1、深圳萬科物業服務實用經驗手冊品質管理部 2015年12月目 錄一、客戶服務部分 P7181.1便民手冊、折頁1.2結婚服務1.3為業主外出提供"便民傘"1.4人性化的裝修知會1.5客戶焦點問題小組1.6文明宣傳進信箱1.7制作產品使用說明書1.8建立客戶上門拜訪制度1.9模擬驗收專業工具的引進及使用1.10客服寶典1.11銷售廳、樣板房來訪客戶提供溫熱毛巾服務1.12入住送禮（裝修光碟）1.13提升未入住客戶滿意度1.14協同平臺“提效小秘書” 1.15制作小小便簽紙、傳遞萬科物業情 1.16大堂出入口配備多接頭的手機充電器 1.17以召開裝修負責人大會

2、的形式進行裝修管理宣傳 1.18職能部門微笑達人評選 1.19實行二十四小時客服制度 1.20物業服務中心成立“搬運隊1.21社區小管家，陽光好少年1.22管理費通過郵件和短信息發送給業主1.23滾珠燈“高空拋物”宣傳效果好1.24裝修服務保證免之客戶服務1.25裝修管理精益流程之義務監理1.26 VIP會議室的緊急聯系人信息牌1.27電梯內長時間無法通風，造成轎廂內產生異味1.28如何作好業主服務需求征詢問卷調查 1.29物業服務費用收取的創新方案二、設備設施部分 P18452.1高層樓道燈開關控制方式改造2.2曲線圖軟件繪制電力運行負荷曲線2.3大堂

3、門電插鎖鎖不上問題改進2.4智能除濕裝置2.5照明節電器的推廣2.6管道壓力檢測/停泵裝置2.7矩陣主機、硬盤錄像機的改造方法2.8電梯監控圖像抗干擾方法2.9消防卷簾門到位保護裝置2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系統改進2.11雨水井蓋鋪設假草坪2.12簡單的設備機房防潮方法2.13污水井、雨水井蓋下加裝防蚊、蟲閘2.14增設“廢氣引導管”2.15小區路燈桿的除銹、改造2.16室外裸露電源開關加裝鎖盒2.17柵欄式道閘安裝紅外保護防砸車裝置2.18供配電系統溫度檢測2.19水箱（池）報警系統2.20設備銘牌、資料數碼存檔2.21停電信息查詢、知會措施2.22防煙門、天臺門、設備機房按

4、類別安裝通鎖2.23自制自動恒溫電烙鐵2.24萬用修補劑“魔塑鋼”2.25蹲廁疏通技巧2.26消防管油漆翻新施工材料選用的創新提案2.27門禁電源連接消防報警聯動柜2.28防尾隨設備（三輥閘、翼閘）2.29增加電流表刻度指針警示功能2.30 LED燈代替電梯雷射燈2.31仕諾特節水型龍頭的應用2.32精裝房開荒工具有機玻璃片2.33制作綠化清潔小耙子2.34自制新型水位控制器2.35無負壓供水系統2.36泳池智能監控管理聯動系統2.37配電設備年檢接地線制作2.38機房進水報警簡易裝置2.39電梯限速器泥油清理器2.40減速坡改進方法2.41化糞池井蓋下加裝防護網2.42維修進行中的標識牌升級

5、2.43電子屏廣告宣傳欄2.44開關、插座節能環保宣傳小措施2.45大堂墻邊、角有機玻璃包邊2.46隱蔽的移動信號放大器2.47排水灣的妙用2.48鑄鐵（鋼管）水管穿墻處防銹方法2.49安全泄壓閥2.50監控設備前端防雷裝置2.51銷售樣板防消防防范措施2.52寫字樓洗手間小便自動沖水感應器用電解決方案2.53便民服務,設立便民服務箱2.54低成本方案解決車庫地面起砂問題2.55車庫污水溝巧設污水過濾網 2.56消防通道安裝門禁潛在安全隱患解決方案2.57水箱高水位溢流的報警鎖控解決方案2.58紅外T型支架技術創新方案 2.59玻璃角邊增加護角 2.60電梯維修保

6、養護欄增加“翻頁提示”功能2.61門禁機械式出門按鈕改成感應式開關2.62設備管網閥門螺桿套管加裝堵帽2.63消防栓箱增加保險插銷 2.64巡邏安全員配簡單工具2.65水景防護 2.66清潔污水排放及垃圾桶放置二合一2.67獨棟別墅區域安裝“U”型拉力刮刀及形成安全島方案2.68個人專用警示牌的應用 2.69小區室外石材地面易滑的處理技巧2.70控制設備異常情況警示系統 2.71解決玻璃膠等發霉發黑的新型產品2.72金屬門把手防靜電措施三、安全管理部分 P45533.1部門內部安全各班組工作互控監督制度3.2安全出入口增加拾音器，規范崗位BI禮儀3.3固

7、定車位加裝防盜車位鎖3.4監控中心向現場崗位發布各類安全防范溫馨提示3.5夜間實施“安全搜尋棒”的提案3.6關于停車場出入崗亭設置“廢棄發票收集箱”的提案3.7關于在停車場入口加裝車位電子顯示屏的提案3.8裝修公司的管理3.9在中心安裝定時提醒鬧鐘3.10道路采用花箱分割3.11車場崗服務位置固定標識3.12高空作業提示單3.13實行外來鐘點工及備案人員門崗簽到制度 3.14小區違章車輛實行一式兩聯紅白色溫馨提示3.15安全團隊人才梯隊建設方案3.16項目工地分時段實行雙崗 3.17“海浪”式安全檢查模式3.18禁止噪音裝修提示便貼 四、環境綠化部分 P53604

8、.1利用物理防治法防治白粉虱4.2制作綠化滴灌,保證綠化效果及節約用水4.3種植大樹時加釘木板減少樹皮損傷提案4.4清潔工具改良創新4.5有效的防蛇方法4.6關于節約綠化澆水提案4.7草地及小路兩旁加裝竹籬笆（砌磚）4.8大理石面除銹操作的創新提案4.9清潔工具放置方式4.10小區綠化排水溝改造4.11消殺改良4.12公共區域環境裝飾4.13犬只尿液“絕緣地” 4.14雙面玻璃清潔器 4.15提升保潔工作效率的實用保潔工具腰包4.16家政服務記錄本4.17種植喬木澆水極為有效的方法 4.18夜間集中清掃作業，日間巡回保潔維護"模式 4.19保持

9、人過地凈的創新措施 五、內部管理部分 P60615.1部門應知應會5.2制作部門先進/優秀人員群英榜5.3關鍵影響因素模型的建立5.4技術人員交互式培訓制度一、客戶服務部分11便民手冊、折頁項 目便民手冊、折頁附圖問題描述客戶對小區周邊信息了解不多，造成生活的不便。解決措施收集項目周邊與客戶生活相關的信息制作便民手冊或折頁，發放給客戶，為客戶日常生活提供便利。成 效感受溫馨、方便業主。1.2、結婚服務項 目便民手冊、折頁客戶對小區周邊信息了解不多，造成生活的不便。解決措施收集項目周邊與客戶生活相關的信息制作便民手冊或折頁，發放給客戶，為客戶日常生活提供便利。成 效感受溫馨、方便業主。

10、項 目結婚服務附圖問題描述小區經常有住戶結婚，由于親友較少及鄰居往來不多參與的人員有限感覺比較平淡。一般在自家門上貼一張喜字就完事，不夠熱鬧和隆重。解決措施營造喜慶氛圍，在小區大門口、單元門口張貼喜字；從婚車停放位置到樓棟單元口，鋪設紅地毯，讓新人走上紅地毯，走進樓棟新房；制作“囍”字車輛IC卡；社區電子屏滾動播出新婚祝語；贈送鮮花或新婚對娃、贈送新婚賀卡；男安全員騎車引領婚車，女安全員戴白手套為新人拉門。成 效關注客戶感受，創造溫馨氛圍。項目便民傘服務附圖問題描述有時業主外出時,走到出口才發現外面驕陽似火或正滴滴答答的下著雨,因趕時間等原因,不愿返身回家拿，就這樣頂著烈日或小雨出行。解決措施

11、小區出入口擺放雨傘，并在傘上方便且顯眼位置掛寫有溫馨關懷語句的鑰匙扣，在業主出行有需要時主動提供，不論烈日或雨天，都能讓業主感受到服務中心的關心。 成 效方便、貼心服務。1.3.外出"便民傘" 服務1.4人性化的裝修知會 項 目人性化的裝修知會附圖問題描述當該單元有新的裝修開工時，對該單元其他業主造成噪音干擾，因該單元的業主不知到新業主開始裝修施工造成干擾，引發不滿、矛盾。無圖解決措施物業服務中心制作了人性化的裝修知會，對正在和新裝修的住戶，在該樓層或一樓大堂張貼該裝修知會，方便業主及時了解附近住戶的裝修信息。成 效及時傳遞信息，增進理解。1.5客戶焦點

12、問題小組項 目客戶焦點問題小組附圖問題描述開發的新項目存在許多涉及與客戶有關的重點和難點問題；其中部分引起客戶關注的焦點問題不能得到及時有效地解決。解決措施服務中心及時召開溝通會，集思廣益，發現日常工作當中存在的與客戶有關的焦點問題安排專人統計焦點問題，并形成專題報告，責任到人，及時跟進并通報問題的處理情況定期向項目部、返修組發送客戶焦點問題，組織召開溝通會。成效解決客戶焦點問題，提高滿意度。1.6物業宣傳進信箱項 目物業宣傳進信箱附圖問題描述部分業主早出晚歸，與服務中心接觸時間不多，對服務中心的服務工作無法親身體驗到。解決措施在每月收費通知單背面將服務中心本月的工作以圖文并茂的形式進行宣傳，

13、同時，也可適當的增加文明宣傳，確保住戶宣傳的及時性及廣泛性 。成效增進了解,提升服務費的收繳率1.7制作產品使用說明書項 目制作產品使用說明書附圖問題描述日常維修管理中，很多客戶因操作不當導致五金配件、廚具、木門等損壞，造成業主生活不便。 解決措施向各產品供應商收集產品使用說明書，并同通俗易懂的語言將產品說明書翻譯出來，免費贈送給業主，讓業主都能了解產品的使用技巧和保養方法。成效方便客戶，客戶滿意。1.8建立客戶上門拜訪制度項 目客戶上門拜訪制度附圖問題描述客戶報修后缺乏關懷，日子長了客戶感覺得不到尊重 。解決措施部門內部建立客戶上門拜訪機制，制定月度拜訪計劃，并

14、且責任落實到人。重點關注曾經報修過問題的客戶，逐戶登門訪談，查看維修后的使用情況，聯絡客戶感情。成效客戶滿意、認同。1.9模擬驗收專業工具的引進及使用 項 目模擬驗收專業工具的引進及使用 附圖問題描述在項目交付時有客戶對我們的驗收標準提出質疑，并要求當場重新驗收，保修部無專業的驗收工具，只有傳統的卷尺、測距儀等簡單的驗收工具，無法滿足客戶需求。解決措施通過市場調研及比對，采購一批紅外線水平儀、靠尺等專業的工程驗收工具，提高模擬驗收各項指標數據的準確性。 成效客戶信任1.10客服寶典項 目客戶寶典附圖問題描述物業服務中心客戶服務寶貴經驗和服務創新，及外部交流的先進經

15、驗沒有推廣的平臺，缺少服務經驗積累。解決措施通過客服寶典，對服務創新和亮點服務，以及在其他公司交流學習的服務經驗，通過圖文并茂的方式總結和提煉，并發送全體，便于有選擇的采納，提高整體客戶滿意度。 成效活學活用，提升服務水平。1.11銷售溫熱毛巾服務 項 目溫熱毛巾服務附圖問題描述在天氣炎熱的時候，客戶來項目參觀,往往會有所不適。解決措施在樣板房、銷售廳增設消毒柜、毛巾，及時為客戶提供熱毛巾服務，使客戶有驚喜感受。成效客戶滿意、驚喜。1.12入住送禮（裝修光碟） 項 目入住送禮（裝修光碟）附圖問題描述業主裝修結束后房屋的電器、室內裝飾都處于保修期；由于單位眾多，業主

16、往往因不慎而缺失聯系方式，給維護帶來不便。 解決措施在裝修過程中，裝修管理員在監控過程中，及時收集相應單位聯系信息，建立業主個性化資料；裝修進入隱閉工程(管線、防水施工等)施工階段，對施工現場以圖片記錄并存入業主個性化資料中；在業主裝修結束后，物業服務中心將以上收集的信息連同裝修圖紙刻錄成光盤贈送給業主，以方便業主后期使用。成效方便客戶，利于溝通。1.13未入住客戶的滿意度 提升措施項 目未入住客戶的滿意度 提升措施附圖問題描述客戶未入住、感受不到物業服務。 解決措施為客戶提供無償的增值服務（后花園草坪修剪）結合項目實際情況策劃、舉辦社區文化活動（游泳比

17、賽、釣魚比賽、自行車 比賽）；老年人、小朋友喜歡的戶外活動。成效營造氛圍、提升滿意度1.14“提效小秘書” 服務項 目“提效小秘書”服務附圖問題描述職能部門和業務部門間需要溝通的業務工作會發生延誤解決措施在協同平臺建設“提效小秘書”欄目，進行信息提醒，體現公司郵件形式要求各部門在規定時間內反饋的工作，欄目直觀的體現需反饋的事務名稱和時間節點，部門通過瀏覽任務了解詳細的要求。 成效提升工作效率1.15制作小小便簽紙、傳遞萬科物業情 項 目制作小小便簽紙、傳遞萬科物業情 附圖問題描述在工作中經常有客戶向崗位咨詢、問路時需要記錄地址、號碼等其他重要事項，崗位提

18、供給客戶的便簽紙基本為空白紙張，單調空泛。無圖解決措施統一印刷有公司標識的便簽紙需要達到一定數量才能印刷，可能會造成資源浪費。簡便可行的是服務中心自行打印有公司LOGO名稱的便簽紙，背面打印公共緊急聯絡電話。成效方便客戶1.16“充電器 ”服務項 目“充電器 ”服務附圖問題描述隨著信息的重要性越來越受到重視，手機如今已經成為外出辦事隨身必備之物，工作中經常會遇到客戶反映手機沒電需要找個地方充電的需求解決措施在出入口配備多功能的手機充電器或者萬能充。 成效方便客戶，提升滿意度。1.17裝修負責人的裝修管理宣傳項 目裝修負責人的裝修管理宣傳附圖問題描述裝修負責人在與業

19、主接觸之初就開始給業主進行違章搭建的設計，以促使自己接到更多的業務，同時在每一筆業務中賺取更多的利潤。裝修負責人在日常裝修管理中與服務中心打游擊，采取各種方式違章搭建。裝修負責人對裝修工人管理不嚴，對小區產生安全隱患及客戶投訴。裝修負責人對小區裝修管理的要求了解不徹底，對違章搭建抱有幻想。解決措施召開裝修負責人大會，向所有裝修負責人詳細講解公司裝修管理的要求及規范。請政府部門工作人員參加會議，并現場向裝修負責人強調違章搭建可能造成的嚴重后果，強調政府部門將堅決拆除違章搭建的決心。服務中心從管理的角度強調若違反裝修管理可能導致的后果，強調服務中心愿意為所有配合服務中心工作的裝修負責人合法、合理賺

20、錢提供一切便利。與裝修負責人簽訂裝修負責人承諾書，獲得其書面的承諾，并嚴格落實實施。成效有效防范裝修違章1.18職能部門微笑達人評選 項 目職能部門微笑達人評選 附圖問題描述職能部門在日常工作中，服務意識有所降低，未能給一線同事做最佳表率。 解決措施在職能部門前臺設置“微笑達人”評比信箱，在公司范圍發送郵件，號召一線部門對職能部門同事的服務表現和微笑動作進行投票。為減少投票的隨意性，對每一票都要有真實的服務故事支撐。 成效提升職能部門服務意識1.19二十四小時客戶服務項 目二十四小時客戶服務附圖問題描述業主下班后到服務中心前臺辦理相關業務，正好是服務中心

21、前臺的非上班時間。解決措施安全班班組長利用業余時間到服務中心學習相關的前臺業務，前臺工作人員下班后，當班的班組長能夠辦理相關的業務。成效方便客戶、提升滿意度1.20 “搬運”服務項 目“搬運”服務附圖問題描述高層電梯轎廂較小，業主搬家過程中經常會遇到床墊、沙發、大型家具搬不上去。解決措施服務中心成立搬運隊，在業主搬家時候為業主提供服務，給業主留下了良好的第一印象。成效為客戶解決實際困難，受到業主好評。1.21社區小管家活動 項 目社區小管家活動附圖問題描述小區養犬等不文明現象時有發生。經常有中小學生到服務中心要求參加社區實踐活動，出具社會實踐證明。解決措施由服務中心在暑期出

22、具“社區小管家，陽光好少年”的招募通知，招募“小管家”協助物業服務中心對小區內不文明現象進行勸告、制止，參加活動達到一定次數后，可由服務中心出具暑期社會實踐證明。 成效有效制止社區不文明行為發生。1.22客服熱線和投訴郵箱 項 目客服熱線和投訴郵箱附圖問題描述服務中心不能及時有效地了解客戶所反饋的問題點及狀況，從而無法監控問題點的具體落實情況及實施效果解決措施服務中心公布統一的投訴熱線和客服投訴郵箱，并設立分級投訴窗口。對客戶投訴的問題點及時反饋給相關責任人落實整改，確認完成時間，進行結果及效果確認，并對處理情況進行回訪每周進行回訪，聆聽客戶心聲，并跟進反饋問題，加快問題的

23、解決速度并監督完成質量。 成效加強溝通，及時解決客戶關注問題1.23 郵件和短信群發服務項 目郵件和短信群發服務附圖問題描述海邊度假小區，管理費收繳率一直不高無圖大多數的業主沒有居住在小區，服務中心和業主的溝通沒有很好的開展。解決措施設定固定格式的短信和電子郵件，通過網絡發送管理費清單給業主。 成效信息傳遞及時，效果好。1.24“高空拋物”宣傳 項 目“高空拋物”宣傳附圖問題描述小區經常出現高空拋物、不文明養犬情況；不文明宣傳活動做了很多次，效果不夠明顯。 解決措施利用小區空地或草地，安裝用滾珠燈做的字“高空拋物危機生命”或“請文明養犬，關愛好

24、鄰居”等，隨著路燈一起亮，夜光下從樓上陽臺或房間向下看非常亮眼，可以起到非常好的宣傳效果。成效營造良好社區氛圍1.25裝修保證金業主免之客戶服務 項 目裝修保證金業主免之客戶服務 附圖問題描述保證金的目的是為了保證裝修沒有質量問題，及對公共設施損害的賠償保證，業主退還時多有不便，引起業主強烈不滿。解決措施經分析評估，決定取消對業主收取裝修保證金，避免因收取保證金而影響客戶滿意度。 成效方便客戶1.26“裝修義務監理”服務項 目“裝修監理”服務附圖問題描述業主認為服務中心管理限制太多，總是這禁止那不行的，服務體現的較少。 解決措施對現有裝修管理流程進行梳理

25、，突破裝修管理的局限，提供義務式監理，替沒有時間的業主發現問題，促使解決問題。并建立每戶裝修電子檔，以備日后家政維修提供依據，讓業主一開始接觸物業就能感受到貼心的服務。 成效提升裝修工程質量，客戶放心。1.27 VIP會議室的緊急聯系人信息牌 項 目VIP會議室的緊急聯系人信息牌 附圖問題描述視頻會議室，往往客戶需求會比較多，但會務員和技術員不能一直固定在會議室內服務。 無圖解決措施會務員和技術員的照片和電話打印，制作成VIP會議室的緊急聯系人信息牌。成效節約人工，方便聯系。1.28去除電梯轎廂異味方法項 目去除電梯轎廂異味方法附圖問題描述每一年的霉雨季

26、節，服務中心都會收到住戶們對于電梯轎廂內留有發霉和異味的投訴；電梯使用頻率較低，導致通風不暢，易產生異味；養犬戶喜歡帶著寵物一起乘坐電梯，轎廂內存有寵物身上的特殊味道；嘗試過對通風系統進行改造，但最終效果并不明顯。解決措施購買盒裝空氣清新劑放置在轎廂進風口，通過風扇將香味覆蓋住轎廂內的異味成效方便、實用、經濟1.29提高業主服務需求征詢問卷調查回收率舉措項 目提高業主服務需求征詢問卷調查回收率舉措附圖問題描述新項目收集業主服務意見征詢安排于入伙當天收集，由于入伙當天業主較多及業主未抽出更多的時間配合物業服務中心服務意見調查，導致未及時、全面地收集到業主服務需求及意見，未能為業主提供更好的服務需

27、求。 無圖解決措施與客關中心溝通，在發送入伙通知書時隨同物業服務中心擬定的業主服務需求意見征詢表寄送予業主；在業主服務需求意見征詢表中提示業主辦理入伙當天，把此表交予辦理入伙現場工作人員；每天入伙下班前收集業主服務需求意見征詢表入伙完畢后，統計分析業主服務需求，做到在業主入住前就為其制定相應服務措施，以便達到“量身定制”效果。成效時有效收集客戶信息1.30采用POS機收取物業服務費項 目采用POS機收取物業服務費附圖問題描述未能為客戶提供高效、便捷、簡單的繳費服務未能控制大額收費的現金風險。 解決措施引用無線POS機收費，為住戶提供上門服務成效提升收繳率二、設備設施部分2.

28、1高層樓道燈開關控制方式改造項 目附圖問題描述高層原樓道燈是使用按鈕開關控制，不便使用且開啟后，需手動關閉。即浪費人力又耗電。無圖解決措施樓道燈開關設計為按鈕開關控制。將原按鈕開關控制的燈分為三路，其中兩路改為人體感應開關，提高了業主出入的方便性；另外較大功率的一路改為觸摸延時關閉開關，在感覺燈光不足的情況下，可手工開啟，并且自動延時關閉，省去了手動關閉的麻煩，從而有效的降低了耗電量。成效方便業主，節約成本。2.2繪制電力運行負荷曲線項 目繪制電力運行負荷曲線附圖問題描述用電高峰期只能通過質量記錄查看相關數據，無法通過圖表直觀顯示電力運行負荷情況。解決措施利用C語言程序編寫和設計曲線圖軟件，手

29、工錄入一天2次抄表數據自動求平均值，完成數據錄入后自行生成曲線圖并保存圖片即可輸出曲線圖，簡單、明了。成效利用監控、方便工作2.3大堂門電插鎖改進措施項 目大堂門電插鎖改進措施附圖問題描述電插鎖使用時間較長會出現鎖舌對不到鎖孔的現象（大堂門向里推拉，時間長了出現鎖舌偏離鎖孔 ），帶來很多安全隱患。解決措施在門內側增加一塊門擋，使門向里自動關閉時不會沖過鎖孔；把推拉標識對調，把地彈簧的力稍微調大一點即可。成效節能、減少維修工作量。2.4智能除濕裝置項 目智能除濕裝置附圖問題描述接觸器、斷路器、開關箱等設備受潮氣影響，故障頻繁或使用壽命弱化，特別是設備接線端子受潮后很容易生銹，造成設備故

30、障。無圖解決措施在配電箱、柜安裝電加熱除濕器，當除濕器的濕氣探測裝置探測到配電箱、柜的濕氣大于設定值時，啟動電加熱器，將濕氣蒸發掉。濕度小于設定值時，自動停止加熱。這樣就能始終保持配電箱、柜的干燥環境，由此，使設備器件得到良好的保護，延長接觸器、斷路器、開關箱等使用壽命。成效減少設備故障風險，延長設備使用壽命。2.5照明節電器的推廣項 目照明節電器的推廣附圖問題描述小區公共照明的費用支出較高，約占總成本的10%，如能節約電費，將運營成本降低。 無圖解決措施公共照明中，常開的燈具位于地下車庫，半開的燈具為小區路燈，燈具的類型主要以日光燈、節能燈為主，都是感性負載，功率因數較低，照明節電

31、器通過提高功率因數、使燈具在合適電壓下工作來達到節電目的。對于安裝地點有一定要求，要求線路集中、功率較大、以日光燈等感性負載為主，能有效節電。成效節能2.6管道壓力檢測/停泵裝置項 目管道壓力檢測/停泵裝置附圖問題描述消防水泵誤啟動造成管網壓力過高損壞管網和漏水，當采用限制壓力的方法測試后，可將管網壓力限制在設定的值以下。 解決措施為防止消防水泵誤啟動造成管網壓力過高損壞管網并造成漏水影響其他設備的正常使用，在水泵出口管網處安裝壓力表檢測裝置，當管網壓力超過安全壓力時自動停泵，從而保護管網及其他設備。成效減少風險2.8電梯監控圖像抗干擾方法項 目電梯監控圖像抗干擾方法附圖問題描述由于

32、電梯運行干擾，監控易存在“雪花”狀干擾現象，電梯靜止時圖像效果良好，在運行時圖像被嚴重干擾。 無圖解決措施將電梯隨行電纜和井道中的監控雙層視頻線外層屏蔽網接地，可解決了電梯監控“雪花”狀干擾故障，圖像效果在電梯運行時達到了良好狀態，滿足了監控及錄像要求（使用加強的電梯專用雙PVC雙屏蔽電纜也可以解決上述問題，但成本較高）。成效節約成本、滿足使用要求。 2.9消防卷簾門到位保護裝置項 目消防卷簾門到位保護裝置附圖問題描述在卷簾門開到位、關到位的位置上限位開關容易老化，造成限位失控卷簾門損壞。解決措施為防止消防卷簾門到位后出現失靈的故障，在卷簾門開到位、關到位的位置上安裝限位門磁，起到限

33、位保護的作用。成效低成本，效果好3.2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系統改進項 目污（集）水井、水池和水箱水泵控制系統改進附圖問題描述污（集）水井、水池和水箱水泵由浮球控制，浮球長時間在水中浸泡容易進水導致觸點接觸不良和老化，容易出現進水導致觸點接觸不良，更換頻度大、維護成本和故障率高，影響水泵正常使用。 解決措施將目前浮球控制的水泵啟動改成磁力開關控制啟動，利用原閑置/或沒有用的水池大浮球作為磁力開關的浮力載體，推動磁體上下運動，在到達設定高水位報警點時報警。此改進簡單，費用低廉（磁力開關不到10元/個），使用壽命長，基本不用更換 。成效可靠、節能2.11雨水井蓋

34、鋪設假草坪項 目雨水井蓋鋪設假草坪附圖問題描述由于雨水井蓋顏色與小區整體的綠色搭配不協調，破壞綠化的整體觀感。解決措施在小區的雨水井蓋上鋪設假草皮，與周邊綠化環境協調一致，可以起到綠化和美化小區的用作。成效美觀2.12設備機房防潮方法項 目設備機房防潮方法附圖問題描述深圳天氣潮濕，設備機房一般采用排風機使機房內空氣流動防潮，此方法收效甚微，且產生風機設備損耗及電能損耗。 地下室設備因潮濕絕緣下降容易出現運行故障。解決措施在設備配電柜（控制柜）中放置石灰石（石灰粉）防潮，效果較好且可循壞使用，經濟性高。成效經濟、實用2.13污水井、雨水井蓋下加裝防蚊、蟲閘項 目污水井、雨水井蓋下加裝防

35、蚊、蟲閘附圖問題描述污水井和雨水井在蚊蟲滋生時節經常會有蚊蟲飛出，對水井管道進行消殺時也會有蚊蟲和蟑螂從井蓋跑出來，影響衛生環境。解決措施在污水井、雨水井蓋下加裝防蚊、蟲閘，封住蚊蟲和蟑螂的出口，同時將防蚊蟲閘做成斜面的，不影響地面雨水等排入下水道。 成效有效防止蚊蟲蟑螂爬出，管道消殺時可一網打盡。2.14增設“廢氣引導管”項 目“廢氣引導管”附圖問題描述高層樓宇污水排放較為集中時，光靠存水彎的水是無法封閉管道內的臭氣的，臭氣會以氣泡的形式流露出來。解決措施排污主立管旁增加一條排氣管與排污管相連，以解決廢氣排放，進而解決地漏返臭難題（注意廢氣排放的方向，不能過于靠近住戶，甚至被風吹進

36、住戶家）。成效簡單、實用2.15小區路燈桿的除銹、改造 項 目小區路燈桿的除銹、改造附圖問題描述由于路燈底座周邊是草皮，而草叢中水份較多，不易揮發，時間長久，桿底部銹蝕嚴重，存在嚴重的安全隱患解決措施將路燈底座周圍用水泥硬化，微微脫出路面積水不能淹沒的位置即可。成效防水、牢固2.16室外裸露電源開關加裝鎖盒項 目室外裸露電源開關加裝鎖盒附圖問題描述室外電源箱內開關操作把柄有部分是裸露，開關的位置較低，所以大人和小孩都可以輕易的將開關拉下來，又沒有相應的保護措施。 無圖解決措施將現有的所有電源位置較低的開關，加裝一個鎖盒，防止人員將正在運行的設備關掉，防止意外的事情發生。&#

37、160;成效有效果防止開關電源，減少安全隱患。2.17柵欄式道閘安裝紅外保護防砸車裝置項 目柵欄式道閘安裝紅外保護防砸車裝置附圖問題描述新建小區停車場安裝的都是防止行人通過的柵欄式道閘，但柵欄式道閘有一缺點就是無法安裝防止柵欄意外動作導致砸車的壓力波保護裝置。解決措施根據車場柵欄桿道閘的實際工作情況, 為防止道閘地感誤動作導致柵欄桿落下砸到車輛，在道閘旁邊的車道上安裝一對主動紅外探測器，將紅外信號串接在帶壓力波裝置的光電開光與道閘控制盒上。成效安全、可靠，能有效規避砸車風險。2.18供配電系統溫度檢測 項 目供配電系統溫度檢測附圖問題描述用電負荷大的配電設備容易發熱，對過熱的設備，設

38、備維護人員只是憑手摸來感覺溫度，或者是用紅外測溫儀進行檢測。而要經常用紅外測溫儀檢測設備溫度不太現實。解決措施采用示溫貼片，直接粘貼在設備上，示溫貼片有“60、70、80”三個溫度探測點，達到那個溫度點，那個點就由白變黑，提示檢查人員關注該設備。 效果：有效檢測設備溫度，預防性設備管理的重要措施。成效方便、實用2.19水箱（池）報警系統項 目水箱（池）報警系統附圖問題描述現在的水箱報警系統使用的觸發器件均采用浮球控制，但浮球長時間浸泡在水中容易進水，造成觸點接觸不良，影響報警。同時試驗報警觸發信號也不方便。解決措施不用浮球觸發報警，改造方法：從水箱水位計處引一根出水點，在出水點處加裝

39、一透明軟管，使透明軟管的水位與水箱水位同步。在軟管里面放一帶有磁鐵的浮標，該浮標將跟隨水箱水位的變化而上下浮動。在設定的高、低報警水位處安裝一磁控開關，在浮標上下浮動到達高、低報警水位處就觸發磁控開關，磁控開關就將信號傳回中心報警。同時在軟管下部安裝進水和出水閥門，通過開、關進、出水閥門，就可方便的測試報警系統。該報警系統觸發器件由于不和水接觸，使用壽命理論上可無限長，并且穩定性很高。成效可靠實用，節約成本，預防性設備管理的重要措施。2.20設備銘牌、資料數碼存檔項 目設備銘牌、資料數碼存檔附圖問題描述設備在維修時，經常遇到銘牌資料不清楚，無法找到產地、型號、具體參數，造成配件購買困難，維修不

40、便，特別是在水下、地下的設備，由于設備的銘牌磨損，丟失等原因，造成設備資料不全，維修困難。解決措施在新項目前期介入或入伙時，對所有的設備，用數碼相機拍下相關的銘牌資料進行存檔，需要時能及時查詢。成效方便保存，建立檔案庫可永久保存。2.21停電信息查詢、知會措施項 目停電信息查詢、知會措施附圖問題描述供電局為保障正常的供電安全，根據各變電所的供電負載情況，定期會對一些供電線路開關進行停電檢修。無圖對于停電檢修涉及供電線路的停電信息，雖然供電局一般都會在報紙、網站等媒體進行公布，但停電涉及的用戶往往都很難準確掌握自身供電線路的停電信息。供電局每次公布計劃停電檢修時間一般都在一周以上，涉及的停電范圍

41、較大，停電線路較多，用戶往往很難注意到停電信息中自身的供電線路供電局對于計劃停電檢修也會進行時間更改、推移或項目取消，用戶一般都很難及時、準確掌握自身供電線路的停電信息，對顧客造成比較大的影響。 解決措施向供電局開通自動接收停電信息的業務，申請辦法為：寫明所屬大廈/小區的供電線路（XX站XX線）、供電范圍、直線聯系電話（或手機）、直線傳真機號碼，蓋上公章，回傳到深圳供電分公司（FAX：25593491）即可。此項業務開通后，所屬大廈/小區的供電線路需進行計劃停電檢修時，會自動收到供電局的計劃停電信息。成效有效預防停電事故造成的影響2.22防煙門、天臺門、設備機房按類別安裝通鎖項 目防

42、煙門、天臺門、設備機房按類別安裝通鎖附圖問題描述每個樓層防煙門、天臺、電梯機房各有一串鑰匙，所有防煙門、天臺、電梯機房鑰匙不能通用，就防煙門鑰匙有上千把，給鑰匙管理帶來困難，同時不方便日后維護和巡查。無圖解決措施建立以后新項目將防煙門、天臺門、按專業分的機房（如電梯機房、供配電機房等）改為通鎖，一把鑰匙可開所有天臺門，方便、快捷。將電梯機房門鎖改為通鎖，一把鑰匙可開所有電梯機房門，給排水、供配電機房門等安裝為通鎖。成效實用、方便。2.23自制自動恒溫電烙鐵 項 目自制自動恒溫電烙鐵 附圖問題描述普通電烙鐵在電子維修時無自動恒溫功能,使用時長期加熱易造成烙鐵頭氧化,縮短使用壽

43、命、消耗電能，同時因溫度過高易造成元件損壞。無圖解決措施在普通電烙鐵內安裝一只干簧管（帶常閉觸點），通過一只普通整流二級管與干簧管并聯后串入烙鐵電源回路，在干簧管的常開觸點接入一只發光二級管用于保溫指示，自制一烙鐵架，并在架上烙鐵擱置的干簧管位安裝一磁鐵石。在維修電子設備時烙鐵離開烙鐵架時干簧管常閉觸點接通，烙鐵全功率加熱，此時可進行元器件焊接，當電烙鐵擱置于架上時干簧管常閉觸點自動斷開整流二級管工作，此時烙鐵半功率加熱保溫，同時保溫指示燈點亮。 成效實用、方便、節能2.24萬用修補劑“魔塑鋼”項 目萬用修補劑“魔塑鋼”附圖問題描述業主家中洗菜盆周邊漏水，常用維修方法打玻璃膠，玻璃膠

44、的凝固最佳粘接力是7天,每次維修完,業主都要用水,而且玻璃膠遇水易變黑.保持的時間都不長，而且時間一長玻璃膠變黑。解決措施使用魔塑鋼就能解決問題,因魔塑鋼固化時間為一小時,不變色（鑄鐵、鋼材質管道漏水、沙眼等都可以用此修補）。成效操作方便、牢固、實用2.25蹲廁疏通技巧 項 目蹲廁疏通技巧 附圖問題描述蹲廁經常被丟一次性水杯堵塞,疏通起來特別難,不小心蹲廁被有打破的危險；水杯口剛好比下水管口大一個圈,每次水杯都堵在管口,疏通時,彈簧就在水杯里打轉。無圖解決措施把彈簧前端打磨成針一樣尖,疏通時彈簧就能把水杯扎破,再拉出水杯。成效小成本解決大問題2.26消防管油漆翻新施工材料選

45、用的創新項 目消防管油漆翻新施工材料選用的創新附圖問題描述小區消防管脫漆嚴重，影響現場品質；消防管油漆每年需翻新一次，工程量大，維護人力成本高消防管為鍍鋅材質，表面光滑，不利于油漆附著前期選用油漆質量不好解決措施采用海虹牌環氧脂底漆（E13140-51320）進行涂刷。成效色澤可以保持4-5年不變，成本節約效果明顯2.27門禁電源連接消防報警聯動柜 項 目門禁電源連接消防報警聯動柜 附圖問題描述項目門禁系統電源均為單獨設置，火災狀態下無法聯動開啟，存在違反消防相關法律規定無圖門禁電源單獨設置，消防聯動柜無法控制，導致火災發生需人工手動開啟。解決措施在消防報警主機信號輸出端（

46、消防聯動柜）增設一繼電器、模塊，將門禁電源輸入端接至此，由消防聯動柜直接控制（規避了法律風險，法律規定天臺門、單元門、防火門均不能上鎖。火災等緊急情況下，項目門禁系統如天臺門、單元門、防火門將打開。改造費用基本為零，消防聯動柜內一般會留有備用繼電器或信號模塊，用上即可。成效規避管理風險2.28防尾隨及報警裝置項 目防尾隨及報警裝置附圖問題描述防尾隨三輥閘，高度為82厘米，無障礙通道的柵欄高度96厘米，部分外來人員、住戶為圖省事跨欄翻越三輥閘和無障礙通道。跨越時間很短，崗位未能及時發現和制止。 解決措施在三輥閘上方1.5米處位置，安裝一對紅外報警對射，連接到門禁系統，當顧客正常刷卡通過

47、時，設置為五秒鐘內紅外不報警，當顧客通過后，系統恢復布防狀態，當有人非法通過柵欄和三輥閘橫桿時，觸動紅外布防，引起警鈴報警，提醒現場崗位。成效有效發現跨越欄桿現象，方便安全管理3.2.29增加電流表刻度指針警示功能項 目增加電流表刻度指針警示功能附圖問題描述電流表指針刻度不易識別，非配電設備專業人員難以知曉其意義，不易發現隱患（電流表指針刻度不易識別，不方便非配電專業的值班人員抄表、及時發現異常情況）。解決措施根據實際用電負荷設定正常的電流區域值，打印張貼在電流表附近，在電流表正常工作區域粘貼藍色熒光紙，在電流表的刻度指針上粘貼上紅色的熒光紙，紅色指針越線（藍色熒光紙）即說明電流異常，不管值班

48、抄表人員是否專業，都能即時發現電流異常現象，進而尋求資源，解決故障。成效方便巡查，預防性設備管理重要舉措。2.30 LED燈代替電梯雷射燈 項 目LED燈代替電梯鐳射燈 附圖問題描述傳統鐳射燈每個大約為35W或55W。每個橋箱內至少安裝4個，所以每個轎箱照明功率在100W以上。需要消耗很大的電能；尋找一種新型美觀的節能燈，在不影響電梯的照度及美觀的情況下更換鐳射燈，從而降低能耗的損耗。 無圖解決措施現在市面上推出很多不同型號的LED燈，外型與雷射燈一樣，照度與原35W雷射燈一樣。而每個功率只有6W(或更小)。擬使用該LED燈更換原雷射燈。成效節約成本，LED燈壽命

49、長2.31仕諾特節水型龍頭的應用 項 目仕諾特節水型龍頭的應用附圖問題描述水資源越來越緊張,水費是公司很大一筆的開支。傳統水龍頭比較浪費水。 無圖解決措施仕諾特節水型龍頭節水效果良好，經在公司測試約節水60%，經評估與仕特諾科技發展有限公司合作，選定為公司合作供方，由各項目自行購買更換。成效節能2.32精裝房開荒工具有機玻璃片項 目精裝房開荒工具有機玻璃片附圖問題描述精裝修房施工殘留在木制品、其它成品的涂料、油漆等物質在開荒時需清理，開荒時因工具使用不當（現場開荒時使用的工具多為硬度較高的金屬制工具，操作不當易造成成品的損傷），易造成對木制品及成品的損傷。無圖解決措施選用硬

50、度較低的有機玻璃板結合現場不同部位開荒的需求，制作成形狀大小各異的工具，專門用于處理精裝房成品表面附著的涂料、油漆等物質，效率高且不存在損傷成品。成效效果好2.33制作綠化清潔小耙子項 目制作綠化清潔小耙子附圖問題描述綠化帶灌木內枯枝葉較多，難清理，影響現場環境感觀，易滋生蚊蟲。解決措施制作綠化清潔小耙子，提高日常工作效率，同時避免對灌木的破壞。成效方便、實用。2.34自制新型水位控制器 項 目自制新型水位控制器附圖問題描述為方便排水，項目地下車庫分布著眾多集水井，高低水位控制系統均采用電動浮球控制長期泡在水中電動控制浮球工作不甚穩定，信號傳輸線老化嚴重，更換頻繁電動浮球價格昂貴，日

51、常維護、使用極不經濟。解決措施利用二極管、電阻等價格低廉的電子原器件自制新型水位控制器（每套費用約50元），代替傳統的電動浮球。自制新型水位控制器使用壽命長，方便維護，人工維護、材料成本優勢明顯。成效使用、維護方便，節約成本。2.35無負壓供水系統 項 目無負壓供水系統附圖問題描述原變頻水泵供水方式耗能較大無圖尋找新型低耗節能供水系統來代替，利用市政供水管網壓力與變頻器相結合減小電耗。解決措施增加一套XJ40-80-7.5 高效節能供水裝置（共兩臺泵且互為備用），與原進水管網連接，與原有變頻供水設備互為備用系統，原有變頻系統也可以同時控制新增設備。成效節能2.36泳池智能監控管理聯動

52、系統 項 目泳池智能監控管理聯動系統 附圖問題描述泳池使用安全性要求高，需要加裝紅外、監控系統。傳統的泳池加裝紅外系統的開關需要人工手動操作，浪費人力，存在一定弊端和風險，不能實現系統智能啟用。解決措施在紅外系統中加裝一部電子鐘控，按泳池使用要求設定時間，保證在泳池開放期間紅外不啟用。在泳池關閉期間紅外自動布防，一旦被闖入，紅外即時報警。管紅外工作于否，攝像機始終正常工作，實現系統報警聯動。 成效方便、實用、節省人工2.37配電設備年檢接地線制作項 目配電設備年檢接地線制作附圖問題描述傳統的配電設備年檢用的接地線是25平方的銅編織軟線，存在弊端： 無圖一般是纏繞在

53、端子上，不固定外表裸漏，不安全；用螺絲固定的話相對耗時編織線使用時間久了容易折騶，粗細不均對存放環境要求高，容易返潮價格相對較高，使用壽命有限，不經濟等等。 解決措施用25平方的電纜，帶PNV膠皮，兩頭焊接銅夾子，使用時直接用夾子夾在對應的螺母上，安全、固定、拆卸方便，方便存放。成效使用時間長、保存方便。2.38機房進水報警簡易裝置 項 目機房進水報警簡易裝置附圖問題描述無集水井或高水位報警裝置的機房一般無進水報警裝置，暴雨、水管暴烈、本體滲漏等突發進水不易被發現，從而造成設備系統癱瘓、顧客投訴，甚至嚴重的設備財產損失無圖安裝機房進水報警簡易裝置能充分彌補人力現場巡查的不足，一旦探測到水情裝置能迅速傳遞報警信號，避免由于受浸水原因造成設備損壞不安裝此設備，人力很難在第一時間知曉水情，不利于在水情初起時采取措施，事后補救損失難免。解決措施選取機房內最低點（選擇最低點是因為水流