1、灣廈海境界住宅部分灣廈海境界住宅部分產品定位報告產品定位報告足以影響未來的現實足以影響未來的現實全球金融危機對中國房地產業的影響全球金融危機對中國房地產業的影響一、華爾街消失與一、華爾街消失與房地產直接融資房地產直接融資美國五大投行的倒閉或轉型美國五大投行的倒閉或轉型華爾街的消失華爾街的消失意意味味著著“金融創新金融創新金融衍生品金融衍生品評級機構評級機構”邏輯的滅亡邏輯的滅亡 金融衍生品基于華爾街金融界的金融創新，金融衍生品之所以能堂而皇之的大行其道是因為評級機構 對于中國房地產業對于中國房地產業意意基于這種金融創新的房地產直接融資的暫停基于這種金融創新的房地產直接融資的暫停p 按揭證券化、

2、房地產信托產品、按揭證券化、房地產信托產品、reits reits 短期內我們主要通過自有資金、短期內我們主要通過自有資金、銷售回款、直接上市進行融資銷售回款、直接上市進行融資著著味味房地產金融創新的邏輯需重建或重構，而這種重建或重構將是一個漫長的過程。房地產金融創新的邏輯需重建或重構，而這種重建或重構將是一個漫長的過程。所以短期看銀根是松動些，但長期看，房地產融資則更加緊張，監管更加嚴厲所以短期看銀根是松動些，但長期看，房地產融資則更加緊張，監管更加嚴厲 二、二、aig、銀行破產、銀行破產與銀行貸款與銀行貸款aig和全球眾多銀行的破產和全球眾多銀行的破產意意味味著著銀行的資產和現金比例出現問

3、題銀行的資產和現金比例出現問題在銀行去杠桿化的過程中在銀行去杠桿化的過程中將造成信貸壓縮、流動性萎縮將造成信貸壓縮、流動性萎縮 “去杠桿化”就是一個公司或個人減少使用金融杠桿的過程。把原先通過各種方式（或工具）“借”到的錢退還出去的潮流。對于中國房地產業對于中國房地產業意意著著味味第一、銀行必然慎重信用貸款的問題。信用評級的不足，使第一、銀行必然慎重信用貸款的問題。信用評級的不足，使得信用貸款未來前景黯淡；得信用貸款未來前景黯淡；第二、以資產抵押還貸的模式受到挑戰；第二、以資產抵押還貸的模式受到挑戰；鑒于目前中國開發商資金主要來自銀行貸款鑒于目前中國開發商資金主要來自銀行貸款目前aig等金融機

4、構有很多資產，但無法變現。香港的銀行已經將之扭轉過來了，比如1億元的別墅抵押貸款1千萬元，必須提供本人的收入證明，別墅要抵押，但不代表還款能力。自有資金杠桿比例、信貸貸款人資格審查等等會非常嚴格。信貸環境的長期趨緊將對中國房地產信貸環境的長期趨緊將對中國房地產業產生巨大影響。業產生巨大影響。三、底特律破產與三、底特律破產與消費觀念改變消費觀念改變美國家庭習慣性地使用汽車信貸業務，并造成美國家庭習慣性地使用汽車信貸業務，并造成80%80%的汽車消費由汽車金融來支撐的局的汽車消費由汽車金融來支撐的局面。過于寬松的汽車金融業務制造了北美車市的繁榮，但在當前金融危機導致的信貸面。過于寬松的汽車金融業務

5、制造了北美車市的繁榮，但在當前金融危機導致的信貸緊縮政策沖擊下，美國汽車工業卻正在品嘗汽車金融業的過度發展帶來的苦果。緊縮政策沖擊下，美國汽車工業卻正在品嘗汽車金融業的過度發展帶來的苦果。 p 2008 2008年上半年通用、福特、克萊斯勒銷量分別下滑年上半年通用、福特、克萊斯勒銷量分別下滑28.1%28.1%、18.5%18.5%和和36%36%；p 20082008年年9 9月通用、福特、克萊斯勒銷量再度大幅下跌月通用、福特、克萊斯勒銷量再度大幅下跌16%16%、35%35%、33%33%；p 通用、福特對大排量汽車減產；通用、福特對大排量汽車減產；p 通用變賣底特律的總部大樓；通用變賣底

6、特律的總部大樓；p 通用、福特、克萊斯勒傳出合并傳聞；通用、福特、克萊斯勒傳出合并傳聞；“底特律危機底特律危機”是分期付款的消費信貸的是分期付款的消費信貸的危機，是超前消費的消費觀破產的危機危機，是超前消費的消費觀破產的危機意意著著味味對于中國房地產業對于中國房地產業意意著著味味p 提前換房、提前高消費的觀念的轉變；提前換房、提前高消費的觀念的轉變；p 資產平衡化成為大眾消費最主要的一個杠桿，資產平衡化成為大眾消費最主要的一個杠桿，手持一些現金、手持一些房產，收支平衡、租售手持一些現金、手持一些房產，收支平衡、租售平衡，消費模式最終轉向這個模式；平衡，消費模式最終轉向這個模式；開發商：現金為王

7、開發商：現金為王消費者：量入為出消費者：量入為出小結：小結：啟示？啟示？中國經濟走勢中國經濟走勢基于未來的選擇基于未來的選擇全球中國中國經濟增速放緩中國經濟增速放緩前三季度前三季度gdpgdp同比增長同比增長9.9%9.9%，增速降至個位數，連續五個季度下降；，增速降至個位數，連續五個季度下降；gdpgdp增速放緩增速放緩出口面臨快速下行壓力，對深圳重大影響出口面臨快速下行壓力，對深圳重大影響p 9 9月我國出口商品總額較去年同期同比增長月我國出口商品總額較去年同期同比增長21.5%21.5%，主要源于前期訂單的消化，但目前新訂單已顯，主要源于前期訂單的消化，但目前新訂單已顯著放緩，最新的著放

8、緩，最新的9 9月月pmipmi指數中的指數中的出口訂單指數跌至衰退區間出口訂單指數跌至衰退區間(48.8%)(48.8%)，中國人民銀行第，中國人民銀行第3 3季度季度50005000家家企業調查中，出口訂單也持續回落，企業調查中，出口訂單也持續回落，從同比增長從同比增長10%10%下降到下降到5%5%以下以下，跌至，跌至20052005年年7 7月匯改以來的最月匯改以來的最低；低；p 數據顯示，數據顯示，1-91-9月份，月份，1717大類主要出口商品中有大類主要出口商品中有1010類出口累計增速下降，按照下降幅度由大到小的類出口累計增速下降，按照下降幅度由大到小的順序來看，依次是：煤，集

9、裝箱，順序來看，依次是：煤，集裝箱，自動數據處理設備及其部件自動數據處理設備及其部件，家具及其零件，紡織紗線、織物及，家具及其零件，紡織紗線、織物及制品，成品油，服裝及衣著附件，制品，成品油，服裝及衣著附件，高新技術產品，機電產品，電動機及發電機高新技術產品，機電產品，電動機及發電機。投資增速可能快速回落投資增速可能快速回落p 作為固定資產投資的先行指數，作為固定資產投資的先行指數，20082008年前三季度新開工項目總投資增速年前三季度新開工項目總投資增速僅為僅為1.7%1.7%，較，較20072007年的年的28.7%28.7%回落回落27%27% ；p 20082008年上半年年上半年名

10、義上的投資保持了名義上的投資保持了26.3%26.3%的增速，但若扣除價格因素影響，的增速，但若扣除價格因素影響，實際投資增速為實際投資增速為14.8%14.8%，低于去年同期實際增速，低于去年同期實際增速6 68 8個百分點，出現了較大幅度個百分點，出現了較大幅度的回落。名義增速與實際增速之間相差的回落。名義增速與實際增速之間相差11115 5個百分點。個百分點。自本輪經濟啟動以來自本輪經濟啟動以來，我國固定資產投資實際增速一直保持在我國固定資產投資實際增速一直保持在20%20%以上，今年以上，今年首次低于首次低于20%20%增長增長，出現，出現了明顯回落。了明顯回落。宏觀調控轉向全力保宏觀

11、調控轉向全力保8%增長增長出口：出口：3 3個月內個月內2 2次調高出口退稅率次調高出口退稅率投資：國務院批復投資：國務院批復2 2萬億鐵路投資計劃萬億鐵路投資計劃 貨幣政策：貨幣政策：1 1個月內個月內2 2次降息，并取消利息稅次降息，并取消利息稅樓市政策：樓市政策：p 從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策；p 金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付

12、款比例調整為20%。同時,下調個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調0.27個百分點。汶川地震災區居民災后購置自住房的貸款利率下限、最低首付款比例和住房公積金貸款利率優惠政策保持不變；融資融券、公開市場操作融資融券、公開市場操作但目前效果尚不明顯但目前效果尚不明顯股市跌破股市跌破17001700點點房市成交量未見回暖房市成交量未見回暖香港首富李嘉誠的旗艦公司和記黃埔，決定暫時叫停全球業務的新投資。在明年中之前，所有“未落實或未作承擔”的開支都會省下來，并要檢討全部投資項目。 李嘉誠叫停全球業務的新投資李嘉誠叫停全球業務的新投資十七屆三中全會，推動城市化進程十七屆三中全會，推動城市化進程城鄉

13、一體化城鄉一體化城市化城市化從長遠角度看，推動經濟從長遠角度看，推動經濟前行，帶動地產發展前行，帶動地產發展土地流轉土地流轉香香 港港 1 9 9 7 - 2 0 0 6 年年 房房 地地 產產 市市 場場 變變 化化 情情 況況05 0 0 0 01 0 0 0 0 01 5 0 0 0 02 0 0 0 0 02 5 0 0 0 01 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 601 0 0 0 02 0 0 0 03 0 0 0 04 0 0 0 05 0 0 0 06 0 0 0 07 0 0

14、0 08 0 0 0 09 0 0 0 0登 記 宗 數住 宅 價 格停止賣地9個月停售居屋10個月，未來每年居屋供應少于9千個重售居屋約5千個，問責制實施政府聲稱停建居屋銀行首度加息居屋自由轉讓由5年將為2年房委停售居屋半年1997年年10月，金融風暴爆月，金融風暴爆發，香港樓市進入低潮期發，香港樓市進入低潮期整固期：整固期：19971997年年-2002-2002恢復期：恢復期：20022002年年- -至今至今香香港港1 19 99 91 1- -1 19 99 97 7年年房房價價變變化化趨趨勢勢圖圖00.511.522.53199219931994199519961997199719

15、97年前香港市場持續快速增長，年前香港市場持續快速增長，91-9791-97年房年房價增長近價增長近3 3倍倍9797年前市場投資氛圍濃厚，人人炒房，投資年前市場投資氛圍濃厚，人人炒房，投資比率高達比率高達70%-80%70%-80%19971997年起進入整固期，成交量和價格年起進入整固期，成交量和價格 均大幅均大幅下降，價格跌幅下降，價格跌幅65%65%起因金融風暴與8000公屋計劃特殊性高投資比例延長整固期時間市場表現價格快速下跌，長期低迷香港香港長達長達5 5年的調整年的調整長遠看，經濟向好，地產向好長遠看，經濟向好，地產向好但但20112011年，樓市走向尚難判斷年，樓市走向尚難判斷

16、啟示？啟示？后海，足以影響深圳未來后海，足以影響深圳未來城市發展進程中的片區角色城市發展進程中的片區角色全球 中國 深圳現現在在gdpgdp常年位于國內城市前列；常年位于國內城市前列；12001200萬的實際城市人口；萬的實際城市人口；富人、中產、白領階層壯大；富人、中產、白領階層壯大；人均gdp2007年突破10000美元，全國第一cepacepa，區域（港深）一體化；，區域（港深）一體化；2004年cepa正式實施；2007年西部通道正式通車；深圳深圳的的經濟增長后勁不足，缺乏新的增長極經濟增長后勁不足，缺乏新的增長極p 外向型加工工業粗放式擴張外向型加工工業粗放式擴張外向型加工貿易對全市

17、gdp增長貢獻率超50%；多為港澳臺企業，兩頭在外，對資源與原材料消耗大，但利潤率微薄；受全球經濟危機影響巨大；低成本勞動力優勢減弱，面臨越南、朝鮮等亞洲新興國家的挑戰；p 高新技術產業中高新技術產業中itit產業一業獨大產業一業獨大具有自主知識產權的產品比重偏低，增加值率偏低，多年來通過不斷擴大產量來爭取利潤的方式（消耗大量的土地和資源）難以為繼；新材料、新能源、生物醫藥等產業相對薄弱，工業企業的同質性和高度外向性，受國際市場波動的影響非常明顯；區域一體化進程中，如何維系強化自身競爭優勢區域一體化進程中，如何維系強化自身競爭優勢p 港珠澳大橋的陣痛港珠澳大橋的陣痛挑挑戰戰深圳深圳的的注：市四

18、屆人大常委會第七次會議第一次全體會議已予以法定化注：市四屆人大常委會第七次會議第一次全體會議已予以法定化 未未來來深圳深圳20302030發展目標發展目標: :建設可持續發展的全球先鋒城市建設可持續發展的全球先鋒城市“先鋒城市先鋒城市”有四個內涵：有四個內涵：改革開放與制度創新的先行者；改革開放與制度創新的先行者；中國參與全球競爭的領跑者。中國參與全球競爭的領跑者。自主創新和產業轉型的排頭兵自主創新和產業轉型的排頭兵“近期以高速發展模式為主導。維護經濟發展的慣近期以高速發展模式為主導。維護經濟發展的慣性，以實現經濟發展模式的平穩過渡；同時，性，以實現經濟發展模式的平穩過渡；同時，啟動啟動重點地

19、區的空間優化，培育新的增長點，開始經濟重點地區的空間優化，培育新的增長點，開始經濟發展模式的漸進式轉型發展模式的漸進式轉型。” “深圳深圳20302030城市發展策略城市發展策略”發展時序章發展時序章p 前海中心，包括前海、后海和寶安中心區前海中心，包括前海、后海和寶安中心區，主要發展，主要發展區域功能的生產性服務業與總部區域功能的生產性服務業與總部經濟經濟。p 重點發展具有重點發展具有戰略價值的前海中心戰略價值的前海中心，使其成為，使其成為城市轉型的重要增長點城市轉型的重要增長點；深圳市城市總體規劃（2007-2020）p 對一個城市發展最重要的就是對一個城市發展最重要的就是產業提升產業提升

20、。我們認為在內地還缺乏一個。我們認為在內地還缺乏一個為制造業提供服為制造業提供服務的生產性高端服務業中心務的生產性高端服務業中心。我們最后非常慎重地選擇在了。我們最后非常慎重地選擇在了前海中心區前海中心區；深圳市規劃局副局長許重光 由于生產性服務業中心和總部經濟將主由于生產性服務業中心和總部經濟將主要集中在要集中在“深圳灣金融商務區深圳灣金融商務區”后海將是深圳產業轉型的戰略增長點后海將是深圳產業轉型的戰略增長點深圳灣金融深圳灣金融商務區商務區深港交流和區域合作的推動者深港交流和區域合作的推動者西部發展軸西部發展軸是深圳提升國際化城市職能、實現是深圳提升國際化城市職能、實現深港合作深港合作、促

21、進、促進珠三角城鎮群協調發展珠三角城鎮群協調發展的的戰略戰略性走廊性走廊。主要發展生產性服務業和高端制造業。主要發展生產性服務業和高端制造業等功能。等功能。深圳市城市總體規劃（深圳市城市總體規劃（2007-20202007-2020）西部中心（前海中心）西部中心（前海中心）將立足珠三角和更大區將立足珠三角和更大區域范圍，與域范圍，與香港合作發展成為區域的生產性服香港合作發展成為區域的生產性服務業中心務業中心。談到西部濱海區的發展前景，規劃專家指出，談到西部濱海區的發展前景，規劃專家指出，它它未來有可能成為泛珠三角的經濟中心未來有可能成為泛珠三角的經濟中心。 深圳深圳20302030城市發展策略

22、公眾咨詢公告城市發展策略公眾咨詢公告20072007年西部通道正式開通年西部通道正式開通由于西部通道連接后海與香港主要港口由于西部通道連接后海與香港主要港口后海將是深圳避免邊緣化的戰略要地后海將是深圳避免邊緣化的戰略要地西部通道西部通道口岸區口岸區戰略性地位決定了后海戰略性地位決定了后海是政府主導型市級中心是政府主導型市級中心是泛珠三角新經濟中心是泛珠三角新經濟中心也奠定了后海規劃的超高標準也奠定了后海規劃的超高標準南山后海中心區及南山內灣公園城市設計南山后海中心區及南山內灣公園城市設計后海，規劃的價值后海，規劃的價值規劃中的后海生活規劃中的后海生活全球 中國 深圳 后海南山商業文化中心：南山

23、商業文化中心：總建筑規模：223萬平米；住宅：124萬平米商業：32萬平米辦公：44萬平米文化娛樂場所：7.6萬平米深圳灣金融商務區深圳灣金融商務區（無住宅）：（無住宅）：總建筑規模：400萬平米；商務辦公：230萬平米研發辦公（總部基地）：50萬平米；商業：120萬平米辦公：44萬平米濱海住宅區：濱海住宅區：總建筑規模：136萬平米；關內最后一塊濱海住宅區口岸區：口岸區：西部通道初步估算，建筑面積初步估算，建筑面積760760萬平米，住宅萬平米，住宅260260萬平米，辦公萬平米，辦公324324萬平米，商業萬平米，商業152152萬平米，文化娛樂場所超萬平米，文化娛樂場所超7.67.6萬平

24、米萬平米p 324 324萬平米的辦公用地萬平米的辦公用地p 高新技術產業、物流業、創意產業的創業投融資中心和金融高新技術產業、物流業、創意產業的創業投融資中心和金融電子產品研發中心，并應努力爭取全球金融業軟件外包的份額電子產品研發中心，并應努力爭取全球金融業軟件外包的份額p 一棟一棟288288米的超高層標志性商務大樓米的超高層標志性商務大樓金融、研發精英等高收入金融、研發精英等高收入階層云集的奮斗場階層云集的奮斗場p 文化：深圳現代藝術博物館（文化：深圳現代藝術博物館（20122012）、深圳城市規劃展覽館）、深圳城市規劃展覽館（20122012）、深圳歌劇院（）、深圳歌劇院（201120

25、11）、保利文化廣場、保利劇院；）、保利文化廣場、保利劇院；p 體育：深圳灣體育中心（體育：深圳灣體育中心（20102010）、）、f1f1摩托艇世界錦標賽；摩托艇世界錦標賽；深圳唯一的文化中心深圳唯一的文化中心世界級的體育賽事和場館世界級的體育賽事和場館p 公園：深圳灣濱海休閑長廊、內灣公園公園：深圳灣濱海休閑長廊、內灣公園p 購物：海岸城、購物：海岸城、152152萬平米商業；萬平米商業；p 酒店：凱賓斯基、海景酒店（未來）等；酒店：凱賓斯基、海景酒店（未來）等；濱海自然休閑生活、濱海自然休閑生活、城市休閑生活隨意轉城市休閑生活隨意轉換換內灣內灣公園公園地鐵二號線，連接這個地鐵二號線，連接

26、這個城市最精華的所有城市最精華的所有灣廈灣廈南山商業中心南山商業中心世界之窗世界之窗華僑城華僑城香蜜湖香蜜湖市市民中心民中心華強北華強北大劇院大劇院東門東門政府主導型政府主導型市級中心市級中心經濟中心經濟中心奮斗場奮斗場文化中心文化中心濱海生活濱海生活地鐵二號線地鐵二號線世界級的體育賽事世界級的體育賽事深圳灣金融商務區深圳灣金融商務區生活便利生活便利交通方便交通方便后海后海政府打造的下一個中心政府打造的下一個中心天生麗質、未來、前瞻、活力、升值潛力天生麗質、未來、前瞻、活力、升值潛力濱海景觀濱海景觀卓越維港卓越維港后海公館后海公館皇庭港灣皇庭港灣澳城澳城曦灣曦灣“”伴隨著大戶型在后海的井噴供應

27、伴隨著大戶型在后海的井噴供應一個新興富人區正在形成一個新興富人區正在形成然然而而后海中心區的經濟核心后海中心區的經濟核心金融業金融業正面臨去杠桿化，嚴重萎縮的趨勢；正面臨去杠桿化，嚴重萎縮的趨勢；后海中心區的空間核心后海中心區的空間核心深圳灣金融商務區深圳灣金融商務區，以，以280280萬平米的辦公空間，萬平米的辦公空間，面臨需求嚴重萎縮的局面；面臨需求嚴重萎縮的局面；后海的未來，挑戰、風險與機會并存后海的未來，挑戰、風險與機會并存因因此此第一、第一、全球經濟危機促使消費行為觀轉變為全球經濟危機促使消費行為觀轉變為“量入為出量入為出”；第二、中國經濟增速放緩，第二、中國經濟增速放緩，20112

28、011年房市走向尚難判斷年房市走向尚難判斷；第二、后海將成為新興富人區，但挑戰、風險與機會并存；第二、后海將成為新興富人區，但挑戰、風險與機會并存；增強本項目抗風險能力的同時，追求增強本項目抗風險能力的同時，追求價值最大化。價值最大化。怎樣的定位抗風險能力強？怎樣的定位抗風險能力強？市場、競爭、本體的啟示市場、競爭、本體的啟示1.市場的啟示市場的啟示僑香諾園僑香諾園主力戶型主力戶型建筑面積建筑面積戶型比例戶型比例單價單價總價區間總價區間3 3房房2 2廳廳124.56124.56139.14m139.14m2 224.30%24.30%2.42.4萬萬299-334299-334萬萬3 3房房

29、2 2廳廳126126142.36m142.36m2 248.54%48.54%302-342302-342萬萬4+14+1房房2 2廳廳134.56134.56171.72 171.72 mm2 227.18%27.18%323-412323-412萬萬124-139124-139平米舒適三房（不可改平米舒適三房（不可改四房）受客戶追捧；四房）受客戶追捧；產品尺度舒適，且景觀略好；產品尺度舒適，且景觀略好；146146平米左右緊湊四房（入戶花平米左右緊湊四房（入戶花園可隔房）相對接受度低；園可隔房）相對接受度低；房間尺度較小，客戶認可度低；房間尺度較小，客戶認可度低；中信紅樹灣四期中信紅樹灣

30、四期120-180120-180平米產品均銷售良好，平米產品均銷售良好，其中其中150150平米舒適三房追捧度平米舒適三房追捧度最高；最高；150150平米舒適三房（空中院落平米舒適三房（空中院落可隔出一間房）受客戶追捧；可隔出一間房）受客戶追捧；贈送多，使用率高；贈送多，使用率高；120120平米左右三房相對平米左右三房相對150150平米平米客戶接受度低；客戶接受度低；贈送少，客戶傾向選擇贈送少，客戶傾向選擇150150平平米；米；戶型戶型面積區間面積區間戶型比戶型比例例單價單價總價區間總價區間 3 3房房2 2廳廳2 2衛衛127-164127-16444%44%2.3-2.52.3-2

31、.5萬萬300-400300-400萬萬4 4房房2 2廳廳180-236180-23644%44%2.3-3.32.3-3.3萬萬420-700420-700萬萬5 5房房3 3廳廳3 3衛衛+ +工人房工人房268-330268-3305.9%5.9%5 5萬萬1350-16501350-1650萬萬6 6房房3 3廳廳3 3衛衛+ +工人房工人房350-364350-3645.9%5.9%5 5萬萬1750-18001750-1800萬萬戶型戶型面積區間面積區間戶型比例戶型比例單價單價總價總價2 2房房2 2廳廳1 1衛衛909017.3%17.3%2.12.1萬萬190190萬萬2 2

32、房房2 2廳廳2 2衛衛138-146138-14617.0%17.0%2.72.7萬萬370-400370-400萬萬3 3房房2 2廳廳2 2衛衛158-161158-16117.3%17.3%2.82.8萬萬450450萬左右萬左右3 3房房2 2廳廳3 3衛（復式）衛（復式）170-172170-1728.5%8.5%3.43.4萬萬580580萬左右萬左右3 3房房3 3廳廳4 4衛（復式）衛（復式）245-257245-25722.9%22.9%3 3萬萬730-770730-770萬萬4 4房房3 3廳廳4 4衛（復式）衛（復式）268-282268-28217.0%17.0%3

33、 3萬萬800-850800-850萬萬星河丹堤星河丹堤暢銷戶型：暢銷戶型：158-161158-161平米舒適三房（內陽平米舒適三房（內陽臺可隔出一間房，改為臺可隔出一間房，改為4 4房，主房，主臥專屬露臺設計）；臥專屬露臺設計）；138-146138-146平米大兩房（內陽臺平米大兩房（內陽臺可隔出一間房，改為可隔出一間房，改為3 3房）；房）；贈送多，使用率高，主臥專屬贈送多，使用率高，主臥專屬的露臺設計受客戶追捧；的露臺設計受客戶追捧；戶型戶型面積區間面積區間戶型比例戶型比例單價單價總價總價2房房6620.1%1.9-2.4萬萬125-158萬萬3房房100-13079.9%2.1-3

34、.1萬萬220-320萬萬后海公館后海公館130130平米舒適三房（入戶花園平米舒適三房（入戶花園可隔可隔1010余平米的小房）受客戶余平米的小房）受客戶追捧；追捧；戶型尺度舒適，實用的贈送設戶型尺度舒適，實用的贈送設計；計；100100平米左右緊湊三房（沒有平米左右緊湊三房（沒有可隔房的空間）相對接受度低；可隔房的空間）相對接受度低；房間尺度緊湊，認可度相對較房間尺度緊湊，認可度相對較低；低；卓越維港卓越維港戶型戶型面積面積戶型比例戶型比例均價均價總價區間總價區間三房三房14020%2.5萬萬350萬左萬左右右四房四房165-16650%2.8-2.9萬萬448-464萬萬暢銷戶型：暢銷戶型

35、：140140平米三房（可改四房）平米三房（可改四房）和和175-176175-176平米四房（可改平米四房（可改六房）較受客戶追捧。六房）較受客戶追捧。戶型戶型面積區間面積區間戶型比例戶型比例單價單價總價總價小三房小三房8942%1.4-1.6130-133萬萬三房三房125.34-133.165%185-200萬萬拼合三房拼合三房152.86-153.1810%225-229萬萬拼合四房拼合四房166.08-178.7426%1.7-2.2332-357萬萬四房四房192.54-194.939%385-400萬萬四房以上四房以上169.26-242.558%338-485萬萬招商海月招商海

36、月5期期暢銷戶型：暢銷戶型：8989平米緊湊三房；平米緊湊三房；125-133125-133平米舒適三房；平米舒適三房；152-153152-153平米拼合三房；平米拼合三房；166166平米以上的四房單位走平米以上的四房單位走勢相對緩慢勢相對緩慢戶型戶型面積面積戶型比例戶型比例單價單價總價區間總價區間三房三房117.26-133.2124%均價均價3萬萬350-400萬萬四房四房141.55-142.123%420-430萬萬復式（三房）復式（三房）139.66-140.8924%410-420萬萬博海名苑博海名苑117-133117-133平米舒適三房較受平米舒適三房較受客戶追捧；客戶追捧

37、；在售高尚住宅項目暢銷產品小結：在售高尚住宅項目暢銷產品小結：p 接近接近9090平米的小三房；平米的小三房；典型樓盤：招商海月典型樓盤：招商海月5 5期；期；p 120-130120-130平米舒適三房（不可改）；平米舒適三房（不可改）；典型樓盤：僑香諾園、后海公館、博海名苑；典型樓盤：僑香諾園、后海公館、博海名苑；p 140-150140-150平米舒適三房（可改四房）；平米舒適三房（可改四房）；典型樓盤：中信紅樹灣、星河丹堤；典型樓盤：中信紅樹灣、星河丹堤；p 160160平米平米舒適三房（可改五房）；平米平米舒適三房（可改五房）；典型樓盤：星河丹堤；典型樓盤：星河丹堤；而而160160

38、平米以上的產品消化速度明顯放緩；平米以上的產品消化速度明顯放緩；物業名稱物業名稱戶型戶型面積面積( () )成交總價成交總價( (元元) )單價（元單價（元/ /）城中雅苑城中雅苑3 3房房1171172050000205000017600 17600 中海華庭中海華庭3 3房房2 2廳廳1191192300000230000019328 19328 中海華庭華景峰中海華庭華景峰3 3房房2 2廳廳1211212430000243000020000 20000 中海華庭中海華庭3 3房房2 2廳廳1211212430000243000020083 20083 港麗豪園港麗豪園4 4房房2 2廳

39、廳1311312200000220000013000 13000 城中雅苑城中雅苑4 4房房1381383450000345000025000 25000 中海軒中海軒4 4房房2 2廳廳139.5139.53900000390000027957 27957 中海華庭中海華庭4 4房房2 2廳廳1401403900000390000027857 27857 中海華庭華景峰中海華庭華景峰4 4房房2 2廳廳1681683900000390000023214 23214 星河國際星河國際4 4房房177.15177.153880000388000022000 22000 福田中心區福田中心區7-9

40、7-9月三級市場成交數據月三級市場成交數據成交以成交以120120平米左右三房（平米左右三房（200-250200-250萬）、萬）、130-140130-140平米的平米的四房（四房（345-390345-390萬）為主；萬）為主；香蜜湖香蜜湖7-97-9月三級市場成交數據月三級市場成交數據115115平米左右三房（平米左右三房（175-183175-183萬）；萬）；130-140130-140平米的三房、四房（平米的三房、四房（162-190162-190萬）；萬）；160-165160-165平米的三房、四房；平米的三房、四房；成交物業成交物業戶型戶型面積面積成交總價成交總價單價單價翠

41、海花園翠海花園2 2房房2 2廳廳65.2865.2898400098400015073.5315073.53香格麗苑香格麗苑3 3房房2 2廳廳113.61113.611830000183000016107.7416107.74聚豪園聚豪園3 3房房2 2廳廳115.85115.851750000175000015105.7415105.74瀚盛花園瀚盛花園3 3房房2 2廳廳132.82132.821900000190000014305.0714305.07圓夢園圓夢園4 4房房2 2廳廳139.99139.991620000162000011572.2611572.26熙園熙園3 3房房

42、2 2廳廳159.32159.324490000449000032073.7132073.71新天國際名苑新天國際名苑4 4房房2 2廳廳165.01165.012550000255000015453.6115453.61恒星園恒星園5 5房以上房以上2462464200000420000017073.1717073.17成交物業戶型面積成交總價單價裝修紅樹東方3房2廳103217000021068 精裝金海燕花園3房2廳108150000013889 精裝碧海云天一期3房2廳141280000019805 精裝錦繡花園二期3房2廳177342000019300 精裝天鵝堡一期4房2廳2204

43、80000021818 精裝天鵝堡一期4房2廳220490000022273 精裝天鵝堡二期二區4房2廳230630000027391 毛坯天鵝堡4+1房230590000025652 毛坯天鵝堡4房245650000026531 裝修錦繡花園一期5房2廳245483000019700 豪裝純水岸4房2廳248680000027419 精裝天鵝堡二期二區5房2廳253610000024111 精裝世紀村6房2廳276400000014493 毛坯天鵝堡三期5房3廳280960000034286 毛坯物業名稱戶型面積成交總價單價裝修中信紅樹灣2房2廳92220000023913 毛坯御景東方3房

44、3廳119230000019328毛坯紅樹西岸3房2廳145410000028276豪裝中信紅樹灣3房168298000017738 毛坯中信紅樹灣3+2房169440000026036 豪裝紅樹西岸3房2廳180580000032222 豪裝中信紅樹灣4房2廳182580000031868 豪裝中信紅樹灣4+2房182394000021648 毛坯中信紅樹灣5房2廳230600000026087 毛坯中信紅樹灣4房2廳230650000028261 毛坯御景東方4房3廳233580000024893 毛坯御景東方4房2廳235550000023404毛坯中信紅樹灣4房2廳2557600000

45、29804 毛坯中信紅樹灣4+2房266700000026316 毛坯中信紅樹灣4+2房266780000029323 華僑城、紅樹灣片區掛牌產品多為華僑城、紅樹灣片區掛牌產品多為160160平米以上產品平米以上產品因此成交也以因此成交也以160160平米以上產品為主，多為平米以上產品為主，多為170-180170-180平米和平米和220-270220-270平米；平米；華僑城、紅樹灣華僑城、紅樹灣7-97-9月三級市場成交數據月三級市場成交數據豪宅片區三級市場暢銷產品小結：豪宅片區三級市場暢銷產品小結：中心區：成交以中心區：成交以120120平米左右三房（平米左右三房（200-250200

46、-250萬）、萬）、130-140130-140平米的四房（平米的四房（345-345-390390萬）為主；萬）為主；香蜜湖：香蜜湖：115115平米左右三房（平米左右三房（175-183175-183萬）、萬）、130-140130-140平米的三房、四房（平米的三房、四房（162-162-190190萬）、萬）、160-165160-165平米的三房、四房；平米的三房、四房；華僑城、紅樹灣：華僑城、紅樹灣：170-180170-180平米、平米、220-270220-270平米；平米；主力成交段：主力成交段：115-120115-120平米三房；平米三房；130-140130-140平米

47、三房、四房；平米三房、四房；160-165160-165平米三房、四房；平米三房、四房；170-180170-180平米產品；平米產品；市場的啟示市場的啟示2.片區競爭的啟示片區競爭的啟示藍天路軒泰軒泰寶能寶能寶能寶能三湘三湘地業地業澳達澳達澳達澳達皇庭皇庭鴻威鴻威口口岸岸區區富力富力卓越卓越地鐵口地鐵口地鐵口地鐵口科苑大道科苑大道招商東路招商東路工業八路工業八路工業七路工業七路灣廈灣廈居住區居住區的西端的西端熙園熙園主力戶型：熙園主力戶型：157-165157-165平米三房平米三房183-217183-217平米四房平米四房水榭花都水榭花都主力戶型：水榭花都主力戶型：120-147120-

48、147平米三房平米三房157-205157-205平米四房平米四房香蜜湖1號香蜜湖香蜜湖1 1號主力戶型：號主力戶型：245245平米四房平米四房290290平米五房平米五房恒星園恒星園主力戶型：恒星園主力戶型：107-141107-141平米三房平米三房東方玫瑰花園東方玫瑰園主力戶型：東方玫瑰園主力戶型：106-128106-128平米三房平米三房140-179140-179平米五房平米五房香蜜湖片區香蜜湖片區翠海花園翠海花園主力戶型：翠海花園主力戶型：90-11890-118平米三房平米三房105-121105-121平米四房平米四房153-156153-156平米五房平米五房180-20

49、0180-200平米四房五房平米四房五房緹香名苑緹香名苑主力戶型：緹香名苑主力戶型：7171平米兩房平米兩房96-13296-132平米三房平米三房150-162150-162平米四房平米四房熙龍灣熙龍灣熙龍灣主力戶型：熙龍灣主力戶型：142-178142-178平米四房平米四房200-250200-250平米五房平米五房深業新岸線深業新岸線深業新岸線主力戶型：深業新岸線主力戶型：119119平米平米-156-156平米三房平米三房149149平米平米-169-169平米平米四房四房卡羅社區卡羅社區卡羅社區主力戶型：卡羅社區主力戶型：45-5745-57平米平米一房一房62-7262-72平米

50、平米兩房兩房寶安中心區寶安中心區西城上筑西城上筑西城上筑主力戶型：西城上筑主力戶型：72-7572-75平米平米兩房兩房93-11193-111平米平米三房三房后海片區在售項目產品數據后海片區在售項目產品數據項目名稱項目名稱主力戶型主力戶型當前剩余主要戶當前剩余主要戶型型后海公館后海公館6666平米兩房平米兩房100100平米三房平米三房130130平米三房平米三房100100平米三房平米三房130130平米三房平米三房海月五期海月五期8989平米小三房平米小三房125-133125-133、153153平米三房平米三房166-179166-179平米拼合四房平米拼合四房192-195192-

51、195平米四房平米四房166-179 166-179 拼合四房拼合四房192-195192-195四房四房澳城一期澳城一期117-133117-133平米三房平米三房140140平米三房復式平米三房復式141-142141-142平米四房平米四房170170平米四房復式平米四房復式200-235200-235平米五房復式平米五房復式133133平米以上戶型平米以上戶型卓越卓越維港高層維港高層140140平米三房平米三房165-166165-166平米四房平米四房175-176175-176平米四房平米四房165-166165-166平米四房平米四房175-176175-176平米四房平米四房在

52、售項目剩余產品以在售項目剩余產品以160160平米以上四房為主平米以上四房為主藍天路軒泰軒泰寶能寶能寶能寶能三湘三湘地業地業澳達澳達澳達澳達皇庭皇庭鴻威鴻威口口岸岸區區富力富力卓越卓越地鐵口地鐵口地鐵口地鐵口科苑大道科苑大道招商東路招商東路工業八路工業八路工業七路工業七路灣廈灣廈后海片區未來供應產品后海片區未來供應產品( (合計合計8888萬平米萬平米) )數據數據項目項目住宅建筑住宅建筑面積面積( (預計預計) )主力戶型主力戶型( (預計預計) )入入市時間市時間富力曦灣富力曦灣20830208308989平米兩房平米兩房180180平米三房平米三房220220平米四房平米四房0808年底年底皇庭港灣皇庭港灣4215542155176-178176-178平米三房平米三房235-237235-237平米四房平米四房275-355275-355平米復式平米復式305-325305-325平米別墅平米別墅0808年底年底寶能太古城寶能太古城（南區）（南區）77591775919090平米以下公寓平米以下公寓0909年年寶能太古