1、房地產行業的投資與分析目錄（一）宏觀經濟分析 1（二）行業分析 61. 中國房地產業的發展狀.2. 房地產發展的特點. 3. 決定我國房地產價格的十大基本力量.（三）公司分析 101.保利地產2.宋都股份.（四）技術分析 15（五）結論 17（一）宏觀經濟分析中國社會科學院昨日發布的2012年經濟藍皮書分析了2011年我國經濟發展的趨勢和面臨的主要問題，公布了2010至2011年國民經濟主要指標預測，并發布了2012年經濟藍皮書2012年中國經濟形勢分析與預測。 藍皮書預測：今年我國國民經濟增長速度會有所放緩，國內生產總值（GDP）全年增速將達9.2%左右，CPI全年上漲5.5%。預計明年GD

2、P增長8.9%藍皮書指出，在世界經濟復蘇乏力、貨幣政策轉向穩健、消費刺激政策逐步淡出等綜合因素影響下，2011年我國國民經濟增長速度將有所放緩，預計GDP全年增長速度將達到9.2%左右，增速比上年回落1.2個百分點。2012年，若國際經濟政治環境不再發生顯著惡化，國內不出現大范圍的嚴重自然災害和其他重大問題，經濟增速雖將繼續有所回落，但仍保持在合理增長區間，GDP增長率預計達到8.9%。今年以來，國家先后出臺一系列優惠政策，加強農田水利建設力度，有效保證了我國糧食和農業生產穩定發展。藍皮書預測，2011年和2012年，我國農業生產將保持平穩增長，第一產業增加值將保持在4.2%左右的增長速度，增

3、速略高于2010年。2011年我國工業生產總體延續了2010年回升好轉的運行態勢，繼續朝著宏觀調控的預期方向發展，但由于受到外需減弱、房地產市場調控等因素影響，預計工業增加值增長速度將有所放緩，全年增速為9.9%，比2010年回落2.5個百分點。藍皮書預測，2012年第二產業將繼續保持9.8%左右的增長速度。2011年和2012年，第三產業將呈平穩增長態勢，預計分別增長8.9%和8.8%。治通脹宏觀調控初見成效藍皮書指出，2011年，我國CPI上漲率持續高位運行，其中7月CPI同比上漲6.5%，創下自2009年以來CPI的新高。隨著翹尾因素的逐步減弱，CPI漲幅將在第四季度有所回落，但CPI漲

4、幅全年仍可能達到5.5%左右。藍皮書認為，2011年中央把治理通脹作為宏觀調控的首要任務，經過幾個月的努力已經初見成效，物價快速上漲的勢頭已經得到一定程度的抑制。然而治理通貨膨脹、穩定物價仍然是當前宏觀調控的首要任務。其原因在于：造成物價快速上漲的主要因素還沒有大的變化，穩定物價還面臨很多的挑戰。藍皮書指出，考慮到2012年導致物價下行的因素增多：隨著秋糧豐收，糧價和蔬菜價格漲幅都將趨于放慢；豬肉價格進一步上漲空間有限；貨幣金融政策將繼續溫和調整，流動性過剩問題有所減輕，從而對物價增長有所抑制。總體上看，2012年物價總水平增長呈回落態勢，預計2012年CPI上漲4.6%。藍皮書認為，總的來看

5、，我國經濟增長由政策刺激開始向自主增長有序過渡，國內通貨膨脹由累積釋放轉呈逐步緩解，2011年和2012年經濟增速雖有所回落，但仍運行在平穩、較快的合理增長區間內。藍皮書表示，今年中國經濟增長速度將有所放緩，預計GDP全年增速將達到9.2%左右，比上年回落1.2個百分點。如果國際經濟政治環境不再發生顯著惡化，中國國內不出現大范圍的嚴重自然災害和其他重大問題，2012年GDP增長率預計達到8.9%。 社科院專家認為，經濟增速在適度回落中逐步趨穩，最好保持在8%到9%之間，為深化改革、治理通脹、調整結構、轉變經濟發展方式創造良好的宏觀環境。經濟增長速度過快，結構調整和轉變經濟發展方式很難取得實質性

6、進展，也會使一些深層次矛盾更加尖銳，不利于深化改革，影響經濟長期平穩發展。全國房地產開發景氣指數2012年2月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為97.89，比2011年12月份回落1個點。表12012年1-2月全國房地產開發和銷售情況指標絕對量同比增長（%）房地產開發投資（億元）543127.8其中：住宅371323.2辦公樓25331.0商業營業用房72242.5房屋施工面積（萬平方米）39490135.5其中：住宅29760532.8辦公樓1342144.2商業營業用房4428239.3房屋新開工面積（萬平方米）200495.1其中：住宅148320.0辦公樓5957.0

7、商業營業用房259432.4土地購置面積（萬平方米）4684-0.5土地成交價款（億元）10445.8房屋竣工面積（萬平方米）1009445.2其中：住宅793647.9辦公樓173-24.0商業營業用房118547.9商品房銷售面積（萬平方米）7004-14.0其中：住宅6118-16.0辦公樓175-8.6商業營業用房53311.4商品房銷售額（億元）4145-20.9其中：住宅3366-24.7辦公樓187-23.5商業營業用房51017.2商品房待售面積（萬平方米）3052639.4其中：住宅1957852.0辦公樓125316.8商業營業用房630021.2房地產開發企業本年資金來源

8、（億元）1415116.2其中：國內貸款311616.3利用外資10724.2自籌資金599543.3其他資金4933-5.6其中：定金及預收款2795-11.4個人按揭貸款12961.2表22012年1-2月東中西部地區房地產開發投資情況地區投資額（億元） 同比增長（%） 住宅住宅全國總計5431371327.823.2一、東部地區3327224326.022.4二、中部地區99669329.420.6三、西部地區110877731.928.2 表32012年1-2月東中西部地區房地產銷售情況地區商品房銷售面積商品房銷售額絕對數（萬平方米）同比增長（%）絕對數（

9、億元）同比增長（%）全國總計7004-14.04145-20.9一、東部地區3310-24.32507-31.0二、中部地區16821.87348.2三、西部地區2012-4.9903-2.8 從圖中可知2012年1-2月份，全國房地產開發投資5431億元，同比增長27.8%，增速比2011年全年回落0.1個百分點。其中，住宅投資3713億元，增長23.2%，增速回落7個百分點，占房地產開發投資的比重為68.4%。2012年1-2月份，東部地區房地產開發投資3327億元，同比增長26.0%，增速比2011年全年回落1.2個百分點；中部地區房地產開發投資996億元，增長29.4%，增速

10、提高3.9個百分點；西部地區房地產開發投資1108億元，增長31.9%，增速回落0.9個百分點。2012年1-2月份，全國房地產開發企業房屋施工面積394901萬平方米，同比增長35.5%，增速比2011年全年提高10.2個百分點；其中，住宅施工面積297605萬平方米，增長32.8%。房屋新開工面積20049萬平方米，增長5.1%，增速回落11.1個百分點；其中，住宅新開工面積14832萬平方米，與去年同期持平。房屋竣工面積10094萬平方米，增長45.2%，增速提高31.9個百分點；其中，住宅竣工面積7936萬平方米，增長47.9%。2012年1-2月份，全國房地產開發企業土地購置面積46

11、84萬平方米，同比下降0.5%；土地成交價款1044億元，增長5.8%。2012年1-2月份，全國商品房銷售面積7004萬平方米，同比下降14.0%；其中，住宅銷售面積下降16.0%，辦公樓銷售面積下降8.6%，商業營業用房銷售面積增長11.4%。商品房銷售額4145億元，下降20.9%；其中，住宅銷售額下降24.7%，辦公樓銷售額下降23.5%，商業營業用房銷售額增長17.2%。2012年1-2月份，東部地區商品房銷售面積3310萬平方米，同比下降24.3%；銷售額2507億元，下降31.0%。中部地區商品房銷售面積1682萬平方米，增長1.8%；銷售額734億元，增長8.2%。西部地區商品

12、房銷售面積2012萬平方米，下降4.9%；銷售額903億元，下降2.8%。2012年2月末，全國商品房待售面積30526萬平方米，比2011年年末增加3332萬平方米。其中，住宅待售面積增加2674萬平方米，辦公樓增加23萬平方米，商業營業用房增加405萬平方米。2010年，在積極財政政策和適度寬松貨幣政策的護航下，盡管外部環境變幻不定，但國民經濟仍保持了較快發展，全年經濟增幅達到10.3%。2011年，經濟發展面臨的不確定性因素依然比較多，世界經濟復蘇前景不明，宏觀經濟政策取向如何仍是經濟發展的重要變量。隨著中央經濟工作會議以及發展和改革等部門會議的召開，2012年我國宏觀經濟政策取向已浮出

13、水面。（二）行業分析中國房地產業的發展現狀【摘要】：2010年，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務院三次部署調控工作。特別是當年4月國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知印發后，房地產市場出現了積極的變化，房價同比漲幅持續回落，環比漲幅回落后在低位波動，投資投機性購房需求得到一定抑制，住房用地供應明顯增加，商品房供應有所增加，保障性安居工程進展順利。“最嚴調控”持續兩年，房地產上市公司2011年的年報格外引人關注。截至4月8日，境內外上市的150余家國內房地產企業中，已經有75家發布了年報，另外還有60多家企業發布了快報或預告。 受限購、限貸等房地產調控政策影響，去年主要城市樓市成交

14、量持續低迷。盡管如此，大部分上市房地產企業仍然保持了銷售業績的增長，但增速明顯放緩。年報顯示，實現業績增長的企業約八成，而完成全年銷售目標的企業則不到三成。僅華潤置地、融創等不足10家企業的增速呈現加快趨勢。而SOHO中國、綠城、億城股份、濱江集團等企業甚至出現了負增長。 從營業收入看，已發布年報的房企平均增速約20%，其中一線房企增速大都超過30%。如萬科實現營業收入717.8億元，同比增長41.6%；保利地產實現營業收入470.28億元，同比增長31.02%。 蘭德咨詢總裁宋延慶表示，房企營業收入的增長，一是得益于房價的上漲；二是由于房地產行業采用預售方式和交付后才計入結算收入的法人會計政

15、策，2011年的年報更多的是反映2010年的銷售收入。 盡管銷售業績仍在增長，但大多數企業的利潤都出現了不同程度的下降。例如，萊茵置業2011年凈利潤同比下降60%70%；陽光股份2011年凈利潤比上年同期下降50%80%。業內人士認為，企業之間業績分化變得更加明顯，房地產業將逐步告別“暴利時代”。 成交量的持續低迷，導致上市房企存貨總量大增。據統計，已經公布年報的75家房企，總庫存市值達到了9048億元，同比上漲幅度達到了44.3%，比2009年的庫存4183億元更是達到了2倍以上，而全行業的庫存市值或已超過5萬億元。 “去庫存化將成為今年絕大多數房企的主題。”北京中原地產市場研究部總監張大

16、偉認為，今年3月，各地成交量出現了一定程度的上升，主要得益于部分項目明顯降價后刺激市場回暖。在部分城市，10%的降價項目占據了90%的簽約，未降價項目銷售量依然冷清。但目前的成交量也只恢復到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲觀，今年仍有可能出現降價潮。 資金鏈進一步趨緊，預計今年資金缺口將達1.3萬億元 庫存增加的同時，上市房企的資金鏈趨緊、負債高企，使企業日子更不好過。蘭德咨詢對49家上市房企年報的研究顯示，25家公司去年貨幣資金縮水。 房企的資金來源主要為銀行貸款、外資、自籌資金、定金及預收款等。過去幾年，銀行貸款占到整個房地產行業資金來源的19%21%，而2011年只有15%；房企自

17、籌資金從未超過40%，而去年110月開發商的自籌資金比例已達到了41.2%。據央行報告，2011年房地產累計新增貸款1.26萬億元，同比下降38%。 市場人士普遍認為，在房地產調控不動搖的政策背景下，2012年的銀行貸款，特別是商品房開發貸款可能不會增加很多。今年一季度以來，多家大型房企發布公告宣布融資，包括碧桂園、招商地產、雅居樂等等。鏈家地產市場研究部馮聯聯表示，一季度多家大型房企密集融資，體現出房企在2012年對于資金的需求仍然有較大的規模。 負債率普遍上升則進一步加劇了資金緊張的狀況。49家企業中，期末負債同比減少的只有22家，增加的卻達到55%。萬科、招商、首開、世茂四家標桿房企的總

18、負債，較上年同比上漲41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。 債務償付的壓力，使房企資金鏈可能進一步趨緊。國泰君安證券研究報告稱，相比2008年的行業調整，2012年房地產行業資金鏈風險更高、中小開發商資金壓力更大。報告預計，房地產行業資金缺口將高達1.3萬億元，與2008年相比，增加了50%。另外，值得高度關注的是，2010年前后大量發行的房地產信托也開始進入償付高峰期了。從規模上來說，2012年總到期規模達到1758億元，整年兌付規模較大。 從2011年起，房企資金鏈趨緊就不再是秘密。部分企業“割肉求生”，還有些企業干脆“被收購”。統計顯示，2011年樓市規模股權變動超過124宗，

19、交易金額471.76億元，同比分別上漲47.6%、185.5%。進入2012年，股權交易再度升溫。在1月份公開市場全國樓市成交規模(交易額超千萬元)股權交易達到了20宗，披露市值達到了67.8億元，相比2011年同期的9宗31億元的規模上漲了120%。房企策略趨理性，結構優者得市場壓力面前，2012年，多數上市房企調低了全年銷售目標以應對債務償付壓力和房地產銷售現狀，部分企業也在不同程度地下調新開工面積指標。 “從庫存和資金的情況看，房地產企業正在經歷最困難的日子。”宋延慶說，大量兼做房地產開發的非主業上市企業很有可能會加快“脫房”速度，回歸核心主業。它們空出的市場空間將由專業房企填補。專業房

20、企則將通過降價銷售的方式來回籠資金，再用換回的現金流低價拿地。 事實上，面對相同的政策、市場環境，房企呈現出不同的發展態勢。這不單與企業對市場形勢的判斷有關，還與企業的市場結構和產品結構直接有關。年報中實現正增長的房企，大多具有市場均衡布局和產品結構相對合理的優勢。以綠地為例，2011年，綠地集團房地產業務收入同比增長50%。董事長張玉良表示，調結構是綠地發展的內生動力。一是調產業結構，做強做大以能源、金融為核心的綜合產業；二是調整房地產項目布局結構，目前房地產開發項目大多數集中在二三線城市；三是調整產品結構，在武漢、鄭州等城市推出了多個超高層綜合體，適應了二三線城市提升城市等級的需求。中國的

21、房地產市場是當今世界上最大的房地產市場。改革開放以來，特別是1998年進一步深化城鎮住房制度改革以來，伴隨著城鎮化的快速發展，中國的房地產業得到了快速發展。僅2006年至2010年五年間，我國城鎮房地產竣工面積總量為31.59億平方米，年均竣工6.32億平方米；其中住宅竣工面積總量為25.77億平方米，年均竣工5.15億平方米；房地產銷售總量為39.69億平方米，年均銷售7.94億平方米，其中住宅銷售總量為35.77億平方米，年均銷售7.15億平方米（我國近幾年來房地產的銷售面積都大于竣工面積，這與我國實行的預售制度有關）。我國房地產業的快速發展，對促進消費、擴大內需、拉動投資、改善居民居住條

22、件和城鎮面貌、帶動建筑建材等相關產業發展，促進社會經濟發展，發揮了重要的作用。中國城鎮居民人均住房建筑面積已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品質、性能不斷提高。“十一五”還解決了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困難問題。中國房地產業取得的成績是顯著的。同時，我們也清醒地認識到，中國的房地產業在快速發展中也存在著這樣那樣的問題。如一些城市房價上漲過快、一些地方中低價位、中小套型住房供應不足，住房保障制度仍相對滯后，中等偏下收入家庭住房困難問題凸現；房地產開發模式傳統粗放，資源、能源消耗大；中長期制度建設也相對滯后。尤其是一些地方房價過高的問題，已成為社會關注的焦點。

23、為了促進房地產業平穩健康發展，國家近幾年來加大了對房地產市場的調控力度。房地產發展的特點1998年住房改革后，房地產業高速發展，日益成為推動國民經濟發展的主要力量，它在社會經濟生活中的重要性日益突出。 作為商品，房地產有其特殊的特點：不可移動、建設周期長、可作為投資品、使用期長。所以，房地產業呈現出不同于產業的情況。 供給方面，由于房地產不可移動，所以房地產業的地域性非常強跨地區經營困難較大，產業集中度較低。我國房地產業是勞動密集型和資金密集產業，技術水平低，勞動效率低，企業規模小，資產負債率高。這幾年，房地產業發展較快，房地產供給增長迅速，企業的效益較好，不少資金投入到房地產業來。由于土地制

24、度的原因，政府對房地產供給有很大的控制力。 需求方面，房地產中住宅是人們的必要消費品，目前城市居民在住宅上的消費較少，有較大的增長潛力。從人口增長以及城市化進程來看，在未來的20年里，房地產需求是會旺盛。而且目前我國人均居住狀況的改善也需要增加大量的住房來解決。作為投資品，房地產受到越來越多的關注，總體上投資需求還不是房地產市場上的主導力量。 整個市場雖然由于銷售的增長，空置率近年來有所下降，但空置的房地產面積上升，以及投資過于樂觀，租金收益走勢和房地產價格的背離，風險有所上升。市場出現調整的可能加大，但由于需求的長期增長，以及政府對供給的控制，調整的幅度不會很大，因此對于未來房地產行業的情況

25、，我們是謹慎樂觀的。 由于建設周期長，以及投資的影響，使得房地產的價格波動大，國際上的教訓很多。我國房地產價格有上漲的趨勢，各地的情況差別很大，2003年上海的房價超過北京，成為我國房地產價格最高的省市。目前我國房地產業有三次“啟動”：1992年、1998年和2002年，大致是5年一個周期。 金融貨幣政策對房地產行業的需求有著決定性意義，貨幣金融政策是決定房地產市場冷熱絕對的推動力。貨幣擴張將降低利率，降低房地產開發企業和購房者的融資成本，從而提高房地產價格。房地產價格上升，房地產開發企業的利潤提高，因此，房地產開發投資的規模也上升，從而拉動總產出上升。在適度寬松貨幣政策影響下，房地產市場出現

26、購銷兩旺的局面。為了遏制房價過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產調控政策，經濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監管等方面對中國房地產市場進行了全方位的調控，與往年不同，2010年的房地產政策緊盯市場變化持續出臺，政策力度不斷加強并一直延續到2011年。調控政策密度、嚴厲程度超出市場預期，特別是明確提出“房價控制目標”，加上限購措施的大力度、大范圍執行，將大大改變參與各方預期，特別是購房者（包括投資者）對未來房價上漲的預期將因此得到顯著抑制。另一方面，二套房首付提高、營業稅征收從嚴、加息等政策也將大大增加購房者的資金成本和未來的交易成本，也將增加投資性購房的獲利風險。一線城市

27、由于經濟發展水平高、發展前景看好、市場輻射力強，在當前全社會貨幣流動性充裕的背景下，仍將擁有強勁的市場需求。然而在一線城市土地價格大幅上漲、購房負擔明顯高于二三線城市的大背景下，一線城市的市場份額呈下降趨勢。正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調控，同時未來中國城市化重心將更多轉向二三線城市及中小城市，住房市場的發展空間也會相應轉移，所以曾以北京、上海、深圳、廣州等一線城市為主“戰場”的中國房地產，將逐步向二、三線城市轉移。中國產業競爭情報網認為，新一輪房地產調控政策，使一線城市土地供應進一步受限，難與少數央企爭地的開發商加快向中小城市轉移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化

28、提速，也為房價上漲打開了新通道。相對于一線城市發展已較為成熟穩定的市場，二、三線城市的房地產市場正處快速的上升周期。隨著區域一體化的推進，城市化進程加速，二、三線城市房地產市場的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產發展帶來了新的契機和空間。決定我國房地產價格的十大基本力量房地產的價格如果概括起來，我覺得中國房地產價格至少由十個力量決定的。（1）國內貨幣和信貸擴張；(2）人民幣升值預期和國際熱錢流入；（3）地方政府維持和推高地價之動機；我認為前三個力量是決定中國房地產價格最核心的力量，只要我們的財稅體制沒有得到根本改革的話，地方政府有強烈的動機維持高地價，今年我們拍賣地的收入已經超過2萬億，

29、如果沒有高地價，地方就沒有錢，根據國務院一些領導的說法，2萬億已經占到地方政府可用的財政收入資金的70%。（4）開發商逐利動機（政府相關政策執行不力），溫總理最近也承認我們的房地產調控政策很多沒有執行下去，我們執行不力，開發商永遠是希望逐利的，比如捂盤惜售、囤地，開發商想牟利，但地方政府打擊囤地，打擊所謂的捂盤，政策執行不力，最近查出那么多案例，有一個案例能夠得到非常嚴格的執行嗎？沒有，所以這個逐利動機仍然存在。（5）其他行業由于產能過剩、利潤不斷下降，轉行投入房地產，我到浙江、江蘇，很多企業家告訴我，由于其他行業，特別是人民幣的升值，現在勞動成本的上升，很多行業沒有多少利潤，利潤非常薄的時候

30、，他們開始投入到房地產，他們投入到房地產會進一步推高地價。（6）銀行偏愛房地產貸款，因為房地產貸款有抵押、手續相對簡單，不良率低。（7）投機者房地產投機需求強烈（貨幣信貸寬松和負利率）（8）自住購房者之剛性需求（基于對住房價格進一步上漲之預期）（9）保障性住房建設依然嚴重滯后、投資嚴重不足10）各種抑制房地產投機政策執行不力，包括打擊囤地、限制購買多套住房、控制房地產開發貸款等等政策在實際執行過程中很多是走樣的。可以看出，房子價格的上漲可能會將一直持續下去。因此，投資房地產行業也許是比較好的選擇.（三）公司分析我現在選擇兩家房地產公司進行對比分析:1.保利地產 證券代碼：600048保利房地產

31、（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，是中國保利集團房地產業務的主要運作平臺，國家一級房地產開發資質企業 。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產企業。自2007年1月起，公司入選"上證50"、"上證180"、"滬深300"和"中證100"指數樣本股。截至2008年12月31日，公司總資產已達536.32億元，比上年末增長31%。十七年來，保利地產保持了高速與穩定的發展態勢，公司現已進入規模化發展階段，形成了廣州、北

32、京、上海、天津、重慶、武漢、沈陽、長春、杭州、長沙、南昌、青島、包頭、佛山等十八個城市的全國戰略布局，擁有78家控股子公司。2008年9月，"中國房地產TOP10研 究組"發布2008年中國房地產公司品牌價值研究報告，保利地產以60.41億元的最新價值，連續四年榮膺"國有房地產企業品牌價值"第一名、"中國房地產央企領先品牌"。優勢國企龍頭的抗風險能力更強:公司實際控制人中國保利集團是國資委直屬大型國有獨資企業,是一家從事貿易、地產、文化藝術、酒店管理等業務的多元化經營控股集團公司,上市公司作為保利集團地產業務的主要載體,未來將獲得保利

33、集團的支持,使公司在優質土地儲備的競爭中具有較強優勢。一方面國企在融資和拿地上都具有比較優勢,另一方面國企也是保障性住房的建設主力,同時也更易于爭取到對保障性住房開發商的定向優惠政策,國企龍頭的抗風險的能力更強。公司堅定看好房地產行業未來:行業面臨著前所未有的行政化調控,同時保障性住房數量巨大,房地產行業面臨著前所未有的壓力,但是由于決定房地產行業發展的根本因素(主要是城鎮化)并沒有發生根本改變,因此,公司認為,房地產行業的發展未來房地產行業仍舊大有作為,仍然繼續堅定看好房地產行業未來10-15年的發展前途。行業調整不會改變公司3-5年再造一個保利的增長戰略:盡管行業將面臨著調整,市場銷售將面

34、臨著更大的困難,但是公司堅定看好行業未來,依然堅持“3-5年再造一個保利”的增長戰略。以銷定產,落袋為安的銷售策略:面對嚴峻的銷售形勢,公司將堅持以滿足首次購房等剛性需求的產品為主流銷售產品,以銷定產,品質優先,少貨量多批次推盤,以賣為主,落袋為安。股權激勵:2011年12月24日公告,公司擬以9.97元/股授予178名激勵對象5666萬份股票期權,有效期6年。有效期內各年度歸屬于上市公司股東的凈利潤及歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤均不得低于股票期權授權日前最近三個會計年度的平均水平且不得為負。主要行權業績條件一是每個行權期的凈利潤增長率分別不低于50%、80%和120%,與此同

35、時各行權期的加權平均凈資產收益率分別不低于14%、14.5%和15%;二是營業利潤占利潤總額比重大于92%。近期重大事項分析: (1)、2012年4月10日公告,公司全資子公司保利華南實業有限公司與信保(天津)股權投資基金管理有限公司通過掛牌方式取得佛山市佛山新城商務中心項目地塊(宗地編號:佛(掛)2012-001),凈用地面積252445平方米,規劃容積率面積約625000平方米,成交總價187000萬元。土地用途為商住用地。2012年2月8日公告,公司控股子公司武漢保利金谷房地產開發有限公司通過掛牌方式取得武漢市東湖新技術開發區關山村GZ(2011)008號“城中村”改造地塊,公司獲得項目

36、的成本約為20.11億元。該土地用途為商住用地,用地面積17.09萬平方米,規劃容積率面積71.82萬平方米。公司表示,該項目擬引入合作方共同開發.2012年4月，公司實現簽約面積71.90萬平方米，同比增長45.10%；實現簽約金額91.48億元，同比增長36.86%。2012年1-4月公司實現簽約面積215.79萬平方米，同比增長18.84%；實現簽約金額240.14億元，同比增長16.02%。一季報顯示，保利僅實現營業收入49.2億元，實現營業利潤9.9億元；歸屬上市公司股東凈利潤5.4億元，同比下降23.52%，但二季度以來，相關促銷力度加大。保利地產董事長宋廣菊在2011年度股東大會

37、上表示，4月份的銷售額很有可能再次突破百億。通過以上種種分析與報告,我們可以看出,保利地產這個公司有眾多的經營項目,在這個行業里是具有巨大的盈利能力.下面是該公司財務的基本情況公司概況報告期:2012-03-31所屬地區：廣州總股本(億)：59.48每股收益(元)：0.09上市時間：2006-07-31流通A股(億)：58.43每股凈資產(元)：6.02每股現金流(元)：-0.06每股公積金(元)：2.00凈資產收益率(%)：1.50凈利潤增長率(%)：-23.52每股未分配利潤：2.91主營收入增長率(%)：36.40分配計劃報告期每股收益(元)分紅方案(每10股)送股(股)轉增(股)分紅(

38、元,稅前)登記日除權日2011年度1.1002.15-2011年度1.1020-2010年度1.08002.13-2010年度1.08030-2009年度1.06001-2009年度1.06030-2008年度0.91001.32-2008年度0.91300-2007年度1.3000.7-2007年度1.30100-2006年度-000.3-2006年度-0100-2.宋都股份 證券代碼:600077宋都股份是有宋都基業投資股份有限公司投資控股的,而宋都基業投資股份有限公司原名遼寧國能集團(控股)股份有限公司.遼寧國能集團(控股)股份有限公司是1993 年3 月30 日經遼寧省經濟體制改革委員

39、會批準,以原鐵嶺精工機器廠為主要發起人,聯合遼寧信托投資公司、鐵嶺信托投資公司(現更名為鐵嶺市資金管理局)共同發起,以定向募集方式設立的股份制企業。1997 年4 月經中國證券監督管理委員會批準,公司公開發行人民幣普通股1,022 萬股,發行后總股本為5 ,006 萬股。同年5 月20 日公司股票在上海證券交易所上市。經公開發行股票及送配股(包括2006 年10 月的股權分置改革)后,目前公司總股本為159,118,41 7 股。電子、通訊、半導體材料類技術及產品，信息技術類產品，機械產品的開發、生產、銷售和服務；能源、電力項目投資開發及經營管理；電力企業、電力資產受托經營管理；節能環保產業、

40、高新技術產業的項目投資、技術咨詢和服務；鋼鐵倉儲、加工（異地）；鋼材銷售。（以上項目法律法規限定的除外）；礦石、焦炭、生鐵、鋼合金、有色金屬銷售；吊裝及普通貨運（以運輸許可核定經營）；自營和代理各類商品和技術的進出口業務（國家法律法規限制或禁止的除外）。市場形勢和經營環境變化分析 2011年，在"調結構、穩物價"的大背景下，中央政府繼續加強房地產調控：1月，"國八條"國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知（國辦發20111號）、房產稅試點改革先后落地，"限購"、"限價"、"限

41、貸"等調控政策全面升級；首套、二套貸款門檻提高，三套停貸，各類需求均受到一定抑制；并多次加息和上調存款準備金率，持續收緊流動性，保障房建設計劃大力推動落實。中央政府持續的房地產調控在2011年不斷細化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經濟手段進一步細化，12月召開的經濟工作會議中，中央再次明確，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。宏觀政策下的房地產市場，一方面在"限購"、"限價"、"限貸"及房地產稅制改革等措施下，投機投資性需求得到了抑制；另一方面在加大保障性住房建設，加大閑置土地的清理等措施下，增加了住房供

42、給。總體看來，房地產市場調控效應日趨顯現，房價過快增長勢頭得到遏制，市場供給結構進一步合理，房地產市場正逐步進入理性發展階段。 公司認為2012年調控仍將繼續，區別的只是調控政策的交替更換。未來，在保障性住房、首次購房需求支持政策的刺激下，商品住宅的剛需市場將唱主角，并將成為房地產市場平穩發展的主要支撐。同時，政府為保持經濟增長而對調控政策進行的微調，將成為影響市場走向的不確定性因素之一，購房者將在多變的政策環境中出現觀望和反復，這些因素都將導致2012年的房地產市場呈現波動調整格局。 市場形勢和經營環境變化分析 2011年，在"調結構、穩物價"

43、;的大背景下，中央政府繼續加強房地產調控：1月，"國八條"國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知（國辦發20111號）、房產稅試點改革先后落地，"限購"、"限價"、"限貸"等調控政策全面升級；首套、二套貸款門檻提高，三套停貸，各類需求均受到一定抑制；并多次加息和上調存款準備金率，持續收緊流動性，保障房建設計劃大力推動落實。中央政府持續的房地產調控在2011年不斷細化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經濟手段進一步細化，12月召開的經濟工作會議中，中央再次明確，要堅持房地產調控政策不動搖，促

44、進房價合理回歸。宏觀政策下的房地產市場，一方面在"限購"、"限價"、"限貸"及房地產稅制改革等措施下，投機投資性需求得到了抑制；另一方面在加大保障性住房建設，加大閑置土地的清理等措施下，增加了住房供給。總體看來，房地產市場調控效應日趨顯現，房價過快增長勢頭得到遏制，市場供給結構進一步合理，房地產市場正逐步進入理性發展階段。 公司認為2012年調控仍將繼續，區別的只是調控政策的交替更換。未來，在保障性住房、首次購房需求支持政策的刺激下，商品住宅的剛需市場將唱主角，并將成為房地產市場平穩發展的主要支撐。同時，政府為保持經濟增長而

45、對調控政策進行的微調，將成為影響市場走向的不確定性因素之一，購房者將在多變的政策環境中出現觀望和反復，這些因素都將導致2012年的房地產市場呈現波動調整格局。 公司主營業務及其經營情況 報告期內，公司的主要業務來源于杭州宋都房地產集團有限公司及其子公司。作為一家擁有27年房地產開發經驗的房地產公司，面對紛繁復雜的宏觀環境，公司積極應對，一方面找準營銷市場定位，加強資金回籠，積極拓展融資渠道，另一方面加強公司內控管理水平，建立"以財務為導向"的項目管控模式，不斷提升公司成本管理能力。報告期內，公司實現的營業收入總額為2,637,267,799.97元，比上年同期上升了 60.53%，其中歸屬于母公司所有者的凈利潤32,405.95萬元。 宋都股份(600077) 資產負債表 單位：元報表日期2012-03-312011-12-312011-09-302011-06-302011-03-31流動資產貨幣資金2,187,450,000.00880,034,000.0045,142,800.0057,590,900.0054,812,300