1、榆社房地產市場調研暨項目可行性研究分析報告某縣級市場調研暨項目可行性研究分析報告2005年9月30日目錄第一部分：*宏觀經濟情況分析 第五部分：項目規劃、建筑設計建議 1、*概況 1、項目總體規劃建議2、*住宅市場供給分析 2、住宅建筑設計建議3、*住宅市場需求分析 3、小區配套設施建議 4、環境藝術設計建議 第二部分：*購房消費者調查分析 第六部分：項目利潤分析1、消費者基本信息分析 1、項目投資分析2、消費者分析 2、項目銷售收入分析3、多重因素的相關分析 3、項目預期利潤 第三部分：項目分析 第七部分：項目開發經營風險分析1、項目概況及經濟技術指標 1、項目盈虧平衡分析2、項目的整體研究

2、與特性分析 2、項目敏感性分析 3、項目開發經營主要風險及對策分析第四部分：項目定位 第八部分：結束語1、項目產品定位 2、項目目標市場定位 前言本次調研主要通過客觀深入的市場調查和科學嚴謹的統計分析，充分了解*房地產市場供需空間和價格趨勢，確定目標客戶群及其對產品和價格的取向，對項目的現有規劃提出建設性建議，合理規劃項目地塊，明確項目定位，較準確的發揮地塊環境特質和經濟指標，開發出為市場所接受的產品，實現項目投資效益回報的最大化。根據對項目的定位、規劃、市場前景、投資風險的調查研究分析，對后續營銷推廣策略提供有力支持。我們希望，此次專項調研可做為項目前期開發及后期銷售的重要決策依據，并為貴公

3、司后續開發項目提供具可參考價值的數據資料。調查設計與組織實施一、調查設計（一）調查內容1、對*宏觀環境的調查2、項目自身情況調查產品的整體研究與特性分析項目的地理位置（區域特性、區域交通狀況、項目周圍環境）3、需求市場調查l 未來三年內市民置業意向l 購買偏好（地段、價位、戶型與結構、面積、建筑風格設計、裝修檔次、配套設施重要性）l 購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）l 購買行為（適宜置業時期、銷售行為主動性、付款方式）l 價格支付能力l 對物業配套的需求l 購買人群4、競爭市場調查（個案對比）（1）基本情況l 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發商、總投資、開工竣工日期

4、、容積率l 類別、檔次及整體布局l 裝修材料、水平l 硬件設備l 配套服務功能及功能分區l 公開銷售日期l 銷售價格、開發期價格的變化情況、銷售率l 付款方式、銀行按揭安排l 車位配備l 物業管理公司及費用l 營銷策略l 目標客戶選擇決策l 市場定位與宣傳重點l 營銷組合策略（二）調查方法1、宏觀調查l 房管、土地、規劃、統計等相關部門訪談l 報刊文獻資料收集與分析2、項目自身情況調查l 項目規劃談論會l 項目現場考察l 有關人員訪談l 相關資料收集整理3、需求市場調查l 專項訪談問卷（180人次）l 統計數據交叉分析（分類進行頻數統計分析和列聯表統計分析）4、競爭市場調查l 現場踩點調查l

5、報刊文獻收集與分析l 深度訪談二、調查組織與實施調查時間安排表時 間 安 排工 作 內 容2005年9月15日1、 宏觀調查開始，走訪縣房管局、土地局、統計局等；2、 競爭市場調查開始，對*競爭樓盤進行詳細調查，3、 數據庫數據整理錄入。2005年9月1618日 集中訪談問卷調查階段，實施街訪，共收回問卷113份，有效問卷75份，數據庫數據整理錄入。2003年9月1820日 1、 主體問卷調查階段，走訪小區、企事業單位、私營業主等，收回問卷67份，有效問卷份38份2、 問卷數據庫建立。2003年9月2122日進行數據統計分析，市調報告（第一稿）形成。2003年9月25日市調分析現場演示談論會，

6、市調報告（第二稿）提交。2003年9月30日市調報告（修正稿）完成提交。 第一部分：榆社宏觀經濟情況分析 一、 *概況：*屬暖溫帶大陸性季風氣候，冬長不寒，夏熱不酷，年均氣溫8.9，年均降水600毫米，無霜期為 175天。全縣農民人均耕地2畝，人均宜林宜牧面積15畝。*資源豐富，山川秀美。地下有豐富的煤、 石油和天然氣。地下水儲量達2.19億立方，地表水儲量達1.7億立方。全縣土地面積廣闊，人均2畝基本農田，人均5畝牧坡，人均10畝宜林地。山山有土， 溝溝有水，氣候溫和，天藍水清。目前，*縣國民經濟持續快速增長，創歷史最好水平。經初步核算，2004年，*縣生產總值（GDP）完成92166萬元，

7、按可比價計算比上年增長14.8%。其中，第一產業增加值完成10469萬元，比上年增長2.5%；第二產業增加值完成67752萬元，比上年增長19.2%；第三產業增加值完成13945萬元，比上年增長7.6%。三類產業分別占GDP比重為第一產業11.4%，第二產業73.5%，第三產業15.1%。上述資料表明，2004年*縣經濟增長具有速度高、活力強、質量好的顯著特征，主要表現在： 1、從速度上來看，*2004年生產總值增速比上年加快0.9個百分點，增速為1996年以來最高水平；二、三產業增速分別比上年加快1.5和0.4百分點。2、從經濟增長的驅動力來看。一、二、三產業對經濟增長的貢獻率分別為1.3%

8、、87.7%和11%，分別拉動經濟增長0.2個、13個和1.6個百分點。二、農業糧食生產喜獲豐收，畜牧業生產健康發展。2004年，全縣上下認真貫徹落實中央一號文件精神，以農民增收為目標，狠抓農村產業結構調整，加大農村經濟投入力度，使全縣農林牧漁業總產值完成19927萬元，按可比價計算比上年增長9.3%。其中，農業產值完成8566萬元，同比增長12.8%；林業生產值完成1451萬元，同比下降2.3%；牧業產值完成9501萬元，同比增長8%；漁業產值完成159萬元，同比增長3.9%；農林牧漁服務業產值完成250萬元，同比增長25%。1、糧食生產喜獲豐收。2004年，全縣糧食生產獲得大豐收。全縣糧食

9、總產值為60270噸，比上年48294噸增加11976噸，增長24.8%。是繼1996年以來產量最高的一年，也是縣歷史上第二個豐收年。糧食單產達到301公斤，創歷史最高水平。2、畜牧業生產健康發展，產業規模繼續壯大。2004年，全縣肉類總產值達到6555噸，比上年增長1.5%。截止2004年年底，全縣大牲畜存欄48778頭，比年初增長1.1%；牛存欄為47250頭，比年初增長1.8%；豬存欄40429頭，比年初下降7.9%；家禽存欄558190只，比年初增長32.6%。三、工業工業生產增速加快，總量效益同步提升。2004年，全縣工業企業繼續按照“壯大電力、提升化工、拉長藥業、發展綠色產品”的思

10、路，以市場需求為導向，以改革開放為動力，圍繞優勢企業、優勢產品加大技術創新力度，進一步提高了工業經濟的競爭實力，促使全縣工業企業經濟效益增長，整體水平持續看好。1、工業生產高速增長。2004年，全縣規模以上工業企業完成工業總產值（現價）134222萬元，按可比價計算比上年增長40.6%；完成工業增加值56095萬元，同比增長55.9%。2、產銷銜接較好，市場銷售看好。2004年，全縣規模以上工業企業銷售產值完成136880萬元，同比增長51.5%；產品效率達101.98%，與上年持平。3、工業企業效益顯著提高。2004年全縣規模以上工業企業實現產品銷售收入126289萬元，比上年增長58.2%

11、。完成稅金9455萬元，比上年增長30.7%。完成利潤14697萬元，增長49.8%。4、工業企業主要產品產量快速增長。聚氯乙烯樹脂累計生產72914噸，比上年增長109.2%；氫氧化鈉（燒堿）產量為68490噸，比上年增長61%；累計發電量225635萬千瓦小時，比上年增長42.2%；鹽酸累計生產5961噸，比上年增長14.7%；塑料制品累計生產1540噸，比上年增長6.2%。5、龍頭企業增勢強勁，起到了領頭作用。2004年，榆社化工股份有限公司完成工業總產值77584萬元，比上年增加35711萬元，按可比價計算比上年增長62.6%；華能榆社電力有限公司累計完成工業總產值43522萬元，同比

12、增長39.8%；榆社塑料編織制品廠在原材料價格上漲、資金周轉困難的情況下，加快組織生產，完成工業總產值643萬元，同比增長18.1%。四、固定資產投資固定資產投資穩定增長，投資結構進一步優化。2004年，全縣固定資產投資完成157313萬元，比上年增長14.1%。分投資類型看，基本建設投資完成136485萬元，同比增長22.5%；更新投資完成8412萬元，同比下降63.3%；房地產投資626萬元，其他投資完成11790萬元，同比增長235%。五、財政金融財政收入增勢強勁。2004年，全縣財政總收入完成16636萬元，比上年增收3105萬元，增長22.9%。其中，國稅收入完成10505萬元，同比

13、增長23.3%；地稅收入完成5052萬元，同比增長21.8%；財政收入完成1079萬元，同比增長25.3%。全縣一般預算收入累計完成4989萬元，同比增長22.3%。一般預算支出累計執行13980萬元，同比增長19.8%。金融運行整體平穩。截止2004年12月底，全縣金融機構各項存款余額為87225萬元，比年初增加8187萬元，增長10.4%。其中，城鄉居民儲蓄存款余額為64435萬元，比年初增加7467萬元，增長13.1%。各項貸款余額為159809萬元，比年初增加72369萬元，增長82.8%。其中短期貸款余額39912萬元，比年初增加4982萬元，增長14.3%；中長期貸款余額11417

14、7萬元，比年初增加68867萬元，增長152%。2004年112月份，金融機構現金收入累計193864萬元，支出累計232980萬元，向市場凈投放貨幣39116萬元，比上年增長97%。六、貿易消費品市場繁榮活躍。2004年，全縣實現社會消費品零售總額19042萬元，比上年增長21.8%。從銷售地區看，縣的零售額完成11606萬元，縣以下零售額完成7436萬元，分別比上年增長23%和19.9%。從經濟類型來看，國有、股份制和集體經濟比上年分別增長1.16倍、51.4%和39.6%；私營經濟盡增長0.7%，個體經濟則較上年下降29.5%。七、民營經濟民營經濟健康發展。2004年，全縣鄉鎮企業完成總

15、產值69456萬元，同比增長22.5%，完成工業增加值21438萬元，比上年增長12.6%，實現營業收入62570萬元，比上年增長17.1%，全縣鄉鎮企業上繳稅金2212萬元，同比增長9.7%，實現利潤3751萬元，同比增長1.5%。八、人口和人民生活人口繼續低速增長，人民生活水平得到較大改善。據2004年人口抽樣調查，全縣年末總人口129019人，比上年增長5.75。按城鄉分，城鎮人口26831人，占總人口比重為20.8%；鄉村人口102188人，占總人口比重為79.2%。按性別分，男性69060人，占總人口比重為53.6%；女性59929人，占總人口比重為46.4%。性別比為115:100

16、。2004年，全縣國民經濟呈現出較快增長的勢頭，它給居民帶來了較多的就業機會和收入，再加上縣委、政府一系列確保職工工資全部到位措施的落實，使城鄉居民入均有較快增長，人民生活水平得到較大改善。2004年，全縣城鎮居民人均可支配收入達到5247元，比上年增長15.3%，增速比上年提高了3.7個百分點；人均生活消費支出3453元，比上年增長16.6%，農民人均純收入達1830元，比上年增長12.4%；全縣職工平均工資達1012元，比上年增長16%。綜上所述，2004年，榆社GDP增幅較高，但這只是低基數上的高增長，低水平上的高速度，要在體現國民經濟快速增長的基本素質指標上達到和超過全市平均水平，仍有

17、一段較長的路程要走。二、 *住宅市場供給分析*房地產市場起步較晚，但近年來，隨著經濟社會的快速發展和人民生活水平的逐步提高，*縣的住宅和房地產業得到了快速發展。*縣從1998年至2004年共計開發集資房和自建房面積44萬平方米，去年房地產開發投資達626萬元，房地產業對全縣經濟發展的貢獻率不斷提高 。*自從2004年4月政府下令取消單位自建房后，商品房市場開始抬頭，但僅限于私人買地蓋樓，然后再賣給企事業單位的職工，主要以單位團購為主。目前*縣具有房地產開發資質的企業僅有縣城建房地產開發公司一家，但因為缺乏運作資金，該公司自成立至今，還未開發具有相當規模的住宅項目，僅開發一個3棟樓的沿街住宅，且

18、主要以回遷戶為主。目前*縣住宅銷售價格最高為1470元/平米，均價為1250平米，比去年增長28%。榆社縣各主要單位住宅情況：單位規模主力戶型面積價格糧食局 六棟三室一廳 兩室一廳115平米法院 五棟三室兩廳 三室一廳120130平米建行96年建 一棟三室兩廳 面積 108平米縣供銷社02 一棟 三室兩廳面積 106平米計生委01年 三棟三室兩廳/一廳面積 100120平米化肥廠 三棟一梯兩戶， 三室、 四室 面積 80150平米外貿局04年 兩棟/六個單元/車庫三室兩廳面積：100125平米1340元/平米信用聯社04 兩棟/四個單元 三室一廳 兩室一廳面積：110125平米820元/平米教

19、育小區 兩棟/四個單元 兩室一廳面積：80110平米1200元/平米城關村 三棟三室兩廳/兩室兩廳面積 110144平米均價 1200元 /平米 城管大隊 兩棟兩室兩廳 100115平米1100元/平米郵局宿舍 一棟/三個單元/五層 三室一廳90120平米教委 三棟/12個單元/車庫 兩室兩廳/三室一廳100115平米水利局 三棟/六個單元三室一廳 兩室一廳85115平米三、 *住宅市場需求分析 從目前*住宅市場來看，集資建房和自建房雖然每年都以相當大的比例在上升，但就供應量來說卻遠遠沒有滿足人們的需求，舉個例子：在前一段時間，有一個私人開發的3棟住宅樓項目發售，當地居民為了購房，在凌晨4點的

20、時候就排起了長隊，可見榆社整個住宅市場需求旺盛，總體運行情況良好。另根據調查中得知，政府機關有60%的職工沒有住房，各企事業單位平均有大約30%的職工沒有住房，其中個別企業甚至有80%的職工沒有住房，例如：縣林業局等，從現有住房人群調查得知，由于市場集資房從建筑質量到后期服務得不到保證，有相當一部分人群對現有住房表示不滿意。 從以上情況分析：*在未來三年內住宅市場市需求伴隨*經濟的快速發展和榆社國民經濟的高速發展，市場需求不斷擴大，并且向多樣化、個性化需求轉變，市場需求前景廣闊。第二部分 消費者調查分析 一：受訪者基本信息分析1、 本次調查主要對象是以30-49歲的作為社會的主要消費群體為對象

21、，調查總人數180人，有效調查113人，并且男性占了多數。92217年齡60以上50-5940-4930-3922-29065人數人數男68%女32%男女圖1-1 受訪者的性別分布圖 圖1-2 受訪者的年齡分布圖 2、從受訪者的文化程度來看，作為一個小縣城，這次調查本科和大專以上的人占了29%，應該來說這次調查選取的對象的文化程度是偏高的，主要原因是縣城及周邊鄉鎮的低收入者多外出打工。 圖2-1受訪者的職業分布圖 圖2-2受訪者對周邊文化環境的重視程度25%非常重要44%重要28%一般3%不重要非常重要重要一般不重要初中13%本科16%大專19%中專29%高中23%初中本科大專中專高中3、受訪

22、者的職業從這次受訪者的職業來看，公務員和私營企業主占了絕大多數，這部分人在當地是屬于一個高收入和高文化的階層，因此這次調查的取樣還是有點偏頗性。而且由于年輕人多出門在外，離、退休人員也占了較多，而這部分人群在家庭中應該說已經不是處于決定人物，而只能是給于建議的地位。表3-1受訪者的職業表受訪者的職業公務員專業人員企業管理人員企業一般員工個體或私營企業主離、退休人員村居民其他總計人數41725187132113比例 36.28%0.00%6.19 % 22.12%15.93 % 6.19% 11.50 % 1.77%100.00%4、從受訪者在現有住房的居住年數和現有住房來看，居住年數在5年以上

23、者占了近70%，而且單位集資房和自建房占了近70%，應該來說這部分客戶群都到了更換住宅的時代了。這也和他們有購房的強烈需求相對應。表4-1受訪者在當地居住的年數表受訪者在居住地居住年數5年以下5-10年11-20年21-3031-4040以上總計人數28648850113比例24.78%56.63%7.07%7.07%4.42%0.00%100.00%表4-2 受訪者現有住房狀況受訪者的現有住房狀況商品房自建房單位集資房租房其他拒答總計人數1135491503113比例9.73%30.97%43.36%13.27%0.00%2.65%100.00%5、受訪者現有家庭面積從受訪者的家庭現有面積來

24、看，因為受訪者多為自建房，因此現有面積都較大。受訪者的家庭現有面積50以下50-99100-129130-149150以上總計人數0307184113比例0.00%26.54%62.83%7.08%3.54%100.00%6、受訪者的家庭人口數受訪者中單身和2口之家僅僅占了5%，而3口之家以上者則占了近90%，應該來說當地房地產市場還是比較落后，還沒有出現現在城市中家庭結構越來越小型化的特點，但家庭結構小型化是一個必然的趨勢。受訪者的家庭人口數1234567總計人數6742371001113比例5.30%6.19%37.16%32.74%8.84%0.00%0.89%100.00%44河北恒森

25、房地產開發顧問有限公司 TEL：031187023455 二：消費者分析1、三年內購房趨向和購買目的三年內購房趨向在總樣本有效容量僅僅113份的情況下，有35份樣本在三年內是有購房趨向的，大約占了30.97%，因此當地群眾的購房欲望還是強烈的，即他們的需求還是強烈的。雖然這次調查選取的樣本是收入較高的群眾，但總體來分析應該也是高的。中國社會的“城市化”之風和經濟水平的增長，在生活水平的提高，他們邊際消費能力達到的情況下，都迫切希望改變住房條件。35%有無78% 圖1受訪者表示三年內有購房趨向的比例圖（總樣本113）份）購房目的從購房目的來看，當地群眾的投資意識明顯不強，一次置業，改善居住條件和

26、為了結婚買房者占了絕大多數，這些人買房的目的僅僅只是為了自住。 表2-1受訪者購房目的表受訪者購房目的無住房改善住房條件拆遷原因結婚用投資其他總計人數746524229113比例6.19%40.71%4.42%21.24%1.76%25.66%100.00%2、受訪者的購買偏好21戶型和面積偏好從戶型和面積調查來看，當地群眾仍然是一個大眾消費的年代，三房占據了購買選擇的主導地位，廳以2廳為主，而衛生間則1個2個都可以。而面積選擇在100-130和130-150左右的人居多。因而三房二廳將是主打產品，但根據當地群眾的購買力問題，可設置“次三房”和“二房半”作為主要的輔助產品。廳設置兩個，至于衛生

27、間，應該來說我們應該引導大眾消費，讓當地市場認識到2個衛生間的好處，從而也提高自身產品的一個附加值。表2-2 受訪者表示的購買面積表打算購買面積50以下51-8081-100101-130131-150151-200200以上總計人數3528403340113比例2.65%4.42%24.79%35.39%29.20%3.53%0.00%100.00%表2-3受訪者選擇所需要的房間數選擇所需要的房間數1234總計人數315878113比例2.65%13.27%76.99%7.07%100.00%表2-4受訪者選擇所需要的廳數選擇所需要的廳數12總計人數2192113比例18.5881.42%1

28、00.00%表2-5受訪者選擇的所需要的衛生間數選擇所需要的衛生間的數12總計人數5063113比例44.24%55.757%100.00%22陽臺的偏好從選擇陽臺數來看，所需陽臺一個的占了多數，但這應該和受訪者多為自建房有關。自建房的陽臺多數長而且大，承擔了走廊的作用。而城市與農村對陽臺的價值觀的認識也不同，他們還未認識到在城市中陽臺對于居家的作用。因此應該來說這個調查數據需要重新考慮一下，作為商品房，還是要以2個陽臺為主，但可以把其中的一個陽臺變形成為“入戶花園”，引入城市流行的先進概念。引入“入戶花園”也可以提高我們產品的品質。表2-6受訪者表示所需要的陽臺數量選擇所需要陽臺數123總計

29、人數65480113比例57.52%42.47%0.00%100.00%23雜物間的需求雜物間的需求是必須的，因為地塊面積的原因，從下表中可得知，可以按照3：14：1的比例建造雜物間，部分儲藏間設于套內。是否需要雜物間非常需要需要不需要無所謂總計人例11.50%58.41%13.27%16.81%100.00%24受訪者對小區景觀和綠化的要求當地群眾對小區綠化程度和景觀并不是考慮的重點，從下面的調查數據我們也可以看出來，但為了我們項目產品的高檔來看，我們必須把景觀做好，但是景觀是不會無限的拉伸項目的價值，因此我們從降低成本的角度考慮，小區可以選擇低成本的主題景觀配上一

30、般的草地和一些樹木綠化即可，既降低建造成本，也可以為將來的物業維護降低成本，為后續的物業收費問題解決一定的問題。同時又不會降低項目的品質。 圖9-1受訪者愿意為景觀付出的代價圖表2-7受訪者對景觀的要求表 對社區景觀的要求一般性綠化有完整、舒適的主題景觀無所謂其他總計人數3667100113比例31.85%59.29%8.84%0.00%100.00%25受訪者對朝向以及采光通風的要求程度雖然從下圖來看，受訪者對“朝向”和“采光通風”比對“美觀”的選擇更為重要。但是美觀的造型是必要的。因為人的心態都是這樣，當然希望買到實用的房子，但是真正購買房子的時候 ，往往是被外觀所打動的，購房者在買房的時

31、候總是看準外觀而去的。對于期房來說，一個好的外觀則顯得更為重要。當然朝向戶型和采光通風則是我們設計戶型的時候必須考慮的。全明設計，南北通透是我們戶型的一個基本立足點。 圖10-1受訪者對朝向的重視程度 圖10-2受訪者對采光通風的重視程度 圖10-3受訪者對美觀的重視程度 （以上三者總樣本數都是以113份計算）26受訪者對物業的要求程度對小區安全系統和物業服務這兩點，受訪者均表示重視的，但在此的基礎上，物業的收費問題就得考慮了。而小區智能系統，因為當地地產市場稍微落后的原因，所以這個數據無法反應真實情況，可能多數人并不了解。而數據也沒有顯示出群眾對此非常在意。但這是好的東西，我們可以作為一個契

32、機，從而提升產品的附加值。表2-8受訪者對物業服務的重視程度表物業服務的重要程度非常不重要不重要一般重要非常重要總計人數1181192113比例0.88%0.88%7.07%9.73%81.41%100.00%表2-9受訪者對安全系統的重視程度表安全系統完善的重要程度非常不重要不重要一般重要非常重要總計人數01121090113比例0.00%0.88%10.61%8.84%79.64%100.00%表2-10受訪者對小區智能化的重視程度表小區智能化的重要程度非常不重要不重要一般重要非常重要總計人數016293038113比例0.00%14.15%25.66%26.54%33.62%100.00

33、%27受訪者對周邊環境的重視程度對周邊商業環境重要性的調查得到的數據則顯的有點不同，應該來說是偏弱的。這可能和當地群眾的習慣有關，對安靜的環境比較喜歡，若與商業為鄰，則太吵，因此只要能滿足一般的需求即可。當然這也和縣城的城市規模有關，城市規模不大，生活便利性容易滿足，但是商業環境在周邊的好處，一旦他們意識到，他們就會希望有。因為買房的時候一般很少去考慮生活配套，更多的只是看到戶型和外面環境。同樣，從地理位置和升值潛力的重要性也反應出類似的問題，因為他們買房的目的都為自住，而自住型的客戶在買房的時候很少考慮升值潛力，但是一旦有這樣的發展趨勢了，則對他們來說他們也會認為購房值得。表2-11受訪者對

34、地理位置的重視程度表地理位置的重要程度非常不重要不重要一般重要非常重要總計人數01156334113比例0.00%0.88%13.27%55.75%30.08%100.00%表2-12受訪者對周邊商業環境的重視程度表周邊商業環境的重要程度非常不重要不重要一般重要非常重要總計人數05364527113比例0.00%4.42%31.85%39.82%23.89%100.00%28受訪者對期房的接受程度從受訪者對期房的接受程度來看，基本上都可以接受的。這主要是因為一直以來當地處于賣房市場，而集資房一直占據著市場的主導地位，所建集資建房也均是期房，本地購房者沒有過多的選擇余地。 3、受訪者對房價的看法

35、從當地群眾的收入水平來看，家庭月收入主要集中在1000-2000元/月左右，一般來說受調查中總是會把收入寫的偏低一點，因而這個價格可以稍微增幅一點，估計在1500-3000左右。用房價收入比來看價格定在800元/（3000*30%=900）是比較合理的。從另一方面，居民對所愿意承受的價格也是偏低的，從下表中，我們計算居民愿意付出的最高價格的一個均值在760元/。因而在項目剛進入市場的時候，應該走低價路線，同時為了突出產品的高品質性，則可以稍微高出市場價格。大三房的總價控制在 1214萬左右（120*1200=14.4萬）次三房則可以控制在1012萬左右（100*1200=12萬），同時根據經驗

36、，為了迎合一些高端消費者的需求，可以做一些大面積的戶型，但要嚴格控制比例。表3-1受訪者的家庭月收入表受訪者的家庭月平均收入10001000-19992000-29993000-39994000-49995000-59996000-79998000-1000010000以上拒答總計人數13443340000019113比例11.50%38.94 %29.20%3.54%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%16.81 %100.00%表3-2受訪者表示能承受的最高價位表最高能承受的價位600以下600-799800-9991000-11991200-15001500以上總計人數68

37、3741210113比例5.31%7.08%32.74%36.28%18.58%0.00%100.00%表3-3受訪者希望的購房總價范圍表希望購房的總價5萬以下5-7萬8-9萬9-11萬11-13萬13-15萬15萬以上總計人數331282316102113比例2.65%27.43%24.78%20.35%14.16%8.85%1.77%100.00%購買行為分析受訪者對價格的敏感程度來看，還是比較敏感的。可見要是價格貴了，購房的需求就會被壓抑著，因為他們的經濟實力不可能讓他們很大能力去購房。因此他們對價格的接受還是有限度的。因而他們認為付款方式的不同就顯得重要了。但是從一個經驗上來說農村居民

38、購房多數情況下都采取一次性付款，寧愿自己去向親戚朋友借錢。因為他們從內心程度擔心以后的償還能力，所以也有超過25%的人認為付款方式的不同對他們不重要。應該來說對于沒有穩定收入來源的農村，應該來說貸款會給他們帶來很大的麻煩，因此選擇一次性付款的也是正常的。而這次調查因為受眾者的文化程度高，有比較穩定的收入來源，所以對付款方式愿意采取貸款，但也肯定要考慮首付款的比例。表3-4表受訪者對價格的敏感程度表價格的重要程度非常不重要不重要一般重要非常重要總計人數0033278113比例0.00%0.00%2.65%28.32%69.03%100.00%表3-5受訪者對付款方式的程度表付款方式的重要程度非常

39、不重要不重要一般重要非常重要總計人數04335224113比例0.00%3.54%29.20%46.02%21.24%100.00%三：多重因素的相關分析購房者的職業與意向總價的交叉分析作為購房主體的公務員，剝離出來分析，則可以發現他們對總價的承受能力在9-11萬的占了50%，而11-13萬的占了也有25%，而面積的要求均值在115，可見這部分人群對單價的接受程度是可以在1100-1300元/左右的。而作為另外一個購房主體對象是私營企業主，他們對總價的接受能力則落差比較大，大的企業主可以接受15-18萬，這部分人是當地的高消費者，應該數量不多，因此可以建造一些較特殊的房子滿足他們的要求。而小的

40、私營企業主則只能接受總價在1015萬的的房子，因而這部分人的要求較低。但大多數的都選擇10-13萬，同樣他們對面積的需求也在120左右的，因而多數人對單價的接受能力應該是在1000-1200元/這樣的水平。私營企業主對總價的承受能力5萬以下5-7萬8-9萬9-11萬11-13萬13-15萬15萬以上總計人數81543232比例0.00%0.00%25%46.88%12.50%9.38%6.25%100.00%公務員對總價的承受力5萬以下5-7萬8-9萬9-11萬11-13萬13-15萬15萬以上總計人數0414118138比例0.00%10.53%36.84%28.95%21.05%2.63%

41、0.00%100.00%購房者的職業與意向面積的交叉分析作為購房主體的兩種職業（公務員和私營企業主）對面積的要求來看，公務員是一個城市比較快接受先進觀念的群體，家庭結構小型化肯定對其有影響，他們對面積取向已經不是再要求大了，而是適當即可，因而選擇81-100的占了有一部分。而對于私營企業主來說，他們應該更多的是追求奢侈的心態，因而經濟實力認可的情況下，他們應該是會選擇較大面積的戶型的。公務員對面積的要求50以下51-8081-100101-130131-150151-200200以上總計人數00191180038比例0.00%0.00%50.00%28.95%21.05%0.00%0.00%1

42、00.00%私營企業主對面積的要求50以下51-8081-100101-130131-150151-200200以上總計1041512103216.67%0.00%12.50%46.88%37.50%3.13%0.00%100.00%一次置業者和改善居住條件者的區別在面積的要求上，一次置業者對面積的要求基本都是在81-100，總價在7-9萬區間的人居多，而從他們對小區景觀的要求和愿意為此承擔的代價來看，選擇無所謂和一般性綠化的40%，而原因承擔的代價甚至為0元，因而他們希望的房子是經濟而又實惠的，能解決他們現在居住的問題即可。而改善居住條件者對面積的要求則就大了一些，在101-130的居多。總

43、價的承受能力也在11-13萬的居多了，因而這群人在購房時可能就更多的考慮小區的環境，這從他們希望小區有怎樣的景觀和愿意為小區景觀付出的代價可以看出，但應該來說他們對小區的園藝環境也不是有太高的要求，只是希望有綠化而已。改善居住條件者對社區景觀的要求表改善居住條件者對社區景觀的要求一般性綠化有完整舒適的主題景觀無所謂其他總計人數20240044比例45.45%54.55%0.00%0.00%100.00%改善居住條件者愿意為景觀付出的代價表改善居住條件者愿意為景觀付出的代價050元以下50-100100-150150以上總計人數428120044比例9.09%63.64%27.27%0.00%0

44、.00%100%人口數和意向面積的交叉分析在3-5口人的家庭是三房的主要需求者，但需求面積在130-150的人卻占了一半，這和當地以前的戶型結構不太合理，造成消費者誤認為三房的面積必須如此大有關，這部分人群應該說只要是功能齊全的大三房是可以滿足他們的需求的。受訪者家庭人口數在3-5口人時對房子面積的選擇交叉分析表家庭人口數在3-5口人的受訪者對面積的要求50以下51-8081-100101-130131-150151-200200以上總計23254121409620.8%3.13%26.04%42.71%21.88%4.17%0.00%100.00%家庭月收入與面積的交叉分析從下面的表中，根據

45、當地群眾的一個收入水平，對面積的取向也可以劃分三個檔次，即81-100，100-130，130-150，其中100-130應該是占了絕大多數的，這主要可以設置成大三房的戶型，大約占40%，主要是滿足二次置業者的追求舒適度而設置，而81-100的或者是設置成二房半或設置寬敞的二房，大約占30%，主要是為了經濟實力有限的首次置業者而設置。另外三房半的戶型可以設置一些，大約占15%，這些主要是為了滿足當地的高端消費者。因為頂樓的戶型是特別的，采用悶頂或復式，大約占15%。意向面積表家庭月收入表50以下51-8081-100101-130131-150151-200200以上拒答總計1000以下064

46、30000131000-19990015208001442000-2999115197000333000-39990000400044000-49990000000005000-59990000000006000-79990000000008000-100000000000001萬以上000000000總計1724421900194接受總價與意向面積的交叉分析面積只要求81-100平米的受訪者對總價的接受程度集中在7-9萬，若是取總價7萬，8萬，9萬和面積90來看，則群眾對單價的承受范圍在777-1000元/之間，應該來說是較低的。對單價的容忍范圍比較小。當然也有個別可以承受11-13萬的總價

47、，這部分應該是有錢家庭人口少的個別例子。面積接受在100-130的群眾對總價的接受程度主要中在11-13萬，他們對單價的承受范圍也在1000-1100元/之間，但是這部分人群對總價的接受程度還可以接受到15萬左右，則單價的接受程度就大了，大概1250元/。因此這部分人群對單價的容忍范圍大。而同樣的，面積接受在130-150的群眾對總價的接受范圍則在1518萬之間，對單價的承受范圍也應該在1150-1300元/之間。因為房子面積大了，如何控制總價則也是應該考慮的問題了。 調查數據誤差評估1、在客觀數據分析中因部分題目選項缺省值存在，客觀會有微弱誤差；2、在隨機被調樣本中社會層面和知識理解力不可控，會因層面及認知的局限性分析存在隨機誤差。通過單樣本檢驗，置信度在95%左右。問卷調查綜合評析：在主體問卷中間層面的客戶需求與訪談問卷中間層面需求基本一致，說明我們的主要客戶群定位準確，中上層和中下層面的需求與事前預測基本一致，訪談問卷足以有效支持主體問卷的分析結果并對低層收入做以補充