1、精品資料歡迎下載房地產企業開發成本、土地成本、公共配套的分攤方法一、不能夠直接認定的土地成本分攤、開發成本分攤、公共配套設施費分攤等三個問題作如下分析說明扣除項目不能夠直接認定的,審核當期扣除項目支配標準和口徑是否一樣,是否依據以下次序合理分攤：1. 將“取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費”依據實際占用土地面積占土地總面積的比例,在可售與不行售的房地產之間進行支配；2. 將“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、國家規定的其他扣除項目”,依據建筑面積占總建筑面積的比例,在可售與不行售的房地產之間進行支配；3.

2、 屬于全體業主共有或者無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的公共配套設施費,一般依據可售面積分攤各期、各項目應負擔的成本；二、土地成本分攤,支配方法（一）交易情形某房地產開發公司在一塊 10000 平方米的土地進行房地產開發,其取得土地使用權所支付的出讓金為 1000 萬元；該房地產公司在這塊土地上建了兩幢樓,一幢為寫字樓,占地面積（包括四周的道路及綠地等） 4000 平方米,建筑面積 15000 平方米；一幢為公寓,占地面積（包括四周的道路及綠地等） 6000 平方米,建筑面積 16000 平方米；公寓的公共配套設施當中有游泳池占地面積 100 平方米、建筑面積的 500 平

3、方米,開發商轉變為對外開放的EFIEFNEUGBFNKFMEINGFEJFBNEIFKDNF精品資料歡迎下載經營性質的設施；公寓已出售90%,寫字樓尚未轉讓；（二）按占地面積分攤土地出讓金1. 公寓應分攤的土地出讓金為：按轉讓土地使用權的面積分攤,公寓應分攤的土地出讓金的運算方法如下：公寓應分攤的土地出讓金600 萬元公寓占地面積 6000 平方米×（項目支付土地出讓金總額 1000 萬元÷項目總占地面積10000 平方米）；2. 按可售與不行售面積確認應分攤的土地出讓金：（ 1）公寓不行售占地面積應負擔的出讓金；公寓總占地面積6000 平方米,其中不行售面積的游泳也占地1

4、00 平方米,應負擔土地出讓金運算方法如下：不行售面積應負擔的土地出讓金1O萬元不行售占地面積100 平方米×（項目支付土地出讓金總額 1000 萬元÷項目總占地面積10000 平方米）；（ 2）公寓可售面積應分攤的土地出讓金；公寓可售面積應分攤的土地出讓金590 萬元公寓應分攤的土地出讓金600 萬元不行售面積應負擔的土地出讓金10 萬元；3. 本次清算應負擔的土地出讓金：本次清算應負擔的土地出讓金531 萬元公寓可售面積應分攤的土地出讓金590 萬元×已出售比例 90%；（三）按建筑面積分攤土地出讓金1. 公寓應分攤的土地出讓金為：（ 1）總建筑面積 =寫字樓

5、建筑面積 15000 平方米公寓建筑面積16000 平方米 31000 平方米（ 2）公寓應分攤的土地出讓金： 516 萬元公寓建筑面積 16000 平方米×（出讓金總額 1000EFIEFNEUGBFNKFMEINGFEJFBNEIFKDNF精品資料歡迎下載萬元÷總建筑面積 31000 平方米）；2. 按可售與不行售面積確認應分攤的土地出讓金：（ 1）公寓不行售占地面積應負擔的出讓金不行售面積應負擔的土地出讓金16 萬元不行售建筑面積500 平方米×（項目支付土地出讓金總額 1000 萬元÷項目總建筑面積31000 平方米）；（ 2）公寓可售面積應分攤

6、的土地出讓金公寓可售面積應分攤的土地出讓金500 萬元公寓應分攤的土地出讓金516 萬元不行售面積應負擔的土地出讓金16 萬元；3. 本次清算應負擔的土地出讓金：本次清算應負擔的土地出讓金450 萬元公寓可售面積應分攤的土地出讓金500 萬元×已出售比例 90%；三、開發成本分攤、支配方法（一）交易情形某房地產開發公司開發一幢公寓,開發成本為3450 萬元；建筑面積 15000 平方米,可售面積 14600 平方米, 不行售面積 400 平方米, 其中公共配套設施當中有游泳池建筑面積的200平方米,開發商轉變為對外開放的經營性質的設施；公寓已出售90%；（二）可售面積與不行售面積應分

7、攤的開發成本1. 不行售面積應分攤的開發成本：不行售面積應分攤的開發成本轉變用途的游泳池建筑面積×（項目支付開發成本總額÷項目總建筑面積）不行售面積應分攤的開發成本46 萬元 200 平方米×（ 3450 萬元÷ 15000 平方米）；2. 可售面積應分攤的開發成本：EFIEFNEUGBFNKFMEINGFEJFBNEIFKDNF精品資料歡迎下載公寓可售面積應分攤的開發成本3404 萬元公寓應分攤的開發成本3450 萬元不行售面積應負擔的開發成本 46 萬元；四、非營利性社會公共事業的公共配套設施費分攤、支配方法公共配套設備費的分攤,應依據實際使用情形確認分攤方法；假如全部歸全體業主共有或全部用于非營利性社會公共事業,不行售建筑面積分攤的成本為0,可