1、昆明市西市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況市場(chǎng)調(diào)研一、調(diào)查區(qū)域范圍及基本情況此次市場(chǎng)調(diào)研范圍以西市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)區(qū)域?yàn)橹鳎何鬟呉圆绰窞榻纾边呉詫W(xué)府路為界，東邊以一二一大街為界，南邊以人民西路為界的圍內(nèi)進(jìn)行為期三天的市場(chǎng)調(diào)查，利用訪問法、觀察法、探測(cè)性調(diào)查、因果性調(diào)查，對(duì)區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研及分析。該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征被二環(huán)西路一分為二，東邊是80、90年代房屋建筑風(fēng)格，西邊是以高新區(qū)為代表的現(xiàn)代建筑風(fēng)格。二、市場(chǎng)調(diào)研1、昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（宏觀）中國(guó)加入WTO已有5年，各項(xiàng)政策制度的完善及落實(shí)著實(shí)給消費(fèi)帶來(lái)了實(shí)惠，我國(guó)GDP發(fā)展速度以每年10%以上的速度增長(zhǎng)，云南去年的GDP增長(zhǎng)也達(dá)7

2、%的速度，國(guó)家及地產(chǎn)政策環(huán)境穩(wěn)定，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響較大的金融業(yè)也取得了較大進(jìn)步，金融市場(chǎng)保持穩(wěn)定，加之昆明三大開發(fā)區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，不斷有全球知明企業(yè)進(jìn)住昆明，外匯儲(chǔ)備不斷提高。科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了數(shù)字時(shí)代、網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的全新概念，去年國(guó)家出臺(tái)了“831”土地限制政策及央行壓縮銀根，調(diào)高商品房貸款利率，目的出于給沿海房地產(chǎn)炒房現(xiàn)象降溫，還市場(chǎng)一個(gè)理性。2、昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（中觀）近期出臺(tái)的政策法規(guī)：1、        云南省建設(shè)廳文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)條件的通知；2、        關(guān)于

3、征訂房地產(chǎn)文件匯編二的通知；3、        商品房購(gòu)銷合同樣本（116頁(yè)）；4、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知。2004年中國(guó)最具投資價(jià)值的100個(gè)二、三線城市排名中昆明位于第33位，其中房地產(chǎn)投資水平為0.21，位居第28位，整體潛在需求為0.63，位居第7位。全市總面積21111平方公里，轄5區(qū)市8縣，市區(qū)百積約98平方公里，總?cè)丝?78萬(wàn)，平均氣溫14.2度，03年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值812億元，社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)360億元，其中房地產(chǎn)投資達(dá)68億元，城市是房地產(chǎn)的載體，城市的擴(kuò)張重新定位，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大發(fā)展

4、契機(jī)，隨“住在昆明”號(hào)角的吹響，新一輪城市化進(jìn)程已經(jīng)全面啟動(dòng)。昆明樓市逐年攀升昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于上世紀(jì)80年代中后期，經(jīng)過10多年的逐步培育，自90年代末發(fā)展明顯加快，近三年已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)的新階段，過去5年，昆明房產(chǎn)市場(chǎng)投資穩(wěn)定在70億元左右，占全市固定投資的18.9%，經(jīng)過幾年的發(fā)展，昆明市個(gè)人購(gòu)房占市民所購(gòu)商品住房銷售額的95%以上，居民私有住房的比例已達(dá)到70%以上。房地產(chǎn)開發(fā)總量穩(wěn)中有升，02年68.34億元、03年為70.07億元、04年為80億元，開發(fā)面積為02年731萬(wàn)、03年748.9萬(wàn)、04年9月末已達(dá)658.6萬(wàn)，其中住宅商品房分別占80.12%、89.90%和88.

5、32%，竣工面積02年42%、03年47%、04年不低于40%，其中商品房竣工面積占九成左右。市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大商品戶預(yù)售面積02年為120萬(wàn)、03年為140萬(wàn)，實(shí)際成交面積02年為179.68萬(wàn)、03年為220.62萬(wàn)，通過二三級(jí)市場(chǎng)完成的交易面積02年為142.18萬(wàn)、03年為516.14萬(wàn)，空置房消化較快，分別從02年的116.3萬(wàn)，降至03年的88.9萬(wàn)，04年僅乘34.4萬(wàn)，置商品房中住宅占45%。市場(chǎng)價(jià)格逐年提高02、03年昆明新增商品房平均成交價(jià)每年以10%的比例遞增。二手房成交價(jià)分別為1071.01元/和1264.52元/。產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐年擴(kuò)大從房地產(chǎn)企業(yè)的登記戶數(shù)看，02年357家

6、，03年為452家，04年9月已達(dá)499家。04年1月至12月30日，昆明市新開樓盤60多個(gè)，商品房成交面積達(dá)492萬(wàn)，同比增長(zhǎng)43%，交金額133.9億元，同比增長(zhǎng)33%，商品房住宅平均價(jià)格為2711元/，同比增長(zhǎng)10%以上。非住宅平均價(jià)格為4502元/。二手房成交面積602.6萬(wàn)，同比增長(zhǎng)15%，成交金額74.48億元，同比增長(zhǎng)25%，二手房均價(jià)為1304元，同比增長(zhǎng)10%。03年、04年，昆明市房地產(chǎn)用地供應(yīng)量分別為5418畝和9236畝，03年相應(yīng)較少，04年則大幅度增加，04年增加的土地供應(yīng)量將在1至3年內(nèi)逐步開發(fā)，05年房?jī)r(jià)走勢(shì)將在04年基礎(chǔ)估計(jì)上幅5%10%之間。以下統(tǒng)計(jì)數(shù)字是昆

7、明市近二年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告：主要有以下幾項(xiàng)因素1、居民住房私有化比例已達(dá)59.3；2、預(yù)購(gòu)房以經(jīng)濟(jì)適用房為主和商品房為主；3、居民可承受的房?jī)r(jià)以每平方米10002000元為主；4、2534歲的人占購(gòu)房人群的36%；5、預(yù)購(gòu)面積80100平方米的需求量最高；6、主要房屋預(yù)購(gòu)者家庭月收入在10004000元間，工薪階層購(gòu)房依然難，價(jià)格是最大瓶勁；高收者將是市場(chǎng)生力軍。調(diào)查所涉及的調(diào)查范圍來(lái)看，昆明城市居民以居住樓房為主，87.7%的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有3.7%的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2%住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改的不斷深入，目前居民住房私

8、有化比例已達(dá)59.3%，超過半數(shù)；18.2%向房管所租用房屋；11.5%租住單位的房子；住房面積和多數(shù)在4080平方米之間。多少都市人準(zhǔn)備買房，據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的都市人占調(diào)查城市總體的21.9%，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品為，預(yù)購(gòu)面積在70150平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米10002000元為主體，輔之以每平方米5001000元及20003000元的價(jià)格。購(gòu)房資將主要來(lái)源于家庭儲(chǔ)蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。有了產(chǎn)權(quán)房，還買房嗎？數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59.3%的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在2080平方米不等，多為2、4或4口之家，其中以居住面積在5080平方米所占比例最高，2050平

9、方米居住面積位居其次。還有小部分家門或個(gè)人從單位或私人處租房。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家門中，23.3%預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房，20.1%預(yù)計(jì)明后購(gòu)房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購(gòu)主導(dǎo)地位。調(diào)查顯示，無(wú)產(chǎn)權(quán)房家門主要希望購(gòu)買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問題，而已擁有產(chǎn)權(quán)的家門則希望購(gòu)買更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量，計(jì)劃5年內(nèi)購(gòu)房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購(gòu)房的比例，尤其是對(duì)大面積住房的購(gòu)買。而計(jì)劃1年內(nèi)購(gòu)房的比例也高于計(jì)劃2年購(gòu)房的經(jīng)例，說明購(gòu)房群體要么已持幣在手，有比較具體的購(gòu)買計(jì)劃，要么準(zhǔn)備一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的資金積累，再進(jìn)行置業(yè)大投入，使生活質(zhì)量徹底改觀。另處，在商品房

10、預(yù)購(gòu)群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家門預(yù)購(gòu)比例達(dá)55.6%，遠(yuǎn)無(wú)高于其他住房群體，預(yù)購(gòu)面積以81100平方米的需求為最高，達(dá)30.5%；而在100150平方米的預(yù)購(gòu)群體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家門預(yù)購(gòu)比例高達(dá)62.3%，可購(gòu)房在這個(gè)群體中的市場(chǎng)潛力非常可觀。調(diào)查顯示，其中家門月收入在2000元至2500元之間的比例最高，達(dá)16.5%；6000元以上的高薪家門比例最小。希望房?jī)r(jià)在10002000元的比例最高，為30.4%；5001000元的占22.3%；20003000元的占21.6%；希望房?jī)r(jià)在6000元以上的不足1%。在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者中，有69.1%希望使用家庭存款來(lái)購(gòu)房，31.4%希望政府貸款，16.

11、1%打算向銀行貸款。看來(lái)，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良好性增長(zhǎng)。購(gòu)房是什么樣的人？數(shù)據(jù)顯示，2534歲的人占購(gòu)房人群的36%，位居榜首，而3544歲的人群比例為20.3%，位居第二。總體購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級(jí)技術(shù)人員、商業(yè)/服務(wù)人員、公司中級(jí)經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在10002000元范圍內(nèi)為主體購(gòu)房者。目前，中國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)以三品之前家或四口之家為主，購(gòu)房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購(gòu)比例的42.7%和39.2%；預(yù)購(gòu)面積在70150平方米間不等，以80100平方米的需量

12、最高。而主要房屋預(yù)購(gòu)者的家庭月收入在10004000元間，居民購(gòu)房承受能力有多大？誰(shuí)更急于購(gòu)房？中國(guó)人喜歡居有定所，不尚遷徒。據(jù)調(diào)查，認(rèn)為“只有真正擁有自己的房了，才會(huì)覺得穩(wěn)定和可靠”的人占總體調(diào)查人口的75.6%。從預(yù)購(gòu)房者的人群結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購(gòu)總體的11.5%，居第二位，而這其中60.1%的預(yù)購(gòu)者介于2135歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購(gòu)總體的12.8%，居首位，這其中46.5%的預(yù)購(gòu)者介于2135歲之間；而中級(jí)公司經(jīng)理介于2135的預(yù)購(gòu)比例也超過了60%。由此可見，市場(chǎng)的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6%為已婚，其中介于2135歲的點(diǎn)43.7%，介于3645歲的占30

13、.4%，34.7%為獨(dú)身，其中66.1%介于2135歲之間，僅有1.4%介于3645歲之間。從預(yù)購(gòu)房者年齡結(jié)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚中、初級(jí)工作者構(gòu)成預(yù)購(gòu)主體，而年輕的單身族也是這一購(gòu)房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。應(yīng)該說，2145歲之間的人群對(duì)購(gòu)房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50150平方米之間，最好單價(jià)在3000元以下，愿意花30004000元/平方米購(gòu)房的也占一定的比例，這一預(yù)期和市場(chǎng)價(jià)格的差距低于調(diào)查總體對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期與真正市場(chǎng)情的差距。調(diào)查總體對(duì)每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：每平方米5001000元的占22 .9%，10002000元的占32%，2000

14、3000元的占19.6%，而6000元以上的僅占1.3%。居住環(huán)境對(duì)購(gòu)房有多大影響？調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，認(rèn)為城市輕度污染的占調(diào)查總體的60.9%，在調(diào)查總體中仍有47.1%的人認(rèn)為自己不懼怕失業(yè)，這些人中26.5%的人預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房，而他們的收入主要在10003000元之間，另外從調(diào)查中還可以發(fā)現(xiàn)，收入越高越高越傾向于購(gòu)買商品房。3、昆明市西市區(qū)市場(chǎng)走勢(shì)分析（微觀）（一）、回顧與展望昆明市西市區(qū)受昆明市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展影響，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)大幅提升，區(qū)域內(nèi)土地已由生地漸變成熟地

15、，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了南北熱后，西市日漸成為人們關(guān)目的地區(qū)，西市區(qū)不僅土地儲(chǔ)備量大，而且擁有56萬(wàn)左右的居住人口，且近年來(lái)進(jìn)住該區(qū)域內(nèi)的人口程上升趨勢(shì)，受高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的影響，不斷有公司企業(yè)進(jìn)入，隨城市配套設(shè)施的逐步完善，綠化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，該區(qū)房地產(chǎn)投資必定成為熱點(diǎn)區(qū)域。調(diào)查區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)情況如下：樓盤名稱        開發(fā)商        樓盤地址        樓盤價(jià)格        銷售電話美麗人生   

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24、;       均價(jià)2400        8301111豐寧家園        昆明市五華區(qū)房地開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司        西苑立交橋        均價(jià)4000        83336683638074銀領(lǐng)國(guó)際                昌源北路    &#

25、160;   均價(jià)2700        （二）市場(chǎng)特點(diǎn)由歷史原因區(qū)域調(diào)查范圍被二環(huán)西路一分為二，并形成二環(huán)西路以東的老式住宅建筑群，老式住宅代表作有：豐寧小區(qū)、菱角小塘、虹山小區(qū)、學(xué)府路周邊各大專院校的住宅小區(qū)等。這一區(qū)域的商品房消費(fèi)者多屬工薪階層（中產(chǎn)階級(jí)），戶月收入20003000元，且多帶有末獨(dú)立的子女及長(zhǎng)輩，而前兩年該區(qū)出現(xiàn)的新盤是受高新區(qū)經(jīng)濟(jì)影響，是由于當(dāng)時(shí)高新區(qū)內(nèi)生活住宅設(shè)施規(guī)劃不到位原因所至，故新盤且相對(duì)集中于二環(huán)西路兩側(cè)，隨房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特殊原因，近兩年來(lái)在該區(qū)域內(nèi)穿插了部份新盤，如創(chuàng)意英國(guó)、春暉小區(qū)、泰和園、豐寧家園、陽(yáng)

26、光果香、學(xué)府人有、蘇家塘小區(qū)、西景盛典小區(qū)。二環(huán)中路以西形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為代表的優(yōu)秀居住小區(qū)，代表盤有：國(guó)際花園、美麗新世界、西香園等，這一區(qū)域的商品房的消費(fèi)者多屬高薪收入，戶月收入在30004000元，年齡2545階段的強(qiáng)勢(shì)消費(fèi)群，且賣房的原因主要集中在距工作地點(diǎn)近的原因，并沒有出現(xiàn)市中心移居郊區(qū)人群。就生活配套設(shè)施而言，二環(huán)西路以東范圍較為完善，且擁有大量專科學(xué)院，流動(dòng)人口多，周邊單位密集，顯著表現(xiàn)方式為線狀模式，沿區(qū)內(nèi)三條主干道，學(xué)府路、二環(huán)西路、昆瑞路形成線帶發(fā)展周邊集聚密度較高，而二環(huán)西路以西則由高新區(qū)系統(tǒng)規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)，區(qū)內(nèi)道路排列有序，綠化比例較高，生活設(shè)施相對(duì)較缺乏，且在售

27、新盤銷售情況不太理想，區(qū)內(nèi)商品房消費(fèi)多以工作為主，故市場(chǎng)有限，為更清晰的反映市場(chǎng)情況、作“點(diǎn)，單個(gè)樓盤”的市場(chǎng)反映情況調(diào)研：（1）、陽(yáng)光果香該項(xiàng)目由中產(chǎn)房居開發(fā)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目地處學(xué)府路西端522號(hào)，鄰近冶金工校，占地23畝，綠化38%左右，總面積33763.68，容積率2.08，開工日期04年1月6日，整個(gè)項(xiàng)目地形屬自然坡地多層，住宅以不同的排列，彩光較為充分，樓與樓之間的距離適中，從平面上看，外形酷似海馬。、產(chǎn)品分析，從地理位置看優(yōu)勢(shì)縱多，周邊坐擁昆明市絕對(duì)數(shù)量的高專院校，集中度相當(dāng)高，項(xiàng)目位置緊鄰虹山小區(qū)，而虹山小區(qū)經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間入住，周邊以形成較完善的基礎(chǔ)生活設(shè)施，但商業(yè)設(shè)施落后，地形屬坡

28、地，且坡度比較大，海拔上具有優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目?jī)?nèi)50%以上住宅視線效果較佳，均能遠(yuǎn)眺遠(yuǎn)處，項(xiàng)目距主干道距離約500左右，受主干道交通汽車流量的影響不大，周邊交通情況，項(xiàng)目外主干道學(xué)府路，黃土坡立交橋距項(xiàng)地點(diǎn)較近，項(xiàng)目周邊交通道路除學(xué)府路東端較擁擠，其余交通道路均暢通，項(xiàng)目周邊公交情況1路、8路、附8路、70路、83路及城市中巴等6條以上公交線路經(jīng)過該項(xiàng)目，項(xiàng)目附近最大醫(yī)院，昆醫(yī)附二院距項(xiàng)目較遠(yuǎn)，項(xiàng)目?jī)?nèi)水、電、煤氣配套均以到位，項(xiàng)目周邊無(wú)公園、影劇院、商業(yè)中心、體育館等設(shè)施，項(xiàng)目地點(diǎn)人文環(huán)境的重點(diǎn)是高等院校的學(xué)習(xí)氣息，該項(xiàng)目不臨街，進(jìn)出道路坡度較大，且道路兩側(cè)均是老工業(yè)廠房，現(xiàn)目前還有兩家修理廠正在營(yíng)業(yè)

29、，非常刺眼，項(xiàng)目北邊較近處是一塊綠化地，較遠(yuǎn)處是工廠群，均為紅磚剪力墻結(jié)構(gòu)加石棉瓦形成帶狀，在遠(yuǎn)處均為高山樹林，項(xiàng)目西側(cè)是昆明市第六塑料廠及單位生活區(qū)（建筑嚴(yán)重老化），項(xiàng)目東側(cè)是一小型建筑材料加工廠，且現(xiàn)處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)，排污煙囪與項(xiàng)目東側(cè)建筑相平行，污染不言而意，項(xiàng)目南側(cè)是兩家中型汽車修理廠，且兩家的出口與項(xiàng)目正大門平行。從戶型上看，幢與幢之間 間隔適中，由于受地形（坡度）的影響，戶型彩光問題容易解決，項(xiàng)目建筑共有8幢，分別是華安園14戶，桃李園28戶，杏福園14戶，橙名園28戶，櫻資園12戶，桔祥園28戶，順荔園28戶，榛心園14戶，戶型結(jié)構(gòu)均為鋼混結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅樓下5層均用橙色作外立面，上

30、2層均用黃色作外立面，易形成良好的色彩視線美感（陽(yáng)光感），項(xiàng)目?jī)?nèi)綠化大面積采用果林，附帶竹林和桂花林，項(xiàng)目?jī)?nèi)道路均用文化石，自然石鋪成，由于坡度大，間隔10米既有一機(jī)動(dòng)車減速帶。項(xiàng)目?jī)?nèi)景點(diǎn)以巨石加瀑布附帶石橋形成中央景點(diǎn)，另有兩處休閑設(shè)施，區(qū)內(nèi)水塔建于項(xiàng)目?jī)?nèi)地勢(shì)最高處，供水容易解決，但阻礙了一個(gè)單元住戶的視線，項(xiàng)目對(duì)面山頂有一巨大的儲(chǔ)油罐，阻礙了部份視線。、價(jià)格組合項(xiàng)目樓盤戶型的均價(jià)為2500元，總價(jià)在32萬(wàn)，價(jià)格在該地段屬高價(jià)位，銷售對(duì)象為高收入對(duì)象，付款方式一次性付清，優(yōu)惠3%，銀行按揭貸款，10、20年。、廣告策略項(xiàng)目廣告的訴求點(diǎn)，從項(xiàng)目的地理位置、地形及區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)部份入手。1、大打教育牌

31、，地理優(yōu)勢(shì)名顯；2、地形坡地決定戶型彩光容易，及戶型設(shè)計(jì)大量應(yīng)用大面積玻璃，彩光更加充分；3、項(xiàng)內(nèi)果林占去大面積綠化，到了秋季，果味飄香。從而形成健康的生活（陽(yáng)光、果香+學(xué)院），具有概念炒作的味道。以上三點(diǎn)為主，附加個(gè)上新建筑材料的應(yīng)用，及設(shè)計(jì)上的突破，大膽應(yīng)用木橋作道路的設(shè)計(jì)創(chuàng)作，及底樓的設(shè)計(jì)成休閑室間，彌補(bǔ)了項(xiàng)目空間的狹小，無(wú)各種會(huì)所配套設(shè)施及活動(dòng)空間的不足。、銷售執(zhí)行該項(xiàng)目售樓中心設(shè)在項(xiàng)目附近，玻璃廠旁，售樓中心設(shè)計(jì)與宣傳主題相互揮映，售樓人員素質(zhì)中上，售樓部周圍街道及戶外廣告均被項(xiàng)目?jī)?nèi)容占據(jù)。銷售情況一期全部售完，購(gòu)買對(duì)象80%以上為學(xué)府路教學(xué)因素輻射范圍，戶月收入以3000以上為主，

32、職業(yè)范圍以高級(jí)人才為主，附近教職工群體購(gòu)買比例很小；二期于05年5月上市預(yù)售，市場(chǎng)反映較為強(qiáng)烈，開發(fā)商承諾無(wú)理由退房，銷售業(yè)績(jī)較佳。總結(jié)，該樓盤的地理位置優(yōu)勢(shì)巨大，地形利用對(duì)于居民在平地上住慣了的居民來(lái)說，反倒形成了吸引力，周邊院校對(duì)項(xiàng)目的影響可謂功不可漠，彩光成了其旺銷的第一因素，而文化氣息屬第二在因素，第三因素是地形突出（在城區(qū)內(nèi)），至于綠化只是配套設(shè)計(jì)，倒不是真正熱銷的原因。加之外立面的色彩鮮艷、亮麗，周邊近幾年來(lái)無(wú)新盤上市等利好因素把學(xué)府路段多年的購(gòu)買力，集中爆發(fā)出來(lái)，形成火爆的搶購(gòu)現(xiàn)象。總結(jié)重點(diǎn)：區(qū)域購(gòu)買力的集中爆發(fā)。（2）、美麗新世界該項(xiàng)目由昆明華信地產(chǎn)西山聯(lián)合開發(fā)，項(xiàng)目位于昌源路

33、，屬西部市區(qū)最大住宅區(qū)，占地22萬(wàn)平方米，35%的綠化率，該項(xiàng)目前后分六期1800多戶，項(xiàng)目?jī)?nèi)配套的生活設(shè)施全由開發(fā)商出資建設(shè)。、產(chǎn)品分析地理位置：該項(xiàng)目位置在昆明市過境公路昆瑞路和二環(huán)西路之間，屬近郊大盤，南側(cè)鄰近人民西路，項(xiàng)目周邊有大量居民自建房，程帶狀成群，昌源中路兩側(cè)環(huán)境屬中度污染，項(xiàng)目區(qū)域地形平整，視野平唱，項(xiàng)目西邊坐擁幾個(gè)大型國(guó)有工業(yè)企業(yè)，緊鄰項(xiàng)目住宅樓的是工業(yè)企業(yè)的生活住宅樓，南邊則是田地，北邊是大量的居民自建房及當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)和一部份汽車修理廠，就地理置而言，距離高新區(qū)適中，輻射范圍為高新開發(fā)區(qū)，黑林鋪、小團(tuán)山工業(yè)帶、西山區(qū)政府辦公帶及馬街鎮(zhèn)。項(xiàng)目由于是郊區(qū)新盤，固生活配套，城市

34、功能配套，及道路交通不完善且相對(duì)滯后，由于大盤開發(fā)，不同于小盤，過渡是間，一般在5年以上，故部份配套設(shè)施由開發(fā)商解決，如項(xiàng)目?jī)?nèi)增商街、會(huì)所、幼兒園、運(yùn)動(dòng)館、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公園等，水、電、煤氣都已到位，項(xiàng)目附近距醫(yī)院相對(duì)較近，項(xiàng)目近距離無(wú)超市、賓館、學(xué)校、公園、影劇院，項(xiàng)目周邊工業(yè)水平處在中下水平，加工廠較多，研發(fā)、生產(chǎn)企業(yè)較少，也無(wú)學(xué)院社區(qū)，主干道擁有3條，都距項(xiàng)目住宅樓800米以上，對(duì)住宅樓影響不大。環(huán)境分析：項(xiàng)周邊工業(yè)單位較多，且干道交通線多，屬中度污染型區(qū)域，多項(xiàng)城市配套設(shè)施面臨改造，項(xiàng)目?jī)?nèi)空氣質(zhì)量也有所程度污染，項(xiàng)目周邊無(wú)景觀可借，只有在區(qū)內(nèi)修建公園，提高綠化來(lái)彌補(bǔ)不足，區(qū)內(nèi)住宅樓朝向多數(shù)

35、為東西，項(xiàng)目周邊僅有一條公交線，項(xiàng)目?jī)?nèi)綠化設(shè)計(jì)多以植物為主，水景較少，項(xiàng)目共分六期，46棟住宅，一期林間花語(yǔ)，二期泉印蘭亭，三期君家橫塘，四期水瀾長(zhǎng)汀，五期和熙陽(yáng)光，六期麗水坪蹤，七期商業(yè)街，戶型有七種，兩室兩廳一衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)面積78.43，套內(nèi)面積：67.83，公攤面積10.51；三室兩廳一衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)面積103.53，套內(nèi)面積：91.75，公攤面積11.78；二室二廳一衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)面積85.17，套內(nèi)面積：75.75，公攤面積9.42；三室兩廳雙衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)面積113.71，套內(nèi)面積：101.14，公攤面積12.57；三室兩廳雙衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)面積115.1，套內(nèi)面積：103.51，公攤面積11.59；四室兩廳雙

36、衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)面積140，套內(nèi)面積：126.15，公攤面積13.85；四室兩廳雙衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)面積130.74，套內(nèi)面積：118.02，公攤面積12.72。建筑風(fēng)格，建筑外立面大量使用白色鋪底，紅蘭綠相邊，無(wú)頂設(shè)計(jì)富有時(shí)代感，建筑物與小區(qū)內(nèi)公園相互揮映空間感較強(qiáng)。、價(jià)格組合，起價(jià)2060，均價(jià)2380，車位不售，只能租用，總價(jià)在20萬(wàn)35萬(wàn)，如一次性付清優(yōu)惠3%，戶價(jià)過30萬(wàn)可落一昆戶，三樓售價(jià)在2600以上，四樓售價(jià)在2700以上，物管費(fèi)用0.5元/，6元/月自來(lái)水二次加壓費(fèi)由于是西市區(qū)大盤，且地理位置相對(duì)獨(dú)立，周邊地區(qū)無(wú)盤相映競(jìng)爭(zhēng)，固售價(jià)略有所偏高。、廣告策略：項(xiàng)目廣告的訴求點(diǎn)是該區(qū)域最大住宅社區(qū)，未

37、來(lái)生活配套設(shè)施比周邊自發(fā)經(jīng)濟(jì)區(qū)域建設(shè)快且完善，區(qū)內(nèi)設(shè)施完美，相對(duì)純居住而言，較安靜，屬理想生活社區(qū)，重點(diǎn)康居住宅，戶型設(shè)計(jì)上流暢簡(jiǎn)潔，富有現(xiàn)代感。（4）銷售執(zhí)行該項(xiàng)目由華信地產(chǎn)屬下銷售公司銷售，售樓中心為獨(dú)立建筑，銷售中心沿街墻壁及戶外廣告均被項(xiàng)目?jī)?nèi)容占據(jù)，且規(guī)模龐大，戶外廣告連系性較強(qiáng)，非常顯眼，位置在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，一層平面為銷售現(xiàn)場(chǎng)，模型設(shè)計(jì)偏小，體現(xiàn)不出大盤的氣勢(shì)，銷售大廳內(nèi)人員混亂，保安、施工人員、辦公人員、售樓人員均有，售樓人員素質(zhì)居中，閑談人員過多，管理不善，售樓人形像良，播放的背景音樂過大，影響看房，銷售現(xiàn)場(chǎng)冷清，銷售人員配置不合理，業(yè)務(wù)執(zhí)行能力一般，銷售情況，一期、二期60%以上

38、銷售量，正在熱賣三期，其中以三室兩廳一衛(wèi)，105.63的戶型最好賣，客戶群特征集中在工薪上班族，手里有部份現(xiàn)金，月收入在20004000元之間，項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)工作者，年齡特征2845歲之間，吸引客戶最主要的地方是價(jià)位。總結(jié)，該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是區(qū)域價(jià)格，其次是大盤無(wú)形中給人以完全感，這么多人住在哪里，配套設(shè)施肯定齊全，該樓盤并沒有出現(xiàn)旺銷的最在因素是地理位置，對(duì)于遠(yuǎn)點(diǎn)的人來(lái)說，使終沒那么方便，其周圍治安也是一個(gè)大問題，在加上環(huán)境污染，以上因素也是造成西市區(qū)以前沒有大盤出現(xiàn)的原因，華信的進(jìn)入，多屬地方政策優(yōu)惠，要不然誰(shuí)也不會(huì)冒這個(gè)險(xiǎn)。（3）豐寧家園該項(xiàng)目由昆明市五華區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司投資開發(fā)，

39、項(xiàng)目位于西苑立交橋東側(cè)，共312戶，50%綠化，開工日期04年2月15號(hào)，交房日期05年7月份，總建筑面積41702.52，共七幢，分別為四層、五層、六、九層、十層、十一層、十二層各一幢。、地理位置該項(xiàng)目位于二環(huán)西路和人民西路交匯處，周邊交通通達(dá)性較強(qiáng)，地型平整，城市功能配套設(shè)施完善，城市生活配套設(shè)施完善，項(xiàng)目西側(cè)是四季生活小區(qū)，項(xiàng)目北側(cè)是昆明醫(yī)學(xué)生物中心，項(xiàng)目東側(cè)是豐寧南苑，項(xiàng)目周邊商業(yè)氣息濃厚，商務(wù)成本在該區(qū)較高，周邊坐擁大量酒店及娛樂設(shè)施，西紅聯(lián)超市及多個(gè)該區(qū)明星樓盤，項(xiàng)目?jī)?nèi)第九、第十、第十一幢住宅樓臨街，均為地下室停車廠，項(xiàng)目周邊坐擁昆明市高新體育館及正大電子城，項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)較佳，從戶型上看，擁有10種戶型，套內(nèi)建筑面積從80.96至201.06，多種面積供客戶選擇，有平層及躍層，所有戶型均為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，空間可自由分隔，理易突出居家的個(gè)性化需求，同樣大膽采用大面積彩光玻璃設(shè)計(jì)，充分發(fā)揮戶型彩光功能，頂層均設(shè)有露天陽(yáng)臺(tái)，其余戶型均設(shè)有生活陽(yáng)臺(tái)，及景光陽(yáng)臺(tái)，通訊、有線電視及寬帶網(wǎng)均入戶，