1、第十章第十章 房地產開發項目的經濟房地產開發項目的經濟評價評價1 1 房地產開發項目及其前期工作房地產開發項目及其前期工作2 2 房地產開發項目經濟評價房地產開發項目經濟評價本章內容本章內容1 1 房地產開發項目及其前期工作房地產開發項目及其前期工作一、房地產開發項目分類（按未來獲取收益一、房地產開發項目分類（按未來獲取收益的方式分）的方式分）1. 1. 出售型房地產項目出售型房地產項目 此類房地產項目以預售或開發完成后出售的方式得到收入、此類房地產項目以預售或開發完成后出售的方式得到收入、回收開發資金、獲取開發收益，以達到盈利的目的。回收開發資金、獲取開發收益，以達到盈利的目的。客戶客戶a

2、a客戶客戶b b出售出售2. 2. 出租型房地產開發項目出租型房地產開發項目 此類房地產開發項目以預租或開發完成后出租的此類房地產開發項目以預租或開發完成后出租的方式得到收入、回收開發資金，獲取開發收益，方式得到收入、回收開發資金，獲取開發收益，以達到盈利的目的。以達到盈利的目的。客戶客戶a a客戶客戶b b出租出租3 3混合型房地產開發項目混合型房地產開發項目 此類房地產開發項目已預售、預租或開發完成后出此類房地產開發項目已預售、預租或開發完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入、回收開售、出租、自營的各種組合方式得到收入、回收開發資金，獲取開發收益，以達到盈利的目的。發資金，獲取開發收

3、益，以達到盈利的目的。出租、出售、自營出租、出售、自營客戶客戶二、房地產市場調查與預測的內容和方法二、房地產市場調查與預測的內容和方法（一）內容（一）內容1. 1. 房地產投資環境的調查與預測房地產投資環境的調查與預測2. 2. 房地產市場狀況的調查與預測房地產市場狀況的調查與預測（1 1）供求狀況。）供求狀況。（2 2）房地產商品的價格、租金和經營收入。）房地產商品的價格、租金和經營收入。（3 3）房地產開發和經營的成本、費用、稅金的種類）房地產開發和經營的成本、費用、稅金的種類及其支付的標準和時間等。及其支付的標準和時間等。（二）方法（二）方法1. 1. 房地產市場調查的方法房地產市場調查

4、的方法調查方法調查方法普查法普查法電話訪問電話訪問問卷調查問卷調查抽樣調查法抽樣調查法統計資料統計資料新聞媒介新聞媒介現場踏勘現場踏勘2. 2. 房地產市場預測的方房地產市場預測的方法法（1 1）定性預測：）定性預測：采用直采用直觀判斷法（如德爾菲法、觀判斷法（如德爾菲法、專家小組法等）。專家小組法等）。（2 2）定量預測：）定量預測：采用歷采用歷史引伸法（如簡單平均數史引伸法（如簡單平均數法、移動平均數法、加權法、移動平均數法、加權移動平均數法、趨勢預測移動平均數法、趨勢預測法、指數平滑法、季節指法、指數平滑法、季節指數法等）、因果預測法數法等）、因果預測法（回歸分析法和相關分析（回歸分析法

5、和相關分析法）。法）。三、房地產開發項目策劃三、房地產開發項目策劃1. 1. 房地產項目區位的分析與選擇：房地產項目區位的分析與選擇：宏觀區位宏觀區位和具體地點的分析與選擇。和具體地點的分析與選擇。2. 2. 房地產項目開發內容和規模的分析與選擇：房地產項目開發內容和規模的分析與選擇：符合城市規劃前提下按最高最佳利用原則（法符合城市規劃前提下按最高最佳利用原則（法律上允許、技術上可能、財務上可行，能帶來律上允許、技術上可能、財務上可行，能帶來最高收益的利用）選擇最佳的用途和最合適的最高收益的利用）選擇最佳的用途和最合適的開發規模。開發規模。3. 3. 房地產項目開發時機的分析與選擇。房地產項目

6、開發時機的分析與選擇。4. 4. 房地產項目開發合作方式的分析與選擇：房地產項目開發合作方式的分析與選擇：5. 5. 房地產項目融資方式和資金結構的分析與房地產項目融資方式和資金結構的分析與選擇。選擇。合作方式合作方式獨資獨資合資合資委托開發委托開發合作合作6. 6. 房地產產品經營方式的分析與選擇：房地產產品經營方式的分析與選擇：經營方式經營方式出售出售自營自營出租出租2 2 房地產開發項目經濟評價房地產開發項目經濟評價一、房地產開發項目經濟評價的內容一、房地產開發項目經濟評價的內容 房地產開發項目經濟評價分為財務評價和綜房地產開發項目經濟評價分為財務評價和綜合評價。對于一般的房地產開發項目

7、只需進行財合評價。對于一般的房地產開發項目只需進行財務評價；對于重大的、對區域社會經濟發展有較務評價；對于重大的、對區域社會經濟發展有較大影響的房地產項目，如經濟開發區項目、成片大影響的房地產項目，如經濟開發區項目、成片開發項目，在做出決策前應進行綜合評價。開發項目，在做出決策前應進行綜合評價。財務評價財務評價綜合評價綜合評價一、房地產開發項目經濟評價的內容一、房地產開發項目經濟評價的內容（續）（續）1 1財務評價財務評價 2 2綜合評價綜合評價財務評價是根據現行財稅制度和價格體系，計算房地產財務評價是根據現行財稅制度和價格體系，計算房地產開發項目的財務收入和財務支出，分析項目的財務盈利開發項

8、目的財務收入和財務支出，分析項目的財務盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況，判斷項目的財務可能力、清償能力以及資金平衡狀況，判斷項目的財務可行性。行性。綜合評價是從區域社會經濟發展的角度，分析和計算綜合評價是從區域社會經濟發展的角度，分析和計算房地產開發項目對區域社會經濟的效益和費用，考察項房地產開發項目對區域社會經濟的效益和費用，考察項目對社會經濟的凈貢獻，判斷項目的社會經濟合理性。目對社會經濟的凈貢獻，判斷項目的社會經濟合理性。二、投資與成本二、投資與成本 房地產生產經營活動中的投資與成本，與一房地產生產經營活動中的投資與成本，與一般工業生產活動有較大差異。對于開發般工業生產活動有較大差異。

9、對于開發銷售銷售模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的開發建設資金均屬于流動資金的性質，但其投資開發建設資金均屬于流動資金的性質，但其投資的大部分又形成建筑物或構筑物等房地產商品，的大部分又形成建筑物或構筑物等房地產商品，并通過項目建設過程中的預租售或建成后的租售并通過項目建設過程中的預租售或建成后的租售活動，轉讓這些資產的所有權或使用權以收回投活動，轉讓這些資產的所有權或使用權以收回投資。開發過程中開發商本身所形成的固定資產大資。開發過程中開發商本身所形成的固定資產大多數情況下很少甚至是零。所以基本上所有的投多數情況下很少甚至是零。所以基本上所有

10、的投資均一次性地轉移到房地產產品的成本中去了。資均一次性地轉移到房地產產品的成本中去了。房地產開發建設完成后出租樓宇或自行經營，則房地產開發建設完成后出租樓宇或自行經營，則與一般的工業生產項目投資和成本的概念相同。與一般的工業生產項目投資和成本的概念相同。三、開發產品成本費用三、開發產品成本費用1 1、產品開發成本、產品開發成本 開發項目產品開發成本是指房地產開發企業開發項目產品開發成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用。在開發過程中所發生的各項費用。 按其用途可分為：土地開發成本、房屋開發成按其用途可分為：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本。本、配套設施開發成本。而在核

11、算上又將其費用劃分為六個成本項目，而在核算上又將其費用劃分為六個成本項目，即土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、即土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費和開建筑安裝工程費、公共配套設施建設費和開發間接費。發間接費。2 2、經營成本、經營成本 3 3、期間費用、期間費用當開發企業對外轉讓、銷售、結算和出租開發產品時當開發企業對外轉讓、銷售、結算和出租開發產品時, ,應應將上述四類產品的開發成本結轉為相應的經營成本將上述四類產品的開發成本結轉為相應的經營成本, ,即土即土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、出租地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成

12、本、出租房經營成本和出租土地經營成本。房經營成本和出租土地經營成本。開發項目的期間費用是指企業行政管理部門為組織和管開發項目的期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。四、房地產開發項目財務報表及其編制四、房地產開發項目財務報表及其編制（一）、財務評價的報表（一）、財務評價的報表1 1基本報表基本報表 基本報表包括全部投資財務現金流量表、資基本報表包括全部投資財務現金流量表、資本金財務現金流量表、投資者各方現金流量表、本

13、金財務現金流量表、投資者各方現金流量表、資金來源與運用表、損益表和資產負債表。基本資金來源與運用表、損益表和資產負債表。基本財務報表按照獨立法人房地產項目（項目公司）財務報表按照獨立法人房地產項目（項目公司）的要求進行科目設置；非獨立法人房地產項目基的要求進行科目設置；非獨立法人房地產項目基本財務報表的科目設置，可參照獨立法人項目進本財務報表的科目設置，可參照獨立法人項目進行，但應注意費用與效益在項目上的合理分攤。行，但應注意費用與效益在項目上的合理分攤。2 2輔助報表輔助報表 輔助報表包括項目總投資估算表、開發建設輔助報表包括項目總投資估算表、開發建設投資估算表、經營成本估算表、土地費用估算

14、表、投資估算表、經營成本估算表、土地費用估算表、前期工程費估算表、基礎設施建設費估算表、建前期工程費估算表、基礎設施建設費估算表、建筑安裝工程費用估算表、公共配套設施建設費估筑安裝工程費用估算表、公共配套設施建設費估算表、開發期稅費估算表、其他費用估算表、銷算表、開發期稅費估算表、其他費用估算表、銷售收入與經營稅金及附加估算表、出租收入與經售收入與經營稅金及附加估算表、出租收入與經營稅金及附加估算表、自營收入與經營稅金及附營稅金及附加估算表、自營收入與經營稅金及附加估算表和投資計劃與資金籌措表。加估算表和投資計劃與資金籌措表。（二）、房地產開發項目財務報表編制（二）、房地產開發項目財務報表編制

15、|房地產開發項目財務報表之間的關系如下圖所示。財務報表的編制可房地產開發項目財務報表之間的關系如下圖所示。財務報表的編制可以手工計算，也可以采用以手工計算，也可以采用microsoft excelmicrosoft excel軟件進行編制。軟件進行編制。土地費用估算表土地費用估算表前期工程費估算表前期工程費估算表 基礎設施建設費估算表基礎設施建設費估算表 建筑安裝工程估算表建筑安裝工程估算表 公共配套設施建設費估算公共配套設施建設費估算開發期稅費開發期稅費其它費用其它費用開發建設開發建設投資估算表投資估算表經營成本經營成本估算表估算表項目總投資項目總投資估算表估算表銷售收入與經營稅金及附加估算

16、表銷售收入與經營稅金及附加估算表 出租收入與經營稅金及附加估算表出租收入與經營稅金及附加估算表自營收入與經營稅金及附加估算表自營收入與經營稅金及附加估算表投資計劃與資金籌措表投資計劃與資金籌措表借款還本付息表借款還本付息表現金狀況表現金狀況表資金來源與運用表資金來源與運用表損益表損益表財務盈利能力財務盈利能力資金平衡能力資金平衡能力財務清償能力財務清償能力本章小結本章小結|房地產開發項目分類房地產開發項目分類|房地產市場調查與預測的內容和方法房地產市場調查與預測的內容和方法|房地產開發項目經濟評價的內容房地產開發項目經濟評價的內容|開發產品成本費用開發產品成本費用|房地產開發項目財務報表及其編

17、制房地產開發項目財務報表及其編制參考文獻：參考文獻：11技術經濟學技術經濟學（第三版），劉曉君編著，西北（第三版），劉曉君編著，西北大學出版社，大學出版社， 2003.82003.8。22工程經濟學工程經濟學（普通高等教育（普通高等教育“十五十五”國家及國家及規劃教材、高校工程管理專業指導委員會規劃推規劃教材、高校工程管理專業指導委員會規劃推薦教材），劉曉君主編，中國建筑工業出版社，薦教材），劉曉君主編，中國建筑工業出版社，2003.82003.8。33建設項目經濟評價方法與參數（第三版）國家發建設項目經濟評價方法與參數（第三版）國家發展改革委展改革委 建設部發布建設部發布 中國計劃出版社中國計劃出版社 20062006年年44房地產經濟學，房地產經濟學， 張虹，清華大學出版社，張虹，清華大學出版社，20052005年年8 8月。月。55房地產開發經營與管理，中國房地產估價師學會，房地產開發經營與管理，中國房地產估價師學會，中國物價出版社，中國物價出版社，20012001年。年。|相關論文超鏈接相關論文超鏈接11城市規劃與房地產開發城市規劃與房地產開發 馮長春馮長春 楊志威楊志威22淺談房地產開發與生態景觀的結合淺談房地產開發與生態景觀的結合 應月芳應月芳33房地產產權登記管理系統安全性設計與應用房地產產權登記