1、新大陸地標閑置露天廣場之規劃運營方案及前期框架分析與設想前言：此方案計劃書主要宗旨在于利用細致的分析與規劃，并配以有效的執行能力在 2009 年度期間通過以新大陸地標為基礎， 開發利用目前閑置的露天廣場成為新的利益增長點并為進一步提升該地標價值而創造機會。 但所有計劃在規劃和執行以前，必須闡述清楚此間的意義和相互之間的關聯， 只有如此方能獲得物業所有者的新大陸管理者意識上的共識， 從而獲得在落實過程中得到關注與支持， 最終達成所共想的目標與回報。第一節：地標背景位置：宏觀處于黃浦江以東的金融中心“浦東”新區。微觀處于以“八佰伴”為中心的商業地段 “揚路與南泉路” 相交匯的地理位置， 距離商業熱

2、點 “八佰伴”（備注：或者說揚路）不足500 米。對臨“寧”電器，左擁“百思買”廣場，右靠“永樂電器”，背依“太平洋數碼廣場” 。在地理是一個有著廣闊發展空間與前景的位置，目前唯一障礙僅限于位置過于陷落群樓中央，空間雖大， 但臨街開面較窄，空間為狹長比例， 因此在后期的規劃和實施過程中將主要面臨引人氣與人流的首要工作問題。周邊環境及相關資料分析：浦東作為一個世界性地標和中國陸標志性區域，未來的發展已經由我國宏觀的政策導引注定成為是繁榮昌盛大力發展的位置。從目前來講，浦東又以三塊區域形成格局。1 、以外灘為中心的餐飲，休閑娛樂，旅游觀光的“城市形象區域”。2 、以明珠，金茂大廈為中心的“城市標志

3、性形象區域及對外形象區域”3 、以八佰伴為中心的周邊居民購物，休閑、娛樂，餐飲的商業性區域。綜合以上的分析，可以知道外灘方向及金貿大廈周邊因國家大力扶持的基礎將不可逆轉的成為引以為傲的“形象工程”（也可以說是面子工程） ，而事實上一個區域是否能長期性可持續性發展的關鍵在于居住人口的數量和流動頻率。八佰伴為中心的商業區域由于毗鄰浦東人口稠密的社區，所以最后成其為一個含金量最高的“商業板塊”是當仁不讓的，并因此將獲得最高的回報。做一個不恰當的比喻：徐家匯并沒有什么標志性建筑，也沒什么亞洲第一高樓， 但由于他是綜合型的商業區域，所以地標價值可能遠遠高于其他地方在這里，可以負責任的保證， 新大陸地標將

4、因為處于商業區，會獲得最大的回報，并可以清楚的闡明， 只要位于此區域中的任何空間，都將獲得最高的升值潛力。優勢：1 、位置處于浦東商業中心位置，毗鄰各個大型賣場和人流交通樞紐區域。2 、周邊的逐次改建在原有基礎上正在統一提升該區域形象和打造品牌效應，因此帶來的效果將影響到該區域間的任何一個地標板塊。3 、根據周邊的閑置地塊的了解，目前為止，在我們所處位置上已經沒有象新大陸廣場這樣還有閑置的高達5000平米的空曠用地，所以該地將是相關對此區域感興趣的投資商或相關產業追捧的對象并具備這樣的資格和資源。4 、由于目前是空曠地塊，因此規劃清晰后容易實施，執行難度不大。5 、現有運營團隊資源，合作資源豐

5、富，在執行過程中效率將得到保證。弱勢：1 、位置為周邊群樓所包裹，比較陷落。2 、臨街開面較小，入口較窄。3 、此地已經閑置整整6 年或更長，來往人流早已習慣該地空曠， 并無意識進入。要改變其固有思維模式有一定難度。4 、基礎建設薄弱，部格局與規劃或建設為零，針對其的改變需要時日和可能的投入（備注：考慮到投入具備風險，因此通過轉嫁的形式給予解決，并已經獲得這樣的資源）綜合以上所有背景闡述和依據分析，在此我們清楚的可以獲得此地是可作為的，并具備成功所有的硬性條件和基礎。而欠缺的部分則可依靠后天的運營操作獲得彌補，只要措施得當，依照先天的優勢將達成將該地從無規劃無收益逐步轉變成為一個商業區間。第二

6、節：計劃正文項目規劃原則：一、人氣原則1. 引進項目必須具有吸納人氣作用；2. 引進項目應對人群具有黏著度，使顧客或觀眾愿意多駐足關注。二、長期利益原則1. 引進項目應該具有長期合作性，并具備長期經營實力；2. 項目合作的利益分配原則更應體現漸進增長的原則，以期獲得長期的利益回報。三、高效益原則1. 規劃項目應該具有較高的經濟效益或社會效益；2. 項目選擇應注重其效益空間的大小和發展速度；四、品牌定位原則1. 整體規劃一開始就應該站在品牌規劃的角度進行；2. 每個項目的篩選也應該立足增加品牌知名度和美譽度基礎上進行；3. 項目的定位應該站在中高端的層面上，打造浦東第一廣場活動場地的形象。項目規

7、劃容地塊共分五大常駐區域與一個自由區。分別是1 、 大型兒童綜合設施游玩區域2 、 品牌服裝產品特賣區域3 、 汽車展示區域4 、 房產樓盤展示區域5 、 主題活動自由空間區域容及解釋1 、大型兒童綜合設施游樂區域設立目的：此為長期項目，目的在于吸引周邊社區5 周歲至 12 周歲的兒童人群來此游樂并養成規律性行為，從而引領其父母跟隨陪同同時進入廣場空間。游樂項目的具體引入合作對象：如翻斗樂，街頭項目的滑板滑輪等該區域合作模式：找尋該容的相關服務提供商提供硬件設備和人員，我方提供場地的模式進行合作，通過可能的收費項目的分成創造收益。并以該項目容能為我廣場帶來人氣為第一目標。2 、品牌服裝產品特賣

8、區域：設立目的：作為八佰伴周邊為浦東社區型商業購物中心考慮，我場地的現場銷售人流是能有充足資源的， 加之周邊辦公 OFFICE 上班人群及外來人口居住數量的保證，通過此項目能為廣場帶來豐富的休閑購物的用戶基礎。與此同時利用品牌特賣的概念還可以在我廣場打造有品位但價格低廉的口碑效應，為廣場的人氣黏著度帶來幫助，并可形成長期的回報。另外，品牌特賣也是諸多產品廠商一直利用的宣傳手段和促銷容，因此我們此區域的建立，在該區域招商問題上難度會小很多，并能持續性長期穩定收益。該區域合作模式：找尋服裝行業的平臺機構或公司，將此板塊對其進行租賃和允許其獨立運營（備注：在我廣場宏觀控制圍以，即所有獨立運營的手段及

9、容需符合我方之規定） 。3、汽車與房產展示專區設立目的：汽車和房產的項目首先在明年處于金融危機的背景下將非常的艱難，所以更加需要加大力度做出反應及市場拉動的動作。（不缺錢但很心慌）。并且上述的產業在市場消費關注度上非常之高，對于用戶而言有了解和參與的基礎（人流不缺），加之上述的產業單品價值高昂，因此一次性成交幾率較小，用戶往來數次的將得到保證。（黏著度非常高）。最后，汽車房產是未來社會關注的趨勢，并因毗鄰八佰伴周邊的社區，所以用戶基礎雄厚，只要開始，就能引人流。該區域合作模式：同上5、自由區域設立目的：此位置首先位于廣場主席臺及周邊一部。主要用于臨時性展示區域或主題活動區域。 由于位于廣場的中

10、心位置， 因此希望通過每周或定期性的主題活動引入，為廣場營造氣氛帶來人氣。并提升我廣場的整體格調和品位。希望通過主題活動中涉及到的互動或表演等手段為我廣場進行宣傳和推廣。最終成為一個八佰伴周邊的熱點地區。該區域合作模式： 尋求與擁有廣告客戶資源的廣告公司或傳媒公司合作，在合作方完全承諾必須采用舞臺表演和互動的宣傳模式前提下，并滿足我方硬性要求的高品位高端路線的基礎上，通過租賃活動場地的形式合作。（備注：考慮到初期我們所需要的人氣拉動和宣傳的需要，我們與之合作的底線在于對方滿足我們硬性要求的前提下給予場地免費的支持。此僅作為最后談判成功的底線條件。）3 、基礎建設1 ）基礎建設從本方案成立并通過

11、之日起的一個半月以必須到位和實施完畢2 ）基礎建設所需要到的前期設計和效果圖制作和籌備工作應該于本方案成立和通過之日起的半月確認和開始實施3 ）目前涉及到的基礎建設中的兩塊的區域框架搭建和戶外LED 大屏的搭建已經具備合作商與我們合作（備注：方案前面有述）1、招商招商從項目立項之日起已經開始同步進行。本計劃給于的招商時間為2008年 12 月 2009 年 2 月 30 日。此后的招商為持續性招商，用以防止廣場開放過程中人力不可抗拒的變化或斷檔情況出現。本次招商擬訂的目標為1 ） 擁有客戶的（服裝，房產，汽車）廣告代理公司與傳媒公司2 ） 擁有客戶的（服裝，房產，汽車）的平臺機構，如（中華服裝

12、網，315汽車網等）3 ） 擁有單例客戶的廣告策劃（主要針對主題活動的自由區域招商）4 ） 中介房產機構或咨詢公司（備注：其招商僅為零散性招商）招商合作條件：1 ） 房產，汽車，特賣三大版塊招商的基礎為任意一版塊的承租運營商月租金不少于 10 萬元人民幣。（備注：此費用的具體計劃待商榷）2 ） 主題活動區域招商的單天租金不少于3000 元。（備注：若具體合作過程中可能面臨的以拉人氣為主要目標的基礎上，對于個別的有價值合作采取特例的免費提供場地的手段）3 ） 零散性招商的中介機構采取先期交納保證金2 萬元的合作模式獲得招商代理資格。（備注：此代理資格僅開放汽車、服裝、房產等三個版塊，每版塊的代理

13、商資格不多于2 家公司。上述的代理招商中介機構所招商利益與版塊承租運營商進行結算，上述招商地位次于該版塊承租運營商）2、引人氣1 ） 從廣場開始籌備并開始搭建開始，就已經向周邊經過人群傳遞了該地未來的經營容和計劃，起到了提前告知和聚集人氣的作用。2 ） 在廣場正式開始對外開放和運營以前通過戶外LED大屏不間斷進行廣場宣傳和未來廣場部部容的告知工作。3 ） 開之日起，周周有活動，月月不間斷，不論是利用主題區免費提供合作者進行宣傳還是租賃后宣傳， 或鼓勵拉動廣場版塊租賃運營商的獨立活動都需保持這樣的態勢。4 ） 積極與擁有活動資源的公司，機構，平臺等合作，爭取其把活動地點放置于新大陸廣場（備注：包括可能涉及到公益性的招聘會、社區活動、或某產品推薦、明星見面會等） ，總之，只要能為我們帶來人氣，利益是第二位