1、1. 目的確定合理的管理費收費標準，為物業管理的正常經營提供保障。2. 范圍適用天合房地產開發有限公司所屬物業公司及物業管理項目的管理費測算。3. 職責根據接管物業管理小區的實際情況，由物業公司人事部門負責所接管物業管理小區的組織架構及人工成本測算，企管中心（品質部）負責設備、清潔、綠化成本的測算，財務部門根據人事部門和品質部門提供的數據對小區的管理服務費進行綜合測算。4. 方法及過程控制4.1. 物業管理費的測算方法一般有兩種：1、列舉法，2、倒推法（比較實用）列舉法一般適用根據預定的物業管理標準，測算物業管理費單價；倒推法一般適用根據預定的物業管理費單價，測算出合理的物業管理服務承諾。在實

2、際工作中，一般是兩種方法結合使用，互相印證。4.2. 列舉法中所預定的物業管理服務標準是根據被測算物業的基本情況及客戶需求和地產公司要求來制定的。4.3. 倒推法中所預定的物業管理費單價是根據對當地物業管理行業情況進行考察、調研、分析，參考當地同類型、同檔次物業收費價格的基礎上核定。4.4. 將列舉法測算的物業管理費與倒推法測算的物業管理費進行比較，綜合調整，得出一個較合理的收支平衡的收費標準及各項目費用比例。4.5. 為了測算的方便，將所有費用按物業管理服務的性質和專用設備等分別歸類核算，即：人工費用、行政費用、財產費用、物料消耗、物業公共費用、其它。4.6. 注意事項：l 南北差異，注意南

3、北地域在設備、設施方面的不同，從而帶來的費用測算上的差異；l 法規差異，注意各地在勞動法規、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。4.7. 物業管理費測算公式為：物業管理費單價所有費用的總和÷參加測算的物業收費總面積4.8. 物業管理收費面積的確定物業管理收費面積的依據是開發商提供的物業資料（以提供給銷售部門的售樓面積為準，如有當地政府土地資源規劃管理部門所批復的竣工查丈報告則以此報告為準）。面 積 統 計 表 (單位:平方米)名稱住宅面積商業面積寫字樓面積會所面積別墅面積學校面積面積合計購房合同面積分攤管理費面積注:如購房合同中面積已包括分攤公共面積，則按此面積直接統

4、計，如個別地區法規要求合同中按套內面積計或按套計，則應加入分攤管理費面積。4.9. 列舉法測算4.9.1. 人工費用的測算4.9.1.1. 組織架構的確定根據項目經營管理的規模、復雜程度、智能配套、樓宇類型、數量、檔次、功能及設施配備、周邊環境、以及委托方對物業管理服務的要求等實際情況，對組織架構、崗位編制進行預測。4.9.1.2. 人工費用的測算。根據確定的組織架構，遵循相關法規要求及公司薪金福利標準進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節費、其它。4.9.1.3. 工資的測算（單位：元/月）。根據確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規定進行人

5、員工資的測算。人員工資構成表單位：元序號名稱工資標準人數工資金額（月）1經理工資標準×人數2經理助理工資標準×人數3行政管理人員工資標準×人數技術、維修人員工資標準×人數5保安人員工資標準×人數6保潔人員工資標準×人數7綠化人員工資標準×人數8其他人員工資標準×人數合計4.9.1.4. 獎金及雙薪（單位：元/月）。根據確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規定進行獎金、雙薪的測算。獎金及雙薪單位：元序號名稱標準（折算月）人數補貼、獎金金額（月）1季度獎標準×人數2雙薪標準×人數3年終獎標準

6、15;人數合計4.9.1.5. 工資附加費（單位：元/月）。按照政府規定及公司薪金福利標準進行工資附加費的測算。工資附加費計提的標準按國家規定的標準計提。4.9.1.6. 社會保險費的測算（單位：元/月）。按照當地勞動部門的規定進行社會保險費的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標準差異較大，在測算時請注意區分）。4.9.1.7. 補貼及過節費根據確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規定進行補貼、過節費、上下班交通補貼的測算。補貼及過節費單位：元序號名稱標準（折算月）人數補貼、獎金金額（月）1加班補貼標準×人數2交通補貼標準×人數3過節費標準×人數合計4.9.1

7、.8. 其它未列入以上五項但計入人工費用的，如員工活動費用等。4.9.2. 行政費用的測算（單位：元/月）4.9.2.1. 低值易耗品購置費用。4.9.2.2. 管理處辦公用水電費。水費根據管理處水費的使用情況（包括飲用水）：使用水費金額使用量（立方）/月×水費收費單價飲用水金額飲用水（桶）/月×桶飲用水單價電費根據管理處的照明、空調、辦公設備配置的情況：照明用電費用辦公照明的功率×按每天實際使用時間（折算成的小時單位）×電費收費標準辦公電器用電費用空調等辦公設備的功率×按每天實際使用時間（折算成的小時單位）×電費收費標準4.9.2.

8、3. 辦公設備維護費用。主要指復印機、傳真機、打印機、空調等設備每月的保養費。4.9.2.4. 通訊費。物業管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網絡通訊費、其他通訊費用、對講機等。4.9.2.5. 公務車輛費。根據管理服務業務的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。 4.9.2.6. 交際應酬（公關維護）費。4.9.2.7. 電腦維護費用。根據管理處配置的電腦數量以及管理處業務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網絡使用費、軟件開發費用的分攤等。4.9.2.8. 報刊資料費。因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。4.9.2.9. 咨詢及訴訟費。聘請法律顧問的費用分

9、攤，業主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。4.9.3. 財產費用的測算（單位：元/月）。4.9.3.1. 折舊費用。管理處正常管理服務需要所購置的固定資產（單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊。固定資產包括：l 辦公設備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調、電視機、保險柜等。l 清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。折舊費用固定資產的原值÷固定的使用年限÷12月4.9.3.2. 資產的攤銷。管理處前期發生的開辦費按物業委托管理合同的合同期限進行分攤。開辦費主要包括：前期購置的辦公設備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具

10、，以及辦公場所的裝修費等。分攤費用開辦費發生的總額÷委托的管理期限÷12月4.9.3.3. 固定資產的修理費。前期購置的固定資產，按固定資產折舊的15%計提修理費。4.9.3.4. 員工宿舍租金（地產提供宿舍，此項費用不計）。4.9.3.5. （財產）保險費（公共設施、設備購買的保險）。保險費（須投保的公共設施、設備）總金額×保險費率÷保險受惠物業的總面積購買保險是業主及物業管理公司規避風險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業主如有異議，必須經業主大會決定并形成法律文件，否則物業公司會因未盡管理責任而喪失物業管理資格。4.9.4. 物料消耗的測算（

11、單位：元/月）。4.9.4.1. 服裝費的測算（單位：元/月）。按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。服裝費用構成表單位：元序號名稱服裝成本人數服裝費用（月）1經理服裝成本×人數÷使用月份2行政管理人員服裝成本×人數÷使用月份3技術、維修人員服裝成本×人數÷使用月份4保安管理人員服裝成本×人數÷使用月份5保潔管理人員服裝成本×人數÷使用月份6綠化人員服裝成本×人數÷使用月份7其他人員服裝成本×人數÷使用月份合計4.9.4.2. 保安物料消耗。根據物業管理所

12、需配置的保安器材（可參考下表的測算方法），按照實際使用年限進行攤銷。保安器材分攤明細表單位：元物資名稱單價×數量使用期限每月分攤費用備注對講機1080元/臺×353年1050元所有材料可根據所管小區的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算。（參考價格）對講機電池100元/臺×702年292元對講機耳嘜30元/個×350.5年175元電警棍600元/根×102年250元硬盤錄像機1500元/臺×23年85元錄像帶50元/臺×331年220元巡更棒（可選）1900元/根×53年267元巡更感應點60元/個×

13、1003年167元手電筒70元/個×153年30元干電池3元/節×520天202元防火服1000元/套×53年139元防火面具150元/個×103年2元手推式滅火器750元/個×152年68元4公斤滅火器60元/個×20002年5000元消防工具400元/套×55年33.元消防桶20元/個×303年17元救援繩8元/米×5005年67元交通指揮棒100元/個×62年25元反光背心35元/件×63年5.9元緊急隔離帶75元/盤×103年21元交通路錐70元/個×503

14、年98元相機膠卷25元/個×3個月30元合計8683.3元4.9.4.3. 保潔物料消耗。根據物業管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實際使用年限進行攤銷。 保潔材料分攤明細表 單位：元名稱用途單位單價月均消耗數量月均消耗金額備注玻璃刮刀清潔玻璃把25.00375.00所有材料可根據所管小區的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算。鏟刀清潔地面把4.0028.00清潔桶盛水個9.0019.00長地拖清潔地面把15.00345.00掃把清潔地面把6.00318.00垃圾斗清掃垃圾個5.00210.00地刷清潔地面把5.00315.00塵拖布清潔大堂套20.00120.

15、00毛巾擦拭物品條5.001575.00雞毛撣除塵把10.00110.00潔廁刷清潔便池把3.0033.00膠手套勞動保護雙4.0028.00地毯清潔劑清潔地毯瓶75.002150.00洗衣粉清洗物品包5.00210.00去污粉去除污跡瓶7.00214.00洗潔精清洗物品桶25.004100.00潔廁靈清潔便池桶30.005120.00玻璃水清潔玻璃瓶8.00216.00不銹鋼水清潔不銹鋼制品瓶90.000.545.00電話消毒液殺菌瓶15.00460.00空氣清新劑空氣清新瓶20.00580.00蠟水打蠟瓶90.003270.00起蠟水起蠟瓶90.003270.00潔而亮清潔物品瓶15.00

16、460.00碧麗珠清潔皮制物品瓶30.00390.00大垃圾袋存放廢棄物個0.25900225.00小垃圾袋存放廢棄物個0.054500225.00清潔用品月消耗費用小計2730.00注：如保潔項目外包，此項費用的金額以外包協議規定的金額為準。4.9.4.4. 環境、綠化物料消耗。根據物業管理的綠化面積及綠化品種，按養護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區消殺等。4.9.4.5. 物業維修物料消耗。根據小區配置的設施、設備的清單，按照設備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。物業維修物料分攤表單位：元序號項目測算依據費用構

17、成備注1公共設施的維修養護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養護，標識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養護油漆、各種標識等制作更換費用。車場設施養護材料。所有材料可根據所管小區的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算2供配電系統變壓器發電機變壓器、高壓設備維修保養材料。發電機運行保養材料費、油費3照明系統樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換次數核算日光燈、節能燈、燈座、感應開關材料費4消防系統防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，

18、消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費5給排水系統生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費6防盜，監控系統消防信號柜、消防聯動柜、閉路監控系統、紅外線周界防越系統的維修養護。每年維修材料費7水景娛樂設施維護材料費8空調及采暖4.9.5. 小區公共費用的測算（單位：元/月）4.9.5.1. 公共電費。根據小區設施、設備的清單，按照設備的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。4.9.5.1.1. 電梯系統電費。電梯電費電梯數量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時間（折算成小時數）×電費單價（元/度）電梯通風、照明、降溫電費電梯通風

19、、照明、降溫等設備的數量×功率×30天×每天的使用時間（折算成小時數）×電費單價（元/度）4.9.5.1.2. 公共照明系統電費。室內照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區公共景觀等所有照明系統的電費：公共照明系統電費照明器具的功率×30天×相應照明電器的每天的使用時間（折算成小時數）的總和×電費單價（元/度）4.9.5.1.3. 供配電系統電費。變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標準為準，或：l 變壓器的電費（變壓器基本電費（總容量不同，基本電費有所差別）+超出基本電量的實際

20、使用電量）×電費單價；l 變壓器的電費變壓器功率×電費單價×24小時×30天4.9.5.1.4. 消防系統電費。消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）消防水泵的數量×消防水泵的功率×電費單價×2.5小時÷3月送、排煙風機（元/月）（按每季度檢修2.5小時計算）送、排煙風機數量×送、排煙風機功率×電費單價×2.5小時÷3月中央控制室電費中央控制室所有電器的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價4.9.5.1.5. 給排水系統電費。供水變頻泵、潛水

21、泵使用的電費泵的功率×數量×30天×每天實際工作時間×電費單價4.9.5.1.6. 泳池系統電費。(收費泳池不計此項)泳池系統電費循環系統的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價4.9.5.2. 公共水費（單位：元/月）4.9.5.2.1. 綠化水費根據小區綠化面積確定（如根據體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費綠化面積×0.03×50%×15天×水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.2. 清潔用水根據清潔面積測算：清潔用水估算每天用水量×

22、30天×水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.3. 泳池用水（收費泳池不計此項）（可選）根據泳池容積測算泳池水費：泳池用水泳池容量×3次（每年換水3次）÷12月×水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.4. 小區景觀用水根據小區景觀的數量測算：小區景觀用水小區景觀每天耗用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.3. 電梯運行費。電梯保養費：每部電梯每月保養費單價的總合如果每部保養費單價相同，則電梯保養費電梯保養費單價×電梯數量電梯年檢費：電梯每月年檢費每部電梯年檢費用的總合（或電梯年檢單價相同時為單價

23、×電梯數量）÷12月4.9.5.4. 公共設施養護費根據小區配置的設施、設備的清單，按照設施、設備的使用壽命及保養周期進行維修費用測算（可參考下表的測算方法）。物業維修物料分攤表 單位：元序號項目測算依據費用構成備注1公共設施的維修養護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養護，標識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養護油漆、各種標識等制作更換費用。車場設施養護材料。所有材料可根據所管小區的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算2供配電系統變壓器發電機變壓器、高壓設備維修保養材料。發電機運行保養材料費、油費3照明系

24、統樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換次數核算日光燈、節能燈、燈座、感應開關材料費4消防系統防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費5給排水系統生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費6防盜，監控系統消防信號柜、消防聯動柜、閉路監控系統、紅外線周界防越系統的維修養護。每年維修材料費7水景娛樂設施維護材料費8空調及采暖4.9.5.5. 社區文化費用根據小區的本年度社區文化計劃確定所需的費用。 4.9.5.6. 垃圾清運費根據小區每天垃圾量確定：垃圾清運費垃圾量（桶）×收費單價4.9.6. 其它4.9.6.1. 稅金的測算（單位：元/月）根據國家規定計提：稅金（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額供參考）×稅率（5.5%）4.9.6.2. 管理酬金的測算（單位：元/月）按照當地政府規定的