1、2019.01目錄丨CONTENTS宏觀政策分析吳江市場情況及市場趨勢研判蘇州主城市場情況及市場趨勢研判主城：姑蘇區、園區、高新區、吳中區、相城區太倉市場情況及市場趨勢研判昆山市場情況及市場趨勢研判張家港市場情況及市場趨勢研判123456常熟市場情況及市場趨勢研判7宏觀政策及市場分析1中央：1次涉及土地制度改革等地方：17次涉及長春限售2年等1月中央：9次涉及堅持調控目標不動搖、力度不放松等地方：67次涉及天津整治市場秩序等中央：2次涉及穩地價、穩房價、穩預期等地方：42次涉及北京整治租賃市場亂象、四川全省收緊限貸等2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中央：2次涉及嚴控金融風險等

2、地方：24次涉及河北、安徽、廣東等省上調房貸利率等中央：6次涉及兩會房住不炒等地方：30次涉及搶人大戰等中央：8次涉及定向降準等地方：38次涉及杭州搖號售房等中央：10次涉及定向降準、上調個稅起征點等地方：48次涉及徐州等三四線限售中央：3次涉及堅決遏制房價上漲、分類推進棚改貨幣化安置等地方：31次涉及“湘十一條”等中央：5次涉及上調個稅起征點等地方：29次涉及北最嚴公積金信貸等中央：4次涉及免征或減征印花稅等地方：17次涉及北京、深圳等下調房貸利率上浮比例等中央：5次涉及定向降準等地方：14次涉及廣州布局放松限價等中央：1次涉及支持優質房企發債地方：10次涉及菏澤取消限售等中央定調三階段變化

3、：兩會重申“房住不炒”，7月底政治局會議堅決遏制房價上漲，8月住建部要求把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處。12月住建局會議再次重申“三穩”是第一要務。地方政策兩階段變化：1-9月堅持調控目標不動搖、力度不放松，四限、整治市場秩序、上調房貸利率等；10月至今布局放松限價，下調房貸利率上浮比例、取消限售及區域限購調整等。PART1 中央及地方層面/穩字當先，地區存在松動跡象發布“新十五條”，重啟限購，土地出讓實施市場指導價（含現房）20168/11吳江單獨補全了樓市限購措施吳江發布“十三條”樓市調控政策(起初不含限購政策）20169/2320175/2020188/1520168

4、/29201610/3發布史上最嚴調控：大幅收緊限購和信貸政策（且適用范圍調整為吳江、昆山和太倉）20175/1920178/17201811/19相城區推房產市場管理意見，外地戶口社保繳稅滿一年，還需600積分201812/9部分銀行貸款利率上浮比例小幅下調（2017年以來的首次下調）蘇州被住建部確立為租購并舉試點城市張家港實行限售政策，未滿兩年的商品住房、二手房，不能出售常熟本地人優先購買140平米以下的住房響應住建部號召，蘇州發布治理房地產市場亂象專項行動的通知PART1 蘇州層面/維持高壓態勢，局部地區加碼，部分政策松動蘇州城市首位度高，市區及環滬的昆、太在政策的嚴苛上趨同于一線城市，

5、常熟張家港相對寬松；2018年調控政策整體穩定，維持先前高壓態勢，且持續局部加碼，年末房貸利率有輕微下調。供應總建面積(萬）0.00.00.00.079.70.00.0102.9 27.9 180.7 102.5 285.20.00.00.00.019.9 106.3 12.20.097.50.0106.1 118.4成交總建面積（萬）0.0117.80.00.00.079.70.00.0102.9 27.9 180.70.0102.6 230.20.00.00.019.962.112.20.024.234.125.6成交樓板價（元/）01472100015072001412721432113

6、94015466123220005594 1599623227016916 8067 160702017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.102017.112017.122018.12018.22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.112018.1205000100001500020000250000.050.0100.0150.0200.0250.0300.0蘇州主城涉宅用地市場情況蘇州主城涉宅用地市場情況注：不含經濟適用房用地2017年供應779

7、萬，成交510萬，樓面價13825元/2018年供應460萬，成交511萬，樓面價13519元/PART2 蘇州土地市場2018年全年供應較去年大幅度減少，成交量基本與去年持平，板塊成交出現分化，部分板塊出現流拍現象，但熱門板塊依舊火熱，成交樓板價與去年同期略有降低，房企拿地回歸理性。地塊編號位置面積用途出讓容積率樓板價 成交總價 溢價率（%）開發商（）年限（元/）（萬元） 蘇地2017-WG-45號姑蘇區解放西路以西、酒廠路以南5672純住宅;701.1203691155422.2華發蘇地2017-WG-46號姑蘇區西環路西、酒廠路北18079純住宅;701.8233234216639.9綠

8、景蘇地2017-WG-47號姑蘇區北園路南、檔案館東22745純住宅;700.6431679818543.9中鐵建蘇地2017-WG-48號姑蘇區永方路以東、合興路以南141864純住宅;702.52012528549521.2金科蘇地2017-WG-54號相城區北橋街道中涇路北、石碑涇路西94284純住宅;702.092888757011.5漕湖置地蘇地2017-WG-57號高新區楓橋街道景山路南、長江路東111779純住宅;50、702.02134323856642.3南山蘇地2017-WG-58號高新區滸墅關鎮桑園路西、下塘北街北76466純住宅;701.8135001032290.0遠

9、洋、禹洲蘇地2017-WG-59號高新區滸墅關鎮通滸路綠化地東南、蘇滸路西南201773純住宅;702.0136492753941.1里城蘇地2017-WG-60號高新區滸關開發區規劃道路南、文昌路東169368純住宅;702.1136482311471.1恒基蘇地2017-WG-61號高新區科技城科達路南、瀟湘路西76225純住宅;702.212381943751.1綠都蘇地2017-WG-62號高新區通安鎮真北路北、中唐路東107686純住宅;702.21105011899421.4里城蘇地2017-WG-66號姑蘇區玻纖路兩側、緣園路西13285純住宅;701.321000278980.

10、0永威置業蘇地2017-WG-67號姑蘇區玻纖路北、虎丘路西7878純住宅;701.121254167431.2朗詩地產蘇地2017-WG-68號姑蘇區緣園路西、倪家橋小區南11069純住宅;701.121271235461.3華宇PART2 蘇州土地市場/涉宅土地成交情況今年成交地塊溢價率下調（部分受土地高起拍價影響），底價成交成常態，宅地現房率大幅下降不足三成（去年超七成），新進開發商數明顯減少，房企拿地熱情明顯下降。地塊編號位置面積用途出讓容積率樓板價 成交總價 溢價率（%）開發商（）年限（元/）（萬元） 蘇地2017-WG-70號吳中區東吳南路西側、石湖西路北側259956商住;40、

11、704.41046427201423.9平安蘇地2017-WG-71號吳中區度假區孫武路北側、外塘路東側147966純住宅;701.81118316546639.8龍湖蘇地2017-WG-72號吳中區度假區孫武路北側、外塘路西側217494純住宅;701.81111124166338.9龍湖蘇地2017-WG-73號吳中區木瀆鎮金楓南路西側、竹窩路南側74173純住宅;702.2162701206771.7金茂蘇地2017-WG-75號吳中區臨湖鎮浦莊大道西側、聯東河南側91391純住宅;701.889708197428.1興隆蘇地2017-WG-76號相城區元和街道榮泰街北、織錦路東3250

12、27商住;40、703.759191923810.0相城城建蘇地2017-WG-77號相城區元和街道文靈路東、安元路南123833商住;702.51710021174914.0九龍倉蘇地2017-WG-78號相城區黃橋街道華元路北、通湖路東169402純住宅;701.81636127716216.9九龍倉蘇地2017-WG-79號相城區渭塘鎮新燕大道南、澄陽路西44512商住;40、702.0102974583521.1建發蘇地2017-WG-80號相城區開發區永昌路西、騰道路北114864純住宅;702.03000344590.0漕湖置地蘇地2017-WG-81號相城區高鐵新城南天成路南、相

13、城大道東161678純住宅;702.5156182525164.1美的蘇地2017-WG-82號高新區獅山街道黃浦街東西、竹園路南115834純住宅;702.12707531361831.4九龍倉蘇地2017-WG-83號高新區滸關鎮聞鼓路南、蘇滸路綠化地西152962商住;40、702.0110001682550.0越秀蘇地2017-WG-84號高新區滸關開發區文昌路西、北津西路南86671純住宅;702.0133001152720.0聯發蘇地2017-WG-85號高新區科技城科廣路南、天佑路西183794純住宅;702.21497027514822.2蘇高新PART2 蘇州土地市場/涉宅土

14、地成交情況地塊編號位置面積用途出讓容積率樓板價 成交總價 溢價率（%）開發商（）年限（元/）（萬元） 蘇園土掛（2018）02蘇惠路北、星海街東199358商住;40、50、708.755941115200.0萬科蘇地2018-WG-9號吳中區甪直鎮甪直大道南側、甫澄北路東側98963純住宅;702.21156411444418.0路勁蘇地2018-WG-11號相城區元和街道文靈路東、黃蠡路南190170商住;40、702.2148002814520.0相城交建蘇地2018-WG-12號相城區澄陽街道康元路北、澄月路西88216純住宅;702.0125001102700.0平安蘇地2018-W

15、G-14號高新區獅山街道金山東路綠化地南、珠江路綠化地東78994純住宅;701.1265002093340.0蘇高新蘇地2018-WG-16號高新區獅山街道玉山路南、運河路西59856純住宅;702.0260021556404.0保利蘇地2018-WG-17號高新區楓橋街道蓮花峰路北、規劃區間路東89818純住宅;701.3119491073251.0平安蘇地2018-WG-18號高新區通安鎮真山路東南、正榮住宅項目東北地塊15144純住宅;701.79995151365.2里城蘇園土掛（2018）03星塘街東、朝陽路南121650純住宅;701.72322728255425.5蘇高新蘇地2

16、018-WG-24號相城區望亭鎮鶴溪路東、牡丹路北26817商住;40、701.582042200217.2相城城建蘇地2018-WG-27號高新區獅山街道珠江路東、向陽路北215483純住宅;702.3180003878690.0蘇高新蘇地2018-WG-28號吳中區太湖新城東太湖路南側、天鵝港大街西側340573商住;40、704.080672747400.0富力蘇園土掛（2018）04鐘南街東、港田路北135777純住宅;701.62601835327028.8蘇高新蘇園土掛（2018）05蘇州大道北、思安街東119848商住;4014.04800575300.0中海PART2 蘇州土地

17、市場/涉宅土地成交情況地塊編號位置建筑面積（）用途起拍樓面價（元/）流拍原因蘇地2017-WG-69號吳中區文溪路北側、友新路西側154396純住宅;15000起拍價較高，需要配建幼兒園、地塊不利因素較多蘇地2017-WG-74號吳中區甪直鎮甪直大道南側、甫澄北路東西兩側194713商住;6254大體量商業自持蘇地2018-WG-8號吳中區文溪路北側、友新路西側154396純住宅;13000二次流拍，起拍價仍舊較高，需要配建幼兒園、地塊不利因素較多蘇地2018-WG-10號相城區元和街道文靈路東、安元路北210104商住;15000總價高，需要配建幼兒園蘇地2018-WG-15號高新區獅山街道

18、塔園路東、靈巖街北77671純住宅;21285起拍價較高，需要配建幼兒園蘇地2018-WG-20號吳中區開發區通達路東側、東方大道南側227302純住宅;13865總價高，房企資金緊張，普遍觀望蘇地2018-WG-23號吳中區甪直鎮甫澄中路東側，迎新一路南側73073純住宅;9500起拍價較高，位置偏遠、地塊限制條件較多蘇地2018-WG-29號高新區滸墅關鎮聞鼓路東南、惠昌路西南91834純住宅;13500板塊市場競爭激烈PART2 蘇州土地市場/涉宅土地成交情況全年共計流拍7宗8次住宅用地，歸結原因主要有四點：總價較高房企資金緊張、板塊市場內競爭激烈、地塊需要配建其他配套增加開發成本、起拍

19、價相對周邊地塊較高。市場趨冷情況下，房企拿地更加理性。供應面積（萬方） 21.59.872.259.550.052.714.939.277.437.845.547.08.210.130.337.230.137.812.526.0 100.4 85.953.942.8成交面積（萬方） 23.425.250.849.645.054.941.440.041.047.450.153.137.425.930.340.938.342.447.541.142.339.631.077.1成交均價2050621732218412087321378205212041021671213272056620427205

20、952176421139212192164022324233802333723987231892374123040261322017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.10 2017.11 2017.12 2018.12018.22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.112018.120500010000150002000025000300000.020.040.060.080.0100.0120.0蘇州商品住宅量價市場情況蘇州商品住宅量價市場情況（2

21、017年月均流速43.73萬方）（2018年月均流速41.16萬方）全年均價23249元/全年均價20952元/PART2 蘇州住宅市場/量價市場受低價盤清倉和高價盤銷售不景氣的影響，市場供應量同比下降約9.93%，成交量同比下滑5.89%，由高性價比限價樓盤（2016年前拿地）主力去化，隨著高價盤成交增多，成交價格結構化上漲。區域區域成交量成交量成交價成交價姑蘇姑蘇-21%-21%14%14%園區園區66%66%11%11%相城相城8%8%2%2%吳中吳中18%18%6%6%新區新區-34%-34%12%12%市區各區域量價同比變化供應面積（萬）120.025.9168.456.3104.6

22、成交面積（萬）114.034.0209.960.575.5成交均價（元/）1986535558198883432023279相城區 姑蘇區 吳中區 園區 新區 05000100001500020000250003000035000400000.050.0100.0150.0200.0250.0蘇州各區域量價情況蘇州各區域量價情況PART2 蘇州住宅市場/區域量價市場除姑蘇及新區成交量同比下滑外，其他區域成交均有不同程度增加，園區由于供應增量成交表現突出，新區由于滸關項目入市多且去化不力，存在供大于求態勢；隨著高價項目增多，各區均價都向上攀升。20%15%39%36%27%32%3%4%4%4%

23、7%9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2017年成交套數占比2018年成交套數占比蘇州主城區商品住宅各面積段成交占比（套數）90以下 90-120 120-144 144-160 160-180 180以上 120122130124131114116118120122124126128130132201420152016201720182014-2018年商品住宅套均面積變化情況169361806022877256412564124441179181918325170270382885126440套均面積PART2 蘇州住宅市場/成交結構蘇州從2015年開始

24、進入改善時代，最近幾年套均面積持續放大，2018年達到新高，中小戶型成交縮量明顯，并且從成交結構上看面積越大，單價越高。23993430873480274014755545073769819010000200003000040000500006000070000800000.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0900.02012201320142015201620172018成交面積（萬）成交套數67.1%67.1%58.2%58.2%63.2%63.2%55.0%55.0%44.7%44.7%46.9 %46.9 %35.10%35.10%32.

25、9%32.9%41.8%41.8%36.8%36.8%45.0%45.0%55.3%55.3%55.5%55.5%64.9%64.9%0%20%40%60%80%100%2012201320142015201620172018新房二手房套均面積（）11811111311210110299蘇州市區二手住房成交情況蘇州市區一手/二手住房成交占比PART2 蘇州住宅市場/二手房現象蘇州二手房市場日趨成熟，成交量環比增加33%，套均面積持續走低，2018年二手房成交量繼續遠超一手房，未來剛需買二手，改善買一手的趨勢將更加明顯。庫存面積（萬）438.5445.0468.6457.9447.3475.54

26、91.3501.2504.9485.6489.8530.5526.5529.0514.8492.2482.1469.6476.0470.7493.9436.4423.1476.1508.1533.8499.5去化周期7.48.59.910.51113.8 14.4 13.5 12.1 10.8 10.3 11.6 11.6 11.5 11.31111.3 11.51212.5 13.8 11.6 10.6 11.3 12.1 13.19.32016.102016.112016.122017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.9201

27、7.10 2017.11 2017.12 2018.12018.22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.112018.1202468101214160.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0蘇州主城商品住宅存量及去化周期去化周期=當前存量/近半年的月均流速PART2 蘇州住宅市場/存量市場自2016年國慶高壓調控政策開始，存量及去化周期持續提升，庫存量在400-500萬區間波動，去化周期基本維持在12個月左右，下半年迎來加推高峰期，庫存量略有上升。去化周期=當前存量/近半年的月均流速相城區, 138姑

28、蘇區, 37吳中區, 175園區, 40新區, 11022%28%7%35%11%14.211.18.56.117.30.05.010.015.020.0相城區姑蘇區吳中區園區新區各區域庫存占比情況各區域庫存去化周期情況（月）PART2 蘇州住宅市場/區域存量市場目前整體存量主要集中于吳中區、相城區和新區，姑蘇、園區存量較小；新區、相城由于去化緩慢，供應項目市場接受度低導致去化周期較長，其他各區域去化周期均小于12個月，園區市場庫存告急。去化周期=當前存量/近半年的月均流速21%6%12%庫存套數4,04210,2589,8831,9651,8015,030去化周期6.67.99.214.31

29、1.416.790以下90-120120-144144-160160-180180以上0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.002,0004,0006,0008,00010,00012,0002018年12月各面積段庫存套數及去化周期32979套9.2個月90-144庫存套數去化周期主力庫存面積PART2 蘇州住宅市場/區域存量市場主力庫存面積段90-144，但去化周期均不超過10個月；除144-160和180以上，其余面積段去化周期均維持在合理水平。2018年蘇州主城區企業銷售金額排名TOP10排名企業名稱成交面積（萬）成交套數成交均價成交金額（億元）2017成

30、交金額（億元）同比2017年前六個月排名排名變化1蘇高新30.63 22012496276.4650.8750%322建發22.4014882616558.61 33.4075%973新城27.0725961944652.64 36.0846%634泰禾17.7011862827350.03 5.71776%50465世茂15.076463068346.24 25.6980%16116旭輝14.298132906241.53 59.87-31%247南山19.5617921681532.89 23.6239%17108路勁16.2410161993232.3736.95-12%539華潤12.

31、879982402530.92 22.0240%18910融創10.175922791528.39 35.22-19%822018年TOP10房企銷售金額450.08億占據市場份額33%PART2 蘇州住宅市場/企業集中度TOP10房企銷售金額占比33%，市場集中度一般。前十名房企銷售金額門檻為28.4億（去年為31.6億）同比門檻降低，反映了由于品牌房企多，市場份額的分散。2018年蘇州單盤項目銷售金額TOP10項目名稱區域板塊成交金額（億元）成交套數套均面積（/套）成交均價（元/）仁恒公園世紀姑蘇區護城河外板塊37.673714435437建發獨墅灣吳中區尹山湖板塊35.981117924

32、746海胥瀾庭姑蘇區護城河外板塊31.766413435759鉑悅犀湖園區教育園區板塊31.438423235230華潤金悅灣吳中區尹山湖板塊30.297013024019MOC芯城匯相城區高鐵新城板塊29.0103211923514白塘壹號園區湖東板塊28.460213335496世茂銅雀臺園區雙湖板塊27.319638735975華麗家族太上湖吳中區光福、香山板塊25.4180510313703建發泱譽相城區高鐵新城板塊22.8666120285982018年蘇州單盤項目成交套數TOP10項目名稱區域板塊成交套數成交金額（億元）套均面積（方/套）成交均價（元/）華麗家族太上湖吳中區光福、香

33、山板塊180525.3710313703南山維拉吳中區甪直板塊135520.9010414765禹洲招商拾鯉相城區北橋板塊103214.7910014320MOC芯城匯相城區高鐵新城板塊103228.9911923514華潤金悅灣吳中區尹山湖板塊97030.2013024019湖畔樾山相城區陽澄湖板塊81110.5710911983建發獨墅灣吳中區尹山湖板塊81135.8617924746中旅水泊堂前吳中區光福、香山板塊74110.729814842仁恒公園世紀姑蘇區護城河外板塊73737.5614435437陽光城麗景灣吳中區甪直板塊70812.0810616152PART2 蘇州住宅市場/

34、單盤項目排名情況銷售金額前十名項目中主要以改善型項目為主（有7個項目套均面積超過120），除新區外各區域均有分布；成交套數前十名項目中剛需型項目占比過半（有6個項目套均在100左右），主要集中在相城區和吳中區，基本為該區域限價剛需盤。土地端：供應端減少，成交量基本與去年持平，板塊成交呈現分化狀態，房企拿地回歸理性。住宅市場量價：受低價盤清倉和高價盤銷售不景氣的影響，市場供求均同比小幅下降，高性價比限價樓盤（2016年前拿地）主力去化，隨著高價盤成交增多，成交價格結構化上漲。住宅產品結構：主流型面積段90-144較為集中，且呈現增加趨勢；剛需小面積產品逐漸萎縮。存量市場：近半年庫存量在400-5

35、00萬方區間波動，去化周期基本維持在12個月左右，下半年迎來加推高峰期，庫存量略有上升。企業層面： TOP10銷售門檻被降低，TOP10企業市場份集中度一般，市場份額分散。單盤項目層面：銷售金額TOP10主要以改善型樓盤為主力，而套數TOP10主要以剛需型樓盤為主力。住宅市場PART2 蘇州住宅市場/小結土地政府年度供應量預計400公頃左右。土地市場預計走勢平穩，政府通過調整起拍價、放寬限制條件等手段穩定市場，增加開發商拿地熱情。供應2019年預計供應量維穩或小幅減少，純新盤入市量明顯增加，市場競爭將有增無減。成交在低價存量持續減少、高價項目入市依舊去化艱難的情況下，預計2019年市場小年延續

36、，成交量仍將減少。價格受高價盤市場成交不力影響，加之政策仍然相對嚴格，高價盤價格存在下探的可能，但由新房市場價格將主要受成交結構影響，仍有上升空間。政策政策整體趨穩：限購、限貸等控制性政策延續；貸款利率存在放松可能；限價政策難言放松。PART2 蘇州趨勢預判/市場預判吳江市場情況及趨勢研判3注：不含經濟適用房用地供應總建面積(萬）7.90.031.350.229.65.70.00.00.080.529.70.00.00.00.024.648.412.68.653.60.022.30.00.0成交總建面積（萬）0.07.90.031.350.229.65.70.00.00.069.10.00.0

37、0.00.00.024.648.412.68.631.30.022.30.0成交樓板價（元/）0904709154 9441 11677 626700010773000008507 8862 3352 9587 758501034802017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.12017.112017.122018.12018.22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.12018.112018.12020004000600080001000012000140000.0

38、10.020.030.040.050.060.070.080.090.0吳江吳江涉宅用地市場情況涉宅用地市場情況8月撤牌地重掛11月成功出讓年中受鄉鎮地塊出讓影響，成交樓板價有所下跌PART3 吳江土地市場全年供地總建筑面積約170萬同比下跌38%，平均成交樓板價8329元/；作為近年蘇州發展的潛力區域，吳江仍保持較高需求量，除8月兩地塊撤牌重掛外，2018年無地塊流拍。地塊編號位置總建面積用途出讓容積率樓板價 成交總價 溢價率（%）開發商（）年限（元/）（萬元） WJ-J-2018-007吳江開發區（同里鎮）中山南路、龐楊路交叉口東南側地塊21794.64商住;402.46179134660

39、綠地香港WJ-J-2018-013太湖新城（松陵鎮）秋楓街東側蘆蕩路南側地塊96129純住宅;701.81350412980832.04濱湖投資集團WJ-J-2018-015震澤鎮塔影路以北永寧路以東地塊58177.28純住宅;701.652663063410.05新城WJ-J-2018-016震澤鎮新中路以南永寧路以東地塊70136.64純住宅;701.65073355779.88新城WJ-J-2018-018吳江開發區（同里鎮）吉市西路、運東大道交叉口西北側138777.9純住宅;7021059114697811.78聯發WJ-J-2018-019吳江開發區（同里鎮）吉市西路、運東北路交叉

40、口東北側130952.6純住宅;70294231233970金科WJ-J-2018-020汾湖高新區（黎里鎮）老物流中心50367.33純住宅;701.58926449565.88龍光地產WJ-J-2018-021平望鎮新百盛路東混水路北側106562.9純住宅;701.656610704380.42中駿WJ-J-2018-022平望鎮新百盛路東混水路南側57577.21純住宅;701.57533433750平望城建WJ-J-2018-024桃源鎮原華強物流地塊125857.9純住宅;701.83352421830遠洋WJ-J-2018-025吳江高新區（盛澤鎮）潛龍渠北側3#地塊85805.

41、15純住宅;701.059587822590南京安居WJ-J-2018-035汾湖高新區（黎里鎮）五院北地塊125445.5純住宅;701.883231044060光明WJ-J-2018-037吳江開發區（同里鎮）萬宇路、運東大道交叉口西南側89139.11純住宅;701.89375835680中房WJ-J-2018-038吳江高新區（盛澤鎮）蜆子蕩南側3#地塊98617.82純住宅;7025028495900蘇州華鼎置業WJ-J-2018-053太湖新城(松陵鎮)秋楓街東側龐楊路北側01地塊112543.4純住宅;701.8104261173373.71中南WJ-J-2018-054太湖新城

42、(松陵鎮)秋楓街東側龐楊路北側02地塊110452.2純住宅;701.8102681134100新希望地產注：以上所列舉招拍掛地塊，不含安置房地塊PART3 吳江土地市場/涉宅土地成交情況受整體市場轉涼及起拍價提高影響，房企拿地趨于謹慎，溢價率較2017年有所下降，但城鎮熱點區域地塊仍受較高關注度，成交樓板價均維持高位。供應面積（萬）13.310.648.843.244.027.421.813.037.15.525.738.33.70.016.3486.240.67.429.945.17.636.534.7成交面積（萬）15.116.634.018.210.047.227.516.422.11

43、7.718.417.822.38.815.717.015.730.928.931.330.524.017.434.2成交均價（元/） 1400814496161651518515672156531538515740142001465414858154731525214629152401584415834157071611416361162391692516590171382017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.12017.112017.122018.12018.22018.32018.42018.52018.6201

44、8.72018.82018.92018.12018.112018.1215473171380200040006000800010000120001400016000180000.010.020.030.040.050.060.0吳江商品住宅市場吳江商品住宅市場量價量價情況情況PART3 吳江住宅市場/商品住宅市場吳江商品住宅市場供需兩旺，高性價比項目跑量迅速（本年已基本出清），成交均價在政策調控下保持小幅度增長，全年同比上漲11%。區域區域成交量成交量成交價成交價運東運東102%10%城北城北-54%10%城南城南35%8%汾湖汾湖119%21%盛澤盛澤-13%5%平望平望-92%-3%城中城

45、中500%4%同里同里61%11%震澤震澤20%8%太湖新城太湖新城-7%-1%桃源桃源-89%-31%七都七都9%10%吳江各板塊量價同比變化吳江各板塊量價同比變化供應面積（萬）28.111.656.115.051.83.88.85.07.384.12.12.2成交面積（萬）26.316.468.714.739.40.29.15.66.686.50.03.1成交均價（元/） 16741 17160 15464 16750 10672 9665 22019 19653 9211 18652 47108786運東城北城南汾湖盛澤平望城中同里震澤太湖新城桃源七都050001000015000200

46、00250000.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0100.02018年吳江各板塊商品住宅市場量價情況年吳江各板塊商品住宅市場量價情況PART3 吳江住宅市場/區域量價市場城南、太湖新城兩城鎮板塊市場活躍，成交量較高；鄉鎮板塊除盛澤外，整體成交量相對較低；城中、同里板塊在售項目較少，受部分高價項目影響，均價較高；汾湖依托環滬區位，均價漲幅明顯。1311231231131181231281331382016201720182016-2018年商品住宅套均面積變化情況（/套）9%6%47%45%30%33%6%8%4%4%5%4%0%10%20%30%40%

47、50%60%70%80%90%100%2017年2018年吳江商品住宅面積段成交占比（套數）90以下 90-120 120-144 144-160 160-180 180以上 145121545415966166721984218063142081526414683163041464417190PART3 吳江住宅市場/產品成交結構作為蘇州剛需置業釋放地，吳江近兩年套均面積有所縮小；從成交結構來看，雖90-120仍為市場成交主力，但2018年120以下占比有所降低，120-160占比同比上漲5%，未來改善需求將逐漸顯現。庫存面積（萬） 210.8 209.2 229.1 255.4 290.0

48、 263.5 251.9 251.9 272.5 262.9 274.1 291.2 271.3 267.9 270.3 302.5 293.9 305.6 284.2 279.5 291.3 247.3 268.8 269.3去化周期7.79.313.615.416.411.29.89.811.511.11114.514.11516.118.118.116.614.61211.39.29.99.92017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.102017.112017.122018.12018.22018.32018.4

49、2018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.112018.12024681012141618200.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0吳江商品住宅存量及去化周期去化周期=當前存量/近半年的月均流速PART3 吳江住宅市場/存量市場2018年上半年多盤集中供應，庫存被拉至高位水平，隨大量高性價比項目跑量，去化周期持續走低，截止12月底，去化周期9.9個月，庫存約269萬，待未來高價地陸續入市，去化周期將有所增加。去化周期=當前存量/近半年的月均流速7%5%18%15%23%3%2%2%5%17%2%1%運東開發區板塊城北

50、板塊城南板塊汾湖經濟開發區板塊盛澤板塊平望板塊城中板塊同里板塊震澤板塊吳江太湖新城板塊桃源板塊七都板塊各板塊庫存占比情況6.68.07.123.316.827.36.47.324.15.822.327.80.05.010.015.020.025.030.0運東開發區板塊城北板塊城南板塊汾湖經濟開發區板塊盛澤板塊平望板塊城中板塊同里板塊震澤板塊吳江太湖新城板塊桃源板塊七都板塊各區域庫存去化周期情況（月）PART3 吳江住宅市場/區域存量市場庫存主要集中在盛澤、城南、太湖新城及汾湖等地區，近半年城南、太湖新城、城中及運東開發區流速相對較快，去化周期較短，受上海客戶限購及網簽滯后影響，汾湖板塊去化周

51、期有所延長。2018年吳江企業銷售金額排名TOP10排名企業名稱成交面積（萬）成交套數成交均價成交金額（億元）2017年成交金額（億元）同比2017年銷量金額排名排名變化1綠地52.7941721696289.5491.72-2%12華潤31.6527741527148.346.16685%18163碧桂園28.6624121446341.4529.9139%214紅星美凱龍14.2114231844526.2229.81-12%315鑫控7.144782185915.612.42545%30256新城11.4311341346215.3826.76-43%427融創9.01717169951

52、5.312.8519%928招商8.638751680014.516.02-9%719新湖中寶7.966071694213.496.34113%17810中南6.785331968513.3513.032%912018年TOP10房企銷售金額293億占據市場份額60%PART3 吳江住宅市場/企業集中度綠地領跑銷售金額榜，碧桂園、紅星、新城等排名略有下降，華潤、鑫控銷售額提升較快，前十房企市場集中度較高；2018年銷售金額榜前十門檻為13.35億元（2017年11.56億元），同比上年略有上升。2018年吳江單盤項目銷售金額TOP10項目名稱區域板塊成交金額（億元）成交面積（萬） 月均流速（萬

53、/月）成交套數套均面積（/套）成交均價融創楓丹壹號吳江區吳江太湖新城板塊26.1026.1013.251.1104412719699綠地旭輝吳門府吳江區城南板塊24.0024.0011.901.082414420166三千邑吳江區運東開發區板塊23.9823.9814.301.214789716771蘇州灣天鉑吳江區吳江太湖新城板塊23.1223.1212.231.097412618901華潤凱旋門吳江區吳江太湖新城板塊22.8022.8014.271.2110212915981綠地江南華府吳江區城南板塊19.3719.3713.481.1104212914374北極星尚雅苑吳江區吳江太湖新城

54、板塊17.4017.408.700.772412020001華潤悅府吳江區城南板塊16.5316.5310.610.9101210515574吳越錦源吳江區城中板塊15.6115.617.140.647814921859綠地太湖東岸花園吳江區吳江太湖新城板塊13.9613.966.740.644315220703PART3 吳江住宅市場/單盤項目排名情況吳江前十名項目主要集中在太湖新城板塊與城南板塊，均價大多屬于吳江中高位水平，偏向首改及再改型產品；全年單盤極值銷售金額為26.10億元，品牌房企號召力強。土地端：2018年土地供應量有所降低但依舊充足，受整體市場影響，盡管房企拿地趨于謹慎，溢價

55、率逐漸降低，但吳江市場仍受看好，全年無流拍。住宅市場量價：2018年供需旺盛，高性價比項目跑量迅速；太湖新城、城南兩城鎮板塊市場活躍，鄉鎮板塊中盛澤成交相對旺盛。住宅產品結構：90-120面積段雖仍為市場成交主力，但占比較2017年有所下跌，120-160占比同比上漲5%，未來市場改善需求將逐漸顯露。存量市場：2018年下半年隨高性價項目跑量（本年庫存已基本出清），去化周期降至9.9個月，待高價地入市，未來去化周期有所增加。企業層面：銷售金額前十企業占市場份額六成，以綠地領跑，華潤、鑫控銷售額同比增幅明顯，2018年銷售金額門檻較2017年略有上升。單盤項目層面：銷售金額前十企業多位于太湖新城

56、及城南板塊，套均面積以120-144面積段為主，整體以首改及改善型項目居多。住宅市場PART3 吳江住宅市場/小結土地政府將繼續增加土地供應，但供應總量未來將有所下降，核心區域控制土地出讓量，鄉鎮土地市場進入平淡期；整體市場將趨于理性。供應受政策及市場降溫影響，高價地項目入市將受到一定壓力，2019年供應將有所放緩。成交城鎮板塊需求依然活躍，鄉鎮部分板塊將逐漸降溫，隨低價項目出清，2019年吳江全年商品住宅市場成交量將有所下降。價格2019年，隨高性價比項目出清、高價地逐漸入市 ，區域價格將有所上漲。政策目前政策嚴厲，市場已調控到位，政策加碼概率低，未來或將適度松綁，但整體仍以“穩” 為主。P

57、ART3 吳江趨勢預判/市場預判張家港市場情況及趨勢研判4注：不含經濟適用房用地注：不含經濟適用房用地供應總建面積0.00.612.010.350.721.039.335.452.65.213.418.70.019.49.415.920.46.913.40.017.95.70.562.2成交總建面積0.03.70.612.010.350.721.028.035.444.05.20.030.10.019.49.415.920.40.013.40.017.95.70.5樓板價(元/）0285145542354864598497555241 8090 8426 3155 0 6807 0 11019

58、 6149 11432 6632 0344308710951135802017.1 2017.2 2017.3 2017.4 2017.5 2017.6 2017.7 2017.8 2017.9 2017.10 2017.11 2017.12 2018.1 2018.2 2018.3 2018.4 2018.5 2018.6 2018.7 2018.8 2018.9 2018.10 2018.11 2018.12 020004000600080001000012000140000.010.020.030.040.050.060.070.0張家港涉宅用地市場情況張家港涉宅用地市場情況PART4

59、張家港土地市場張家港2018年推出202萬經營性用地，已成交137萬 （一宗鄉鎮土地流拍，多宗年底供應土地暫未成交） ，土地市場需求仍較高，但較2017年已有所降低（2018下半年起房企拿地逐漸謹慎）。地塊編號位置面積用途出讓容積率樓板價 成交總價 溢價率(%)開發商（）年限（元/）（萬元） 2017-B10-A錦豐鎮清源路東側94158純住宅;701.662445879331.1石榴2017-B10-B錦豐鎮書院路北側92922純住宅;701.660705640527.45石榴張地2013-B27號經開區金港大道東側40635商住;40，701.57073287451.05盛煌張地2013-

60、B28-A號經開區南湖路西側73317純住宅;701.0583166097714.15盛煌2012-A23-A-1市區東二環路東側68269純住宅;701.5113227729833.04祥生2012-A23-A-2市區南苑路北側125743商住;40，701.81085313647830.5建發2013-B85-B保稅區祥云路北側47368純住宅;701.261082893522.16明湖2013-B85-A保稅區興港路東側47236純住宅;701.261112886922.22中聯張地2014-B40-F號經開區張楊公路北側19731商住;40，702.3188437190祥盛2011-A