1、    石家莊房地產價格快速上漲原因以及對策建議    王旭寧 趙佳鑫摘 要：隨著京津冀一體化戰略的出臺，近兩年石家莊房地產價格快速上漲，高額的房價已經成為了影響石家莊人民生活質量的一個重要因素，本文以石家莊房地產價格為研究對象，分析石家莊房地產價格快速上漲的原因，同時提出自己的對策建議，具有一定的研究意義和價值。關鍵詞：石家莊；房地產；價格；上漲近年來，石家莊市gdp增速在7%以上，服務業近三年超過了工業的貢獻值，石家莊市正在努力變成一個服務性的城市，未來要變成現代化省會城市，那么服務業發展至關重要。當前，石家莊房地產市場所采取的一系列嚴厲整頓措施是政

2、府從供給側結構性改革角度推動全市房地產行業良性發展的有效舉措，旨在加速房地產項目的優勝劣汰和推動房地產企業的轉型升級，將極大地有利于房地產行業的中長期良性發展。接下來，我們從該市房地產價格前幾年快速上漲的原因以及應對措施建議方面來進行探析。一、石家莊房地產價格快速上漲原因（一）寬松的資金面。2016年寬松的貨幣政策以及信貸政策是石家莊房地產價格以及成交量創歷史新高的重要原因。尤其是購房者獲得住房貸款比較方便，有利于使住房需求進一步釋放。根據石家莊市統計局數據顯示，2016年石家莊市金融機構月末存款余額為11077.9億元，相對于2016年年初增加1277.8億元；2016年石家莊市金融機構月末

3、貸款余額為7175.9億元，相對于2016年年初增加1054.8億元。其中，石家莊金融機構共發放住戶貸款452億元，與2015年全年相比上升了61.4%；以個人住房貸款為主的住戶中長期貸款為481億元，比2015年全年上升101.3%。（二）土地成本上漲帶動房地產價格上漲。開發成本是決定房價的一個重要因素。商品房的開發成本基本上包括管理費用、土地成本、建筑安裝成本、各類稅金以及附加等幾個部分。其中地價一般占總房屋成本的40%左右，其他幾個部分在近幾年價格變動不大，然而石家莊的土地價格上升明顯。土地是稀缺資源，政府限制土地供應，土地供應不足，在市場供求規律的作用下，土地價格的必然升高，土地價格上

4、升，房地產企業的開發成本隨之上升，結果是房地產價格上升。2016年石家莊市土地出讓總價達到313.2億元，與2015年相比增長了61.2%，土地平均成交價格為529萬/畝，其中裕華區土地平均成交價格為594萬/畝，橋西區土地平均成交價格為724萬/畝，新華區土地成交價格為543萬/畝，長安區土地平均成交價格為653萬/畝，高新開發區土地平均成交價格為225萬/畝，正定新區的土地平均成交價格為264萬/畝。土地市場上出現了單價和新總價地王。由此可見，石家莊市土地價格上漲是房地產價格上漲的一個重要原因。（三）石家莊本身作為省會城市房價起點就很低。石家莊作為河北省的省會，擁有相對比較多的教育資源、醫

5、療資源，尤其是近幾年發展很快，然而與周圍的其他幾個省會城市甚至與并不是省會的唐山市相比，房價仍處于相對低位，2016年石家莊房價的快速上漲，石家莊房地產價格本身較低也是其中重要原因之一。（四）市政配套設施的完善在京津冀一體化，石家莊三年大變樣的背景下，石家莊作為河北省的省會各個方面快速發展，市政配套設施逐步完善，高鐵開通，商圈林立，地鐵修建，大型公園修建，在石家莊的生活品質上升，靠近這些市政配套設施的房地產價格難免不會上升。（五）改善性需求以及投資需求推動房價上漲隨著人們收入的增加，生活水平的提高，二胎政策的放開，改善居住條件也是人們的一個重要需求，一些上班族將面積較小的二手房賣出，同時買入面

6、積較大的商品房，來改善生活質量；另外在現階段，由于缺乏合理的投資渠道和比較保值的理財方式，購買房地產成為一個比較理想的投資渠道，在石家莊擁有兩套房甚至三套房的家庭的比重也在增加，改善性需求以及投資需求成為推動房價上漲的重要因素。二、石家莊房地產展望以及對策建議（一）政策部署松弛有度，以緊為主。展望石家莊房地產市場，政策的出臺值得我們關注，2017年石家莊發布了收緊了樓市的措施，關于加強房地產市場調控的意見規定：首套房貸款首付比例不得低于房地產價格的30%；二套房首付比例不得低于40%；非本市戶籍居民暫時不得購買二套房等系列措施，適用范圍為裕華區、長安區、新華區、橋西區和高新開發區。值得關注的是

7、欒城、藁城、鹿泉、正定等四區，并不在限購范圍之內，原因可能是2016年石家莊五大主城區去庫存任務基本完成，政府希望將購房者的需求轉移至偏遠城區，從某種程度上市場也間接肯定了石家莊主城區土地的價值。在未來一段時間內，被限購五大主城區商品房的交易量會大量減少，房價可能會小幅緩慢上漲，但二環內房價下降是小概率事件，石家莊的房地產市場也需要一定的時間才有可能回暖，限購之后，偏遠四區的房價上漲之后，石家莊五大主城區的房地產價格可能還會有一波上漲行情。從近期的政策可以看出，一方面政府希望保證居民合理的自住需求，限制投資性購房需求。另一方面政府希望通過維持房地產行業的穩定，通過房地產行業的繁榮來引進民間資本

8、，以求帶動石家莊經濟的發展。（二）短期房價漲幅放緩，長期房價穩中有升。2016年中央經濟工作會議指出：既要抑制房地產泡沫，又要防止房價出現大起大落，石家莊2017年的房價走勢比較明確，在短期內房價的漲幅會放緩，但是從中長期來看，房地產價格穩中有升是大概率事件。短期石家莊房價漲幅放緩的原因如下：第一，石家莊雖然不屬于政府圈定的一線城市，但是石家莊已經被納入到近期房價漲幅過快的城市，但是石家莊的房地產價格依然面臨很大的調控壓力。石家莊的調控動作體現在房地產市場的一些政策措施，一方面，通過政府行政干預商品房的預售價格，對商品房價格進行直接控制，努力抑制房地產價格過快增長；另一方面，石家莊加大控制商品

9、房預售手續的力度，通過合理搭配高低商品房項目，使商品房的月平均價格保持在一個合理的范圍。第二，受石家莊限購等一系列政策措施的影響，石家莊房地產市場商品房供應大幅減少，導致了房地產市場有價無量的現象；在某些地區一定程度上出現了商品房斷供的現象。在交易量減少的情況下，石家莊房價上漲的速度大大的放緩。從目前來看，石家莊房地產目前的局面在未來一段時間內會持續。（三）房地產企業面臨更大壓力，房地產企業競爭合作加劇。2016年，購房者恐慌情緒明顯，在寬松的信貸政策和資金的作用下，購房者的需求在一定程度是釋放；尤其是2016年第三季度房地產價格快速上漲，購房者和房地產企業存在信息不對稱，購房者“羊群效應”的

10、心態不斷上升。2017年之后，中國人民銀行開始收緊貨幣市場流動性，提高逆回購利率和mlf（中期借貸便利），2016年寬松的資金面一去不復返，購房需求在一定程度上得到抑制。對于開發商來說，企業運營成本上升，如何使消費者接受商品房的價格是開發商需要思考的一個重要問題。值得一提的是，2017年3月份萬科作為房地產龍頭企業正式入住石家莊，房地產企業會面臨更多的競爭和挑戰，而購房者的心態漸漸趨于理性，購房者除了在考慮高額的房價之外，更多的也會考慮商品房的質量和性價比，這需要開發商和房地產市場調整后心態，在注重房地產價格的同時更需要重視商品房的品質，切實滿足購房者的各種需求，提高商品房的質量，實現企業自身

11、發展的同時，將房價維持在合理的范圍內。總而言之，石家莊房價近年來上漲、回落的原因有很多，主要有如下幾方面：資金面的寬松；土地成本價格上漲的帶動；作為省會房價的低起點；市政配套設施的逐漸完善；改善居住條件以及投資的需求等多方面的原因。針對這些原因，政府應當對房地產市場出臺相應政策，對此我們提出以下建議：政府策部署宜松弛有度，以緊為主。而展望石家莊的房地產市場，短期房價漲幅放緩，長期房價穩中有升；而房地產企業將面臨更大壓力，之間的競爭與合作也將加劇。參考文獻1趙小博，李亞瓊.近十年來我國城鎮房價上漲的原因分析以石家莊為例j.河北企業，2017（03）：51-52.2顧六寶，陳博飛.一二線城市房價變動影響因素的比較分析基于北京、石家莊的調研數據j.統計與管理，2012（04）