1、新人購房基礎知識全攻略（指南）之 -選房（買房知識分享） 1 樓2009-4-12 23:58:23 sanyosky 發表于 搜房網 - 蘇州業主論壇 - 新城金郡 一、名詞解釋1. 容積率，綠化率容積率容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。 附屬建筑 物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。綠化率綠化率是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。2. 建筑密度紅花還需綠葉襯， 好的建筑物還需要有好的環境。 一般來說， 買房看環境， 指的是近看小環 境，遠看大環境。小環境主要是指樓群小區環境， 如：是否封閉小區， 物業管理怎樣， 綠化覆蓋率

2、是多少， 居住者成分如何；大環境是指小區所處的周邊環境、地段、交通位置以及人文狀況等。封閉式小區涉及到入住后的安全性和私密性， 比不封閉的物業優越。 物業管理現在已較 為普及，一個公認的觀點是：專業的物業管理公司要比衍生出來的物業管理部門的能力強。 綠化覆蓋率是用綠化面積除以建筑面積。 綠色令都市人有回歸自然的感覺， 綠化面積的多少 也是衡量小區檔次的一個標志。 配套設施包括便民商店、 運動場地、 健身等； 高級些的則有 網球場、歌舞廳等；規模大的小區還應考慮建幼兒園、小學、超市、公共汽車站等。周邊環境的觀察應注意最好靠近宜人的風景點，或是高等學府等文化氣氛濃厚的單位， 附近要有集貿市場、商業

3、區。還有，交通問題也極為重要，是否有主要干道通過，公交車站 有多遠，都需要細致考慮。最后，不妨考察一下有無污染源，比如不能靠近有煙囪的工廠， 不能緊鄰嘈雜的交通主干道等。3. 面積 建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻 (或外柱 )外圍以內水平投影面積之和。套內面積套內房屋使用面積是指套內房屋使用空間的面積， 以水平投影面積按下列規定計算： (1) 套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空 間面積的總和； (2) 套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；(3)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；(4) 內墻面裝飾厚度計入使用

4、面積。套內墻體面積套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積， 其 中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻 )等共有墻， 均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。套內陽臺面積套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。 其中封閉的陽臺 按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。基底面積房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。共有面積房屋共有建筑面積是指各產權業主共同占有或共同使用的建筑面積。4. 五證、兩書五證國有土地使用證 ：是證明土

5、地使用者向國家支付土地使用權出讓金 ,獲得了在一定年 限內某塊國有土地使用權的法律憑證。建設用地規劃許可證 ：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。建設工程規劃許可證 ：是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。建設工程施工許可證商品房銷售 (預售 ) 許可證兩書住宅質量保證書住宅使用說明書5. 貸款個人住房擔保委托貸款個人住房擔保委托貸款 （以下簡稱貸款 ）是指北京市住房資金管理中心及所屬分中心（ 以下簡稱管理中心 ）運用房改資金， 委托銀行向購買自住莊房 （含建造、 大修，下同）的住房公積 金交存人和離退休職工發

6、放的貸款。 貸款須由借款人或第三人提供財產抵押擔保加第三人保 證擔保、或財產抵押擔保加購房綜合保險、或財產質押擔保、或連帶責任保證擔保。個人住房組合貸款個人住房組合貸款是指符合個人住房商業性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金 的，在辦理個人住房商業貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款， 及借款人以所購本市 城鎮自住住房 （ 或其他銀行認可的擔保方式 ）作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸 款和個人住房商業性貸款。個人住房房商業性貸款個人住房商業性貸款是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔

7、保方式 ）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。抵押貸款是商業性 貸款中的一種貸款方式。二、學會看廣告一般來講， 報紙廣告以其成本相對低廉、 可重復閱讀或收藏、 購房者層次有選擇性、 讀者可 自行控制閱讀內容， 而成為房地產商首選的廣告發布媒介。 報紙的房地產廣告一般主要含有 以下幾部分內容：1、物業名稱為了與其它房地產項目相區別， 每一個房地產項目通常都要取一個特有的名稱， 而且是 以在房地局市場處備案的為準。2、位置房地產廣告中通常都配有一個物業位置圖。 但這種圖示只是示意性的， 并不是準確的距離位置，而且多數情況下，開發商總是刻意將自己物業與市中心其它顯赫物業的距離拉近

8、。因此，看位置一定要以標準地圖中的為準，而不要僅從廣告中的位置圖中去“找感覺” 。3、售價房地產廣告中標注的價格， 一般情況都是起價， 即項目銷售的最低價， 客戶實際購房價 格則要根據樓層、朝向、戶型結構，以及工期進度而定價。當然，對于銷售不暢的項目，廣 告中的價格也有可能是虛定的原價，實際成交價或許遠遠低于此標注價格。4、物業的外觀或戶型圖大多數房地產廣告中都附有項目的整體外觀圖， 其中屬于期房的全部是電腦繪制的效果 圖，屬于現房的發展商絕不會忘掉在圖片一角注明是“實景照片” 。購房者在看期房圖片時 一定要意識到，現在的電腦制作技術已到了空前的水平，圖畫里的物業或周邊環境再美觀， 也只是電腦

9、刻畫出來的。 記住電腦制作出來的景觀和真實景觀是有差別的， 因此不要把廣告 中的“美” 當作是真實景觀的美。 有的房地產商為了展示自己項目戶型的特點或優勢， 在廣 告中也將戶型圖擺出來展示。 這對于客戶了解發展商設計水準， 審查物業是否適于自己的選 擇的確有所幫助， 但同時購房人也應注意， 這樣的房型圖可能與實際有誤差， 廣告的 “感覺” 和到房屋里面實際的觀測有時會有很大的差距。5、物業配置設施情況及周邊的環境描述這部分內容在廣告中多以文字描述的形式為主， 購房人可以從中了解到一些項目更為具 體的信息， 知道此處項目與其它物業有何不同之處。 但這部分內容也是最易出現不實之處的 地方，比如對衛

10、浴設施、裝飾裝修材料、電梯等，發展商在廣告中往往都冠以“高級” 、“進 口”之類的定語， 而不寫明具體是哪個品牌、 何種規格； 對于周邊環境則更可能是言過其實。 諸如“距, 多少公里” ；小區周邊匯聚了什么學校、 公園、 豪華購物商場之類的描述形容，最好要以簽訂購房型號、 規格。 周邊其實事實卻根本不是那么回事。 因此， 要想知道配套設施到底是何標準， 合同時所列的細則為準， 并且要在附加條款中讓銷售方注明設施的品牌、 環境是否像廣告中所說的那樣，最好也要實地考察一番。6、開發商、代理商、設計施工單位或物業管理公司名稱凡是正規開發的房地產項目， 房地產廣告中肯定要打上開發商的名稱。 如果有代理

11、銷售 機構， 一般情況下廣告中也會打上代理商的名稱； 發展商如果想以設計單位或施工單位證實 自己的實力雄厚， 廣告中有時也可以見到列出設計、 施工或者是物業管理公司的名稱； 項目 如果有按揭，廣告中也會打上貸款銀行的名稱。7 、物業銷售的資質證號按照最近兩年的有關管理規定， 報紙刊登房地產廣告， 必須要求刊發廣告的發展商或廣 告代理商提供完整的項目立項、 銷售手續文件， 并且在廣告中標出銷售資格證號。 但需要注 意的是， 現在也有極個別的項目為通過報社手續審核， 采取偽造等手段， 冒用其它項目證號， 有的甚至將編造證號在廣告中打出來， 以此欺騙客戶。 為保險起見， 購房人在了解項目期間，應當委

12、托經紀人或律師對項目的所有手續進行核實。另外， 還有一種情況就是， 現在有的房地產廣告中沒有商品銷售證號，卻特別標注提示自己的項目，可以“保證產權” 。授予產權 是一種政府行為， 開發商所能做的只是操作自己的項目， 只要手續正規、 健全， 開發過程規 范，房管部門自然會在一定的期限內， 經過規定的程序授予其產權。 而如果開發程序不規范， 立項手續也不完備，這種保證也只能是一張空頭支票。8、銷售電話等咨詢垂詢方式房地產廣告中， 售房熱線電話是最不能少的。 但看到房地產廣告之后， 最好是將廣告整 個的內容都吃透、 分析透了， 再拿起電話進行詢問。 由于現在的房地產市場千變萬化， 因此 市場隨時可能

13、出現一些令人意想不到的事情。 好的樓盤以相對很實惠的價格出售并不是沒有 可能， 準備購房者如果對市場有大體的了解， 這樣的信息一旦出現， 您才會抓住。 如果您在 報紙中突然發現了這樣的廣告，那當然是越快撥通售樓電話越好，以便搶先占到好的戶型， 搶先得到最有利的時機。9、金融、物業管理等其它方面的購房承諾隨著購房抵押貸款政策的松動， 有越來越多的商品房項目可為購房人提供按揭購房。 如 果有這項業務， 一般情況， 開發商都會在廣告中打出來， 借此吸引更大范圍的買家前來購買。 要想了解這些內容與自己購房到底有多大的關聯， 一是要掌握抵押貸款知識， 再有就是要會 根據廣告中列出的貸款條件， 核算貸款細

14、帳。 有關物業管理方面的內容， 對于期房項目來說， 還是與裝修、配套等問題一樣，最好落實到合同中去。因為“ 24 小時保安、熱水”誰都會 說。“物業管理人員隨叫隨到”誰都可以不費力氣的承諾。三、學會看樓書圖畫經過美化的樓盤效果圖， 不合比例的卡通式的交通位置圖都不足信。 眼下， 隨著彩印技 術的不斷提高， 售樓書越做越精美， 但同時距離實際也越來越遠。購房者應該注意， 樓書上 的平面圖也有學問， 購房人應由大到小進行閱讀， 首先應研究小區總體規劃平面圖， 確定小 區的環境布局是否理想， 是否有足夠的綠化率與車位， 樓與樓之間的間距是否夠大， 是否影 響采光， 仔細了解小區內外的道路交通情況，

15、進出小區是否方便，是否有保安系統， 垃圾是 否集中處理等。然后看整幢樓的平面圖，最后看自己擬選購的單位平面圖。看方向有些房地產項目的樓書時首先要明確： “上北下南，左西右東”的原則。通常坐北朝南 的建筑最好賣，房地產發展商宣傳惟恐不及。看文字銷售單張上標注的價格一定要搞清，起價、均價、開盤價、清盤價各不相同，有時樓書 上出現的價格只是供應幾套的優惠價。 另外， 樓書上承諾的交樓日期、 建設材料、 配套設施 等也可能在日后發生變化，因此簽約之前一定要落實清楚。看戶型過去的許多老戶型， 過于強調出房率， 戶型設計得往往過于直露、 簡陋。 進入戶門后往 往沒有玄關設計， 廳內景象一覽無遺， 臥室、

16、書房的私密性和安適度受到影響， 現在買房應 避免此類戶型。目前普遍看好的戶型設計一般都重視功能分區明確，既有層次感又不宜設置過多隔斷 墻，用一條較短的走廊連接臥室和起居室，進入戶門以后起居室分為會客和餐廳兩個區域， 餐廳和廚房相連，臥室和衛生間相連，兩者互不干擾。住宅里不同房間的門戶朝向也很有學問。 如衛生間的門向著廳開， 私密性不強， 形成主 客間的尷尬。 如果套房的面積較小， 兩者難以保持較長的距離， 其房門也最好別設計成相對 或并列的形式。 在起居室最好不直接看到衛生間的房門， 可通過套房的整體戶型設計和曲折 巧設衛生間。廚房由于多和餐廳相連，可以設在靠近戶門的位置。近年來，“動靜分開”

17、成為體現戶型設計成功與否的一個重要因素。過去由于設計的不 足，主人去臥室、 廚房、 衛生間都要反復穿過起居室， 造成起居室靜態區域內的紊亂。 同時， 一旦起居室有客人，家中的所有成員都難以回避，這是在選擇新居的時候應該注意避免的。四、在售樓處該問什么當您選定中意的樓盤，來到售樓處，面對熱情似火的銷售員時，務必要保持冷靜的 頭腦。這些銷售員都經過專業培訓，具備一定的房地產專業知識，而且深諳揚長避短之道， 自己樓盤的缺陷和不足往往一筆帶過， 因此您在與銷售員交流是務必小心謹慎， 同時， 以下 我們列出的問題您務必要求銷售員給與明確答復。1、銷售方式您應當要求銷售員明確答復是按照建筑面積銷售還是套內

18、建筑面積銷售 （ 二者主要差別 在于：建筑面積包含公攤面積，而套內建筑面積不包含）。同時，按照深圳市房地要求，取得預售許可證的項目必須按套內面積銷售。2、具體價格您在樓書上往往看到樓盤“均價”這個詞，顧名思義均價當然是這個項目的平均價格， 但您會發現往往想買的房子與打出的 “均價” 會有很大差距， 一般來說， 多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層塔樓在6層8層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多 層樓盤單位面積最高價與均價相差5%8%,塔樓是在15%20%之間。3、入住時間是否能按時入住, 入住時是否能取得建筑工程竣工驗收備案表、 取得商品房面積實測技 術報告書、住宅質量保證書、住宅使

19、用說明書。4、入住條件入住時水、電、電話、閉路監控系統是否能夠正常使用,是否能保證煤氣、有線電視、 寬頻網絡入戶的正常使用,以及小區內清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報箱等私用或公 用設施正常是否能正常使用。5、車位小區總車位數, 車位為地上還是地下, 是否能保證每戶一個車位。 車位收費標準, 是否 可售。提醒：銷售員的答復、 承諾不能作為今后發生糾紛時的法律依據, 一切以購房合同及補 充協議為準,相關問題您可參考購房全攻略之合同簽訂篇。五、在售樓處該看什么銷售員的如花妙語并不能成為購房的法律依據,為了減少購房糾紛,您在售樓處務必 要求銷售員提供以下資料,這些資料是作為一個正規開發商所必備的,

20、您務必逐一詳查。1 、營業執照正規的房地產企業都會到工商行政管理部門登記,您購房前務必查詢該企業營業執照 是否合法。2、企業資質建設部將開發企業的資質分為三級, 一級最好。 主要是根據開發企業的實力劃分。 企業 資質代表著開發企業的信譽和市場業績。點擊查詢房地產開發企業資質證書3、五證二書購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證” 、“二書”,這是法律 對銷售方的基本要求。 “五證”是指國有土地使用證 、建設用地規劃許可證 、建設工 程規劃許可證 、建設工程施工許可證 （建設工程開工證 ） 、 商品房銷售 （預售 ）許可證 。 “二書”是指住宅質量保證書和住宅使用說明書 。點擊

21、查看五證二書實例4、銷控資料到售樓處后直接問售樓員看一樣叫銷控的本子， 這樣你才可以確切的知道哪些房子是真 的沒了，哪些房子還在，這本東西特別準，只有少數樓盤會做一份假的。六、買房怎么選擇環境紅花還需綠葉襯， 好的建筑物還需要有好的環境。 一般來說， 買房看環境， 指的是近看小 環境，遠看大環境。小環境主要是指樓群小區環境， 如：是否封閉小區， 物業管理怎樣， 綠化覆蓋率是多 少，居住者成分如何；大環境是指小區所處的周邊環境、地段、交通位置以及人文狀況等。封閉式小區涉及到入住后的安全性和私密性， 比不封閉的物業優越。 物業管理現在已較 為普及，一個公認的觀點是：專業的物業管理公司要比衍生出來的

22、物業管理部門的能力強。 綠化覆蓋率是用綠化面積除以建筑面積。 綠色令都市人有回歸自然的感覺， 綠化面積的多少 也是衡量小區檔次的一個標志。 配套設施包括便民商店、 運動場地、 健身等； 高級些的則有 網球場、歌舞廳等；規模大的小區還應考慮建幼兒園、小學、超市、公共汽車站等。周邊環境的觀察應注意最好靠近宜人的風景點，或是高等學府等文化氣氛濃厚的單位， 附近要有集貿市場、商業區。還有，交通問題也極為重要，是否有主要干道通過，公交車站 有多遠，都需要細致考慮。最后，不妨考察一下有無污染源，比如不能靠近有煙囪的工廠， 不能緊鄰嘈雜的交通主干道等。七、專家教你選房、工交通交通是買房要考慮的重要因素，四通

23、八達、進出方便、有停車位，物業才算物盡其用。 生活在人多車多的北京，買房的時候自然應該先把幾個預選樓盤的交通狀況拿來比較一下， 具體如下：道路設施道路通過能力、設計的運行速度、實際運行速度及運行安全狀況。公共交通包括公共汽車、 地鐵等公共交通的線路數， 與市內各主要區域及上班所在地聯 系的廣泛程度， 公共交通工具運行起止時間、 運行速度、 票價， 從房子所在地到公共交通點 的距離，使用出租車的方便程度。交通便利度包括經常經過的路段內路網通暢程度， 是否經常堵車， 到達市內主要地點是 否便利等。交通管制包括行車路線、方向、時間、速度限制及車輛種類限制。此外，還要考 慮有無固定停車場地，如沒有，隨

24、時停車能否有保證也不能不考慮在內。環境一個小區的環境主要包括兩個方面：周邊的地理環境 （地段 ）和社區內的環境，下面我們 就從這兩個角度來看看。 地段是所有購房者在購房時都很關注的， 選擇市區還是郊區要根據 個人的需要而定。 查看小區內部環境要從以下幾個方面入手： 小區規模、 布局、 綠化、樓距、 路況、車庫、安全度等。布局在居住區規劃中， 應使住宅布局合理， 為保證每房都能獲得規定的日照時間和日照質量， 要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。綠化綠化做得好壞要用綠地率來衡量， 綠地率指的是居住區用地范圍內各類綠地的點和占居 住區總用地的百分比。值得注意的是， “綠地率”和“綠化覆蓋率”是兩個不同的概念，綠 地不包括陽臺和屋頂的綠化， 有些開發商會故意混淆這兩個概念由于居住區綠地在遮陽、 防 風防塵等方面起著重要的作用。樓距兩棟樓之間的距離最好超過 24 米為宜，而窗戶也不能面對面地整齊排列，否則家中的 一舉一動在對面都可以看得一清二楚，私密性太差。一般情況下，人與人之間距離24 米內能辨別對方， 12 米內能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離 以不小于 24 米為宜，高