盈利能力及利潤率，并選擇比較可行性高的項目執行方案。它是建立成本控制目標的基礎，同時也是企業決策層進行決策的依據。6.2建立成本控制目標，在投資測算的基礎上制訂目標成本，作為項目成本控制的基線。成本目標的確定，對項目成本控制，有著重要的指導意義。隨著工程項目的施工進展,當計劃/實際成本超出目標成本時，對目標成本進行調整。隨著項目的推進，成本動態發生變動，當動態成本與目標成本發生較大差異時，須分析產生差異的原因，并修訂目標成本。許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標成本，即便有也是相對粗線條的，通常

59、只是個“大致的數”，而真正到了執行時，這個“大致的數”往往就經不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的“目標/計劃”實際上是“假目標/計劃”，其結果導致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施，使成本控制在預算范圍之內。6.3成本預測與建立成本控制目標關系。成本預測為成本確立行為目標，成本控制才有針對性：不進行成本控制，成本預測也就失去了存在的意義，也就無從

60、談成本管理了，兩者相輔相成，所以，應從理論上深入研究，實踐上全面展開，扎實有效地把這些工作開展好。總之，房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，需要開發企業變粗放式管理為集約式管理，實現開發成本費用的精確控制。企業存在的終極目的是利潤最大化，實現利潤無非“開源節流”。“開源”要求對公司現有資源通過整合，發揮其最大效益；節流是成本費用的降低、控制。具體到房地產開發項目上，“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高附加值；“節流”即房地產項目成本費用的控制。房地產開發成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經濟效果影響較大的費用，

61、控制住這些費用就控制住了開發成本費用的主要部分。對房產開發商來說，要想獲得經營利潤，除了必需提供適銷對路的開發房源外，還應該降低開發成本，而搞好成本核算進一步實現對開發成本的控制，是企業降本增效，正確體現經營成果的一項重要手段，也是目前開發商最關注的熱點問題。房地產開發成本控制文章（初稿）,請大家批評指正。 前      言隨著市場競爭的日趨激烈，房地產正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，需要開發企業變粗放式管理為集約式管理，實現開發成本費用的精確控制。企業

62、存在的終極目的是利潤最大化，實現利潤無非“開源節流”。“開源”要求對公司現有資源通過整合，發揮其最大效益；節流是成本費用的降低、控制。具體到房地產開發項目上，“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高附加值；“節流”即房地產項目成本費用的控制。房地產開發成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發成本費用的主要部分。              第一部分 

63、0;征地和拆遷補償、安置費的控制關鍵是建設項目的選址，首先必須符合城市總體規劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、政策的熟練把握。第二部分   勘察設計和前期工程費的控制    將前期費用分為行政事業性收費和工程服務性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優惠政策降低；   勘探、設計等前期工程任務的發包，必須按照新的招投標法的規定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。&#

64、160;   工程項目在設計上的浪費是十分驚人的，設計標準一定要與項目的市場定位相適應,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理。    設計目前很多知名開發企業實行方案設計落實到人頭，方案設計與施工圖設計分開的做法。    三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較短，也沒有復雜嚴格的質量要求，可以采用市場價格，實行總價招標。    施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設，增加成本。第三部分  建安工程