1、房地產基礎知識培訓綱要第一部分房地產建筑基礎知識一、房屋建筑的分類（一）按方屋使用功能分類房屋建筑按其使用功能可分為生產性建筑和非生產性建筑。生產性建筑主要指工業建筑： 非生產性建筑即為民用建筑， 它又可分為居住建筑和公共建筑兩類。1、工業建筑分類：（ 1）工業建筑按用途可分為：A 、生產類工業建筑； B、動力類工業建筑；C、 倉儲類工業建筑D、輔助類工業建筑。（ 2）工業建筑按廠房屋數可分為：A 、單層廠房； B、多層廠房； C、層次混合的廠房。2、公共建筑分類（ 1）公共建筑按用途可分為：生活服務性建筑： 例如文教、科研、 醫療、商業、辦公、交通、通訊、體育、觀演、展覽、旅館、園林、紀念性

2、建筑。（ 2）公共建筑按建筑高度（參考國家辦公建筑設計規范規定）A 、建筑高度在 24 米以下的為低層或多層建筑；B、建筑高度超過 24 米而未超過 100 米的為高層建筑； C、建筑高度超過 100 米的為超高層建筑。13、居住建筑分類：（ 1）居住建筑按其不同的設計形態分為： A 、普通住宅； B、高級住宅； C、別墅。（ 2）按居住建筑層數（按國家住宅建筑設計規范規定）可分為：A 、13 層為低層住宅； B、4 層6 層以下為多層住宅； C、79層為中高層住宅； D、10 層以上為高層住宅。（二）按房屋建筑結構分類：房屋建筑結構是構成房屋建筑物并為其各種使用功能提供窨環境的去承體，它承擔

3、著建筑物在重力、風力、撞擊、振動等作用下所產生的各種荷載， 同時它又是影響建筑構造， 建筑經濟和建筑整體造型的基本因素。1、房屋建筑結構按材料材質分類：A 、鋼結構； B、鋼和鋼筋混凝土結構；C、 鋼筋混凝土結構； D、混合結構； E、磚木結構。2、房屋建筑結構按結構受力和構造特點分類：A 、框架結構； B、剪刀墻結構； C、框架一剪力墻結構；D、筒體結構（用于多層和高層房屋） ；E、單層大跨度結構（排架、鋼架、拱、懸索等）。二、房屋建筑的構造房屋建筑構造是一六研究建筑物各組成部分的構造原理和構造方法的學科，它涉及了建筑材料、建筑物理、建筑力學、建筑結構、2建筑施工以及建筑經濟等有關方面的知識

4、。一幢建筑物，一般是由基礎、墻、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂和門窗幾大部分所構成，它們在不同的部位，發揮著各自的作用。1、基礎：基礎是位于建筑物最下部的承受構件，承受著建筑的全部荷載，并將這些荷載傳給地基。2、墻：墻是建筑物的承受構件和圍護構件。3、樓板層：樓板層是房屋建筑中水平方向的承受構件。4、地坪層：地坪層是底層房間與土層相接的部份，它承受著底層間的荷載。5、樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。6、屋頂：屋頂是建筑物頂部的外圍護構件和承受構件。7、門窗：門主要供人們內外交通和隔離房間之用。窗是主要的采光和通風部分，同時也起分隔和圍護作用。三、名詞解釋1、總平面

5、圖：總平面圖又稱 “總體布置圖”，也有的簡稱“總圖”。指按一定指使繪制的表示建筑物、構筑物方位、間距以及管道網、綠化、豎向布置和基地鄰界等情況的圖紙。圖上一般繪有指北針。2、容積率：容積率是指總建筑面積與所用建筑用地面積之比。3、平面圖：指按規定比例繪制的建筑水平剖視圖，表示建筑物內房間、走道、樓梯、墻柱等在水平面上的位置。4、剖面圖：指按規定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的剖3視圖，它簡要表示建筑物的結構形式和構件的位置。5、立面圖：是將房屋的正面用正投影方法在垂直投影面上得到的投影圖。它表示建筑物的外部形狀和高度等。6、建筑密度：指一定用地范圍內所有建筑物占地總面積與用地面積之比（百分率

6、計），用以說明建筑物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。7、間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離。8、分攤系數：公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積 /套內建筑面積之和套內建筑面積 =套內使用面積 +套內墻體面積 +陽臺建筑面積9、共墻、本墻：商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻；共墻以外的墻均稱為本墻（非公用墻） 。10、層高：上下兩層樓面或樓面地面之間的垂直距離。11、綠地率：指一定用地范圍內所有綠化總面積與用地面積之比（以百分率計），用以說明綠化分布的疏密程度。 （綠地不包括屋頂、4曬臺的人工綠地）。12、公用建筑面積

7、（ 1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。（ 2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻有及外墻（包括山墻）墻體水平投景面積的一半。原則：凡作為獨立使用空間銷售或出租的地下室， 車棚等不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。四、識圖基礎知識1、總平圖 2、立面圖 3、鳥瞰圖 4、標準平面圖5、單元戶型圖6、裝修參考圖第二部分房地產價格基礎知識一、房地產價格構成房地產價格主要由以下十個部分組成：1、土地取得費用（包括4 種情況）（ 1）征用農地取得土地的征地費； （2）在城

8、市中取得土地的房屋拆遷補償安置費；（3）通過政府有償出讓取得土地的價款； （4）通過二、三級市場有償轉讓取得土地的購買價。52、前期工程費：（1）三通一平費：是指為了房屋的建筑施工，需要進行如建筑地段上的土地平整，達到通上下水、通電、通路等投入的資金；（2）專業費用：是指委托設計單位為房屋建設進行勘察、規劃、設計，按規定支付的費用。3、房屋建筑安裝工程費：是指房屋建造的工程費用，是施工企業建造房屋的出廠價格，包括各種材料費、機械使用費、管理費、施工企業利潤和應該交納的稅金等。4、基礎設施建設費：包括建造小區內道路、供水、供電、排污、排水、照明、通訊、綠化、環境衛生等的建設費用。5、公共配套設施

9、建設費：包括建造小區內的非營業性的公共配套設施的建設費用。6、經營管理費：是指在房屋由生產過程轉入流通過程中，即由房屋建成交付使用到出售過程中， 房屋開發經營單位的管理人員所發生的一切費用和上繳的管理費，屬流通領域的間接費。7、銷售費用：銷售費用是指銷售環節當中發生的廣告宣傳費、中介代理費等，是一種流通費用。8、利息：是指為建告屋而銀行借取資金的利息，并包括融資過程中的各種費用，包括資產評估費、抵押登記費和保險費等。自有資金也視貸款，應計息。9、稅費：稅費是應向國家繳納的費用，反映了單位或個人對國家的貢獻，稅費包括營業稅、城市維護建設稅、教育附加稅、固定資產投資方向調節稅、增值稅、企業所得稅等

10、。610、利潤：利潤是房地產開發經營單位應得到的收益，是在經營活動中實現的剩余產品價值的貨幣表現，是企業擴大再生產的資金來源。二、房地產價格的影響因素房地產價格是由眾多影響地產價格的因素相互作用的結果，主要有以下 9 大類：1、供求狀況：房地產供給和需求是形成房地產價格的兩個最終因素。房地產供給一定，其需求增加，則房地產價格上升，房地產需求一定，而其供給增加，則房地產價格一定下跌。2、物理因素：是指那些對房地產價格有影響的反映房地產自身的自然物理性狀的因素。它包括位置、地質、地形、土地面積、土地形狀、日照、通風、溫度、降水量、天然周期性災害、 建筑物外觀等。3、環境因素：是指房地產周圍的物理狀

11、況對房地產價格有影響的因素，它包括噪聲、空氣污染、視覺、清潔等。4、行政因素：是指影響房地產價格的制度、政策、法規、行政、措施等方面的因素。它包括土地制度、住房制度、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、房地產價格政策、稅收、交通管制等。5、經濟因素：經濟發展狀況、儲蓄、消費、投資水平、物價、金融狀況6、人口因素：房地產的需求主體是人，人的數量、素質、家庭規模等如何，對房地產價格有很大影響。7、社會因素：主要有政治安定狀況，社會治安程度，房地產投7機和城市化。8、心理因素：心理因素對房地產價格的影響是一個不可忽視的因素主要有購買或出售心態、欣賞趣味、時尚風氣、講究風水、價值觀的變化等。9、國際

12、因素：（1）國際經濟狀況：（ 2）軍事沖突情況；（3）政治對立狀況；（4）國際競爭。第三部分房地產管理法規基礎知識一、商品房預售1、商品房預售概念：商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。2、商品房預售條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。（4）向市、縣級人民政府房地產行政管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證制度。3、商品房預售實行許可證制度：為規范商品房預售行為，

13、 加強商品房預售管理， 保障購房人的合法權益，房地產管理法明確了商品房預售實行許可證制度。 城市商品房預售管理辦法中規定：開發經營企業申請辦理商品房預售許可證應向城市、縣人民政府房地產管理部門提交下列證件（復印件）及資料；（1）申請項目批文；（2）征地批文；（3）建設用地規劃8許可證；（4）建設用地許可證；（5）征地紅線圖；（6）土地使用合同；（ 7）建設工程施工合同；（8）建設工程規劃許可證； （9）建設規劃紅線圖；（10）消防意見書；（11）建筑總平面圖； （12）營業執照；（ 13）工程資金投入證明書；（14）投資資金原始憑證；（15）預售款項及預售商品房情況說明書；（16）監管協議；（

14、17）施工計劃書；（18）拆遷協議書；4、商品房預售合同：房地產開發企業取得了商品房預售許可證后， 就可以向社會預售其商品房，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同， 預售人應當簽約之日起 30 日內持商品房預售合同，向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理商品房預售登記備案手續。 登記備案應持以下材料：（1）商品房預售合同一式三份； （2）預購人身份證（或營業執照） ；（3）監管銀行轉帳支票回單。另外，樓花轉讓，注銷還應提交以下材料： （1）買、賣雙方身份證復印件和私章，并親自到場； （2）預購人申請報告（須經開發商同意并簽章）；（3）已付購房款的收據； （4）經登記備案的商品房預售合同。預售的

15、商品房交付使用后， 承購人應及時持有關憑證到縣以上人民政府房地產和土地管理部門辦理產權登記手續。5、商品房預售中的違約行為及處罰：城市商品房預售管理辦法規定：開發經營企業在預售商品房中有下列行為之一的，由房地產管理部門處以警告，責令停止預售、9責令補辦手續、員銷商品房預售許可證 ，并可處以罰款；（1）未辦理商品房預售許可證的； （2）挪用商品房預售款項，不用于有關的工程建設的；（3）未按規定辦理備案和登記手續的。6、房地產銷售商品房時應具備 “五證”：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃證明、建設工程施工許可證、商品房銷售許可證。國有土地使用證 是證明土地使用向國家支付土地使用權出

16、讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地的使用權的法律憑證。建設用地規劃許可證是建設單位向土地管理部門申請征用、劃拔土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。建設工程規劃許可證 是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。建設工程施工許可證 是建筑施工單位符合施工各種條件， 允許其開工批準證件。商品房銷售許可證和商品房預售許可證是市、縣人民政府房地產商行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準性文件。7、“兩書”：新建商品住宅使用說明書 、新建商品住宅質量保證書。新建商品住宅使用說明書主要內容：（ 1）用戶入住后不得隨意改變住宅使用功能。10（ 2）住宅室內地面

17、、承重墻面、頂棚可進行表面裝修，但室內地面不得鑿除原砼保護面層。（ 3）樓板荷載和在其上裝修的天花板荷載之和不得超過設計使用荷載。（ 4）嚴禁拆除或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻、上下水管、煤氣管道、管道井、房屋防水隔熱層等，進戶門和外墻位置不得隨改動。（ 5）陽臺不得隨意封閉，不得集中或超負堆放物品。（ 6）空調安裝位置應統一，使用空調不得破壞建筑外立面和影響他人正常生活。（ 7）安裝防盜網應遵守有關規定，安裝位置不得超出外墻水平投影線。防盜網格式應統一協調。新建商品住宅質量保證書主要內容：（ 1）本住宅自簽約后交付之日起，在正常使用情況下，各部門、部件保修內容與保修期： 屋面防水層 3 年

18、墻面、樓面（含廚房和衛生間地面） ，地下室、管道滲漏1 年； 室內墻面、頂抹灰層出現抹灰脫落、裂縫（頂層墻面溫度裂縫除外）1 年； 室內需空鼓開裂、大面積起砂1 年； 門窗安裝不密完備、出現翹裂、五金件損壞1 年； 給排水、衛生潔具、電器開關半年；11 管道堵塞 2 個月。（ 2）因住戶使用不當或擅自改動結構、設備管線位置和不當裝修而造成的質量問題， 本公司不承擔保修責任； 造成房屋質量受損或其他用戶損失的，由責任人承擔相應責任。（ 3）住宅竣工后，在規定使用年限內正常使用情況下，經市有關專業主管部門鑒定，屬危險房屋的將予以退還或調換。二、房地產權屬登記發證制度房地產管理法規定： “國家實行土

19、地使用權和房屋所有權登記發證制度”房屋所有權登記發證的法定機關： 房地產管理法規定：“由縣級以上人民政府房產管理部門核實，并頒發房屋所有權證書” 。三、房地產權屬登記管理1、房地產權屬登記范圍：根據房地產管理法的規定，凡在城市規劃區國有土地范圍內取得的土地使用權和房屋所有權的人（自然人和法人）都要進行權屬登記。即全民所有的行政、軍隊，企事業單位的房地產；集體所有的房地產；私人房地產；聯營房地產；股份房地產；涉外房地產； 港澳臺房地產等的權屬人都必須在限期內到房地產所在地登記機關申請登記，領取房地產權屬證書。2、房地產權屬登記的種類：房地產權屬登記分為總登記、土地使用權初始登記、房屋所有權初始登

20、記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記七種。（ 1）總登記：總登記是縣級以上人民政府根據需要，在一定期12限內對本行政區域內的房地產進行的一次性、 統一的、全面的產權登記。凡列入總登記范圍的， 無論權利人以往是否領取權屬證書，權屬狀況有無變化，均應在期限內按照規定辦理申請登記。（ 2）土地使用權初始登記：以出讓或劃撥方式取得土地使用權的，權利人應申請辦理土地使用權初始登記， 申請人應提交批準用地或土地使用合同等有關證明文件。（ 3）房屋所有權初始登記：在依法取得的房地產開發用地上新建成的房屋和翻建、 改建、擴建的房屋以及集體土地轉為國有土地上的房屋，權利人應向登記機關申請辦理房屋所有權

21、初始登記。（ 4）轉移登記：房地產因買賣、變換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、判決等原因導致權利人轉移時，權利人應申請轉移登記。申請轉移登記，權利人應提交房地產權屬證書以及與房地產轉移相關的合同、協議、證明等文件。（ 5）變更登記：房地產權利人法定名稱改變或者房地產現狀、用途變更時，應申請變更登記。申請變更登記，權利人應提交房地產權屬證書以及房地產變更相關的文件。（ 6）他項權利登記：設定房地產抵押權、典當權等他項權利時，權利人應申請他項權利登記。權利人應提交的證明文件： A 、以空地的土地使用權作為抵押物的， 應提交國有土地使用權證， 土地使用權出讓，抵押合同書及相關協議和證明文件。 B、以房屋及

22、其占用土地作為抵押物的， 除應提交前款所列證明文件外， 還應提交房屋所有權13證。（ 8）注銷登記：因土地使用年限屆滿，他項權利終止原因導致房地產權利喪失時， 原權利人應申請注銷登記。 申請人應提交原房地產權屬證書、相關的合同、協議等證明文件。3、申請房地產權屬登記的條件：申請房地產權屬登記應同時具備以下四項條件：（1）申請人或代理人具有申請資格。權利人為法人、法人團體的，應使用法定名稱，由其法定代表人申請， 權利人為自然人的， 應使用其身份證件上的姓名。共有的房地產，由共有共同申請。設定房地產他項權利登記，由相關權利人共同申請。（2）有明確具體的申請請求。（3）申請登記的房地產產權來源清楚、

23、合法、證件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉移或依法查封以及違章建筑的房屋。 （ 4）屬受理登記的登記機關管理轄。4、房地產權屬證A 、房地產權屬證書名稱和樣式由國家統一制定；B、權屬證書記載的內容主要包括：編號、發證單位、房屋所有權人或土地使用人（包括法人和自然人）、所有權性質、共有人及應占份額、房屋座落、地號、地籍號、房屋狀況（幢號、房號、間數、建筑結構、層數）等。C、房地產權屬證書包括房地產權證或房屋所有權證、國有土地使用證、房地產共有權證或房屋共有權證 、房地產他項權征或房屋他項權證 。 D、共有的房地產權證，由權利人推舉的持證人收執房地產權屬證書， 其作共有人各執房地產共有權證書一14

24、份。房地產共有權證與房地產權證或房屋共有權證與房屋所有權證具有同等的法律效力。第四部分房地產稅收種類和內容中國現行房地產稅有房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占有稅、營業稅、土地增值稅、契稅、固定資產投資方向調節稅、城市維護建設稅、企業所得稅、外國投資企業和外國企業所得稅、印花稅等。1、房產稅：房產稅是以房地產為課稅對象，向產權所有人征收的稅種。2、營業稅：營業稅是對應稅勞務，轉讓無形資產或者銷售不動產的營業額征收的一種流轉稅，稅率為5%。3、土地增值稅：土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和附著物的單位和個人征收的一種稅。4、契稅：（ 1）契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移變動，

25、按當事人雙方訂立契約等對產權承受人征收的一種稅。（ 2）納稅義務人：契稅暫行條例規定：“凡土地房屋之買賣、典當、贈與或變換，均應憑土地房屋所有證，并由當事人雙方訂立契約，由承受人依照本條例完成契稅” 。15（ 3）計稅依據：契稅的計稅依據是房屋產權轉移時雙方當事人簽訂的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現值價格或典價作為計稅依據。但是，為了保護房屋產權交易雙方的合法權益，體現公平交易，避免發生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關認為有必要時，也可以直接或委托有關單位對房屋價值進行評估， 以評估價格作為計稅依據。5、城市維護建設稅：城市維護建筑稅是隨增值稅，消費稅和營業稅附征并專門用于城市維護

26、建設的一特別目的稅。基本身無物定的征稅對象，屬附加稅。6、固定資產投資方向調節稅（ 1）固定資產投資方向調查稅是對單位和個人用于固定資產投資的各種資金征收的一種稅。（ 2）納稅義務人：中華人民共和國固定資產方向調節稅暫行條例規定：“在中華人民共和國境內進行固定資產投資的單位和個人，為固定資產投資方向調節稅的納稅義務人” 。（ 3）計稅依據：固定資產投資方向調節稅暫行條例 規定：“計稅依據為固定資產投資項目實際完成的投資額， 其中更新改造投資項目為建筑工程實際完成的投資額” 。7、企業所得稅：企業所得稅是對企業在一定期間（通常為一年）內取得的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。8、印花稅：（ 1

27、）印花稅是對因商事活動、產權轉移、權利許可證照授受等16行為而書立，領受的應稅憑證征收的一種稅。（ 2）納稅義務人：中華人民共和國印花稅暫行條例 規定：“在中華人民共和國境內書水、 領受本條例所列舉憑證的單位和個人， 都是印花稅的納稅義務人”（ 3）計稅依據：印花稅暫行條例規定：下列憑證為應納稅憑證：A 、購銷、建設工程承包、財產租賃、財產保險 或者具有合同性質的憑證； B、產權轉移書據： C、營業帳薄； D、權利、許可證照； E、經財政部確定征稅的其他憑證。第五部分商品房交易流程一、購買商品房稅費名稱計稅稅費稅費種類（ %）依據（%）契 稅監證費印花稅投向稅普通住宅1.731.50.20.0

28、30個高級住宅、車成3.23其30.20.030庫、別墅人商場、店面、交8.2330.20.035寫字樓中單價住宅及非住宅8.232320.035位二、商品房交易及按揭貸款手續流程與付交申報與辦房放并還歸抵開3易請審銀理屋貸辦清還押交發0所貸行抵保銷產登理商%監款簽押險銀戶權記簽樓證約登行證注權17約款記保銷證（注：交易所監證：商品房購銷合同、申請貸款：個人住房借款申請表、與銀行簽約：借款合同、抵押合同、放貸：商品房購銷合同抵押銀行）三、申請按揭貸款應提供證明和資料1、婚姻狀況證明。2、居民身份證，戶口本或其它有效居留證件原件和復印件（已婚應提供夫妻雙方有效證件及結婚證） 。3、收入證明或納稅證明。4、經交易所監證的商品房購銷合同或商品房買賣合同。5、交付 30%房款的進帳單。6、貸款人應年滿18 周歲，年齡加按揭貸款年限，男性60 歲，女性 55 歲。四、按揭貸款收費標準收費計算基數收費標準收費標準抵押手續費收費項目單位房屋抵押總額 50 萬元以下（含0.08400市50 萬元）部份抵房房屋抵押總額50 萬元至 100（X-500000）押0.6地萬元（含 50 萬元）部份x0.06%+400監產房屋抵押總額100 萬元至 300（X-1000000）證0.4交萬元（含 300 萬元）部份x0