1、淺談我國房地產評估業存在的問題及對策摘要：房地產評估業是一門技術性很強、專業程度要求很高的的新興領域。然而,與發達國家的成熟發展體系相比,我國的房地產評估業務的發展仍然有所欠缺，包括法律制度，評估準則等都有待完善。本文分析了房地產評估業務存在的種種亟待解決問題，并針對這些問題，提出了建議及對策。關鍵詞：房地產評估 問題 對策一、房地產評估業務概述(一)房地產評估類型房地產的估價類型分為三種，一般評估，特定評估，房地產抵押貸款評估。他們最大的區別就在于，前者不具有法律效益，而后兩者具有明顯的法律約束力。評估類型的劃分很好的把我國尚未形成的評估體系分門別類，很有條理的說明了評估的種類，這也是有助于

2、我國形成完整成熟的評估體系。（二）估價原則房地產評估原則是很早以前就訂立的，但跟隨著時代的轉變，國內外經濟的迅速發展，個別的原則已經不適應如今的房地產評估業務的要求了，我國必須結合自身的評估業務特色，針對特定的評估案例我們也要隨時的根據實際情況，來靈活的使用評估原則。目前來看我國一直使用的估價原則有6則，供求原則、替代原則等，當然了這些原則不是一概而論，不是通用的，要根據實際的評估案例，遵循特定的評估原則進行合理合法的估計。 （三）影響房地產價格的因素有很多因素影響房地產價格，比如說人口因素、政策因素、時間因素等，這都會從不同程度上影響房地產價格的高低，而且這些因素并不是完全獨立的，有的會出現

3、交叉或者包含的關系，而具體因素要具體分析。比如說房地產質量因素，現階段的輿論新聞不時的會出現各種“質量差”房產，甚至出現倒塌，人傷亡的情況，這是導致房地產價格下滑的最主要因素，購房者不相信房地產給其帶來的正面利益，反而覺著房地產會給自身造成損失，這種恐慌和沒安全感會影響房地產價格。相反的，如果房產質量好，配套設施齊全，自然房產價格上漲。但是這兩種形式都不是最優的情況，都會使得房地產價格忽高忽低，房地產市場無法穩定的運行。二、房地產評估業發展的現狀最近幾年來,由于中國經濟發展狀況有很大的改觀和在經濟全球化的影響下，評估業務的交易越來越頻繁,尤其是房地產業務。因此房地產估價業務、服務對象和形式也日

4、趨多樣化,種類也增加了，這就使得房地產估價服務成為涵蓋各種經濟業務的基礎。以下是2011年、2012年房地產估價行業的發展狀況一覽表。圖1 2011年2012年房地產估價行業的發展狀況（單位：萬人）本圖來源：參考近年來評估業務發張狀況編制隨著時間的推移，房地產評估行業也在茁壯的成長。30多年的發展和創新過程，使得我國房地產評估業在不斷的進步，上圖就充分說明了這一點。就取得房地產估價師資格的人數來看，2012年比2011年上升了將近5000人。但是,一些非市場化和違反估價原則行為仍然在不斷的發生,阻礙著整個房地產估價行業的發展。從某種角度來看,和我國前些年的評估發展情況來看，現如今的進步速度的確

5、快了很多，在這種“急速”模式下以及未達標的不負責任評估人員等不利因素，導致了我國房地產評估業務的緩慢前進。 三、我國房地產評估業存在的問題（一）房地產估價業務的法律責任不健全中國現存的已經成文的房地產評估法律責任規定仍然不完善，嚴重缺乏系統性，并且沒有集中在某個條款中，而是在很多評估法律、法規文件中零散的出現的，還沒有專門的評估法律出臺，這是評估行業很大的一個缺口。這樣如果一旦要是出現了相關的法律糾紛，根本沒有準確的法律依據，即使找到法律依據也是沒有說服力的。這無論從辦事效率上，還是評估范圍上來看，現有的法律法規都無法滿足資產評估業務的發展需要。因為這些法律規則都沒有對資產評估做出具體的規定，

6、不僅缺乏操作性，銜接性也不好。這嚴重滯后于資產評估的快速發展。（二）我國房地產評估業務的準則法律地位有待提高 美國的評價標準是以立法的形式，是美國政府批準，具有很強的約束力并且以官方的形式規定了涉及非法交易的房地產評估業務必須遵守的公認的評估原則。而中國的評估準則并沒有具有強有力的法律約束力，只是內容上比較綜合性系統性，并沒有實際的法律地位。因而，在實際涉及了房地產業務的評估業務中，評估人員有時很難把握準則，統一業務涉及到的評估準則可能不明確，從而導致了評估結果會有很大的誤差。（三）房地產評估業務的市場環境不規范中國實行市場經濟時間不長，由于舊觀念和舊體制仍有殘留，行業協會的權威建立還有待時日

7、，評估執業涉及了方方面面，還有很多問題要協調。由于房地產評估業務涉及的領域很廣，要和很多工商稅務部門打交道，這其中就會不時的出現不合法的行為，甚至會出現“壟斷”現象。而且，同業的資產評估機構和資產評估的工作人員，面對同一客戶，為了增加本機構的業務量，爭取到客戶，也會略施小計，想出各種誘惑客戶的條件，在如此競爭激烈的過程中，評估機構就不免會用不正當的競爭手段，爭搶客戶，譬如，給客戶回扣、打折減價等多種多樣的不正當競爭手段。（四）從業人員素質參差不齊，考試制度有待改革在整個評估行業中，只有不超過6萬人有評估書資質證書和房地產估價師資格證書，但是實際辦理各種估價業務，并真正的在房地產評估各類機構中工

8、作的僅有三分之二左右。究其最主要原因是，一部分兼職人員把自己的評估師資格證書委托在某單位，這樣單位就有了注冊的資格，而評估師自身也有經濟收益，雖然對他們自身來說是一種“一舉兩得”的做法，但是卻擾亂了評估市場。（五）管理體系紊亂，有損評估行業的整體發展在我國，房地產評估行業還沒有普及，也就是說只有少部分的從業者和從業機構。而且，房地產評估業務的主管部門主要是政府來參與，且政府的分支機構還有很多，很可能不能集中精力的來管理房地產評估者部分業務。盡管我國在2003年設立了資產監督管理委員會，但是并未從源頭上解決房地產評估業務發展個本質與形式，沒有在整體發展上起到積極作用。如某單位是評估有限公司，因為

9、自身規模小，資質不夠，就像別的機構借了評估師資格證書，掛在自身門下，這樣就提升了本單位競爭能力，但是卻不合乎評估行業發展要求。（六）房地產仍然處于“泡沫”狀態自2012以來，中國的房價一直處于“飆升”狀態，平均房價過萬的城市已經不占少數了，對于這種“泡沫”的存在，更多房地產評估機構趁虛而入。由于人民幣的匯率居高不下，貸款利率增高，房地產評估機構更是把原有的估價結果，再加上各種客觀因素綜合起來評估房屋，這不僅是對購房者的不公平，更是對房地產評估業的發展起到了阻礙的作用。 （七）我國房地產評估業務在經濟全球化下面臨很大挑戰隨著中國加入了世界貿易組織和市場經濟開放程度的不斷加大，境外專業評估機構進入

10、中國，這將對中國房地產評估行業的發展造成很大的沖擊。由于外國的評估業務發展的相對成熟，一般已經具有良好的品牌形象和先進的經營理念了，他們必將搶占我們的市場和吸取人才。而中國既沒有時間上的優勢，更沒有市場的優勢。在各種條件處于劣勢的情況下，我國的評估業務受到很大沖擊，如果不及時采取應對方法，評估業務的發展情況將不太樂觀。 四、對我國房地產評估行業發展的建議及對策（一）重視房地產評估法制的建設，賦予評估行業應有的法律地位為了我國房地產評估行業能夠健康的發展，我們必須在現有的法律基礎上，完善法律空缺及不足，并結合國外發達國家的法律機制，結合我國的房地產評估業務特點不斷補充，取其精華，完善我國房地產評

11、估業務的法律地位。目前情況來看，現存在的我國的房地產評估業的法律法規涵蓋的內容仍然不全面，有很多方面還未涉及到評估業務，這是在今后改革中要集中解決的問題。所以，我們要把重點放在法律法規的建立方面，而這無疑是一項艱巨的任務。（二）建立具有中國特色社會主義的房地產評估準則與美國相比，中國的房地產評估業務準則體系從內容上來看，綜合性和系統性比較強，但是并沒有法律地位，而美國不僅內容上豐富同時也具備了高尚的法律地位，所以針對評估準則，我們必須要立足于中國特色社會主義的特殊國情并且結合社會主義初級階段發展的實際經驗，力求把評估準則地位提升，并越來越“接地氣兒”適合中國人使用，并且與國際接軌，這樣也有利于

12、國際間的交流。要把評估準則在橫向和縱向上分別劃分出來，并且分清層次。這樣在發生業務時，需要按照準則辦事，才能一目了然，而且效率會更高。我們必須持續的按照這種規劃，繼續完善具有中國特色社會主義的評估準則。（三）創造積極條件，提高評估執業的環境雖然房地產評估行業是近些年新興業務，但是與發達國家相比，畢竟是后發展起來的，國內外還是有很多先例可以借鑒的，那么出現的種種不道德的行為要怎樣解決？首先作為政府相關部門，應該出臺相關的條文，為評估行業的發展創造良好的條件?？梢酝ㄟ^制定誠信制度和懲罰制度，來約束評估人員，如果出現了違反上述制度的行為，輕者可以給與一定額度的罰款，重者則要吊銷評估師資格證書。通過實

13、行這種制度來規范評估人員的工作行為，降低失信率和改善工作環境。近幾年來，財政部積極幫助行業協會并與資產監管部門，司法機關開展協調，在合理合法的范圍內開展業務，改善執業環境，擴大行業影響力，已經取得了良好的效果。（四）完善評估管理體制，促進評估業務繁榮發展事實證明，中國的資產評估體制有漏洞，而且缺口很大。相比之下國外的評估管理體制就略勝一籌了。比如說，有行業自律性管理模式，這種模式下就要求評估機構和評估人員要獨立性強，給了評估機構很大的發展空間，因為少了政府的干預，但是同樣也具有一定風險。適合中國的管理機制應該是統一管理，有主管機構主要負責管理房地產評估業務所有的事項，權責分明，這樣才能促進評估

14、行業繁榮發展，才能盡早的和發達國家齊頭并進。（五）借鑒國外的評估理論和方法在房地產評估實際的業務中，我們使用的還是傳統的評估方法，通常使用的方法有：成本法，收益法和市場法。但隨著評估業務的多樣化，有些方法顯然是不合適，我們還需要借鑒國外的理論。吸取適合中國的理論，但是也要注重實用性，因為畢竟國內外的發展水平不均衡，側重點和實際內容也有差別。我們要大力鼓勵引導和支持評估機構走出國門，走向世界，積極拓展境外業務，與國外同行開展業務合作，人員交流和人員培訓等等活動，是雙方都對彼此的準則熟悉，并為其提供必要的幫助。（六）提高從業門檻，改革考試制度房地產評估業務的評估，歸根結底還是服務業，服務業的宗旨就

15、是滿足客戶的要求，但是我們首先必須要提高自身素質，這就必須從考試制度開始。首先，從業人員的學歷必須達到本科以上，才有資格考取估價師的資格證書，如果學歷低于本科，應該設置助理評估師等職位，可以從這些起考，再根據工作年限再參加其他職稱考試。如果考試通過，并且參與工作，那么要參與后續教育，定期聽課學習，主動學習國家的新政策，可以以最快的速度了解國家的新政策。只有這樣才能把評估師的等級和層次拉開，才能促進評估師不斷的學習和提高自身業務水平。 （七）實現經營服務多元化和網絡化，塑造品牌加入世界貿易組織，使中國房地產市場有了進一步的開放，但在開放過程中，也要按照相關的規定實施，按規矩辦事。近些年來，互聯網的普及發展，一定程度上也帶動了經濟的發展，這就給房地產評估業務帶來了很大的發展機遇。我們可以利用互聯網的便捷性，把評估機構的特色評估業務發送到網絡平臺上，通過