1、寧夏建院公寓樓物業管理方案寧夏建設職業技術學院是目前寧夏專科層次相對較高的辦公高等職業技術學院，現在我院學生公寓無論是住宿條件還是衛生保潔狀況都較其他院校有一定的瑕疵，所以要使我院全體師生能夠擁有一個良好的生活、居住環境，我院與物業公司簽訂物業服務合同。下面我作為寧夏建院公寓樓項目服務中心主任，針對我院實際狀況，從以下四個方面，詳細地為我院公寓做如下物業管理方案：、服務工作目標一、 管理思路結合學校的實際情況和我們的管理要求，我們將制定各個崗位的崗位職責、工作標準以及各個班組的作業指導書和相關的記錄表格，認真落實合同中 的每一點，使我院全體師生能夠擁有一個良好的生活、學習環境。在物業管理運作中

2、，將根據“精干、高效、層次明晰、減少管理環節”的原則，確定直線職能式的管理架構；根據我院的特點，提出合理的人員配臵方式；在人員管理上，確立“競爭上崗、激勵約束、量化考核、首數晉升和尾數淘汰”的“四機制”原則；在人員培訓方面，確立“全員培訓、梯級培訓、全程考核”的培訓方針，提高各類人員的綜合素質，造就一支“思想合格、素質優良、管理有方、服務周到”的員工隊伍。根據 “寧夏建設職業技術學院”所在區域的特點，將通過構建具有自身特色的管理文化、服務文化、經營理念，將管理活動和服務內容賦予深厚的文化底蘊，力求全面提升“寧夏建設職業技術學院”的管理品位。二、整體管理方案策劃1、秩序良好的需求良好校園秩序是廣

3、大師生工作、學習的重要保障，同時也是對物業管理的第一要求，校園秩序的好壞，直接影響師生的工作、學習質量。因此，滿足師生的良好秩序需求將是管理工作的重點。2、環境需求優美的環境是工作、學習的重要保障，對環境的關注體現了現代人居住觀念的更新，同時表明物業管理工作對環境的維護、美化的重要意義。給師生們提供一個良好、舒適的工作、學習環境，是對我們物業管理工作的基本要求。 3 、精神需求隨著生活水平的不斷提高，除“衣、食、住、行”之外，師生對住宅的人文環境的要求也越來越高，因此廣大師生更多的是期望感受到一種理想的生活環境和文化大氛圍。二、 物業管理具體措施物業管理具體措施基于對“寧夏建設職業技術學院”的

4、特點及管理要素的分析，現提出如下管理具體措施：1、整體設想及策劃的確立原則目標明確，共建精品；精心管理，周到服務；以人為本，持續改進；誠信經營，滿意達標。2、高標準、高水平管理的措施（1）組建專業化、高素質的員工隊伍一流的物業需要一流的服務，一流的物業服務需要高素質的員工，在“寧夏建設職業技術學院”項目的物業管理中，要打造高校的物業管理品牌，必須選派具有豐富管理經驗和出色管理能力的管理人員，以及技能熟練的操作層員工，確保物業管理服務人員的高素質在員工管理方面，將采取尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本”的管理方式，透過這種“人性化”的管理及時了解掌握員工的心理活動和思想狀態，將員工在言行中表露

5、出來的各種不良情緒及時給予糾正，將可能影響服務質量的因素消滅在萌芽狀態，確保服務中心的正常工作秩序不受到干擾和阻礙。同時，將積極實施和推進人的品質建設工程，以團隊職業化、管理市場化、觀念同一化為目標，建立人才規劃、實行有效考核與管理等措施，建立一支高素質的人才隊伍。（2）實行服務標準化對師生服務力求完善和零缺陷，是對服務質量的一貫追求。倡導“嚴格追求、自覺奉獻”的工作精神，并且將其充分體現在各個崗位各項作業的具體實踐中。為此，將在“寧夏建設職業技術學院”大力實施和推進管理品質建設工程和服務品質建設工程，確保服務品質的完善和零缺陷。 3 、創造優美舒適、文明、潔凈環境的設想（1）安全管理服務建立

6、一套治安防范緊急反應系統是必不可少的。日常管理中，我們將采取“物防、技防、人防三防并重”“群防群治”“中央監控和區域管理相結合”“重點區域、一般區域、時間區別對待”“預防為主，防消結合”的管理原則，通過采取組建高素質秩序維護隊伍、合理設臵崗位、規范工作流程等措施，確保管理區域24 小時的消防安全、車輛進出有序、無責任安全事故。（2）加強環境文化和環保建設，樹立環保觀念全面導入環保文化概念，通過開展環保主題文化活動、懸掛環保標訓、使用環保性服務用品等措施，宣傳環保知識，引導“寧夏建設職業技術學院”的師生重視環保事業，積極行動，從自我做起，愛惜環境，共同營造整潔、舒適的工作和生活環境四、各項物業服

7、務標準序號 指標名稱國標管理指標管理采取的主要措施 1 清潔 保潔率 90% 以上1采用合理、 科學的作業方式， 給師生營造一個良好的工作環境。 2 垃圾分類處理，日產日清，封閉轉運，杜絕二次污染。 3 定期進行消殺，區域內無白蟻、蚊蠅、鼠害。 4 杜絕亂張貼現象。5管理人員每日巡視檢查衛生保潔質量情況，發現問題及時協調處理。 2 治安案件發生率 0 1 充分利用閉路監控等智能化系統并執行24 小時秩序維護巡查制度， 實行固定崗、巡邏崗、智能控制中心交叉結合的立體防范，做到人防、 技防、物防相結合。 2成立應急小分隊，處理應急事件。 3建立寧夏建設職業技術學校施工人員檔案，并與施工單位簽訂治安

8、責任書，對進入寧夏建設職業技術學校的施工人員，要求掛工作牌，并經查驗方可放行。 4落實秩序維護崗位職責，明確責任區域。 5 對秩序維護人員實行準軍事化管理，加強對秩序維護人員的培訓和考核。 6 對秩序維護人員工作進行嚴格檢查。 3 火災 發生率 0.1 以下0 1 實行全員義務消防員制度，根據寧夏建設職業技術學校的實際情況制定消防應急作戰方案，定期舉行消防演練，開展消防知識和法規的宣傳教育。 2 實行 24 小時消防值班制度。 3消防工作責任到人，日常巡查與定期檢查相結合。 4裝修、動火作業實行嚴格的申報、審批制度，并進行跟蹤、巡查管理。5充分利用火災自動報警系統和消防系統的自動探測、自動聯動

9、消防設備等功能，杜絕火災事故的發生。6 消防管理人員全部持證上崗，熟練掌握消防設施設備的使用方法。 4 管理人員專業培訓合格率 100% 精編科學、先進、實用的培訓教材，選派教學經驗豐富的教員，對員工進行入職培訓、 崗位培訓和定期的培訓。5 物業管理服務滿意率 95% 95% 以上 1 每半年做一次師生意見調查，將征詢到的信息進行統計分析，及時糾正和采取預防措施，并將處理結果予以公布。2 服務中心主任每周主持召開工作例會，總結經驗教訓，不斷提高服務水平。 6 違章處理率 100% 1 嚴格執行巡視檢查制度，及時糾正和制止各種違章行為。2 利用停車場管理系統對車輛進行有效監管。 3 通過師生手冊

10、、宣傳欄等，加強對有關規章制度的宣傳，以取得師生理解和支持，從而避免和杜絕違章的發生。4實行違章處理跟蹤制， 對違章事件及時處理， 處理后記錄歸檔備查。五、管理采取的主要措施: 1、實行全員管理，每一位員工都有責任對環境進行保護，積極開展宣傳工作，人人有義務對損壞綠化的行為進行制止，并認真聽取師生意見，接受師生監督。2、嚴格審核綠化工作計劃，內容包括時間要求和質量標準。3根據各種植物的生長特性，制定科學的日常養護、維護計劃，并結合實際情況認真實施；根據周圍的環境和人文特點修剪具有藝術性的造型。管理人員配備及員工管理一、公寓物業管理的實施范圍：學院公寓樓共3 棟，每棟 5 層，共有 4100 個

11、床位，建筑面積為平方米。其中一棟為女生公寓樓，兩棟為男生公寓樓，公寓樓在校園內。二、公寓物業管理方式：成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓樓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、規范操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準、公寓管理部主要崗位職責和公寓管理部工作規程及公寓管理部員工考核制度和實施細則，按照物業管理行業標準和規范結合我校學生公寓具體工作進行管理。三、公寓管理部門崗位及人數：學生公寓管理部部長：1 名（由中心副主任兼任） 、

12、學生公寓管理部物業監理：1 名（由正式職工出任） 、秩序維護管理員： 3 名、公寓宿管員： 6 人（實行早、晚換班制） 、學生公寓樓內保潔員：3 人、學生公寓場地保潔員（由工作量教少的樓內保潔員出任） ，共需外聘人員14 人。四、公寓服務內容和服務標準： 1 、房屋共用部位的維護和管理：公寓管理處定期和雨、雪季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時做出記錄備案，重點檢查。年底進4、對進出校區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告師生委員會和有關部門，并協助采取相應措施。三、

13、交接班工作規范（一）秩序維護員交接班：（1）接班人員必須提前10 分鐘到達崗位接班，在相互轉換崗位時，須認真做好崗位工作記錄。（2）交接時要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作。（3）交班人員將公物轉交下一班，并在工作記錄欄上，由交接人雙方簽名確認。（4）發現問題，交接雙方須當面說明。如果交班人離開后，接班人才發現屬于上一班問題的，應立即報告領班或主管處理。（5）交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班。（6）接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產生的一切后果由交班人負責。（二）固定門崗規范 ：（1）崗位值班人員必須著統一制服、佩帶胸牌， 做到整齊、 清潔，儀 容端莊精神飽滿

14、。（2）值班期間不允許做與工作無關的事情（吃零食、抽煙、聽音樂、看報刊雜志等） 。（3）對進出管轄區域的人員、車輛、物品進行登記管理，控制好閑雜人員。（4）值班期間必須保持高度警惕，嚴格控制好易燃易爆品進入學校。發生意外情況時， 值班人員應沉著冷靜，及時有效處理問題，并與其他崗位密切配合，共同完成好各項工作。（三）流動巡查崗規范 ：(1) 對各區域所規定的巡視路線按順序徒步檢查，并對指定位臵所設的秩序維護員巡邏簽到表進行如實簽到。(2) 在巡查過程中做到耳聽、眼看、鼻聞、手動，針對可疑情況作細致的分析檢查。(3) 在巡視的過程中發現可疑人員要進行盤問、跟蹤，必要時報告領班。如發現違規行為及時制

15、止；當發生突發事件 (火災、打架 斗毆) 時應立即報告領班、主管或服務中心領導后快速到達現場，并第一時間采取恰當處理措施。(4) 對校區內重要部位進行重點巡查。發現有偷盜、破壞行為的要立即上前制止和處理。四、工作標準1、樹立“安全第一”的思想，維護本物業范圍內的生活、辦公秩序， “三防”到位，確保學校治安、消防的安全防范工作及時到位，保障正常的工作和生活秩序，秩序維護服務用戶滿意率達95以上； 2 、杜絕重大傷亡事故、入內盜竊事故和設備、設施損壞事故；3、貫徹“以防為主”的方針，做到所屬管理責任的刑事案件和火災事故發生率為零； 4 、制定各類突發事件及應急救援方案，危險處設有明顯標志和防范措施

16、；5、杜絕在本物業范圍內的亂寫、亂張貼廣告、標語等影響外觀的行為出現；6、保障轄區內交通秩序良好，消防通道暢通，預防交通事故的發生； 7 、車輛進出必須登記、引導停放，車輛帶大型物品出校區時，需到服務中心辦理放行手續，憑放行手續出場；8、在轄區內禁止鳴笛、車速超過 15 公里/ 小時等影響校區安全和環境等行為。檢查與考核1、物業主管：負責指導并每兩天一次不定期抽查秩序維護部各崗位及各崗保潔員的工作，進行考核。2、秩序維護班長：每天隨時巡視、檢查各崗位工作質量，每天檢查次數不少于兩次，并及時考核和作好記錄；遇應急事項及時到達現場、采取措施和向領導匯報。3、秩序維護員：每天隨時巡視、檢查各崗位工作

17、質量，每天檢查次數不少于四次，并及時考核和作好記錄；遇應急事項及時到達現場、采取措施和向領導匯報。4、公司質量管理部按每月對秩序維護服務質量進行全面檢查和考核。應急措施一、打架斗毆的應急措施 1 、耐心勸阻打斗雙方離開，緩解矛盾，如事態嚴重，有違反治安管理處罰條例的行為甚至有犯罪傾向，應將肇事者扭送學校保衛處處理。2、提高警惕，防止他人利用混亂偷拿財物。3、說服圍觀者離開，維護現場的正常秩序。4、協助公安人員勘查打斗現場，收繳各類打斗兇器， 辨認為首者。二、發生盜竊時的應急處理措施1、發現盜竊分子正在作案，應立即將其抓獲，連同證物一起送派出所處理。2、保護案發現場，不能擅自讓他人觸摸現場痕跡和

18、移動現場的遺留物品。3、將事主和目擊者反映的情況，作詳細記錄。4、對可疑作案人員，可采取盤查、詢問或設法約束進行處理。三、發生刑事案件或惡性事故時的應急處理措施 1 、值班員迅速向秩序維護主管、學生管理處主任報告，并向派出所報案，如有傷員應迅速送醫校救治；如受侵害人已購買保險的，提醒投保人通知承保的保險公司。2、保護案發現場，禁止無關人員進入現場，以免破壞現場遺留的痕跡、物證，影響公安人員勘探現場、收集證物和線索。3、登記目擊者和事主的情況，抓緊時機向目擊者或周圍人員了解案件、事故發生過程，收集旁人的反映和議論，了解情況并做好記錄。4、向到達現場的公安人員認真匯報案情，協助破案。四、有人在學校范圍內無理取鬧時的應急處理措施1、所在區域值班員及時報告秩序維護班長, 并通知其他巡邏崗立即趕赴現場。2、耐心細致地講清規定，勸解雙方離開。3、疏散圍觀人員，維持正常秩序。4