1、目目 錄錄因勢而變因勢而變 地塊價值地塊價值 交通網(wǎng)絡(luò)交通網(wǎng)絡(luò) 城市的多中心化城市的多中心化總體定位形成總體定位形成 從住宅小區(qū)到綜合社區(qū)從住宅小區(qū)到綜合社區(qū) 從創(chuàng)意到時尚創(chuàng)新從創(chuàng)意到時尚創(chuàng)新 時尚創(chuàng)新的定義時尚創(chuàng)新的定義物業(yè)定位物業(yè)定位 商業(yè)商業(yè) 辦公辦公 住宅住宅分期開發(fā)分析分期開發(fā)分析 分期開發(fā)計劃分期開發(fā)計劃 區(qū)域定位演化區(qū)域定位演化 第1頁/共35頁因勢而變因勢而變1.1.地塊價值地塊價值 內(nèi)環(huán)線的土地價值不斷攀升；而成片規(guī)劃開發(fā)的土地幾乎絕跡 原為虹鎮(zhèn)老街的棚戶區(qū)，為上海 市重點(diǎn)改造區(qū)域第2頁/共35頁2.2.交通網(wǎng)絡(luò)交通網(wǎng)絡(luò)原來缺乏主要道路和地鐵交通的支持 內(nèi)環(huán)線，周家嘴路，外灘

2、通道；地鐵4、8號線建成，10號和12號線在建極大地提高了地塊的可及性因勢而變因勢而變第3頁/共35頁 上海市原有的商業(yè)商務(wù)功能主要集中在靜安、盧灣、徐匯和黃浦區(qū)。3.3.城市的多中心化城市的多中心化 上海城區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，形成多層次的中心，同時各個中心的功能也開始分化因勢而變因勢而變第4頁/共35頁 原規(guī)劃為居住功能為主，擁有配套商業(yè)的白領(lǐng)居住小區(qū)1.1.從居住小區(qū)到綜合社區(qū)從居住小區(qū)到綜合社區(qū) 現(xiàn)升級為擁有居住、辦公、商業(yè)、文化和服務(wù)的多功能社區(qū)總體定位形成總體定位形成第5頁/共35頁 瑞虹周邊擁有發(fā)展中的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，但并不適合項(xiàng)目綜合社區(qū)的特點(diǎn)2.2.從創(chuàng)意到時尚創(chuàng)新從創(chuàng)意到時尚創(chuàng)新

3、“時尚創(chuàng)新”的定位結(jié)合了瑞安太平橋項(xiàng)目的“時尚地標(biāo)”和創(chuàng)智天地項(xiàng)目的“知識創(chuàng)新”的成功經(jīng)驗(yàn)，擁有與眾不同的競爭優(yōu)勢總體定位形成總體定位形成第6頁/共35頁時時 尚尚 創(chuàng)創(chuàng) 新新 社社 區(qū)區(qū)第7頁/共35頁時時 尚尚3.3.時尚創(chuàng)新社區(qū)的定義時尚創(chuàng)新社區(qū)的定義創(chuàng)創(chuàng) 新新社社 區(qū)區(qū)引領(lǐng)城市發(fā)展、城市生活的前沿趨勢；契合都市人群對健康、環(huán)保、和可持續(xù)性發(fā)展的不斷追求通過創(chuàng)造性的規(guī)劃、設(shè)計、和市場推廣形成富有創(chuàng)造力的都市環(huán)境和印象深刻的市場定位；并吸引對此定位認(rèn)可的商業(yè)、企業(yè)和居民的入駐創(chuàng)造獨(dú)特的社區(qū)身份認(rèn)同；形成多元的城市功能的和諧共處總體定位形成總體定位形成第8頁/共35頁定位為上海市東北部的時尚

4、消費(fèi)中心定位為上海市東北部的時尚消費(fèi)中心創(chuàng)造性的街區(qū)商業(yè)、開放空間商業(yè)的組合體驗(yàn)性的全新商業(yè)形態(tài)綠色街區(qū)，可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)環(huán)境物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第9頁/共35頁彩云樓彩云樓功能：時尚生活購物中心功能：時尚生活購物中心面積：面積：58,00058,000平方米平方米火星閣火星閣功能：年輕時尚百貨店功能：年輕時尚百貨店面積；面積；35,00035,000平方米平方米銀河廊銀河廊功能：原創(chuàng)設(shè)計服飾購物街面積：14,00014,000平方米廊Total Retail GFA: 212,000 sq m太陽殿太陽殿功能：美食市場功能：美食市場面積：面積：20,00020,000平方米平方米星星堂星

5、星堂功能：運(yùn)動、潮流購物街面積:20,347:20,347平方米分地塊商業(yè)定位分地塊商業(yè)定位月亮宮月亮宮功能：休閑、餐飲、娛樂功能：休閑、餐飲、娛樂面積：面積：25,00025,000平方米平方米物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第10頁/共35頁上下班人群年輕一族目的地消費(fèi)者家庭消費(fèi)設(shè)計人士商業(yè)物業(yè)目標(biāo)客戶群體商業(yè)物業(yè)目標(biāo)客戶群體物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第11頁/共35頁 上海年輕時尚百貨，以吸引2035年齡段人群為主。 小型百貨店提供新的商品及商業(yè)概念，能夠符合項(xiàng)目整體的“時尚創(chuàng)新社區(qū)”的定位。1.1.火星閣火星閣 獨(dú)特的年輕時尚百貨店和其它中型和大型的百貨店顯著不同，具有更有針對性的客戶群體。 可

6、能的運(yùn)營商包括日本丸井百貨（Marui ) 和泰國羅賓遜百貨（Robinson)等。物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第12頁/共35頁2. 2. 星星堂星星堂 運(yùn)動品牌體驗(yàn)中心 吸引潮流運(yùn)動品牌的獨(dú)立的概念店、體驗(yàn)店、旗艦店的入駐運(yùn)動賽事概念中心提供少量開放的運(yùn)動場地物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第13頁/共35頁3.3.銀河廊銀河廊 定位為富有藝術(shù)設(shè)計氣氛的原創(chuàng)服飾購物廊 意大利三年展機(jī)構(gòu)提供設(shè)計展覽和學(xué)術(shù)交流的機(jī)會，以及具有藝術(shù)氣質(zhì)的咖啡館等設(shè)施 原創(chuàng)廊為從事服裝等設(shè)計的公司提供原創(chuàng)品牌和本土設(shè)計的銷售展示場所 可以考慮引入類似長樂路的原創(chuàng)品牌/工作室物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第14頁/共35頁4.4.月

7、亮宮月亮宮 上海東北部的時尚休閑地標(biāo) 擁有新天地北理的功能，即以餐飲、生活時尚為主，少數(shù)文化和服務(wù)設(shè)施 擁有時尚的娛樂表演中心；參考項(xiàng)目為新加坡的St. James Power Station 考慮到客戶群體既包括周邊的辦公人群，也涵蓋了周邊居民，建議提供虹口區(qū)缺乏的國際休閑餐飲；同時也引進(jìn)俏江南等時尚的中餐，既滿足客戶需求又維護(hù)社區(qū)的時尚氛圍物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第15頁/共35頁5.5.太陽殿太陽殿 嶄新的美食、購物、時尚、環(huán)保復(fù)合中心；健康時尚生活方式的典范 目標(biāo)客戶為對生活品質(zhì)高要求的人士 將商業(yè)和展示表演結(jié)合，創(chuàng)造積極活躍的生活氣氛 由富有經(jīng)驗(yàn)的九光百貨超市或城市超市入駐管理物業(yè)定

8、位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第16頁/共35頁6.6.彩云樓彩云樓 定位為“樂活生活，LOHAS Shopping”的中型購物中心 將樂活為主題的家居生活店和服飾店巧妙混合，創(chuàng)造一個休閑和快樂的購物氣氛 以時尚而價格適中的品牌為主；參考香港又一城項(xiàng)目物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第17頁/共35頁就近工作趨勢就近工作趨勢傳統(tǒng)的在市中心工作，在郊區(qū)居住的模式帶來巨大交通壓力和時間成本。而就近工作的對企業(yè)留住員工和倡導(dǎo)平衡的工作生活方式大有裨益。租金壓力租金壓力不斷上漲的傳統(tǒng)CBD辦公樓租金對租金能力承受有限的制造業(yè)企業(yè)產(chǎn)生了較大的外遷壓力。而內(nèi)環(huán)內(nèi)的新興商務(wù)區(qū)對外遷的企業(yè)有相當(dāng)?shù)奈Α＜坌?yīng)集聚效應(yīng)伴隨著上

9、海商務(wù)功能的多中心化，各商務(wù)中心的功能也產(chǎn)生了分化。各種企業(yè)都發(fā)現(xiàn)區(qū)域集聚能夠幫助企業(yè)獲得人員、信息和客戶資源的優(yōu)勢。而不同性質(zhì)的制造業(yè)企業(yè)商務(wù)地點(diǎn)也產(chǎn)生了分化。區(qū)域形象區(qū)域形象企業(yè)在選擇入駐地點(diǎn)時也充分考慮到了區(qū)域形象能否符合企業(yè)的自身特點(diǎn)。準(zhǔn)確的區(qū)域定位能夠集聚那些對區(qū)域形象認(rèn)同的企業(yè)。瑞虹新城瑞虹的優(yōu)越地理位置能夠成為外遷或新入駐企業(yè)的選擇之一。而混合功能的規(guī)劃能夠引領(lǐng)就近工作的趨勢。瑞虹的“時尚創(chuàng)新社區(qū)“定位能夠創(chuàng)造獨(dú)特的區(qū)域形象，吸引大量的創(chuàng)新型消費(fèi)品制造企業(yè)入駐，填補(bǔ)上海商務(wù)中心的空白。物業(yè)定位物業(yè)定位辦公辦公第18頁/共35頁浦西浦西CBD服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)制造業(yè)制造業(yè)陸家嘴陸家嘴金融

10、業(yè)金融業(yè)服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)徐家匯徐家匯制造業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)北外灘北外灘航運(yùn)貿(mào)易航運(yùn)貿(mào)易漕河涇漕河涇高新技術(shù)高新技術(shù)瑞虹新城瑞虹新城竹園竹園金融后臺金融后臺張江張江高新技術(shù)高新技術(shù)KIC高新技術(shù)高新技術(shù)虹橋虹橋制造業(yè)制造業(yè)貿(mào)易貿(mào)易4號線2號線7號線10號線1號線物業(yè)定位物業(yè)定位辦公辦公創(chuàng)新型消費(fèi)品企業(yè)集聚區(qū)創(chuàng)新型消費(fèi)品企業(yè)集聚區(qū)第19頁/共35頁耐用消費(fèi)品快速消費(fèi)品消費(fèi)品企業(yè)分類消費(fèi)品企業(yè)分類食品飲料消費(fèi)者電子產(chǎn)品服飾兒童用品運(yùn)動用品家居用品住房個人護(hù)理便利品選購品特殊品非渴求物品物業(yè)定位物業(yè)定位辦公辦公第20頁/共35頁消費(fèi)品企業(yè)分析消費(fèi)品企業(yè)分析1.品牌形象 非常重視品牌形象，品牌和市場定

11、位是消費(fèi)品企業(yè)的重要競爭力 時尚創(chuàng)新社區(qū)時尚創(chuàng)新社區(qū)的項(xiàng)目定位將有助于提升入駐的消費(fèi)品企業(yè)的品牌形象物業(yè)定位物業(yè)定位辦公辦公第21頁/共35頁消費(fèi)品企業(yè)分析消費(fèi)品企業(yè)分析2.產(chǎn)品 產(chǎn)品的更新速度快，創(chuàng)新要求高，產(chǎn)品的生命周期較短 街區(qū)型的消費(fèi)中心模式能夠提供給企業(yè)的創(chuàng)新產(chǎn)品以獨(dú)特的試驗(yàn)場所物業(yè)定位物業(yè)定位辦公辦公第22頁/共35頁消費(fèi)品企業(yè)分析消費(fèi)品企業(yè)分析3.客戶 由于是B2C的形式，客戶數(shù)量多，業(yè)務(wù)頻繁；需要和客戶良好的互動。 良好的規(guī)劃，優(yōu)美的環(huán)境，周到的服務(wù)所能夠滿足企業(yè)接近客戶的需求。物業(yè)定位物業(yè)定位辦公辦公第23頁/共35頁創(chuàng)新型的消費(fèi)品企業(yè)潛在租戶創(chuàng)新型的消費(fèi)品企業(yè)潛在租戶物業(yè)定

12、位物業(yè)定位辦公辦公第24頁/共35頁其它類型企業(yè)潛在租戶其它類型企業(yè)潛在租戶物業(yè)定位物業(yè)定位辦公辦公上海同濟(jì)規(guī)劃設(shè)計研究院信用卡服務(wù)中心Insurance第25頁/共35頁定位為定位為“樂活社區(qū)樂活社區(qū)” LOHAS CommunityLOHAS Community上海市中心城區(qū)的“健康、環(huán)保、快樂和可持續(xù)發(fā)展的居住社區(qū)”利用各地塊景觀/商業(yè)/辦公/交通的優(yōu)勢，設(shè)定不同的目標(biāo)客戶群體滿足不同的目標(biāo)客戶群體的住宅產(chǎn)品的需求，提供社區(qū)內(nèi)居住升級的機(jī)會物業(yè)定位物業(yè)定位住宅住宅第26頁/共35頁分地塊住宅定位分地塊住宅定位樂活都市居樂活家庭居樂活公園居樂活公園居樂活設(shè)計居物業(yè)定位物業(yè)定位住宅住宅第27

13、頁/共35頁樂活都市居樂活都市居 目標(biāo)客戶是青年白領(lǐng)，處于事業(yè)起步階段 提供便利的交通和就近的商業(yè)配套較小的房型社區(qū)內(nèi)有年輕人交流的場所物業(yè)定位物業(yè)定位住宅住宅第28頁/共35頁樂活設(shè)計居樂活設(shè)計居 上海東北部創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的成功人士；對設(shè)計和生活品質(zhì)有高要求的商旅人士 知名設(shè)計師打造；擁有前衛(wèi)的建筑及室內(nèi)設(shè)計風(fēng)格物業(yè)定位物業(yè)定位住宅住宅第29頁/共35頁樂活家庭居樂活家庭居 目標(biāo)客戶為上海及中國中高端家庭客戶；可能2代居；懷有市中心居住的身份認(rèn)同感。 注重健康的社區(qū)氣氛；關(guān)注商業(yè)配套、教育設(shè)施、會所和社區(qū)綠化物業(yè)定位物業(yè)定位住宅住宅第30頁/共35頁樂活公園居樂活公園居 目標(biāo)客戶為國內(nèi)、港臺及國外

14、高端家庭客戶； 正對和平公園景觀的高端住宅；臨近地鐵的公園住宅 較大的房型和低調(diào)的奢華感受物業(yè)定位物業(yè)定位住宅住宅第31頁/共35頁 分期開發(fā)分析分期開發(fā)分析分期計劃分期計劃注：此動遷計劃情景考慮了167地塊有政府資金支持。第32頁/共35頁 分期開發(fā)分析分期開發(fā)分析分期計劃分期計劃Lot 167B2017Lot 167A2015Lot 12019Lot 72018Lot 22016Lot 82009Lot 92014Lot 62013Lot 32015Lot 112006Lot 52002Lot 42011Lot 102015第33頁/共35頁 分期開發(fā)分析分期開發(fā)分析定位演化定位演化 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20196號地塊建成銀河廊原創(chuàng)服飾購物街和米蘭