1、    房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題及對策    王玲土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)重要地位，不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)和土地的交易活動進行規(guī)范和約束，而且對于土地的增值效益具有積極作用。本文從土地增值稅的概念出發(fā)，對房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中存在的問題進行分析，并提出幾點解決策略。土地或者建筑物的持有者，將土地的使用權(quán)或者建筑物進行轉(zhuǎn)讓，在所得總收入中扣除相關(guān)費用和成本之后的部分，按照國家規(guī)定，需要交納增值稅，也就是常說的土地增值稅。關(guān)于增值稅的多少，需要按照固定公式計算，即應(yīng)繳稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)，該公式在另

2、一個層面上也反映了房地產(chǎn)企業(yè)的收益。早在2003年，我國就已經(jīng)對土地增值稅繳納的范圍和方法進行了明確規(guī)定，但是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的過程中，不斷出現(xiàn)新問題、新情況，給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作帶來的一系列問題。1 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程存在的問題1.1 土地增值稅清算單位復(fù)雜為了滿足客戶的不同需求，房地產(chǎn)開發(fā)形式越來越多樣化，商業(yè)用房、普通商品房、普通住宅以及經(jīng)濟適用房，都屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目，增加了清算單位工作的難度。根據(jù)土地增值稅計算方法，清算單位需要對數(shù)據(jù)進行嚴格審查，一旦確認有誤，增值額計算必然不正確，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地增值稅數(shù)目也就不準確。其實，土地增值稅的計算具有明確

3、規(guī)定，清算單位只需要將行政管理部門審批的開發(fā)項目作為依據(jù)進行相關(guān)核算即可，如果該開發(fā)項目屬于分期進行，需要按照分期開發(fā)進行清算即可。但是，當前我國對于房地產(chǎn)市場缺乏有效管理，導(dǎo)致開發(fā)項目混亂，出現(xiàn)了很多捆綁開發(fā)項目，例如商業(yè)項目與市政公益項目捆綁、盈利項目與虧損項目捆綁等，這樣一來，項目種類的確認比較困難，最終增添了清算單位的復(fù)雜性。1.2 開發(fā)項目費用扣除票據(jù)混亂在計算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳土地增稅稅額的時候，必然離不開房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用扣除這一關(guān)鍵內(nèi)容，而開發(fā)項目費用扣除的多少取決于房地產(chǎn)企業(yè)是否具備這些費用的正規(guī)發(fā)票，如果發(fā)票不合法，或者發(fā)票不正規(guī)，均不能得到有效認可，在計算土地增值稅時也就無

4、法被扣除。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中，涉及很多類型的單位，例如企業(yè)單位、事業(yè)單位、行政單位及拆遷戶，這些不同單位在給房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票的時候，都是按照各個企業(yè)的性質(zhì)進行的，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)收到的票據(jù)各種各樣，部分發(fā)票在土地增值稅時，可能被認定為不正規(guī)發(fā)票，不能將其扣除。1.3 開發(fā)項目收入確認違規(guī)由土地增值稅的定義可以看出，土地增值稅清算是建立在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目收入的基礎(chǔ)之上的，也就是說，沒有收入，增值稅就無從談起。并且我國也對開發(fā)項目收入的準確值做出了相關(guān)規(guī)定，即開發(fā)項目的收入包括開發(fā)相關(guān)過程中所收到的一切經(jīng)濟利益，該經(jīng)濟利益可以以貨幣的形式出現(xiàn)，也可以以物體的形式出現(xiàn)，同時那種變價

5、折款形式的收入也應(yīng)當被認定為房地產(chǎn)企業(yè)的實際收入當中。不過，開發(fā)項目的準確收入有時會因為開發(fā)商想要逃避稅款或者政策規(guī)定不明等原因，存在一定程度的確認違規(guī)。1.4 開發(fā)項目成本扣除隨意性大房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本費用涉及的范圍比較廣，例如開發(fā)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施成本費用等，都需要計算到成本費用當中，這種情況下，造成扣除項目種類增多。部分房地產(chǎn)企業(yè)為了減少土地增值稅金額，往往將扣除項目的金額和范圍擴大，導(dǎo)致土地增值稅清算結(jié)果不準確。例如，與承包商勾結(jié)，在建筑安裝工程成本費用上弄虛作假，隨意增加成本開支；任意將一些小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施歸結(jié)到公共設(shè)施以減少納稅項目。開發(fā)商的納稅項目減少在行業(yè)內(nèi)非

6、常嚴重，將納稅項目檢查到位，并核算清款項是稅務(wù)局一個重要的任務(wù)。2 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算對策分析2.1 事先籌劃，早做安排清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，應(yīng)當關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程，從土地拆遷、建筑房屋、裝修房屋，最后到房屋銷售完畢，每個環(huán)節(jié)都直接影響著土地增值稅的清算過程。例如，對拆遷過程進行規(guī)定，哪些款項屬于扣除項，哪些款項不屬于扣除項，并且扣除項需要出具相關(guān)證明才予以扣除；某些房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)的過程中，地方政府可能會給予一定的補貼或返還，這種情況在土地增值稅清算是應(yīng)該怎樣處理，應(yīng)該做出明確規(guī)定；針對一些分期開發(fā)項目或一些商住混合項目，應(yīng)該按照哪種開發(fā)和竣工方案進行土地增值稅的清算

7、也應(yīng)當做出相應(yīng)規(guī)定。作為房地產(chǎn)企業(yè)，則需要嚴格按照相關(guān)規(guī)定進行系統(tǒng)安排，確保最終的核算結(jié)果不影響企業(yè)的實際效益。2.2 規(guī)范土地使用權(quán)關(guān)于土地的使用權(quán)，相關(guān)部分需要做出明確規(guī)定，一旦發(fā)現(xiàn)違法使用土地的行為，必須嚴懲不貸。眾所周知，土地交易是國土部門的職責(zé)，因此，國土部門應(yīng)定期對土地資源進行監(jiān)督和檢查，避免土地被多次違規(guī)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象出現(xiàn)。同時，土地開發(fā)商在進行開發(fā)前，相關(guān)部門必須對其進行嚴格審查，確認該開發(fā)商具有開發(fā)資格，否則不辦理開發(fā)手續(xù)。工商管理部門為開發(fā)商辦理股權(quán)轉(zhuǎn)移時，應(yīng)該要求開發(fā)商提供相關(guān)的涉稅事宜審批手續(xù)。2.3 注重成本管理作為土地增值稅征收的主要部門，稅務(wù)部門需要將房地產(chǎn)企業(yè)的成本

8、費用管理作為自己的日常工作，而不僅僅是在需要清算土地增值稅的時候才開始清查房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本。而且，相關(guān)稅務(wù)人員應(yīng)當及時跟進房地產(chǎn)開發(fā)項目的進程，對其開發(fā)成本的構(gòu)成做細致了解，避免土地增值稅的清算結(jié)果出現(xiàn)錯誤。2.4 明確計稅價格某些開發(fā)商的開發(fā)項目，可能比較新穎，很難在市場上找到相似建筑，這樣的項目市場價格估算很難同時滿足納稅人和稅務(wù)部門的意愿。在這種無法找到相似納稅項目比對標準的時候，雙方都不想失利，過高納稅人不愿意，過低稅務(wù)局不認可。這種情況發(fā)生時，就要求稅務(wù)部門能夠根據(jù)科學(xué)的標準去逐步核算總體的納稅比率。這不但涉及此次項目的納稅收入，也影響到日后相近項目的納稅數(shù)額。納稅核算人員對核算

9、確認無誤后，需要找納稅人洽談，可以將計算過程一一列舉，通過一個明確的數(shù)額核算清單給納稅人一個滿意的答復(fù)，讓納稅人不會覺得冤枉，這時才能讓納稅人順利納稅并給后期項目一個借鑒的依據(jù)。2.5 聘用專業(yè)人才，安排專項工作，利用專業(yè)機構(gòu)為確保房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當提高對土地增值稅的認識程度，聘請專業(yè)化人才，并將其充分運用到房地產(chǎn)的開發(fā)項目過程中，確保相關(guān)單位房地產(chǎn)企業(yè)開具的各項費用發(fā)票符合土地增值稅清算規(guī)定，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟利益的最大化。而且，房地產(chǎn)企業(yè)最好將土地增值稅作為企業(yè)的基礎(chǔ)工作認真對待，尤其是一些大型項目及分期項目，開發(fā)用土地增值稅應(yīng)作為專項工作來做，避免出現(xiàn)稅務(wù)不清。專業(yè)人才團隊可以作為稅務(wù)開發(fā)的一個研發(fā)單位，針對新建的沒有前例的項目進行稅務(wù)核算標準開發(fā)，也可以與一些稅務(wù)代理單位聯(lián)合開發(fā)，尤其是年終稅務(wù)清算時，可以加快效率，讓納稅人和收稅單位都滿意。3 結(jié)語綜上所述，稅務(wù)部門在清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的時候，需要確認清算單位、成本費用、扣除項目等多項內(nèi)