1、順德房地產市場調查報告（大良、容桂、杏壇）目 錄2 順德房地產市場綜述22.1 順德宏觀市場分析22.1.1 宏觀經濟22.1.2 城市規劃32.1.3 小結32.2 順德房地產市場分析42.2.1 市場綜述42.2.2 市場供求狀況42.2.3 發展商動態52.2.4 消費者動態62.2.5 樓盤品質狀況72.2.6 小結73、順德區域地產項目對比分析83.1 價格對比分析83.2 戶型對比分析93.3 小結102 順德房地產市場綜述2.1 順德宏觀市場分析2.1.1 宏觀經濟2007年，順德經濟呈現繼續較快增長、經濟發展質量與效益進一步提高的良好發展態勢。順德全年GDP預計達1279.2億

2、元，增長20.8%，各項主要經濟指標均保持17%以上的增速，尤其是全社會工業總產值增長23.7%,達到3242億元。全市固定資產投資達269.3億元，增長21.3%，社會消費品零售總額320億元，增長22.1%。預計全年地方財政一般預算收入68.4億元，增長23%，進出口總值159億美元，增長17%。城鄉居民儲蓄余額為911.7億，增長3.4。人均可支配收入為24455元，增長9.7。人均消費支出為21108，增長5.5。2007年順德經濟整體呈現發展質量進一步優化、工業經濟向城市經濟轉變、第三產業蓬勃發展等亮點。其中上年全區完成工業總產值3242億元，增長23.7。一批成長型中小企業快速發展

3、，有力支撐順德工業經濟的增長。上半年在規模以上工業企業中，中小型企業實現工業總產值829.4億元，同比增長34.5，產值占規模以上工業產值的比重為57.9。市政和基礎設施建設方面，展覽中心擴建工程、喜來登酒店等中心城區各項重點工程建設進展順利，大良東區市民體育公園投入使用，中心城區的道路交通、市政設施更為完善，商業配套更加齊全。完成了高贊大橋及引道、105國道桂洲大道跨線橋、世紀路跨線橋和海尾跨線橋、杏龍路一期改造等工程建設，廣珠輕軌、太澳高速公路順德段、一環南延線等重點項目正抓緊推進。表一：2007年順德區宏觀經濟數據GDP人口(06年)固定資產投資房地產投資（06年）社會消費品零售總額城鄉

4、居民儲蓄余額城鎮居民年人均可支配收入1279.2億118萬269.3億55.73億320億911.7億24455元20.8%+1.3%21.3%+10.422.1%3.49.7 數據來源：順德統計公報2.1.2城市規劃佛山市位于珠江三角洲中心位置，是粵西沿海、西江流域等地區通向廣州的主要門戶。佛山未來的發展要立足于珠江三角洲的整體協調，在廣佛都市區中要實現與廣州的優勢互補，強調錯位發展，成為廣州向珠江三角洲西岸輻射和拓展的主要樞紐。順德中心城區是珠三角區域性中心，重要的制造業基地，具有嶺南濱水特色的佛山市兩個百萬人口以上中心城區之一。大良分組團是全區的商貿、文化中心；新城區分組團是全區的行政、

5、金融、信息、商貿和交通中心，高品質的新住區；容桂分組團是全區的經濟中心，以高新技術產業為主導的制造業基地，區域性物流中心；倫教分組團是重要的制造業基地和區域性物流中心。 大良、容桂、倫教組合成為順德中心城區，形成一級復合組團，建成珠江三角洲地區性中心，向東強化與廣州番禺、南沙的有機聯系，向南輻射和帶動中山以及江門的北部地區，向西帶動全區西部各城鎮的發展。中心城區東部為區域性的交通走廊，并與廣州市番禺區保留一定的隔離綠地。樂從、北滘、陳村納入佛山市中心組團一體化發展；龍江與九江組合為60萬人口規模的城市次級組團，城鎮之間保留一定的隔離帶。勒流為相對獨立發展的城鎮。杏壇、均安整合為“一河兩岸”式的

6、新型城市片區。2.1.3 小結順德作為珠三角區域性中心、國際大都市廣州的衛星城市，經濟不斷快速發展和城市化水平不斷提高，有力的拉動了順德房地產的供給和需求，為順德房地產市場健康發展提供了宏觀環境。2.2 順德房地產市場分析2.2.1 市場綜述地產寒冬未見春，量價齊低迷 根據順德區土地房產交易中心最新數據顯示，2008年1月份商品房均價3972元/平方米，比2007年12月份的4667元/平方米下降15%；比2007年11月的5692元/平方米下降30%。據了解，繼去年11月以來，順德商品房均價三個月連續、快速下滑，樓價下降達三成。2008年1月順德商品房成交量僅為1262套，比較去年高峰時期的

7、17286套成交量，相差甚遠，僅為其0.7%。2.2.2 市場供求狀況看好大勢土地放量依然不降據悉，2007年12月18日、25日、28日順德土地交易中心分別有25宗土地推出，有5幅土地超過5萬平方米，其中還有一幅超過10萬平方米。包括佛順(拍)2007-036號、佛順(拍)2007-035號、佛順(拍)2007-042號等，多在龍江、倫教和容桂，集中在佛山市順德區德民路行政服務中心西座1樓土地拍賣大廳舉辦拍賣會。結果僅有五宗土成功出讓，最受業內關注的順德區容桂德勝眉蕉河西側，總面積83033.27平方米，用途為二類居住用地的佛順(拍)2007-042地塊，亦不能幸免“流拍”的命運。雖然拿地風

8、潮遭遇寒冬阻擊，開發商拿地變得更加謹慎，但是據國土局相關人士表示，預計今年的指標將與2007年相差不大，而且主要的出讓地仍然以鎮街為主，工業用地方面也有部分地塊出讓。市場供應充足，樓市得到有力支撐     據統計，順德樓市未來一年的新增供貨量很大。2008年將會有數十個樓盤上市，而許多樓盤目前已經處于開工、開售階段。據統計，上半年推出貨量4600多套，剩余貨量2000多套，加上下半年陸續推出的至少1000多套，同時加上其他未統計的隱性數據，未來市場的推貨量還是相當大。充足的樓市供應在一定程度上可以緩解消費者的觀望氣氛。表二：2008年上半年供應量狀況樓盤

9、名稱推出貨量剩余貨量推出時間海悅新城一期之一361542007年11月明日華府二期 3351202007年08月康格斯一期3302012007年12月嘉信城市花園三期5983922008年2月活力盈居二期5143982008年2月新幸福家園二期3102242008年1月君御花園2942792008年1月首譽160962008年1月疊美居211932007年11月尚湖一品3331292007年11月海倫堡3702402007年05月海云堡228902008年1月景泰花園176匯景臺2002007年9月信德上城2382007年12月名尚軒50總計>4632>2500 數據來源：實地調研

10、表三：2008年下半年供應量預測樓盤名稱預計推出貨量預計推出時間海悅新城1-6高層洋房、9單元公寓大于400套2008年8月前后順寶花園電梯/樓梯樓約238套2008年4月東城西山上筑二期300多套2008年9月份前后龍光水悅城邦3、5單元高層大于200套2008年3月萬科新城灣畔2008年9月前后景泰花園二期2008年9月前后雅居樂項目年底保利項目年底總計>20002.2.3 發展商動態發展商主動讓利，大打促銷牌市場進入調整以來，在售樓盤紛紛加入打折優惠行列，東區部分樓盤報價7000元/平方米，打折之后可以63006500元/平方米拿到，新城區的嘉信城市花園還一度推出30套的4800元

11、/平方米的優惠單位，受到部分消費者的歡迎。據了解，下階段準備推盤的一些樓盤，也不排除使用優惠、打折策略。大部分發展商將在售商品房或者首次開盤的目標價格作了不同程度地下調來吸引購房者。Ø 一方面，房價過高和新政將導致順德樓市需求銳減，銷售壓力空前加大；Ø 另一方面，發展商資本運作空間急劇縮小，融資難度倍增，絕大部分房地產公司都將面臨巨大的資金壓力。表四：在售優惠樓盤優惠樓盤銷售均價優惠幅度海悅新城5800-65009.7折疊美居36009.5折海云堡38009.8/9.9折海倫堡42009.7折信德上城50009.7折活力盈居45009.9折新幸?；▓@42009.9折匯景臺3

12、9009.7折名尚軒42009.6折 數據來源：實地調研地產大鱷挺進順德，地產開發競爭白熱化繼萬科之后，龍光、雅居樂、保利等品牌發展商陸續登陸順德，他們開發的項目都將在08年推出市場，這對于向來偏安一隅的順德本土開發商而言，無疑是很大沖擊。市場的產品、競爭格局、價格等多方面發生了很大的變化，競爭將異常激烈。2.2.4 消費者動態購房者冷靜對待降價，繼續持幣觀望雖然發展商在價格上作了較大的讓步，雖然收到一定成效，拉動了銷售，但效果還是不盡如人意。原因是消費者一向都是“買升不買跌”，當消費者認為樓價會繼續向下走時，持幣觀望的情緒就更強烈。順德樓市進入調整期已經不容回避，順德消費者的觀望情緒正濃。經

13、歷此輪調整，相信順德房價將會回歸到理性。周邊大環境氣候，以及國家對房地產調控力度的不斷加大，也對市場形成一定的觀望、持幣待購局面。未來順德房地產業真實的供求關系將主導今后的樓價水平。2.2.5 樓盤品質狀況樓盤整體水平有大提升，中高端樓盤集結總體而言，順德今年推出的樓盤和以往相比，在各方面都有很大的提升，這跟外來發展商的進駐不無關系。順德的發展商開始注意品牌建設，在產品規劃設計、開發建設、營銷推廣以及后期的物業管理上都更重視了，帶來開發水平的提升，產品的整體水平和以往相比當然就更上一層樓了。目前在售和即將推出的大型樓盤都是以中高端定位。大良海駿達康格斯、海悅新城、明日華府、萬科新城灣畔、嘉信城

14、市花園；容桂信德上城、活力盈居、海倫堡等都是定位在中高端。他們在產品設計、營銷推廣上不遜于廣州等大都市的先進水平，相信今年中心城區的高端樓市競爭非常大。2.2.6 小結順德樓市經過07年上半年的瘋漲，到年末至今的寒冬，形勢變得越來越撲溯迷離。開發商開始降價促銷，消費者則繼續觀望，“買漲不買跌”，政府推出土地力挺市場等。雖然08年樓市走勢尚不十分明朗，但可以肯定的是，樓市的調整終將回歸理性，回歸市場的真是水平。一直以來，順德樓市無論是總量釋放、消化速度以及樓市價格，其于珠三角城市群的“洼地”事實并未得到太多改變，盡管去年有了一定幅度的增長，但無論是從經濟增長速度還是城市發展潛力上，順德樓市都有較

15、大的提升空間。3、順德區域地產項目對比分析統計摟盤包括：海駿達·康格斯、海悅新城、明日華府、君御花園、首譽、疊美居、嘉信城市花園、海倫堡、活力盈居、尚湖一品、信德上城。新幸福花園、海云堡、景泰花園、順寶花園戶型套數合計: 3904套，均為各樓盤08年上半年的主力戶型3.1 價格對比分析大良板塊項目名稱樓盤地址銷售價格康格斯大良古樓村古樓路口4520海悅新城大良桂畔南岸景觀公園路段5800-6500明日華府大良東區新桂中路明日廣場6800君御花園大良東區新桂路段7600首譽大良街南華居委會紅崗路6000疊美居大良新寧路54號3600嘉信城市花園大良新區嘉信廣場4900-5500

16、6; 大良板塊作為順德的中心區域，樓價一直走在順德各區的前列。大良東區和新城區是樓市的兩個熱點區域。大的項目、成熟的社區已經成為現在乃至未來大良樓市的一個明顯特點。Ø 樓盤品質以及周邊配套是該區樓價差異的主要因素。地段比較好的明日華府、君御花園等均價接近7000。首譽也憑借其接近市區，價格上到6000。而樓盤品質不錯的康格斯卻由于周邊配套尚未完善而導致價格暫時處于較低水平。容桂板塊項目名稱樓盤地址銷售價格海倫堡容桂容奇大道中4200信德上城容桂容奇大道中5000活力盈居容桂文明西路與文星路交界處4500尚湖一品容桂振華路華夏新城5300新幸福花園容桂桂州大道西4200Ø 容

17、桂各樓盤競爭格局比較均勢，均價都在4500-5000之間。由于該區貨量比較多，競爭激烈，各個樓盤紛紛拿出促銷措施招攬顧客。Ø 目前大多產品都是容桂本地發展商開發，進入2008年，情況大有逆轉，保利地產、美的集團、龍光地產相繼進駐容桂。屆時，競爭將異常激烈。杏壇板塊項目名稱樓盤地址銷售價格海云堡杏壇文化廣場對面3800景泰花園杏壇河北路3300順寶花園杏壇文化廣場側3200Ø 杏壇作為順德鎮街范疇，樓市發展尚比較薄弱，競爭不甚激烈。Ø 該地主要打高性價比樓盤，價格維持在3500左右。3.2 戶型對比分析u 各項目目前推售產品以三房戶型為主，單套建筑面積大多在95-1

18、15。Ø 從各樓盤的主力戶型可以看出，在售樓盤的現售產品結構以三房兩廳的戶型為主，比例占到62.9。其中90-100的小三房占的比例最高42.8，其次是110-125的大三房20.1。Ø 市場上的四、五房大戶型產品主要是君御花園和尚湖一品推的產品，集中在170-200的五房和130-150的四房。Ø 現推項目中，各個樓盤都會適當推出一些90以下的中小戶型產品以充實產品類型。其中主要集中在活力盈居二期、首譽、疊美居這些樓盤上。u 各項目的推貨期集中，高端市場競爭將趨于白熱化。Ø 目前在售樓盤都集中在95-115的三房產品。這種現象在容桂市場最為明顯。其中活力盈居、海倫堡、新幸福家園、信德上城等都有大量三房產品推出。Ø 根據市場調查，水悅城邦一期第二部分、龍