1、    淺談項目計劃控制在房地產項目管理中的應用    張曉峰摘要：房地產項目管理是房地產項目的管理者運用計劃、控制等管理工具，對房地產項目的運作進行全程系統管理，其中計劃管理與控制管理貫穿于項目的始終。分析項目計劃管理的主要影響因素，并通過事前控制、過程控制和反饋控制等控制管理方法強化管控，對于房地產項目有效實現項目質量、進度、成本目標，具有十分重要的現實意義，在項目操作中更有其科學的應用價值。關鍵詞：項目計劃；控制；房地產；項目管理abstract: the real estate project management is real estate

2、project managers use plan, control and management tools, the operation of real estate projects for the whole system management, which planned to management and control of the project management throughout all the time. analysis of project management plan of the main influence factors, and through th

3、e beforehand control, process control and feedback control method to strengthen the control management controls for real estate project effective realization of project quality, schedule and cost objectives, and has very important realistic meaning, in project operation are more its scientific appli

4、cation value.keywords: project plan; control; real estate; project management中圖分類號：f293.33文獻標識碼：a文章編號：一、房地產項目的計劃管理與控制管理1、房地產項目計劃管理項目計劃是項目組織根據項目目標的設定，對項目實施進程中的各項活動做出的周密安排。項目計劃管理就是項目實施者圍繞項目目標系統地確定項目任務、安排工作進度、編制完成任務所需要的資源預算等，從而保證項目能夠在合理的工期內，用盡可能少的資源或較低的成本和盡可能高的質量完成。它是項目管理的基本職能，也是項目實施的基礎。在房地產項目中,由于每個項目都

5、有其特殊性，從而決定了房地產項目中必然包含種種相互關聯的任務和不可預知的風險，項目本身的設計、功能、技術、施工、外部環境等不確定因素,對項目的計劃執行都會產生各種各樣的影響。因而房地產項目的計劃管理更有其重要意義及指導作用。通過項目計劃管理，對項目的預期目標進行籌劃安排,將項目的全過程、全部目標和全部活動全部納入計劃的軌道,使人力、材料、機械、設備和建設資金等各種資源得到合理充分有效的運用, 避免突發狀況使得項目停滯或后退，以期實現過程中及時對各階段各環節進行協調,達到質量優良、工期和造價合理的預定目標。房地產項目的計劃管理包含了范圍計劃、進度計劃、費用計劃、質量計劃、溝通計劃、風險計劃、采購

6、計劃、變更計劃等各方面管理內容。2、房地產項目控制管理項目控制是指項目管理者根據項目進展的狀況，對比目標計劃，找出偏差，分析原因、研究糾偏對策，并實施糾偏措施的全過程。由于項目在前期的計劃工作中存在許多不確定性，在實施過程中又常常會有各種因素的干擾，因此在按項目計劃實施的過程中，項目的進展、質量及各種資源、成本都會偏離計劃預期軌道，如何通過有效地控制糾偏，達到項目預期目標，即項目控制管理就成為項目管理的核心內容。房地產項目所處環境的復雜性和目標的多重性，使得項目開發進程往往偏離項目預期目標，而項目開發周期的重要性對房地產企業不言而喻，它直接關系到房地產開發項目產品進入市場的時間，關系到開發商的

7、經濟利益。在房地產項目管理中，出于資金安排和銷售的需要，項目開工后，房地產企業不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，這就要求項目按規定達到預售條件，并在交房前完成項目竣工驗收，項目整體開發進展必須服從公司經營目標的需求。現實中房地產項目的工程建設往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工，以此造成的后果是以犧牲工程質量為代價，或為趕工而大量增加成本，造成項目目標的失衡。因此在房地產項目中實施控制管理，通過事前控制、現場控制和事后控制達到對項目全過程的有效管控，具有十分重要的現實意義與實際應用價值。二、房地產項目計劃管理的主要影響因素房地產項目由于受到地域位置、項目環境、資源及管理要素配置的影

8、響，呈現出較強的差異性，即使是同一個項目，在不同的開發階段，也會面臨許多的不確定因素。因此項目的計劃管理就要求管理者在項目伊始就識別分析項目運作過程中可能出現的不利影響因素，并對這些因素在整個項目運作過程中產生的影響作用進行詳盡分析，并在計劃中提前考慮對策及措施。1、宏觀經濟及房地產政策因素影響房地產項目高度依賴于市場與資金要素，受經濟及政策因素影響，呈現出周期性的發展規律，把握經濟走勢及宏觀政策導向是項目管理者在項目規劃階段應重點關注并把握的關鍵，是項目計劃的依據。2、項目組織結構、管控模式及項目團隊影響房地產項目運作是一個綜合管控的過程，項目組織結構和管控模式設計、項目經理及團隊人力資源的

9、合理配置是項目管理成敗的關鍵，它隱含了項目計劃管理的實質內容，并對項目計劃管理產生直接影響作用。3、項目開發相關單位及利益干系人的影響房地產項目開發涉及多領域的合作與協同，各相關單位是項目開發過程中合作深度和廣度較大的部分，也是項目管理的重點與難點，在項目計劃管理中充分考慮相關單位及利益干系人的影響因素，才能充分反映項目運作過程的實際進程，使項目計劃更具有操作性。4、資金影響房地產項目的運作需要大額資金的支持，資金鏈的通暢才能確保項目的平穩運作，項目計劃管理要充分考慮資金因素，特別是銷售環境惡劣形勢下的融資計劃，并提前做相應的籌劃工作。5、設計變更影響在整個項目運作過程中，項目設計并不是完全固

10、定不變的，實際操作中可能因為一些主、客觀原因需要對設計作局部調整，而設計變更后，必定連帶著進度、成本等方面的變動，這些也是在項目計劃管理中需要充分考慮的。6、材料供應影響項目材料的選擇決定了房地產項目的品質、成本和工程質量。在項目計劃管理中充分考慮與項目定位相匹配的材料供應計劃，采用高效、合理的材料采購管理系統將能有效控制項目的質量、進度和成本。7、施工環境影響房地產項目所在地的地質條件、氣候及交通等因素都嚴重影響項目施工進展，并對質量、成本產生連鎖反應。在項目計劃管理中，特別是進度計劃管理中應特別重視環境差異性所帶來的時差變化，合理有效控制工期。8、承包單位技術能力與管理水平影響施工現場情況

11、千變萬化，技術與管理這兩者因素直接關系到項目建設的質量、進度、安全等，如承包單位技術力量不強，施工方案不當，管理不善，解決問題不及時，將對項目產生嚴重影響，并直接導致項目計劃的失控。9、項目范圍及界面劃分問題影響這關系到房地產開發過程中的義務和責任承擔分配。項目范圍與各工作界面劃分合理，可以有效減少重疊與職責邊界不清，便于項目計劃的制定與執行，反之項目范圍不清，界面劃分不合理，將給項目計劃管理帶來災難性的影響。10、專業分包影響房地產項目開發過程中存在電梯、智能化、景觀綠化等專業分包工程，這些專業分包工程專業性強，分工明確，包含專業設計、施工和設備供應等，對隊項目團隊來說往往選擇周期長、現場較

12、難控制與協調，需要在項目計劃中應充分考慮。三、房地產項目計劃管理主要影響因素的控制策略根據上述影響因素分析，房地產項目管理者在項目一旦確立后，就應對項目計劃主要影響因素進行科學評估，充分了解各種因素對項目實施將會產生的深遠影響，并在項目計劃管理過程中以項目實際情況和項目目標為依據，對各種影響因素作出準確判斷。在制定項目計劃的同時，根據影響因素的嚴重性、發生的概率及時間順序，分別制定事先控制、過程控制及反饋控制等不同的管控策略，并對各因素進行實時監控，做好預防措施。當某種因素影響項目進展，使項目偏離預期軌道時能及時做出行之有效的反應，確保房地產項目的進度、費用、質量等要素能按計劃，在管理者的控制

13、范圍內健康平穩的運作。項目組織結構、管控模式、項目團隊及利益干系人和資金因素必須納入事前控制范圍，可通過項目范圍管理，制定范圍計劃，采用項目工作分解結構、產品分解結構及組織分解結構等一系列管理工具，對組織、人力資源、利益相關者及資金要素等做詳細規劃、分析，并按項目最終可交付成果，逐層分解落實到項目各個可執行的工作包中，實現對上述重要影響因素的事先管控。至于宏觀經濟及房地產政策影響因素，則更應在項目確立前，通過項目識別與需求分析，全面把控并在項目設計中努力將對項目的影響程度降至最低。過程控制主要針對房地產項目的營造階段，針對設計、招標及施工環節中可能出現的項目界面劃分、材料供應、施工環境、承包單

14、位技術能力與管理水平及專業分包等影響因素。這需要項目管理者在項目計劃的基礎上進行詳細的計劃分解，包括每一個環節，每一個環節上的一系列流程，都需要管理者事無巨細的明確應在何時完成，和制定完成的標準，并通過過程中不斷地進行pdca循環，來保證對項目計劃的有效控制。對項目界面劃分、材料供應、施工環境、承包單位技術能力與管理水平及專業分包等影響項目進度管理的因素實施過程控制，可以通過節點制定和節點控制來實現。節點控制包括節點過程控制以及節點完成的控制。節點過程控制是進度計劃控制實施的主體階段，也是進度計劃控制成敗的關鍵。幾乎每一個房地產公司的每一個項目都可以拿出進度計劃，但在實際管控過程中，遺憾的是卻

15、很少見進度計劃實施的對照計劃，缺乏過程控制，特別是缺乏對關鍵節點的把控，才導致項目進度一拖再拖。通過對上述各種影響因素的全面、系統分析，設置合理的控制節點加強管控，是防止計劃失控的有效手段。反饋控制主要針對計劃變更，包括設計變更影響帶來的計劃變更和項目進度超期導致的計劃變更。兩者都需要項目管理者及時告知領導及相關部門，組織召開計劃變更協調會，將計劃變更的影響降到最低；并分析總結，形成書面材料，為以后工作的改進提供建議。反饋控制能有效解決設計變更影響導致的進度計劃問題。四、結論房地產項目管理是一個非常復雜的管理系統，它不僅包括項目運行的準備、組織實施、現場管理等，還必須實現房地產項目的全部任務，如質量、進度、成本控制等。不同的項目由于其空間