1、餐飲業態招商基礎知識餐飲業態招商基礎知識CAN YIN YE TAI ZHAO SHANG JI CHU ZHI SHI目錄餐飲業態的特點及重要地位餐飲分類及特性餐飲各商家經營選址及物業要求餐飲招商策略和方法一、餐飲業態的特點及重要地位一、餐飲業態的特點及重要地位（ 一 ） 餐飲業態的特點 承租面積大 聚集人流 延長客戶駐留時間生存能 力較強 租金承受力相對較強 品類豐富, 形式多樣花表現（ 二 ） 餐飲的重要地位開發商對餐飲行業越來越來重視 , 歸根結底在于業態本 身具備的若干優勢。 餐飲面積往往是一個商業項目最容易出手的部分。 能做 餐飲的鋪位空間利用率比較高 ,技術標注也高 ,投資客非常

2、喜歡購買餐飲商鋪。持有型物業 , 餐飲也是很合適的業態 , 它招租比較容易 ,承租面積 大,生存能力強 ,租金相對來說也不低。 對于商業項目來說 ,生存的關鍵就是留住 人氣, 不僅要吸引大量的客流 ,更要最大限度地延長每位客戶的駐留時間招商的成敗在一定程度上決定了商業地產項目的成敗 , 餐飲招商的成功就是重中之重 ! 餐飲的招商 , 因為有很多的不確定性因素 ,導致餐飲招商給 人難度大的印象。?與百貨超市相比 , 大部分餐飲企業特別是中餐的產品標準化程度、從 業人員的整體文化素質都相差甚遠。?地域因素帶來的餐飲習慣和文化差異 , 導致餐飲企業除了快速餐飲外 , 店鋪的標準化和復制都相對比較難。

3、 二、餐飲分類及特性業態分類 - 正餐、 簡餐、快餐、休閑飲品、外賣菜品分類 ? 中餐、西餐、東南亞、快餐、混合型、 特色餐飲、素菜檔次分類 - 人均消費、 經營歷史、營業方案客群分類 - 消費模 式、性別、年齡、國籍特性分類 - 體驗性、主題性、附加功能性、會員制分類原則考慮因素作用業態分類營運模式合理商業布局菜品分類菜系起源了解市場需求檔次分類消費檔次配合項目定位客群分類消費群體配合項目定位特性分類市場特性經營能力分析1、餐飲的常見分類方式 業態分類投資主體 應從“餐飲業態”及“投資 主體”兩個方面分別進行分類歸納 , 總結其特征、歸納其需求 , 從而研究其落位 原則及成交規律。對商業的作

4、用及價值不同 ,是招商前期的品牌落位、招商中期的落位調整的重點參考依據2、服務于招商的餐飲分類從招商角度來看 , 餐飲的業態分類及投資主體是必須首要考慮的兩個方面。 投資主體的性質差別決定了招商所應采取的策略及手段的不同 , 對餐飲的成功招商具有關鍵性指導 作用。餐飲業態細分 作用正餐 目的性強, 吸引區域內、甚至區域外餐飲消費人群簡餐 延長逗留時間和帶動人流快餐 聚集、帶動人流 , 業態互動休閑飲品 增加戶外商業氣氛 ,延長逗留時間 ,目的性約會場所外賣 活躍人流、提升租金收益? 餐飲按業態細分及在商業中的作用2.1 、按業態分類餐飲投資主體 特征國際餐飲集團（中餐、西餐） 跨國餐飲投資集團

5、 , 旗下擁有多個餐飲品牌涉及不同業態經營 股份制餐飲投資集團（ 本地 ） 源自本地區、在本地及其它地區擁有一定規模連鎖或系列分店的餐飲投資企業股份制餐飲投資集團（ 非本地 ） 本地區以外、擁有一定規模連鎖或系列分店的餐飲投資企業 餐飲中小型投資體（本地） 源自本地區、在本地擁有 2 家以上連鎖分店 ,其投資行為多為個人或 合伙餐飲中小型投資體（ 非本地 ） 本地區以外 , 在當地擁有 2 家以上連鎖分店 , 其投資行為多為個人 或合伙餐飲中小型投資體（ 加盟 ）多為非正餐類餐飲品牌 ,易于標準化及復制 , 主要依靠吸收加盟的形式 發展老字號餐飲品牌 擁有幾十年甚至上百年品牌歷史 , 至今仍延

6、續經營并有所 發展的餐飲品牌企業? 餐飲按投資主體主要可分為以下幾類 :2.2 、按投資主體分類餐飲投資主體經營品種資金實力股東組合決策程序 關注重點 跟進注意 談判要點POS合作經營 穩定性國際餐飲 集團中餐類 強 集團股份制 規范 品牌形象 從下往上 長遠合作 * 西餐類 強 集團股份制 規范 品牌形象 專業數據 競爭對手 * 股份制餐飲投資集團本地 較強 企業股份制 規范復雜品牌/ 區域占有率分析舊店區域、產品 租期內均價 * *非本地 較強 企業股份制 復雜緩慢品牌/ 區域高度 首家店投入 預算較大 給予形象宣傳附加條件 * * 中小型餐 飲投資體 本地 一般 個人 / 合伙人制 直接

7、 效率營業額/區 域占有率 找到投資人 偏好出擊 低開高走 * * 非本地 一版 個人 / 合伙人制 直接 緩慢品牌/ 區域 高度 收集落地人 情報出擊 市場價格 * *加盟 較弱 個人 / 合伙人制 較快營業額 / 品牌形象可從總部或投資者著手 首年優惠 * * 老字號餐飲品牌傳統飲食 一般 國有控股 困難 營業額表面上重名輕利 低于市場 * *業態分類? 不同類別投資主體特征2.3 、餐飲業態分類及投資分類綜合對照列舉投資性質正餐Formal簡餐Casual快餐Fast Food休閑飲料Cafe ,etc.外賣Take Away國際餐飲集團（中餐/ 西餐） 利苑,OUTBACK鼎泰豐 ,

8、味千 , 必勝客麥當勞、大快 活, 肯德基STARBUCKS,Blue Frog吉野家、 DQ、31BUSKINROBIN 股份制餐飲投資集團（ 本地 ）俏江南、同慶樓、湘鄂情澳門茶餐廳 小豆面館 , 和合谷水果撈 泡芙工坊股份制餐飲投資集團（ 非本地 ）蘇浙匯,豆 撈坊, 小南 國, 圓苑 新旺, 巴貝 拉, 鹿港小 鎮, 葡京 真功夫 , 永和 仙蹤林 珍珠奶茶 餐飲中小型投資體（ 本地 ）泰辣椒, 權金城鴻光樓,麻辣香鍋臺灣小吃 雕刻時光 , 星奇異 找茶、愛爾蘭 三文治餐飲中小型投資體（ 非本地 ）洋蔥, 金錢 豹, 真的好 元綠壽司 ,大長今HOOTERS MANG吐司餐飲中小型投資

9、體（ 加盟 ）Chef Too 一茶一座 ,上島賽百味 上島, 真鍋 街客老字號餐飲品牌 全聚德 , 白魁老號狗不理 老舍茶坊三、餐飲各商家經營選址及物業要求位置的重要性?對于良好的位置 ,盡量以國際知名品牌商家為主 ,以便聚集人氣 , 提升項目檔次 , 形成一個亮點?對于一般的位置 , 可以引進一些進駐國內、但未完全鋪開的國際品 牌商家或者當地的一些名商家 , 來充沛整個商業氛圍 ?對于高樓層的位置 , 可以引進一些本土市場做的比較好 ,租金承租 能力差、但能相對能吸引周邊消費群體有目的性進行消費的商家 , 來 提高商業上的人氣?餐飲是需要扎推的 , 不同品類、不同檔次、不同風味的餐飲聚合在

10、 一起 , 越是豐富多樣 , 越是容易紅火?在“扎推”之中 ,需有效避免同類之間的惡性競爭 , 根據客流量合 理安排餐飲配比 , 各家餐飲盡量形成差異化? 餐飲品牌的落位原則業態細分是餐飲落位首要考慮的因素 , 此外, 落位涉及到的另一重要元素是 對可用于餐飲位置的歸類,正如上表中我們將各類客戶的位置需求歸為A、B、C類一樣。餐飲位置歸類 含義、特征樓層 人流方向 交通便達性 門面展示性 環境優 良性 停車便利性A 類 首層或等同于首層 人流匯聚區B 類 首層的上、下一層 人流經過區C 類 其它樓層 選擇到達區注:上述特征是相對而言的衡量標準 ,具體分類視各個項目的不同情況而定。 業態分類位置

11、分類 中式正餐 西式正餐 中式簡餐 西式簡餐 中式快餐 西式快餐 休 閑 外賣A 類 V V V V V VB 類 V V VC 類 V V?大型餐飲類商家技術要求相關指標 大型餐飲酒樓面積需求 ? 20005000?經營樓層選擇 1 層5 層層高要求（m） > 4（凈高）樓板承重（Kg/?）> 350 Kg/?給排水 接駁到位供配電 滿足工業用電標準 , 電流量約 240 千瓦/ 時中央空調 需要 ,200?220Kcal/?, 預留空調機位店內垂直交通 升降梯兩部 , 觀光梯一部卸貨區(?) 60? 左右柱間距(m) 8 x 10m燃氣管道 配備管道煤氣沖排污 設置排污、排油井

12、、隔油池及排油煙井道等設施集中式排煙管道、進水、地下排污 ; 抽油管道 90cmx 70cm廚房面積 至少 500?停車場位置、數量 100 個以上, 地面要有停車位租賃年限 10-15 年?中式餐飲類商家技術要求相關指標 中餐類酒樓 中式快餐店面積需求 ? 800-2000 200-400單層面積？500 > 200樓層高度m > 3.5 (凈高)> 3.5 (凈高)經營樓層選擇 1-2 1-2中央空調 需要 需要燃氣管道 提供接口 提供接口排污 設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施 設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施樓板承重(Kg/?)> 350廚房4

13、00> 350廚房400給排水 符合國家標準 符合國家標準供配電 > 100KWA100KW停車場數量個 20-100 左右 不要求租賃年限 5?10 年 通常為 5 年?西式餐飲類商家技術要求相關指標 西式快餐店 西餐咖啡廳面積需求 ? 200-600 500-1000單層面積？ > 100 > 300樓層高度m > 3.5 (凈高)> 3.5 (凈高)經營樓層選擇 1-2 1-2中央空調 需要 需要燃氣管道 提供接口 提供接口排污 排污、排油井、隔油池 排油井、隔油池及排油煙井道等設施樓板承重(Kg/?)> 350廚房500> 350廚房40

14、0給排水 符合國家標準 符合國家標準供配電 > 100KW> 100KW停車場數量個不要求> 20租賃年限 5-10 年 5?10 年?時尚餐飲類商家技術要求相關指標 時尚餐飲 特色餐飲面積需求 ? 200-800 300-600單層面積？ > 100 > 300樓層高度m > 3.5 （凈高）> 3.5 （凈高）經營樓層選擇 1-2 1-2中央空調燃氣管道 提供接口 提供接口排污 排污、排油井、隔油池、排煙 排污、排油井、隔油池、排煙樓板承重（Kg/?）> 350廚房400> 350廚房400給排水 符合國家標準 符合國家標準供配電 &g

15、t; 100KWA100KW停車場數量個 集中停車場（> 20集中停車場（> 20租賃年限 5 年左右 5 年左右 ?一般情況下餐飲業態選址及物業要求 連鎖快餐店（ 肯德基、賣當勞等 ）普通型餐飲（ 中式快餐 , 商務餐廳 ）火鍋店（ 小肥羊 ）商圈選擇 繁華商業街市、車站、空港碼頭 , 及消費水平中等以上的區域型商 業街市或特別繁華的社區型街市商務型餐廳 : 以商務酬賓為銷售 對象, 選址于商務區域或繁華街 市附近, 或其他有知名度的街市 大眾餐廳 : 以家庭 個人消費為主 位于社區型或便利型商業街市。 以大眾消費為主 , 選址于人口 不少于 5 萬人的居住區域或社 區型、區域型

16、、都市型商圈 物 業 要 求 建筑 要求 使用面積 300-500 平米 框架結構;層高不低于 4.5 米; 位置在地下室或一、二、三樓均 可, 但忌分布數個樓面 商務型 1501000 平方米、大眾 型 80200平方米 ; 除減力墻或承重墻擋門、擋窗外 各建筑結構形式均適合 ;餐廳門前須有相應的停車場 3001000 平方米 、廚房可小于營業面積的三分之一 ; 框架式建筑 ;樓上商鋪亦可 ; 其余同餐廳 配套 設施 電力不少于 20千瓦/100 平方米; 有 充足的自來水供應 ;有油煙氣排放通道 , 污水排放、 生化處理裝置 , 廚房污水排放的生化處理裝置 及油煙氣排放的通道 同普通餐飲

17、合作方式 租期 10 年以上 大眾化快餐店 :24 元平米 /天 消費型快餐店 630 元 租期 3 年以上 低層為 1.5 元平米/ 天以上, 具體 視地段 商圈而定 ; 樓上租金略低 租期 3 年以上 視商圈、路段、位置而定 般不高于 4 元/（ 平方米 ?天 ） 茶坊、酒吧、咖啡 面館 面包、甜品 商圈選擇選址多高雅路段 , 具有清凈、 優雅的環境 ;以文化、情調、特色 , 以及舒 適和愉悅來吸引消費者 ; 消費 對象具有一定的消費能力和文 化修養滿足人們速食的要求 ; 宜選擇交通支道、行人不 少于每分鐘通過 10 人次的 區域各種商圈均可開設 ; 品牌企業多開設在繁華 的區域型、社區型

18、的商 業街市上 物 業 要 求 建筑要求100300 平方米 ;對建筑結構形式無特殊要求 , 視投資者創意、設想而異 ;層高不低于 2.8 米 ;如與居民相鄰 , 設置隔音層80-200 平米 ;其余與普通餐廳相同60120平方米 ;框架式結構 ;層高不低于 2.8 米;門面寬度 6 米以上, 櫥窗開闊配套設施電力按每 100 平米 10 千瓦配置自來水供應 與普通餐廳相同 與普通餐廳相同合作方式租期 3 年以上租金 320元/（ 平方米 ?天）租期 3 年以上租金 25元/（ 平方米 ?天）租期 3 年以上一般企業 35 元/（ 平方米?天）一般餐飲一般情況下餐飲業態選址及物業要求海底撈火鍋

19、?四川海底撈餐飲股份有限公司成立于 1994年, 是一家以經 營川味火鍋為主 , 融匯各地火鍋特色于一體的大型跨省直營 餐飲民營企業。十八年來 , 公司已發展成為在北京、上海、西安、鄭州、 天津、南京、杭州、深圳等全國 16個城市擁有 75 家直營店。 現擁有員工 15000 余人。?2012年 12月 13日 新加坡店開業。海底撈海外第一家分店正式開業, 進一步推廣了海底撈的品牌形象。 “好火鍋自己會說話”海底撈火鍋商圈選擇 一、二線城市成熟商圈物業要求經營面積1、水、電、煤氣的正常供給已 1500-2000 平米店面為標準電容量為 500千瓦,天然氣容量為 80-100 立方每小時 ,排水

20、管徑為 200-300mm天然氣借口距離該房屋距離不能太遠,不要穿過馬路。2、房屋所處位置的交通便利 , 為雙車道以上 , 能調頭。3、房屋附近 100 米處是否多路公交車 , 行人穿過馬路方便。4、車位充足 ,（ 固定停車位在 30以上, 周邊 300 米內有大型停車 場）5、備選址周邊的應為商業密集型區域 , 包括 2 公里范圍內學校、 企業單位 , 居民住宅應密集分布 ;5、應有位置安放廣告牌和霓虹燈 ; 空調外機 （空調制冷量是 400 瓦 / 平米左右 ）;物業形狀供電供水、燃氣等硬件設施停車位其他合作方式 目前采取全直營方式 , 租期一般要求 5 年以上。 海底撈火鍋選址要求“把客

21、人當朋友,把伙伴當家人”一茶一坐（CHAMATE一茶一坐來自臺灣, 成立于 2001年,致力于發揚中國茶及餐飲的文化 , 打造第一個國際化中式休閑連 鎖餐飲的領導品牌。?一茶一坐的休閑氛圍吸引著以白領為主的廣大消費群 , 餐廳不僅提供高質量的精致午 餐、浪漫下午茶以及輕松愜意的晚餐 , 也是 親朋好友休閑聚餐或下午茶歇的好選擇。一 茶一坐, 讓用餐不僅是傳統意義上的味覺享 受, 更體現一種對精致生活的質量追求。一茶一座一一一茶一座拓展城市及商圈選擇 全國經濟發達的直轄市 ,省會和一線城市 , 東部沿海 三線城市的成熟商圈 : 商業 +商務型商圈物業要求經營面積1、樓層:一層,2 層+1層門面;

22、2 、面積:使用面積 350-400 平方左右, 樓層單層層高在 5.3 米以上,可以考慮做夾層 ,面積可控制在 250-300 平 米左右 ; 特別規定不能在住宅樓下 ;3 、基礎設施 : 具備水 , 電, 煤氣 , 上下排水, 隔油等等 ;物業形狀供電供水、燃硬件設施停車位其他要求合作方式 目前采取全直營方式 ,加盟, 租期一般要求 5 年以上 一茶一座選址要求四、餐飲招商策略和方法開發商招商員如何讓三方盈利 ?進駐檔次高的項目是商家本身檔 次和實力的體現 , 他們很樂意接受你 的邀請的。即使項目要求 的條件高, 他們也 能接受, 關鍵是整 個項目自身的規劃 及其他零售大商家 的進駐情況

23、, 要讓 商家感受到品牌扎 推以及項目長期繁 榮景象。想要餐飲招商順利 , 應先按照基本要求來規劃和建設 , 才會在 后期的談判中加快進度 , 減少不必要的工程改動和帶來的投入 有時候犧牲部分租 金, 并通過一些有 實力的招商策略 , 吸引“最好”的餐 飲主力店, 用它的 品牌知名度給項目 帶來巨大的支持力 , 使招商工作的進度 良好的推進。項目自身的優劣勢 商家布點情況 周邊項目優劣勢 商家贏利點一、知己知彼 商家選擇項目條件同期項目情況 品牌定位與 項目定位的 匹配度 品牌客群與 目標客群 匹配度 品牌 號召力 品牌經營能力品牌 租金承受力 品牌 安全邊界品牌獨有性合作成本 物業條件 品牌

24、消費力 （ 如提袋率 、翻臺率等）品牌銷售額品牌利潤點店面形象 面積需求 品牌選擇的 14 項基本原則 :二、了解商家選擇項目的條件三、租金如何預估計算 ?餐飲營業額推算如下: 客單價* 翻臺率*客座位*上座率日銷售 例 如 :550*2*260*50%1300006-8% 根據行業規律租金占銷售額比例 6-8% 經測算 得出租費承受力應在 8.83 元/ 天*平方米 簽約價格為租金 7.3 元/ 天*平方米, 物業費 1.57 元/天*平方米,合計 8.87 元/天*平方米一般中餐館可接受租金最高 80/ 平米?月; 西餐位置較好的店可接受較高租金 ,最高可能接近 200 元/ 平米?月; 一般餐飲租金水平在 50-120 元/平米?月;一般情況下 ,房租和營業收入的月 度比例是?中餐 不超過 20%?西餐 不超過 25%?火鍋 不超過 25%?快餐及小吃 不超過 30%談判優勢的營造