1、1本報告嚴格保密謹呈：深圳佳和房地產開發有限公司2021-11-6版權聲明：本項目是深圳佳和房地產開發有限公司與深圳市眾廈地產顧問有限公司共同研究的成果。未經上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。2本報告嚴格保密針對性營銷策劃報告思路目標溝通目標溝通項目整改項目整改項目統籌項目統籌市場背景市場背景項目定位項目定位營銷操作營銷操作經濟測算經濟測算商圈概況客戶深訪項目概況及swot分析 定位依據主題定位客戶定位項目定價業態布局物業現狀機遇威脅市場總結硬件整改軟件包裝裝修原則招商步驟推廣策略推廣渠道業態論證業態定位招商策略把握規劃數碼現狀消費

2、潛力1-2層業態整改策略租金分析商戶整改安排策略3本報告嚴格保密目標溝通目標溝通潮流數碼定位研判！針對性的整改方案！成本合理控制！把握機遇，控制風險！實現價值最大化，并能持久！4本報告嚴格保密針對性營銷策劃報告思路目標溝通目標溝通項目整改項目整改市場背景市場背景項目定位項目定位營銷操作營銷操作商圈概況客戶深訪機遇威脅市場背景總結把握規劃數碼現狀消費潛力5本報告嚴格保密華強北商圈概況（一）:日客流量日客流量5050萬人次以上，年銷售額萬人次以上，年銷售額280280億中國之首，億中國之首，深圳市最核心的商業圈深圳市最核心的商業圈！“亞洲電子第一街亞洲電子第一街”！“華強北”東起上步中路，西到華富

3、路，北起紅荔路，南到深南路；南北 930 米，東西 1560 米，商業區總面積 1.45 平方公里左右。 日客流量達50萬人次以上，年銷售額280億元，居全國商業街之首；成為名副其實的“中國商業第一街”！核心商街：核心商街：深南中路北側臨街商場和與其垂直的華強北路兩側臨街場；本項目位于核心商街商業旺區，價值凸顯 核心商街6本報告嚴格保密華強北商圈概況（二）:該商圈高度該商圈高度倚重倚重“電子元器件電子元器件”產業！成為產業！成為亞洲第亞洲第一電子一電子元器件元器件市場！電子市場！電子元器件元器件的采購平臺！的采購平臺！亞洲第一電子元器件市場：亞洲第一電子元器件市場：華強北電子專業市場的營業總面

4、積近20萬平方米，占到整個商業街營業面積的14；華強北電子產品每年的銷售額達到200多億元，已經超過了整個中國市場容量的50。華強北電子市場不僅成為“亞洲第一電子市場”，而且成為世界中小型電子企業采購平臺。賽格、華強電子為龍頭：賽格、華強電子為龍頭：以賽格、華強為龍頭的電子配套市場每年的銷售額上百億元，僅賽格電子配套市場的成交額就占了全國電子產品成交總額的13以上，年銷售額達到40億50億。7本報告嚴格保密華強北商圈概況（三）:“工轉商工轉商”歷史原因，華強北先天不足！繁華背后歷史原因，華強北先天不足！繁華背后問題眾多，硬件、軟件需要突破！問題眾多，硬件、軟件需要突破！華強北規劃的工業屬性，決

5、定了“工轉商”后先天不足，硬件與軟件上難以承擔新的歷史時機下城區的商業機能。主要表現在如下：1 1）商業廣場等休閑娛樂空間缺乏；）商業廣場等休閑娛樂空間缺乏；2 2）綠化空地嚴重欠缺；）綠化空地嚴重欠缺；3 3）停車位嚴重不足，區域交通十分擁）停車位嚴重不足，區域交通十分擁 擠；擠；4 4）歷史）歷史“工廠房工廠房”形象、功能上不足；形象、功能上不足；5 5）結構方面，電子類專業市場千人一）結構方面，電子類專業市場千人一 面、全無創新姿態；面、全無創新姿態；8本報告嚴格保密華強北規劃趨勢（一）:培育成全國知名電子品牌街！鼓勵連鎖專賣店、專培育成全國知名電子品牌街！鼓勵連鎖專賣店、專業店（家具、

6、家電除外）的發展！業店（家具、家電除外）的發展！2006年4月21日深圳市人民政府發布了深圳市商業網點規劃（20062010），規劃明確：1 1）打造知名品牌商業旺區！）打造知名品牌商業旺區！雖然深圳在一定程度上是因商而興的城市，但除“中英街”因特殊體制成為全國知名的特色商業街外，目前還沒有培育出類似于北京西單、上海淮海路等全國知名商業旺區品牌知名商業旺區品牌。完善商業區的綠化、燈光等景觀工程，打造繁華亮麗的商業區；2 2）鼓勵連鎖專賣、專業店的發展！）鼓勵連鎖專賣、專業店的發展！將農貿市場農貿市場列入禁止發展的業種業態，限制住宅樓宇的開發，適當發展商務酒店；鼓勵連鎖專賣店連鎖專賣店、專業店專

7、業店（家具、家電除外家具、家電除外）、影劇院等文體娛樂設施進入華強北；同時，計劃結合地鐵華強站出口和地下商城建設，引導華強北商業向華強南片區擴散。北京西單文化廣場上海淮海路文化廣場9本報告嚴格保密華強北規劃趨勢（二）:華強路以西，隨著天虹拆遷、和記黃埔綜合廣場、華強路以西，隨著天虹拆遷、和記黃埔綜合廣場、華強電子廣場的建設、以及未來中航的改造等，將成為華強北商圈高尚生華強電子廣場的建設、以及未來中航的改造等，將成為華強北商圈高尚生態商業區的典范！也將成為深圳品牌街區的名片代言！態商業區的典范！也將成為深圳品牌街區的名片代言！和黃項目占地20444平方米，總建筑面積22萬平方米，其中7萬平方米大

8、型購物商場，9.5萬平米甲級寫字樓、以及5.5萬平方米的高尚住宅。目前正在一期施工。隨著天虹的拆遷、和黃的一期的落成，中央公園、上海賓館、和黃綜合體、地鐵商業將與本案連接一條“商業廣場生態長廊商業廣場生態長廊”！高檔商業格局初步形高檔商業格局初步形成！成！中航鼎誠國際華強電子廣場和記黃埔綜合廣場商業廣場生態長廊10本報告嚴格保密華強北數碼電子概況(一）:隨著數碼時代的到來，華強北電子市場日趨細化！隨著數碼時代的到來，華強北電子市場日趨細化！消費類電子市場的份額日漸增加！消費類電子市場的份額日漸增加！1.隨著日、韓等國數碼產品開發商將生產線遷移到珠三角，產品直接在華強北面試，省去香港作為中轉環節

9、，成本大大降低，深圳人購買數碼產品也就越便利；2.伴隨著數字時代的到來，華強北消費電子的市場份額急速增加，電子市場也在逐漸細化。電子市場漸分出電子市場漸分出“元器件市場、品牌機市元器件市場、品牌機市場、安防監控市場、通信市場、數碼廣場場、安防監控市場、通信市場、數碼廣場和黑白家電市場和黑白家電市場”等！等！主要通訊數碼類經營商場一覽11本報告嚴格保密華強北商圈數碼電子概況（二）: :出現較多數碼產品專業市場，零售、批發出現較多數碼產品專業市場，零售、批發兼營，但大多以散鋪為主，檔次較低，缺乏兼營，但大多以散鋪為主，檔次較低，缺乏“一統天下一統天下”的特色數碼市場。的特色數碼市場。華強北商業已出

10、現較多數碼產品專業市場，如遠望數碼城、賽博數碼廣場、龍源數碼城、高科德通訊數碼廣場、明通數碼電子城等，還有多數以散鋪為主的市場，成為除電子元器件外的第二大支柱產業主要表現在如下：1 1）具有一定規模，約）具有一定規模，約1-21-2萬萬平方米平方米2 2）賽博數碼廣場經營檔次高，經營狀況好，）賽博數碼廣場經營檔次高，經營狀況好， 其他一般經營低檔手機，屬于較低檔次，其他一般經營低檔手機，屬于較低檔次， 市場雜亂無序，經營尚可市場雜亂無序，經營尚可3 3）經營方式以批發為主，零售為輔）經營方式以批發為主，零售為輔4 4）停車位嚴重不足，區域交通十分擁擠；）停車位嚴重不足，區域交通十分擁擠；5 5

11、）尚未形成集中且高檔次的數碼產品市場。）尚未形成集中且高檔次的數碼產品市場。6 6）具有鮮明品牌特色的數碼賣場更是嚴重缺）具有鮮明品牌特色的數碼賣場更是嚴重缺 乏；乏；12本報告嚴格保密華強北數碼電子概況（三）:華強北出現較多通訊數碼類專業市場，面積華強北出現較多通訊數碼類專業市場，面積6 6千千- -3 3萬萬左右，規模較大；左右，規模較大；手機經營為主，而特色專業數碼類產品經營較少，存手機經營為主，而特色專業數碼類產品經營較少，存在市場空白點。在市場空白點。主要通訊數碼類經營商場統計項目名稱項目名稱經營面積經營面積業態分布業態分布經營狀況經營狀況一層一層 二層二層三層三層四層四層五樓五樓賽

12、博數碼賽博數碼廣場廣場6000時尚手機品牌電腦筆記本數碼產品電腦耗材、配件粵亞數碼廣場檔次高，位置好，獨具經營特色，人流量大，經營很好明通數碼明通數碼電子城電子城1.2萬手機成品批發維修國產手機成品批發維修產品充足，人流量大，經營很好龍源數碼龍源數碼城城1.5萬手機成品配件手機成品配件手機成品配件倉庫辦公室與數碼集中區域有一定隔離，宣傳力度不夠，人流量少，經營一般桑達電子桑達電子通訊市場通訊市場一期3000二期4000通訊數碼類位置偏，還處于發展階段，經營一般，有發展潛力遠望數碼遠望數碼城城2萬多手機專賣店，國產手機超市手機批發市場手機批發市場市場成熟，人流大，經營很好高科德通高科德通訊數碼廣

13、訊數碼廣場場4萬數碼，電子產品數碼電子產品手機批發手機、數碼電子產品服務維修中心裝修檔次高，經營狀況良好通天地通通天地通訊數碼城訊數碼城1.2萬手機成品手機配件手機配件部分手機配件倉庫及辦公室剛開業不久，經營一般13本報告嚴格保密華強北消費力概況:華強北商圈吸引著大批深圳年輕白領消費客戶，而隨著華華強北商圈吸引著大批深圳年輕白領消費客戶，而隨著華強北商圈產業的調整和升級，這一吸引力將更加明顯；而追求潮流是這類年強北商圈產業的調整和升級，這一吸引力將更加明顯；而追求潮流是這類年輕人的一個共同特征；因此潮流數碼產業具有廣闊的消費群支撐。輕人的一個共同特征；因此潮流數碼產業具有廣闊的消費群支撐。華強

14、北“亞洲電子第一市場” ，商業集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體，有717多家商業經營單位中，匯集了電子、電器、通訊、鐘表配套、服裝、百貨、金飾、銀行證券、保險、房地產、酒樓賓館等幾十個行業。其中：電子通信業48家，銀行證券業27家，服裝百貨業145家，餐飲業192家，家電業7家，其他行業298家。從而使華強北成為多業種、多業態、綜合功能齊全的商業集合體。 日客流量達30-50萬人次，其商業消費以深圳年輕消費群體為核心，還包括來自全國各地、港澳臺、世界各國的消費群。隨著華強北商圈的進一步擴充，產業的調整和升級，以及深圳年輕消費群體的集中和增多，對數碼產品的需求與日俱增，消費極為強勁。14本報告嚴格

15、保密沙井電子物流園：電子制造業集中，功能齊備，后發優沙井電子物流園：電子制造業集中，功能齊備，后發優勢明顯勢明顯寶安“十一五規劃”： 沙井將被打造成珠江三角洲最主要的電子產業及元器件配送中心，即“電子物流園”。電子物流園區將占用280萬平方米的土地，各種功能區的建設十分完善，再加上政府部門的大力支持，沙井電子物流園在與華強北電子市場的爭奪中后發優勢日益明顯。華強北電子元器件市場：物業成本高、交通壓力大、基華強北電子元器件市場：物業成本高、交通壓力大、基礎設施不足礎設施不足華強北電子專業市場因為物業成本高、交通壓力大、物流配套基礎設施不足以及區域城市轉變帶來壓力等原因，已經迫使深圳的電子專業市場

16、向電子制造業集中、交通條件優越、發展空間巨大的區域轉移，其主要目標區域是電子業集中的寶安區。發展威脅威脅與機遇（一）:電子元器件市場正逐步向寶安沙井等電子市場的轉電子元器件市場正逐步向寶安沙井等電子市場的轉移！電子專業市場的外遷對華強商圈構成威脅，對定位電子專業市場帶來移！電子專業市場的外遷對華強商圈構成威脅，對定位電子專業市場帶來挑戰！挑戰！這里有每天來自深圳、東莞、順德、中山、珠海等地的采購商，以及100%的租賃率。15本報告嚴格保密發展威脅與機遇機遇（二）：華強北華強北”亞洲電子第一街亞洲電子第一街”正在轉型，通信數碼類正在轉型，通信數碼類電子產業將成為華強北商圈第二個支柱性產業！并將引

17、領華強北的商業升級！電子產業將成為華強北商圈第二個支柱性產業！并將引領華強北的商業升級！而而“數碼類產品數碼類產品”是繼手機后又一個將走進千家萬戶的電子消費品！是繼手機后又一個將走進千家萬戶的電子消費品！電子第一街商業模式需要轉型：電子第一街商業模式需要轉型：現在的華強北無論從市場的規模、經營的品種、產品的銷售額來說，都已經是“中國電子市場第一街”了。但“中國電子市場第一街”的發展目標不僅僅是這些，還應該包括國際化、規模化、經營品種以及商業模式轉型。通信數碼行業引領華強北商業升級：通信數碼行業引領華強北商業升級：而此時，華強北依托深圳的產業優勢和地緣優勢，通信數碼行業迅速發展。專家紛紛預測：通

18、信數碼行業將成為華強北商圈繼電子元器件后又一個強大的商業經濟增長極，通信數碼產業將引領華強北商業全面升級！16本報告嚴格保密典型市場租金分析：分析分析:1.電子類市場檔次較低,樓層租金差距較大,整體租金水平偏低;2.數碼產品類市場經營檔次較高,樓層之間租金差距不大,整體租金較高.17本報告嚴格保密客戶深訪總結：此次深訪問卷設計共50份，回收有效問卷47份！調研對象：華強北商圈內電子通訊數碼類經營商家（包括賽博、賽格、遠望、明 通、亨達利、曼哈、龍勝、都會、華強、新亞洲、龐源、萬商等）經過統計總結，主要形成以下看法和建議：1）90%以上認為,業態定位不能太雜，此地段適合做專業類市場；2）超過60

19、%的認為本項目不適合做電子，周邊電子元器件類太多，競爭過于激烈；3）過半的客戶認為本案做通訊數碼類較適合，但一定要有規模，有檔次；4）認為項目以前做電子市場沒有做好存在一定的負面影響；5）認為項目目前的知名度不高且處于核心商圈邊緣,要做好市場需加大宣 傳力度，提高知名度；6）項目裝修要有檔次感，租金適中且有免租期。18本報告嚴格保密綜合上述分析，眾廈地產大膽預測，未來華強北的電子市場將逐步發生如下變化：1 1）商圈形象變化：）商圈形象變化：將逐步向高端、生態、品牌商業方向發展！將逐步向高端、生態、品牌商業方向發展！ 全力打造全力打造“亞洲電子第一街！亞洲電子第一街！”2 2）商圈業態變化：）商

20、圈業態變化：將從過分依賴電子元器件，到電子通信數碼百將從過分依賴電子元器件，到電子通信數碼百 貨等產業的全面過渡！貨等產業的全面過渡！3 3）消費客戶變化：）消費客戶變化：從從“生產型客戶生產型客戶”占主導，到占主導，到“消費型客戶消費型客戶” 上升的逐步轉變！上升的逐步轉變！4 4）產品線的變化：）產品線的變化：從從“生產型電子元器件生產型電子元器件”，到，到“消費型成品消費型成品 機機”的轉變！的轉變！5 5）經營客戶變化：）經營客戶變化：從從“批發商、廠商、零售商批發商、廠商、零售商”，到，到“品牌店、品牌店、 專賣店、零售商專賣店、零售商”的轉變！的轉變！市場背景總結：華強北商圈電子市

21、場將在華強北商圈電子市場將在5個方面發生變化個方面發生變化重點提示：華強商圈的擴充，業態的轉變，數碼產業的興起，給我們帶來重點提示：華強商圈的擴充，業態的轉變，數碼產業的興起，給我們帶來更大市場機遇更大市場機遇19本報告嚴格保密針對性營銷策劃報告思路目標溝通目標溝通項目整改項目整改市場背景市場背景項目定位項目定位營銷操作營銷操作項目概況及swot分析 定位依據主題定位客戶定位項目定價業態布局業態論證業態定位20本報告嚴格保密項目概況：緊鄰深南路，華強北商圈西南區中心位置，未來生態型品質商緊鄰深南路，華強北商圈西南區中心位置，未來生態型品質商業區。華強北缺乏特色統一數碼賣場！項目業區。華強北缺乏

22、特色統一數碼賣場！項目2-52-5樓樓可租面積約可租面積約1099010990平米！平米！本案本案華強電子二號路振中路賽格廣場華強廣場都會電子天虹商場和記黃埔新亞洲電子深圳通信市場賽 博遠望數碼萬商會亨達利明通桑達龍勝新亞洲商城曼 哈華強北手華強北手機通信類機通信類集中地帶集中地帶未來生態未來生態型商業區型商業區高科德21本報告嚴格保密優勢優勢 strengthstrength劣勢劣勢 weakweak1)緊鄰深南路，展示性好！2)建筑立面現代挺拔，形象好！3)擁有生態休閑廣場，資源佳！4)緊鄰和黃項目，能形成規模效益！5)地鐵上蓋商業，人流旺！6)華強北核心商圈數碼電子商家進駐難度大,本物業

23、商業價值凸顯!1) 一二層經營大部分出售,市場難以統一業態經營，經營現狀檔次偏低;2) 內部建筑陳舊影響商場形象,商場經營管理素質與能力有較大提升空間. ；3) 商業體量不大, 標準層高較低！4) 處于華強北南北向核心商業邊緣，目前的商氣及人氣引導性不足；5) 一樓兩端銀行價值不能最大化，且不屬于“強吸引人流性”的業態，所以人氣進一步欠缺；機會機會 opportunityopportunity1)華強北商業全面升級的商圈機遇；2) 華強北商圈擴張空間有限，而優質商業物業尤其稀缺，價值凸顯；3)華強北商圈進入全面整改期，為本案的整改帶來有利時機；4)統一的、富有特色的數碼專業市場缺乏；存在空白的

24、行業機遇；5) 數碼產品將走進千家萬戶的歷史機遇；6）數碼消費潛力巨大，前景廣闊；利用物業昭示性好、建筑外觀顯著、獨有的商業廣場等資源與周邊商業體系及地鐵資源整合，抓住商圈擴大，物業稀缺，產業調整的機遇利用華強北商業升級，商圈擴張的歷史機遇，通訊數碼產業的興起，引導經營客戶和投資客戶以及消費客戶，從特色上來確定本案的核心價值商業特色！22本報告嚴格保密定位依據:依據華強北商圈擴充，業態轉變，數碼產業興起等市場機遇及依據華強北商圈擴充，業態轉變，數碼產業興起等市場機遇及結合項目各方因素做出準確定位。結合項目各方因素做出準確定位。定位核心依據： 宏宏 觀觀 因因 素素1.依據華強北商圈的全面升級，

25、業態的轉變，數碼產業的興起等帶來的市場機遇；2.依據通信數碼類產品在華強北西南片區存在的市場空白；3.依據深圳年輕消費群體增多對數碼產品需求隨之增多；4.依據項目片區生態高尚購物區即將形成以及政府的鼓勵和支持所形成的市場趨勢。 項項 目目 因因 素素1.與項目地下層地鐵流行1828商場場共享人流；2.項目毗鄰公交車站和地鐵站帶來大批年輕消費人群；3.定位規避項目以前做電子市場沒有做好所帶來的負面影響；4.定位與周邊眾多電子市場形成差異化,避免惡性競爭；5.依據項目昭示性好，擁有生態休閑廣場等優勢進行定位；23本報告嚴格保密1)潮流化！ 2)個性化！ 3)品牌化！4)品質化！5)生態化！主題定位

26、:依據以上因素本項目定位為依據以上因素本項目定位為“潮流數碼電子城潮流數碼電子城”，打造華強北，打造華強北最具時尚個性，獨具特色的潮流數碼城，以現代暖色調風格為主；最具時尚個性，獨具特色的潮流數碼城，以現代暖色調風格為主；個性氣質內容內涵1)唱響數碼潮流的商業！2)獨具個性化的新商業！3)主打品牌品質的商業！ 4)繁華地鐵口上的商業！5)倡導生態休閑的商業！商場核心理念：商場核心理念：引導過渡24本報告嚴格保密業態定位分析:綜合分析，數碼、通訊、電腦產品較適合發展綜合分析，數碼、通訊、電腦產品較適合發展衡量指標衡量指標各業態形式的綜合分析各業態形式的綜合分析電子元器件電子元器件數碼類數碼類通訊

27、類通訊類電腦類電腦類家電類家電類市場現狀市場現狀核心產業重要產業重要產業重要產業重要產業價值實現價值實現價值較高,本案一般價值較高價值較高價值較高價值一般商業形象商業形象形象偏低形象較高中高低都有形象中等形象一般市場前景市場前景已過黃金期上升趨勢黃金產業上升趨勢平穩發展平穩發展市場競爭市場競爭競爭相當激烈競爭相對弱競爭激烈競爭激烈競爭激烈市場需求市場需求需求較大但逐步轉移需求日益旺盛需求平穩需求平穩需求平穩硬件要求硬件要求要求較低要求較高中低高兼有要求較高要求一般業態規劃業態規劃核心地位將逐漸被稀釋鼓勵發展鼓勵發展鼓勵發展限制性發展經營狀況經營狀況除華強賽格電子外,其余經營一般經營狀況普遍良好

28、經營狀況普遍良好經營狀況普遍良好經營狀況一般展示要求展示要求展示性要求低展示要求高展示要求高展示要求高展示要求高說明:越多,表示越適合的業態選擇“數碼產品數碼產品”將是繼手機之后，又一個走進千家萬戶的電子產品！前景巨大！將是繼手機之后，又一個走進千家萬戶的電子產品！前景巨大！25本報告嚴格保密業態定位:定位以定位以“數碼類數碼類”為龍頭，為龍頭，“通訊及電腦類產品通訊及電腦類產品”為重要補充！為重要補充！政府規劃鼓勵政府規劃鼓勵屬華強北商圈重屬華強北商圈重點業態點業態項目優勢支持項目優勢支持高端形象高端形象生態高端商業生態高端商業,市場空缺點市場空缺點華強北商圈華強北商圈黃金前景黃金前景價值與

29、風險平衡價值與風險平衡符合華強北產業符合華強北產業升級歷史機遇升級歷史機遇產品包括：產品包括：數碼相機dv攝像機數字音樂數碼存儲數碼辦公高像素手機產品數碼安防數碼動漫英語通掌上通復讀機筆記本電腦液晶電腦臺式電腦等等26本報告嚴格保密業態分布: 業態關聯性要大！且要有規模效應！具備獨特的品牌個性、產業態關聯性要大！且要有規模效應！具備獨特的品牌個性、產生強烈個性化的商場品牌號召力！始終圍繞生強烈個性化的商場品牌號召力！始終圍繞“時尚、潮流、個性時尚、潮流、個性”主題！主題！業 態 分 布說 明1樓現狀（手機、電子元器件、耗材）“自然淘汰法”，項目成功改造及經營后，經營者將會轉變業態及提升檔次2樓

30、時尚手機專時尚手機專賣賣(現狀：電子元器件、耗材)、手機、電腦等通訊類專賣店、零售商等3樓時尚品牌店時尚品牌店品牌電腦專區、數碼類專賣店、品牌手機專賣、電腦diy等品牌主力店引進，帶動其它商家進駐,引導人流往上走4樓時尚潮流區時尚潮流區時尚mm數碼手機、汽車電子數碼、辦公數碼專賣、運動旅游數碼專賣、安防數碼、數碼動漫等專業特色，把握潮流風向，吸引消費注意5樓軟件數碼專區、電腦配件、it書籍、diy配件樂園，及辦公產品展示區及商務洽談區名詞解釋：1）mm數碼手機：適合女孩子使用的時尚數碼產品和手機！2）汽車電子數碼：應用在汽車上的電子數碼產品！前景巨大！27本報告嚴格保密汽車電子典型業態分析：汽

31、車電子將成為中國未來一個新興的主流行汽車電子將成為中國未來一個新興的主流行業業,市場前景巨大，因此本市場將劃分部分區域專營汽車電子產品市場前景巨大，因此本市場將劃分部分區域專營汽車電子產品1.據市場研究公司isuppli稱，中國與汽車相關的半導體消費預計將以每年28%的速度遞增。汽車芯片市場到2007年將從2002年的4.16億美元增長到14.5億美元。中國汽車芯片市場預計占全球芯片消費量的10%。據isuppli的報告稱，中國已經是一個龐大的汽車市場。到2007年，中國將成 為全球最大的汽車娛樂系統生產基地。 2.數據表明，汽車電子產品占整車價值的比例在快速提高。目前，國外汽車電子產品成本占

32、整車的30%左右，在未來10年該比例將高達40%。世界各大汽車公司已把主攻方向轉向以微電子技術和信息技術為代表的高新技術，開發研制各種新車型，以此占領技術制高點。3. 飛利浦、摩托羅拉、聯想數碼等it產業巨頭 紛紛提出未來將加大對汽車電子產業的研究和關注。重點提示重點提示: :隨著中國經濟的發展隨著中國經濟的發展, ,人們對汽車需求的增加人們對汽車需求的增加, ,汽車電子產業的興起汽車電子產業的興起, ,人們對汽車電子產品的需求隨之增大人們對汽車電子產品的需求隨之增大, ,這為本市場業態定位帶來更多市場機遇這為本市場業態定位帶來更多市場機遇28本報告嚴格保密隨著現代電子信息技術的飛速發展和我國

33、汽車制造業的強勁增長，汽車電子產業作為國內新興的產業群體，其市場增長潛力巨大。據有關資料預測，汽車電子產業將成為國內增量最大的產品門類。預計在未來幾年內，中國汽車電子產品市場的發展趨勢將保持下去，該市場將在汽車產業發展的保障下穩步發展，各類汽車電子產品在汽車中的普及率將持續提高，汽車產品的升級也將持續，中國汽車電子產品市場依然值得期待。預計到2010年，中國汽車電子產品市場規模將達到近2000億元。汽車電子類產品主要包括：倒車雷達、汽車電子類產品主要包括：倒車雷達、汽車防盜器、汽車記錄儀、車載通訊汽車防盜器、汽車記錄儀、車載通訊導航、汽車裝飾精品、汽車音響、汽導航、汽車裝飾精品、汽車音響、汽車

34、安全產品、車用電子配件、檢測及車安全產品、車用電子配件、檢測及維修儀器設備、汽車電力裝置等維修儀器設備、汽車電力裝置等汽車電子介紹:中國汽車電子數碼娛樂類產品市場巨大，初步預計到中國汽車電子數碼娛樂類產品市場巨大，初步預計到20102010年，將有年，將有200200億元人民幣左右的產業消費！億元人民幣左右的產業消費！車載娛樂將成為高端數碼產車載娛樂將成為高端數碼產品的一個市場突破口品的一個市場突破口 29本報告嚴格保密形式展示:專賣店、品牌店、加盟店、廠家直銷店、代理商、柜臺、產品區、鋪位專賣店、品牌店、加盟店、廠家直銷店、代理商、柜臺、產品區、鋪位圖片僅供參考30本報告嚴格保密目標客戶定位

35、:租賃經營客戶租賃經營客戶區域來源客戶細分目標客戶名錄主要來自華強北商圈時尚電子通訊、數碼、電腦類客戶，以及國內外潮流數碼產品的生產商、代理商、經銷商！手機、潮流數碼類系列產品旗艦店商家、品牌店商家、專賣店商家、加盟店商家、直銷類廠商、代理批發商、個體戶經營戶等佳能專賣店、sony專賣店、三星專賣店、深圳安防集團股份有限公司，易天、恒波、協亨手機連鎖、嘉誠數碼、北歐科技、智慧科技、臨沂寶昌紫光、鑫源科技 、恒升電腦、海通電腦等31本報告嚴格保密租金價格定位（一）：選取典型市場租金統計項目名稱樓層經營業態面積區間租金均價賽格電子1f電子元器件1.3-51500元/2f電子元器件2.6-8.131

36、068元/3f電腦及配件4-4.8960元/4f品牌電腦專營區12833元/5f批發電腦裝機及配件8.4666元/華強電子世界1f電子元器件0.9-1.82000元/2f電子元器件2-10980元/3f電腦及耗材5-16550元/4f電腦及耗材3-15350元/遠望數碼城1f手機專賣,國產手機超市2.5-81200元/2f手機批發市場2.5-200900元/3f手機批發市場2-5600元/賽博宏大數碼廣場1f時尚手機（天音無限空間） 2f品牌電腦，筆記本，數碼精品，it書籍12-60800元/3f電腦配件，耗材，數碼量販，筆記本電腦精品12-30650元/4fdiy配件樂園、數碼銀狐生活館、游

37、戲基地3.36-10400元/32本報告嚴格保密項目租金區間測算項目租金區間測算通過對以上租金統計分析的分析，可以用“市場比較法”測算出項目的租金價格水平，制定出結合實際租賃政策。評分的價值模型共分為三個因子，即商圈因子、客流因子、建筑因子。商圈因子：商圈因子：企業品牌：指所在裙樓內是否存在強勢品牌店，通過品牌店可拉動客流量，提升物業的形象。核心商圈：距離核心商圈的距離，距離遠近直接關系到商鋪價值。商業氣氛：從綜合環境考慮，區域內商業環境中業態業種的豐富程度。自身規模：與未來商業發展的潛力息息相關，規模大的商鋪易成行成市，租金漲勢較快。客流因子客流因子通達程度：指顧客進入店鋪時的便利性，對消費

38、行為產生決定性的影響。道路狀況：主要指干道與輔道的連接情況，同時也包括反向車道調頭的方便性，對高端顧客產生影響。停車場：車位數量的多少會影響高端顧客消費時的便利性，對餐飲、娛樂等項目尤為關鍵。途經目的性：主要指行人、車輛受項目周邊設施的影響，而與項目相遇的可能性，此項數值越大則同類型的顧客層就越多，對項目的認同感就越大。客流量：客流進出項目的數量，與物業人流、周邊住宅人流和隨機性人流有關。公交車站：車站的遠近決定了公交攜帶顧客的機會大小。建筑因子建筑因子實用率：實用率高的物業對于商家來說單位面積付出的成本就少。展示空間：展示品牌的能力。外觀設計：建筑外觀對于商鋪的保值性會有一定的影響商鋪的通用

39、性：商鋪可從事業態業種的多樣性，通用程度越大的商鋪投資價值高。內部交通：顧客在消費的過程中，在商鋪樓層與樓層之間、區域與區域之間活動的能力。價格定位（二）：租金區間測算方法租金區間測算方法33本報告嚴格保密項目及權重項目及權重總項目總項目商圈因商圈因子子客流因客流因子子建筑因建筑因子子分項目分項目企業品牌核心商圈商業氛圍自身規模通達程度道路狀況停車場途經目的人流量公交車站實用率展示空間外觀設計商鋪通用性權重權重0.030.120.10.080.080.060.050.10.060.070.050.10.020.05本項目得分86688866598988加權0.240.720.60.640.64

40、0.60.30.60.480.50.410.20.4賽格電子賽格電子得分得分99999989888998加權加權0.271.080.90.720.720.540.40.90.480.560.40.90.180.4華強電子世界華強電子世界得分得分99888988988988加權加權0.271.080.80.640.640.540.40.80.540.560.40.90.160.4遠望數碼城遠望數碼城得分得分89988869998888加權加權0.241.080.90.640.640.480.30.90.540.630.40.80.160.4賽博宏大數碼廣賽博宏大數碼廣場場得分得分89988888

41、887889加權加權0.241.080.90.640.640.480.40.80.480.560.350.80.160.4534本報告嚴格保密名稱樓層主力面積權重租金均價加權價評分加權分賽格電子二層2.6-8.1340%1068元/4278.693.48華強電子二層2-1030%980元/2458.372.51遠望數碼城二層2.5-2015%900元/2708.351.25賽博宏大數碼廣場二層12-6015%800元/1208.221.23合計10628.47租金均價建議：通過市場租金分析及測算得出本項目二樓租金通過市場租金分析及測算得出本項目二樓租金500元元/平米平米/月，三樓月，三樓32

42、0元元/平米平米/月，四樓月，四樓150元元/平米平米/月，五樓月，五樓100元元/平米平米/月！月！2-5樓建筑面積整體均價約樓建筑面積整體均價約260元元/平米平米/月（按實用率約月（按實用率約50%計算）計算）通過測算，可得到本項目二樓租金均價：10621062元元/ /本項目二樓租賃均價本項目二樓租賃均價 (本項目評分本項目評分參考項目平均價)/參考項目平均分（7.5參考本項目平均價）/8.47計算得出一樓基準均價租金：940940元元/ /(以實用面積計算)依據同一計算方式得出本項目依據同一計算方式得出本項目3-53-5樓租金樓租金均價為：均價為：三樓基準均價租金：三樓基準均價租金：

43、650650元元( (以實用面積計算以實用面積計算) )四樓基準均價租金：四樓基準均價租金：390390元元/ /( (以實用面積計算以實用面積計算) )五樓基準均價租金：五樓基準均價租金：280280元元/ /( (以實用面積計算以實用面積計算) )備注:租金測算以實用面積為準如果本項目以建筑面積計算如果本項目以建筑面積計算( (實用率實用率50%)50%)可得到本項目整體租金水平約可得到本項目整體租金水平約260260元元/ /35本報告嚴格保密針對性營銷策劃報告思路目標溝通目標溝通項目整改項目整改市場背景市場背景項目定位項目定位營銷操作營銷操作物業現狀硬件整改軟件包裝裝修原則1-2層業態

44、整改策略商戶整改安排策略36本報告嚴格保密物業現狀：一二樓大部分出售且經營電子元器件嚴重影響項目的重新定位；一二樓大部分出售且經營電子元器件嚴重影響項目的重新定位；物業硬件設施相對陳舊，且存在不同程度的破壞，迫切需要全面整改！物業硬件設施相對陳舊，且存在不同程度的破壞，迫切需要全面整改！一層一層建筑面積約1403平方米基本出售，剩余6個鋪位二層二層已售1037.03平方米未售654.6平方米 部分經營,右側有大量鋪位空置三層三層建筑面積約3300平方米空置，可租售面積約3300四層四層建筑面積約3000平方米空置，可租售面積約3000五層五層建筑面積約2990平方米空置，可租售面積約2990總

45、計總計2-52-5層整體可租面積約層整體可租面積約1098210982平方米平方米一樓：一樓：絕大部分出售，目前經營電子元器件；經營狀況一般,檔次低、形象差;二樓：二樓：部分經營電子元器件為主，經營較差，東側鋪位基本空置，且柜臺等二次裝修檔次較低、形象差；三、四、五樓：三、四、五樓：空置狀態項目的墻面、地板、項目的墻面、地板、天花、空調管線等天花、空調管線等設備、比較陳舊，設備、比較陳舊，樓層高相對較低。樓層高相對較低。37本報告嚴格保密原則目標：最大限度地控制整改成本；通過整改，力求達到最大限度地控制整改成本；通過整改，力求達到“舊貌換新顏舊貌換新顏”的效果！的效果！原則目標原則目標:1)首

46、要改變已經形成的不利的 市場印象；2)要能符合“華強北未來高尚 品牌街區”的長遠形象；3)要能支撐項目較高端形象的 定位；4)要能突出項目的經營理念；5)要有較強的品牌商場個性；達到效果38本報告嚴格保密整改內容：（裙樓整改包裝）裙樓整改包裝）（大堂裝修）（大堂裝修）（電梯、臺步、天花、（電梯、臺步、天花、墻體、立柱、地板、管線、空調口等核心硬件）墻體、立柱、地板、管線、空調口等核心硬件）（柜臺、廣告語等）（柜臺、廣告語等）按照消費者對一個賣場的從“宏觀到中觀再到微觀細部”的整體印象來整改包裝本案39本報告嚴格保密裙樓整改包裝：核心在核心在“門頭門頭”及及“外圍裙樓外圍裙樓”。這是一個消費者注

47、意力的。這是一個消費者注意力的第一個環節，起到第一個環節，起到“告知客戶、吸引客戶告知客戶、吸引客戶”的重要作用！同時是本案形象改的重要作用！同時是本案形象改變的第一展示要素！整改包裝要能充分體現商業氛圍和商場個性！變的第一展示要素！整改包裝要能充分體現商業氛圍和商場個性！整改措施：整改措施：1）門頭及裙樓幕墻、玻璃窗、立柱等重新清 洗、粉刷、二次包裝等；2）墻體燈光字“佳和潮流數碼電子城”；3）商場外景燈光裝飾效果；4）項目外圍樹立大型“商場名稱燈光字招牌”；5）門口導示、展板、海報等。裙裙 樓樓門門 頭頭希望達到的效果40本報告嚴格保密大堂整改包裝：大堂是消費者進入商場的接觸到的第一個環節

48、，因此十分關大堂是消費者進入商場的接觸到的第一個環節，因此十分關鍵！品質較好，商業氛圍濃厚的大堂往往能吸引客戶游逛商場！鍵！品質較好，商業氛圍濃厚的大堂往往能吸引客戶游逛商場！整改措施：整改措施：1）天花重新吊頂處理，凸顯豪華氣派感；2）地板重新拋光、裝飾處理；3）商業吊旗、飾物處理，盡顯商業氛圍；4）個性導示處理；5）植物景觀景上添花；6）抬頭絢麗廣告牌；7）二樓植被垂吊，廣告生輝；8）電梯清洗補色、補光；9）大廳中央設置五彩霓虹燈飾；10）進入大廳，一樓凡是目之所及，如天花、地板、墻壁、立柱、空調口、條柜等進行全面整改包裝；希望達到的效果大堂現狀41本報告嚴格保密核心硬件整改包裝：主要包括

49、主要包括“電梯、臺步、天花、墻體、立柱、地板、管電梯、臺步、天花、墻體、立柱、地板、管線、空調口線、空調口”等！這是體現商場品質與檔次的細節工夫！是消費者對一個商等！這是體現商場品質與檔次的細節工夫！是消費者對一個商場評價的重要部分！場評價的重要部分！整改措施：整改措施：1）3-5層進行全面的全面的“二次裝修二次裝修”，而色調則遵循時尚潮 流體現濃厚的現代暖色調為主；現代暖色調為主； 為主題；包括地面、天花、墻面、立柱等。2）電梯、樓梯、立柱等廣告位包裝；3）1-2層考慮到其特殊性，我們進行“選擇性選擇性”的二次裝的二次裝 修修；地面、墻面、天花、立柱、空調位等進行修補、拋 光處理等，必要處進

50、行線條、色調上的引導！希望達到的理想效果案例42本報告嚴格保密其它細部整改及管理：主要體現在主要體現在“柜臺廣告、條柜、貨架、燈光柜臺廣告、條柜、貨架、燈光”等經營等經營裝修層面的整改和管理，通過后天的統一管理來實現商場的個性與品質！這裝修層面的整改和管理，通過后天的統一管理來實現商場的個性與品質！這是消費者購物中最切身的細節體驗！是消費者購物中最切身的細節體驗！整改措施：整改措施：1）2-5樓統一使用有品質檔次感的條柜、商鋪間隔；2）成立專業的管理公司專業的管理公司，對商家的裝修中 的硬件與裝飾實行把關，力求遵循統一 的主題風格；賽博數碼城的效果43本報告嚴格保密導示牌設置：一層大堂中央、商

51、場每個樓層主要通道路口及上下電梯入口處一層大堂中央、商場每個樓層主要通道路口及上下電梯入口處設置新穎、醒目的導示標志引導目標消費客戶設置新穎、醒目的導示標志引導目標消費客戶導示牌1-5樓電梯入口設置商場功能分區標志導示牌電梯主通道入口設置功能分區圖一樓大堂中央設置商場功能分區圖44本報告嚴格保密推廣期戶外廣告：選擇原則選擇原則“位置顯眼，交叉路口，人流量大，價格合理位置顯眼，交叉路口，人流量大，價格合理”該廣告位位于華強路與振中路交匯處，位置顯眼，且人流量大，周邊有較多電子、數碼市場，易引起商家關注。該廣告位位于華強路上，位置顯眼，且有一定高度，易引起路人的關注，且人流量大，旁邊是華強電子世界

52、。最終建議：選擇第二塊作為戶外廣告牌。最終建議：選擇第二塊作為戶外廣告牌。45本報告嚴格保密1-2樓經營策略探討(一)：整體回購！整體回購！策 略操作說明利弊策略一策略一: :發展商通過整體回購，從小業主手中“逆向”買回商鋪的產權，再進行統一的整改,然后對外招商。收回產權和經營權，能夠形成統一而純粹的賣場環境，有利于后續的整改包裝和后期的招商。一次性投入的成本相當大。綜合考慮成本太高，不建議采用！成本太高，不建議采用！46本報告嚴格保密策 略操作說明利弊策略二策略二: :成立商場經營管理公商場經營管理公司司，通過與小業主的洽談，在現有大部分租戶合同（小業主與電子經營戶之間）結束后，從小業主手中

53、整體包租，直到數碼類經營獲利后，才取消包租，交給小業主自行出租。收回了經營權，同樣能夠形成統一而純粹的賣場環境，有利于后續的整改、形象包裝和后期的統一數碼業態招商。在包租到潮流數碼市場經營并收取租金前，需要墊付給小業主近半年的租金約1100萬，成本仍舊是巨大的。綜合考慮需要額外墊付近半年的租金約需要額外墊付近半年的租金約11001100萬萬（說明：初步以1層1403.19平米*1000元/平米/月*6個月=約842萬，二層1037平米*500元/平米/月*6個月=約311萬）成本仍舊巨大，不建議采用！成本仍舊巨大，不建議采用！1-2樓經營策略探討(二)：整體包租！整體包租！47本報告嚴格保密策

54、 略操作說明利弊策略三策略三: :操作手法和整體包租類似，但區別在于選擇包租的區域，減少了包租面積，減少了開發商財務壓力。選擇區域為：選擇區域為：1樓大堂兩側臨近區域，約150平米（展示，引導）；2樓售出全部面積區域收回1樓大堂兩側核心區域的經營權，能夠最大限度地改變1樓的業態形象和檔次，而包租成本又得到了很好的控制；2樓承上啟下的作用十分關鍵，且全部包租的投入也相對較小，有利于商場形象和檔次建設，有利于吸引品牌商家。1樓的整體經營權仍舊沒有統一，需要額外支付半年約400萬的包租金。綜合考慮需額外墊付近半年的租金約需額外墊付近半年的租金約400400萬萬（說明：初步以1層150平米*1000元

55、/平米/月*6個月=約90萬，二層1037平米*500元/平米/月*6個月=約311萬）成本適當，但能帶來十分有利的效果，利大于弊，建議采用！成本適當，但能帶來十分有利的效果，利大于弊，建議采用！1-2樓經營策略探討(三)：選擇性包租！選擇性包租！48本報告嚴格保密一層平面圖：一樓只有極其少量的未售面積，蘭色虛線部分選擇包租，以期一樓只有極其少量的未售面積，蘭色虛線部分選擇包租，以期在一樓進行業態引導，最大限度地提升商場的統一形象。在一樓進行業態引導，最大限度地提升商場的統一形象。 代表極少量未售鋪位緊鄰大堂商鋪進行包租49本報告嚴格保密二層平面圖：二樓未售面積集中在東側，且目前大多處在尚未經

56、營狀態，整二樓未售面積集中在東側，且目前大多處在尚未經營狀態，整改難度相對較小；而其他已經未標示部分采取包租，使二樓統一業態！改難度相對較小；而其他已經未標示部分采取包租，使二樓統一業態！二樓當前尚未經營的集中區域 未售鋪位總共70余個，面積達650.6平方米 已售面積1037.03平方米50本報告嚴格保密策 略操作說明利弊策略四:業態上：業態上：1樓保持經營現狀，2樓力爭統一數碼類業態經營；整改上：整改上：1-2層選擇性地包裝整改，重點是2樓要進行較全面的整改；3-5樓全面二次裝修（具體內容整改部分有詳細敘述）；從2樓開始重新招商，當數碼市場做起來后，1樓租戶及部分2樓租戶在趨利的驅動下，自

57、行轉變業態。不需要支付額外的包租費用成本最小1樓大堂兩邊緊鄰商鋪形象影響較大；2樓單純依靠整改包裝，業態統一的難度較大，商場的潮流數碼的個性就進一步被稀釋。2樓不夠到位，對3-5樓的負面影響十分深遠；經營權不能統一，未來管理上的難度艱巨。綜合考慮成本最小，但成本最小，但2 2樓的經營業態統一難度大，而樓的經營業態統一難度大，而2 2樓作為潮流數碼市場的樓作為潮流數碼市場的承上啟下作用又十分關鍵！因此，建議在策略（三）不能實施的時候承上啟下作用又十分關鍵！因此，建議在策略（三）不能實施的時候使用。使用。1-2樓經營策略探討(四)：單一的整改包裝！單一的整改包裝！51本報告嚴格保密策 略操作說明應

58、對策略難度大小策略一:1-5樓整體停業停業封閉2-3個月，集中時間進行整改。1）整改前把整改方案與商家進行多方面的溝通，展示整改后未來商業的美好前景，做足前期的安撫工作；2）開發商對整改期間的商戶損失進行合理補償，具體補償與商家協商。難度 大 策略二：為了不嚴重影響1-2樓整體的經營，采用區域隔離式整改；即3-5樓隔離整改，1-2樓從外往里隔離整改，一步步往前推進1）整改期間致使店鋪停業的，停業期間的損失由開發商與商家協商進行合適補償；2）整改期間給周邊店鋪帶來影響的，視影響程度的大小免除或者減免全部或者部分管理費；3）同樣，整改前把整改方案與商家進行多方面的溝通，展示整改后未來商業的美好前景

59、，做足前期的安撫、溝通工作。難度中等策略三：為了不影響白天的經營，在晚上休市時間進行整改，白天施工時采用區域隔離方式。難度中等整改期間，經營(小業主)商戶安排策略探討：“安撫、利誘、優惠、補償！安撫、利誘、優惠、補償！”52本報告嚴格保密針對性營銷策劃報告思路目標溝通目標溝通項目整改項目整改市場背景市場背景項目定位項目定位營銷操作營銷操作推廣策略推廣渠道招商步驟招商策略53本報告嚴格保密招商步驟安排招商步驟招商步驟步驟注解關鍵招商調研招商調研對潮流數碼類產品的商家進行深入的研究,對華強北商圈再次系統地進行調研, 根據目標商家的特征,進一步細化樓層的業態分布,利用眾廈地產深厚的客戶資源,主動與意

60、向商家的合作條件進行深度訪談等, 再綜合分析各種信息資料,制訂科學有效的招商策略及招商執行方案.制定科學有效的制定科學有效的招商策略及招商招商策略及招商執行方案執行方案內部認租內部認租內部認租期的主要工作是:采用定向招商定向招商的方式,主動與主力店、品牌目標商家進行聯系,達成合作意向及合作方式,同時接受一般客戶進行登記,從形式及論上營造鋪位緊張、搶手”的招商氛圍.確定主力商戶確定主力商戶/重點商戶重點商戶公開招商公開招商即全面對外公開招商、商戶簽約階段，既要引進主力店、品牌商家進行經營，又要吸引具個性、潮流的特色商家,結合前期的招商預熱,快速實現簽約工作.全面招商全面招商開業準備開業準備開業前