1、商鋪投資基本概念闡述商業作戰之王道商圈爭奪商圈的定義及分類 商圈商圈是指商家吸引消費者的地理區域，或者可以理解為商家經營的影響范圍，由消費者的購買行為和商家的經營能力共同決定的。 一般來講，商圈可視為以商家為中心，向四周所展開的同心圓。 商圈分為： 核心商圈 次要商圈 邊際商圈三種商圈的區別于定義u核心商圈核心商圈：在該商圈的顧客占顧客總數的比例最高，每個顧客的購貨額也最高，顧客的集中度也最高。u次要商圈次要商圈：在該商圈的顧客占顧客總數的比例較少，顧客也較為分散。u邊際商圈邊際商圈：在該商圈的顧客占顧客總數的比例相當少，顧客也非常分散。u u 商圈也隨歷史、城市發展和經營實力緩慢變化。商圈聚

2、財的要素商圈范圍的確定項目項目說明說明商圈商圈說明說明商圈商圈日常購買頻率高小低 大商品消費特性計劃性大沖動性小使用交通工具機動車大步行小提供服務面積大大小小一般認定半徑以5001000米為主商圈范圍確定零售商業選址要素：位：位置分析 人：人口分析道：道路分析 流：流量分析氣：三氣分析 勢：走勢分析心：重心、中心、址心分析商圈范圍的確定u選址要素之位置分析u商業零售口岸選址的位，指零售口岸所處的區域、地點、場所、位置，包括大位、中位和小位。大位決定口岸吸引顧客的潛在能力；中位和小位部分地決定潛在顧客是否愿意光臨口岸所處的位置。商圈范圍的確定u選址要素之位的分析選址要素之位的分析u1. 大位：大

3、位是指所研究城市的商業零售格局，可以分為四部分：核心圈、延伸圈、副圈和孤點。u 核心圈核心圈是指在城市里最集中、最繁華的商業零售區域。例如成都市的春熙路-鹽市口商圈，綿陽的步行街。u 延伸圈延伸圈是指核心圈的外圍區域。如成都市鹽市口商圈外的東大街、紅星路等，綿陽的百盛等。u 副圈副圈是指在城市里次集中、次繁華的零售區域。例如成都市的西延商圈、建設路商圈、牛市口商圈等，綿陽的游仙芙蓉漢城等。u 孤點孤點是指在城市里單獨形成的集中、繁華商業零售區域。城鄉結合部。例如成都市的仟村、云龍、老佛爺、金宇百貨，綿陽的芙蓉漢城、芙蓉金城等。商圈范圍的確定u選址要素之位的分析選址要素之位的分析u2. 中位：中

4、位是指大位中的具體位置。可以從不同角度分為八類： 臺岸與凹岸臺岸與凹岸以口岸所在道路路面為標準，需要上階梯的口岸稱為臺岸臺岸；需要下階梯的口岸稱為凹岸凹岸。如成都的21世紀電腦城，它的二樓高出道路平面幾階梯，叫做臺岸；它的一樓比道路平面低出幾階梯，叫做凹岸。臺岸和凹岸都不及與路面處于同一平面的口岸（平岸）好。一般來說，臺岸和凹岸都會在一定程度上阻礙消費者的光顧，減損顧客數量。u警惕：地下室，上五步臺階的門面和凹門面，千萬要小心u 陰岸與陽岸陰岸與陽岸陽岸：u 指正面朝向街道而且空間完全開闊的口岸；陰岸指背后或側面朝向街道或者空間被遮蔽的口岸。人民南路綠樹如蔭，位于樹后的口岸叫做陰暗；而像百貨大

5、樓、人民商場這些口岸則叫做陽岸。陽岸比陰岸好，因為陰岸的展示度不及陽岸，不利于被消費者看到，所以可能會減少光顧的顧客數量。門前有花壇、電壓器、路柵欄和廁所的面要小心。 礁岸與祥岸礁岸與祥岸旁邊有顧客敬而遠之的場所或商品的口岸叫做礁岸礁岸；否則叫做祥岸祥岸。一般來講，人們對花圈、垃圾場都敬而遠之、繞道而行。因此，位于該類商品旁經營其他商品的口岸所面對的人流量將因之比通常情況下更少，這類口岸就叫做礁岸；口岸旁邊沒有大眾反感的商品或場所，甚至有吸引大眾的商品或場所的口岸，如位于麥當勞、肯德雞旁的零售服裝店，就叫做祥岸?？傊赫?、銀行、派出所和醫院等地要小心開店 花岸與蕾岸花岸與蕾岸現在繁華，但即將

6、衰敗的口岸叫做花岸花岸；現在冷清或繁華但即將繁華或更加繁華的口岸叫做蕾岸蕾岸。如大發市場（已取締）、荷花池市場，由于經營混亂、假冒商品，并在一定程度上影響區域社會秩序，很可能取締或重新規劃，叫做花岸；而羊市街西沿線正在聚集各類餐飲店，將可能成為成都又一個餐飲集中地，叫做祥岸。商圈范圍的確定選址要素之位的分析選址要素之位的分析2. 中位： 金岸與草岸金岸與草岸一條街道，一邊繁華，一邊冷清；繁華的一邊叫做金岸，冷清的一邊叫做草岸。如人民南路，從天府廣場看過去，左邊街道商業繁華，叫金岸金岸；右邊街道商業冷清，叫草岸草岸。當然，并不是所有街道都必定是一邊為金岸，另一邊為草岸。如春熙路，兩邊街道都是金岸

7、，而成渝高速公路，則大部分兩邊都是草岸。 過岸與駐岸過岸與駐岸人流在經過零售店時，只有少數進入店內，大多數人流只是路過，這樣的口岸叫做過岸；若多數人流進入零售店，則把這樣的口岸叫做駐岸。駐岸比過岸好。如：火車站等地 群岸與孤岸群岸與孤岸口岸旁有較多其他類型的經營者的口岸叫做群岸群岸，沒有或很少其他類型的經營者的口岸叫做孤岸孤岸。其他類型的經營者包括：酒店、餐飲、娛樂場所等。一般來說，群岸優于孤岸，因為群岸有助于形成商氣、匯集人氣從而帶來財氣。如春熙路上有酒店、餐館、電影院等。這樣的地方方便消費者購物、休閑、娛樂、飲食等一攬子需要，因此往往會聚集人氣，從而加大零售店達成成交的可能性。而有些居住小

8、區里孤零零的雜貨店就叫做孤岸。 熟岸與生岸熟岸與生岸口岸所在地已被消費者所知曉和認同的叫做熟岸，反之，消費者知之甚少或不認同的口岸叫做生岸。鹽市口、春熙路已是成都市民家喻戶曉且認可的口岸，叫做熟岸；剛剛形成的，知曉度低的口岸，或是形成了一段時間，但是消費者認同度低的口岸，這些口岸就叫做生岸。商圈范圍的確定u3. 小位：小位小位是指口岸所在區域中各店鋪的相對位置。可以分為三類：門區、道區和深角區。 門區： 指位于口岸區域出入口的位置。u 道區： 指位于口岸區域中間地段或中心地段的位置。它往往是顧客出行的必到區域或目的區域。u 深角區：指位于口岸區域內偏僻角落或離區域中心較遠的位置。小位主要是用來

9、對店鋪集中的市場中，各店鋪相對位置優劣情況進行評價。如電腦城中的各個攤位，荷花池內的各個攤位等。也同樣可以用該指標的思想來評價某個區域，各店鋪相對位置的優劣。如春熙路商圈，購買力強勁的南面和西面住戶，在進入該區域時，百貨大樓和人民商場就成為南面和西面住戶進入該商圈的門區，而且百貨大樓和人民商場正逐漸成為東面住戶進入該商圈的深角區了。商圈范圍的確定口岸選址要素之：人的分析對人的分析是為了預測需求。一般包括： 人口數 消費力 消費頻次商圈范圍的確定口岸選址之人人 1. 1. 人口數人口數：人口數由來源不同的三部分人口的數量相加而成。核心輻射區人口：核心輻射區指某一商業口岸的顧客群中，其顧客構成中5

10、5%-70%的顧客的相對集中的來源區域。核心輻射區人口就是該區域范圍內的常住人口數。延伸輻射區人口：延伸輻射區指某一商業口岸的顧客群中，除了核心輻射區外的顧客構成中15%-25%的顧客的相對集中的來源區域。延伸輻射區人口就是該區域范圍內的人口數?？缭捷椛鋮^人口：跨越輻射區指某一商業口岸的顧客群中，除了核心輻射區和延伸輻射區外的其余一定比例的顧客的來源區域?？缭捷椛鋮^人口就是該區域范圍內的人口數。2. 2. 消費力消費力：消費力指消費者在該店的平均每次消費情況，一般用金額來計量。3. 3. 消費頻次消費頻次：指某段時期消費者在該店消費的平均次數?？诜治觯荷倘Ψ秶拇_定口岸選址之要素：道路分析商業

11、零售口岸所遇到的道路情況分為七類： 1. 經行道與緯行道2. 主行道與支行道3. 雙行道與單行道4. 快行道與慢行道5. 空行道與地行道6. 直行道與交行道7. 出點道與入點道商圈范圍的確定口岸選址之要素：道路分析口岸選址之要素：道路分析 1. 經行道與緯行道經緯二字取自地理，這里的經行道指進出城市商業區域的道路，并不一定是南北方向的道路；緯行道指環繞城市商業區域的道路，也不是指東西方向的道路。一般來說：口岸位于經行道優于其位于緯行道，因為經行道上的人流多是進出城市商業區域的，他們會特意或順便購買商品，購物幾率大。而緯行道上的人流多是城市里面上班、串門的，所以購物幾率小。2. 主行道與支行道主

12、行道是指城市里面供人們交通的主要道路，支行道則是用于輔助交通的道路。一般說來，主行道上人流量大，位于其旁的零售口岸達成交易的可能性大；而支行道上人流量小，位于其旁的零售口岸成交幾率小，因此口岸位于主行道優于其位于支行道。3. 雙行道與單行道雙行道是指允許來回方向流動的道路，單行道則只允許單方向流動。一般來說，口岸位于雙行道優于位于單行道。因為雙行道允許來回流動，其流量會大于單行道上的流量，因此口岸位于雙行道，其成交幾率就會大于口岸位于單行道。商圈范圍的確定口岸選址之要素：道路分析 4. 快行道與慢行道快行道和慢行道的區別就是道路上流的流動速度?？煨械郎狭鞯牧鲃铀俣瓤?，其旁的口岸成交幾率更?。宦?/p>

13、行道上流的流動速度慢，其旁的口岸成交幾率更大。 5. 空行道與地行道空行道是指道路上有天橋的道路；地行道是指道路下有通道的道路。一般的，地行道和空行道對于人流有分流作用，零售口岸與地行道和空行道相對人流流動方向的前后位置就非常重要。6. 直行道與交行道口岸處的道路沒有交叉叫直行道，有交叉叫交行道。位于交行道處的口岸優于其位于直行道處。因為交行道處的口岸有更高的可視度，而且交行道往往是人們過街的地方，人流量也更大，這些因素都有利于提高交行道處口岸的成交率。 7. 出點道與入點道口岸旁是人群的出口叫出點道，是入口叫入點道。出入點包括：人行通道出入口，學校、居民區等的出入口，公交車、地鐵、火車等人員

14、運輸工具的?？康攸c等。商圈范圍的確定 口岸選址因素之流的分析 口岸選址一定要研究口岸附近的流量情況。包括：流的構成、流量、流速流向、流幅、流時。1. 流的構成：流的構成是指不同的構成流的要素數量占整個流量的比重情況，也即流的構成情況。不同的流的構成適合不同的口岸。一般可以將流分解為以下六種構成要素：a、W(WALK)流：是指步行人流的數量，這里的步行人流包括單獨行走的個人、被抱的小孩、推著自行車行走的人。 b、B(BIKE)流：是指騎行的自行車的數量。C、C(CAR)流：是指行駛的轎車的數量。 d、P(BUS)流：是指行駛的公共汽車的數量。e、T(TRACK)流：是指行駛的貨車的數量 f、S(

15、STOP)流：是指會停下來的以上流的構成要素的數量駐留量 其中：零售關注的重點是W流、B流、P流和S流；商圈范圍的確定u口岸選址因素之流的分析u2. 2. 流量流量流量反映了口岸內或外人流量的密度情況。u 對于口岸外的流量，可以分為以下五種： 繼踵流：在口岸外一定范圍行走就會碰到別人，只能很慢的行走，人流密度非常大。 熙攘流：在口岸外一定范圍行走快了就會碰到人，不能直走，只能繞著、讓著走。 相接流：口岸外一定范圍，不斷的有人經過，來來回回。 斷續流：口岸外一定范圍，間斷有人經過。 羅雀流：口岸外一定范圍，幾乎無人經過。u 對于口岸內（店內）的流量，同樣可以分為五種： 繼踵流：在店內行走就會碰到

16、別人，只能很慢的走，人流密度非常大。 熙攘流：在店內行走快了就會碰到人，不能直走，只能繞著、讓著走。 相接流：店內不斷的有人光臨，進進出出。 斷續流：店內間斷有人光臨。 羅雀流：店內幾乎無人光臨。u口岸內流量口岸內流量是個反映商業零售店經營情況的重要參數，它同時也為我們對競爭對手的了解提供了重要依據。商圈范圍的確定u口岸選址因素之流的分析u3. 3. 流速流速流量流動的速度。一般來說，流速慢的口岸優于流速快的口岸。如成都人民南路一段上的流速慢于人民南路四段上的流速，人南一段上的口岸優于人南四段上的口岸。u4. 4. 流向流向流量流動的方向。包括研究該口岸流量的入向與出向、左向與右向。u5. 5. 流幅流幅流量寬與窄。一般來說，流幅寬的口岸優于流幅窄的口岸。如果A口岸的人流幅大于B口岸的人流幅，那么A口岸就優于B口岸進行零售經營。u6. 6. 流時流時流量流動的規則性與節奏性。商圈范圍的確定氣 三氣分析1. 商氣：是指口岸所在地的商業氣氛。