1、    淺談離婚時的不動產分割    王楚然摘 要：不動產作為財產的一種，是產權所有人不可剝奪的權益。不動產分割主要包括商品房分割，房改房、集資福利房分割，拆遷安置房等，尤以商品房分割占據了很大的比例。與此同時，法律對離婚案件涉及的商品房分割的規定以出資購買為實質要件，以產權登記為形式要件。除原則上平均分割外，現行法律在分割時還適用了保護婦女和兒童權益的原則。關鍵詞：離婚；不動產；分割；分割原則一、離婚時分割的不動產的類型當前，我國離婚案件涉及的不動產分割主要包括商品房分割，房改房、集資福利房分割，拆遷安置房等。一般來講，商品房分割注重出資與登記相結合原

2、則；房改房、集資福利房分割貫徹房改政策原則；拆遷安置房根據拆遷時適用的政策、被拆遷房屋的建造情況及安置房屋有無補交差價認定安置房的性質。前述幾個不動產分割類型中，涉及最多的是商品房的分割。二、有產權的商品房的分割（一）婚前取得產權的商品房1.一方在辦理婚姻登記前就支付了全款并取得了不動產權證此類情形下，房屋就明確歸屬于支付購房款并取得不動產權證一方，屬于該方的個人婚前財產。根據最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（一）第十九條的規定，除另有約定外，夫妻一方的個人財產不因婚姻關系而轉化為夫妻共同財產。因此，即使雙方辦理了結婚登記，若沒有約定，另一方對于該房屋也只有享有居住權而非

3、所有權。2.一方在辦理婚姻登記前付了首付并辦理房產登記，婚后由二人繼續償還貸款由于我國的不動產以登記為物權公示主義，所以離婚時涉及前述房產分割的，原則上一般認定為房屋歸不動產權證上的一方所有，如果在離婚時還有未償貸款的，剩余貸款由該方承擔。雙方在婚姻關系存續期間償還的房款，應由房產所有人根據還款金額給另一方補償。3.婚前一方父母支付全款，并登記在其子女名下的房產在此情形下該房產應認定為一方的婚前財產，離婚時另一方不得分割。婚前一方父母支付全款，并登記在夫妻雙方名下的房產。在此情形下一般視為一方父母對夫妻倆的贈予，即另一方有權在離婚時要求分割該套房產。4.婚前一方父母支付首付款，登記在其子女名下

4、，婚后二人共同償貸的婚前一方父母支付首付，由于該方父母并未滿足支付全部房款的實質要件，沒有取得該房產所有權，因而也不得視為對其子女一方的贈予。此類情形下，該房產應視為夫妻共同財產，但在證據足夠充分的情形下應適當考慮支付首付款一方的父母的出資金額。5.婚前一方父母支付首付款，登記在夫妻雙方名下，婚后二人共同償貸該情形與第6點情形相似，由于該方父母并未滿足支付全部房款的實質要件，沒有取得該房產所有權。此類情形下，該房產應視為夫妻共同財產，即離婚時夫妻雙方可以要求平分該房產。（二）婚后取得產權的商品房1.結婚后購買房產并登記在一方名下的房產根據婚姻法的有關規定，若夫妻雙方對婚姻關系存續期間的財產無約

5、定的，所得收益為夫妻共同財產。此類情形下，盡管婚后購買的房屋登記在一方名下，離婚時也應按照夫妻共同財產進行分割。2.婚后由一方父母購買，登記在其子女名下的根據婚姻法及相關司法解釋的規定，婚后由一方父母出資但登記在出資一方子女名下的，視為只對自己子女的贈予。因此，離婚時對符合這一情形的房產不應作為夫妻共同財產進行分割。3.婚后由一方父母購買，登記在夫妻雙方名下的若一方父母是全款購買而登記在夫妻名下，由于全款購買的行為達到了商品實際出資的要求，可視為對夫妻雙方的贈予。相反，若只是付了首付而登記在雙方名下的，可按夫妻共同財產分割，但應考慮到出資一方父母的首付款。4.婚后雙方父母出資購買后登記在夫或妻

6、一方名下的房產此類情形下，離婚時可將該房產作為夫妻共同財產予以分割或按照雙方父母的出資比例進行分割。三、通過法院判決分割不動產的適用原則（一）男女平等原則男女平等原則是憲法原則，也是婚姻法的基本原則。因此，離婚時男女雙方在法律地位上是平等的，在夫妻關系上是平等的，在享有夫妻共同財產上也是平等的，男或女一方都有權要求分割共同財產，包括共有的不動產。（二）保護婦女、子女權益原則從當前實踐來講，大多數情況下女方的經濟狀況會比男性差，女方在經濟上更容易處于弱勢地位。因此，在處理離婚糾紛時，為保證經濟狀況較差的婦女不會因經濟問題影響離婚權利的行使，保證行使離婚權的婦女在離婚后的生活水平不會嚴重下降或出現

7、生活困難，離婚時的不動產分割會相對傾向于婦女。同時，由于父母離婚對孩子的影響巨大，尤其是未成年人沒有獨自生活的能力，為使子女不因父母的婚姻關系破裂而影響其基本生活水平，法律規定在父母離婚分割共同財產時應對直接撫養小孩的一方進行傾斜照顧。（三）照顧無過錯方原則和懲罰原則根據婚姻法的有關規定，因一方有過錯而導致雙方離婚的，在離婚分割夫妻共同財產時要照顧無過錯方。根據婚姻法第四十七條的規定，離婚時，一方隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產，或偽造債務企圖侵占另一方財產的，分割夫妻共同財產時，對隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產或偽造債務的一方，可以少分或不分。離婚后，另一方發現有上述行為的，可以向人民

8、法院提起訴訟，請求再次分割夫妻共同財產。從本條上看，婚姻法的有關規定既傾向于無過錯方，也對離婚分割財產中有過錯的一方有“少分或不分”的懲罰。（四）有利生產、生活的原則由于不動產具有不與土地相分離的屬性，法律在離婚雙方要求分割共有不動產時，要求優先考慮不破壞不動產價值和保持其既有功用性的處理方式。（五）不損害國家、集體和他人利益的原則夫妻雙方都有權處置夫妻共有財產，但在實際生活中，有人在離婚分割財產時有意或無意地將不屬于夫妻共有或個人所有的財產作為夫妻財產予以分割或以低于市場價的價值將所持財物出售企圖規避稅收等。前述情形下，其財物處置就會損害到其他合法權益人和國家的利益。四、結語離婚時的不動產分割大多以商品房分割為主，而分割商品房時更要通過考量雙方及有關親屬的實際出資和登記情況分別確認產權歸屬和相關的補償情形。此外，由于法律對相對處于弱勢的群體有更多的保護，也有懲罰過錯方的意圖，在分割不動產時也要注重考慮分割原則。參考文獻：1徐霞.淺談<婚姻法>解釋三中不動產歸屬