1、物業管理基本制度與政策考試重點第一章 物業管理概述一、物業管理定義（）：物業管理條例第二條明確規定：物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。（了解：物業管理內容：（1）維修養護修修補補（2）環境衛生打打掃掃（3）秩序管理走走停停）（了解：物業：已建成的，通過竣工驗收并且投入使用的各類房屋建筑及其所屬的配套設施與場地。）二、物業管理的特征（）：社會化、專業化、市場化（多選）其中，市場化是物業管理最主要的特點。（了解：社會化：物業公司所從事的工作具有社會性；專業化：

2、我們所從事的維修、養護具有專業性。）（了解：雙向選擇和等價有償是物業管理市場化的集中體現。）三、常識：1、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司深圳市物業管理公司掛牌成立，標志著我國物業管理的產生。2、1994年3月23日，建設部頒布了城市新建住宅小區管理辦法。城市新建住宅小區管理辦法是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件。3、2003年6月8日，物業管理條例正式頒布（國務院頒布），這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。四、物業管理在社會經濟中的地位和作用（）（一）實施物業管理有利于促進經濟增長（二）實施物業管理有利于提高人民群眾居住質量。（三）實施物業管理有利于增

3、加就業（四）實施物業管理有利于維護社區穩定。（五）實施物業管理有利于推動房地產業的良性發展。五、物業管理條例的指導思想和立法原則（）：1、物業管理條例的指導思想，主要表現在以下三個方面：一是強調保護業主的財產權益，協調單個業主與全體業主的共同利益關系；二是強調業主與物業管理企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關系；三是強調業主與物業管理企業通過公平、公開和協商方式處理物業管理事項。2、物業管理條例在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則：（一）物業管理權利和財產權利相對應的原則（二）維護全體業主合法權益的原則（三）現實性與前瞻性有機結合的原則（四）從實際出發，實事求是的原則。六、條例創設的法律

4、制度包括：業主大會、業主公約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、物業管理企業資質管理、物業管理從業人員職業資格、住宅專項維修資金等七項物業管理的基本制度。七、條例確立的基本法律關系（，單選、多選）：（一）業主相互之間的關系（考點）業主是物業管理區域內物業管理的重要責任主體，物業管理本質上是業主對物業管理區域內共同利益的維護和管理。（二）物業管理企業和業主之間的關系（考點）業主和物業管理企業完全平等，雙方通過簽訂物業服務合同，形成了物業管理企業服務、業主支付服務費用的等價交換關系，是一種真正的民事行為。（三）開發企業與業主以及物業管理企業之間的關系（考點）業主在前期物業管理階段接受物業管理服務，

5、實際上是建立在兩個合同基礎之上：一個是建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同；一個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業服務內容的商品房銷售合同。（四）供水、供電等單位與業主以及物業管理企業之間的關系供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業，它們向業主提供產品和服務，業主交納有關費用，因此，它們之間也是一種合同關系。而這些單位與相應的物業管理企業之間并沒有這種合同關系。 條例規定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權利和義務，即“應當向最終用戶收取有關費用”，以及“應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任”。（五）社區居委會與業主、業主大會及物業管理企業的關系

6、居委會和業主大會之間并不一一對應，雙方不存在隸屬關系，也不是上下級關系。但是，業主、業主大會要維護好自己的權益，離不開當地居委會的指導和幫助。物業管理企業和其他企業一樣，按合同和國家有關法律法規進行經營服務，與居委會之間沒有法律上的權利義務關系。（六）物業管理各方主體與政府之間的關系 政府與物業管理各方主體之間的關系，是一種行政法律關系。八、市場原則作為物業管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點：1、強調業主在市場活動中的自主權。2、強調物業管理活動必須納入市場秩序。九、做題歸納考點： 1、每個產權人對建筑物及配套的設施、設備以及用地享有部門產權并承擔專有部分的管理修繕義務第二章 物業管理

7、服務一、物業管理服務的特點。（）（一）物業管理服務的公共性和綜合性。（二）物業管理服務受益主體的廣泛性和差異性。（三）物業管理服務的即時性和無形性。（四）物業管理服務的持續性和長期性。二、物業管理服務的內容（一）物業管理服務物業管理服務，是指業主與物業管理企業通過物業服務合同約定的公共性服務。概括地說，包括以下兩方面的內容：一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理；二是維護相關區域內的環境衛生和秩序。（二）物業服務合同約定以外的服務（特約服務和代辦服務）條例第四十四條規定：物業管理企業可以根據業主委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務報酬由雙方約定。需注意以下幾點：（1）提供

8、物業服務合同約定的服務，并不是物業管理企業的法定義務。（2）合同以外的服務事項需由特定的業主和物業管理企業另行約定。（3）物業服務合同約定以外的服務是一種有償服務。三、物業管理服務標準。為了規范住宅小區物業管理服務的內容和標準，中國物業管理協會根據我國物業管理現實情況，于2004年印發了普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行），從物業管理服務的基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六個方面界定物業管理服務的內容，制定了三個等級的服務標準。一級最高，三級最低。物業管理企業和業主在使用以上標準時，應當注意以下問題：（1）標準為普通商品住房、經濟適用住房

9、、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區物業服務的試行標準。物業服務收費實行市場調節價的高檔商品住宅的物業服務不適用本標準。（2）標準根據普通住宅小區物業服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級，級別越高，表示物業服務標準越高。（3）標準各等級服務分別由基本要求、房屋管理、公用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六大項主要內容組成。（多選、單選）四、條例第四十一條對物業服務收費作出原則規定：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。（考點，收費三原則）五、物業服務收費管理（一）物業服務收費定價形式：物業服務收費管理辦法不再規定

10、政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調節價對物業服務收費進行管理。（考點）（二）物業服務收費形式與成本構成。1、包干制收費形式“包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式?！睂嵭形飿I服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。2、酬金制收費形式酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式?！睂嵭形飿I服務酬金的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。（

11、三）物業管理服務成本構成（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3）物業管理區域清潔衛生費用；（4）物業管理區域綠化養護費用；（5）物業管理區域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業管理企業固定資產折舊；（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）經業主同意的其他費用。物業共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。六、物業服務合同1、根據不同物業管理階段和不同的簽約主體，現實存在兩種物業服務合同。一種是在前期物業管理階段，由建設

12、單位選聘物業管理企業所簽訂的物業服務合同；一種是業主或業主大會選聘物業管理企業所簽訂的物業服務合同。條例對這兩種合同有明確規定，將業主或業主大會與物業管理企業所簽訂的合同稱為物業服務合同，將建設單位與物業管理企業所簽訂的合同，稱為前期物業服務合同。2、條例第三十五條規定：“業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定?！?、前期物業服務合同的特征：（1）前期物業服務合同具有過渡性；（2）前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業簽訂；（

13、3）前期物業服務合同是要是合同。4、前期物業服務合同的時效：（即理解過渡性的含義）條例第二十六條對此作出了特別規定：“前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止?！?、前期物業服務合同的主要內容為規范和指導建設單位與物業管理企業簽訂前期物業服務合同，建設部于2004年9月制定并發布了前期物業服務合同（示范文本）。6、物業管理企業的義務（1）物業管理企業維護物業管理區域秩序的義務維護物業管理區域秩序的主要方式：履行告知義務履行制止義務履行報告義務（2）物業管理區域的安全防范協助義務條例第四十七條第一款規定：“物業管理企業應

14、當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”在發生安全事故時，要求物業管理企業履行三項義務：發生安全事故時，要立即采取應急措施，避免擴大損失。應當及時向有關行政管理部門報告事故協助做好救助工作。”7、物業管理企業的責任條例第三十六條第二款規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任”8、物業使用與維護第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決

15、定同意后，由業主依法辦理有關手續。第五十一條 業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。（考點）因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。業主、物業管理企業應當臨時占用、挖掘道路、場地，在約定期限內恢復原狀。第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意

16、后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共功能建筑和公共設施用途。（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款

17、規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。第三章 物業管理的基本制度第一節 業主大會制度一、條例第六條規定：房屋的所有權人為業主。二、業主的權利：1、按照物業服務合同的規定，接受物業管理企業提供的服務2、提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議3、提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議4、參加業主大會會議，行使投票權5、選舉業主委員會委員，并享有被選舉權6、監督業主委員會的工作7、監督物業管理企業履行物業服務合同8、對物業共用部位、公用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權9、監督物業共用部位、公用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。10、

18、法律、法規規定的其他權利。三、業主的義務：1、遵守業主公約、業主大會議事規則2、遵守物業管理區域內物業共用部位和公用設施設備使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度3、執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定4、按照國家有關規定交納專項維修資金5、按時交納物業服務費用6、法律、法規規定的其他義務四、業主大會1、業主大會的組成和性質：業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式，由物業管理區域內全體業主組成。2、業主大會額籌備與成立一個物業管理區域只能成立一個業主大會。條例規定：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并

19、選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”3、修改后的物業管理條例第十一條的內容為：下列事項由業主共同決定：（1）制定和修改業主大會議事規則；（2）制定和修改管理規約；（3）選擇業主委員會或者更換業主委員會成員；（4）選聘和解聘物業服務企業；（5）籌集和使用專項維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項；4、修改后的物業管理條例第十二條內容為：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分站建筑

20、物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。（即二分之一以上的人數、二分之一以上的面積）業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。四、業主委員會（業主大會決定什么，業主委員會就執行什么）1條例將業主委員會明確定位為業主大會的執行機構。2、業主委員會的職責條例規定了業主委員會的五項主要職責：（1）著急業主大會會議，報告物業管理的實施情況（2）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同（3）

21、及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同（4）監督業主公約的實施（5）業主大會賦予的其他職責第二節 業主公約制度業主臨時公約的內容：2004年9月建設部發布了業主臨時公約（示范文本），明確了業主臨時公約應當具備的主要內容：1、物業的自然情況與權屬情況2、業主使用物業應當遵守的規則3、維修養護物業應當遵守的規則4、涉及業主共同利益的事項5、違約責任第三節 前期物業管理招投標制度一、前期物業管理招投標的意義1、對于節省業主物業服務費用，保證物業服務質量，以及減少物業管理爭議，都有重大作用。2、前期物業管理招標投標活動，要求依照法定程序進行，有利于遏制協議選聘物業

22、管理企業各種不正當競爭行為。3、前期物業管理實行招標投標制度，有利于創造物業管理公平的市場競爭環境，促進物業管理企業提高物業服務質量，改善物業服務態度，盡可能滿足招標人的合理要求，體現了機會均等的市場原則。第四節 物業承接查驗制度一、物業承接查驗制度的意義條例第二十八條規定：物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。現階段，我國實行物業承接查驗制度具有以下幾方面的現實意義：1、物業管理企業在承接查驗物業項目時對共用部位、共用設施設備以及檔案資料認真清點驗收，有利于明確各方的責、權、利，對維護建設單位、業主和物業管理企業的正當權益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。2、

23、實行物業承接查驗制度，可以督促建設單位根據規劃設計標準和售房約定，重視物業共用部位、共用設施設備的建設，對提高建設質量，保障業主財產權益具有重要意義。3、實行物業承接查驗制度，可以彌補前期物業管理期間業主大會缺位的弊端。二、物業承接查驗的內容物業承接查驗包括物業管理資料移交和物業現場驗收兩部分：（一）物業管理資料移交建設單位物業管理企業移交下列物業資料：1、竣工驗收資料2、技術資料3、物業質量保修文件和物業使用說明文件4、物業管理所必需的其他資料。如物業的規劃、建設的有關資料；有關房屋產權權屬的資料；工程驗收的各種簽證、記錄、證明等。（二）物業現場驗收1、物業共用部位公用設施設備驗收2、物業管

24、理區域環境驗收（三）物業的保修責任建筑法（人大制定）、建筑工程質量管理條例（建筑部）和房屋建筑工程質量保修辦法（建設部）對保修都做了明確規定。第五節 物業管理企業資質管理制度一、物業管理企業資質管理的必要性：第一，針對當前我國物業管理的發展現狀，有必要加強對物業管理企業的資質管理，把好市場準入關。第二，針對物業管理企業的管理服務特性，有必要對物業管理企業建立市場準入和清出制度。第三，針對物業管理的專業特性，需要實行企業資質審批制度。二、物業管理企業的資質等級（一）取得資質等級的條件1、一級資質：（1）注冊資本人民幣500萬元以上；（2）物業管理專業人員記憶工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理

25、和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。（3）物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；（4）管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：多層住宅200萬高層住宅100萬獨立式住宅（別墅）15萬辦公樓、工業廠房及其他物業50萬2、二級資質（1）注冊資本人民幣300萬元以上；（2）物業管理專業人員記憶工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。（3）物

26、業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；（4）管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：多層住宅100萬高層住宅50萬獨立式住宅（別墅）8萬辦公樓、工業廠房及其他物業20萬3、三級資質（1）注冊資本人民幣50萬元以上；（2）物業管理專業人員記憶工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。（3）物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；（4）有委托的物業管理項目；（5）建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和

27、標準，建立企業信用檔案系統。（二）資質證書的頒發和管理一級物業管理企業資質證書由國務院建設主管部門負責頒發。二級物業管理企業資質證書由省、自治區人民政府建設主管部門負責頒發。直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質證書的頒發和管理。（三）資質等級與項目承接（1）一級資質可以承接各種物業管理項目；（2）二級資質物業管理企業可以承接30萬以下的住宅項目和8萬以下的非住宅項目的物業管理業務。（3）二級資質物業管理企業可以承接20萬以下的住宅項目和5萬以下的非住宅項目的物業管理業務。三、物業管理企業違規行為的行

28、政處罰1、物業管理企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬以下的罰款。2、物業管理企業出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬以下的罰款。3、物業管理企業不按照本辦法規定及時辦理資質變更手續的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，可處2萬元以下的罰款。第六節 物業管理從業人員職業資格制度一、條例第三十三條規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書?！倍?、物業管理師制度的相關規定1、根據條例規定，國家人事部和建設部于200

29、5年11月16日制定并頒布了物業管理師制度暫行規定、物業管理師資格考試實施辦法和物業管理師資格認定考試辦法2、物業管理師資格考試（建設部命題、人事部考試）人事部、建設部共同成立物業管理師資格考試辦公室。建設部組織成立物業管理師資格考試專家委員會，負責擬訂考試科目、考試大綱，組織命題，建立并管理考試試題庫等工作。人事部組織專家審定考試科目、考試大綱，考試試題，組織實施考試工作。3、經物業管理師資格考試合格，由人事部、建設部委托省、自治區、直轄市人民政府人事行政部門，頒發人事部統一印制，人事部、建設部用印的物業管理師資格證書。4、物業管理師注冊取得物業管理師資格證書的人員，經注冊后方可以物業管理師

30、的名義執業。申請注冊的人員，應當受聘于一個具有物業管理資質的企業，并通過聘用企業向本企業工商注冊所在的省的注冊審查機構提出初始注冊申請。建設部為物業管理師資格注冊審批機構。省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門為物業管理師資格注冊審查機構。物業管理師應當接受繼續教育，不斷更新知識，提高業務水平，每年接受繼續教育時間應當不少于40學時。5、物業管理師應當具備以下執業能力：（1）掌握物業管理、建筑工程、房地產開發與經營等專業知識；（2）具有一定的經濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科的知識；（3）能夠熟練運用物業管理相關法律、法規和有關規定；（4）具有豐富的物業管理實踐經驗。物業管理師的執業范

31、圍（考點）：（1）制定并組織實施物業管理方案；（2）審定并監督執行物業管理財務預算；（3）查驗物業共用部位、共用設施設備和有關資料；（4）負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養護與管理；（5）維護物業管理區域內環境衛生和秩序；（6）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。第七節 住宅專項維修資金制度2007年12月4日，建設部會同財政部發布了住宅專項維修資金管理辦法，并于2008年2月1日起施行。一、住宅專項維修資金的定義：住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。2、住宅專項維修資金的管理原則：住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?/p>

32、、所有權人決策、政府監督的原則。二、住宅專項維修資金的交存（一）住宅專項維修資金的交存主體，主要包括以下三類：1、住宅的業主，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。2、住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅的業主。3、涉及公有住房出售的，售房單位應當按照規定交存住宅專項維修資金。業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。（二）住宅專項維修資金的交存金額1、每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。2、售房單位按照多層住宅不低于售房款的2

33、0%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。（三）住宅專項維修資金的交存方式1、將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。（指銀行賬戶）2、業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。三、住宅專項維修資金的使用。1、使用范圍：住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。2、使用原則：住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。第四章 業主的建筑物區分所有權一、建筑物區分所有權的概念物權法第七十條規定：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部

34、分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。二、專有部分的所有權業主轉讓建筑內的住宅、經營性用房等專有部分，對其共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。三、共有部分的共有權1、業主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。2、建筑區劃內的道路、綠地、物業管理用房以及其他公共場所、公用設施的所有權歸屬。物權法第七十三條規定：建筑區劃內的道路，屬于業主所有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑去劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有?！?、建筑區劃內車位、車庫的所有權歸屬物權法第七十

35、四條對建筑區劃內的車位、車庫的所有權歸屬做了如下規定：（1）建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。（2）建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。（3）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。第五章 房地產相關制度與政策一、直接關聯房地產的法律（人大常委會制定xx法）有：城市房地產管理法、土地管理法和城市規劃法。國務院關于房地產頒布的行政法規（國務院-條例）有：城市房地產開發經營管理條例、城市房屋拆遷管理條例、土地管理法實施條例、城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、外商投資開發經營成片土地暫行管

36、理辦法、住房公積金管理條例等。國務院建設行政主管部門和國務院相關部委關于房地產頒布的部門規章（規定、頒發）有：房地產開發企業資質管理辦法二、房地產開發項目的規劃設計管理房地產開發一般可以劃分為四個階段（）：投資機會選擇與決策分析階段、房地產開發前期工作階段、房地產開發建設階段、房地產租售經營階段。城市規劃部門對房地產開發項目的管理包括（）審定項目規劃設計和實施監督檢查兩個方面。三、工程竣工驗收備案制度建設單位應當工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：（1）工程竣工驗收備案表；（2）工程竣工驗

37、收報告。（3）法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用的文件；（4）施工單位簽署的工程質量保修書；（5）法規、規章規定必須提供的其他文件。四、土地使用權的處理原則（一）以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓1、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工作用地或者其他建設用地條件。（3）轉讓房地產時房屋已經建設的，還應當持有房屋所有權證書。（二）以劃撥方式取得土

38、地使用權的房地產轉讓1、轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產，應當取得人民政府的批準，或符合人民政府規定可以轉讓房地產的制度和政策。五、房地產轉讓的程序。（1）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；（2）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；（3）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否合理申請的書面答復，7日內未作出書面答復的，視為同意受理；（4）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場勘查和評估；（5）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關

39、稅費；（6）房地產管理部門辦理房屋權屬登記，核發房地產權屬證書。六、商品房預售管理商品房預售的四項條件（*）：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規劃許可證；3、按提供預收的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4、開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。七、商品房現售條件（*）：1、現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；2、取得土地所有權證書或者使用土地的批準文件；3、持有建設工程規劃許可證和施工許可證；4、已通過竣工驗收；5、拆遷

40、安置已經落實；6、供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交房日期；7、物業管理方案已經落實。八、商品房銷售合同與銷售方式（一）商品房買賣合同應當明確以下主要內容：1.當事人名稱或者姓名和住所；2.商品房基本狀況3.商品房的銷售方式4.商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；5.交付使用條件及日期；6.裝飾、設備標準承諾；7.供水、供電、供熱、燃氣、等配套基礎設施8.公共配套建筑的產權歸屬；9.面積差異的處理方式；10.辦理產權登記有關事宜；11.解決爭議的方法；12.違約責任；13.雙方約定的其他事項

41、。（二）房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，應在住宅交付用戶的同時提供給用戶住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當包括以下內容（了解）：1. 工程質量監督部門核驗的質量等級；2. 地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；3. 正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期；（1）房面防水3年；（2）墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；（3）墻面、頂棚抹灰層脫落一年；（4）地面空鼓開裂、大面積起砂1年；（5）門窗翹裂、五金件損壞1年；（6）管道堵塞兩個月；（7）供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；（8）衛生潔具1年；（9）燈具、電器開關6個月；（10）其

42、他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定；4. 用戶保修的單位，答復和處理的時限九、房屋租賃管理（一）房屋租賃合同主要條款（*）1. 當事人姓名或者名稱及住所；2. 房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；3. 租賃用途；4. 租賃期限；5. 租金及交付方式；6. 房屋修繕責任；7. 轉租的約定；8. 變更和解除合同的條件；9. 違約責任；10. 當事人約定的其他條款（二）禁止房屋租賃的規定（*）1. 未依法取得房屋所有權證的；2. 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；3. 共有房屋未取得共有人同意的；4. 權屬有爭議的；5. 屬于違法建筑的；6. 不符合安全標準的；7. 已抵押。未經抵押權人同意的；8. 不符合