1、地產洗牌大幕拉開，多家房企擬引戰投自救起于杠桿，倒于杠桿 3 2021 年，因深陷債務泥潭，多家房企不惜易主，要引入戰投救場， 泰禾集團(000732.SZ)、協信地產、新華聯(000620.SZ)呼救名單越來越長，危機也已不再獨 寵小房企。第一財經得悉，因即期有息負債償付存在風險，泰禾正密集接觸戰投，潛在對象為福建一家國有企業；協信地產繼公布戰投細節后，近期挖來新力控股 (02103.HK) 副總裁余潤延，擔 任總裁一職?從踏入地產洪流，到控制權風雨飄搖，這批陷入危局的企業都曾野心勃勃，但也在調控政策和融資收緊時，遭到高杠桿擴張的°反噬仁“這一輪危機的主要根源還是現金流問題。局部前

2、期依靠高杠桿規模化開展的企業，在市場放緩或下行環境下，融資渠道和規模緊縮而工程去化、 回款變慢， 資金鏈就變得非常脆弱。 中 指研究院分析師告訴記者，多家房企呼救求生新冠肺炎疫情沖擊下，年內已有至少六家房企擬引入戰投，以期自救；最引行業注目的，莫過于 11 明星房企泰禾的引戰事宜°不久前，泰禾發布公告稱，控股股 東正在籌劃 引入戰略投資者， 相關交易可能導致公司控制權變更； 泰禾透露， 擬引入戰投的主 要經營業務包含房地產業務，此前，因泰禾無法與債權人就貸款還款方案或展期事項達成一致，該公司多筆債務逾期； 據泰禾披露，目前公司實質性逾期債務金額合計 20.17 億元，截至目前被凍結銀

3、行資金 1573 萬 元。“由于受到新冠肺炎疫情的影響，公司今年1 月底以來的銷售及回款受到較大影響，導致償債能力在短時間內受到較大的影響；泰禾解釋稱。因疫情 " 導火索陷入危局的不只泰禾。3 月 6 日，新華聯控股規模 10 億的“15新華聯控 MTN001" 債券未按期足額兌付本息， 構成 實質性違約： ， 目前，該公司境內外存續債券共有 11 只，總額 202.5 億元，其中 48.6 億元債券 將于年內到期或回售。新華聯坦言，疫情之下，公司文化旅游、商業零售、景區景點等業務遭受重創，2-2 月減 少經營回款超過60 億元，加之民營企業融資難、發債難，償付貸款和債券導

4、致流動資金極為緊張。為緩解危機， 新華聯同樣擬引入戰投， 不排除公司控制權變更的可能性， 并委托中金公司 作為財務參謀。 ° 希望中金能為新華聯盡快引入實力雄厚的戰投，特別是引進央企或國企投資者；？該集團董事長傅軍稱。這只是當下地產行業洗牌的冰山一角。 除上述企業外， 今年以來， 包括京漢股份 (000615.SZ) 、協信地產、陽光股份 (000608.SZ) 、福晟國際 (00627.HK) 等六家房企擬籌劃或正 在進行引入戰投事宜，以期重生°錯判市場周期之痛壓倒這些房企的，并非只是疫情'實際上，激進加杠桿的粗放開展模式早已為其埋下平安隱患，泰禾、 新華聯、協信

5、等房企無一例外以泰禾為例，該公司 2021 年到期的有息負債金額為 540.43 億元，其中銀行貸款僅占比 12.46%, 非銀行 貸款占比超過七成；截至一季度末，泰禾貨幣資金合計 55.53 億元，包括受限 貨幣資金 13.8 億元。反觀其他，截至 2021 年年末，新華聯文旅總負債 433.44 億元，凈負債率 224.28% ；而據 協信地產債券 半年報，截至 2021 年 6 月底，公司總負債金額約 649.3 億元，一年內到期的非流 動負債 76.44 億元 賬上貨 幣資金 43.77 億元。過去數年，房地產行業吸金無數，在°買地就賺錢“的誘惑下，眾多房企瘋狂加杠桿擴張，

6、以期在時代 紅利中分一杯葵，但在地產行業，并非每個加杠桿的房企都會折戟，諸多頭部房企 都經歷過負債高企的歲月。“近期房企危機的關鍵因素，是錯誤預判市場形勢，對自身業務投入產出的回報周期沒有相 對客觀的衡 - 合碩機構首席分析師郭毅認為，一些企業前期投資比擬重，但后期回報速度？lf,引發現金流危機。“局部依靠長周期回報的物業經營性企業， 如果沒有足夠的銷售回款支持， 前期現金流壓力 股比擬大， 尤其近期疫情的短期影響，往往雪上加霜； " 中指研究院分析師認為。譬如鐘情文旅的新華聯，在此項業務上大手筆投入，卻未能及時獲得相應回報。據該公司2021 年中期數據，文旅工程預計總投入超過 50

7、2 億元，但期內新華聯仍在靠房開賺錢，文旅收 入僅錄得 12.95 億元。當地產處于上升通道時，粗放開展的隱患會彼源源不斷的現金流入掩蓋，一旦行業開展速度整體放緩，地產調控、融資環境持續收緊，高杠桿便成為隨時會被引爆的雷。此輪調控周期中，“房住不炒 " 的原那么一直未被撼動，自 2021 年限制公司債用于前端拿地 后，房企融資 環境也曰益收緊，據 CRlC 數據，去年 80 家房企平均融資本錢 7.47%, 為近五年 最高， 50 強以后的房企融資 壓力更大。？在結構性去杠桿的宏觀環境下， 嚴控資金違規流入地產， 當整個市場進入供求平衡甚至供 大于求的局面， 如果企業打造的產品不能適

8、應市場需求，必然會存在很多問題。汰有業內人士表據人民法院公告網公告，過去一年，宣告破產的房地產相關企業數量已多達525 家。如 今，行業洗牌大潮已沖擊到規模房企，°大魚吃大魚 " 的時代加速來臨。新主能否救場？在地產行業，引入戰投自救不乏先例。中交入主綠城、中國平安成為碧桂園第二大股東、華蘆幸福引入平安集團度過危機，這些房企均于戰投方進入后壓力暫緩，輕裝上陣，“戰投多為資金相對充裕的金融機構或大型央企國企， 短期內一般能緩解資金困境。 據業 內人士透露， 但難點在于雙方在短期回報和長期回報、規模與利潤的平衡點上會有不同訴求 : ：郭毅也認為，企業引入戰投要看創始人的可妥協程

9、度，企業需要多大資金支持，自身資產是否足以吸引戰投興趣，綜合考慮資產結構、區域分布、估值程度、去化難度等因素，這些需要較長周期的博弈。市，包括以北以泰禾為例，盡管財務狀況不佳，但泰禾股權結構較為簡單，且資產主要分布于一二線城貨值達 4000 億元京為中心的城市群、以上海為中心的城市群，還有廣深為中心的城市群等，可售11 在公司資產流動性方面，存貨占總資產的比例超過65% 以上，主要為地產開發工程，目前在售工程 56個，其中預計銷售回款 10 億以上的 22 個工程集中分布在深圳、杭州、南京等一 二線核心城市° 泰禾稱。如果能成功引入戰投，補足泰禾在銷售和管理上的短板，盤活上述大呈貨值

10、，泰禾的根本 面有望得以改 善；且泰禾的 A 股上市平臺，對眾多地產企業來說，具有一定的吸引力。相較于泰禾， 已引 CDL 入股的協信地產， 已重新活潑于市場。 新引入的總裁余潤延， 是協 信地產 "老人"， 曾在新力控股、協信地產、萬科工作，并于 2021-2021 年擔任協信地產副總 裁、上海區域總經理，并分管投 資業務。除了余潤延，藍光開展 ( 600466.SH) 營銷副總裁谷健也在 5 月 28 日正式加盟協信地產， 擔任副總裁一職： 谷健此前在藍光開展、融創中國 (O1918.HK) S 旭輝控股 (00884.HK) 工 作，一直從事營銷工作。快速成立管理團隊之后，寂靜許久的協信地產也開始在土地市場拿地：5 月 14 H,