1、以四海視角我們發現SEARCH/市場尋位市場尋位項項 目目 尋尋 位位本案區域內有本案區域內有內環線內環線、中環線中環線、明珠線明珠線三條交通樞三條交通樞紐，還有紐，還有217、52、101、942、139、川虹線等十、川虹線等十幾條公交線路經過，交通比較便捷，是連結市中心幾條公交線路經過，交通比較便捷，是連結市中心區與五角場、江灣鎮、寶山區的交通要道，這對于區與五角場、江灣鎮、寶山區的交通要道，這對于希望能快速出行的商務人士來說，具有不可多得的希望能快速出行的商務人士來說，具有不可多得的優勢，加之板塊內的酒店檔次都較高，商務談判也優勢，加之板塊內的酒店檔次都較高，商務談判也比較方便；比較方便

2、；生活配套還是比較齊全的，廣中地段醫院、建工醫生活配套還是比較齊全的，廣中地段醫院、建工醫院、岳陽醫院、廣靈四路小學、復興高級中學、市院、岳陽醫院、廣靈四路小學、復興高級中學、市民大藥房、易買得、好美家、曲陽公園均分布在板民大藥房、易買得、好美家、曲陽公園均分布在板塊內，住宅區域成熟度較高。塊內，住宅區域成熟度較高。本案本案但但在中環線汶水路站的高架、由于中環線建設要占用大量的在中環線汶水路站的高架、由于中環線建設要占用大量的道路面積，所以走過邯鄲路、汶水東路、廣紀路這幾條路時，道路面積，所以走過邯鄲路、汶水東路、廣紀路這幾條路時，整個街道顯得比較凌亂，而在紀念路廣紀路一端有一條鐵路通整個街道

3、顯得比較凌亂，而在紀念路廣紀路一端有一條鐵路通過，使得本項目的環境和整體品質有別于板塊內的其他樓盤。過，使得本項目的環境和整體品質有別于板塊內的其他樓盤。四海市場觀四海市場觀 住宅住宅從數據走勢看，今年國從數據走勢看，今年國6條之后整個住宅市場反應度明顯不及去年，成交量走勢條之后整個住宅市場反應度明顯不及去年，成交量走勢平穩。在經過平穩。在經過2年的調控后，上海的商品房市場已經進入了一個理性消費時代。年的調控后，上海的商品房市場已經進入了一個理性消費時代。自住購房的需求依然旺盛。自住購房的需求依然旺盛。連續的政策出臺對房地產整個市場產生一定的波動，但作為部分成熟度較高，特連續的政策出臺對房地產

4、整個市場產生一定的波動，但作為部分成熟度較高，特別以自住為主區域來說，所受影響有限。別以自住為主區域來說，所受影響有限。 單位單位:萬平方米萬平方米隨著上海產業結構的不斷變化，客戶的隨著上海產業結構的不斷變化，客戶的寫字樓需求不斷豐富，對于寫字樓需求不斷豐富，對于CBD區域的區域的寫字樓需求逐步外延。中小企業因規模寫字樓需求逐步外延。中小企業因規模與實力的限制，將逐步選擇搬出中心區與實力的限制，將逐步選擇搬出中心區域租金居高不下的甲級寫字樓，進而選域租金居高不下的甲級寫字樓，進而選擇交通便利的中環區域內的寫字樓，這擇交通便利的中環區域內的寫字樓，這一變化使得中環地區寫字樓的第二梯隊一變化使得中

5、環地區寫字樓的第二梯隊日漸成型。日漸成型。而這些寫字樓以其適中的價格優勢；合理而實用的面積分割；高標準的內部配置等因而這些寫字樓以其適中的價格優勢；合理而實用的面積分割；高標準的內部配置等因素成為中小企業的首選，中環寫字樓的需求成上行趨勢。素成為中小企業的首選，中環寫字樓的需求成上行趨勢。 四海市場觀四海市場觀 辦公辦公單位單位:平方米平方米名稱位置售價明申商務廣場 漕寶路400號10000元/綠洲中環中心金沙江路1698弄 11000元/古北光華大廈 茅臺路868、866號 12500元/商業配套設施齊全，主要以超市和沿街商業配套設施齊全，主要以超市和沿街商鋪為主：華聯、聯華等一些中型超市商

6、鋪為主：華聯、聯華等一些中型超市分布比較密集，廣粵路上還有麥德龍大分布比較密集，廣粵路上還有麥德龍大賣場，沿街商鋪包括衣、食、住、用各賣場，沿街商鋪包括衣、食、住、用各類經營業態，整體環境成熟度相當高。類經營業態，整體環境成熟度相當高。但是就本項目周邊來看，環境比較嘈雜，但是就本項目周邊來看，環境比較嘈雜，商業并不十分發達。商業并不十分發達。 四海市場觀四海市場觀 配套配套周邊樓盤方位圖周邊樓盤方位圖欣逸家園欣逸家園 本案本案 豐景灣名邸豐景灣名邸 水木年華水木年華北辰佳苑北辰佳苑中環明珠中環明珠復城國際復城國際個案分析個案分析 欣逸家園位于紀念路上，是位于本項目最近欣逸家園位于紀念路上，是位

7、于本項目最近的樓盤，小區由的樓盤，小區由4 4幢幢15151717 層的小高層組成，層的小高層組成，整體品質一般。該項目開盤時間較早，已進入整體品質一般。該項目開盤時間較早，已進入尾盤銷售，整體威脅并不大，周邊在售的新盤尾盤銷售，整體威脅并不大，周邊在售的新盤量較少，目前只有少量大面積尾盤單位在售。量較少，目前只有少量大面積尾盤單位在售。 該案上半年整體成交基數較高，下半年隨該案上半年整體成交基數較高，下半年隨著可售量的減少，成交量開始減少。相對的，著可售量的減少，成交量開始減少。相對的，全年成交價格則較為平均，并未隨著成交量的全年成交價格則較為平均，并未隨著成交量的減少使得價格出現過大的波動

8、。全年成交量為減少使得價格出現過大的波動。全年成交量為2.22.2萬平方米，月度的成交價維持在萬平方米，月度的成交價維持在8000-85008000-8500元元/ /平方米之間。全年整體去化較好。平方米之間。全年整體去化較好。欣逸家園欣逸家園單位:平方米單位:元/平方米個案分析個案分析 豐景灣項目位于場中路和涼城路之間，物豐景灣項目位于場中路和涼城路之間，物業形態主要由多層和小高層組成。小區距離業形態主要由多層和小高層組成。小區距離涼城公園僅幾百米，公園的景觀，綠化效果涼城公園僅幾百米，公園的景觀，綠化效果也十分明顯。大部分小高層單位被虹口區政也十分明顯。大部分小高層單位被虹口區政府整體收購

9、，可售量也相當有限。府整體收購，可售量也相當有限。 作為涼城地區的一個供應量較大的在售樓作為涼城地區的一個供應量較大的在售樓盤，自盤，自0606年年6 6月開盤以來，除了月開盤以來，除了8 8月出現過一月出現過一次成交低谷外，其他月份成交量較為平均。次成交低谷外，其他月份成交量較為平均。成交價格也隨成交量一樣，起伏波動不大。成交價格也隨成交量一樣，起伏波動不大。6 6個月累計成交面積為個月累計成交面積為1.71.7萬平方米，成交價則萬平方米，成交價則維持在維持在8900-93008900-9300元元/ /平的區間。平的區間。 豐景灣名豐景灣名邸邸單位:平方米單位:元/平方米個案分析個案分析

10、水木年華位于虹口曲陽西側，與閘北區交界，水木年華位于虹口曲陽西側，與閘北區交界，西臨粵秀路以及俞涇河，與閘北區一路之隔，西臨粵秀路以及俞涇河，與閘北區一路之隔，東近廣靈路，南臨廣靈四路，實際該案的是東近廣靈路，南臨廣靈四路，實際該案的是位于涼城板塊與曲陽板塊的交界處。位于涼城板塊與曲陽板塊的交界處。 整個小區為中型社區。總建筑面積為整個小區為中型社區。總建筑面積為3萬多萬多平方米，共由幢層左右的小高層構成，平方米，共由幢層左右的小高層構成，整體品質較為一般。該案所處的曲陽板塊西整體品質較為一般。該案所處的曲陽板塊西側整體配套不如東部。所在位置也較為僻靜，側整體配套不如東部。所在位置也較為僻靜，

11、 生活設施和交通出行配套一般。但由于是處生活設施和交通出行配套一般。但由于是處于曲陽板塊內，所處區位還是具有一定優勢。于曲陽板塊內，所處區位還是具有一定優勢。水木年華水木年華 水木年華水木年華1111月開盤推出首批房源月開盤推出首批房源277277套，套，目前已售出目前已售出272272套，去化率高達套，去化率高達90%90%。開盤。開盤價格低是高銷售的主要因素，該案目前成價格低是高銷售的主要因素，該案目前成交均價在交均價在93329332元元/ /平，是目前整個曲陽板平，是目前整個曲陽板塊中售價最低的樓盤之一。塊中售價最低的樓盤之一。個案分析個案分析 北辰佳苑位于虹口內中環間的曲陽板塊內北辰

12、佳苑位于虹口內中環間的曲陽板塊內, ,其東北臨甘河路，西北面中山北一路，南靠其東北臨甘河路，西北面中山北一路，南靠曲陽公園，緊貼逸仙路高架寶山方向中山北曲陽公園，緊貼逸仙路高架寶山方向中山北一路上匝道。軌道交通一路上匝道。軌道交通3 3線赤峰路站和大柏樹線赤峰路站和大柏樹站離小區各約站離小區各約800800米左右，在距小區米左右，在距小區1 1公里左公里左右設有在建中的軌道交通右設有在建中的軌道交通8 8號線站點。周邊環號線站點。周邊環境較好境較好, ,區域配套相當成熟區域配套相當成熟, ,交通出行也較為交通出行也較為方便。是虹口區較有知名度得在售樓盤之一。方便。是虹口區較有知名度得在售樓盤之

13、一。 北辰佳苑自北辰佳苑自1010月開盤以來月開盤以來, ,憑借其良好得區憑借其良好得區位、成熟的配套以及較好的品質受到了市場位、成熟的配套以及較好的品質受到了市場的普遍關注，目前累計成交面積為的普遍關注，目前累計成交面積為83878387平方平方米，成交均價為米，成交均價為1228312283元元/ /平方米，去化較好。平方米，去化較好。 北辰家園北辰家園個案分析個案分析位于汶水東路、廣紀路的中環明珠建筑位于汶水東路、廣紀路的中環明珠建筑總面積總面積100000100000平方米，整個小區由平方米，整個小區由7 7幢高幢高層住宅和層住宅和1 1幢幢3030層辦公樓組成。該案是目層辦公樓組成。

14、該案是目前離我們最近的在售寫字樓前離我們最近的在售寫字樓, ,且產品結構且產品結構類似與本項目，因此價格對于本案具有一類似與本項目，因此價格對于本案具有一定參考價值定參考價值，同時地理位置有一定優勢。同時地理位置有一定優勢。從數據上看從數據上看, , 該案今年只有在該案今年只有在1 2 7 81 2 7 8四四個月中有成交個月中有成交, , 全年總計成交面積為全年總計成交面積為19071907平方米平方米, , 去化較緩慢去化較緩慢, ,成交價格也呈高開成交價格也呈高開低走之勢低走之勢, , 目前成交均價在目前成交均價在1110011100元左右元左右. .中環明珠中環明珠 單位:平方米單位:

15、元/平方米個案分析個案分析曲陽商務中心的復城國際，整個項目包括辦曲陽商務中心的復城國際，整個項目包括辦公、商業、別墅和公寓產品，占地面積公、商業、別墅和公寓產品，占地面積1515萬萬平方米。平方米。其為景觀辦公樓橘座和智能化辦公樓銀座組其為景觀辦公樓橘座和智能化辦公樓銀座組成。由知名開發商復地集團打造，無論從長成。由知名開發商復地集團打造，無論從長遠的規劃和定位包裝上都體現出了一定的品遠的規劃和定位包裝上都體現出了一定的品質和水準，有成為未來曲陽板塊標志性樓盤質和水準，有成為未來曲陽板塊標志性樓盤的潛力。的潛力。 開盤一個月來成交開盤一個月來成交7171套套, ,總計總計46114611平方米

16、平方米, ,成成交均價為交均價為1481714817元元/ /平方米平方米. .復城國際復城國際對手項目概況對手項目概況項目名稱建筑面積所處地址產品形態綠化率開盤時間成交價格銷售率欣逸家園21000紀念路555弄小高層39%04.128600元/ 95%北辰佳苑57000中山北一路1100弄小高層40%06.1112230元/ 36%豐景灣名邸100000華嚴路228弄多層、小高層25%06.57732元/ 60%水木年華花園33000廣靈四路866號小高層39%06.119326元/平90%中環明珠20000汶水東路278號高層-04.811900元/ 67%復城國際10000 曲陽路910

17、號多層、高層-06.915000元/ 44%住住辦辦虹口區作為上海一個各項配虹口區作為上海一個各項配套齊全、成熟較高的區域，套齊全、成熟較高的區域，但可供銷售的新盤較少，區但可供銷售的新盤較少，區域供應量明顯不足域供應量明顯不足. .單位單位:萬平方米萬平方米注:該數據統計截至到2006年12月21日以四海觀點 我們認為ORIENTATION/產品定位產品定位深度認知深度認知經過以上對市場的全面分析,我們可以對本項目進行一個客觀全面的界定.我們的優勢我們的優勢: :區域人文優勢區域人文優勢 本項目雖然所處虹口，楊浦與寶山三地交界，但從地區劃分上看，隸屬虹本項目雖然所處虹口，楊浦與寶山三地交界，

18、但從地區劃分上看，隸屬虹口區。作為一個具有濃厚人文歷史底蘊的區域，虹口區相比其他口區。作為一個具有濃厚人文歷史底蘊的區域，虹口區相比其他2區有著區有著不可比擬的傳統地域優勢。特別是對于周邊的老上海居民，在置業時，區不可比擬的傳統地域優勢。特別是對于周邊的老上海居民，在置業時，區域所處地仍是其考慮的重要因素。域所處地仍是其考慮的重要因素。我們的優勢我們的優勢: :道路交通便捷道路交通便捷區域交通便捷，內環線、中環線、明珠線形成交通樞紐，這對于希望能快區域交通便捷，內環線、中環線、明珠線形成交通樞紐，這對于希望能快速出行的商務人士來說，具有不可多得的優勢。速出行的商務人士來說，具有不可多得的優勢。

19、 中環寫字樓需求看好，目前價格還處于低位，有一定投資價值。中環寫字樓需求看好，目前價格還處于低位，有一定投資價值。內環線內環線下匝口下匝口中環線中環線下匝口下匝口逸仙路高架下逸仙路高架下匝口匝口軌道交通軌道交通公交車輛公交車輛場中路場中路下匝口下匝口場中路場中路下匝口下匝口中山北一路中山北一路下匝口下匝口3號線號線大柏樹站大柏樹站217、52、101、942、139、川虹、川虹線等線等我們的優勢我們的優勢: :區域較為成熟區域較為成熟 距本案距本案400400米就有一座家得利超市，廣粵路上還有麥德龍大賣場，區域米就有一座家得利超市，廣粵路上還有麥德龍大賣場，區域內商鋪包括衣、食、住、用等各類經

20、營業態。此外，教育也是在此購屋內商鋪包括衣、食、住、用等各類經營業態。此外，教育也是在此購屋安居的一個吸引力，復興高級中學近在咫尺，區域內上外附小、鐘山中安居的一個吸引力，復興高級中學近在咫尺，區域內上外附小、鐘山中學等知名學校眾多。學等知名學校眾多。項目周邊擁有多家高級酒店和餐飲項目周邊擁有多家高級酒店和餐飲, 為寫字樓提供了不可多得的商務配為寫字樓提供了不可多得的商務配套設施套設施。寶隆集團旗下的四星級酒店寶隆賓館是區域內口碑向來不不錯的四星級酒店，目前已經和法國雅高集團正式簽署了和約，并將經過19個月的擴建以及重新裝修以全面符合“美爵”這個品牌的要求，正式改名為“上海寶隆美爵酒店”。我們

21、的優勢我們的優勢: :良好產業支撐良好產業支撐 周邊鋼鐵產業已成一定氣候，被逸仙、柏樹、滬辦三大鋼周邊鋼鐵產業已成一定氣候，被逸仙、柏樹、滬辦三大鋼市環抱，同時板塊北側場中路一帶具有大量的汽配市場，市環抱，同時板塊北側場中路一帶具有大量的汽配市場，形成了良好的產業支撐。形成了良好的產業支撐。水水利利部太湖流域管理局恰好位于紀念路部太湖流域管理局恰好位于紀念路480480號，水號，水利利部門下部門下屬的合作單位可以為本項目帶來一些連動效應。屬的合作單位可以為本項目帶來一些連動效應。 我們的劣勢我們的劣勢: :周邊環境較差周邊環境較差 周邊是傳統的老式住宅，景觀劣勢較為明顯。周邊是傳統的老式住宅，

22、景觀劣勢較為明顯。 在中環線汶水路站的高架、由于中環線建設要占用大量的道路面積，所以在中環線汶水路站的高架、由于中環線建設要占用大量的道路面積，所以走過邯鄲路、汶水東路、廣紀路這幾條路時，整個街道顯得比較凌亂。走過邯鄲路、汶水東路、廣紀路這幾條路時，整個街道顯得比較凌亂。紀念路廣紀路一頭有一條鐵路，對商務出行造成不便。紀念路廣紀路一頭有一條鐵路，對商務出行造成不便。 我們的劣勢我們的劣勢: :體量小缺氛圍體量小缺氛圍 體量過小，再加上本身并非純住宅項目，前排的辦公樓使得住宅小區的私體量過小，再加上本身并非純住宅項目，前排的辦公樓使得住宅小區的私密度大大降低。密度大大降低。周邊多為老的商住兩用樓

23、，缺乏新寫字樓，難以形成良好的商務氛圍。周邊多為老的商住兩用樓，缺乏新寫字樓，難以形成良好的商務氛圍。 區域人文優勢區域人文優勢 區域較為成熟區域較為成熟 良好產業支撐良好產業支撐 +周邊環境較差周邊環境較差 -體量小缺氛圍體量小缺氛圍 如何挖掘市場切入點市場切入點,尋找機遇機遇呢?-道路交通便捷道路交通便捷市場切入點市場切入點是位于虹口區，一個上海北區傳統意義上的人文氣息較濃厚的區域內在售的新盤。是位于虹口區，一個上海北區傳統意義上的人文氣息較濃厚的區域內在售的新盤。產品為區域內稀缺多層電梯房，小面積產品為區域內稀缺多層電梯房，小面積2 2房所占比例高，總價相對較低，屬于實惠房所占比例高，總

24、價相對較低，屬于實惠的居家之選。的居家之選。所在大區域內配套設施十分齊全，各類成熟的配套掩蓋住項目本身周邊小環境的所在大區域內配套設施十分齊全，各類成熟的配套掩蓋住項目本身周邊小環境的劣勢。劣勢。周邊各類企事業單位多，對于寫字樓來說，可以成為定向的客戶來源。周邊各類企事業單位多，對于寫字樓來說，可以成為定向的客戶來源。區域內在售的新盤很少，來自對手的競爭壓力相對不大。區域內在售的新盤很少，來自對手的競爭壓力相對不大。 產品定位產品定位住宅住宅: :虹口中環優質交通，虹口中環優質交通，產業支撐實用地段，產業支撐實用地段，精巧適用，精巧適用，面向成長型企業的商務空間。面向成長型企業的商務空間。 寫

25、字樓寫字樓: :背靠虹口傳統人文氣息背靠虹口傳統人文氣息, ,享受成熟板塊便利配套享受成熟板塊便利配套, ,低總價低總價, ,稀缺多層電梯精致住宅稀缺多層電梯精致住宅。以四海經驗我們建議ANALYSE/客層分析客層分析住宅目標客戶鎖定住宅目標客戶鎖定 分分布在寶山，楊浦以及虹口涼城本地區的布在寶山，楊浦以及虹口涼城本地區的本地改善性居住本地改善性居住的的購房者。購房者。 外地人士外地人士在上海的在上海的首次置業首次置業 。住宅目標客戶的年齡及家庭結構住宅目標客戶的年齡及家庭結構 本地改善性居住本地改善性居住他們他們, 是是30-40歲已婚的人士或三口之家歲已婚的人士或三口之家. 外地首次置業者

26、外地首次置業者 他們他們, 是是30歲左右的中產階級白領歲左右的中產階級白領, 往往可能是單身或新婚家庭往往可能是單身或新婚家庭.住宅目標客戶的價值取向住宅目標客戶的價值取向 本地改善性居住本地改善性居住他們他們, 對附近教育生活配套資源比較注重對附近教育生活配套資源比較注重.他們他們, 更最求高性價比更最求高性價比. 外地首次置業者外地首次置業者 他們他們, 考慮較多的是樓盤單個單位的總價考慮較多的是樓盤單個單位的總價. 他們他們, 注重距離自己工作地點距離，區域是否擁有軌道交通的站點注重距離自己工作地點距離，區域是否擁有軌道交通的站點 .寫字樓目標客戶鎖定寫字樓目標客戶鎖定周邊周邊中小型企

27、業老板中小型企業老板中環寫字樓中環寫字樓投資客戶投資客戶太湖流域管理局合作單位（定向）太湖流域管理局合作單位（定向）太湖局實施的行政許可事項共太湖局實施的行政許可事項共8 8項，分別為項，分別為: :太湖流域太湖流域水工程建設項目流域規劃審查水工程建設項目流域規劃審查同意同意太湖流域片取水許可太湖流域片取水許可太湖流域片河道管理范圍內建設項目審太湖流域片河道管理范圍內建設項目審查同意查同意太湖流域片入河排污口設置同意太湖流域片入河排污口設置同意太湖流域片建設項目太湖流域片建設項目水資源論證報告書水資源論證報告書審批審批太湖流域片占用農業灌溉水源、灌排工太湖流域片占用農業灌溉水源、灌排工程設施審

28、批程設施審批 太湖流域片太湖流域片水利工程質量檢測水利工程質量檢測單位資格單位資格認定認定 太湖流域片水文資料使用審批太湖流域片水文資料使用審批 中小型企業老板中小型企業老板他們他們, 經濟實用，更追求品質經濟實用，更追求品質. . 他們他們, 一直在較舊的辦公場所，對于時尚的東西很難打動他們，過于前衛的東西對他們沒有安全感，他一直在較舊的辦公場所，對于時尚的東西很難打動他們，過于前衛的東西對他們沒有安全感，他們更希望有一個真正具們更希望有一個真正具“有有價值價值”的的東西，而不是的的東西，而不是“時髦時髦” ” 。他們買熟不買生，傾向于成熟穩他們買熟不買生，傾向于成熟穩定，追求實用。定，追求

29、實用。 投資客戶投資客戶他們他們, , 投資的目的影響了他們的心理偏好，只要是有升值潛力的，他們可以相對犧牲自己投資的目的影響了他們的心理偏好，只要是有升值潛力的，他們可以相對犧牲自己 的審美偏好。的審美偏好。一般來說一般來說: :強手的房子總是好的；強手的房子總是好的；質量越上質量越上乘乘越好；越好；品牌越知名越好；品牌越知名越好；樓盤形象越吸引人越好。樓盤形象越吸引人越好。 寫字樓目標客戶的價值取向寫字樓目標客戶的價值取向ORIENTATION/價格定位價格定位住宅定價建議住宅定價建議當地區域的市場當地區域的市場價格區間為價格區間為8500-95008500-9500元元。區域供應量少，產

30、品稀缺性使得項目本身體量小的優勢得以體現，也是樓盤單價略高區域供應量少，產品稀缺性使得項目本身體量小的優勢得以體現，也是樓盤單價略高于市場價的依據。于市場價的依據。2 2房，房，3 3房面積定位較為合理，使得樓盤的單個戶型總價能夠為目標客戶群房面積定位較為合理，使得樓盤的單個戶型總價能夠為目標客戶群所接受。所接受。項目本身優劣勢相當，可以合理利用優點規避缺點。正確引導客源是日后我們的目標。項目本身優劣勢相當，可以合理利用優點規避缺點。正確引導客源是日后我們的目標。 根據我們的市場定位和周邊各方面的權衡，我們初步將本案根據我們的市場定位和周邊各方面的權衡，我們初步將本案住宅的價格住宅的價格定在定

31、在99009900元元/ /平方米平方米寫字樓定價建議寫字樓定價建議當地區域的市場當地區域的市場價格區間為價格區間為11600-1500011600-15000元元。毗鄰寶隆賓館，商務氛圍處上升區間。毗鄰寶隆賓館，商務氛圍處上升區間。本項目交通便捷，通達性良好。本項目交通便捷，通達性良好。綜合市場現狀，我們認為本項目基于上述優勢同時依托鋼市和太湖管委會，本項目辦綜合市場現狀，我們認為本項目基于上述優勢同時依托鋼市和太湖管委會，本項目辦公樓實用性較強，具備投資潛質，適宜高開高走，強調高品質。公樓實用性較強，具備投資潛質，適宜高開高走，強調高品質。因此我們建議將價格定在因此我們建議將價格定在1 1

32、2 2000000元元/ /平方米平方米 GENERALIZE/企劃推廣企劃推廣 由于歷史的原因，虹口區涼城板塊不得不承受滯后、雜亂等懷疑的由于歷史的原因，虹口區涼城板塊不得不承受滯后、雜亂等懷疑的目光，涼城板塊成了目光，涼城板塊成了“工薪階層工薪階層”的樂園。同時，由于地塊較小，只的樂園。同時，由于地塊較小，只能打造成普通住宅，但是，隨著軌道交通的完善及中環的建成，這個地能打造成普通住宅，但是，隨著軌道交通的完善及中環的建成，這個地塊房地產市場具備了塊房地產市場具備了極大的發展空間極大的發展空間。特別是中環的建成，使。特別是中環的建成，使商務商務辦公空間的優勢日趨突顯辦公空間的優勢日趨突顯。

33、同時，軌道線的完善和貫通，該地塊的。同時，軌道線的完善和貫通，該地塊的品質和在人們心目中心理價位應得到質的提升。因此，就需要有人出來品質和在人們心目中心理價位應得到質的提升。因此，就需要有人出來引導，提升其地位。引導，提升其地位。 前前 言言企企 劃劃 目目 標標打造虹口區打造虹口區高品質高品質商務商務新新空間、空間、高尚高尚生活方式生活方式 確保企業聲譽的提升，地塊項目的稀缺性，企劃上確保企業聲譽的提升，地塊項目的稀缺性，企劃上注意，地域文化氣息特點及價值導向，辦公、商業和住注意，地域文化氣息特點及價值導向，辦公、商業和住宅獨立與統一的關系。宅獨立與統一的關系。企企 劃劃 使使 命命廣廣 告

34、告 調調 性性現代的、理性的、品質的現代的、理性的、品質的 本案雖屬虹口區，但處于虹口、楊浦、寶山三區交界地，所以，應本案雖屬虹口區，但處于虹口、楊浦、寶山三區交界地，所以，應給予客戶一個虹口區的概念；其次，該項目的體量關系、中小戶型的特給予客戶一個虹口區的概念；其次，該項目的體量關系、中小戶型的特性，在案名上，主要往性，在案名上，主要往“精致精致”、“典藏典藏” 方向作為創意的源泉；再有，方向作為創意的源泉；再有，項目是集多層、寫字樓的綜合休，同樣，在案名的創意方面，考慮了命項目是集多層、寫字樓的綜合休，同樣，在案名的創意方面，考慮了命名的中性化和綜合化。名的中性化和綜合化。 定定 名名推廣

35、案名（主推廣案名（主 推推 案案 名）名）虹口虹口 晶品晶品副副 推推 案案 名名虹口之星虹口之星Other 案名案名虹口虹口星座星座 虹口虹口杰座杰座(作作)虹口虹口時代天第時代天第 虹口虹口名邸名邸虹口虹口晶典國際晶典國際 涼城帝錦涼城帝錦主推主推 LOGOA方案方案B方案方案 案名中的案名中的“虹口虹口”表達出樓盤的所處的地理環境，表達出樓盤的所處的地理環境，“晶品晶品”表達出稀缺和珍貴。同時，表達出稀缺和珍貴。同時，“晶晶”有水晶、明凈的意義，有水晶、明凈的意義，“屬屬水水”，恰好在案名上彌補了此地塊缺水的環境因素。，恰好在案名上彌補了此地塊缺水的環境因素。 Logo圖形四個球代表樓盤

36、的四個部份，圖形四個球代表樓盤的四個部份，“球球”同時表達同時表達出國際的意義，再配以英文，增強了出國際的意義，再配以英文，增強了logo的國際性和現代感。的國際性和現代感。顏色采用紅金（表示富貴）。顏色采用紅金（表示富貴）。LOGO 詮譯詮譯主推主推珍藏虹口新地標，高尚現代優生活珍藏虹口新地標，高尚現代優生活副推副推虹口輕軌線，中環新中心虹口輕軌線，中環新中心廣廣 告告 主主 題題 語語副推副推 LOGO 本案是多層住宅和辦公樓的集合體，所以在案名的選擇上要本案是多層住宅和辦公樓的集合體，所以在案名的選擇上要兼顧考慮二者；項目處于三區交界地，給予客戶的概念希望往虹兼顧考慮二者；項目處于三區交

37、界地，給予客戶的概念希望往虹口上進行引導，所以在案名上直接體現口上進行引導，所以在案名上直接體現“虹口虹口”；項目總體量較；項目總體量較小，單套建筑面積也以中小戶型為主，小，單套建筑面積也以中小戶型為主，“星星”能夠將這個意思徒能夠將這個意思徒顯出來。顯出來。 同時，同時，“虹口之星虹口之星”在組合上音律感很強，便于口碑宣傳。在組合上音律感很強，便于口碑宣傳。“虹口之星虹口之星”案名詮釋案名詮釋 優質的空間是貼身的設計，面積合理，不會成為生活的負累，但是優質的空間是貼身的設計，面積合理，不會成為生活的負累，但是格局完美，能夠享受生活的種種，我們定義這樣的空間為格局完美，能夠享受生活的種種，我們

38、定義這樣的空間為 “優空間優空間” ； 有完全成熟的生活配套，雖然地處繁華，但是又非常適宜寧靜的居有完全成熟的生活配套，雖然地處繁華，但是又非常適宜寧靜的居住，可以享受一種悠閑雅致的生活方式，我們定義為住，可以享受一種悠閑雅致的生活方式，我們定義為 “悠生活悠生活” 。 廣告主題語廣告主題語優優 空空 間間 悠悠 生生 活活Other LOGOVI SHOW (A)VI SHOW (B)LOGO（黑白示意圖）（黑白示意圖）標準色標準色VI應用（信封、信紙）應用（信封、信紙）VI應用（卡片）應用（卡片）VI應用（胸脾）應用（胸脾）VI應用（名片）應用（名片）VI應用（手提袋）應用（手提袋）VI應

39、用（門牌）應用（門牌）VI應用（廣告傘）應用（廣告傘）VI應用（指示應用（指示1）VI應用（指示應用（指示2）VI應用（精神堡壘）應用（精神堡壘）廣告表現（候車亭廣告牌）廣告表現（候車亭廣告牌）NP SHOWCATCHCATCH現代虹口，焦點晶品現代虹口，焦點晶品COPYCOPY位於上海市虹口區，毗鄰逸仙路、坐擁大柏樹輕軌站，緊接中環線，東西、南北位於上海市虹口區，毗鄰逸仙路、坐擁大柏樹輕軌站，緊接中環線，東西、南北主干高架車道的交匯點。主干高架車道的交匯點。400米處家得利超市，麥德龍大賣場，區域內商鋪包括米處家得利超市，麥德龍大賣場，區域內商鋪包括衣、食、住、用等各類經營業態應有盡有。復興

40、高級中學近在咫尺，區域內上外衣、食、住、用等各類經營業態應有盡有。復興高級中學近在咫尺，區域內上外附小、鐘山中學等知名學校眾多。附小、鐘山中學等知名學校眾多。總總 形形 象象(1)(1)CATCHCATCH新熱土，更是白金板塊新熱土，更是白金板塊COPYCOPY位於上海市虹口區，毗鄰逸仙路、坐擁大柏樹輕軌站，緊接中環線，東西、位於上海市虹口區，毗鄰逸仙路、坐擁大柏樹輕軌站，緊接中環線，東西、南北主干高架車道的交匯點。南北主干高架車道的交匯點。400米處家得利超市，麥德龍大賣場，區域內商米處家得利超市，麥德龍大賣場，區域內商鋪包括衣、食、住、用等各類經營業態應有盡有。復興高級中學近在咫尺，鋪包括衣、食、住、用等各類經營業態應有盡有。復興高級中學近在咫尺，區域內上外附小、鐘山中學等知名學校眾多。區域內上外附小、鐘山中學等知名學校眾多。總總 形形 象象(2)(2)CATCHCATCH好好沒問題，沒問題，OK！SUBSUB中環、高架及軌道交通，眼到擒來中環、