1、云龍區宣武市場項目策劃報告組長:組員: 指導老師:2014年4月目錄項目概況31、項目背景2、二用地現狀投資環境研究1、宏觀經濟狀況2、土地使用政策3、金融政策4、綜合評價市場研允1、物業選擇分析2、四、區位分析規劃方案、建設條件及建設方式1、規劃方案2、建設條件3、戶型選擇4、五、建設方式投資估算及資金籌措1、基礎數據2、投資估算3、收入估算4、六、投資計劃及資金籌措營銷策略1、項目營銷策略2、項目推廣計劃3、七、結語 總體結論附錄附錄一中華人民共和國土地增值稅暫行條例 附錄二中華人民共和國房產稅暫行條例 附錄三中華人民共和國企業所得稅法節選 附錄四工作分工、項目概況1、項目背景本項目作為城

2、市開發與房地產綜合設計課程的成果，旨在模擬房地產項目的開發 策劃全過程。在該項目中，中國礦業大學力學與建筑工程學院建筑系將作為投資方,在綜合考 慮各方面因素之后決定在下一年度中在徐州市房地產行業投入資本金1.2億元用于房 地產項目開發,不足部分通過其他融資渠道解決。該項目的目標地塊已經由投資方給 岀，其他各方面的投資決策都有待商定。本小組五名成員共同接受了中國礦業大學力學與建筑工程學院建筑系的委托,就 其上述投資設想進行前期的策劃，并向委托方出具項目策劃報告作為最終成果。本投資方案中，待開發的地塊已經由委托方事先給定，基地地塊位于江蘇省徐州 市云龍區宣武市場之中。除上述地塊信息由委托方給定外,

3、本投資方案的所有其他部分由本小組經詳細調 查和深入分析后以項目策劃的形式給出。本報告主要包括以下個部分：投資環境硏 究，市場研究，規劃方案，投資估算及資金籌措,營銷方案和最終結論。2、用地現狀2.1地理位置,周邊區域關系調硏區域屬于建國東路，黃河西路，民主南路圍合起來的區域，南面有袁橋市 場，袁橋農貿市場等，以商業為主，北面為宣武商貿城，宣武市場，明和小區等，商 業與居住結合，西面以建國小區為主，居住為主要功能。2.2調硏地塊規模及功能分區調硏地塊總面積約33.6萬平方米，其中： 城中村面積約10.3萬平發米，占總體30.6% 居住小區及住宅約8.9萬平方米，占總體26.4%商業用地面積約8.

4、7萬平方米，占總體26.0%教育用地面積約2.1萬平方米，占總體6.3%道路面積約3.6萬平發米，占總體10.7%住宅用地現狀2516時“6植和tut協也mth2臉金笆2“x8f 申 h9 “ m4>mio “ 中抖行v7 構死公富開協a n*電巾電行小居住宅用地現狀現狀住宅分布規劃用地紅線圖2.3 土地利用現狀及利用率該區域地勢復雜，北向及東向地勢較高，中間地勢較低，比較平坦；商業建筑集中 在區域的邊緣，居住建筑位于商業建筑后面，城中村位于整塊區域的中間，東面沿街 的土地沒有充分的利用起來。該區域為比較老的城市規劃區域，土地利用率接近百分 百。2.4道路與交通現狀該區域北面、南面和東面

5、為城市主干路，西面為次干路，區域內有兩條較大的支 路，剩下的都是小路或者巷道，車行能力有限；北面和西面的車流量較大，幼兒園門口放學時交通會暫時性的堵塞；東面沿河道 路車流量較小，南面較短，車流量也小。二投資環境硏究1. 宏觀經濟狀況1.1 2013年全國建設領域經濟運行基本情況1.1.1房地產開發投資情況2013年，全國房地產開發投資86013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價格因 素實際增長19.4%）,增速比1-11月份提高0.3個百分點，比2012年提高3.6個百分 點。其中，住宅投資58951億元，增長19.4% ,增速比1-11月份提高0.3個百分點， 占房地產開發投資的比重為6

6、8.5%。1.1.2房地產開發投施工及土地購置面積2013年，房地產開發企業房屋施工面積665572萬平方米，比上年增長16.1% ,增速與11月份持平；其中，住宅施工面積486347萬平方米，增長 13.4%。房屋新開工面積201208萬平方米，增長13.5% ,增速提高2個百分點；其 中，住宅新開工面積145845萬平方米，增長11.6%。房屋竣工面積101435萬平方 米，增長2.0% ,增速回落0.5個百分點；其中，住宅竣工面積78741萬平方米，下降 0.4%。房地產開發企業土地購置面積38814萬平方米,比上年增長8.8% ;增速比 11月份回落個百分點；土地成交價款9918億元，

7、增長33.9% ,增速提高24個 百分點。1.2房地產市場基本情況1.2.1概述2013年在國五條出臺、地方限購限貸繼續的背景下，徐州住宅市場量價齊增，其 原因主要歸結于四點：-:經歷多輪調控，住宅年度成交均維持在300-350萬nv左右，對徐州樓市影響 偏小，調控政策的無效性更起到一定推波助瀾的作用；二，12年住宅上市量偏少且本去化完畢，上半年住宅新增供應量大，對成交起 到一定帶動作用；三，資金面偏寬松?？傮w看來，房地產資金面明顯比2012年寬松,在房企整體 不缺錢的情況下很難出現大面積大幅度降價情況；四，徐州城區人口達305萬，客戶支撐充足且居民投資渠道缺乏，剛性需求和投 資性去化的增長使

8、整個地產消費市場呈現火爆態勢。1.2.2商品房市場繁榮說明：商品房是指市場上銷售的全部房產,包括住宅、商業、辦公、經濟適用房、車 庫、地下室等物業。2013年徐州市區商品房新增供應784萬譏 環比上漲72% ；2013年徐州市區商品房新增成交547萬川、環比上漲55% ；2013年徐州市區商品房市場供求比為1.43:1 ,整體市場呈嚴重供大于求狀態；2013年徐州市區商品房成交均價7530 76/m環比上漲4.25%。1.2.3房地產市場供大于求1、年度供求2013年徐州市區商品房新增供應784萬nf、環比上漲72% ,新增成 交547萬打、環比上漲55%，供求比為1.43:1，供應高企、成交

9、下滑，整體市場呈嚴 重供大于求狀態。圖1 :徐州市區商品房供求情況1.2.4價格走勢不斷上升2013年徐州市區商品房成交均價7530元/m；同比上漲4.25%。（商品住宅成交 均價7316元/m：環比上漲7.15% ）圖2 : 2013年徐州市區商品房成交均價走勢1.3徐州市當前政策性住房開發情況根據市政府關于印發2013年徐州市市區保障性住房銷售（酉己租）方案的通 知，徐州市市區自2013年7月10日開始啟動保障性住房銷售（酉己租）工作，全市 市區共確認2838戶家庭具有本次購房（承租）保障性住房資格及選房順序號，其中經 濟適用住房1800戶，廉租住房738戶，面向中等偏下收入家庭的公共租賃

10、住房300 戶。根據下達的指標” 2013年徐州市將繼續加大政策保障性住房建設力度。2. 土地使用政策國土資源部2013年門月26號在廣東東莞召開全國國土資源依法行政工作會 議。就土地管理法修改，要切實貫徹落實十八屆三中全會精神，在全面吸收近年 來土地管理改革實踐和制度創新成果的基礎上，做好對土地管理法進行全面修改 的準備，統籌開展重點研究：一是要全面加強土地權利體系研究。二是落實黨中央國 務院部署，加緊開展不動產統一登記制度研究。三是要繼續深入征地制度改革研究， 完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。四是要更加突出城鄉統一的土地市場 建設硏究。省財政廳、省國土資源廳、中國人民銀行南京分行

11、、中國銀監會江蘇監管局聯合 下發關于核定土地儲備融資規模有關問題的意見，以規范和強化土地儲備監管， 將土地儲備融資限定在地方政府性債務的合理和可控范圍內，防范金融風險。意見還規定，自2013年10月1日起，土地儲備機構向金融機構申請融資應 出示融資規模控制卡，并在核定的年度可融資規模內融資，不得超規模融資。2014年，徐州市市區經營性用地上市計劃總面積約6401余畝，從出讓地塊的用途 來看，仍然以居住、商業用地為主。相對2013年實際土地岀讓總面積有所下降， 2013年上半年土地市場較為冷清，曾多次出現單月零收入局面，在下半年市場迎來轉 機，國土局六千畝出讓目標在年底迎來完美收官。3.金融政策

12、與影響3.1金融政策2013年住房金融政策主要是國五條。國五條的具體內容為：（-）完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩夕啲省會城市要按 照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全 穩定房價工作的考核問責制度。（二）堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，嚴格實施差別化住房 信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。（三）增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五 年平均實際供應量。（四）加快保障性安居工程規劃建設。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、 同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，

13、確保公平分配。2013年底 前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。（五）加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強 化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建 設，加強市場監測和信息發布管理。3.2產生影響對房地產企業投融資環境的影響主要體現在以下幾個方面：1、對市場的沖擊，導致一些市場擔憂房地產的去化速度減緩，銀行對實力不雄厚,項目位:較差的房地產項目公司停止貸款。2、不良貸款率有升高的趨勢，金融機構做房地產貸款的以保兌付為主，三四線城市的 房地產市場不愿意去涉及。3、對房地產支柱行業的打壓，使得投資者對市場有

14、一定的擔憂，導致股市下跌的原因 之一，房地產上市公司通過股票市場融資難度加大。4、機會:大吃小的機會開始顯現，大的地產商仍舊有銀行信托等機構支持，小的地產 商由于融資渠道不通暢，導致資金鏈容易斷裂，會被大的地產商并購。5、一二線城市好地段的項目,目前融資還是jii頁暢，但由于金融機構都集中在這類項目 上，因此競爭激烈，使得這一類項目融資成本降低。4.綜合評價在綜合地考察了可能對宣武市場建設項目產生影響的各項宏觀和區位因素之后， 有理由相信本項目的開發存在著許多積極的環境因素。這其中包括對宏觀經濟未來走 勢的理性樂觀的預期，徐州市當前房地產市場價格水平穩中有升的積極現狀，云龍區 獨特的區位優勢所

15、帶來的龐大的潛在客戶群及與其相應的可觀的消費能力，這些因素 從根本上決定了在所選地塊對本項目進行大規模投資的可行性和必要性，為投資方的 盈利預期提供了堅實的基礎。隨讓去年國五條得出想在一定程度上抑制了房地產市場發展迅猛的勢頭，但從全 國性質層面上看，各處房地產市并未萎縮，作為二線城市的徐州更未受到太大影響。 在全國各地房價仍然漲聲一片的情況下，在宣武市場的建設項目仍處于良好的投 資環境中。三、市場硏究徐州地處江蘇北部， 在地理位于淮海經濟 區中心位置。二、交通資源徐州為全國綜合性交 通主樞紐。其對外交 通發達。三、徐州規劃 徐州在朝著特大城市 發展，到2020年規 劃市區人口 389萬。四、產

16、業發刪劃 徐州正朝著大力發展 商貿產業、金融產業、 信息服務業發展。五、經濟發展分析 徐州年均增長率小幅 加速，增長速度超過 全國平均水平。徐州城市發展環境良好,具 有房地產投資商業幵發等良好 前景六、產業結構分析第二產業為主，第三 產業并沒有獲得很大 規模的發展。七、固定資產投資 推動徐州gdp發展 的主要動力，當前處 于城市大規模發展的 快速楓八.社令肖費情況 徐州城市消費能力呈 現逐年穩步增長趨勢. 市場消費能力逐步增 強。九.徐州人口變化 隨著城市化的發展加 速增長速度較快，屬 于非機械的人口增長。十.居民生活水平人均可支配收入增長 速率加快，居民消費 能力逐漸增區徐州城市房地產發展綜

17、合概述:1 從城市區位特性層面來看徐州已經具備了很好的發展基礎，四通八達的地理位置經濟基礎較好，同時教育科技 力量雄厚，人口素質不斷提高。在振興老工業基地的經濟環境下，隨著江蘇省整體經 濟發展的帶動，徐州優越的交通環境所帶來的經濟活力以及政府積極、開放的政策， 可以預見在未來幾年徐州的經濟將進入快速發展的階段，這些都將為房地產產業的發 展創造良好的外部環境。2. 從經濟發展水平層面看徐州市國民生產總值逐步上升，城鎮居民人均可支配收入穩步提高”平均工資穩步上 升。從這些因素可以看出：徐州市居民生活水平逐步提高，消費能力逐漸增強。對新 商品房需求不斷提高，長期來看，徐州的房地產市場的有效需求會逐步

18、釋放出來，房 地產市場會有一個長遠的發展。3. 從城市化進程與城市規劃層面看徐州市房地產進入了快速發展的區間。徐州市作為大城市，人口密集，住宅面積偏 小。居住環境需要改善,隨著收入的增加，自然要棄舊房購新房候選出巨大地市場需 求，這是房地產發展的重要基礎條件。因此，徐州作為剛剛全面快速發展軌道的具有 巨大前景和潛力的區域性中心城市，房地產產業有著巨大地發展空間。以2013年為例:2013年徐州市區商品住宅新增供應509.41萬葉、環比上漲79.6%2013年徐州市區商品住宅新增成交394.24萬川、環比上漲49.6% ；2013年徐州市區商品住宅市場供求比為1.29:1 ；2013年徐州市區商

19、品住宅成交均價7316元加、環比上漲7.5%。商品房成交量：2013年，徐州市市區商品房成交量比往年有所上漲，其中，云龍區、泉山區、九 里區最為明顯。然而，由于各項樓市調控的影響，徐州各別區域商品房成交量均比往年有一定幅度下滑，其中，鼓樓區、銅山區最為明 顯。項目所在的云龍區生活配套豐富，居住環境優美，商品房成交量穩步上升。1 .物業選擇分析對于項目地塊的用途，將會進行物業選擇的分析。我們把可能發展的物業分為四 類，一是住宅物業，即商品房，二是商業物業，所指的是較高端的零售型的商業。在 分析中，結果可以選擇單一類型，也可以是多類型的組合。1 1市場定位產品定位：聯排住宅客群屬性定位：徐州市及周

20、邊地區中端投資性客源，包括私營企業主、企業員工等, 在徐州當地的住宅物業有投資或居住需求者。價格定位：8300元/平米現時點價格：7800元/平米產品定位：商旅文項目，搭配部分可售商鋪客群屬性定位:消費客群:徐州市民及淮海地區游客及外來人員;投資客群：徐州 市及周邊地區中高端投資性客源，包括私營企業主、企業高層等，在徐州當地商鋪投 資者 價格定位：9500元/平米現時點租金：8.5元/平米現時點價格：10000元/平米 銷售進度：分5個季度銷售完畢2 .徐州市云龍區區位因素分析宣武市場位于徐州市云龍區。云龍區是徐州的主城區之一，位于徐州市南部，因風景秀麗的云龍山而得名。云龍區是徐州市黨、政、軍

21、機關所在地，西攬老城區, 東跨新城區，轄區內既有以淮海路和中山路地區為代表的旅游文化服務中心,又有建 設中的以徐州新城區為代表的行政、商務中心，是徐州政治、文化、商務中心，也是 徐州特大城市的核心區之一。(1 )自然景觀優美，人文環境優越；(2 )人口基數大，經濟較為發達；(3 )良好的社會政策，集中地產業發展。3. 文化分析4.現階段房地產走向分析重要的文化旅游發展中心。充分發揮云龍區作 為徐州漢文化旅游資源最為豐富主城區的獨特優 勢，依托漢文化景區和戶部山傳統文化、回龍窩歷 史街區等特色旅游景點，不斷拓展漢文化旅游精 品，突出漢文化旅游的發展內涵；同時，充分落實 國家關于加快文化產業發展的

22、政策導向，依托規劃 建設的歷史街區、文化精品區等載體，加快引導發 展與旅游產業相得益彰的大文化產業，使得云龍區 打造成為淮海經濟區內重要的漢文化旅游中心。2014年第7周，從成交情況來看，徐州一手房市場共成交633套商品房，環比上 升130.78% ；面積為5.74萬平米z環比上升120.77%。2014年第7周，從各片區的商品房成交套數來看各區域均上升趨勢，上升最大的 為鼓樓區：158.33%。云龍區成交194套排名第一，占了總成交量的30.65% ,鼓樓 區成交論4套排名第二，占了總成交量的19.59% ；賈汪，泉山區成交分別成交67套 和72套排名墊底。2014年第7周，從各片區的商品房

23、成交面積來看各區域均上升趨勢，經濟開發區 上升最大的為銅山區：15250%。云龍區成交1.74萬方排名第一，占了總成交量的 30.31% ,鼓樓區成交1.03萬方排名第二，占了總成交量的17.94% ；銅山，泉山區成 交分別成交0.64萬方和0.65萬方排名墊底。說明，位于云龍區的宣武市場房地產開 發具有很大的發展前景。o00806040.20880604020821 111aaacia (*階匕)$戰&第5周第6周第7周2014年第5周到第2014年第7周徐州商品房市場成交套數分區走勢508508502 2 11 («) *««2014年第5周到第201

24、4年第7周徐州商品房市場成交面積分區走勢第5周第碉第7周四、規劃方案、建設條件及建設方式功能介汁公寓商業車斥建筑面積(ml)518403855642849000地上428403855642840地i、90000 .09000占地面積:20400 m2容積率：2.12、建設條件計符合城市居住區規劃設計規范gb 5018093(下簡稱規范)中的各項 規定。根據規范中關于居住區規模的分類標準:1.0.3居住區按居住戶數或人口規?？煞譃榫幼^、小區、組團三級。各級標準控制規 模，應符合表1.0.3的規定。本項目屬于組團類。教育、醫療、金融郵電、行政管理等設施項目周邊現已存在,可直接利用，無需再 建。而

25、文體、商業服務和社區服務面積滿足規范下限要求。3、戶型設計小戶型適用大部分單身或剛結婚的夫妻。大戶型適用于三口之家或四口之家。五. 投資估算及資金籌措1 基礎數據項目規劃設計條件占地面積（耐）20400建筑面積統計表（m2）功能介訃公寓商業車癢建筑而積518403855642849000地i.428403855642840地卜9000009000地上容積率2.10機動車停車位（輛）2632630貸款利率貸款類型開發貸款貸款利率6.4%2.投資估算2.1 土地費用估算可比案例赧本信息土地面積(m*) 83456地塊位置徐州新城區新兀大道與漢源大道交史口東北翎規劃建筑面積川地性質魚宅及英他普通商品

26、住房和也投標時間2014年2月7日成交時間2014年2丿j18hm如1恭州市藝¥e岡房地產片發彳j隈公司成交價格32000 h元比較因素修正表比較因素估價對象案例交易時間10092交易方式100100土地位置10085上地用途10095區 域 因 素交通條件10090集聚虔度10090基礎設施10090公共服務配套10090索個別因建筑面稅(nf)10099物業類型100105單方土地價格.4096.6兀3834.4元土地費用按建筑面積均攤到不同物業類型序號公寓倆業合計1土地費用6215.6丿 j 兀690.6 jj 兀1450.9力兀8357.1萬元2.2建安費用估算序號項目金額（

27、萬元）標準（元/平 方米）面積（平方米）1公寓5984385561.1板樓802130061691.2塔樓51821600323872制業102842842.1地上部分1028240042842.2地下部分0275003184520509000合計88572.3開發建設投資項目丿1：發產品成本固定資產投資合計公寓商業車匪合址1土地費門6215.6690.61450.92141.58357.12前期工程費149.625.746.12571.825221.4253建筑安裝工程費598410281845287388574管氏費用24734.966.8101.7348.75財務費用6369017226

28、28986銷售費用7520007527不可預見費69993179272971146831962376057222040524項目總投資序號項目總投資佔算說明1開發建設投資204051.1上地費用8357.11.2前期工程燙221.4251.3建筑安裝匚程費88571.4管理費用348.71.5財務費用8981.6銷售費用7521.7不可預見費9712經廿資金03項目總投資204053.1丿1發產品成本146833.2固定資產投資57223.3經營資金03 .銷售收入及經營稅稅金及附加表序號項口數據1銷售收入（萬元）300581.1板樓銷售收入51201.1.1可銷售面積（平方米）61691.1

29、.2單位售價（元/平方米）83001.2塔樓銷售收入.249381.2.1可銷售面積（平方米）323871.2.2單位信價（元/平方米）77001.3銷售比例100%2經營稅也及附加（萬兀）45092.1營業稅（萬元15032.2城m維護建設稅（丿j兀）21042.3教育費附加（丿j兀）9024相金收入估:l=j1 商業租金收入根據調查結果得到相似物業收入均值為8.5元/平方米.天均。運營成本估計為收入的20% e 2車位出租收入根據本項目實際情況及需求調研得到的結果暫定為500元/個.月，空置情況為25% o運營成本估計為收入的10%。租金收入及經營稅金估算表5.投資計劃及資金籌措1 .投資

30、計劃 計劃項目從2014年1月初開始啟動，第1年主要完成拆遷、設計等前期工作，第2年和第3年為施工階段，2016年底竣工入住。土地出讓金及配套費在2014年繳清。建安費用在2015年和2016年分別發生50%。2資金籌措自有資金自有資金為120000000元人民幣，主要用于第一年的土地岀讓金及配套費以及第二年工程建設中的部分款項。3.開發貸款由于自有資金不足以完成項目全投資，需要向銀行申請開發貸款，分兩次于2015年和 2016年年初向銀行貸款，每年的貸款額以剛好滿足當年工程建設費用的需要為準，利 息在每年年底支付,本金在2016年底償還。增值額為二商品房銷售收入-（土地費用+前期工程費+建筑

31、安裝工程費+不可預見 費）x （ 1 +10% + 20% ）。土地增值額商品房銷售收入：30058扣除項目金額：23928 = （ 土地費用+前期工程費+建筑安裝工程費+不可預見費） 18406x （ 1 + 10%+ 20% ）增值額：6130增值率:26%六、營銷策略1. 本案主要選擇下面的幾種方法進行營銷：1.1品牌策略品牌的塑造包括理念塑造（如：口號語）、視覺塑造（以logo為核心的視覺 形象系統）；行為塑造（如：廣告行為、媒體行為、社會活動、銷售服務、物業服務 等）；品牌塑造的關鍵，在于"識別性、獨占性、排他性"的創造；品牌的內涵項目倡導的理念、項目內容、項目意

32、義等，具社會影響力的品牌力 度和內容；品牌的積累不斷以媒體的手段、以項目的社會行為,對品牌進行強化和鞏固；品牌的維持和深化不可有對品牌有非良性影響的事件發生，以維持品牌信賴度 不斷對品牌添加和賦予新的內容,以使其深化；1.2價格策略價格策略在項目推廣中占據了極為重要的位置，也是項目中最靈活機動的因素。價格策略是促動銷售進程的實質性推動力之一，要根據實際作策略性調整；市場的好 與不好造成價格的動態波動；推出階段不同，房型、樓層不同，都要作策略調整；買 主實力不同，在價格上要作策略性差異調整；2推廣計劃2.1引導期首先選搭大型戶外看板,以獨特新穎的方案引起客戶的好奇,引發其購買欲2.2公開期及強銷

33、期正式公開推出前需吸引引導期有望客戶與配合各種強勢媒體宣傳，聚集人潮,并施 展現場銷售人員團隊與個人銷售魅力，促成訂購。2.3持續期（最后沖刺階段）正式公開強勢銷售一段時日后，客戶對本案之認識程度應不淺，銷售人員應配合廣 告,重點追蹤以期達到成交目的。區域推廣法將本案分為不同風格的兩個營銷區域，制定每一區域的命名及推廣主題，以房屋類 型進行區域營銷。1、第一區域：聯排住宅特色：商業文化中心 推廣主題：黃金地段坐擁升值等2、第二區域：商業項目特色：價格低廉等推廣主題：滿足創業等3. 結語本方案是以我組目前掌握的本案資料與訊息所做的較為詳盡的、具有一定可操作性 的營銷策劃方案，但考慮到宏觀經濟情況

34、等一些不可預測因素的存在，我公司將根據 初期正式銷售工作展開后的市場反饋信息，進一步跟進策劃工作，并對營銷策略做岀 適當調整,以求隨時應對市場的挑戰。七、總體結論在宏觀經濟預期樂觀，宏觀調控政策有利，項目區位優勢所帶來的龐大的潛在客戶群 及與其相應的可觀的消費能力，周邊樓盤開發程度欠佳所帶來的建設需求等因素作用 下，我們認為投資本項目會有一個樂觀的盈利預期。在對項目周邊住宅、寫字樓、商 業、酒店等物業類型進行了分析和對比之后，綜合考慮區位因素和市場需求得出結 論，地塊以住宅為主，輔以少量商業作為住宅的配套，同時提供建筑空間讓土地轉讓 前的餐飲店鋪繼續經營將會是最優的方案。在以上結論的基礎上,根

35、據市場調研和初步投資估算我們建議本項目建成包含住宅、 商業和地下車庫的兩棟塔樓（各14層）及六棟板樓（8層），給出了建議的戶型設計（詳見論文第四章），并建議業主采用db的工程發包模式。最后我們又根據本項目的區位優勢等方面給本項目提出了較為詳盡的營銷策略。至此，綜合全部內容我們給出了宣武區住宅小區項目的策劃方案，希望業主方能采納 我們的建議，并且預祝業主方能根據本方案做出一個成功的項目。附錄附錄一中華人民共和國土地增值稅暫行條例中華人民共和國土地增值稅暫行條例中華人民共和國國務院令第138號一九九三年十二月十三日第一條為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國 家權益,制定本

36、條例。第二條轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地 產）并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅 人）應當依照本條例繳納土地增值稅。第三條土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定 的稅率計算征收。第四條納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后 的余額，為增值額。第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入”包括貨幣收入、實物收入和其他收 入。第六條計算增值額的扣除項目:（-）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的

37、稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。第七條土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額5 0%的部分,稅率為3 0%o增值額超過扣除項目金額5 0 %、未超過扣除項目金額10 0 %的部分，稅率 為4 0%。增值額超過扣除項目金額10 0%、未超過扣除項目金額2 0 0% 的部分,稅率為5 0%。增值額超過扣除項目金額2 0 0%的部分,稅率為6 0%o第八條有下列情形之一的,免征土地增值稅:（-）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額2 0%的；（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。第九條納稅人有下列情形之一的,按照房地產評估價格計算征收：（-）隱瞞、虛報房

38、地產成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由的。第十條納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅 務機關辦理納稅申報”并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。第十一條土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅 務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的” 土地管理部門、房產管理部 門不得辦理有關的權屬變更手續。第十三條土地增值稅的征收管理，依據中華人民共和國稅收征收管理法及 本條例有關規定執行。第十四條本條例由財政部負責解釋z實施細則由財政部制

39、定。第十五條本條例自一九九四年一月_日起施行。各地區的土地增值費征收辦 法,與本條例相抵觸的,同時停止執行。附錄二中華人民共和國房產稅暫行條例中華人民共和國房產稅暫行條例文號國發 1986 90號發文單位國務院發文日期1986-9-15第一條房產稅在城市，縣城，建制鎮和工礦區征收。第二條房產稅由產權所有人繳納.產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納. 產權出典的，由承典人繳納。產權所有人，承典人不在房產所在地的，或者 產權未確定及租典糾紛未解決的,由房產代管人或者使用人繳納。前款列舉的 產權所有人,經營管理單位,承典人,房產代管人或者使用人,統稱為納稅 義務人（以下簡稱納稅人）。第三條房產稅

40、依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減 除幅度，由省，自治區，直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的，由 房產所在地稅務機關參考同類房產核定。房產岀租的,以房產租金收入為房產 稅的計稅依據。第四條房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2% ；依照房產租 金收入計算繳納的,稅率為12%。第五條下列房產免納房產稅: /國家機關/人民團體/軍隊自用的房產；二”由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；三，宗教寺廟，公園，名勝古跡自用的房產；四”個人所有非營業用的房產； 五”經財政部批準免稅的其他房產。第六條除本條例第五條規定者外，納稅人納稅確有困難的，可由省，自治

41、區, 直轄市人民政府確定,定期減征或者免征房產稅。第七條房產稅按年征收，分期繳納。納稅期限由省，自治區，直轄市人民政府 規定.第八條房產稅的征收管理，依照中華人民共和國稅收征收管理暫行條例的 規定辦理。第九條房產稅由房產所在地的稅務機關征收。第十條本條例由財政部負責解釋;施行細則由省，自治區，直轄市人民政府制 定,抄送財政部備案。第十一條本條例自1986年10月1日起施行。附錄三中華人民共和國企業所得稅法節選中華人民共和國企業所得稅法（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）第一章總則第一條在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織（以下統稱企業） 為企業所得稅的納稅人，

42、依照本法的規定繳納企業所得稅。個人獨資企業、合 伙企業不適用本法。第二條 企業分為居民企業和非居民企業。本法所稱居民企業,是指依法在中國 境內成立，或者依照外國（地區）法律成立但實際管理機構在中國境內的企業。本法所稱非居民企業，是指依照外國（地區）法律成立且實際管理機構不在中 國境內，但在中國境內設立機構、場所的,或者在中國境內未設立機構、場 所”但有來源于中國境內所得的企業。第三條居民企業應當就其來源于中國境內、境外的所得繳納企業所得稅。非居 民企業在中國境內設立機構、場所的z應當就其所設機構、場所取得的來源于 中國境內的所得,以及發生在中國境外但與其所設機構、場所有實際聯系的所 得,繳納企

43、業所得稅。非居民企業在中國境內未設立機構、場所的,或者雖設 立機構、場所但取得的所得與其所設機構、場所沒有實際聯系的,應當就其來 源于中國境內的所得繳納企業所得稅。第四條 企業所得稅的稅率為25% o非居民企業得本法第三條第三款規定的所得,適用稅率為20% e第二章應納稅所得額 第五條企業每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除 以及允許彌補的以前年度虧損后的余額,為應納稅所得額。第六條企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包js :（-）銷售貨物收入;（二）提供勞務收入;（三）轉讓財產收入;（四）股息、紅利等權益性投資收益;（五）利息收入；（六）租金收

44、入；（七）特許權使用費收入；（八）接受捐贈收入；（九）其他收入。第七條收入總額中的下列收入為不征稅收入:（-）財政撥款;（二）依法收取并納入財政管理的行政事業性收費、政府性基金;（三）國務院規定的其他不征稅收入。第八條企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅 金、損失和其他支出”準予在計算應納稅所得額時扣除。第九條 企業發生的公益性捐贈支出,在年度利潤總額12%以內的部分,準予在計算應納稅所得額時扣除。第十條在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除:（-）向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項；（二）企業所得稅稅款；（三）稅收滯納金；（四）罰金、罰款和被沒收財物的損失；（五）本法第九條規定以外的捐贈支出；（六）贊助支出；（七）未經核定的準備金支出；（八）與取得收入無關的其他支出。第十一條在計算應納稅所得額時，企業按照規定計算的固定資產折舊，準予扣 除。下列固定資產不得計算折舊扣除:（一）房