1、kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究

2、中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心kinger &

3、; ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃&

4、amp; &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心華龍太乙城華龍太乙城dk1dk1營銷案營銷案

5、金領策劃如意代理華龍太乙城項目組2010年11月kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &

6、amp;如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房

7、地產研究中心房地產研究中心 首先，感謝華龍集團董事長白總！感謝華龍集團的各位同仁！經過華龍集團與金領策劃的精誠合作，華龍太乙城項目定位工作已完成。在項目營銷工作即將全面鋪開之際，銷售部入場方方面面的籌劃和準備之際，根據開發計劃，特制定dk1營銷報告，以企指導項目的全面營銷工作，為項目的成功開發奠定基礎。前言前言kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領

8、策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &

9、如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心part:1part:1 市場分析市場分析part:2 part:2 項目現狀與項目現狀與swotswot分析分析part:3 part:3 項目整體定位與產品定位回顧項目整體定位與產品定位回顧part:4 part:4 開發計劃、營銷目標、節點與推盤策略開發計劃、營銷目標、節點與推盤策略part:5 par

10、t:5 價格定位與提價策略價格定位與提價策略part:6 part:6 客戶定位客戶定位part:7 part:7 營銷構架與基本策略營銷構架與基本策略part:8 part:8 形象定位與營銷推廣形象定位與營銷推廣part:9 part:9 各類建議各類建議part:10 part:10 季度營銷工作計劃季度營銷工作計劃報告綱要報告綱要kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中

11、心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金

12、領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心part:1part:1 市場分析市場分析kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理

13、如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地

14、產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心國家大勢與宏觀政策分析國家大勢與宏觀政策分析政治出臺背景20102010年中旬開始年中旬開始, ,樓市進入癲狂狀態樓市進入癲狂狀態, ,出于對整體經濟運行行業發展社會民生等問題出于對整體經濟運行行業發展社會民生等問題的擔憂的擔憂: :國家出臺新一輪的宏觀調控政策

15、。國家出臺新一輪的宏觀調控政策。1、投資比重過大，威脅實體經濟2、供需失衡，價格漲幅過快27% 25%23%21%19%17%15%13%11% 9% 7% 5%2006-2010年城鎮房地產開發總額占同期gdp比置走勢2006年2007年2008年2009年2010年城鎮房地產開發投資總額占同期gdp總額的比重城鎮房地產開發投資增額占同期gdp增額的比重26.53%9.33%12.83%12.52%5.85%8.65%9.17%9.83%9.74%10.80%100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0時間200

16、1 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010年度5000450040003500300025002000150010005000商品房竣工面積商品房銷售面積經濟適用房竣工面積商品房銷售價格萬平方米元平方米kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地

17、產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃

18、& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心國家大勢與宏觀政策分析國家大勢與宏觀政策分析2010 2010 年上旬年上旬出臺背景出臺背景20102010年新年伊始，國十一條拉開新一輪宏觀調控政策序幕。年新年伊始，國十一條拉開新一輪宏觀調控政策序幕。兩會期間，政府報告中亦體及要兩會期間，政府報告中亦體及要促民生，穩房價促民生，穩房價 但未但未出臺新調控政策。出臺新調控政策。相對溫和的政策調控力度及兩會期間政策的沉

19、默被解讀為相對溫和的政策調控力度及兩會期間政策的沉默被解讀為行業的行業的 利空出盡利空出盡，買方市場買方市場再度活躍，房價迎來再度活躍，房價迎來新一輪的漲幅。新一輪的漲幅。在此之下，在此之下，政府再度表態，表現出對行業發展的擔憂和控政府再度表態，表現出對行業發展的擔憂和控制穩定的決心。制穩定的決心。kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃&

20、; &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意

21、代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心國家大勢與宏觀政策分析國家大勢與宏觀政策分析政策解讀政策解讀政策逐步趨緊，態度鮮明首套房：從鼓勵到支持二套房及以上：從抑制到限制土地：從最低到最高物業：從普適到區別鼓勵向往強住房需求：首付比例20%，享受七折優惠利事。二套房首付比例40%，貸款利率據據不同情況作評估?？上硎馨苏蹆灮堇??？刂瞥鲎屆娣e，及土地價款首次支付比

22、例。定于最低土地成交價。鼓勵中小戶型開發和供應：支持改善性向往強需求。政策上有鼓勵，無限制。首次購買90平米以上住房的首付比例30%，取消七折優惠利率，八折成八點五折。提高二套房首付比例和貸款利率：局部地區可限制購房套數及停批二套房以上貸款。探索綜合評價，雙向競價等出讓方式，抑制居住用地價格非理性上漲。特別房產消費稅將針對大戶型，非自住高檔住宅和多套住宅。kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如

23、意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產

24、研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心國家大勢與宏觀政策分析國家大勢與宏觀政策分析新國五條”的制定各地要加大樓市調控的力度。即研究制定貫徹落實“國十條”文件的實施細則。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。嚴格實行問責制。 完善差別化的住房信貸政策。各商業銀行要暫停發

25、放第三套及以上貸款；對非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品房，首付款比例調整至30%及以上；對貸款購買第二套住房的，嚴格執行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍。調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。切實增加住房有效供給。房價過快上漲的城市，要增加居住用地的供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃&

26、amp; &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代

27、理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心國家大勢與宏觀政策分析國家大勢與宏觀政策分析股市表現：2010年9月30日，地產股一路走強，指數上漲4.31%，房 地產開發經營板塊當日凈流入資金達12

28、億元。與預期通脹的關聯：寬松的貨幣政策造成市場對于通貨膨脹的預期，最終導致投資渠道狹窄而將流動性資金都投放到房地產市場進行理財。房價預期：當剛性需求變成了人們一種投資理財的需求是時，也將會 造就房價居高不下，政策屢打不跌。更可怕的是，這種壓制一旦有所松動，則更容易使得房價強烈反彈。新政下對金融行業的影響kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃&a

29、mp; &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理

30、如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心國家大勢與宏觀政策分析國家大勢與宏觀政策分析“新國五條”出臺后 西安樓市的表現國慶期間，西安樓市呈以下四個特點：u看房人多，買房人少u售樓部冷熱兩重天u優惠多，降價少u樓盤一天一個價kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃&

31、; &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意

32、代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心今年19月我市房地產市場運行總體保持了健康平穩的發展態勢，商品房市場供應量充足，價格基本保持平穩，從4月中旬開始在國家宏觀調控政策的影響下，我市房地產市場開始

33、出現了一些細微的變化。56月商品房市場成交量持續下跌，7、8、9月市場開始復蘇，成交量大幅度增長，5、6月商品房價格環比分別出現了小幅度的下滑。7、8月回歸到了正常增長態勢。1-9月西安房地產市場情況2010前三季度市場表現kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃&

34、amp; &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代

35、理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心2010前三季度市場表現19月全市商品房與上年同比增長13.8%，商品住宅銷售額827.81萬平方米，比上年同比增長9.28%。2009全年銷售圖2010前3季度 銷售圖 20000010000015000020000025000009.109.209.309.410.110.210.3西安市商品房季度銷售面積走勢圖 400000600000800000100000012000001400000

36、160000018000001 2 3 4 5 6 7 8 90.0%50%100%150%200%20092010同比值西安商品方銷售量及變動比率走勢圖kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策

37、劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &a

38、mp;如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心19月份我市商品房累計均價6280元/平方。5、6月商品房市場銷售價格環比分別出現小幅下滑。7、8、9月市場銷售價格回歸到小幅增長態勢。20092009年年20102010年年月月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7 7月月8月9月量量113.3112.56141.1152.58296.9399.5955.59113.84144.4699.4083.7885.2385.23115108108價價540353435288543350435981578

39、05893627362415966673067306410648564850909年年9 9月份西安市場均價月份西安市場均價53435343元元/ /平米，平米，1010年年9 9月份均價月份均價64856485元元/ /平米，月均增長率平米，月均增長率1.81.8左右。左右。2010前三季度市場表現宏觀調控對西安樓市并沒有形成立竿見影的效果。市場剛性需求和購買力的積壓釋放促使房價月均增長率1.8左右。西安商品房成交價及變動率走勢圖-30%-20%0%-10%10%20%30%2010前三季度kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業

40、地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃

41、& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心 從929調控開始，在提高首付比例、提高貸款利率，取消7折房貸利率優惠等眾多政策因素的影響，雖未能對西安樓市形成立竿見影的顯

42、著效果，但組合政策的出臺表明國家調控房地產市場、防范房價過快上漲的決心不可動搖，必將對市場產生顯著的影響。而現行的政策將大大提高置業門檻，同時也增加了置業成本，未來兩月政策的疊加效應將逐步顯現，市場需求將大幅縮水，且隨著積壓的購買力逐步釋放完畢，在政策引導下大批新項目將在4季度公開銷售，此外隨著年度末開發商將面臨資金清算等資金壓力，也將迫使開發商盡快施工、開銷售，回籠資金。基于以上的分析判斷及市場風險預測 預計四季度西安樓市市場供應量將繼續增長。西安樓市預計四季度西安樓市市場供應量將繼續增長。西安樓市銷量持續上漲的走勢將現拐點同時新政對于明年市場也將產生銷量持續上漲的走勢將現拐點同時新政對于明

43、年市場也將產生持續影響持續影響 。但隨著購買力的積壓，開發商的營銷力度加大，。但隨著購買力的積壓，開發商的營銷力度加大，會大幅度的釋放。會大幅度的釋放。發展預測kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心

44、金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃&

45、 &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心預計一年內各項目臨近清盤，市場放量驟減，本預計一年內各項目臨近清盤，市場放量驟減，本案盡享天時地利之機，樹立開發商品牌形象。案盡享天時地利之機，樹立開發商品牌形象。區域內物業形態以28-33層點式一梯多戶的高層為主 二環沿線萬科新地城現代簡約風格、御城龍脈遵循中式文化、龍城四季綠色自然、曼城國際風格各異二環內唯獨缺少百畝大盤，高品質貴族氣息的領導者環內二環三環城內城內城東商貿區城東商貿區曲江文化產業區曲江文化產業區曼城國際曼城國際御城龍脈御城龍脈常舂藤花園常

46、舂藤花園蘭蒂斯城蘭蒂斯城學府首座學府首座龍城四季龍城四季鑫龍天然居鑫龍天然居新地城新地城區域市場kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究

47、中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃

48、金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心項目項目規模規模戶型配比戶型配比成交價格成交價格銷售情況銷售情況客戶客戶賣點賣點萬科新地城11萬7200左右品質、品牌交通曼城國際14萬5000商業教育龍城四季105萬教育戶型御城龍脈40萬5300交通教育常春藤花園21萬8000教育交通79.65兩居，10%93.95兩居，60%145.15三居，30%47、56一居，25%60、85兩居43%89、120三居，32%83、94兩居，54%92、146三居，37%140、170四居，9%66、71一居，15%89、106兩居，60%125、170三居，25%88、105

49、兩居102、146三居41、89精裝公寓30-40套左右每月兩居成交量占75%一期項目一居、兩居戶型分別已經預留頂層40套每月，其中兩居成交占多數20-30套每月，相對兩居受歡迎一期售完，預計公寓10年4月份開始銷售首置型占10%，改善型占90，城南占80%主要為私企業主，國企高收入者，外地城市客戶不足10%周邊學校學生家長占70-80%，主要從城郊或周邊縣市來的，教師占10%，90%與高校有關東郊、南郊項目周邊客戶為主，外地客戶很少西鐵職工、周邊教育機構、醫療機構周邊常住人口項目主要客群為交大，理工大工程大等教授，部分城市私企經營戶區域項目銷售總結區域項目銷售總結建筑形態建筑形態面積區間面積

50、區間物業售價物業售價暢銷物業暢銷物業項目客戶項目客戶一梯一梯1313戶點式結構戶點式結構以以28-3328-33層高層為主層高層為主一居一居:40-60:40-60； 兩居兩居:60-90:60-90； 三居三居:90-140:90-140；5000-80005000-8000元元45-6545-65一居，一居，70-9070-90兩居，兩居，90-12090-120三居；三居；周邊高校教師、教授、周邊高校教師、教授、西鐵職工和區域醫療單西鐵職工和區域醫療單位職員、區域商業經營位職員、區域商業經營主主區域市場kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專

51、業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心

52、金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心雁塔路商圈雁塔路商圈大雁塔商圈大雁塔商圈東二環商圈東二環商圈項目周邊三大核心成熟商圈項目周邊三大核心成熟商圈

53、項目西北面與西南面有兩大集中商圈，分別是雁塔路商圈和大雁塔商圈雁塔路商圈和大雁塔商圈。東北面為東二東二環商圈環商圈。三大商圈與本項目有三大商圈與本項目有10-1510-15分鐘車程分鐘車程。雁塔路商圈整體檔次較好雁塔路商圈整體檔次較好，主要由一些舊樓的臨街商鋪和少部分大賣場組成；大雁塔商大雁塔商圈檔次較高圈檔次較高，由大雁塔北廣場與南廣場構成，形象較好。大雁塔商圈大雁塔商圈的業態以文化旅游休閑、高檔餐文化旅游休閑、高檔餐飲為主飲為主；雁塔路商圈以臨街的it it門店、飯店等門店、飯店等基本配套基本配套為主，輔以賽格電腦城、萬達廣場、秋林商廈和華潤萬家超市等大型賣場。東二環商圈東二環商圈的業態主

54、要以東二環沿線新建商住樓底商為主，整體檔次較高，以商場餐飲及小區基本配套為主。譬如立豐國際購物中心及東來順飯莊。雁塔路商圈雁塔路商圈+ +大雁塔商圈大雁塔商圈+ +東二環商東二環商圈圈區域市場kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意

55、代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研

56、究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心大型購物廣場主要集中在項目西北、西南向，周邊大型購物廣場較少，大型購物廣場主要集中在項目西北、西南向，周邊大型購物廣場較少，且人流較大，支撐本案商業消費群體。且人流較大，支撐本案商業消費群體。立豐國際購物中心華潤萬家超市秋林公司大雁塔北廣場大唐不夜城百腦匯賽博數碼廣場萬達廣場賽格電腦城空檔曼城國際商業步行街名稱業態檔次形象經營狀況華潤萬家超市環境較好人流量大秋林公司百貨周邊環境一般人流適中百腦匯電腦城周邊環境一般人流量大賽博數

57、碼廣場數碼城周邊環境一般人流量大賽格電腦城電腦城形象好，數西安主流品牌電腦城人流量大大雁塔北廣場餐飲，娛樂，旅游紀念品等形象好，高檔次人流量大大唐不夜城世界知名品牌服裝，超市，美術館，音樂廳，電影院等檔次較高，大雁塔核心商業區人流量較小，商業氛圍尚未形成立豐國際購物中心世界頂級知名品牌及休閑、娛樂、餐飲、影院為一體西安知名商場，東二環核心商場人流量適中，經營較好區域市場kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &am

58、p;如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產

59、研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心區域市場未來預測區域市場未來預測未來南二環將是高檔餐飲娛樂場所的聚集帶和西安的商務大道；未來南二環將是高檔餐飲娛樂場所的聚集帶和西安的商務大道；城市快速交通干道的功能將逐漸淡化，城市化商務、商業氛圍日益濃厚，城市快速交通干道的功能將逐漸淡化，城市化商

60、務、商業氛圍日益濃厚， 西安經濟黃金動力線匯聚財富、信息。西安經濟黃金動力線匯聚財富、信息。項目品質、形象、配套成為競爭核心，價格成為最為直接的競爭手段；項目品質、形象、配套成為競爭核心，價格成為最為直接的競爭手段；區域市場kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃&

61、amp; &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代

62、理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心part:2part:2 項目現狀與項目現狀與swotswot分析分析kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代

63、理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究

64、中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心優勢：優勢：u二環內核心區域，絕版地塊，北臨城中心，南臨曲江文化區；u周邊生活、教育配套齊全，交通路網發展成熟；u存在大量優質客戶，購買力強勁。u大盤：約226畝，七宗地塊聯動開發；劣勢：劣勢：u項目地塊臨二環與太乙路高架立交，車流聲嘈雜；u項目規劃中酒店及寫字間，降低項目居住品質； u地塊屬綜合用地50年；u五證不全，信譽度不高 ；u開發商收入地

65、產行業美譽度、知名度不高 項目項目swotswot分析分析機會：機會：u便捷的交通，成熟的商圈為本案的開發提供了有利資源u周邊土地資源的稀缺，為項目保值增值提供契機u戶型配比上，周邊市場存在空檔u西安市場前景良好，為項目帶來機遇威脅：威脅：u房地產新政抑制投機行為，給投資客戶帶來了一些威脅u本案緊鄰曲江、浐灞板塊，競爭對手激烈u本項目品牌影響力弱，知名度、美譽度無u區域項目均為中端物業，對本案價格提升形成阻力kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研

66、究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃&a

67、mp; &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心整體定位整體定位七盤齊發七盤齊發 重塑城市文明重塑城市文明曲江之后又一城曲江之后又一城kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代理 專業地產服務商專業地產服務商金領策劃金領

68、策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心金領策劃金領策劃& &如意代理如意代理房地產研究中心房地產研究中心產品定位回顧產品定位回顧kinger & ryiacting金領策劃金領策劃/ /如意代理如意代