1、豪宅專題研究2009.1-僅呈常州新城首府2009.1PART 1當“豪宅”成為“地標”所謂“盛名之下無虛士”,被業界公認為“毫宅專家”的嘉里建設正是這句名言的最佳詮釋,在豪宅的開發和管理上都頗有其他開發商汗顏之處,無論是其對豪宅開發的專家見解,還是在豪宅操盤的各個環節表現出來的專業水準,都堪稱楷模。項目地址：香港中環半山地利根德里3A號開發企業：嘉里集團BranksomeBranksome Crest Crest香港香港n項目地址：廣州珠江新城金穗路、冼村路n開發企業：合景泰富集團n物業公司：第一太平戴維斯（中國）有限公司n項目特點：綜合型項目（包含超六星級的廣州W酒店、住宅、酒店式公寓）領

2、峰領峰廣州廣州n合景泰富地產控股有限公司，是國內領先的大型房地產開發商。自1995年創立以來，合景泰富地產一直以“以心筑家，創建未來”為理念，矢志不渝地執著于高品質物業的開發，現已發展成為一個以房地產開發為主，集資產經營和物業管理為一體的多元化企業，其房地產開發項目涵蓋頂級豪宅、大型國際別墅社區、優質住宅屋苑、超甲級寫字樓、國際品牌星級酒店和大型購物中心。北京北京n榮尊堡國際俱樂部公寓，位于朝陽區亞運村科薈路8號，地處北京上風上水的亞運核心地帶。貼近奧運核心區，向西可見 760萬平方米的綠色奧運森林公園，向東盡賞京城著名三大高爾夫球場 - 姜莊湖、鴻華、馨葉的綠茵景觀，正面君臨 七萬平米湖面。

3、n項目室內設計由香港高文安設計公司、香港 HLA 設計公司、香港陳富華設計公司、美國WILSON & ASSOCIATES設計公司四大設計公司連袂擔綱，提供四種裝修風格，精心構建全精裝戶型。 奧運期間，美國代表團曾放棄入駐奧運村，奧運期間，美國代表團曾放棄入駐奧運村，以高額租金簽約本案。以高額租金簽約本案。臺灣臺灣宏盛帝寶宏盛帝寶n外觀設計：丹下健三建筑師事務所n主力戶型：528、693、858n項目均價：83300 元/M2n開發企業：宏盛建設股份有限公司n物業管理費：11.4元/M2月n項目特點：公共設施精致、抗震性能好n較區內其他項目扛跌性強、入住明星多常州常州Coming so

4、onComing soon常州的地標讓誰來實現?新城一號作品“產品時代”跨入“作品時代”將成為均價突破萬元的標桿項目萬元的標桿項目將擁有常州最高端的金子塔尖的客戶金子塔尖的客戶將打造成常州的頂級高端項目頂級高端項目首 府100豪宅?2009.1PART 2解讀豪宅什么是豪宅?從字面上可以簡單地理解為“富人居住的豪華住宅”。但在實踐中我們發現，中國有些有名的豪宅并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅盡管裝修高級、設施豪華但難以稱之為豪宅。1、豪宅只是一個相對的概念2、豪宅較之普通住宅要占有更多的社會資源3、豪宅要有氣質和靈魂4、在一定時期內，豪宅只能為少數人所擁有，不可能成為大路貨。n從被人認知

5、的心理范疇來講，由于每個人的人生閱歷、經濟實力、審美觀點、知識水平等等因素構成的生存狀態不 盡相同。豪宅概念n從其本身作為物質存在這個范疇來講，豪宅概念的成立也必須要依托于一個參照系作為標準，其中包括所處的時代、所在的地區、當地生產力的發展水平、市場發育程度、居民富裕程度、公眾審美觀點等等諸多要素。 先進、發達地區的一般標準，搬到落后和欠發達地區就很可能榮升為領先新潮的高標準。 豪宅只是一個相對的概念豪宅只是一個相對的概念 豪宅資源一提到 “豪宅”的高檔物業，人們的腦海中馬上就會浮現出這樣的一幅圖畫： n寬大的戶型 n精致的裝修 n舒適的環境 n怡人的景觀 n周到的服務 n昂貴的價格 產生這種

6、心理的原因產生這種心理的原因 社會資源密集化社會資源密集化 豪宅之所以能夠做到“好、精、大、貴”，擁有較強的保值、增值能力，完全是依賴于其對社會資源的密集占有，而資源的稀缺性和個別資源在特定時期的不可再生性，也勢必造成豪宅這種產品的相對稀缺，從而有力地烘托起豪宅的身份，令大多數人望而卻步。社社會會資資源源密密集集化化 (以相同的建筑面積單位作為基準)豪宅與普通住宅相比 n更好的地理位置 n更多的建筑材料 n更好的裝修、裝飾材料 n更多的綠化面積 n更多的廣告投入 n更多的物業管理服務 相相關關的的和和隱隱性性的的資資源源 n規劃設計師 n建筑設計師 n園林景觀設計師 n廣告 n策劃 n營銷 創

7、創意意和和智智慧慧 社會資源的相對集中，支持了豪宅可以做到硬件一流，軟件領先，擁有比普通住宅更多的保值與增值能力。而完成社會資源集中過程的方式，就是要求發展商或開發商要增加投入。 豪宅較之普通住宅要占有更多的社會資源豪宅較之普通住宅要占有更多的社會資源 豪宅資源n更多的占地面積 硬件上的出類拔萃只是支持物業成為“豪宅”的先決條件，但僅有硬件是不夠的，只有將外在的包裝與內在的氣質和諧統一，共同達到高標準，才能完美地展現出其卓而不群的風度。軟件的提升與修煉才是支持物業成為“豪宅”的必要條件。 剛剛洗腳上田的農民再是西裝革履也會被人一眼看出他絕非紳士。這個軟件就是豪宅的氣質和靈魂，它不僅要滿足消費者

8、對安全、舒適、便捷等共性化的需求，更要為目標消費群提供尊貴感、身份感、超前感、時尚感等特殊化的需求。豪宅氣質房地產不等于鋼筋加水泥！同樣，豪宅也不等于房地產不等于鋼筋加水泥！同樣，豪宅也不等于一堆高檔建筑材料和高檔裝飾材料的簡單堆砌。一堆高檔建筑材料和高檔裝飾材料的簡單堆砌。豪宅不僅要擁有生活方式的內涵，更要折射出文化豪宅不僅要擁有生活方式的內涵，更要折射出文化的光輝。的光輝。 作為一種特定商品，豪宅屬于典型的需求彈性大，價格影響力強的需求拉動型產品，區別于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，價格成為能否擁有豪宅所必須要逾越的門檻。現階段，社會財富在公眾之間的分配也

9、表現出不均衡性，少數人群占有大量的社會財富，而多數人群僅占有少量的社會財富，雖然每個人都會萌生出對高檔物業的需求和向往，但最終，只有少數相對富裕的人群才能將此需求付諸實現。 從供求兩方面來看，豪宅在住宅產品的結構中，處于量少質高的金字塔尖的位置，其對應的目標市場也是處于社會結構中金字塔尖的少數富裕階層。 在一定時期內，豪宅只能為少數人所擁有。在一定時期內，豪宅只能為少數人所擁有。 豪宅的人第一，“自然生態指數”，即要求“豪宅”必須擁有永久性海景資源、原生態的自然海洋資源及完善的濱海環境保護，周邊綠地同社區比(綠視率)不低于25，空氣中負離子含量不低于20噪音不高與40分貝。第二，“交通便利指數

10、”，即要求“豪宅”必須擁有便利的海、路、空交通體系，與市中心距離不超過10分鐘車程，到機場距離不超過30分鐘車程。第三，“生活配套指數”，即要求“豪宅”擁有全面的國際化生活配套，擁有大型的購物中心、休閑場所及酒店、娛樂場所。第四，“建筑規劃指數”，即要求“豪宅”必須按國際通行的標準規劃建筑，建筑密度不高于30，容積率不高于1，社區綠化率不低于35。第五，“文化教育指數”，即要求“豪宅”必須擁有國際承認學歷的教育機構，實行多種語言教育。第六，“安全指數”，即要求“豪宅”必須擁有符合國際通行的安全保障體系，具備多層國際標準的安全防范措施。第七，“醫療指數”，即要求“豪宅”必須擁有國際標準的醫療設施

11、，能夠享受完備的、較具規模的醫療機構服務。 第八，“社交指數”，即要求“豪宅”必須擁有符合國際習慣的社交場合，擁有不低于2000平方米國際標準的豪華會所。第九，“生活方式指數”，即要求“豪宅”必須推行國際流行的生活方式，擁有具備國際標準的網球場，能夠享受沖浪、游艇等國際濱海生活流行運動。第十，“生活服務指數”，即要求“豪宅”必須擁有國際標準的服務機構，享受星級酒店標準的服務。豪宅指數豪宅特征?n區位優越不可替代 n環境幽雅，或者具有不可再生、得天獨厚的自然資源，或者具有 歷史形成的人文資源 n建筑精美不可復制 n風格各異難以仿造 n人文價值無法再生 豪宅的物業必然具有唯一性豪宅的物業必然具有唯

12、一性 n服務管理無可挑剔 PART 3上海豪宅“地理區位地理區位”及及“景觀區位景觀區位”的唯一性的唯一性n全球最高金融中心、金茂大廈、香格里拉大酒店、陸家嘴等所有標志建筑近在咫尺。n方便快速到達外灘18號、外灘3號、新天地等上海最高雅時尚的去處。n360無障礙、全視野飽覽百年繁華上海外灘。n項目名稱：湯臣一品 開發商：湯臣集團湯臣海景花園有限公司 建筑設計：臺灣GDG建筑設計 物業管理：上海大峰物業管理精裝修精裝修“豪華空中別墅豪華空中別墅”n專屬電梯，掌紋門禁，一層一戶“家”就是220個獨立王國。n上海最大面積的公寓4061240平米，完全按照別墅尺度來進行規劃。n總體規劃由兩棟40層和兩

13、棟44層的精裝修豪華公寓和一座高級會所組成。n11.2米進深，18.6米弧長的奢華會客廳。n3米進深，34.6米弧長上海最壯觀的觀景陽臺，媲美世界所有標志華居的中國奇跡。n奢華主臥套，100平米私密 空間，擁有全景景觀視野。全套進口廚房設備全套進口廚房設備n德國POGGEN POHL廚房用具n德國GAGGENAU廚房電器n德國當代DORNBRACHT五金龍頭n意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸n德國漢斯格雅HANSGROHE沐浴組n挪威耐克森NEXANS地坪加熱系統n德國威寶VILLEROY BOCH衛浴陶瓷用品全套進口衛生設備全套進口衛生設備配備當今配備當今世界最頂級世界最頂級的建材設施的建

14、材設施公共部分公共部分建材設施建材設施大廈外墻大廈外墻進口石灰巖（13層），3層以上“米金色”日本三菱高科技納米光觸媒鋁復合板，具有自動保潔功能迎賓大堂迎賓大堂外墻采用進口石灰巖幕墻，室內地面采用進口大理石入口電梯入口電梯大堂大堂墻地面采用進口大理石及木飾面住宅各層住宅各層電梯大堂電梯大堂墻地面采用進口大理石電梯電梯永大日立高速電梯安保及管安保及管理理彩色電視監控系統消防消防德國西門子報警系統，進口暗藏式噴淋頭及自救式不銹鋼消防箱私家私家建材設施建材設施天花和墻身天花和墻身輕鋼龍骨石膏板吊頂，高級內墻乳膠漆窗戶窗戶鋁合金烤漆門窗、比利時格拉威泊爾中空Low-E防輻射鋼化玻璃、意大利阿魯克及美國

15、固力門窗五金，Slient Gliss電動窗簾軌道陽臺陽臺墻面采用進口石灰巖或日本三菱鋁復合板，地面采用進口花崗巖，玻璃金屬欄桿門扇及窗套線門扇及窗套線實木花飾門和實木窗套分戶門分戶門德國Noblesse手工雕花銅門室內樓梯室內樓梯金屬欄桿、實木扶手、進口大理石踏步空調空調日本大金VRV2戶式中央空調廚房廚房墻地面采用進口大理石，德國POGGEN POHL櫥具、GAGGENAU廚房電器浴室浴室挪威耐克森NEXANS地坪加熱系統，墻地面采用進口大理石，金屬吊頂衛生間衛生間主衛采用德國威賓VILLEROY&BOCH衛浴陶瓷用品及當代DORNBRACHT五金龍頭，次衛采用Roca浴缸和Bel

16、lavista潔具私家按摩池私家按摩池意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸沐浴組沐浴組德國漢斯格雅HANSGROHE減壓閥組減壓閥組日本Yoshitake給水泵給水泵日本Ebara凈水器凈水器開能（Canature）供水供水冷水日本Sekisui鋼塑復合管，熱水采用304不銹鋼管排水排水采用日本（Sekisui）DVLP鋼塑復合排水管熱水供應熱水供應德國威能燃氣壁掛采暖鍋爐電力供應電力供應法國海格住戶配電箱照明調空開關及電動窗簾軌照明調空開關及電動窗簾軌道開關道開關采用德國ABB公司EIB系統中央吸塵中央吸塵美國BEAM中央系統保安系統保安系統美國Honeywell防盜主機，美國Dorcon掌形

17、儀，Siedel可視對講系統，Lonbon緊急對講系統n臺灣晶華國際酒店集團品牌n以全方位顧客經驗（TCE-TOTAL CUSTOMER EXPERIENCE）的卓越觀念村尋將心比心的黃金服務原冊編制一專業優秀的服務團隊進駐，提供更臻完美的管家式服務。220位專業人員服務220戶豪宅業主。超五星級專業完美尊崇服務超五星級專業完美尊崇服務LOCATIONLOCATIONn上海城市核心地帶，緊臨新天地、徐家匯商圈n上海的城市心臟太平橋！n延安高架近在咫尺，出行便捷LOCATIONLOCATIONLOCATIONLOCATION地位和價值不斷提升地位和價值不斷提升n翠湖天地是瑞安房地產在太平橋重建計

18、劃中開發的高檔住宅項目。占地52公頃的太平橋項目，以太平湖綠地為中心，融合上海時尚地標新天地，甲級寫字樓群企業天地、在建的兩座六星級酒店、68層標志性建筑、百老匯劇院、古董街、國際學校等多元要素，以國際視野，奢享風尚生活。“地理區位地理區位”及及“文化價值文化價值”的唯一性的唯一性 文化文化外人的眼里 上海的“客廳” 新天地高尚定位高尚定位n項目名稱：翠湖天地 發展商：上海復祥房地產有限公司 建筑設計：巴馬丹拿國際公司 物業管理：新昌瑞安物業管理 文化文化石庫門石庫門曾是昔日上海最具代表性的民居建筑。它盛行于上世紀20年代，因為洋場風情的現代化生活，使源自中國古代的庭院式大家庭傳統生活模式被打

19、破，適合單身移民和小家庭居住、并結合了西洋建筑風格的石庫門弄堂文化成了取而代之的最佳住所，也成了上海近代都市文明的象征之一。 如同家里的客廳，代表著主人的文化和品位。一個大都市，也總需要有一個表現自己個性的客廳，展示它的傳統與品格，而新天地，在外人的眼里，就成了上海的“客廳”。這個開放的公共空間，既是時尚的中心，也展現著城市文化精髓的縮影，還構成了現代商業的特殊形態與休閑生活的新產業。 Casa Lakeville集結了來時世界各地的特色餐廳、酒吧、時尚精品店、畫廊、新概念電影中心、購物中心及大型水療中心等，上演著新意迭出的時尚活動。與新天地相連的時尚中心、頂級時裝品牌旗艦店中心和柜機時裝設計

20、培訓中心落戶于Casa Lakeville ，地鐵站廳和城市超市相連帶來無盡便利。創造出居于Casa Lakeville活于新天地的高尚品味生活空間。時尚不僅是身上的華麗時尚不僅是身上的華麗n從精致堅固的門鎖開始，流露頂級國際品質的生活氣息。 精裝樣板房精裝樣板房時尚不僅是身上的華麗時尚不僅是身上的華麗客廳客廳進戶門高級實木防盜門地面天然大理石墻面多樂士等離子電視機松下壁爐開能開關面板西門子（德國）主衛生間主衛生間浴缸Kohler臺盆Kohler坐便器Kohler水槽Frank龍頭Kohler花灑Kohler五金件Decorlux（英國）LCD電視機Comemom（美國）保姆間保姆間臺盆歐諾坐

21、便器歐諾龍頭Pronto花灑Pronto五金件Karlux、T.C中央系統中央系統中央空調新風松下智能化智能化可視對講系統i-home廚房廚房地面玻化磚墻面玻化磚天花白色高級乳膠漆整體櫥柜Poggenpohl（德國）料理臺可樂麗（日本）抽油煙機Gaggenau雙開門冰箱Kuppersbusch電烤箱Gaggenau洗碗機Kuppersbusch電磁爐Gaggenau水槽Frank龍頭Kohler微波爐Gaggenau凈水器Pentair熱水器恒熱（澳洲）工作陽臺工作陽臺洗衣烘干一體機Teka（西班牙）洗滌池聞洲龍頭Aoleishi翠湖天地御苑翠湖天地御苑 精裝修建材標準精裝修建材標準悠享真正生

22、活悠享真正生活極致尊享極致尊享清晨在25米室內恒溫泳池或健身中心喚醒沉睡的四肢屋后于咖啡廳享受悠然的陽光、感受閑情逸致隨后再商務中西投入工作狀態，在雪茄吧盡天下大事晚上盡享經典佳釀，或在桌球棋牌室與有人玩樂 CULB DU CASA 私人會所極致尊享生活服務極致尊享生活服務nCLUB DU CASA 私人會所，創造屬于您的尊榮生活與社交的私人天地。n24小時貴賓級個性化服務（交通服務、郵遞服務、機票預定服務、訂餐服務等）n貴賓級售后資產服務（家具套餐、物業租賃、資產管理等）n項目名稱：王子 晶品公寓 發展商：上海裕昌房產開發有限公司 n建筑設計：中船第九設計研究院 物業管理：上海世邦魏理仕物業

23、顧問有限公司n居中央，絕版華山路人文歷史風貌圣地n距高點，鼎立萬寶國際廣場都會綜合體n只限100席的純粹大宅領地n僅228，530兩種大尺度格局n國際設計團隊度身定制的空間規劃與配置n雙管家，雙會所的配套物業設施n純血統，真豪華，手工雕琢，不可復制。“地段區位地段區位”及及“服務管理服務管理”的唯一的唯一王子晶品王子晶品大堂大堂：外挑式精裝大堂，五星級酒店標準格局打造。雍容內飾，天然石材精致鋪裝，整體大氣渾然。同時，最大限度引入了室外風景，社區內景相互靈動，大氣卓越。花連廊花連廊：為使業主便于使用五星級晶品酒店的服務設施，公寓與酒店之間直接以景觀連廊做內部連通，專供業主出入使用。大堂連廊，內外

24、景致順勢流轉大堂連廊，內外景致順勢流轉雙景觀電梯雙景觀電梯：轎箱內飾純手工雕琢，頂部SWAROVSKI水晶吊燈，底部純手工鑲品石材地坪，邊緣手工縫制意大利羊皮扶手。電梯電梯：倍感奢華的天然綠玉石，無縫拼接，花紋處理也十分細心。消防門消防門：講究視覺隱蔽性，強調空間整體感與裝飾性處理。細節處理，精致到位細節處理，精致到位顯示器顯示器：充分體現出對細節的處理方式，富有創意。墻面墻面：相同材料不同處理，天然與人工加工相結合。大度大度 - - 大宅大宅 - - 大氣大氣大度大度：288與530兩類絕對大宅橢圓房型設計，270度戶型景觀大窗，室外的光線、景觀、被完全納入視覺觀感簡約有容，尺度為王。大宅大

25、宅：三梯兩戶，套房格局完全根據層峰人士的生活習性設置功能空間主人起居與家傭料理由兩套不同的獨立中央空調系統大器大器：僅100席，華宅純正血統最大限度保證了業主類型結構的接近與統一，純粹圈層，大器居境。平層大宅，套房格局平層大宅，套房格局9696席席288288：功能分明，動線流暢，主傭分置，工作服務區工作服務區：廚房保姆房操作鍵設備房生活服務區生活服務區：門廳客廳餐廳臥室書房功能分明，動線流暢，主傭分置，裝飾裝飾：顛覆傳統豪宅金碧輝煌的固有格局，運用天然石材、純木機理、等自然材質，灰白與琥珀色交織的晶瑩質感，透射隱秘的奢華格調。平層大宅，套房格局平層大宅，套房格局精品衛生精品衛生：由于戶型設計

26、上均為套內洗手間，其功能分割明確。主衛配有Sfera雙臺盆、三件套，德國當代Dornbracht龍頭，并鑲嵌施華洛世奇限量版水晶手柄，以及高檔石材，設計簡約。主衛觀景浴缸，獨立大氣。客衛配有液晶電視及Sfera衛浴設備。 洗手間與臥室空間采用玻璃分隔，通透感強，設計具有現代感。全進口櫥柜全進口櫥柜：中央部分設計“中島柜”， 含德國Liberheer酒柜，細化廚房功能，創造空間氛圍Siemens的全套廚房電器產品，使餐廳不會由于這種半敞開式的設計受到油煙的影響，提升居住品質。此外，廚房裝修配置了德國Hacker整體櫥柜。頂層復式，空中別墅頂層復式，空中別墅4 4席席530530建筑面積約530的

27、復式空間，僅4席，位于建筑頂層，整個上海中心盡納眼底。不以孵化張揚取勝，低調沉穩內蘊張力，通過國際著名建筑大師ERIK BROOKE HAYDEN的手筆而更見精髓。王子晶品王子晶品 精裝修建材標準精裝修建材標準客廳客廳進戶門漆面防火防盜門，指紋密碼鎖地面天然石材墻面天然石材、木漆面主衛生間主衛生間沖淋房組合龍頭Dornbracht浴缸Bentley臺盆Sfera雙臺盆坐便器Toto智能花灑Sfera五金件Goldiden毛巾架、手紙架客衛生間客衛生間臺盆Sfera坐便器Sfera龍頭Dornbracht保姆間保姆間臺盆Sfera坐便器Sfera水箱Geberit隱藏型中央系統中央系統空調Dai

28、kin VRV新冷媒雙獨立新風Lifebreath中央控制設備地暖Rehau地采暖管路除塵Beam中央控制設備同層排水Sekisui技術設備廚房廚房地面天然石材墻面大理石、瓷磚天花防潮石膏天花板吊頂整體櫥柜Hacker系列抽油煙機西門子雙開門冰箱西門子電烤箱西門子洗碗機西門子烹飪爐西門子水槽Frank龍頭Frank微波爐西門子洗衣、烘干機西門子酒柜Liebherr智能化智能化電子門禁、周邊紅外監控、智能卡大門控制晶品無雙晶品無雙內外、雙會所內外、雙會所每位業主可享受五星級上海晶品酒店的設施及私人會所的雙重禮遇。（溫水泳池、SPA水療館、視聽會議室、中西餐廳、健身會所等）私人會所僅服務于100席

29、業主家庭。（包括紅酒坊、雪茄吧、斯諾克、室內高爾夫、圖書館、咖啡吧等）國際、雙服務國際、雙服務美國紐交所上市的世界五百強 世邦魏理仕攜手日航飯店的五星級至尊品牌NIKKO HOTELS提供雙重物業管理與酒店式服務雙管家服務內容：賓利車隊、專屬司機、家政處理、24小時大堂經理、私人管家、各類財務保管等n開發商與合力打造的最尊貴的精品酒店,不僅擁有著國際頂尖的服務管理及設備設施，更有最著名的Banyan Tree Spa城市會所相配，入住業主均可以優惠的價格享用到頂級的配套設施及服務。豪宅之所以成為豪宅，自然是有讓人“瞠目結舌”的地方：外裝的華麗、內裝的精美、超大的戶型以及驚人的價格，但這些還只能

30、算是豪宅的必要條件，也就是說，豪宅肯定都具備這樣的包裝，但可并不是這樣包裝了的就都是豪宅。它還應具備其它一些必要條件和充分條件，一些物質和非物質的因素。豪宅是一種超越純居住功能要求和實際使用價值之外的頂級住宅，是與眾不同的生活方式的反映，也是突顯優越社會地位的特殊載體。只提供給位于金字塔類的極少數人，要成為豪宅，其必備以下八個特征因素。n高昂的價格是門檻因素n絕佳的自然景觀資源及歷史人文背景是外部環境因素n規模宏大內外裝飾豪華氣派、功能設施齊備是外在形象因素n占地廣闊、庭院軒敞是內部環境因素n有突出的個性化特征及文化品味是內涵因素n充分反映當時居住建筑最新的技術成就是技術保證因素n應具備第一居

31、所的特征是生活因素n高度的私密性是心情因素豪宅總結PART 4項目診斷“地段”“地段”“地段”“豪宅”必須擁有很好的“地段” -李嘉誠我們的項目區位常州市西北新橋鎮,未來新北區區政府所在地,地塊隸屬于新北區新龍生活區,目前該區域正處于規劃發展狀態。項目所處的新龍居住社區將成為常州市副中心，新北區的行政和公共服務中心，是公建配套齊全、人居環境優美的現代化城區。在地段區位方面我們具備基本條件。在地段區位方面我們具備基本條件。 我們的項目環境在內部環境方面我們做到幾近完美。在內部環境方面我們做到幾近完美。 項目純高層設計居住尺度舒適，小區內部景觀資源優，配以高檔雙會所及人性化道路系統，使得內部環境幾

32、近完美。n臺地式布局，空中別墅間超寬視距n完全人車分流n雙層停車n內外雙會所設置景觀以水為主角靈動整個小區，配以簡約歐式園林風格，增添其高檔、儒雅氣質，高大門墻設計，增加私密性。n靈動水系，配以簡約歐式園林景觀n高墻大門，私密性強純粹性、私密性、稀缺性我們的項目建筑在建筑表現方面我們用心去做。在建筑表現方面我們用心去做。 n平層空中別墅n獨立電梯，智能化控制n舒適型戶型面積段n20以上的空中庭院n直接在戶內感受大視野景觀平層空中別墅 ，打造目前常州房產市場上的全新產品戶型舒適寬敞，每戶有直達電梯，空中別墅設計，景觀視野寬廣。內部精裝修配套，與建筑整體風格相呼應，體現其奢華性。我們的項目風格在風

33、格表現方面我們低調奢華。在風格表現方面我們低調奢華。 建筑風格采用“簡約的歐式建筑風格”。Arc Deco設計，體現低調奢華感的同時，外立面比較俊朗、挺拔、穩重、大氣，也比較耐看。建筑材料底層采用高檔石材，上部以高檔面磚為主，慎用涂料。“ART DECO”建筑立面風格我們的項目管理服務在管理服務方面我們是專業的。在管理服務方面我們是專業的。 聘請國際知名物業公司戴德粱行為物業顧問美國科爾為物業顧問第一太平戴維斯物業 豪宅項目，自然要聘請國際知名的物業公司進行管理服務，體現整體小區的高品質服務系統。仲量聯行物業顧問 24小時全天候管家式服務 ，“一站式”服務、商務秘書服務、私家助理服務、生活套餐

34、等物業管理服務上。 2009.1PART 5上海精裝修發展2009.1（外銷裝修房）（外銷裝修房）（菜單式裝修）（菜單式裝修）（品牌開發引領發展）（品牌開發引領發展）（全裝修房的推進）（全裝修房的推進）1995200019952000年年2001200120032003年年2004200420052005年年2006200820062008年年上海精裝修發展上海精裝修發展時間模式1995200019952000年（外銷裝修房）年（外銷裝修房）本階段上海房產市場尚處于啟蒙階段，90年代末的一批外銷房中有不少香港、新加坡開發商建設的裝修房，他們把房產開發的成熟經驗帶到了上海。這些樓盤在區域內都算是

35、鳳毛麟角、與眾不同。這些樓盤提供墻面粉刷、鋪地板、廚衛等簡單裝修，比如許多外銷房采用小塊拼木深色地板，由于當初施工質量的普遍低下，不少房子的廚房、衛生間易產生滲、漏水現象。本期代表樓盤：陽明新城、海富花園、金龍花園。2001年6月17日起上海開展第一批全裝修房試點，住宅發展局挑選全市15個新建住宅小區（共計3000套住宅）作為首批“菜單式全裝修”試點，其中單價在35008000元/ M2的項目特別受歡迎。但其中大多數樓盤并非真正的菜單式裝修，只不過在部分材料和顏色上可供業主選擇。另外，作為中高檔住宅，每個樓盤都做了兩到三套不同風格的全裝修樣板房。由于政府的扶持，裝修質量上有了一定的規范，如衛生

36、間三件套潔具和廚房灶具、壁柜實行同一品種；部分樓盤把中央空調、熱水器、脫排油煙機、烤箱灶具等都包含在裝修范圍內。由此，本地一些品牌開發商也紛紛響應，許多購買毛坯房的業主紛紛要求委托裝修。本期代表樓盤：怡東花園、上海奧林匹克花園一期、徐匯苑、中房漓江山水、仁恒濱江花園、 東方曼哈頓、海悅花園、皇都花園。裝修標準：基本上位于7001000元/M2左右。2001200320012003年（菜單式裝修）年（菜單式裝修）2004200520042005年（品牌開發引領發展）年（品牌開發引領發展）2004年房產市場異常火爆，全裝修房經歷了前三年的順利推進，卻在此時進入一個整合的階段。雖然知名開發商在這幾年

37、更加注重與品牌設備商、施工商的全面聯手，但部分小型開發企業卻在抬高售價、爭取利潤上將全裝修房的口碑做差，導致裝修住宅產品參差不齊、裝修價格比重過高、質量不過關、購房合同與裝修合同分開簽訂，相互推托責任，售后服務難以得到保證等一系列問題的產生。如果說前三年的裝修質量問題更多的來自裝修行業的落后，那么這一階段則暴露出使用劣質產品、過分忽視管理等“態度”上的懈怠。本階段開發的樓盤中，業主不滿意比例達到歷史頂點，其中包括房屋質量、裝潢質量以及裝修設計不合理等眾多問題。本期代表樓盤：華府天地、翠湖天地御苑2006200820062008年（全裝修房的推進）年（全裝修房的推進）經行業內部的整合，全裝修房在

38、建造水平、規范程度上都有了較大改觀，基本擺脫原先“全裝修房=毛坯+裝修”的觀念， 并逐漸獲得消費者的認可。品牌開發商積極推行標準化設計、工廠化生產、現場成品拼裝的服務模式，通過監控管理的加強使得產品質量得到了穩定控制，施工現場環境也得到改善。裝修企業的利潤被控制在、開放裝修工地、實現一房一驗等措施，使業主的利益得到了保障。除了家電配備以外、高科技節能產品的率先應用、人性化細節的把握都確保將全裝修房做“精”，實現了行業發展的大跨步。本期代表樓盤：晶品公寓、白金灣府邸 從02年下半年起，上海市住宅發展局陸續出臺了上海市新建住宅全裝修試點工程裝修設計導則上海市新建住宅全裝修試點工程裝修設計導則 等一

39、系列規范性文件，其中明確規定：n開發企業應承擔相應的售后服務；n裝修材料的品牌和型號必須明確；n銷售的房價中應該包含毛坯房價格和裝修價格兩部分；n開發企業必須建造樣板房，向消費者展示交房標準；n必須提供質量保證書和使用說明書；n交房時的裝修質量不得低于樣板房水平；n樣板房在購房者入住前不得拆除；n全裝修房最低保修期限為2年。相關地方法規相關地方法規所占比例所占比例選擇全裝修房原因選擇全裝修房原因45.45%工作太忙，無暇裝修39.39%交房后可直接入住9.09%安全、安靜3.03%有裝修經歷，不想再嘗試3.04%暫無滿意的毛坯房所占比例所占比例選擇預算總選擇預算總價價備注備注25.78%70萬

40、以下以婚房為主37.85%7090萬19.70%90110萬以改善居住為主16.67%110150萬所占比例所占比例戶型需求戶型需求46.97%2房2廳30.30%2房1廳12.12%3房2廳7.58%1房1廳3.03%1房2廳所占比例所占比例面積需求面積需求37.88%81-100 M233.33%61-80 M215.15%101-120 M27.58%60 M2以下6.06%120 M2以上受訪者受訪者文化程度文化程度大學專科大學本科碩 士博 士所占比例所占比例13.63%71.21%10.61%4.55%全裝修房的抽樣調查全裝修房的抽樣調查數據來源：租售情報網（）上海地區抽樣調查，收回

41、有效問卷總數396份。受訪者普遍受過良好的教育，能夠形成自己的判斷和鑒別能力，發展潛力較大，經濟能力成長性強。建設部規范和建議建設部規范和建議2001年10月開始，建設部先后下達了10個相關文件，涉及施工設計管理、資質、計價、環保、驗收等各個領域，對規范精裝修住宅起到了推動作用。2002年，住宅產業化促進中心頒布的商品住宅裝修一次到位實施導則以及相關實施細則明確了全裝修的定義，即：交房前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成。全裝修住宅要分為不同標準，并設立樣板間由住戶來進行選擇。 此外還提出需要加強對住宅裝修的管理，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民

42、等現象。2004年3月，建設部制定的住宅性能評定技術標準開始正式實施。作為一項國家標準，它將實行全裝修視為提高住宅性能的關鍵，并把“裝修到位”列為3A級住宅的一票否決指標。2006年“國六條”提出“90/70”政策后，建設部官方網站曾于07年1月公布90平方米以下住宅設計要點（征求意見稿）。其中就有“提倡推行菜單式精裝修，促進產業化”的相關內容。2008年7月，住房與城鄉建設部發出關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知中明確提出“完善扶持政策，推廣全裝修房”的建議，這標志著裝修住宅的發展又朝前邁進了堅實的一步。由此，北京、天津、南京、武漢、杭州、成都、長沙、深圳、廈門等大批城市相繼出臺新舉措鼓勵

43、并推動新建住宅的一次性裝修。城城 市市相相 關關 舉舉 措措重慶頒布全國首個相關地方標準成品住宅裝修工程技術規程上海全裝修合同總價中單獨列出裝修價格，只根據毛坯樓盤價格征收稅費，從而進一步降低稅費。深圳將住宅全裝修作為商品住宅用地出讓的前提條件，寫進土地出讓合同。對于政府新建的經濟適用房、廉租房和“兩限房”必須全裝修。建立完善住宅全裝修的激勵機制，考慮改進相應的裝修稅收標準。廈門選擇部分商業地塊進行招、拍、掛，并將建設一次性裝修住宅作為競拍土地的前置條件。在社會保障性住房建設中一律采取一次性裝修模式。組織征集出版住宅裝修一次到位設計圖集，供各方參考。杭州市政府關于推進杭州市區住宅產業現代化工作

44、的實施意見中明確提出：08年起，杭州新建商品住宅中全裝修房的比例要占到50%以上。無錫出臺加大推進住宅產業現代化工作的若干意見，采取有計劃、分階段的方式，在今后35年內實現全市新建住宅基本全裝修。部分城市相關舉措部分城市相關舉措2009.1PART 5上海現階段精裝修案例25003000 25003000 元標準元標準本檔次的項目中較多采用從美國、日本進口或合資生產的裝飾材料與設備，但隨著這部分品牌逐漸被廣泛運用，已經不能彰顯業主的高貴地位。n項目地址：浦東新區丁香路1299弄、1399弄n占地面積：10.87萬 M2n建筑面積：25萬 M2n容積率：2.3 綠化率：60%n主力戶型：190、

45、230、270n項目均價：34000 元/M2n裝修標準：3000元n車位比：1n開發企業：上海仁恒房地產有限公司n建筑設計：華東建筑設計研究院有限公司n物業公司：上海仁恒物業管理有限公司n管理費：3.6元/M2月仁恒河濱城仁恒河濱城客 廳天 花石膏吊頂+頂角線門 鎖門卡式數字門鎖地 面地面鋪設意大利天然石材墻 面原裝進口乳膠漆涂料地 暖低溫熱水地面輻射采暖系統空 調大金VRV智能化中央空調系統主衛生間熱水器進口容積式浴 缸Kohler按摩浴缸坐便器Kohler智能坐便器龍 頭漢斯格雅品牌恒溫龍頭洗面臺人造大理石材質并配墻鏡客衛生間衛生潔具Kohler（科勒）龍 頭Grohe（高儀）采 暖奧普

46、浴霸廚 房地 面品牌地磚墻 面品牌墻磚頂 面紙面石膏板櫥 柜Leicht（德國）水 槽Reginox（荷蘭）料理臺面三星（韓國）食物垃圾粉碎器廚房水槽下方，連接至排水管龍 頭Grohe（德國）廚房電器配置冰 箱Siemens（德國）雙開門微波爐Siemens（德國）嵌入式脫排油煙機Siemens（德國）燃氣灶Sinmens（德國）三孔烤 箱Siemens（德國）嵌入式洗衣機Siemens（德國）洗碗機Siemens（德國）五層噴淋水流凈水系統全屋凈水器n項目地址：浦東新區濰坊西路2弄n占地面積：32530 M2n建筑面積：93037 M2n容積率：2.86 綠化率：70%n主力戶型：170、2

47、30、330n項目均價：34000 元/M2n裝修標準：3000元n車位比：1n開發企業：上海世茂房地產有限公司n建筑設計：上海建筑設計研究院n物業公司：第一太平戴維斯n管理費：5元/M2月世茂濱江花園世茂濱江花園客 廳天 花石膏吊頂+頂角線地 面高級大理石墻 面來威漆Levis中央空調Trane（美國）潔具組合Kohler（美國）、Toto（日本）廚房電器Whirlpool（美國）、Siemens（德國）櫥 柜Leicht（德國）、Poggenpohl （德國）客廳墻、地面進口涂料、高級天然石材臥室墻、地面進口涂料、實木油漆地板廚衛墻、地面合資品牌墻地磚主衛生間熱水器能率或林內頂 面紙面石膏

48、板浴 缸Kohler 或 Roca坐便器Kohler 或 Roca臺盆（玻璃）Lamxon（丹麥柏森）龍 頭漢斯格雅五金件Fullcent.Stanley花 灑Hansgrohe洗面臺大理石材質地 面合資品牌地磚墻 面合資品牌墻磚廚 房櫥 柜Poggenpohl（德國）地 面合資品牌地磚墻 面合資品牌墻磚頂 面紙面石膏板龍 頭漢斯格雅（德國）電器配置冰 箱Whirlpool（美國）微波爐Whirlpool （美國）脫排油煙機Kuppersbusch（德國）燃氣灶Whirlpool （美國）烤 箱Whirlpool （美國）消毒柜Whirlpool （美國）洗衣機Whirlpool （美國）插 座Siemens（德國）35004000 35004000 元標準元標準材料檔次得到提高：石材全部選擇天然進口進口設備的產地和數量變化：歐洲（德國）品牌的比重明顯增加，與美國產品的現代簡潔實用、龐大的生產規模相比，歐洲品牌往往給人一種經典、高雅