1、物流園區(qū)調(diào)研考察總結(jié)一、調(diào)研時(shí)間： 2013年3月28日20134年4月15日二、調(diào)研對(duì)象：1、武漢周邊商貿(mào)物流園區(qū)2、深圳、廣州、長(zhǎng)沙及周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研序號(hào)園區(qū)類(lèi)型園區(qū)名稱(chēng)市場(chǎng)類(lèi)別調(diào)研資料競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析1專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一力物流園鋼鐵物流園宣傳冊(cè)、照片、影像專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、特殊資源生命力、復(fù)制力強(qiáng)2武漢家居CBD家具市場(chǎng)照片3深圳海吉星農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)照片4中山古鎮(zhèn)燈飾市場(chǎng)照片、錄音5佛山國(guó)際家居博覽城陶瓷市場(chǎng)照片、影像6公路港林安物流園零擔(dān)配送照片、影像7淇駿物流園零擔(dān)配送照片、影像8華中物流超市零擔(dān)配送照片、宣傳冊(cè)9匯通物流園物流信息平臺(tái)照片、宣傳冊(cè)10保稅倉(cāng)華南國(guó)際物流園監(jiān)控倉(cāng)宣傳冊(cè)11深圳鹽田港普洛斯監(jiān)控倉(cāng)

2、照片12商貿(mào)物流深圳華南城綜合商貿(mào)照片、宣傳冊(cè)逐步發(fā)展為商貿(mào)地產(chǎn)模式，復(fù)制模式受限13漢口北國(guó)際商品交易中心綜合商貿(mào)照片、宣傳冊(cè)14湖北現(xiàn)代五金機(jī)電城五金機(jī)電照片、企業(yè)名片15五洲國(guó)際建材城綜合商貿(mào)照片、宣傳冊(cè)16四季美農(nóng)貿(mào)城蔬菜批發(fā)照片17四季美花木大世界苗木、花卉照片18長(zhǎng)沙高橋農(nóng)商貿(mào)城綜合商貿(mào)照片19長(zhǎng)沙馬王堆商貿(mào)城綜合商貿(mào)照片20漢正街綜合商貿(mào)照片21武漢舵落口大市場(chǎng)綜合商貿(mào)照片22文化創(chuàng)意佛山文化創(chuàng)意園舊廠房改造，打造陶文化照片、宣傳冊(cè)依據(jù)佛山傳統(tǒng)陶瓷市場(chǎng)打造特有的陶文化，不可復(fù)制3、訪談客戶(hù)：序號(hào)訪談對(duì)象訪談時(shí)間訪談內(nèi)容訪談人1黃陂區(qū)招商區(qū)、漢口北管委會(huì)2013年3月31日漢口北市

3、場(chǎng)的整體規(guī)劃、定位及招商策略倪總、李總、鄭總、鄒斌2漢南幸福工業(yè)園2013年3月30日考察漢南土地的情況，是否存在摘地的空間倪總、李總、鄭總、鄒斌3深圳普洛斯2013年4月7日了解普洛斯的園區(qū)模式及布局戰(zhàn)略，考慮雙方今后的合作空間倪總、李總、鄭總、鄒斌4浙江商會(huì)華南城分會(huì)2013年4月8日了解協(xié)會(huì)的規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式，京山項(xiàng)目介紹、預(yù)招商倪總、張中鋒、陳躍群、霍道強(qiáng)5深圳寶灣物流2013年4月10日了解企業(yè)的背景、發(fā)展方向機(jī)園區(qū)布局特點(diǎn)，建立溝通合作的機(jī)制倪總、李總、鄭總、鄒斌6中山湖北、江西商會(huì)2013年4月11日中山燈具市場(chǎng)及商會(huì)的發(fā)展歷史、現(xiàn)有規(guī)模及合作方式倪總、鄒斌、陳躍群、霍道強(qiáng)7簡(jiǎn)愛(ài)家

4、具股份有限公司2013年4月11日該公司未來(lái)家具市場(chǎng)的發(fā)展布局及與京山園區(qū)的合作李總、鄭總、張中鋒8茂名醫(yī)藥代理商2013年4月12日探討醫(yī)藥產(chǎn)品在京山園區(qū)合作開(kāi)發(fā)的可能倪總、李總、張中鋒9湖南晟通科技集團(tuán)有限公司2013年4月14日企業(yè)背景、業(yè)務(wù)范圍機(jī)未來(lái)發(fā)展方向，對(duì)接京山項(xiàng)目考慮合作的空間鄭總、陳躍群三、調(diào)研組織安排：1、組長(zhǎng)：鄭秋2、組員：李庚剛、倪衛(wèi)文、鄒斌、霍道強(qiáng)、張中鋒、陳躍群3、司機(jī)：鄭大超、何華波四、調(diào)研會(huì)議記錄：1、第一階段武漢周邊商貿(mào)園1、1市場(chǎng)區(qū)位： 武漢九省通衢，居中獨(dú)優(yōu)，是物資進(jìn)出流通重要節(jié)點(diǎn)，是中國(guó)內(nèi)陸最大的流通中心和貨物集散地，商品可輻射湖南、江西、安徽、河南、四

5、川周邊五省近四億人口。坐擁國(guó)家級(jí)交通樞紐環(huán)繞 項(xiàng)目選址于武漢所獨(dú)具的航空、鐵路、港口等三大交通樞紐戰(zhàn)略資源的黃金節(jié)點(diǎn)：武漢航空城、橫店編組站、陽(yáng)邏深水港正好將其圍合其中，南距漢口火車(chē)站5公里、武漢港10公里，東距陽(yáng)邏深水港15公里，西距天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)6公里。² 高密度流通路網(wǎng)縱橫 完善的城市公交直達(dá)：政府承諾確保待漢口北國(guó)際商品交易中心開(kāi)業(yè) 起同 步開(kāi)設(shè)1128、1129、291、292等12條城市公交和長(zhǎng)途汽車(chē)站連通漢口北與武漢三鎮(zhèn)，高密度的流通速度確保漢口北的客源流通。現(xiàn)代化的物流配送體系：中國(guó)物流百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一的盛輝物流集團(tuán)入駐漢口北市場(chǎng)集群。輕軌地鐵：在建軌道一號(hào)線二期與軌道二號(hào)

6、線分別在漢口北東部的堤角和西部的盤(pán)龍城設(shè)立總站，將實(shí)現(xiàn)漢口北與中心城區(qū)的無(wú)縫接入。1.2項(xiàng)目概況漢口北批發(fā)第一城（又稱(chēng)漢口北國(guó)際商品交易中心）由武漢卓爾企業(yè)漢口北集團(tuán)聯(lián)手香港國(guó)際金融投資機(jī)構(gòu)及義烏等地市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)打造的 “漢口北批發(fā)第一城”， 定位“中國(guó)最好、中部最大”。項(xiàng)目位于武漢市盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總建筑面積380萬(wàn)平方米，其中交易市場(chǎng)200萬(wàn)平方米，物流倉(cāng)儲(chǔ)30萬(wàn)平方米、生活及綜合配套30萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)投資人民幣60億元，分三期、五年逐步開(kāi)發(fā)建設(shè)完成。漢口北國(guó)際商品交易中心目前形成以鞋業(yè)、小商品、服裝、家紡、酒店用品、家居家具、日化用品、兒童用品、電子電器、塑料制品等十大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，其中以

7、大型商業(yè)廣場(chǎng)、大型物流中心、電子商務(wù)交易平臺(tái)等為核心。服裝市場(chǎng)高檔男女裝、休閑/運(yùn)動(dòng)/牛仔服飾、精品服裝、歐美日韓服飾、漢派服裝日化用品市場(chǎng)日用品、化妝品、洗滌用品鞋業(yè)市場(chǎng)男女皮鞋、休閑鞋、運(yùn)動(dòng)鞋兒童用品市場(chǎng)童裝童鞋、童車(chē)童玩、幼教器材、游樂(lè)設(shè)施紡織市場(chǎng)針紡面料、毛紡面料、家紡面料、紡織輔料 電子電器市場(chǎng)小家電、數(shù)碼電子產(chǎn)品 小商品市場(chǎng)飾品、鐘表、眼鏡、珠寶玉器、婚慶用品、塑料盆景、工藝禮品 塑料制品市場(chǎng)塑料器具、家庭保潔器具酒店用品市場(chǎng)一次性用品、酒店器皿、布草、專(zhuān)業(yè)爐具、食品加工機(jī)械、清潔用品 家居家具市場(chǎng)家居建材、家具裝飾1.3銷(xiāo)售情況² 價(jià)格： 售價(jià)水平： 2009年開(kāi)盤(pán)起始

8、價(jià)為3000+，2013年售價(jià)基本為1萬(wàn)起；一期已售完。 具體售價(jià)：一層：1.6-2.0萬(wàn)元/平米、二層：1.2-1.4萬(wàn)元/平米、三層：1萬(wàn)/平米、四層：9000元/平米。一期成交均價(jià)低于此價(jià)格。 租金水平： 一層：50元/平米；二層：30元/平米；三層：20元/平米，免租半年。 美食街：5000元/120平米.月² 銷(xiāo)售情況項(xiàng)目第一期（輕紡、服裝、針棉、酒店用品）售完；項(xiàng)目第二期（輕紡二期、服裝二期、針棉二期、酒店二期）正在銷(xiāo)售，總體銷(xiāo)售超過(guò)50%；二期部分主題市場(chǎng)建筑面積高于一期，7層。² 客戶(hù)選擇當(dāng)前主題市場(chǎng)銷(xiāo)售客戶(hù)僅限于有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)戶(hù)；對(duì)于投資客戶(hù)一般區(qū)位較經(jīng)

9、營(yíng)戶(hù)略差。同時(shí)武漢市政府要求漢口北集團(tuán)必須自持50%比例以上的物業(yè)。1.4配套物流² 客運(yùn)中心規(guī)劃建設(shè)有占地100畝的大型長(zhǎng)途客運(yùn)站，首期開(kāi)通80條線路通達(dá)湖南、安微、河南、江西、浙江、江蘇、福建、廣東、廣西等省，實(shí)現(xiàn)“打貨直達(dá)”，便利于商家往來(lái)。 還在武漢設(shè)立北部最大公交換乘總站，開(kāi)通20條公交線路，連接漢正街、集家嘴、新華路、付家坡等市內(nèi)主要市場(chǎng)及客運(yùn)站，設(shè)置專(zhuān)用候車(chē)點(diǎn)，接送往來(lái)商家。² 貨運(yùn)中心當(dāng)前完成招商150家物流企業(yè)。檔口面積30多平米，兩層共60平米，2.5萬(wàn)/年租金，因?yàn)槭称烦且呀?jīng)相對(duì)成熟，所以剛開(kāi)始3個(gè)月免租金，后面開(kāi)始收租，且租金會(huì)逐年上漲，門(mén)面已全部租

10、滿(mǎn)，省內(nèi)各主要線路均開(kāi)通，省際線也開(kāi)通部分。門(mén)面前停車(chē)場(chǎng)寬度大約10米，相對(duì)擁擠。² 倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施當(dāng)前已建低成本倉(cāng)庫(kù)4棟，目測(cè)造價(jià)約為500元/平米。2、漢口北四季美農(nóng)貿(mào)城橫向主通道寬度大約33米，縱向主通道也有30米左右，進(jìn)口收費(fèi)站8個(gè)，寬度3.2米，采購(gòu)車(chē)進(jìn)收費(fèi)站免費(fèi)，進(jìn)農(nóng)貿(mào)城賣(mài)菜車(chē)收費(fèi)50元起步，超載10元/噸，200元封頂；農(nóng)貿(mào)城內(nèi)部檔口可停放3個(gè)車(chē)位，若短期租1車(chē)位則200元/天，長(zhǎng)期租150元/天；蔬菜流通加工區(qū)檔口租金2800元/月，面積110平米；農(nóng)貿(mào)城門(mén)面4000元/間/月，按季度交，總共2層，自己搭建，面積60平米，如果出售，售價(jià)在60萬(wàn)；干貨區(qū)3000元/間/月，面

11、積30平米。3、花卉苗木市場(chǎng)2007年初建，租金5.5元/平方，整體園區(qū)300畝，目前市場(chǎng)已租滿(mǎn)，而且市場(chǎng)已成氣候。4、五洲建材城比鄰華中物流超市，占地面積2000畝，建筑面積300萬(wàn)平米，售價(jià)1樓18000元/平米，2樓售價(jià)9000元/平米，該建材城買(mǎi)家5年內(nèi)無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)，全部返租給建材城，鋪面面積45-200平米，租金在45-60元/平米之間，租戶(hù)簽3年免1年租金。5、漢口北五金機(jī)電市場(chǎng)與縱橫集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)。基本售價(jià)在12000元左右，租金水平在15000元-20000元/年，簽約2年免租金，鋪面長(zhǎng)寬高8.1*3.6*4.8米，使用面積30多平米，建筑面積60平米，實(shí)得率47%，目前五金城正在招

12、商。相關(guān)配套的有漢招會(huì)這樣的展覽服務(wù)，同時(shí)也有電子商務(wù)平臺(tái)宣傳。6、湖北現(xiàn)代五金機(jī)電城：以街區(qū)商鋪組合形式，由4排縱向、8排橫向以及1排環(huán)繞全城商鋪，共24棟商鋪和1棟綜合大樓構(gòu)成，一期占地200畝，配套倉(cāng)儲(chǔ)80畝，總商鋪1143間，面積約30多平米，車(chē)位630個(gè)。城內(nèi)規(guī)劃有14條寬闊的道路，設(shè)置有14大出入口以及8大城中綠化帶；配套有超市，商務(wù)休閑、餐飲、娛樂(lè)、酒店等商業(yè)設(shè)施，提供工商、稅務(wù)、銀行等服務(wù)；設(shè)置有信息中心，開(kāi)通網(wǎng)上電子商務(wù)平臺(tái)，是一座軟硬設(shè)施完善的現(xiàn)代化五金機(jī)電超大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)新城。當(dāng)街門(mén)面200平米大概每年租金不少于50萬(wàn)（柳工）。7、周邊自然物流市場(chǎng) 業(yè)務(wù)情況好于漢口北貨運(yùn)中

13、心，一天發(fā)運(yùn)量在4-5車(chē)/天，最多可發(fā)10+車(chē)/天。店鋪檔次不高，租金一般為2萬(wàn)元/90平米。湖北省內(nèi)的物流價(jià)格約為0.18元/噸.公里，低于周邊省份公路運(yùn)輸成本。8、華中物流超市 經(jīng)普通商貿(mào)市場(chǎng)改建的物流中心，整體入住率較低。其倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施布局不合理，租金僅為8元/平米（含物業(yè)費(fèi)）。經(jīng)營(yíng)思路主要發(fā)展網(wǎng)點(diǎn)收貨模式（專(zhuān)線零擔(dān)）。9、第一階段總結(jié)：武漢地區(qū)物流園區(qū)的調(diào)研主要是針對(duì)商貿(mào)物流及綜合物流園形式展開(kāi)的，通過(guò)四天的走訪及實(shí)際調(diào)研總結(jié)出下面的問(wèn)題：9.1傳統(tǒng)的商貿(mào)市場(chǎng)（漢正街市場(chǎng)、舵落口市場(chǎng)）雖然在運(yùn)作模式及管理上比較落后，但因市場(chǎng)是自發(fā)形成，歷史沉淀下來(lái)生命力極其旺盛，這在一定程度上增加了商貿(mào)物

14、流園的發(fā)展難度，武漢漢口北與漢正街就是這一問(wèn)題的典型代表，漢口北建設(shè)定位為漢正街的整體搬遷，但發(fā)展了幾年漢正街依然頑強(qiáng)地生存；9.2通過(guò)4天對(duì)武漢周邊的調(diào)研，漢口北極其周邊商貿(mào)物流園區(qū)的空置率達(dá)到6070%，體量非常大，這些閑置的資源勢(shì)必對(duì)武漢外圍商貿(mào)物流園的發(fā)展帶來(lái)非常大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，我們要看到這一因素帶來(lái)的影響；9.3武漢是物資進(jìn)出流通重要節(jié)點(diǎn)，是中國(guó)內(nèi)陸最大的流通中心和貨物集散地，貨物的存儲(chǔ)的需求量非常大，經(jīng)過(guò)調(diào)研的幾個(gè)園區(qū)都存在倉(cāng)儲(chǔ)配套不足導(dǎo)致周邊自發(fā)形成零散的倉(cāng)儲(chǔ)資源且標(biāo)準(zhǔn)非常差，這是武漢周邊倉(cāng)儲(chǔ)條件的縮影，與現(xiàn)代物流的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)差距非常大，未來(lái)3-5年將面臨升級(jí)改造的巨大發(fā)展空間；9.

15、4考慮到武漢地區(qū)自身商貿(mào)物流的巨大存量及京山項(xiàng)目的地理位置，商貿(mào)物流的定位空間將會(huì)受到擠壓，京山項(xiàng)目要通過(guò)“精、專(zhuān)”項(xiàng)目的挖掘開(kāi)發(fā)才能實(shí)現(xiàn)真正的“破題”。2、第二階段深圳、廣州、長(zhǎng)沙及周邊地區(qū)的調(diào)研2.1 4月7日深圳調(diào)研會(huì)議記錄上午：約見(jiàn) 鐘立軍 普洛斯高級(jí)業(yè)務(wù)拓展經(jīng)理（戰(zhàn)略聯(lián)合開(kāi)發(fā)） 劉云秀 怡亞通供應(yīng)鏈管理咨詢(xún)中心總經(jīng)理 內(nèi)容：1.普洛斯表示有興趣合作開(kāi)發(fā)金瑞中科湖北京山項(xiàng)目，具體條件和合作范圍以文本形式發(fā)至鄭總； 2怡亞通劉總建議可以做農(nóng)產(chǎn)品的供應(yīng)鏈項(xiàng)目，以江漢平原的農(nóng)業(yè)為依托。下午： 實(shí)地調(diào)研 華南城5號(hào)館3層招商中心內(nèi)容：1.華南城整體面積為2200畝，建筑面積約為260萬(wàn)方，均為

16、倉(cāng)儲(chǔ)用地性質(zhì)，但是政府默許其不僅可以用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，并且土地允許分割且辦法權(quán)證。（當(dāng)前華南城在其他城市拿地時(shí)基本不再采取此辦法，因?yàn)榇嬖诤笃陲L(fēng)險(xiǎn)）2政府要求華南城自持物業(yè)比例為70%，可能與其土地性質(zhì)有關(guān)，擔(dān)心其隨時(shí)變現(xiàn)撤走。3華南城銷(xiāo)售情況較為理想，售價(jià)從開(kāi)盤(pán)時(shí)的9000上升至2萬(wàn)/平米。銷(xiāo)售過(guò) 程中以協(xié)議的方式向買(mǎi)家承諾返租3年，每年回報(bào)率不低于8%，并且一次性在成交價(jià)中抵扣三年房租回報(bào)，相當(dāng)于價(jià)格的76%。4預(yù)測(cè)華南城在城鎮(zhèn)化和商貿(mào)化概念中從國(guó)家相關(guān)部門(mén)爭(zhēng)取到了可觀的政策扶持資金。2.2 4月8日深圳調(diào)研會(huì)議記錄2.2.1 4月9日早8點(diǎn)早餐，8:30分集合出發(fā)，形成安排為鄭總一行上午調(diào)研

17、海吉星，華潤(rùn)萬(wàn)家物流園，下午調(diào)研普洛斯；倪總及張中鋒拜訪浙江商會(huì)；2.2.2每天調(diào)研結(jié)束后召開(kāi)總結(jié)會(huì)，由鄒彬、霍道強(qiáng)負(fù)責(zé)記錄整理后，發(fā)送給倪總、李總鄭總；每個(gè)地區(qū)調(diào)研完畢后由匯總并發(fā)送給倪總、李總、鄭總審核后發(fā)送給公司做階段調(diào)研匯報(bào)；2.2.3 華南城園區(qū)道路三橫一豎的道路實(shí)際數(shù)據(jù)，需要4月9日再次確認(rèn)實(shí)際的數(shù)據(jù)張中鋒2.2.4與華南城招商部周經(jīng)理會(huì)談，了解華南城的戰(zhàn)略布局，目前只做一線城市（省會(huì)），二三線城市由其合作公司東北城及中匯城兩家控股公司（有待確認(rèn)）做開(kāi)發(fā)；考慮到土地的成本每個(gè)園區(qū)的物流倉(cāng)儲(chǔ)面積配套比較少，且有逐漸退出的趨勢(shì)；電子商務(wù)平臺(tái)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，目前還無(wú)法實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上交易的功能。

18、2.2.5（一）華南國(guó)際物流中心：該公司成立于2000年12月，主要負(fù)責(zé)華南國(guó)際物流中心的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，該項(xiàng)目占地62萬(wàn)平方米，建有20萬(wàn)平方米倉(cāng)庫(kù)（監(jiān)管倉(cāng)13萬(wàn)平方米、保稅倉(cāng)7000-8000平方米、保稅倉(cāng)6萬(wàn)平方米），倉(cāng)庫(kù)一層設(shè)計(jì)稱(chēng)重4.5t,二層2.5t（二層的設(shè)計(jì)有點(diǎn)偏低，考慮在3-3.5t為宜）集裝箱堆場(chǎng)6萬(wàn)平方米；預(yù)計(jì)總投入16個(gè)億。該中心位于深圳市中部，梅林關(guān)口梅關(guān)高速東側(cè)，距皇崗口岸9KM，鹽田港25KM，蛇口港20KM，寶安機(jī)場(chǎng)30KM。五大業(yè)務(wù)板塊：1、2000年開(kāi)始空箱堆場(chǎng)；2、2004年進(jìn)口保稅倉(cāng)、出口監(jiān)管倉(cāng)；3、2006年1月實(shí)現(xiàn)皇崗口岸轉(zhuǎn)關(guān)接駁業(yè)務(wù)的操作；4、2

19、006年5月產(chǎn)品檢驗(yàn)綠色通道，實(shí)現(xiàn)港口功能延伸；5、2006年成立報(bào)關(guān)報(bào)檢業(yè)務(wù)模塊；為配合物流園區(qū)功能的提升，2005年實(shí)現(xiàn)海關(guān)監(jiān)管科的入駐，2007年實(shí)現(xiàn)國(guó)檢局的入駐目前園區(qū)每天的單據(jù)處理能力在1200票，每月貨物吞吐量在10萬(wàn)立方米。同時(shí)為實(shí)現(xiàn)園區(qū)的轉(zhuǎn)型實(shí)施了兩個(gè)布局：傳統(tǒng)的集裝箱堆場(chǎng)業(yè)務(wù)正逐步整合縮減，加大對(duì)兩倉(cāng)的建設(shè)；2011年開(kāi)始布局商貿(mào)物流。（二）拜訪浙江商會(huì)華南城分會(huì)，目前只服務(wù)于華南城50多家會(huì)員，深圳總會(huì)服務(wù)700家會(huì)員2.2.6總結(jié)之前調(diào)研中存在的問(wèn)題，特別是調(diào)研的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確及支撐數(shù)據(jù)不明確的問(wèn)題，鄭總建議由倪總、李總整理出指導(dǎo)性的數(shù)據(jù)調(diào)研提綱，指導(dǎo)調(diào)研員有目的的去做數(shù)據(jù)收

20、集，同時(shí)調(diào)研員對(duì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，會(huì)議記錄時(shí)會(huì)體現(xiàn)調(diào)研數(shù)據(jù)的提供人來(lái)做記錄。2.2.7華南城在運(yùn)作中成立華盛商業(yè)有限公司負(fù)責(zé)奧特萊斯項(xiàng)目的招商及管理工作 ：2.2.7.1 奧特萊斯遵循1小時(shí)購(gòu)物圈的理念，客戶(hù)資源分布：70%的客戶(hù)來(lái)自車(chē)程40分鐘的深圳市區(qū)，20%來(lái)自平湖周邊，10%來(lái)自惠州。2.2.7.2招商的主要信息來(lái)源：人脈、客戶(hù)拜訪、品牌代理 公司，截止4月底為做慶典活動(dòng)預(yù)計(jì)完成120家商戶(hù)入駐。2.2.7.3招商與物業(yè)分開(kāi)，目前招商團(tuán)隊(duì)為10人，物業(yè)需要50人左右的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，并且物業(yè)單獨(dú)成立下屬公司來(lái)運(yùn)作。2.2.7.4奧特萊斯實(shí)施連鎖經(jīng)營(yíng)，不提供返租的操作，統(tǒng)一管理，商戶(hù)收10-1

21、5元/平方米不等的費(fèi)用，本身不提供物流配套服務(wù)。目前的保證金每個(gè)品牌實(shí)行5000-10000元/年的標(biāo)準(zhǔn)。2.2.8鄭總強(qiáng)調(diào)了調(diào)研紀(jì)律，對(duì)之前出現(xiàn)的紀(jì)律問(wèn)題進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，確保調(diào)研的順利進(jìn)行。2.2.9會(huì)議決定調(diào)研組成員根據(jù)各自承擔(dān)的任務(wù)在4月15-20日做各自的調(diào)研報(bào)告，針對(duì)目前調(diào)研中出現(xiàn)的問(wèn)題與意見(jiàn)進(jìn)行保留，在形成最后報(bào)告時(shí)統(tǒng)一意見(jiàn)（在此之前可以做內(nèi)部的溝通）2.2.10針對(duì)華南城道路數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確的情況，9日早7:20分張中鋒、陳躍群及霍道強(qiáng)進(jìn)行數(shù)據(jù)的再次確認(rèn)；為確保今后數(shù)據(jù)提供的準(zhǔn)確性，一線調(diào)研員必須進(jìn)行實(shí)際確認(rèn)后方可提供數(shù)據(jù)，堅(jiān)決杜絕數(shù)據(jù)出現(xiàn)不確定性的問(wèn)題發(fā)生。2.3 4月9日深圳調(diào)研會(huì)議紀(jì)要

22、2.3.1華南城道路數(shù)據(jù)已再次確認(rèn)：主干道路紅線47.5米，次干道路38.5米。2.3.2與浙江商會(huì)華南城分會(huì)會(huì)長(zhǎng)進(jìn)行了業(yè)務(wù)溝通，存在合作的潛在空間，可考慮在月底前由商會(huì)提供我們商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)介紹，我們提前做好與京山政府的溝通，調(diào)查當(dāng)?shù)厥欠裼猩虘?hù)的需求，如存在則5月份可考慮組織商會(huì)成員到京山考察合作的空間，費(fèi)用可考慮與經(jīng)商招商局共擔(dān)的可能2.3.3海吉星項(xiàng)目的考察：園區(qū)占地30.3萬(wàn)平方米（約合450畝），建筑面積82萬(wàn)平方米共有6各交易大廳（主營(yíng)蔬菜、水果干貨、茶葉、冷凍食品），每棟交易大廳四周都有20各卸貨口，分三種模式操作：月臺(tái)操作、移動(dòng)雨棚操作、板車(chē)及配送車(chē)專(zhuān)用通道；交易廳的檔口為6*7&

23、amp;6*8兩種標(biāo)準(zhǔn)，檔口間距在10m左右；其中水果區(qū)每間自由冷藏室。園區(qū)共設(shè)有7各入口，10各出口，都是電子刷卡計(jì)費(fèi)；園區(qū)整體規(guī)劃比較合理，2.3.4鹽田港普洛斯建筑面積90000平方米的出口監(jiān)管倉(cāng)，分三層建筑，通過(guò)自建的環(huán)形通道實(shí)現(xiàn)貨物的輸送。園區(qū)不提供設(shè)備及勞務(wù)服務(wù)，完全由入駐的元泰、八達(dá)倉(cāng)、嘉宏及金鷹（DHL）四家獨(dú)立運(yùn)作。卸貨場(chǎng)月臺(tái)間距45m，環(huán)形通道12m寬。2.3.5華南城園區(qū)有電子商務(wù)平臺(tái)的服務(wù)，但只限與日用品、電子產(chǎn)品及服裝等大宗商品的網(wǎng)上訂單服務(wù)，但受限與平臺(tái)的推廣及范圍，目前還停留在商戶(hù)的宣傳層面上，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)大宗的交易，特備是園區(qū)內(nèi)的原輔料市場(chǎng)更多的是商戶(hù)自己通過(guò)B2

24、B的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)自銷(xiāo)。2.3.6 4月10日的調(diào)研安排，8:30分集合出發(fā)，先去考察寶灣物流的情況后直接轉(zhuǎn)到中山、佛山調(diào)研。 2.4 4月10日寶灣物流會(huì)議紀(jì)要調(diào)研單位：寶灣物流訪談對(duì)象：杜飛 深圳赤灣石油基地股份 經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理調(diào)研內(nèi)容：2.4.1寶灣物流控股有限公司是招商局旗下，由深圳赤灣石油基地股份有限公司與南山開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司打造的高端物流投資平臺(tái)，目標(biāo)是購(gòu)足全國(guó)性物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，提高高端物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。2.4.1.1目前已累計(jì)開(kāi)發(fā)園區(qū)5000多畝，已建成及在建的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施180萬(wàn)平米。2010年中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)全國(guó)通用倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)規(guī)模排名第四，全國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模排名第二。2.4.1.2其投資選

25、址一般選擇為中國(guó)重要的物流節(jié)點(diǎn)城市和熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心城市。大方向的策略為（1）全國(guó)網(wǎng)點(diǎn)T型布局策略（即沿著國(guó)內(nèi)的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)節(jié)點(diǎn)布局）；（2）單一城市多點(diǎn)布局。這點(diǎn)對(duì)我們公司的選點(diǎn)具有參考和借鑒意義。 2.4.1.2.1業(yè)務(wù)布局（1） 長(zhǎng)三角： 上海： 寶山（18棟倉(cāng)庫(kù)，20萬(wàn)平方米，582畝）；松江（12棟倉(cāng)庫(kù)，12萬(wàn)平方米，321畝）。昆山： 12棟倉(cāng)庫(kù)，14萬(wàn)平方米，占地400畝。南京：15棟倉(cāng)庫(kù)，14萬(wàn)平方米，占地402畝。在建：南通待開(kāi)發(fā)：太倉(cāng)、蘇州、杭州、嘉興（2）珠三角：廣州：6棟倉(cāng)庫(kù)，13.5萬(wàn)平方米，占地217畝。深圳：普通倉(cāng)、保稅倉(cāng)三倉(cāng)合一，倉(cāng)儲(chǔ)面積4.5萬(wàn)平米，27畝。待開(kāi)發(fā)

26、：東莞、中山、佛山、惠州（3）環(huán)渤海灣： 天津：16棟倉(cāng)庫(kù)，16萬(wàn)平方米，占地481畝。廊坊：10棟，10萬(wàn)平方米，占地260畝。在建項(xiàng)目：天津（濱港）、天津（西青）、沈陽(yáng)待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：北京、濟(jì)南、青島（4）中西部： 成都：新都 6棟，7萬(wàn)平方米，占地241畝。 成都：龍泉 9棟，14萬(wàn)平方米，占地381畝。在建項(xiàng)目：合肥、武漢（漢南）待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：重慶、成都（資陽(yáng)）、西安、長(zhǎng)沙、昆明2.4.1.2客戶(hù)群：（1） 第三方物流客戶(hù)及合作伙伴：TOLL、DHL、IDS、中遠(yuǎn)、寶供、招商物流（2） 商貿(mào)流通：商貿(mào)連鎖企業(yè)（nike、H&M、康師傅）、電商企業(yè)（京東商城、唯品會(huì)）、（3） 汽車(chē)、電

27、子、日用消費(fèi)品等品牌制造企業(yè)客戶(hù)（奔馳、東風(fēng)、大眾、福特、達(dá)能）2.4.1.3運(yùn)營(yíng)服務(wù)（1） 物業(yè)租賃（倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、宿舍樓）（2） 設(shè)備租賃（叉車(chē)、貨架、拖車(chē)）（3） 倉(cāng)儲(chǔ)操作（進(jìn)出庫(kù)裝卸、理貨）（4） 流通加工（分揀、分拆、包裝、貼標(biāo)簽）（5） 物流金融（倉(cāng)單質(zhì)押、保兌倉(cāng)）（6） 城市配送（城區(qū)及近郊配送）（7） 商品展示交易（8） 電子商務(wù)與信息中心2.4.1.4后期調(diào)研重點(diǎn)（1） 城市配送（2） 物流金融2.4.1.5雙方已經(jīng)達(dá)成意向性戰(zhàn)略合作意向2.3 4月11日中山古鎮(zhèn)調(diào)研單位：中山市古鎮(zhèn)燈飾調(diào)研對(duì)象：博瑞燈飾有限公司 國(guó)奇照明有限公司總經(jīng)理湖北商會(huì) 江西商會(huì)調(diào)研內(nèi)容： 2.3.1

28、當(dāng)前古鎮(zhèn)燈飾租金無(wú)論廠房和展廳都較高，占到了經(jīng)營(yíng)成本的30%以上，沿街商鋪?zhàn)饨鹂傻?00-800元/平米.月。2.3.2古鎮(zhèn)燈飾產(chǎn)業(yè)總值達(dá)到173億元，為中山古鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的絕對(duì)支柱。其中常住人口不足10萬(wàn)人，總?cè)丝?0萬(wàn)人，每天客流量20萬(wàn)人。2.3.3古鎮(zhèn)燈飾市場(chǎng)由政府培育近20年，由浙江溫州搬遷而來(lái)。2.3.4目前已接觸湖北商會(huì)、江西商會(huì)，兩個(gè)協(xié)會(huì)愿意進(jìn)一步交流。倪總提出由中山商會(huì)提出加盟條件，由金瑞在京山（周邊）進(jìn)行初步招商，然后由京山縣商務(wù)局一起洽談后期合作；2.3.5接觸簡(jiǎn)愛(ài)家具股份有限公司拓展總監(jiān)范惠詳，對(duì)方表示在網(wǎng)點(diǎn)布局上進(jìn)行具體的商談，希望我方提出明確的方案。2.3.6今天會(huì)議初步

29、確定項(xiàng)目應(yīng)定位服務(wù)京山（遠(yuǎn)至湖北），規(guī)避市場(chǎng)培育過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題。2.4 4月12日13日佛山、廣州2.4.1 佛山創(chuàng)意園區(qū)、佛山家具產(chǎn)業(yè)： 2.4.1.1創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)基本是舊城改造而來(lái)，由于改變了舊式的廠房與辦公樓的格局而加以修飾成別致的辦公企業(yè)群，引入了現(xiàn)代創(chuàng)意辦公和產(chǎn)業(yè)集群的概念，得到了政府的肯定，并獲取了響應(yīng)的支持；2.4.1.2 山商業(yè)街店面采取背靠背設(shè)計(jì)（雙向店面）；2.4.1.3創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)手冊(cè)對(duì)我們的運(yùn)營(yíng)建議非常有指導(dǎo)意義；2.4.1.4下午參觀了佛山羅湖宮家居館，經(jīng)營(yíng)類(lèi)別多為中高檔，反應(yīng)出樂(lè)從的家具行業(yè)特色：1) 油漆加工水平較高2) 整體生產(chǎn)能力較高3) 高檔木材按重量計(jì)算

30、，打破市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。 以上導(dǎo)致整個(gè)樂(lè)從的家具行業(yè)整體價(jià)格較低，且配合物流可直接到發(fā)到目的地。2.4.1.5在茂名市接觸醫(yī)藥廠家洽談未來(lái)合作的可能，同時(shí)延展與東阿阿膠、南京醫(yī)藥接觸的可能性；2.4.1.6簡(jiǎn)單和接觸香港物流科技，因?qū)Ψ讲涣私夂驼J(rèn)可模式短期不適宜合作；2.4.2林安物流中心： 2.4.2.1整體位于白云區(qū)物流市場(chǎng)區(qū)域（整條街約合5km，僅停車(chē)車(chē)輛估計(jì)一萬(wàn)輛以上）；定位物流領(lǐng)域的阿里巴巴，做第四方物流綜合服務(wù)平臺(tái)；林安物流中心內(nèi)停車(chē)位：1000余個(gè)；零擔(dān)：遍布全國(guó)各專(zhuān)線（因倉(cāng)庫(kù)設(shè)計(jì)較早，且地形限制，部分倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)計(jì)徑深不足；2.4.2.2貨運(yùn)信息：業(yè)態(tài)1：集中式物流交易中心，每個(gè)集中式的交易

31、站位小于5平米，入住企業(yè)需繳納5萬(wàn)元的保證年和1萬(wàn)元的入場(chǎng)費(fèi)，每個(gè)月交600元的/平米的使用費(fèi)；同時(shí)入場(chǎng)的司機(jī)需繳納150元/年的信息費(fèi)；業(yè)態(tài)2：信息鋪面：按照3層一個(gè)單位的格局，約120平方，主要用于日常辦公和零散信息服務(wù)，與交易中心面對(duì)面；業(yè)態(tài)3：交易中心初期免租2年，鋪面免租3年。3年后租金上漲率超過(guò)20%。2.4.2.3林安物流特色功能與服務(wù)：在線投保，貨運(yùn)班車(chē)，資信審查，衍生服務(wù)，發(fā)布物流貨運(yùn)指數(shù)；2.4.3佛山物流市場(chǎng)下一步安排： 調(diào)研人員認(rèn)為佛山的物流市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，建議可做下一步物流中心（李總建議尋找廣東的省長(zhǎng)【聯(lián)系趙學(xué)剛（分管浙江、廣東、福建、山東），佛山的李市長(zhǎng)】）；2.4.4

32、下一步的工作提議1. 積極準(zhǔn)備參加第四屆深圳物流設(shè)備與技術(shù)博覽會(huì)（5月28日）2. 要求上海現(xiàn)代設(shè)計(jì)院零擔(dān)倉(cāng)儲(chǔ)之間要留足45米； 3. 林安現(xiàn)在布局已有20多個(gè)網(wǎng)店，拿地速度快于往年，預(yù)計(jì)未來(lái)拿地會(huì)較困難，建議公司抓緊物流園區(qū)布局；2.5 4月1415日長(zhǎng)沙周邊市場(chǎng)2.5.1 一力鋼鐵物流園2.5.1.1一力物流園2003年開(kāi)始建設(shè)，一期占地800畝，二期拓展到2300畝，三期預(yù)留500畝土地作為戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備，同時(shí)物流園區(qū)考慮今后的發(fā)展，在湘潭地區(qū)達(dá)成10000畝土地的征用，一期開(kāi)發(fā)3000畝。2.5.1.2一力物流園以做鋼材為主的專(zhuān)業(yè)物流園占到長(zhǎng)沙及周邊地區(qū)鋼材市場(chǎng)的7080%，園區(qū)有4條共計(jì)4

33、.02km的鐵路線及3個(gè)操作站臺(tái)作為支撐，同時(shí)緊鄰長(zhǎng)沙南二環(huán)，地理優(yōu)越。2.5.1.3園區(qū)實(shí)施“五進(jìn)六出”封閉式管理，每個(gè)出入口都設(shè)有地磅來(lái)計(jì)量重量，根據(jù)每車(chē)的重量及產(chǎn)品單價(jià)進(jìn)行計(jì)費(fèi)，計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為入庫(kù)為12元/t，出庫(kù)17元/t，室內(nèi)倉(cāng)庫(kù)0.64元/t/天，室外場(chǎng)地0.15元/t/天；2.5.1.4園區(qū)采取四種經(jīng)營(yíng)方式，2.5.1.4.1管類(lèi)產(chǎn)品因其周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)其倉(cāng)庫(kù)由經(jīng)營(yíng)戶(hù)自建；2.5.1.4.2大宗鋼材由園區(qū)統(tǒng)一提供倉(cāng)儲(chǔ)、站臺(tái)及吊車(chē)服務(wù)；2.5.1.4.3針對(duì)三一重工這一特殊客戶(hù)，園區(qū)為其特制了第三方物流的服務(wù)體系，從倉(cāng)儲(chǔ)、站臺(tái)到配送一條龍服務(wù)；2.5.1.4.4園區(qū)建有8條鋼材開(kāi)屏線，滿(mǎn)足商

34、戶(hù)對(duì)鋼板的加工5.2.長(zhǎng)沙高橋大市場(chǎng)、馬王堆市場(chǎng)及周邊市場(chǎng)的考察，該區(qū)域是長(zhǎng)沙市農(nóng)貿(mào)及綜合批發(fā)市場(chǎng)非常集中的區(qū)域，是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期自發(fā)形成的市場(chǎng)，業(yè)態(tài)類(lèi)似與武漢的漢正街市場(chǎng)，隨著長(zhǎng)沙城市規(guī)劃及擴(kuò)張，也將面臨整合拆遷的問(wèn)題；5.3湖南晟通科技集團(tuán)有限公司5.3.1湖南晟通科技集團(tuán)有限公司系大型高科技股份制企業(yè)，以雙零箔、空調(diào)箔、鋁箔坯料、鋁工業(yè)型材、鋁合金熔鑄圓棒、鑄軋卷、鋁錠為主導(dǎo)產(chǎn)品，成為國(guó)家大飛機(jī)項(xiàng)目和豐田汽車(chē)供應(yīng)商指定用鋁，目前正開(kāi)發(fā)鋁制車(chē)架來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的鋼價(jià)以此來(lái)降低車(chē)重，同時(shí)鋁制車(chē)架使用后可回收。5.3.2經(jīng)過(guò)溝通，公司也正在考慮介入物流園區(qū)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，與公司的園區(qū)開(kāi)發(fā)有一定的合作空間。5.4第二階段總結(jié)： 第二階段的考察主要圍繞珠三角地區(qū)的園區(qū)及發(fā)展業(yè)態(tài)進(jìn)行了實(shí)地考察，結(jié)果如下：5.4.1珠三角地區(qū)作為中國(guó)人口稠密、產(chǎn)業(yè)聚集、技術(shù)領(lǐng)先的地區(qū)，成為國(guó)內(nèi)最具競(jìng)爭(zhēng)力的地區(qū)之一，其物流園區(qū)的發(fā)展建設(shè)有著鮮明的特點(diǎn)及借鑒意義；5.4.2這一區(qū)域的物流園區(qū)都有著自己獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展模式，不同城市根據(jù)在這一地區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位實(shí)