1、上成上成 如皋國際汽車汽配城如皋國際汽車汽配城調研報告調研報告匯誠行商業顧問機構匯誠行商業顧問機構2012.03深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 2 目錄一、項目及周邊環境調研二、如皋市城市基本情況調研三、如皋市商業基本情況調研四、如皋市專業市場調研五、如皋商業地產市場調研六、同類型汽配市場調研七、汽配類商戶資源調研八、同類市場案例分析九、調研結論深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 3 一、項目

2、及周邊情況調研1 項目區位2 項目基本數據3 項目周邊基本情況4 項目所處區域現狀及未來發展規劃5 總結深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 4 項目區位項目位于如皋市西南部，南接334省道（惠政西路），北接解放西路，東距204國道（花市路）300米，西接經一路，項目內道路網絡四通八達，主入口處道路寬29米，項目內主通道汽車大道寬23米，其他次級道路寬20米。分別連接花市路，惠政西路、解放西路，使得整個項目成為無障礙交通通道。一、項目及周邊環境調研項目位置東側南面334省道項目入口處項目內部道路項

3、目內汽車大道項目內部道路花市路新汽車站深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 5 一、項目及周邊環境調研項目區位項目所在區域由新204國道（花市路）、334省道（惠政路）、解放西路和經一路交叉圍成的一個區域，其中204國道是雙向十車道設計、334省道都雙向四車道設計的交通主干道，貫穿如皋市全境，解放路是如皋市的交通主干道之一，雙向4車道設計，近年來解放路進行拓寬延伸，使得其通達性和交通量都得到提升。項目周邊道路情況深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE

4、 CONSULTING CO.,LTD.Page 6 項目周邊道路總結分析周邊道路等級通行狀況花市路（204國道）雙向十車道順暢惠政路（三三四省道）雙向四車道+非機動車道順暢解放西路雙向四車道暫未通行項目區位一、項目及周邊環境分析項目周邊道路等級、通行狀況 項目周邊道路狀況有利于車流通行，形成優良的物流配送環境，同時汽車站是整個城市人流的集散地。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 7 項目區位一、項目及周邊環境分析項目所在區域交通便捷，如皋市交通主干道途徑項目，項目內道路網絡齊全，項目內部四通八

5、達；新汽車站建成并投入使用，使得區域范圍內成為人車流集散地，物流配送更加方便。項目區位總結深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 8 項目基本數據一、項目及周邊環境分析萬達廣場項目總體經濟指標項目總占地面積約130畝（86647），總長度約560米，寬164米分為三個地塊開發建設，其中一期占地45.75畝（30500.23）深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 9 項目基本數據一、項目及周邊環境分析萬達

6、廣場項目一期經濟指標項目總占地面積30500.62，總建筑面積66404.5，容積率2.35，建筑密度36%，機動車停車位320輛，非機動車停車位4800輛；一層鋪位開間3.6米，進深7.5米，一層層高5.4米，二層層高4.8米，樓間距12米，主通道16.68米，次通道9米；項目共16棟建筑，其中商鋪13棟，可售商鋪約280個左右。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 10 項目基本數據一、項目及周邊環境分析項目一期規劃平面圖深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL

7、 ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 11 花市路路人車流統計周邊道路人車流統計時間段（時間段（5 min）行人行人自行車自行車電動車及摩電動車及摩托車托車三輪摩的三輪摩的汽車汽車10：30-10：3567261001016813：50-13：557011781313519：00-19：05358665188合計合計1724524428491道路等級道路等級雙向十車道花市路項目段車流旺盛，人流量相對較少，作為貫穿如皋全境的204國道，其機動車運行量非常大。項目周邊基本情況一、項目及周邊環境分析深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL E

8、STATE CONSULTING CO.,LTD.Page 12 惠政路人車流統計時間段（時間段（5 min）行人行人自行車自行車電動車及摩電動車及摩托車托車三輪摩的三輪摩的汽車10：40-10：4517176305513：40-13：452755106519：10-19：1520535062合計合計64271490182道路等級道路等級雙向四車道+非機動車道惠政路（334省道）項目段車流較旺，以機動車為主、電動車摩托車次之，自行車最少。項目周邊基本情況一、項目及周邊環境分析周邊道路人車流統計深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULT

9、ING CO.,LTD.Page 13 一、項目及周邊環境分析項目所處區域的現狀項目所處區域的現狀及未來發展規劃項目所處區域為政府規劃的如皋國際車城，目前項目周邊主要為汽車4S店環繞，如上海大眾、長江別克、福特汽車、東風悅達起亞、一汽豐田、奧迪（在建）、雪佛蘭、北京現代等一汽豐田通用別克雪佛蘭東風悅達起亞深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 14 一、項目及周邊環境分析項目所處區域的現狀項目所處區域的現狀及未來發展規劃上海大眾汽車上海大眾汽車通用別克通用別克長安福特東風悅達起亞一汽豐田通用雪佛蘭北

10、京現代深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 15 一、項目及周邊環境分析項目所處區域的現狀及未來發展規劃項目所處區域未來發展規劃項目所處區域是如皋市政府規劃的汽車城，由汽車4S店，汽車配件市場、二手車交易市場、車管所、酒店式寫字樓、住宅區等組成，是一個現代化、綜合性的汽車交易市場如皋汽配市場汽車4S店汽車4S店汽車4S店如皋市車管所二手車交易市場住宅區深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 16 一、項

11、目及周邊環境分析項目所處區域的現狀及未來發展規劃項目所處區域未來發展方向 項目所在區域“國際汽車城“由如皋市如城鎮人民政府投資興建，在政府的規劃下及主導下，整個區域定位為如皋唯一的汽車綜合化物流園區，通過充分發揮區域交通優勢、區位優勢，遵循汽車消費市場規律、順應汽車消費服務趨勢；采用科學企業管理體制、靈活運用市場運行機制；在市鎮兩級政府傾力扶持下、將”如皋國際車城“打造成行業的知名品牌。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 17 一、項目及周邊環境分析總結本項目定位為汽車汽配綜合市場，是目前如皋唯

12、一的綜合化汽車專業市場；項目所處區域”如皋國際汽車城“是政府主導開發，目前已經有眾多汽車4S店，未來將形成一個汽車綜合化物流園區，本項目位于整個區域的核心位置，具有得天獨厚的優勢項目及周邊環境綜合分析深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 18 項目周邊的新汽車站、花市路、惠政路等是進出如皋的人流聚集區、交通要道，在政府的規劃下，市場內有汽車大道等多條市政道路，項目外部和內部道路四通八達，具有優越的交通條件；整個城南區域是未來如皋的行政中心及交通樞紐，市政府、法院、公安局、文化館等處于這一區域，區域

13、發展空間巨大。一、項目及周邊環境分析總結項目及周邊環境綜合分析深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 19 二、如皋城市基本情況調研1 如皋市區位2 如皋城市總體發展規劃3 如皋市城市經濟綜合指標4 如皋市城市人口及結構深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 20 如皋市區位二、如皋城市基本情況調研如皋城市基本情況調研如皋市城市區位概述如皋市，南臨長江，東頻南黃海，位于中國經濟最發達的長江三角洲核心區北翼

14、，上海都市圈內重要的歷史文化旅游港口城市，東距上海150公里，西距南京200公里，與張家港市隔江相望。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 21 如皋市區位二、如皋城市基本情況調研如皋城市基本情況調研如皋市城市簡介如皋市是江蘇省歷史文化名城，411年建縣，已有1600年建縣史。如皋市人杰地靈，榮獲多項國家級稱號：中國花木盆景之都、世界長壽養生福地、興業投資熱土、中國造船第一城等深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LT

15、D.Page 22 如皋市總體發展規劃二、如皋城市基本情況調研如皋城市基本情況調研如皋市城市總體發展規劃簡述如皋市未來城市發展規劃（2006年2020年）以城市建設現狀為基礎，規劃“六橫七縱”的道路系統，加大道路密度，緩減城市交通壓力；城區用地規劃通過城市主干道及綠色空間的圍合、劃分，形成“六組團”的空間結構：老城核心組團、城北組團、城西組團、城南新城組團、城東組團、鐵東工業組團；城區公共設施實行總體分散、局部集中的布局模式，在“六組團”空間結構的基礎上，形成“兩主四副四軸”的公建布置格局。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTI

16、NG CO.,LTD.Page 23 如皋市總體發展規劃二、如皋城市基本情況調研如皋城市基本情況調研官方圖片如皋市2006年2020年城市發展規劃城西組團：居住、商業城南新城組團：行政辦公、商業金融娛樂休閑商務辦公城東組團：居住、商業鐵東工業組團：工業、倉儲、物流老城核心組團：商業、金融、文化、旅游、娛樂休閑城北組團：工業、物流、居住深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 24 如皋市城市經濟綜合指標二、如皋城市基本情況調研如皋城市基本情況調研如皋城市GDP（2006年2010年）示意圖：如皋市20

17、10年GDP增長速度高達14.3%，遠高于國際GDP增速8.4%。如皋市的經濟發展正處于穩步上升的階段。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 25 如皋市城市經濟綜合指標二、如皋城市基本情況調研如皋城市基本情況調研如皋市周邊縣市城市經濟對比（2010年）如皋市GDP水平在周邊縣市中處于前列，且增長速度穩定深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 26 如皋市城市經濟綜合指標二、如皋城市基本情況調研如皋城市

18、基本情況調研如皋市社會消費品零售總額（2006年2010年）如皋市社會消費品零售總額增長速度18.5%，促使如皋市商業飛速發展深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 27 如皋市城市經濟綜合指標二、如皋城市基本情況調研如皋城市基本情況調研如皋市周邊縣市2010年社會消費品零售總額對比如皋市2010年社會消費品零售總額在周邊縣市中排名靠前，增長速度較快，昭示著如皋經濟發展在南通市下轄縣市中處于前列狀態。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSUL

19、TING CO.,LTD.Page 28 如皋市城市經濟綜合指標二、如皋城市基本情況調研如皋城市基本情況調研如皋市城鎮居民收入（2006年2010年）如皋市城鎮居民收入水平增長速度12.1%，2006年2010年處于穩步增長階段。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 29 如皋市城市人口及結構二、如皋城市基本情況調研如皋城市基本情況調研如皋市人口年齡結構如皋市人口結構主要由1564歲的年齡段人口組成，老齡化約占12%,整體人口組成較為平衡。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHI

20、NA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 30 如皋市城市人口及結構二、如皋城市基本情況調研如皋城市基本情況調研如皋及周邊縣市2010年人口對比如皋市2010年人口遠高于周邊縣市人口，增長速度較為穩定，周邊縣市多數呈負增長。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 31 如皋市城市基本情況總結二、如皋城市基本情況調研如皋城市基本情況調研如皋市人口數量居南通市首位，人口構成平衡如皋市經濟發展速度居南通市首位，產業發展平衡，專業預測將發展成為全球最大的制造業基地，國內外

21、知名企業紛紛入駐；如皋市地理位置優越，物流倉儲等依托交通的產業發展迅速；如皋區位、人口、經濟（GDP）、消費等方面分析出如皋綜合優勢深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 32 三、如皋城市商業基本情況調研1 如皋市商圈分布及特點2 如皋主要商業項目（零售）調研3 如皋城市商業未來發展規劃深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 33 如皋市商業網點分布三、如皋市商業基本情況調研如皋市商圈分布及特點如皋市商

22、圈分布符合城市商圈分布的一般規律，也就是隨著城市經濟的發展，城市商圈沿中心商圈向整個城市擴散。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 34 如皋市商圈分布及特點三、如皋市商業基本情況調研文峰大世界樂天瑪特超市百歲步行街友邦國際深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 35 如皋市商圈分布及特點三、如皋市商業基本情況調研西歐國際廣場國美電器大潤發超市沃爾瑪超市（在建）深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN Z

23、HEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 36 如皋市商圈分布及特點三、如皋市商業基本情況調研 如皋城市中心商圈分布在如皋主要交通干道中山路與海陽路交叉口1公里半徑范圍內，其中包括：百歲步行街、中山路中段、海陽路中段。其中商業環境主要包括：超市、百貨、商業街、餐飲、影院、休閑娛樂等，典型商家有：文峰大世界、文峰超市、樂天瑪特超市、蘇寧電器、國美電器、幸福藍海國際影城、肯德基。中心商圈是如皋市的商業、文化中心。是如皋人民日常生活、購物、娛樂休閑的主要場所。 隨著如皋城市的發展，商業氛圍逐漸濃厚，商業地產開發量增加，一個中心商圈無法滿足市場需求，

24、逐漸衍生出：以金茂國際、金鷹大廈為核心的沃爾瑪（城西）商圈、以大潤發超市為核心的大潤發商圈，以市政府、如皋汽車南站為核心的城南（行政、交通樞紐）商圈、城東居住生活商圈。如皋市城市商圈分布特點深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 37 文峰大世界如皋市主要商業項目（零售）調研三、如皋市商業基本情況調研項目名稱：文峰大世界項目位置：中山路項目類型：購物中心項目規模：2.4萬所處商圈：中心商圈消費群體：如皋市轄區經營檔次：中高檔經營狀況：該項目為如皋市唯一一個集百貨、超市、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合性商

25、業體，是如皋人們日常生活、購物、休閑場所，經營狀況良好。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 38 如皋市主要商業項目（零售）調研三、如皋市商業基本情況調研如皋市商業基本情況調研樂天瑪特項目名稱：樂天瑪特超市項目位置：中山路項目類型：超市項目規模：6000所處商圈：中心商圈消費群體：如皋城區經營檔次：中檔經營狀況：樂天瑪特超市是國際連鎖超市，超市所在的西歐國際廣場由于經營狀況不佳，項目內百貨類商業沒有正常運轉，使得超市經營狀況一般，其輔營區經營檔次較低，空置率較高。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司S

26、HEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 39 大潤發三、如皋市商業基本情況調研如皋市商業基本情況調研如皋市主要商業項目（零售）調研項目名稱：大潤發超市項目位置：海陽路與福壽路交叉口項目類型：超市項目規模：24000所處商圈：城南商圈消費群體：如皋城區經營檔次：中高檔經營狀況：大潤發是如皋市目前檔次最高的超市，是城區人口日常購物的首選地，經營狀況良好，單層面積約12000，一層為百貨，經營通訊、化妝品、珠寶服裝、鞋類等。人氣較旺。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTI

27、NG CO.,LTD.Page 40 如皋市主要商業項目（零售）調研三、如皋市商業基本情況調研如皋市商業基本情況調研國美電器項目名稱：國美電器項目位置：中山路項目類型：電器超市項目規模：12000所處商圈：中心商圈消費群體：如皋城區經營檔次：中高檔經營狀況：國美電器地處如皋市核心商圈，占據如皋主要商業街的地理優勢，經營狀況良好，但隨著城市商圈的南移，各類新生電器超市如五星電器、蘇寧電器的誕生，其競爭壓力劇增。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 41 如皋市主要商業項目（零售）調研三、如皋市商業基

28、本情況調研如皋市商業基本情況調研蘇寧電器（金鷹大廈店）項目名稱：蘇寧電器項目位置：中山路與益壽路交匯處項目類型：電器超市項目規模：12000所處商圈：沃爾瑪商圈消費群體：如皋城區經營檔次：中高檔經營狀況：該項目屬于如皋市金鷹大廈改造項目，繼蘇寧電器步行街店入駐如皋的第二家店，從項目的規模和位置來看，項目是如皋市的新生商圈，項目周邊有沃爾瑪等大型匯聚人氣的項目，發展前景可觀。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 42 如皋市主要商業項目（零售）調研三、如皋市商業基本情況調研如皋市商業基本情況調研友邦

29、國際家居項目名稱：友邦國際家居項目位置：益壽路項目類型：主題商城項目規模：6000所處商圈：沃爾瑪商圈消費群體：如皋城區經營檔次：中檔經營狀況：友邦國際自開業以來商戶入駐情況一直不樂觀，到目前為止，除了一層的家居經營狀況良好外，二層以上基本空置，同時，如皋市家居類主題商城不斷崛起，對其經營沖擊極大，未來發展堪憂。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 43 如皋市主要商業項目（零售）調研三、如皋市商業基本情況調研如皋市商業基本情況調研百歲步行街項目名稱：百歲步行街項目位置：中山路項目類型：商業街項目

30、規模：-所處商圈：中心商圈消費群體：如皋城區經營檔次：中低檔經營狀況：百歲步行街是如皋市較早發展一批商業街，經營檔次多為中低檔次的服裝、小吃等，規模較小，屬于社區底商，隨著如皋市新型商業街和購物中心的發展，不行的經營狀況不佳，老舊商業街的缺點凸顯。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 44 如皋市零售商業項目分布分析如皋市零售商業主要集中在中山路與海洋路上，少數分布在福壽路與益壽路，主要以超市、百貨、電器等形式存在，大型超市有大潤發、文峰超市、樂天瑪特以及在建的沃爾瑪超市，百貨較少，有文峰大世界、

31、友邦國際和西歐國際廣場，其中西歐國際廣場和友邦國際因經營不善，項目內部商戶已經基本撤場，僅有一層臨街少數商家繼續經營。淮安市商業調研三、如皋市商業基本情況調研如皋市商業基本情況調研如皋市主要商業項目（零售）調研國美電器樂天瑪特大潤發文峰大世界蘇寧電器（金鷹大廈）沃爾瑪（金貿國際）友邦國際家居深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 45 如皋市商業未來發展規劃三、如皋市商業基本情況調研如皋市商業基本情況調研如皋市核心商圈：由中心區的海陽路、中山路、安定街、廣福路等幾條道路交匯段構成城南商圈：由海陽南路

32、、城南大道、圃園路、解放路、惠政路交匯地段構成。城西商圈：益壽路以西，解放路以北、秦運河以南、花市路以東的區域；城東商圈：萬壽路以東、解放路以北、新長鐵路以西、秦運河以南的區域城北商圈：秦運河以北、惠民路以南、花市路以東、紫光路以西的區域深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 46 如皋市商業未來發展規劃分析三、如皋市商業基本情況調研如皋市商業基本情況調研如皋市商業未來發展規劃 從上述如皋市2006年2020年的城市規劃圖上，可以看出，如皋市未來城市的商業發展方向是“南進”，東、西部則成為重點的人文

33、居住發展方向，北部則成為整個城市的工業、科技產業的發展方向的科技開發區。 從如皋市的城市發展現狀來看，南部是整個城市的行政中心，區域內行政單位林立，如市政府、市人民法院、市公安局等均沿惠政路分布；同時，隨著新汽車站（如皋汽車南站）的建設及投入使用，使得整個城市的交通樞紐南移，新的商業中心正在誕生。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 47 四、如皋市專業市場調研1 如皋市專業市場整體分布情況調研2 如皋市專業市場項目調研3 如皋市專業市場綜合分析深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN V

34、CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 48 四、如皋市專業市場調研如皋市專業市場調研如皋市專業市場整體分布如皋市主要專業市場及分布嘉信鋼材現貨交易市場金威蘇浙大市場興隆裝飾城群宇摩配市場天平市場億豐商貿城深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 49 四、如皋市專業市場調研如皋市專業市場調研如皋市專業市場整體分布億豐商貿城天平市場群宇摩配市場興隆裝飾城蘇浙大市場上成如皋國際汽車汽配城嘉信鋼材交易市場深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHI

35、NA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 50 南通嘉信鋼材交易市場項目類型：專業市場（鋼材市場）規模：總規模50780.32，包含14棟商鋪、兩棟綜合樓，三個貨物堆放區鋪位面積：交易區商鋪三層，單層面積約32，端鋪面積約40，開間5米，進深約8米，綜合樓街鋪面積180左右，一二三層連體，4層辦公。開間與進深（m）： 4*8、25*8、8*8，一二三層連體銷售銷售時間： 2005年售價：開盤均價3000元/，如皋市專業市場項目調研四、如皋市專業市場調研如皋市專業市場調研深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE C

36、ONSULTING CO.,LTD.Page 51 南通嘉信鋼材交易市場投資群體來源：生意人和中高收入家庭占大部分、上海投資客銷售模式：硬售+帶租約銷售租金水平：街鋪0.39元/平米天，內鋪0.32元/平米天出租率：30%備注：該項目屬于如皋市較為老舊的市場，經營時間近7年，由于鋼材市場屬于較為特殊市場，對于消費市場的要求較大，主要依托建筑工地，機械生產廠家等，如皋的市場無法支撐大規模鋼材市場，市場內較多商戶選擇蘇州、無錫等較大規模城市。如皋市專業市場項目調研四、如皋市專業市場調研如皋市專業市場調研深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONS

37、ULTING CO.,LTD.Page 52 群宇摩配市場項目類型：專業市場（摩配市場）規模： 8000鋪位面積：16、20、24銷售時間： 1997年租金水平：約5000元/鋪投資群體來源：本地個體戶業態組合：摩托車、三輪車銷售，電動車銷售，摩托車配件，摩托車、電動車維修備注：該項目是如皋市最早的市場之一，經營時間約15年，對如皋市的摩托車電動車市場的影響非常大，近期2個月時間內將進行拆遷，開發商目前將市場安置在用鋼架搭建的臨時場地。四、如皋市專業市場調研如皋市專業市場調研如皋市專業市場項目調研深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSU

38、LTING CO.,LTD.Page 53 金威蘇浙大市場項目名稱：金威蘇浙大市場項目類型：專業市場（建材、小商品、副食市場）規模：25萬鋪位面積：一二三層連體，主力鋪位面積106，少數101，120以上，單層面積約32，開間進深：4.3*8.4銷售時間：2005年售價：均價5000元/銷售模式：帶租約銷售和硬售結合銷售率：90%四、如皋市專業市場調研如皋市專業市場調研如皋市專業市場項目調研深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 54 金威蘇浙大市場租金水平：主通道1.83.5萬/年，次通道5000

39、6000元/年入駐率：60%左右投資群體來源：本地個體戶為主，少數上海、南通等投資客備注：項目整體經營情況一般，目前商戶入住及業態規劃與初期項目整體規劃偏差較大，沒有達到初期宣傳的預期效果，由于項目規模超大，本地商戶資源無法滿足其經營需求，導致項目內部空置率較高，商鋪的租金水平上浮空間有限，投資者的投資回報無法得到預期的保障。四、如皋市專業市場調研如皋市專業市場調研如皋市專業市場項目調研深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 55 興隆國際城項目類型：專業市場（裝飾建材）規模：總建筑面積6萬，由家居

40、裝飾商場、裝飾交易市場、商務快捷酒店等組成鋪位面積：4050開間與進深：6*8層高：4.2M銷售時間：2004銷售模式：經營現狀：興隆裝飾城是如皋市的老舊市場之一，市場經營時間7年左右，是如皋市裝飾材料市場的資深者，市場內目前經營狀況良好，但是老舊市場的缺陷體現出來了，沒有良好的停車設施，沒有統一的市場管理機制等。四、如皋市專業市場調研如皋市專業市場調研如皋市專業市場項目調研深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 56 四、如皋市專業市場調研如皋市專業市場調研如皋市專業市場項目調研億豐如皋國際商貿城

41、項目名稱：億豐建材城項目類型：專業市場（建材市場）規模：3.5萬鋪位面積：一二三層連體，主力鋪位面積106，少數101，120以上，單層面積約32，銷售時間：2006年售價：2006年4000元/，2011年6000元/租金水平：2530元/月投資群體來源：本地個體戶為主，少數上海、南通等投資客備注：該市場是如皋市的新型市場，市場內整體裝修和商戶質量都較高，目前經營狀況一般，出租率較高，未來發展空間較大。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 57 四、如皋市專業市場調研如皋市專業市場調研如皋市專業

42、市場項目調研天平市場項目名稱：天平市場項目類型：專業市場（小商品市場）規模：3.5萬鋪位情況：鋪位數量約2000個，一二三層連體，主力鋪位單層面積約20、32，開間進深：4*8、4*5租金水平：主入口78萬/鋪、主通道45萬/鋪，次通道23萬/鋪，偏僻位置12萬/鋪商戶來源：本地個體戶為主，外地商戶較少備注：該市場是如皋市的老舊市場，對如皋市的影響較大，市場內商戶多經營8年以上，目前經營狀況良好，但由于老舊，市場內臟亂堵現象嚴重，預計改造在即。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 58 從開發區域

43、來看：如皋市專業市場開發區域主要集中在城區的西部區域，尤其是城區的西南部聚集；從開發類型來看：如皋市專業市場開發主要圍繞家具類、建材、裝飾、小商品等，未來專業市場的開發重點為汽配市場；從開發量來看：如皋市專業市場單個項目開發規模大，動輒十幾萬，大則幾十萬，但總體開發量較小；如皋市專業市場調研分析總結：四、如皋市專業市場調研如皋市專業市場調研如皋市專業市場綜合分析深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 59 從鋪位形式來看：如皋市專業市場鋪位多為一拖二或一拖三的形式出售，單層鋪位開間4米左右，進深8米

44、左右，單個鋪位銷售面積較大，高樓層鋪位可利用度低；從銷售情況來看：如皋市已售專業市場銷售情況良好，尤其是蘇浙大市場，銷售率達90%以上；從經營狀況來看：如皋市在經營專業市場經營狀況整體良好，個別專業市場如嘉信鋼材交易市場經營狀況較差。如皋市專業市場調研分析總結：四、如皋市專業市場調研如皋市專業市場調研如皋市專業市場綜合分析深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 60 五、如皋市商業地產市場調研1 如皋市在售商業地產項目調研2 如皋市商業地產開發總體分析3 如皋市商業地產總體營銷水平分析4 如皋市商業

45、地產產品特征分析5 如皋市商業地產投資市場分析深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 61 金貿國際項目類型：社區底商規模： 4萬鋪位面積： 70開間與進深（m）： 4*9銷售時間： 2011年售價：一層臨益壽路3萬元/，臨規劃路1.2萬元/；二層內街鋪1.6萬2.3萬元/銷售率： 一層臨街售罄，二層65%，臨規劃路商鋪30%左右投資群體來源：公務員、個體戶、企業主等銷售模式：直接銷售備注：整體規劃為超市+酒店+商業街的模式，整體銷售、招商情況良好，未來將發展成為一個新的商業中心如皋市在售商業地產項

46、目調研五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 62 都市華庭項目類型：社區底商開發商：如皋城建開發有限公司規模： 1萬 鋪位面積：一層70150，一、二層聯體200400 開間與進深(m)： 7*10、7*12、7*15銷售時間： 2009年售價：均價1.68萬銷售率： 55%投資群體來源：公務員、個體戶、企業主等銷售模式：直接銷售如皋市在售商業項目調研五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN V

47、CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 63 金威蘇浙大市場項目類型：專業市場開發商：南通金威置業有限公司規模： 25萬 鋪位面積：單層面積35，一二三層連體開間與進深(m)： 4.3*8.4銷售時間： 2005年售價：均價5000元/銷售率： 90%投資群體來源：公務員、個體戶、企業主等銷售模式：硬售如皋市在售商業項目調研五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 64 億豐商貿城項目類型：建材市場開發商：-規

48、模： 5萬 鋪位面積：一二層連體，單層面積33左右開間與進深(m)： 4*8銷售時間： 2006年售價：均價6000元/銷售率： 80%以上投資群體來源：公務員、個體戶、企業主等銷售模式：直接銷售如皋市在售商業項目調研五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 65 中央景城項目類型：社區底商開發商：南通市龍新房地產開發有限公司規模： 3000 鋪位面積：一二層連體，單層面積119左右開間與進深(m)： 12*10銷售時間： 暫未開盤售價：銷售率：投資群體

49、來源：銷售模式：直接銷售如皋市在售商業項目調研五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 66 君御豪庭項目類型：社區底商開發商：如皋市西歐房地產有限公司規模： 5000 鋪位面積：一二層連體，單層面積60左右開間與進深(m)： 4*14銷售時間： 暫為開盤售價：銷售率： 投資群體來源：銷售模式：直接銷售如皋市在售商業項目調研五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTAT

50、E CONSULTING CO.,LTD.Page 67 如皋市商業地產開發總體情況五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產開發總體情況分析從開發形式來看：如皋市商業地產開發主要有兩種形式：專業市場和社區底商；從開發量來看：如皋市目前社區底商開發量約6萬，專業市場開發量約30萬（2005年至今），近年來無專業市場開發；從開發區域來看：如皋市商業地產開發區域主要在城區內，社區底商主要在配套商業較為發達區域，如海陽路、中山路、益壽路等，而專業市場則主要依靠交通發達區域，如204國道、三三四省道等；深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL EST

51、ATE CONSULTING CO.,LTD.Page 68 如皋市商業地產開發總體情況五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產開發總體情況分析億豐商貿城金茂國際中央景城君御豪庭都市華庭蘇浙大市場深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 69 如皋市商業地產開發總體情況五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產總體營銷水平分析從推廣渠道來看：如皋市商業地產推廣渠道較為單一：戶外、圍擋、報紙、戶外LED媒體等；從促銷手段來看：如皋市商業地產主要采用特殊節假日活動

52、，特價房，購房折扣等手段從推廣資料來看：如皋市商業地產推廣資料主要有：單頁、戶型圖等深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 70 如皋市商業地產開發總體情況五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產總體營銷水平分析在售項目推廣渠道展示高炮戶外LED戶外廣告牌圍擋深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 71 如皋市商業地產開發總體情況五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研如皋市

53、商業地產總體營銷水平分析在售項目推廣資料展示深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 72 如皋市商業地產產品特征五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產產品特征分析從產品類型來看：如皋市商業地產主要以社區底商為主，多為零售商業街鋪；其次為專業市場商鋪，則分為專業市場內鋪和專業市場配套商業街鋪。從產品面積來看：如皋市社區底商鋪位面積多在200（一二層連體）以上，專業市場鋪位多在100（連體）內；從產品單價來看：如皋市商業地產產品底商單價1.5萬/3.5萬/，專業市場鋪位單價500

54、0元/6000元/。（均為一拖二、一拖三的形式銷售）深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 73 如皋市商業地產產品特征五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產產品特征分析從產品總值來看：如皋市商業地產主社區底商商鋪總值100萬400萬，專業市場商鋪總值50萬100萬；從銷售模式來看：如皋市社區底商鋪位多為硬售，專業市場鋪位多為返租銷售和硬售相結合；從銷售率來看：如皋市商業地產整體銷售情況較為樂觀，街鋪銷售率較高，基本達到90%以上；專業市場內鋪銷售率較低，整體在60%80%之

55、間。深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 74 如皋市商業地產產品特征五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產產品特征分析開發類型開發類型鋪位總值鋪位總值所占比例所占比例社區底商3050萬10%50100萬10%100200萬50%200萬以上30%專業市場30萬以下10%3050萬20%50100萬50%100萬以上20%深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 75 如皋市商業地

56、產產品特征五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產產品特征分析如皋市商業地產產品總值比例餅圖深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 76 如皋市商業地產產品特征五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產產品特征分析如皋市商業地產產品總值比例餅圖深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 77 城市商業地產投資市場分析五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研投資

57、市場完好度分析 如皋市場上商業項目較少，失敗案例較少，唯一的蘇浙大市場目前經營情況不佳，市場內經營戶喪失信心，但也沒有對整個商業地產投資市場造成過大影響。從如皋市在售商業項目來看，整體投資市場較為健康，投資者投資較為理性，投資市場較好！深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 78 城市商業地產投資市場分析五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研投資群體分析如皋市商業地產投資群體多來自于個體經營戶與私人企業主，少數來自公務員及外地投資客、高收入職業群體、企業高管等。客戶類型投資實力客戶特征及投

58、資取向較高級別的公務員、醫生、教師有一定的經濟基礎，工資收入穩定，具備一定的投資實力生活穩定，并且擁有穩定和可預期的收入來源，有一部分投資股票、帶來一份額外的收益，傾向于投資面積較小的市場商鋪。企業高管經濟實力較雄厚，并有較強的投資興趣和實力一般對商鋪投資有一定的經驗會考慮商鋪的整體經營業態，所處位置及長遠的投資回報率等個體工商戶有一定的經濟基礎，投資實力較強一般會對商鋪的地理位置、可持續經營性、投資回報率等都較為重視，投資行為相對謹慎，并且會充分考慮未來自營的問題。傾向于街鋪或低樓層位置好的鋪位。外地投資客資金充足，投資能力較強一般傾向于地段好的臨街鋪位，更喜好有后期統一經營管理的鋪位。拆遷

59、戶有一定的資金實力，投資信心強傾向于投資位置好的臨街鋪位，總值承受能力強深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 79 城市商業地產投資市場分析五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產調研總結開發模式：如皋市商業地產開發以專業市場和社區底商為主，缺乏具有較強商業性質的如城市綜合體之類更為先進的商業項目；開發量：社區底商開發量少，一般一個項目含商業面積在1萬以下；專業市場開發總量不大，但單個項目體量較大，一般在5萬以上，30萬平米以下；產品特征：如皋商業地產項目單個鋪位面積大，基本

60、上以一拖二、一拖三的形式出售，總值高；少數如“金茂國際”單層銷售，但單價高，總值也高深圳市匯誠行房地產顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 80 城市商業地產投資市場分析五、如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產市場調研如皋市商業地產調研總結銷售招商模式：總體銷售招商模式單一，硬售+返租銷售+免租招商，而社區底商多采取硬售的方式，投資回報得不到很好的保障；而專業市場多采取返租銷售的方式，雖然投資者的回報有良好的保障，但是缺乏有力的經營管理政策，對經營者缺乏經營信心；投資市場：偏向于理性投資，投資市場健康完好。深圳市匯