1、 房地產項目開發流程（擬定）目 錄前言一、 項目開發前期二、 項目報批報建三、 綜合管弦部分四、 項目產品定位五、 設計文件審核六、 設計變更部分七、 招投標與合同管理八、 工程預、結算與進度款管理九、 工程施工管理十、 工程簽證管理十一、 營銷工作管理十二、 入伙前 言首先感謝大家，對于流程編制的貢獻與付出！經過一個月的時間，將大家的智慧匯總成冊，在此與大家分享。本案對房地產全程開發進行流程演示及闡述，由于復雜和系統性所限，本案僅側重對整體流程的演示，其中的操作細節需作專題展開。需要說明的是：房地產開發的地域性特征，導致各地市場差異明顯，在此主要進行梳理公司本身的流程并為下一步優化做好基礎。

2、另外，鑒于房地產項目的耦合性特點：一件事情需要幾個部門共同配合完成，每個階段都有部門作為牽頭部門，相互輸出又相互輸入。故流程的復雜性較大，有些部分不能完全兼顧，因此要求我們完整理解整個流程。每個流程分為流程示意圖、流程說明、支持性文件（表單表格）三部分，用來詮釋整個流程的目的及使用方法，以便我們更深刻的理解流程本身。作為內部交流和分享的機會，我們期待大家批評及建議性反饋，進一步完善、充實其中的內容，共同進步與提高！再次感謝為流程編制努力并做出貢獻的同事們，謝謝！此致敬禮 流程優化小組 敬上 2007年9月1日 一、 項目開發前期工作（一）土地獲取1、 取得方式1) 行政劃撥2) 協議出讓3)

3、招標拍賣（掛牌、投標兩類）4) 轉讓2、 細節闡述1) 前期資料準備a) 招標文件、公告（政府對地塊現狀、用途、規劃的說明）；b) 現場勘察地塊的位置、地塊形態、生熟程度、四周環境、區域競爭樓盤資料；c) 前期研究報告包括：市場相關數據、動態和發展趨勢預測，項目開發的工程信息資料、類似項目資料、同區域項目的建設、銷售情況，潛在目標客戶調查分析；d) 參拍發展商的意向分析：資金狀況、土地儲備、開發傳統、背景資源等；e) 競拍提交資料包括：法人營業執照（有限公司法人企業需另加附股東會或董事會決議）；法人代表身份證件或法人代表授權委托書；1) 前期可行性分析（機會可行性分析）一般采用假設開發法（又叫

4、剩余法）確定競拍的最高限價，依據待拍地塊的坐落位置、形態面積、區域狀況、規劃用途及紅線指標等條件，發展商對市場收益進行預測，剔除開發成本、稅費和期望利潤得出最高地價：地價=項目市場收益-開發總成本費用-期望利潤（二）立項籌備憑土地出讓合同到規劃局規劃技術處申報，規劃測繪隊測繪后，取得建設項目規劃紅線圖，進行放點確位，報項目名并注冊，同時選定各類專業服務機構。（三）項目可行性分析1. 市場調查分析1) 宏觀環境分析預測A. 國家政治法律環境B. 經濟科技發展趨勢2) 中觀環境（所在城市）分析預測：城市建設與規劃A. 競爭企業及知名企業的發展狀態B. 市場供應與需求關系C. 各類專業機構狀況3)

5、微環境分析預測A. 區域消費需求研判B. 競爭對手調查依據上述調查分析，對關鍵問題做出專項主題研究，提出初步可行性分析報告：開發方式、材料供應、設計方案、產品形態、施工進程、市場定位等初步構想（各類專業服務機構開始正式介入）2. 投資計劃安排依據初步可行性分析和公司資源，經計算、評估分析后，確定最優方案，加入相應的資金流量分析和投資預算安排，得出最終可行性分析3. 項目的開發模式最終確定開發模式：獨立開發、合作開發、投資商介入等4. 可行性分析內容提綱（參考）1) 項目開發背景研判包括：宏觀經濟運行狀況、區域社會、經濟發展特征、產業政策環境、市場供求趨勢等；2) 項目概況及基本數據包括：項目名

6、稱（項目名及推廣名）、技術參數、規劃要點、地理位置、四周狀況、片區特點、項目性質特征（SWOT分析）等；3) 目標市場分析包括：市場需求分析及預測、項目規劃設計、發展主題及產品定位、目標客戶確定與描述、銷售價格預測、包裝推廣及銷售計劃制定等；4) 項目進程安排包括：項目開工、包裝推廣、預售、竣工、驗收、入伙計劃等；5) 項目成本估算按方案確定的開發次序、模式與規模，做出項目成本估算；6) 項目管理及財務評價Ø 管理部分包括：貸款成本、貸款償還計劃以及貸款與償還平衡計算；財務平衡分析；項目規模及規劃設計修改費用測算；Ø 財務評價部分：現金流量分析（依據項目進程安排估算）、凈現

7、值、內部收益率、動態投資回收期、財務敏感度；7) 經營管理風險預測及處理8) 物業管理服務要求 （四）投資估算報告1. 成本構成項目成本由土地費、前期費、營銷費、管理費、稅金、其他費、不可預見費、物管費、財務費（利息等）、建筑建安工程費、市政工程費、環境及綠化工程費構成;2. 初步投資估算即投資機會研究、項目建議書階段、初步可行性研究階段的投資估算。1) 選擇有利的投資機會，明確投資方向，提出概略的項目投資建議，并編制項目建議書。2) 根據項目建議書、收集類似項目資料，對其進行對比分析，得出投資估算（投資估算的誤差率可在土30左右）3) 根據這一階段的投資估算作為審批項目建議書、初步選擇投資項

8、目的主要依據之一。（此階段估算對初步可行性研究及投資估算起指導作用）4) 在投資機會研究結論的基礎上，進一步弄清項目的投資規模、原材料來源、工藝技術、廠址、組織機構和建設進度等情況，進行經濟效益評價，判斷項目的可行性，作出初步投資評價。（該階段投資估算的誤差率一般要求控制在20左右）3. 詳細投資估算（可行性研究階段）主要是進行全面、詳細、深入的技術經濟分析論證階段，要評價選擇擬建項目的最佳投資方案，對項目的可行性提出結論性意見。該階段研究內容詳盡（投資估算的誤差率應控制在10以內） 這一階段的投資估算是進行詳盡經濟評價、決定項目可行性、選擇最佳投資方案的主要方法。4. 投資估算的動態調整項目

9、開始投產后，收集與成本構成相關的部門的數據資料，對成本進行動態調整，直致項目竣工結束。項目結束后，調整的投資估算最終落實為項目成本。在此過程中要盡量達到不超初步概算的要求，嚴格控制工程成本。5、支持性文件投資估算表 二、 項目報批報建（一）項目報批報建流程示意圖1、 土地證辦理流程示意圖2、 建設工程規劃許可證辦理流程示意圖3、 建設工程施工許可證4、 商品房預銷售許可證（二）流程說明1、目的：2、詳細說明1) 提交可行性研究報告和立項申請，到計劃發展委員會申請立項2) 將總體規劃方案報規劃局規劃管理處審批，通過后領取建設用地規劃許可證（第一證。總體規劃通過后如一次規劃分批實施，將分期實施詳細

10、規劃和相應單體建筑設計報規劃局規劃管理處審批。）3) 在項目簽訂土地出讓合同（第二證，土地使用證）、取得立項批文和建設用地規劃許可證后到當地民政局地名管理辦公室申報地名。4) 上述手續完畢，到規劃局規劃管理處申領建設工程規劃許可證（第三證）。5) 在項目的總體規劃設計審查通過以后，由規劃設計單位對整個項目的所有專業管線（包括：供電、自來水、燃氣、電信、有線電視、路燈，市政道路、雨污水管網）進行管線規劃設計，設計方案送規劃局的市政規劃管理處審核，通過后，將管線規劃圖送上述各專業部門聽取各部門意見，然后由建設單位會同規劃局的有關人員召集各專業部門召開管線規劃協調會，將所有專業部門的意見形成會議紀要

11、，以防止各專業管線在具體實施中相互扯皮，管位相撞。6) 到各規費收繳部門報審、繳費，具體手續辦理如下：a) 將報批的范圍內所有建筑單體圖紙報當地消防部門進行消防審查，取得建筑工程消防意見書b) 到當地建設局計劃財務處繳納建設規費c) 到當地教育局計劃財務處繳納教育設施附加費d) 到衛生防疫站進行工程衛生防疫審查，繳納衛生防疫檢測費e) 與當地房管局白蟻防止所鑒定白蟻防止協議，繳納白蟻防止費f) 按整個建設項目規劃的綠化率規定專門對項目進行綠化設計，將綠化報建圖，送園林管理局審批g) 按當地的人防配套要求，做項目的人防規劃，然后將所做的人防規劃和人防工程的立項申請報當地人防辦部門審批通過h) 到

12、當地經濟委員會繳納新型墻體改造費和散裝水泥費i) 到當地城建檔案館簽訂建設工程檔案移交協議書j) 到當地建設局質監站簽訂建設工程質監協議，繳納工程質監費7) 領取建設工程規劃許可證后，將準備實施的所有單體建筑的施工圖紙送建設局技術處和建筑工程施工圖審查中心審查。審查通過后領取建筑工程施工圖審核批準書。8) 如投資方（項目控股方）是國有資產，建筑工程必須通過當地招投標辦公室進行公開招投標，對中標施工單位發中標通知書。9) 憑建筑工程施工圖審核批準書和施工單位中標通知書到建設局建管處，申領建設工程施工許可證（第四證）10) 憑建設工程施工許可證及商品房核價的有關資料送當地物價部門進行商品房預售核價

13、，獲取商品房預售許可證（第五證）名詞解釋：Ø 五證：土地出讓合同（土地使用證）、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、預售許可證Ø 三書：房屋質量保證書、住宅使用說明書、質量驗收合格證（三）支持性文件三、綜合管線（一）流程示意圖（二）流程說明1、目的：2、詳細說明：（三）支持性文件四、項目產品定位產品報告模版（需補充）五、設計文件審核（一）圖紙會審流程示意圖（二）流程說明1、目的：2、詳細說明1) 勘察報告的審核a) 鉆孔深度的檢驗，巖土試樣的取樣、送樣、試驗結果b) 審查報告內容是否滿足設計要求c) 評定報告提出的技術參數是否合理。d) 物理試驗成果

14、報告是否齊全、準確。e) 地質勘探報告簽名、蓋章是否齊全。f) 圖紙和文字說明是否清晰。2) 設計方案的審核設計方案審核，以保證項目設計符合投資計劃的要求；符合國家相關工程建設方針、政策；符合現行建筑設計標準，規范并結合公司開發理念和工程實際，作到工藝合理、技術先進適用、經濟安全。充分發揮工程項目的社會效益、經濟效益和環境效益。設計方案的審核，貫穿于初步設計（技術設計）階段，它包括總體方案和專業設計方案的審核兩部分內容，由項目管理部設計組負責牽頭組織有關配套單位、專家和工程技術人員進行審核，評審意見交項目管理部經理審批后執行。審核工程項目建設總體方案一般包括以下主要內容：a) 總建筑面積：包括

15、全部建筑面積和各類面積（使用面積、輔助面積等）。如：主要建筑物、公共輔助設施、會所、供配電、水泵房、消防中心等設施的面積和其他主要建筑技術指標的說明。b) 工藝及技術水平項目采用的新工藝、新技術、主要工藝設備的選擇等。c) 工程成本控制指項目總體方案的結構選型、設備選擇、材料選擇、配套設施等是否控制在成本規劃范圍之內。總體方案的審核主要在初步設計時進行，重點審核設計依據、設計規模、設備方案選擇、功能工藝、項目組成以及總平面布局、配套設施、占地面積、協作條件、環境保護、防災抗災、建設期限、投資概算等的可靠性、合理性、先進性和協調性、超前性是否符合公司開發設計理念，是否滿足質量目標和水平。3) 專

16、業設計方案的審核專業設計方案的審核，重點是審核設計方案、設計參數、設計標準、結構選型、功能和使用價值等方面是否滿足適用、經濟、美觀、安全、可靠，是否結合本公司制定的總體目標進行設計，滿足使用要求，其審核的主要內容：A. 建筑設計方案a) 平面布置b) 空間布置c) 室內裝飾d) 門窗、幕墻布置e) 建筑物理方面：ü 采光、環境ü 熱環境、隔熱、保溫的方式ü 聲環境ü 通風f) 消防g) 防火h) 人防i) 環境工程B. 結構設計方案主要審核結構方案的設計依據及設計參數；結構方案的選擇（對復雜的建筑體型有無概算及方案的比較）。安全度、可靠性、抗震、抗風是否

17、符合要求；主體結構造型是否合理，是否與建筑相協調；結構材料的選擇是否考慮新技術、新工藝、新材料等等。在確保質量安全可靠的前提下選取最經濟的方案。C. 給水、排水工程設計方案主要審核給水方案的設計依據和設計參數；給水方案的選擇，應根據水源、用水量、給水系統、消防系統、冷卻循環水系統綜合考慮，給水管線的布置和所需管材、設備的選擇等能否滿足規范和要求，是否經濟。排水工程主要審核排水設計方案的設計依據和設計參數、排水方案的選擇是否能與市政管網有效對接；排水管網的布置；所需設備、器材的選擇等。D. 通風空調設計方案主要審核通風、空調方案的設計依據和設計參數；通風、空調方案的選擇；通風管道的布置和所需設備

18、的選擇等是否合理并滿足規范和使用要求是否經濟。E. 電氣工程設計方案主要審核機電方案的設計依據和設計參數、機電方案的選擇；供電方案確定；動力線路的布置；備用電源方案選定；所需設備、器材的選擇等。主要審核設計建筑物防雷類別是否符合國家規定及安全要求；審核建筑物頂部防雷裝置及地下防雷接地裝置的設計方案是否符合標準、規范，還包括強弱電的防雷接地措施。F. 通信工程設計方案主要審核通信方案的設計依據和設計參數；通信方案的選擇；通信線路的布置；所需設備、器材的選擇等。G. 消防工程設計方案主要審核消防設計方案是否符合消防規范，在滿足消防規范的前提下選擇比較經濟的方案。4) 設計圖紙的審核設計圖紙是設計工

19、作的最終成果，它又是工程施工的直接依據，所以，設計階段質量控制的任務，最終是要體現在設計圖紙的質量上。因此，對設計圖紙的審核，側重于設計的深度和采用的技術方案是否符合總體與專業設計方案的要求以及專業之間是否有相互矛盾。a) 是否符合城市規劃方面的要求。如工程占地面積及界限；建筑紅線、建筑層數及高度；主要造型與所在地區的環境協調等。b) 是否符合法定的技術標準。如對安全、消防、人防、衛生、防震、三廢治理等方面是否符合有關標準的規定。室內外地面的標高確定是否會盲目加大投資。c) 有關專業設計的審核。如對供水、排水、供電、供熱、供氣、交通道路、通信、智能化等專業設計，應主要審核是否與工程所在地區的各

20、項公共設施相銜接等。A. 建筑1) 總平面布置a) 有無建筑工程規劃許可證及國土局的土地批準書，規劃報建方案審核書。b) 本工程地形圖所采用的坐標、高程系統及其與城市坐標系統的換算關系。c) 本工程與當地水、電、交通公共服務設施的相關關系是否吻合、協調。d) 所示建（構）筑物平面與單體建（構）筑物是否一致。e) 建筑物退縮間距是否符合有關規定要求。f) 場地標高確定是否合理。g) 公用配套設施布置及用地是否滿足要求。h) 公建配套是否符合規劃設計批文要求。2) 建筑設計a) 戶型、單元組合、房間平臺尺寸能否符合采光通風、防火要求。b) 建筑層數、層高、垂直交通的設置能否符合現行規范要求。c)

21、門窗、幕墻大小布置合理與否，是否符合適用、經濟、美觀要求。3) 裝飾標準對特殊功能要求的房間是否滿足有關要求，如人防、防爆、隔聲等。B. 結構a) 設計依據：荷載取值、結構周期、振型、層間位移、總體位移、地震、風載確定。b) 結構選型：對復雜的建筑體型應進行試算及結構方案的比較。c) 繪出結構草圖：對確定的結構方案提供多層結構平面布置圖；估算主要承重構件截面、新技術、新材料的選擇。d) 提出可能采用的地基基礎方案，做出技術經濟分析，在確保質量、安全的前提下優選合適地基持力層和較經濟的基礎方案。e) 與建筑配合確定伸縮縫、沉降縫和抗震縫的尺寸和位置。f) 其它工種配合的特殊要求。C. 給排水初步

22、設計應符合已經批準的方案設計文件或設計任務書的要求。D. 電氣a) 審查用電負荷的設計依據和計算參數是否符合實際需要和有關規范，核算用電總容量。b) 供電方案的選擇是否基本符合供電部門的有關規定，確定供電電源的回路數（是單路還是雙回路高壓供電）是否根據用電負荷的重要性和國家有關規定，用電負荷等級是否符合實際需要。c) 供電電源選自何處，供電距離是否合適，電壓等級（是低壓、高壓還是超高壓）選擇，供電線路的敷設方式（是架空還是埋地敷設，是用電纜還是導線）是否符合經濟、技術要求，備用電源的選擇是否符合消防規定，備用電源的容量、型號選擇是否基本符合實際需要和安全經濟原則。d) 變、配電房的數量、位置及

23、結構形式是否經濟合理。用電負荷有無考慮功率因素補償，補償方式、補償容量及補償后的功率因數多少是否經濟合理。e) 審查建筑物防雷保護等級的選擇是否正確，防雷接地線、防雷接地裝置及防雷接地電阻值的確定是否符合有關規定。安全接地系統中，配電系統及用電設備的保護接地方式（接零還是接地保護）的確定是否合適，有無考慮等電位連接等安全措施。f) 主要設備、材料表是否符合要求，有無明確名稱、型號、規格、品牌、單位數量是否符合施工合同的規定范圍。E. 空調1) 初步設計圖紙深度是否達到有關設計文件規定的深度，圖紙文件是否齊全。2) 空調、通風、采暖、消防系統設計是否符合方案設計的標準和要求，或符合方案審定意見，

24、變動后的系統審核相應的概算文件，投資控制有無突破限額。3) 主要設備材料的選型是否齊全準確，是否先進、節能又經濟實用，是否符合主體工程的規模檔次。4) 空調水管、風管、暖氣管道走向布置是否合理，與其它專業有無嚴重沖突，對建筑層高的影響，空調管井面積是否夠用，進排風口對周圍環境有無不良影響。5) 施工圖設計的審核F. 建筑除初步設計審查內容外，要著重審核：a) 總體布置是否符合初步設計批文要求。b) 所示坐標、標高正確與否。c) 豎向設計能否滿足施工要求深度。d) 是否符合施工報建圖紙及審核意見。e) 平面尺寸、標高數據是否正確。f) 詳圖標注是否正確、清楚，構造做法是否經濟、安全、合理、美觀。

25、G. 結構a) 建筑結構安全等級、抗震設防列度、人防工程等級、抗滲等級、多構件抗震等級是否經濟合理。b) 后澆帶的設置及施工要求是否合理。c) 基礎形式是否根據地質鉆探資料，充分利用地基承載力。d) 結構平面圖中梁的布置及梁柱的布置及梁柱定位是否與建筑協調。e) 玻璃幕墻、鋁合金窗等裝飾工程每套圖紙均應附有計算書，并審核計算的參數取值是否正確，構造是否合理，是否滿足有關規范的要求。H. 給排水a) 室外給水排水總平面圖及管道縱斷面圖、圖紙內容應包括：建筑物輪廓、位置、坐標、名稱等；給排水管道、消火栓、水泵接合器、水表井、灑水栓、檢查井、雨水口等也應在圖上標明。如果較復雜的給水管網，應繪制給水節

26、點圖。b) 室內給水排水消防平面圖：圖紙內容應包括：與給排水、消防有關的各層建筑平面圖；各種管道平面布置圖；底層給水排水圖等。c) 系統圖涉及到生活給水、熱水、熱回水、污廢水、雨水、 消防給水（消火柱、自動噴灑、水幕）等，均應繪制系統圖和立管圖。d) 局部設施圖：當建筑物內有提升、調節或小型局部給排水處理設施時，應繪制詳圖。e) 詳圖：丸管道附件、設備、儀表及特殊配件需要加工而又無標準圖可利用時，應繪制詳圖。I. 電氣a) 電氣動力、照明、消防報警、弱電、電視裝置的平面布置是否合理，有無根據裝飾標準及裝修圖的天花、室內家具布置、窗臺高低等實際情況作平面布置。b) 電氣線路敷設方式（是采用三相五

27、線制還是三相四線制敷設）是否合理。c) 電氣管線的敷設方式（是明敷還是暗敷）是否經濟合理。d) 配管、配線材料（是鋼管還是塑料管、采用電線還是電纜、母線槽）的選擇是否經濟、合理。e) 配電箱、開關、插座的安裝位置和高度規定是否一致，是否符合安全技術規定，有無針對施工中存在的通病提出技術要求。f) 消防自動報警系統的設計是否符合已報消防局審批的消防文件規定。g) 弱電系統（電視、電話、防盜保安監控、可視對講、門禁系統）的設計是否符合公司確定的使用要求和售、購房協議書中的規定。h) 天面防雷裝置設計敷設方式是否符合安全要求，是否經濟、合理。i) 電氣系統圖及電氣管線布置圖有無按規定要求繪制；是否安

28、全、經濟、合理。j) 設備、材料及燈具有無根據裝修標準及房屋購售合同的規定選用；是否符合樓房的檔次高低和經濟實用的原則。J. 暖通空調a) 審核圖紙的設計深度是否達到文件要求的設計深度，圖紙目錄、設計說明、系統圖、大樣圖、設備材料表等是否齊全，圖幅大小、圖紙比例是否符合公司文件要求。b) 審核設計總說明和系統圖，看施工圖系統設計是否符合初步設計的標準和要求，有無較大的變動，如有，理由是否合理，有無明確的依據，是否經過有關審批手續變動，有無顯著增加投資。c) 審核設計總說明，看設計選用設備材料有無違反規范，是否符合初步設計的標準和要求，是否與主體建筑的規模、檔次相稱，有無超標。d) 審平、剖面圖

29、。審核空調設備選型是否滿足使用要求（冷量、風量、余壓等是否滿足使用要求），審核水管、風管布置走向是否合理，風管、水管截面尺寸是否合理，風速、水流速有無超標，審核剖面圖、安裝大樣圖是否能滿足施工需要。e) 審核圖紙繪制標注有無錯、漏、平剖面圖有無與總說明和系統圖矛盾等。六、設計變更（一）設計變更流程示意圖（二）流程說明1、目的為了明確相關單位、有關部門和崗位在設計變更中的職責權限和接口關系，加強施工期間設計變更的流程管理，降低因設計變更而導致的工程造價增加和進度延遲，確保工程造價和進度在預期目標的控制范圍內，特制定本程序。2、適用范圍本程序適用于施工期間的所有設計變更的流程管理。按照設計變更的提

30、出方劃分，設計變更分為：a) A類變更 公司和/項目管理部/工程部為改進設計而提出的變更b) B類變更 施工單位提出的變更c) C類變更 客戶提出的變更d) D類變更 設計單位（發現設計有錯誤或失誤后）提出的變更3、職責分配工程部各專業工程師提出A類變更，簽署B類變更意見；各類變更進行造進度評審（初審）；工程部經理提出A類變更；簽署B類變更意見；各類變更進行進度評審；成本組各專業工程師提出A類變更，簽署B類、C類、D類變更意見；對各類變更進行造價評審（初審）；成本組組長提出A類變更，簽署B類、C類、D類變更意見；對各類變更進行造價評審；設計組各專業工程師提出A類變更，簽署B類、C類、D類變更意

31、見，將設計變更與設計組組長會簽；設計經理助理提出A類變更；簽署B類、C類、D類變更意見；進行“進度和造價關聯性評審”（初審），將設計變更與總工會簽并報項目管理部經理審批；營銷組組長提出A類、C類變更；將和小業主購房合同直接有關變更通知客戶。項目管理部經理進行“進度和造價關聯性評審”； 審批設計變更；通知設計組發放變更給工程部實施變更。總經理提出A類變更；審批重大變更。施工單位提出B類變更；實施變更。監理公司簽署B類變更意見；監督施工單位實施變更。設計單位提出D類變更，參與進行“技術評審”；按照要求完成設計變更。4、詳細說明1) 公司鼓勵為了改進設計而提出的A類設計變更。經核算，設計變更有利于降

32、低造價、促進銷售、縮短工期，公司將給予提出設計變更意見者一定的獎勵。2) 初步評審對于B類變更，現場工程師須初步評審。現場工程師認為不合理的，可予以否決；現場工程師認為可行的，可簽署變更意見，并提交設計變更申請書。對于C類變更，公司原則上不受理。當客戶或銷售代理公司代表客戶多次或強烈提出要求時，項目管理部營銷組長初步評審，認為不合理的，可予以否決；認為可行的，可簽署變更意見，并提交設計變更申請書。設計變更申請書包括：變更的理由，時間要求，有關資料等。設計變更申請書應由申請人提交給部門主管領導審批后，提交項目管理部設計組，項目管理部設計組組織成本、工程、營銷及總工會簽，提交項目管理部經理審批后，

33、實施變更。變更未引起結構安全、立面效果、進度、造價發生等變化，可以口頭申請，現場決定變更，無須上報。否則，必須按以上規定報批。3) 進度評審a) 工程部負責進行“進度評審”。b) 工程部各專業工程師及部門負責人在接到設計變更申請書后，在2日內完成“進度評審”，填寫設計變更評審意見。評審結論認為不合理、不必要的或設計變更會導致嚴重延遲工期的，可予以否決，退回申請人；如果認為可行的，簽署“進度評審”變更意見，并提交項目項目管理部設計組。4) 造價評審a) 成本組各專業工程師及成本組組長負責進行“造價評審”。b) 成本組在接到設計變更申請書和設計變更評審意見后在2日內完成“造價評審”初審，填寫設計變

34、更評審意見。評審結論認為不合理、不必要的，或設計變更會導致大幅度增加造價的，可予以否決，退回申請人；如果認為可行的，簽署“造價評審”初審意見。5) 造價與進度關聯性評審a) 項目管理部設計經理助理負責進行“造價與進度關聯性評審”（初審），簽署初審意見提交項目管理部經理。b) 項目管理部經理在接到設計經理助理設計變更申請書和設計變更評審意見后2日內完成“造價與進度關聯性評審”，填寫設計變更評審意見。評審結論為不合理、不必要的，或設計變更會導致嚴重增加造價的，可予以否決，退回設計組；可行的，簽署“造價與進度關聯性評審”變更意見，并簽發設計變更。6) 技術評審 當變更涉及到主要結構、平面布局、技術參

35、數和功能、性能指標的改變或人身安全及與相關規范、規程、法律、法規要求違背時，應對變更進行技術性評審驗證。項目管理部設計組負責牽頭進行設計變更技術評審，設計組在接到設計變更申請書后，首先判斷和規范規程及原設計有無沖突,必要時可以征詢設計院相關設計人員的意見,填寫設計變更評審意見 。評審結論認為不合理、不必要的或設計變更會導致嚴重違反規范或設計院設計人員明確不同意的,可予以否決，退回申請人；如果認為可行的，簽署“技術評審”變更意見，開始按流程實施。7) 總經理審批重大設計變更超過10天或造價超過3萬元的，項目管理部經理可直接報請總經理，征詢總經理的意見，以免因正常評審而導致的工作延誤。但按以上程序

36、評審結束后，須由總經理進行最終確認。（三）支持性文件七、招投標與合同管理（一）招投標流程示意圖（二）流程說明1、目的：2、詳細說明（三）支持性文件八、工程預、結算及進度款管理（一）工程預算管理1) 按工程相關節點控制，設計提供最后的施工圖紙和樣品后進行預算的編制。2) 在編制預算的過程中，價格確認要結合信息價并參照市場價確定。主要材料市場價格有大幅度調整時（超過±10%時）預算也要進行相應的調整。3) 對所編制的土建及安裝等預算要進行成本的拆分及經濟指標的分析；以調整投資估算和積累經驗數據。4) 對經濟指標偏大的項目要及時和設計、工程提出，進行方案的修改及優化。5) 所有預算資料必須

37、整理與相應圖紙一并歸檔。（二）工程結算管理1、工程結算流程示意圖2、流程說明：1) 目的2) 詳細說明：a) 結算工程，需相關單位提供完整的完工驗收報告，并經工程部確認簽字方可申報結算。b) 施工單位上報結算清單，成本需根據相關圖紙、合同、施工工序、現場簽證進行審核。c) 審核完畢后，需填寫工程審定單并走相應的流程。d) 對結算清單及相關圖紙、資料進行歸檔。e) 項目完工后，整理資料，匯總所有工程結算，進行整體項目的決算，對已完工程的結算進行成本劃分及經濟指標分析，調整投資估算。f) 項目資料進行整理，歸檔。3、支持性文件（三）工程進度款管理1、工程進度款流程示意圖2、流程說明：1) 目的2)

38、 詳細說明：a) 在施工工程，根據合同，對工程部門提供的形象進度進行復核。合同清單的工程量（如沒有，則需重新編制），如和實際無較大的偏差，根據工程已完的工程量劃定支付款。并對施工單位申報的量價進行審核來確定支付價款。b) 所有的進度款審批，由成本填寫工程款支付申請表，經監理公司和工程部門現場確認簽章并由公司領導核實后方予以支付（如與合同不符，以合同為準，不得與合同相背）。c) 所有的工程款必須記錄在冊，工程.成本.財務等部門要定期溝通核對，以免發生與工程進度不一致或超付等情況。3、支持性文件九、工程施工管理1、 流程示意2、 目的：確保公司的工程項目進度、質量、安全、現場成本達到預定的管理目標

39、，嚴格過程管理和合同約束；嚴格建設成果驗收。3、 詳細說明：4、 支持性文件： a 工程通知單、聯系單； b 工程會議紀要 C 材料、設備進場移交單 d 現場簽證表 e工程款支付申請表 f 扣款通知單 g竣工驗收表 十、工程簽證管理1、流程示意 2、目的：為了加強現場簽證審批管理，規范工作流程，切實有效地控制成本，確保工程質量和工程進度，制定本實施辦法。3、職責a) 工程部：工程主管代表只對現場發生工作量簽證具有有效性,不涉及到單價的簽證,項目經理負責對每周的施工簽證進行抽查，抽查量不少于20%,進行現場簽證時必須對照有關合同條款（含清單附件）、原施工圖紙及相關工作內容慎重處理。交叉施工的簽證

40、要把握工作界面，避免費用的重復計算。如是損壞重修工程的簽證需找出相應破壞方開具相應的工程罰單。b) 成本組：檢查工程組提供的附件材料，包括工程量簽證單、圖紙等；勘察現場，了解審核內容與實際情況是否一致；計算項目工程量，復核費用。c) 監理工程師：只對現場發生工作量簽證具有有效性,不涉及到單價的簽證,在審核施工簽證時，應明確審核內容（詳細做法）、工程量及工程材料的品牌、型號、規格、配比等。4、詳細說明：1) 乙方在發生簽證時應約監理、工程部、成本組（隱蔽工程時）共同到現場審核。簽證當日必須帶統一表格并三方確認工作內容和工程量并簽字。乙方有義務準備齊全資料、圖紙等，有藍圖的必須在相關圖紙上做簽證尺

41、寸與做法修改。2) 每月5日前，發包單位、承包單位應就截止上月末已完工且手續完備的設計變更及現場簽證，核清造價送成本組復核。成本組在兩周內將其結清并和乙方核對，并將結果在每月25日前向成本委員會提交。3) 年底時成本組將月結整理匯總年結算，進入決算單的初步填寫。4) 所有呈報及返回時間都要求有收發簽字認可程序，施工單位的簽證辦理時間逾期，監理公司、項目管理公司、工程組、成本組有權不予認可；如若甲乙雙方在簽證費用產生分成歧意，不能及時返回，甲方應向乙方說明原因，并確定解決的時間,如遇緊急情況(如搶險等)，或簽證金額極小的（500元以下），現場甲方代表可先作處理，但必須按審批程序及時補辦簽證手續。

42、5、支持性文件：工程現場簽證表十一、營銷工作管理（一） 營銷工作1、流程示意營銷工作流程銷售策略擬定時間節點 工作內容 詳細部分總體營銷推廣思路策劃階段價格策略擬定售樓處包裝廣告策略擬定樣板房包裝開盤方案銷售階段銷售備案簽約、回款交房準備交房初始化登記辦理房產證、土地證辦理2、詳細說明1) 項目聽證會前：市場調研市場可行性調研分析報告）2) 項目立項確定后：市場定位（項目定位、產品定位、客戶定位、價格定位）3) 規劃設計階段：規劃設計建議（開發節奏、戶型、立面、庭院、配套）4) 規劃方案確定后：項目操作策劃（銷售推廣策劃、前期銷售工作計劃）5) 正式發售前3-6個月：銷售推廣實施（銷售準備,廣

43、告策劃,包裝策劃）6) 樓花銷售期 ：正式發售（銷售組織、信息反饋；合同按揭手續）7) 樓花銷售期：銷售策略調整（上月銷售總結、下月銷售推廣計劃、階段銷售總結及策略調整）8) 入伙前1-3個月：尾盤促銷（尾盤促銷計劃）9) 正式入伙前7-20天：業主入伙（入伙組織、安排）10) 銷售率達95%以上：項目銷售總結（項目銷售總結報告及客戶分析報告）11) 入伙1個月后：辦理業主房產證（房地產初始登記、辦理業主房產證）（二）銷售管理1. 策劃公司管理：1) 項目銷售策略及執行報告2) 銷控安排3) 廣告策略4) 包裝策略5) 媒體計劃以上各項目由甲方審核認可后執行（或委托執行）；2. 代理銷售公司管

44、理：1) 具體價格表（包括銷售底價、表價、成交價）2) 銷售策略3) 價格策略4) 促銷方式5) 銷售人員組織與培訓計劃以上各項目由甲方審核認可后執行（或委托執行）；3. 媒體管理管理4. 銷售管理1) 在正式銷售開始前，可采用內部認購（或內部咨詢）方式進行市場試探市場反映，同時進行市場預熱，為正式銷售累積客戶資源。2) 項目建設進度達到法定要求，憑建設工程施工許可證和預售批準文件到當地房管局房地產市場處領取商品房預銷售許可證，銷售正式展開。（三）支持性制度、文件1、代理公司管理制度；2、配套表單、表格；3、月營度銷報告模板（四）定價流程1、定價流程示意競爭狀況因素調整價格體系制定 樓盤分棟和

45、銷售分期因素調整制定項目總體均價進入銷售過程，制定調整策略形成銷售價目表形成調整后的價目表立體因素調整制定折扣/優惠方案特別物業單位調整形成價目表制定樓層和平面價差制定分棟均價2、項目定價的方法考慮產品的成本、市場需求和競爭情況。定價方法通常有1) 成本導向定價；2) 需求導向定價；3) 競爭導向定價4) 可比樓盤量化定價法3、項目定價模版十二、入伙項目在通過質檢綜合驗收（包括消防、人防、煤氣、水電等），準備“房屋質量保證書”和“房屋使用說明書”，具備入伙條件。（一） 物業管理部分1、前期介入工作內容a) 從物業管理角度，對項目的結構設計和功能配置提出建議；b) 搭建管理組織架構、制定管理計劃

46、與計算管理份額；c) 制定管理工作流程及員工培訓計劃；d) 擬定物業管理文本（包括業主公約）；e) 核對客戶物業費優惠名單及數額；f) 制定第一年度財務預算；2、施工安裝工作內容a) 了解并審查各類設備的性能特點；b) 掌握各管線連接、分布狀況；3、竣工驗收工作內容a) 質檢綜合驗收完畢后，交付使用之前（入伙之前），進行內部質量驗收；b) 制定各類設施的使用、維修、保養制度；（二） 營銷部工作內容1. 移交客戶資料，協助客戶辦理入伙手續2. 交房流程a) 交房流程示意交房流程部門 工作內容 備注寄發入戶通知書物業管理中心業主帶通知書、交房資料核對業主身份物業管理中心結清房款、繳納配套費、維修基

47、金等，領取購房發票繳納契稅、提供辦證相關文件、交付辦證費用財務部繳納物業管理費、領取住戶手冊物業管理中心領書處領取兩書驗房、領取鑰匙以及相關文件物業管理中心登記備案交房完成b) 支持性文件附：入戶通知書尊敬的業主 ： 您好！ 首先恭祝您成為“春城花園”大家庭中的一員。您所購買的無錫市惠山區春城花園文惠路 商鋪，已達到了您與本公司簽定的無錫市商品房買賣合同約定的房屋交付條件。1、您辦理入戶的時間：2007年 9 月 30 日（星期 六 ）9：0016：00為避免擁擠和節約您的寶貴時間，敬請您按照上述時間安排前來辦理入戶手續。2、辦理入戶地點：春城花園物業管理中心3、溫馨提示：為了保證您順利辦理入

48、戶手續，請仔細閱讀以下所有入戶資料。1) 入戶條件敬請留意：辦理入戶前房款必須付清，按揭付款的業主須借款到帳后方可辦理入戶手續。2) 入戶所需資料 為了保證您順利入戶，請務必帶齊以下資料：Ø 本入戶通知書原件：Ø 應帶好合同購房人的有效身份證明及復印件二份，如委托他人辦理，需提供購房人簽字并蓋章的委托書及委托人與被委托人身份證明原件、復印件二份：Ø 帶好合同購房人夫妻雙方戶口簿、結婚證、身份證原件與復印件二份（如離婚，請帶好離婚證）Ø 帶好合同購房人私章（夫妻雙方或者多個共有人）Ø 購房人帶好個人免冠1寸照片2張Ø 帶好百大春城（一期）銷售預收款憑據；Ø 請帶備如下第4項“入戶手續費用”所載之款項（若以票據形式付款的，請待票據實際