1、2008年第二次全國經濟普查資料開發課題武漢房地產開發投資規模、結構和效益研究近年來，武漢市房地產業得到了較快發展，開發投資規模逐年擴大，在經濟社會發展中的地位和作用日益突出，本文利用2008年經濟普查初步匯總數據，對武漢市房地產開發投資的規模、結構和效益現狀進行分析，對促進房地產業的穩定發展進行一些研究和思考。一、房地產開發投資規模房地產投資規模可分為房地產開發的企業規模、建設規模、投資規模等。隨著經濟的發展，居民收入水平的提高，武漢房地開發業獲得到了充足的發展空間，整個行業規模擴大，實力增強。（一）企業規模房地產開發企業個數增加。第一次經濟普查的2004年底，全市房地產開發企業有832家，

2、到第二次經濟普查的2008年底時已發展到1381家，4年間增加了549家，平均每年新增加137家房地產開發企業。企業資產總量增大。2004年底，全市房地產開發企業總資產1074.45億元，平均每戶房地產開發企業資產總計1.29億元，到2008年底，企業總資產達到2552.21億元，是2004年底的2.37倍，平均每個企業總資產達1.84億元，比2004年底增長42%，每戶凈增0.55億元。企業實收資本不斷充實。實收資本是投資者投入企業的可作為長期周轉使用的經營資金。2004年底，全市房地產開發企業實收資本264.47億元，平均每個企業實收資本0.31億元，到2008年底，全市房地產開發企業實收

3、資本達到496.78億元，是2004年底的1.87倍，平均每個企業實收資本0.35億元，比2004年底增加0.04億元。企業從業人數增加。2004年，全市房地產開發企業從業人員28185人，2008年為38609人，是2004年的1.36倍，4年間增加10424人。（二）投資規模從“一普”到“二普”四年間，全市房地產開發投資一直保持在20%以上的較高增長水平，年平均增長24.5%，投資規模穩步放大，到2008年全市房地產開發完成投資560.36億元，是2004年的1.97倍。（二）資金規模房地產開發資金規模逐步擴大。房地產開發資金來源包括開發企業在本年內收到的可用于房地產開發和經營的各種資金來

4、源之和，包括上年末結余資金、本年度內撥入、借入或以各種方式籌集到的資金。按資金來源結構可分為國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金（如定金及預收款、個人按揭貸款等）。2004年武漢房地產開發企業開發投資資金來源418.75億元，2008年為864.29億元，是2004年的2.1倍。（三）開發規模從“一普”到“二普”四年間，全市房地產開發房屋施工面積年均增長11.7%，到2008年底全市房地產開發在建房屋施工面積達到3798.30萬平方米，是2004年的1.54倍。四年間，房地產開發竣工面積年均增長5.5%，2004年房地產開發企業竣工房屋面積702.99萬平方米，2008年為869.83萬平方

5、米，是2004年的1.54倍。（四）市場規模2004年至2007年全市商品房屋銷售一直保持較快增長，到2008年受國際金融危機影響，市場下滑，全市商品房屋銷售面積較上年出現大幅度下降，四年間全市商品房屋銷售面積年平均增長-1.2%。受房價不斷上漲因素影響，四年間全市商品房屋銷售額年均增長20.6%。2008年全市房地產開發企業銷售商品房屋626.61萬平方米，比2004年下降4.8%，商品房銷售金額為305.01億元，比2004年增長84.2%。二、房地產開發投資結構分析（一）企業結構1、各種登記注冊類型中以其他有限責任公司和私營有限責任公司為主。2008年末，1381家房地產開發企業中，其他

6、有限責任公司418家，占總家數30%；私營有限責任公司523家，占37.8%；國有企業70家，占5%；港、澳、臺商投資企業和外商投資企業106家，占7%。2、私人控股企業在開發行業中占主導。2008年末，全市房地產開發企業中，國有控股企業127家，占9.2%， 集體控股企業101家，占2.8%，私人控股企業1043家，占75.5%，港澳臺商控股和外商控股分別為71家、39家，占比為5.1%和7.3%。3、一級開發資質的房地產企業較少，企業資質等級集中在三級和暫定資質。2008年末，全市一級資質等級的房地產開發企業12家，占0.87%，二級資質企業253家，占18.3%；三級資質和四級資質的55

7、2家，占39.9%；暫定資質和其他資質等級的564家，占40.8%。4、房地產開發企業從業人員學歷水平較高。2008年末，房地產開發企業年末從業人員共38609人，具有研究生及以上學歷人數1860人，具有大學本科學歷人數10480人，具有大專學歷人員13504人，具有高中學歷人員9405人，具有初中及以下學歷人員3360人。大專及以上學歷人員占了總從業人數的66.9%。具有高級技術職稱人員2142人，具有中級技術職稱5059人，具有初級技術職稱3788人，中高級技術職稱人員占全部年末從業人員的18.7%。（二）投資結構1、房地產開發企業集中度高。2008年，全市1381家房地產開發企業中，完成

8、開發投資額過10億元，只有7家，占全市房地產開發企業單位數的0.5%，這7家房地產企業共完成開發投資120.41億元，投資額占全市房地產開發投資21.5%。開發投資額5億元以上企業22家，企業數占全市的1.6%，完成開發投資額202.48億元，占全市房地產開發投資的36%；開發投資額在1億元以136家，占全市開發企業數的9.9%，完成開發投資額476.34億元，占全市的85%；2、建筑工程投資占房地產投資比重近七成。按照房地產投資構成劃分，房地產投資可以分為建筑工程投資、安裝工程投資、設備工器具購置和其他費用。2008年房地產開發投資額中，建筑工程投資389.14億元，占比為69.4%；安裝工

9、程投資29.19億元，占比為5.2%；設備工器具購置8.96億元，占比為1.6%；其他費用133.07億元，占比為23.7%。3、土地購置費用和土地開發投資所占比重超過二成。2008年，房地產開發完成投資中，土地購置費和土地開發投資之和所占比重為22.7%。其中，土地購置費為62.58億元，所占比重為11.2%；土地開發投資64.37億元，所占比重為11.5%。4、房地產開發以商品住宅投資為主。從投資用途結構看，2008年房地產開發完成投資中，商品住宅投資414.97億元，比重為74.1%；辦公樓投資12.21億元，比重為2.2%；商業營業用房投資為31.06億元，比重為5.6%；其他用房投資

10、為102.13億元，比重為18.2%。商品住宅投資中以90140平方米住宅投資為主。從戶型結構看，2008年商品住宅投資中，90平方米及以下住宅投資92.42億元，占商品住宅投資比重為22.3%；140平方米以上48.54億元，占17.9%。經濟適用房投資49.29億元，占住宅投資的24.1%，別墅和高檔公寓投資30.92億元，占7.5%。5、企業自有資金比例高，銀行資金支持力度大。2008年，用于房地產開發建設本年到位的資金687.86億元。其中國內貸款到位180.08億元，占26.2%；房地產開發利用外資11.11億元，占1.5%；企業自籌資金252.11億元，占35.7%，其中房地產企業

11、自有資金到位252.11億元。以定金及預收款和個人按揭為主的其他資金245.47億元，占35.7%，其中定金及預收款到位150.99億元，個人按揭貸款到位63.34億元。（三）企業分布情況房地產開發企業主要集中在中心城區。2008年，從全市1381家房地產企業地區分布看：江岸區有177家，江漢區201家，硚口區68家，漢陽區74家，武昌區131，青山區39家，洪山區79家，東西湖區138家，漢南區117家，蔡甸區43家，江夏區61家，黃陂區74家，新洲區107家，東湖高新技術開發區51家，武漢經濟技術開發區21家。從全市560.36億元房地產開發投資按項目所在地分布看江岸、武昌、東湖高新技術開

12、發區占到全市45.5%。江岸區完成房地產開發投資88.79億元，占全市總投資15.8%，江漢區30.78億元，占5.5%，硚口區40.59億元，占7.2%，漢陽區31.6億元，占5.6%，武昌區95.28億元，占17%，青山區22.04億元，占3.9%，洪山區47.17億元，占8.4%，東西湖區43.11億元，占7.7%，漢南區9.51億元，占1.7%，蔡甸區12.26億元，占2.2%，江夏區21.94億元，占3.9%，黃陂區27.29億元，占4.9%，新洲區13.56億元，占2.4%，東湖高新技術開發區70.75億元，占12.6%，武漢經濟技術開發區5.69億元，占1%。三、房地產投資效益情

13、況從2004年至2008的四年間，我市房地產在開發投資、房屋施工面積、竣工面積等方面均保持較快增長，開發投資穩步發展，取得了較好的經濟、社會效益。1、固定資產投資交付使用率較高。2008年末，房地產開發投資固定資產投資交付使用率為62.5%，高于城鎮固定資產交付使用率50.3%的平均水平；房地產開發房屋建筑面積竣工率為22.9%。固定資產交付使用率和房屋建筑面積竣工率綜合地反映了固定資產的交付使用狀況。一般來說，固定資產交付使用率高，說明在建工程比重小，投資效益好。2、企業資產總量大幅增加。2008年末，全市房地產開發企業凈資產741.49億元，是2004年的2.62倍。房地產開發企業總的資產

14、負債率為70.6%。房地產開發企業實現主營業務收入433.93億元，實現利稅30.63億元，銷售利稅率7.1%。實現勞動報酬1231783萬元，人均勞動報酬達到3.19萬元/人。3、改善了人居條件。房地產業投資規模的擴大，為社會提供了相當大的房屋存量，使居民的居住水平和單位的辦公條件得到明顯提高。2008年武漢房地產開發企業竣工商品住宅74943套，其中經濟適用房14515套，別墅、高檔公寓1860套。竣工商品住宅面積768.23萬平方米，其中經濟適用房122.27萬平方米，別墅、高檔公寓34.97萬平方米。建成了大量功能齊備、配備完善、環境幽雅的住宅小區，使居民的居住環境得到極大改善。200

15、8年，全市城鎮居民人均居住建筑面積為29.28平方米/人，比上年提高了1.03平方米/人。2008年，房地產開發建成竣工辦公樓20.51萬平方米，竣工商業營業用房43.93萬平方米，促進了單位和個人辦公條件的改善。4、拓寬了就業渠道。2008年武漢房地產開發企業直接吸納的就業人員年末人數達到38609人，物業管理、中介服務及其他房地產業吸納就業人員年末人數達到89831人。另外，房地產開發投資都是通過建筑業企業的生產施工來實現的，2008年武漢建筑業從業人數達到744221人，建筑業企業所吸納的勞動力，其中有相當部分是由于房地產開發投資而間接引起的。房地產業為社會就業狀況的改善，起到了重要作用

16、。5、帶動了相關產業的發展。房地產業是國民經濟發展的基礎性和先導性產業，與國民經濟其他行業有著密切的關系，其發展帶動了一大批相關產業的發展。商品房的生產和消費與建筑、建材、鋼鐵、水泥、冶金、紡織、化工、機械、家用電器、家具、裝修裝飾、工程監理等等緊密關聯，房地產開發投資的快速增長，極大地促進了相關產業的發展。6、擴大了地方財力。伴隨著房地產業的發展，各級政府通過土地出讓金、通過房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、土地增值稅、與房地產有關的營業稅金及附加等直接稅收和間接稅收方式獲取大量的財政收入，從而給社會經濟發展帶來了巨大的資金來源。2008年房地產開發企業應上交的稅收（主營業務稅金及附加、管理費用

17、中的稅金、所得稅）31.73億元，占全市地方財政收入的比重達8.4%。土地收入也成為地方政府收入的重要來源之一。四、需關注的幾個問題2008年我市房地產投資、施工規模保持相適應的較快發展的同時，但銷售市場仍有一些新問題、新情況值得關注。（一）商品房銷售量降幅較大。2008年，我市商品房市場大幅下滑，銷售面積比上年度下降35.5%。主要原因為：經過2004年至2007年房地產市場快速發展期，市民對市場預期看漲，市場投入加大，部分剛性需求提前釋放造成需求減少。國家房地產調控政策陸續實施后，房地產市場逐漸進入調整階段。而全球金融危機的加重，一定程度影響了市民的支付能力和對市場的消費信心，加之股市不景

18、氣等因素，同時買漲不買跌的心態使觀望氣氛進一步蔓延，造成市民持幣觀望，銷售市場出現低迷。（二）土地市場交易量下滑。一方面，受商品房銷售市場遇冷的影響，購房者的觀望情緒傳導至土地市場，開發企業對市場發展信心不足，資金投入謹慎。另一方面，前期部分開發企業拿地較多，占用大量資金，而受市場冷清和國家實行從緊的貨幣政策雙重影響，開發企業在資金回籠和貸款投資兩端出現緊張局面，而在國家宏觀調控政策對土地市場進行規范管理后，開發企業加強了對囤積土地的處理，市場中土地需求量減少。（三）市場運行中存在不確定性因素。如果有效需求難以啟動，一旦企業資金鏈緊張，部分中小房地產企業將面臨因無力融資而退出市場的風險，資金鏈

19、有可能出現斷裂，延期交房、“爛尾樓”等現象可能出現，市場中潛在不確定性因素出現的可能性加大。（四）輿論引導有待進一步規范。2008年全球經濟困境及國內房產市場供需矛盾,使房地產市場進入深度調整,觀望、低迷成為樓市的主要表現形態。在這一階段，市場信心尤為重要。新聞媒體在新聞熱點的驅動下，夸大區域房地產市場變化，引發市場心理的不確定性，誤導消費者，對市場產生了較大的不良影響。五、促進房地產健康發展的幾點思考為了使房地產市場持續發展，建議從以下幾方面著力，充分調動各方面積極因素，促進我市房地產業健康發展。一是要整合資源，提高武漢房地產企業競爭力。近年來，武漢房地產開發企業戶數雖然增加較多，但大多規模較小，資金實力較差。2008年底，全市1381家房地產開發企業中，凈資產在2000萬元以下的有760家，占55%。從開發情況看，一些企業房地產開發企業連續兩年沒有投資項目，有名無實。因此，可通過聯合、兼并、收購等資產重組方式，使資源得到最優配置，形成規模效應，減少企業間的無序競爭，以減輕企業面臨的各種風險，提高房地產開發企業的整體質量和綜合實力。二是要進一步優化調整住房結構。按照武漢市“十一五”住房發展規劃，積極解決城鎮低收入