1、南通金海岸火車站商業廣場工程可行性研究報告南通金海岸房產開發有限公司二六年十二月目錄一、總論（一）工程建設背景（二）工程簡況（三）可行性研究報告研究范圍（四）研究結論及建議（五）主要經濟技術指標二、海安宏觀市場分析（一）自然狀況（二）三大產業分析（三）主力產業分析三、投資環境.四、城市規劃前景五、房地產市場現狀（一）全國房地產市場現狀（二）海安縣房地產市場現狀六、商業用房市場分析（一）商業用房市場現狀（二）商業用房需求及發展（三）當前海安商業地產市場面臨的矛盾和問題七、海安樓市調查八、海安商業現狀（一）縣城商業中心（二）專業性市場九、工程總體簡況十、工程SWOT分析（一）工程優勢（二）工程劣勢

2、（三）威脅分析（四）機會分析（五）綜合評價（六）本工程成功運作所需注意的焦點問題十一、工程市場定位（一）工程定位（二）發展思路十二、營銷推廣策略（一）工程價值點分析（二）推盤節奏（三）推盤原則（四）推盤步驟（五）產品搭配（六）銷售策略（七）定價策略十三、工程開發建設建議（一）總體規劃理念（二）建設規模（三）建設方案十四、環境保護十五、工程實施進度安排（一）首期開發（二）建設周期十六、銷售前景預測（一）綜合社會效益（二）工程前景預測七、綜述一、總（一）工程建設背近幾年來，我國城市商業網點建設發展很快，對繁榮市場，滿足消費需求發揮了重要的作用。商業網點是城市物質文明和精神文明建設的重要窗口，商業網

3、點規劃已納入城市國民經濟和社會發展計劃以及城市總體規劃，尤其是我國加入WTO后，城市商業網點規劃作為符合國際規論景則的政府調控方式，越來越為城市流通主管部門所重視。商業地產作為第三產業的創新版塊，在新一輪的商業發展過程中，其發展的空間和蘊含的商機都相當巨大。為了與需求擁抱，和市場同步，近幾年來，國內商品銷售市場為了適應新形勢下消費群體心理、需求、形式的實際需要，進行了幾乎脫胎換骨的變革，這就是商場從小開間的單一商品、組合商品的銷售形式，走向規模化、綜合化、一站式的銷售形式。從而應運而生了“商城 ”、 “超市 ”、 “大賣場 ”等等。與此同時，隨著海安經濟的飛躍發展，城市規模和范圍的不斷擴長，市

4、民原有的居住形態正在發生改變，市民的人均支配收入也在不斷增加，因而人們對購物的需求和購物的理念也在同步地不斷發生變化。“生活方便、交通便利、環境舒適、品種齊全、一站式購物、體驗式消費”，現今己成為越來越多的人所向往的購物天堂。因此，以單開間門面為一家商場的規模形式已難以滿足21 世紀人們對商業一站式集中購物的需求增長。我國政府對“入世 ”的積極態度，從一定意義上表明，政府要下決心用“以市場換市場”的方針來替代原來的 “以市場換技術”和 “以市場換資金”的政策，根據加入世貿總協議，中國將逐步放開商貿市場，如果把專業市場發展分成為初級階段、競爭階段、成熟階段的話，目前我國的專業商貿市場行業已進入競

5、爭階段，競爭方式也由單一競爭轉向服務、管理、技術等多方位競爭，經營者的管理水平和服務內涵都將向高層次延伸。未來二年內，品牌競爭將成為市場競爭的主體。同時，集中采購，目錄銷售，物流配送，網絡營銷等方式將成為市場的主流營銷方式。基于上述背景原因，為滿足海安縣城市發展的需要，滿足城鄉居民對商業發展日益增加的需求，創建海安縣新城區，南通金海岸房產開發有限公司經過全面認真的市場調研，對工程區位環境進行反復的分析比較，根據目前海安縣房地產市場現狀與發展趨勢，以海安火車站廣場為依托，結合海安縣招商引資優惠政策，決定在海安投資建設“航母 ”級商業區 南通金海岸火車站商業廣場，此工程的建設在海安縣商業房地產市場

6、上占有舉足輕重的地位。依托上述優越條件，本工程的開發建設將會為海安人民帶來不可多得的商機。同時此工程的開發運作標志著海安商業房地產開發進入了大盤時代，具有劃時代的意義。南通金海岸火車站商業廣場在投資商 上海宏博集團的開發事業中占有極其重要的地位，其成功運作將使宏博集團的開發規模急劇擴大并使企業在工程策劃、產品創新、操作手段、工程建設、銷售推廣等方面的能力得到飛躍式的提高。南通金海岸火車站商業廣場工程由于自身具有良好的素質，未來的土地升值潛力較大，其成功運作可為公司帶來巨大的現金流量并實現商業及經營性公建工程的可持續性開發。該工程規劃、設計方案已經完成，工程各項前期報建工作也已完成，工程現場施工

7、已相繼開展。（二）工程簡況1、工程名稱：南通金海岸火車站商業廣場2、建設地點：海安火車站站前廣場南、北兩側3、建設單位：南通金海岸房產開發有限公司4、企業性質：有限責任公司5、經營范圍：房產開發、會務及展覽服務、組織產品展銷。6、公司類別：專營公司7、資質等級：房地產開發企業三級資質8、工程簡況： “金海岸火車站商業廣場”工程占地83079 平方 M，總建筑面積約為14.5 萬平方M，工程以步行街為主線， 沿 街34層，內部商業主體3層 。（三）可行性研究報告研究范圍根據 “南通金海岸火車站商業廣場”工程建議書批復及工程規劃、設計方案，本報告工作范圍主要是投資環境、房地產市場分析、海安商業地產

8、市場分析、工程自身素質分析、工程開發建設建議、環境保護、投資估算與資金籌措、工程經濟效益評價、風險分析及對策、銷售前景預測等。（四）研究結論及建議本工程屬商業綜合房地產開發工程，符合國家城鎮開發建設產業政策，開發用地變更及工程建設規劃手續已經辦理完畢，建設資金目前正常，現場施工有條不紊。針對國家對房地產行業的宏觀調控政策、房地產投資群體對商品用房投資方向的轉變、海安縣所處地理位置及當地群體的房產投資消費習慣，商業工程建設已走向規模化發展的趨勢，根據海安縣商業房地產市場分析預測，工程開發有市場銷路。財務分析結果表明，工程經濟效益可行。本工程開發土地為海安開發區新區，是未來海安的東商業區，對推進海

9、安發展，促進海安開發區產業結構調整，提高當地居民生活條件，有明顯的社會效益。工程建成后，必將改善海安新區的城市形象，環境效益也將有目共睹。從目前海安房地產市場分析來看，商業用房供需結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規劃時，對商業用房的功能及開發建設規模再作進一步的市場調研和邊際效益、規模效益分析，尤其是對面積較大、總價較高的產品；多層聯賣、有效功能分區不詳細的產品開發規模的調研、分析。同時要根據市場供需變化，做出更為準確的市場定位，調整戶型或面積及區域的功能分配，并做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工作，降低開發建設成本，盡量減少工程風險。總之，由以上分析可以看出，在當前市場情況下，本工程在經

10、濟效益、社會效益和環境效益上都是可行的。（五）主要經濟技術指標工程主要經濟技術指標序號工程名稱單位指標1總用地面積平方M830792總占地面積平方M44608.203總建筑面積平方M145437.504建筑容積率1.755戶均面積平方M/套161.606總套數套9007銷售均價元/平方M18008建設投資萬元101509平方M建安成本元/平方M729.8010工程總投資萬元15293.5311平方M成本元/平方M1054.7312銷售收入萬元2610013營業稅及附加萬元2093.2214利潤總額萬元8713.2515所得稅萬元2875.3716凈利潤萬元5837.8817工程投資回收期年2.

11、518投資利潤率（稅后）%15.2719資本金利潤率%68.6820成本利潤率（稅后）%38.1721銷售利潤率（稅后）%22.37二、海安宏觀市場分析（一）自然狀況海安地處蘇中平原，東臨黃海，與如東接壤，南和如皋毗鄰，西通泰興，并與姜堰市相交，北與東臺市相連。東西直線最長 71.1 公里，南北最寬 39.35 公里。全縣均為平原地帶，地形坦蕩，河道稠密。通揚運河、串場河以東為河東地區，是蘇北濱海平原的最高處，為海相沉積物鹽堿地區，海拔3.65M 。海安屬北亞熱帶海洋季風性濕潤氣候區。氣候溫和，四季分明，氣候宜人，冷熱適中。日照充足，雨水充沛，無霜期長。從海安的自然狀況來看，海安是適合居住、生

12、活和工作的城市之一，為海安的房地產開發奠定了基礎。（二）三大產業分析2004年海安縣完成國內生產總值106.6 億元，財政收入10億元 , 全社會固定資產投資53億元，同比分別增長14% 、 18% 、 30% ，城鎮居民人均可支配收入9503元，農民人均純收入4600元，同比分別增長12.5%和 6.5% ，年末居民存款余額122.01億元，增長16%；2005年經濟社會發展的預期調控目標實現國內生產總值117.2億元，增長10% ；財政收入11.8 億元，增長18% ；全社會固定資產資產投資62 億元，增長17% ；城鎮居民人均可支配收入 10453元，農民人均純收入5732 元，同比分別

13、增長10.0% 和 12% ；城市化水平達到67% ；工業經濟運行質量明顯提高，2004年實現工業產品銷售收入240億元，增長23% ；工業利潤5 億元，增長20% ；工農業總產值300 億元，增長21% ；其中工業產值260億元，增長24% ；農業產值40億元，增長5%；堅持新型工業化方向，以工程為抓手，以園區為依托，繼續大力實施工業強縣戰略，加快工業進程，05 年實現工業銷售265億元、技改投入38億元，分別增長11.0% 、 19.5% ，二產增加值占國內生產總值的比重達35.1% ；全社會固定資產投資53 億元，增長30% ；其中工業技改投入32 億元，增長60% ；第三產業投資額7.

14、8 億元，增長15% ；社會消費品零售總額29億元，增長60% ；自營出口總額9000萬美元，增長20% ；實際利用外資7000 萬美元，增長33% ；對外勞務營業額7600 萬美元，增長10% ；鄉鎮人均居住面積由80 年的 15平方 M/ 人到現在的32 平方 M/ 人，城區居民居住面積由80 年的11 平方 M/ 人到現在的26 平方 M/ 人。 2005 年實現招商引資到位資金8500萬美元，增長21.0%。最新統計2004年度主要經濟指標列表：指標單位產值國內生產總值億元101.3財政收入億元9.11全社會固定資產投資總額億元67.78城區居民人均可支配收入元8119農民人均純收入元

15、6057自營出口總額萬美元14660實際利用外資萬美元11087城鄉居民儲蓄存款余額億元139.46（三）主力產業分析海安工業基礎雄厚，機械、電子、紡織、絲綢聞名全國。其數控“零誤差 ”機床填補了國內空白； “鑫緣 ”絲綢產品榮獲 “中國名牌 ”稱號，填補了南通市空白；全縣擁有桑園18萬畝，年產鮮繭 34萬擔，雄踞全國縣（市）第一位；色織業躋身全國四強，擁有無梭織機6000 多臺套，年出口量居全國前列。現有國家、省級企業集團50 多個，外資企業210家，高新技術企業26家，名列南通市之首，億元企業42 家，居南通市第二位，國家、省級名牌產品60 多個。 2005年又有兩個國家 “863”計劃工

16、程落戶海安，南通市唯一的省級工程技術研究中心在海安縣揭牌。2004 年前三季度工業產值突破300 億元，今年凈增100 億元；財政收入突破10 億元，綜合實力位居江蘇省第18位。從統計數據不難看出，海安經濟呈持續穩定發展態勢，成為海安房地產迅速發展的重要保證；同時，海安經濟的發展也為本案提供了充足的有效的客源。三、投資環境隨著江海經濟的聯動，江北交通的快速發展，蘇中地區與上海等長三角經濟發達地區的聯系日益緊密，海安作為蘇中地區經濟最為活躍的市縣，將充分發揮其獨特的交通優勢，大力發展道口經濟，其物流、貿易、會展等行業將對周邊地區的經濟起到巨大的帶動作用：以海安為中心的半小時經濟圈內，南通、東臺、

17、姜堰、如皋等將直接受益；一小時經濟圈其影響力波及無錫、常州、常熟、泰州、鹽城等地；上海、蘇州、湖州、嘉興、長興、鎮江、揚州、溧陽、淮安、連云港等地與海安的物流、貿易、會展等行業形成有利互補，共謀發展。蘇中旺地魅力海安歷史悠久，人文薈萃，環境優美，位于南通、鹽城、泰州三市交接處，地理位置十分優越。全縣總面積1108 平方公里，人口98 萬。是聞名遐邇的 “中國繭絲綢之鄉 ”、“建筑之鄉 ”，國務院批準的首批沿海開放縣，全國首批生態示范縣，教育先進縣，科技百強縣，普法工作示范縣，是全國最安全的地區之一。海安以其獨特的地理位置和優越的產業結構，成為蘇中地區最具發展潛力和優勢的地區。海安工業基礎雄厚，

18、機械、電子、紡織、絲綢聞名全國。其數控“零誤差 ”機床填補了國內空白； “鑫緣 ”絲綢產品榮獲 “中國名牌 ”稱號；全縣擁有桑園18 萬畝，年產鮮繭34 萬擔，雄踞全國縣（市）第一位；色織業躋身全國四強，擁有無梭織機6000多臺套。現有國家、省級企業集團 50 多個，外資企業210 家，高新技術企業26家，億元企業42 家，國家、省級名牌產品60多個。 2005年又 有兩個 國家“863”計劃工 程落戶 海安。海安交通便捷，水陸空通達，現已構成空運、鐵路、公路、海運、河運立體交通網，1.5小時經濟圈半徑內，連接包括上海虹橋機場、南通港在內的六個機場、六個港口，是東部沿海及蘇中地區重要交通樞紐，

19、由此帶來的交通經濟效益數以百億計！鐵路：南北向的新長鐵路與東西向的寧啟鐵路在海安交匯，使海安成為蘇中鐵路樞紐中心，并連接隴海線、京滬線，海安將成為全國重要鐵路交通樞紐。公路： 204 、 328 國道、 202 省道貫穿全境，城鄉公路縱橫連網，建設中的鹽通高速和海溧高速在此匯合，連接上海和鹽通高速的蘇通大橋建成后，海安至上海的行程僅為1.5小時。航運：海安河網密布，水運發達，“通揚運河 ”、 “通榆運河 ”暢流其間，連接京杭大運河，通達全國各地。航空：近在咫尺的南通機場已開通至北京、廣州、廈門等航線。海運：距國家十大港口之一南通港70 公里，可直通日本、韓國、香港等國家和地區；距建設中的東方大

20、港洋口港僅30 公里，內陸支線與上海港聯運，進出口貨物可由此接轉世界各地航線。海安火車站集客運、貨運、機務段、軍工站、編組站為一體，是江蘇除徐州外最大的二級編組站，是江蘇中部重要的交通樞紐。作為南通新一輪經濟發展浪潮的重點工程，海安火車站商貿城充分利用火車站建設帶來的獨特交通優勢和巨大的潛在商機。四、城市規劃前景新編制的海安縣域城鎮體系規劃，根據海安城鎮發展現狀及各自的空間格局、功能分工、產業布局和基礎設施狀況，立足長遠和可持續發展，將海安定位為：全國農業產業化示范區，江蘇省輕紡、機械、電子工業基地，蘇中交通樞紐、物流中心，南通市域次中心城市。海安著力構建以縣城為核心，交通干線為骨架，“一心一

21、帶三區”的城鎮空間結構格局。一心為以一城（縣城）兩鎮（海安鎮、城東鎮）為中心；一帶為沿國道和海防公路形成的城鎮帶，以縣城為核心，沿線主要分布城鎮為曲塘、胡集、西場、李堡、角斜和老壩港；三區為東、中、西三個城鎮經濟區。規劃縣城為中心城市，李堡、曲塘為中心鎮，其它為一般鎮。明確海安現狀城市化水平；近期年城鎮人口萬人，城市化水平；遠期年城鎮人口萬人，城市化水平。縣城總體規劃將海安縣城的城市性質確定為蘇中交通樞紐，新興工業城市。規劃到年，海安縣城范圍為平方公里，人口萬，界址北起北三環、南至四環路、西至腰莊路、東至火車站場。其中北起新華路，南至南三環路，西至永安路，東至寧海路，為平方公里的城市中心區。根

22、據東區西園的發展和城市遠景規劃，分別確定了平方公里的城市規劃用地和平方公里的城市規劃區。加快區域內舊城改造和城中村的改造，重點建好人民中路、中壩中路、南三環和新世紀廣場等四個商業區域中心；舊城、城東、城西、城南、城北五個居住片區，西部 和東南兩 個工業片區。根據縣城總體規劃，近期將強勢推進南三環、南四環、北二環、永安路、鳳山路、丹鳳路、海王路等主干道路建設和城區支路、區間道路建設。加快五大居住區和城市中心區建設，火車站場區域和東湖生態社區開發。加快實施城市生活污水管網延伸工程、管道燃氣覆蓋工程、引江區域供水工程、垃圾處理工程以及公用型車站建設工程。再建一批體量較大、品位較高的標志性建筑，提高海

23、安的知名度。從海安規劃定位來看，海安將成為蘇中交通樞紐、物流中心以及南通市域次中心城市。海安區位優勢將再度提升。從海安規劃思路來看，本案位置處在海安規劃發展方向上。海安未來城市化水平將有很大提高，為房地產市場的發展提供了有效需求。五、房地產市場現狀（2004一）全國年中國房地產業持續飛速發展，但已是房地產市場現“強弩之末 ”，中國房地產市場周期已經開始從波峰狀往波谷回落。為規范房地產市場的有序發展，國家及相關部門出臺了一系列宏觀調控措施，對房地產市場的發展提到了一定的調控和規范作用。在這一系列宏觀調控措施出臺前，消費者購房帶有很大的盲目性，在宏觀調控以后出現了一段觀望期，現在正在走入理性期。1

24、、回落房價從各城市房地產市場發展狀況來看，今年一季度比去年一季度上漲漲幅的回8 ，預計今年二季度比去落年二季度上漲3.1 ，說明房價的增幅在穩步的回落。也有少部分城市房價的絕對值在回落。房地產正在朝著國家要求的穩定住房價格的目標前進，正在實現住房價格穩定的目標。也可以說房地產的軟著陸正在進行中。在房價回落的同時投資規模的數字也在明顯的回落，03 年增長29.9 ， 04年下降到了28.1 ，今年一季度下降到了22.2 ，投資的增長也在回落，這和國家的目標是一致的。也可以說房地產的發展態勢為宏觀經濟的軟著落創造了條件，做出了貢獻，這也是房地產界引為驕傲的。房地產在2004 年出現了供不應求的情況

25、，在投資規模進行控制的同時也比較有效地控制了需求的規模，使得供求資金有一個非常有效的平衡，這是房價漲幅回落的原因。2、回暖樓市的回暖在房價漲幅出現穩固回落的同時，全國的樓市正在逐步的回暖。在國家宏觀調控政策出臺前，消費者購房帶有很大的盲目性，在宏觀調控以后出現了一段觀望期，現在正在走入理性期。為什么會回暖？一個就是整個政策。國家是穩定房產價格，而不是打壓價格。另一個就是需求仍然很旺盛。從今年一季度的情況看來，仍然是出現了供求兩旺。全國一季度商品房的竣工面積同比增長17，銷售面積同比增長18.1，這是樓市回暖的一個標志。3、回歸理性回歸或回歸理性通過宏觀調控，消費者從觀望期走向理性。買房的盲從或

26、者是激情正在得到克服，人們更加理性。在這個情況下開發商也開始理性起來，冷清地看待樓市，更好地打造樓盤。通過調控，可以進一步認識到在社會主義市場經濟初級階段樓市發展的規律性，樓市發展的相關性，樓市發展的差異性。一個規律性就是樓市和整個宏觀經濟是匹配的，因為房地產業是支柱產業，會影響宏觀經濟的發展。另外就是相關性。樓市的發展和金融、財稅、社會各方面緊密相關。第三方面是差異性。沒有兩個一模一樣的城市，所以要一個一個地進行分析。有的城市現在回暖的跡象剛剛有一點，程度不一樣。房價漲得快的地方、有泡沫的地方可能回暖得慢一些；泡沫少的地4、方 繼 續回 報保持理建性，設波和動諧少一地點產， 回 暖、 回快報

27、一點社。會房地產業是國民經濟的支柱產業。作為支柱產業，開發商這幾年發展很快，也獲得了非常高的利潤，應該說房地產是高利潤，高風險的產業。那如何回報社會，現在正是開發商應該討論的問題。現在正在提出主流開發商的社會責任感，正在提出和諧地產、和諧社會的概念，這就是對社會回報的一種表現。對社會最好的回報就是努力提高性價比，用好產品回報社會，用好的性價比回報消費者。開發商對于產品如何更好的開發，首先要更多地開發節能、省地型的住宅，綠色住宅應該是發展的主要方向。開發商應該主動地做為綠色建筑的營造者，通過努力把樓盤建成更加符合省地，更加符合節能的產品。（二）海安縣房地產市場現狀2004年海安房屋施工面積197

28、.96萬平方 M，其中住宅38.81 萬平方 M ，比 2003年的施工面積 138.41萬平方 M 、住宅 38.97萬平方 M 分別增長 43.0%、 -0.4% ；房屋竣工面積133.75萬平方 M ，其中住宅16.48 萬平方 M，比 2003 年的竣工面積68.03萬平方 M，住宅22.52 萬平方 M 分別增長 96.6% 、 -26.8% ；商品房銷售面積23.03萬平方 M，銷售額 28547萬元，商品房空置面積4.67 萬平方 M ，分別比 2003年的 14.66 萬平方 M 、 17001萬元、 3.86 萬平方 M增長57.1%、67.9%、21.0%。海安房地產業主要

29、經濟指標列表指標2003年（萬平方M）2004年（萬平方M）同比增長（）施工面積138.41197.9643.0其中：住宅38.9738.81-0.4房屋竣工面積68.03133.7596.6其中：住宅22.5216.48-26.8商品房銷售面積14.6623.0357.1商品房銷售總額17001萬元28547萬元67.9商品房空置面積3.864.6721.01、市場特征基本形成以“本地客戶為主，居住置業為主，經濟實用為主”的格局，供求平衡；2004年海安的房地產從2002 年的 1300元 /平方 M 到目前的2000 元/平方 M 形成了一個價格的飛躍；在戶型面積配比上 110平 方 M至

30、 130平 方M占整個成交比例的85%；隨著生活品質的提高，好房型不斷被市場認可，小康型、生態型住宅浮出水面，居民的選擇標準越來越高，講究方便、舒適、周全；投資購房者所占的比重逐步提高，由 2001年 的0.3%上升到目前的5% ；在僅有的5% 的投資型購房者選擇中，地段是第一位的，好地段標志著成熟的商業、完善的配套、充足的人氣以及更好的商業機會。2、商品房情況分析與房地產投資額成正比的房地產施工面積大幅度的增長，近200 萬平方M 的施工面積預示著在未來幾年內房地產市場的火熱，以及不可避免的產品競爭。海安商品房竣工面積從前幾年的增勢到今年驟然平和，皆因2003年增勢過快，土地的不可復制性抑制

31、其增速，同時和政府相關城市規劃的實施密切相關。2004 年海安商品房銷售面積比2003 年同比增長57.1% ，可見海安房地產市場空間大，對于開發商來說正是進入的大好時機，但這種狀況預計不會維持太長時間，開發商們應把握住機會。目前海安房地產市場供需兩旺，商品房空置面積有所增加，這無疑對開發商的產品質量的全面性提出了更高更細的要求。海安商品房價格一路飆升，但從海安的市場容量、經濟發展趨勢和消費者市場空間等因素來看，海安的商品房價格應還有一定幅度的上升空間。3、商品房情況數據分析與房地產投資額成正比的房地產施工面積大幅度的增長，近200 萬平方M 的施工面積預示著在未來幾年內房地產市場的火熱，以及

32、不可避免的產品競爭。海安商品房竣工面積從前幾年的增勢到今年驟然平和，皆因2003年增勢過快，土地的不可復制性抑制其增速，同時和政府相關城市規劃的實施密切相關。從上述商品房銷售面積走勢圖可以看出2004年海安商品房銷售面積比2003年同比增長57.1% ，可見海安房地產市場空間大，對于開發商來說正是進入的大好時機，但這種狀況預計不會維持太長時間，開發商們應把握住機會。目前海安房地產市場供需兩旺，商品房空置面積有所增加，這無疑對開發商的產品質量的全面性提出了更高更細的要求。海安商品房價格一路飆升，但從海安的市場容量、經濟發展趨勢和消費者市場空間等因素來看，海安的商品房價格應還有一定幅度的上升空間。

33、4（1、）展商品住望與房進入預測總量增長期近幾年，海安商品住房市場日益繁榮，銷售面積逐步增加，商品住房已進入總量增長延續期。隨著海安住房制度改革深入推進，居民的住房觀念發生重要轉變。一是脫離了福利分房的羈絆，從被動等待分房轉變到主動進入市場買房；二是生活水平的提高使居民的居住理念提升，從滿足有房住、住得下，發展到追求住的舒適、住的健康。這種住房觀念的重要轉變，成為海安住房商品化體制基本確立的要素，并使商品住房銷售業績逐年擴大。預計今后幾年海安商品住房銷售仍將加快運行速度。（2）房價走勢預測2005年 海 安房 價 持續上漲的總 體 趨勢 不 會改變。理由如 下 ：A 、土地資源的不可再生性決定

34、房價合理上漲是房地產市場健康發展的標志之一。而商品住房整體品質的提高，必然帶來建筑成本的增加。從這兩點來看，房價上漲是順理成章之事。B 、有效需求的增加，也會促使房價持續上漲。由于城市化進程加快，外來人口和拆遷戶的增加以及居民改善居住條件愿望和經濟能力的同步增長，勢必增加對住房的有效需求。C、土地實行招標、掛牌、拍賣與建材漲價對2005 年商品住房價格會有相對的影響；再有海安房地產市場起步相對較晚，商品房總體價格偏低。因此，預計海安2005 年“普通商品住房”價格在現有基礎上將有小幅度持續增長的過程。D 、客戶的需要是市場的需要同樣是開發商的追求。根據我公司取得的潤洋花園客戶登記資料而進行的電

35、話信息反饋獲悉，有效電話回訪樣本量56 個。客戶在極度關注重視價格的同時，對房型合理性、房型面積、朝向均提出更高的要求，普遍認為為適宜；居住用房單價在1950元 /平方M，主力總價在115 平方 M/ 套 135 平方 M/ 套最20 萬元人民幣上下；商業用房單價在6000 元 /平方 M，主力總價在75 萬元人民幣上下。近幾年，海安城市建設發展已逐步正軌，除住宅建設之外，商業地產的開發已成為新的亮點，城市建設的整個發展趨勢與城區的身份愈來愈吻合。海安不僅僅要建設成為適宜人居的城市，同時還要適于交流、創業和發展。同時大量新型的服務行業需要更加良好的商業平臺。因此，商業地產的開發應是下一步的開發

36、重點。城區居民購房選擇首選區域依然是老城區內，這是由對習慣性生活的依賴所決定的，但不少居民對老城區的環境表示不滿，更希望居住于景點宜人、環境優雅、交通和生活便利、商業配套設施齊全的生活小區，購房者更加關注教育、健康、休閑。5、消費需求分析消費者對價格的接受度有明顯提高，目前消費者對價格的承受能力集中在1800-2450元區間，且更集中于2000元左右的價格段，與當前市場價格的差距在縮小，而去年，消費者的承受能力集中在1500-2000元之間。與單價接受度相對應，海安消費者對總價的接受度也有明顯提升，接受峰值從去年的15-18 萬提升到今年的19-28 萬， 20 萬以上總價的接受比例與去年相比

37、也有明顯增加。六、商業用房市場分析（一）商業用房市場現狀海安房地產市場上的商鋪開發力度不夠，海安商鋪市場一直沒有火起來，投資商鋪屈指可數，海安目前僅有的幾個大型商鋪僅人民路幾家連鎖性超市工程，無較具規模、成氣候的大型商業布局。商鋪市場走的是傳統的作坊式的營業方式。海安商鋪市場不溫不火，商業運作不規范等現象嚴重。六一新政對商業用房市場打擊明顯，房產投資受到空前沖擊，因此開發商鋪的定位很關鍵。開發商應該經過縝密的調查和嚴格的選址，確定商業物業的最佳開發地段和準確定位，規避和降低風險，而不是轉嫁風險。開發商不應僅在銷售上做文章，更應考慮到業主或商家的利益。商鋪開發的關鍵是要實現投資價值的最大化，實現開發商、投資者和經營者多贏的局面。（二）商業用房需求及發展“以人為本，定位準確，功能合理，保本獲利，和諧發展”是 21 世紀對城市商業區的呼喚，也是今后對城市商業區開發建設的要求。隨著海安縣城市居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件的基本完善，居民不在是以前的“樂不思蜀 ”，而是將眼光轉移到了投資類或置業投資類房地產產品上。錢存銀行不甘心，用于炒股太操心，投資短期房產瞎操心，所以對以前 “望塵莫及 ”的商業類產品產生了興