1、 廣州嘉裕羊馬項目定位報告廣州嘉裕羊馬項目定位報告 四川中原營運三部 sichuan.08.2010 copyright centaline group, 2009code of this report | 2項目自身價值分析項目自身價值分析part 1 copyright centaline group, 2009code of this report | 3項目占據“兩河”及濕地公園的自然景觀優勢，與成都市區之間有光華大道連接，具備打造高端物業的基礎條件。一、項目四至一、項目四至 分析 項目四至情況 項目東鄰“金馬河”自然景觀帶、西靠“羊馬河”景觀帶及羊馬濕地公園，南臨新華大道（即光華大道

2、西延線）及規劃中的萬畝花卉現代農業觀光旅游產業園區，北臨“德中慧項目”； 項目緊鄰金馬河和羊馬濕地公園，自然景觀資源豐富； 項目南面為新華大道，昭示性好，并可經由光華大道直接與成都市區相連，交通便捷。 copyright centaline group, 2009code of this report | 4項目距離成都市區約20公里，有光華大道和成溫邛高速路與成都市區連接，交通通路完善。依據近年來成都市區逐漸向外擴張的情況，待項目呈現之時，交通的改善將改進項目不僅僅只是第二居所的定位。二、項目交通組織二、項目交通組織 規劃中的地鐵4號線延長線將經過項目 項目主干道成溫邛高速路和光華大道延線

3、copyright centaline group, 2009code of this report | 5項目總共占地2700畝，規劃有18洞國際標準高爾夫球場、五星級酒店、大型商業，以及多組團臨高爾夫獨棟別墅，規劃上已達到成都一線別墅標準三、項目規劃三、項目規劃 copyright centaline group, 2009code of this report | 6項目價值體現為周邊規劃完善的自然生態環境、與主城便捷的交通組織以及自身規模、配套。四、項目價值體系分析四、項目價值體系分析項目價值項目價值體系分析體系分析 自然生態環境交通組織 項目周邊布局規劃中的濕地公園、花卉主題公園、現

4、代農業產業園區等系統的生態體系，并占據了羊馬河、金馬河兩大水系資源。 項目規劃占地2700余畝，規模龐大； 自身配套18洞標準高爾夫球場，景觀資源豐富； 五星級酒店和商業配套將彌補項目當前生活配套不足的缺陷自身規模、配套 項目距離成都中心城區僅20公里，目前已有成溫邛高速路與光華大道沿線直接連接主城。隨著城市化進程不斷發展，項目與中心城區的距離將進一步拉近 copyright centaline group, 2009結論：code of this report | 7 周邊豐富的自然生態景觀資源，完備的交通通路、占地周邊豐富的自然生態景觀資源，完備的交通通路、占地27002700畝的規模以及

5、自身高爾夫、大型商業和五星級酒店的配畝的規模以及自身高爾夫、大型商業和五星級酒店的配套將成就項目打造立足成都、面向全國頂級別墅社區的目標。套將成就項目打造立足成都、面向全國頂級別墅社區的目標。 copyright centaline group, 2009code of this report | 8成都別墅市場分析成都別墅市場分析part 2 copyright centaline group, 2009code of this report | 9part 2.1成都別墅市場格局成都別墅市場格局 copyright centaline group, 2009code of this rep

6、ort | 10成都別墅市場成都別墅市場 “七分天下七分天下”成都別墅市場格局成都別墅市場格局目前成都別墅主要集中在南沿線、牧馬山、溫江、青城山、龍泉、主城區及新都七大板塊， 此外郫縣、浦江等其它區域也有少量分布。都江堰-青城山版塊溫江版塊主城區版塊龍泉版塊南延線版塊牧馬山版塊新都版塊 copyright centaline group, 2009code of this report | 11成都別墅市場成都別墅市場 “居家、休閑、度假居家、休閑、度假”區域區域板塊板塊功能特征功能特征板塊代表樓盤板塊代表樓盤區域代表樓盤區域代表樓盤城南城南南沿線板塊以居家型別墅為主三利宅院、江南宅院麓山國際

7、社區麓山國際社區麓山板塊以自住、休閑型別墅為主麓山國際社區、蔚藍卡地亞、雅居樂花園牧馬山板塊以度假型別墅為主中航云領、龍湖長橋郡、置信牧山麗景城北城北新都板塊以自住、休閑度假型別墅為主保利.拉斐莊園、萬科雙水岸保利保利. .拉斐莊園拉斐莊園城東城東龍泉板塊以居家自住型別墅為主中糧御嶺灣、東山國際傳世家寶、桃源銘藍光藍光. .觀嶺觀嶺金堂板塊以度假型別墅為主藍光.觀嶺國際社區城西城西溫江板塊以自住、度假休閑型別墅為主芙蓉古城、國色天鄉別墅、金河谷、清溪玫瑰園、仁和春天大道無高端別墅代無高端別墅代表樓盤表樓盤青城山板塊以度假型別墅為主逸嶺錦江、香頌湖國際社區、青城山房、龍湖小院青城主城區主城區 主

8、城區板塊以居家自住型別墅為主華僑城純水岸、迎賓大道一號華僑城純水岸華僑城純水岸各版塊市場功能特征各版塊市場功能特征 copyright centaline group, 2009code of this report | 12各版塊市場產品特征各版塊市場產品特征板塊板塊開發情況開發情況比較優勢比較優勢典型項目典型項目板塊形象板塊形象板塊特征板塊特征主要產品主要產品（平米）（平米）主力戶型主力戶型（平米）（平米）目前均價目前均價（元（元/ /平米）平米）麓山成都別墅的標桿居家、休閑城市別墅聯排獨棟聯排：190370獨棟：237-245獨棟：600-800聯排：13000獨棟：20000城市副中心

9、交通便利品牌開發商云集麓山國際、雅居樂花園、蔚藍卡地亞等牧馬山純粹的別墅住區休閑、度假純別墅區獨棟獨棟：210-410獨棟：500-800獨棟：16000國際性高爾夫球場板塊別墅氛圍沉淀自然資源牧山麗景，龍湖長橋郡，中航云嶺等溫江西貴之地休閑、度假近郊別墅獨棟 雙拼聯排疊拼獨棟：500以上雙拼：360-500聯排：310-370疊拼：190-270獨棟12000雙拼：10000聯排：9000疊拼：6800江安河自然資源交通便利芙蓉古城、仁和春天大道、先生、金河谷、月映長灘等青城山天然的山水度假別墅第二居所養老、度假遠郊別墅獨棟疊拼疊拼：90-200獨棟：350-500獨棟：16000疊拼：12

10、000自然歷史文化資源青城山休閑度假勝地逸嶺錦江，香頌湖國際社區、青城山房等新都別墅后起之秀居家、休閑近郊別墅獨棟聯排聯排：200-270獨棟：300-600獨棟：13000聯排：10000自然歷史文化資源青城山休閑度假勝地保利公園198保利拉斐莊園萬科雙水岸等主城區鬧中取靜的城市別墅第一居所城市別墅雙拼疊拼疊拼：190-360雙拼：360-420疊拼:13000聯排:17000雙拼：20000便利交通完善配套產品稀缺性華僑城純水岸龍泉山水別墅居家、休閑近郊別墅獨棟聯排聯排：180-300獨棟：190-360聯排：6000獨棟：12000山水自然資源中糧御嶺灣東山國際傳世家寶等 copyrig

11、ht centaline group, 2009code of this report | 13各版塊市場特征各版塊市場特征總結總結 成都別墅“七分天下”，別墅主要集中在南沿線、牧馬山、溫江、青城山、龍 泉、主城區及新都七大板塊1 各版塊別墅功能定位參差不齊，價格水平相差較大2 項目所在溫江版塊產品 供應豐富，主力產品為獨棟、雙拼、聯排、疊拼、雙拼3 項目所在溫江版塊，屬成都市大城西范圍，為傳統的西貴之地，具有區域優勢4 城都高端別墅代表樓盤，南有麓山國際、北有保利.拉斐莊園、東有藍光.觀嶺、 獨西面缺成都別墅高端代表樓盤2 copyright centaline group, 2009cod

12、e of this report | 14結論：結論：成都高端別墅格局：南有麓山、北有保利、東有中糧，而西面到目前位置還沒有一個成都一線別墅，城西缺乏高端別墅。 城北：保利拉斐莊園 城南：麓山國際社區 城東：中糧.御嶺灣城西：？成都高端別成都高端別墅格局墅格局？市場機會：彌補市場空白，樹立新標桿 copyright centaline group, 2009code of this report | 15part 1.2成都高端別墅市場產品分析成都高端別墅市場產品分析 copyright centaline group, 2009code of this report | 16項目項目2700

13、畝規模大，得天獨厚的稀缺濕地公園自然資源，更加擁有成都少有的國畝規模大，得天獨厚的稀缺濕地公園自然資源，更加擁有成都少有的國際標準高爾夫球場，因此本項目的競爭對手應鑒定為成都第一梯隊別墅樓盤。際標準高爾夫球場，因此本項目的競爭對手應鑒定為成都第一梯隊別墅樓盤。競爭關系確定競爭關系確定本本項項目目優優勢勢規模規模資源資源配套配套2700畝大規模社區養馬河、金馬河+15平方公里的濕地公園18洞國際標準高爾夫球場+10萬平米商業 copyright centaline group, 2009code of this report | 17重點別墅市場產品分析重點別墅市場產品分析項目項目產品產品建筑面

14、積建筑面積供應量供應量均價（元均價（元/ /）總價（萬）總價（萬）銷售情況（月銷售情況（月/ /套）套）暢銷面積暢銷面積麓山國際獨棟（長島，2010.3推出）440-46011018000-23000800-130015440-460獨棟（黑鷹莊園，2010.1推出）570-7503826000-35000（12000精裝） 1500-3000售罄570-750獨棟（碧湖岸，2009.11推出）360-48013016000550-900售罄360-480獨棟（黑鉆，2009.7推出）570-7156627000（含12000精裝） 1200-2400開盤售罄570-715獨棟（香怡林，200

15、9.6推出）280-34013015000390-550開盤售罄280-340獨棟（翠云嶺，2009.3推出）310-37010914000380-580月均30套(已售罄）310-370疊拼（圣芭芭拉，2009.11推出） 190-41918011000250-500月均35套(已售罄）200-300電梯（因特拉肯）80-150（小高層）136650050-1002580-150170-310（高層）2328300140-26020170-220龍湖長橋郡純獨棟370-50015014000500-7006370-700500-80024816000700-10003800-96080200

16、001000-50001蔚藍卡地亞獨棟420-70011720000800-140004420-700700-150015200001400-6000 1雙拼400-5001518000700-900月均5套（已售罄）400-500疊拼230-3042858000-14000200-4503230-250聯排255-2913689500-15000250-5003255-280藍光.觀嶺國際社區獨棟300-496 30012000-15000360-8004300-400雙拼26045110002805260聯排190-2101108000-9000160-1907190-210保利.拉斐莊園

17、獨棟400-50027020000800-1200 推出36套，開盤售罄 400-500 500-800115未推出 copyright centaline group, 2009code of this report | 18重點別墅市場獨棟產品面積配比重點別墅市場獨棟產品面積配比45%37%18%麓山國際獨麓山國際獨棟面積比例棟面積比例300-400400-500500-75031%52%17%龍湖長橋郡獨棟面積比例龍湖長橋郡獨棟面積比例370-500500-800800-96065%24%11%蔚藍卡地亞獨棟面積比例蔚藍卡地亞獨棟面積比例420-500500-700700-150070%

18、30%保利保利.拉斐莊園拉斐莊園400-500500-800 copyright centaline group, 2009code of this report | 19 獨棟面積集中在400-500，500-800的大獨棟占25%，龍湖長橋郡、蔚藍卡 地亞有少量1000的大獨棟。1 雙拼面積集中在260-500，價格集中在12000-18000元/，總價集中在300- 800萬，暢銷戶型260-400 3 疊拼面積集中在220-300，價格集中在8000-10000元/，總價集中在250- 300萬，暢銷戶型200-2504 聯排面積集中在200-270，價格集中在9000-12000元/

19、，總價集中在180-300 萬，暢銷戶型180-2605小結：小結： 麓山國際電梯戶型面積區間80-310，其中主要以170-220的豪宅為主6 獨棟價格集中在18000-22000元/，總價集中在800-1200萬，暢銷戶型為400- 5002 copyright centaline group, 2009code of this report | 20part 2.2疊拼、四孖屋市場分析疊拼、四孖屋市場分析 copyright centaline group, 2009 由于成都第一梯隊別墅產品涉及疊拼、四孖屋產品較少，由于成都第一梯隊別墅產品涉及疊拼、四孖屋產品較少，因此補充成都其它知名

20、別墅的疊拼、四孖屋市場作為本項目因此補充成都其它知名別墅的疊拼、四孖屋市場作為本項目產品設計的依據產品設計的依據code of this report | 21 copyright centaline group, 2009目前成都市四孖屋在成都別墅市場上到目前為止共供應目前成都市四孖屋在成都別墅市場上到目前為止共供應244244套，銷售套，銷售133133套，銷售率套，銷售率為為55%55%，月均銷售，月均銷售1010套左右，由于產品面積控制合理（面積區間在套左右，由于產品面積控制合理（面積區間在150-200150-200左右）左右），而價格與聯排、雙拼等物業類型價格相對較低，所以市場接受

21、度較好。，而價格與聯排、雙拼等物業類型價格相對較低，所以市場接受度較好。code of this report | 22成都別墅市場四孖屋市場情況成都別墅市場四孖屋市場情況項目名稱項目名稱面積區間面積區間供應套數供應套數銷售套數銷售套數銷售時間銷售時間均價（元均價（元/ /）龍湖小院青城20216套12套1個月13000（精裝）觀嶺國際社區16432套25套3個月6000-8000雅居樂花園152196套196套7個月10500合計244套133套 copyright centaline group, 2009總體來說成都疊拼別墅銷售情況良好，月均去化總體來說成都疊拼別墅銷售情況良好，月均去化

22、2525套左右，與本項目一河之套左右，與本項目一河之隔的月映長灘疊拼面積區間隔的月映長灘疊拼面積區間130-170130-170，面積和總價控制合理，銷售較好。，面積和總價控制合理，銷售較好。code of this report | 23成都別墅市場疊拼市場情況成都別墅市場疊拼市場情況項目名稱項目名稱面積區間面積區間供應套數供應套數銷售套數銷售套數銷售時間銷售時間均價（元均價（元/ /）麓鎮拉佩維爾201-250380套380套16個月11000麓鎮圣芭芭拉201-400126套119套4個月10500月映長灘130-17065套40套2個半月6000-7000合計506套499套 copy

23、right centaline group, 2009code of this report | 24 競爭項目別墅面積主要集中在250500，均價15000元/ 獨棟暢銷面積400-500，雙拼260-400，聯排180-250總結：總結： 麓山國際高層產品以170-220的豪宅為主51 500-700大獨棟，所處景觀位置最好，套數占比較低，去化速度也快42 疊拼、四孖屋市場整體銷售較好，其中疊拼最產銷面積集中在180-220，四 孖屋在150-1803 copyright centaline group, 2009code of this report | 25項目整體定位項目整體定位pa

24、rt 3 copyright centaline group, 2009項目賣點梳理：對于項目賣點進行分析，提取項目的核心價值點是關鍵。code of this report | 26一、項目核心賣點提煉 項目價值信息分析（項目價值信息分析（fab分析）分析）f（features/fact）: 項目本身的特性/屬性a（advantages）： 相對于競爭對手項目的優勢b（benefit/value）： 項目帶給用戶的利益/價值 copyright centaline group, 2009f（features/fact）: 項目本身的特性/屬性code of this report | 271

25、. 1.高端的貴族運動設施，國際標準高端的貴族運動設施，國際標準1818洞高爾夫球場；洞高爾夫球場；2. 2.獨有的環境資源，成都唯一一個濕地公園；獨有的環境資源，成都唯一一個濕地公園；3. 3.27002700多畝大規模，以別墅和高層的高端物業組成；多畝大規模，以別墅和高層的高端物業組成；4. 4.幼兒園、商業街、電影院、幼兒園、商業街、電影院、spaspa水療館等配套完善，且檔次品位高；水療館等配套完善，且檔次品位高；5. 5.超五星級度假酒店超五星級度假酒店 ，全部由獨棟別墅組成。，全部由獨棟別墅組成。 copyright centaline group, 2009a（advantage

26、s）： 相對于競爭對手項目的優勢code of this report | 281. 1.高端的貴族運動設施，國際標準高端的貴族運動設施，國際標準1818洞高爾夫球場；洞高爾夫球場；2. 2.獨有的環境資源，成都唯一一個濕地公園；獨有的環境資源，成都唯一一個濕地公園；3. 3.超五星級度假酒店超五星級度假酒店 ，全部由獨棟別墅組成。，全部由獨棟別墅組成。以上三點是我們的核心價值點所在 copyright centaline group, 2009b（benefit/value）： 項目帶給用戶的利益/價值code of this report | 291. 1.獨一無二的奢侈度假生活享受以及專

27、屬地位；獨一無二的奢侈度假生活享受以及專屬地位；2. 2.高端的圈層效益以及社交場所；高端的圈層效益以及社交場所；3. 3.完善的配套設施，生活便捷；完善的配套設施，生活便捷； copyright centaline group, 2009項目所處的羊馬鎮與金馬鎮僅一河之隔，同時兩者擁有同樣的自然資源以及發展規劃，可將羊馬與金馬聯合為區域造勢，打造區域的高端形象。code of this report | 30羊馬鎮羊馬鎮金馬鎮金馬鎮自然資源：自然資源：金馬河、羊馬河定位：定位：國家體育產業基地城市功能：城市功能：休閑、旅游、度假大型城市運營商：大型城市運營商：中鐵二局自然資源：自然資源：金馬

28、河、羊馬河定位：定位：濕地羊馬新城城市功能：城市功能：休閑、旅游、度假大型城市運營商：大型城市運營商：中信集團合二為一合二為一自然資源的稀缺和不可復制性自然資源的稀缺和不可復制性國際標準的旅游度假生活配套國際標準的旅游度假生活配套未來規劃為成都未來規劃為成都1 1小時生活圈小時生活圈二、區域定位 copyright centaline group, 2009成都西湖.國際生態度假區code of this report | 31成都西湖：成都西湖：由四川省規劃打造金馬河沿線運動休閑和觀光旅游產業帶，成為以生態、旅游、運動、休閑、會議中心、高尚社區為一體的經濟區域，區域形成后將作為成都的一張新名

29、片；國際：國際：突出國際化的生活配套，包括金馬國際體育城的賽馬場、自行車場，本項目的高爾夫球場以及星級酒店，風情商業街等等；生態：生態：區域擁有羊馬河、金馬河及規劃的15平方公里的濕地公園，生態環境是區域的最大優勢，突出濕地公園的生態特色，強調羊馬河、金馬河的環境優勢； copyright centaline group, 2009code of this report | 32三、項目市場站位立足成都，輻射西南，影響全國立足成都，輻射西南，影響全國前期客戶立足以城西和成都客戶為主，后期輻射西南乃至全國 價值支撐點價值支撐點地處成都未來的高端休閑旅游度假區國際標準的18洞高爾夫球場成都唯一一個

30、生態濕地公園，在全國也少有 完善的國際化高端商業配套成都唯一一個五星級度假別墅酒店成都別墅向西看，成都別墅新形象 copyright centaline group, 2009中國首例濕地高爾夫別墅code of this report | 33四、項目總體定位 突出項目 “濕地”生態景觀帶的核心優勢，因地制宜，借勢取景； 配合區域規劃打造項目配套的生態濕地公園，突出濕地文化； 以高爾夫為核心主題，強調高端、圈層、休閑的居住氛圍； copyright centaline group, 2009中國首創“第六代別墅”.國際高端生活新樣板code of this report | 34五、項目形象

31、定位 形象氣質支持點：形象氣質支持點： 稀缺景觀資源彰顯稀缺性與唯一性 標準的18洞高爾夫球場，代表身份與圈層 國際化配套演繹國際化生活氛圍 高端生態休閑生活方式 copyright centaline group, 2009code of this report | 351、區域在城市規劃中的重要位置；2、擁有豐富的真山、真水等原生態的自然景觀資源；3、強調建筑、人、自然的和諧統一；4、強調特有的生活方式；5、體現不可復制的文化價值；6、高端完善的配套，超前的規劃設計理念。第六代別墅新標準： copyright centaline group, 2009code of this report

32、 | 36在曠野和草地的綠色徜徉感悟一份悠閑，體驗國際化高端生活 copyright centaline group, 2009本項目客戶群定位：code of this report | 37 項目初期以成都區域為主，包括成都市區周邊縣、市的城市塔尖人群；項目初期以成都區域為主，包括成都市區周邊縣、市的城市塔尖人群； 后期通過項目影響力的塑造，后期通過項目影響力的塑造，“由內往外由內往外”逐步輻射省內二級城市、西逐步輻射省內二級城市、西南地區乃至全國客戶；南地區乃至全國客戶； 主要面向以上地區的私企業主、國家企事業單位高管、政府高官為主等。主要面向以上地區的私企業主、國家企事業單位高管、政府

33、高官為主等。以成都和省外為主財富階層的頂端客群六、項目客戶定位 copyright centaline group, 2009code of this report | 38在這里，你隱藏在屬于自己的圈子里屬于四川乃至全國的財富階層自由支配自己的財富自由支配時間，合理安排社交回歸對人本的關注，追求更自然、健康的生活方式國際視野的品質生活 copyright centaline group, 2009code of this report | 39項目產品建議項目產品建議part 4 copyright centaline group, 2009總體建議原則：code of this repor

34、t | 40 迎合成都第一梯隊別墅暢銷戶型產品，保證項目銷售速度。1 符合項目高端定位，在產品上支撐項目高度形象2 尋找市場稀缺產品，進行遺拾補缺3 適當豐富項目產品線，迎合不同客戶的需求4四大原則四大原則 copyright centaline group, 2009code of this report | 41市場回顧：獨棟別墅面積集中在400-500，暢銷戶型為300-500，另有少量500-800（約占20%），景觀資源較好的大獨棟產品，銷售情況良好。一、獨棟產品面積建議一、獨棟產品面積建議項目項目產品產品建筑面積建筑面積供應量供應量地上建筑面積地上建筑面積 地下建筑面積地下建筑面積

35、花園面積花園面積銷售情況（月銷售情況（月/ /套）套）暢銷面積暢銷面積麓山國際獨棟（長島，2010.3推出）440-460110340-360100100-30015440-460獨棟（黑鷹莊園，2010.1推出）570-75038370-550200300-400售罄570-750獨棟（碧湖岸，2009.11推出）360-480130260-38010090售罄360-480獨棟（黑鉆，2009.7推出）570-71566370-515200280-400開盤售罄570-715獨棟（香怡林，2009.6推出）280-340130211-28270-9055-105開盤售罄280-340獨棟（

36、翠云嶺，2009.3推出）310-370109211-2829090-280月均30套(已售罄）310-370龍湖長橋郡純獨棟370-500150270-400100200-3006370-700500-800248400-700100-150300-8003800-96080650-810150-200500-14181蔚藍卡地亞獨棟420-50085300-400100100-2003420-700500-70032400-500100-200200-3002700-150015500-1200200-300200-4001藍光.觀嶺國際社區獨棟300-496 300300-4960300

37、-10004300-400保利.拉斐莊園獨棟400-500270230-330170300-400推出36套，開盤售罄400-500500-800115330-540170-260400-600 copyright centaline group, 2009code of this report | 42主力產品戶型區建議間為250-450之間占獨棟總體量的84%，此外在項目景觀最佳處（如高爾夫球場邊、莊園獨棟區域），修建少量500以上大獨棟以及800-1200 的莊園式獨棟。產品類型占地容積率面積及套數比例套數獨棟29.70.3312001%18003%76506%165506%164501

38、4%3635040%10025030%79具體戶型比例如下： copyright centaline group, 2009code of this report | 43獨棟產品分布獨棟產品分布1200樓王800大獨棟獨棟別墅組團：獨棟別墅組團：波西塔諾波西塔諾（650650獨棟）獨棟）（650650獨棟）獨棟）（450450、550550獨棟）獨棟）（450450、550550獨棟）獨棟）（350獨棟）（250250獨棟）獨棟）在項目中心位置，景觀最佳處，建1套1200樓王，7套800大獨棟，在高爾夫景觀較好處，組團1、組團2建650獨棟，在組團4、組團5建450、550獨棟，在景觀較差處

39、，組團3建350獨棟，組團6建250獨棟。 copyright centaline group, 2009code of this report | 44戶型建議原則800800戶型設計建議戶型設計建議功能空間功能空間建議建議客廳客廳6.8米挑高設計，主客廳開間8米，面積60-70臥室（房間）臥室（房間）4-5個臥室，主臥開間6-8米，總面積80-100（包括衛浴、衣帽間、書房）廚、衛廚、衛中西雙廚，20-30平米；5個衛生間花園花園花園贈送面積500平米以上車位車位設置3個室內車位，1-2戶外停車位其他功能空間其他功能空間設置獨立的會客空間、儲藏室、保姆室、娛樂空間、帶電梯設置 copyri

40、ght centaline group, 2009code of this report | 45地下室240，設桌球、棋牌室、健身房、茶藝、酒吧、家庭影院、酒窖等，同時配有電梯設置。桌球家庭影院棋牌室酒吧健身房茶藝 copyright centaline group, 2009code of this report | 46一層設1個大會客廳，廚房、三個架空車庫；二層設一個小會客廳，2個臥室電梯大堂電梯大堂2323 平臺花園平臺花園186186，可通過樓梯直達花園可通過樓梯直達花園廚房廚房 2929會客廳會客廳 6464三車位架三車位架空層車庫空層車庫平臺花園平臺花園3535臥室臥室3434

41、臥室臥室4646會客廳會客廳2323電梯大堂電梯大堂3737露臺露臺3333一層建筑面積280二層建筑面積200保姆間餐廳餐廳2020 copyright centaline group, 2009code of this report | 47三層設一個主臥室，一個主次臥室主人套房主人套房8484睡房睡房4747電梯大堂電梯大堂2525三層建筑面積200 copyright centaline group, 2009code of this report | 48設計建議原則350350戶型設計建議戶型設計建議功能空間功能空間建議建議客廳客廳6.8米挑高設計，客廳開間6米，面積40-50平米

42、臥室（房間）臥室（房間）4-5個臥室，主臥開間5-6米，面積50廚、衛廚、衛中西雙廚，20-30平米；4個衛生間花園花園花園贈送面積200平米以上車位車位設置2個室內車位，1個戶外車位其他功能空間其他功能空間設置儲藏室、保姆室、娛樂空間等 copyright centaline group, 2009code of this report | 49地下室作為儲藏、娛樂功能，一層為客廳、廚房、餐廳，二層臥室、娛樂室等，三層為主臥、書房等。地下層，作為車庫、視聽室、酒窖，提高居住品質1f入戶花園2樓露臺3樓露臺1f后花園大面積落地飄窗大面積落地飄窗大面積落地飄窗 copyright centali

43、ne group, 2009code of this report | 50市場回顧：市場雙拼供應較少，260雙拼供應最多，產品暢銷二、雙拼產品建議二、雙拼產品建議項目項目產品產品建筑面積建筑面積供應量供應量地上建筑面積地上建筑面積地下建筑面積地下建筑面積 花園面積花園面積銷售情況銷售情況（月（月/ /套）套）暢銷面暢銷面積積蔚藍卡地亞雙拼400-50015300-400100-200100-300月均5套（已售罄）400-500觀嶺國際社區雙拼260452600300-3605260 copyright centaline group, 2009code of this report | 5

44、1雙拼別墅戶型區間建議在220-280之間，主要以220-250面積區間段的戶型產品為主，以迎合市場暢銷產品。產品類型占地容積率面積及套數比例套數雙拼21.40.4328015%5725035%13322050%190具體戶型比例如下： copyright centaline group, 2009code of this report | 52戶型建議原則雙拼戶型設計建議雙拼戶型設計建議功能空間功能空間建議建議客廳客廳6.8米挑高設計，主客廳開間5.6米，面積40臥室（房間）臥室（房間）4-5個臥室，雙主臥設計，主臥開間4.8米，總面積35-40廚、衛廚、衛廚房15平米；4個衛生間花園花園花

45、園贈送面積200平米以上車位車位設置1個室內車位，1-2戶外停車位其他功能空間其他功能空間設置儲藏室、保姆室、娛樂空間 copyright centaline group, 2009code of this report | 53地下室設計一個地下車庫，多功能室、工人房、儲藏室一層設花園（前院、中院、后院）（前院、中院、后院）、廚房、餐廳、衛生間、客廳 參考戶型（戶型面積：250 ）地下室地上一層工人房儲藏室 copyright centaline group, 2009二層：兩個帶陽臺帶衛生間的臥室，一個多功能室。三層：主臥、帶衣帽間、帶衛生間、大面積露臺code of this repor

46、t | 54二層三層 copyright centaline group, 2009code of this report | 55市場回顧：市場聯排別墅供應面積主要集中在200-270，暢銷戶型為190-280。三、聯排別墅建議三、聯排別墅建議項目項目產品產品建筑面積建筑面積（）（）供應量供應量均價均價（元（元/ /）總價（萬）總價（萬）銷售情況銷售情況（月（月/ /套）套）暢銷面積暢銷面積蔚藍卡地亞聯排255-2913689500-15000250-5003255-280觀嶺國際社區聯排190-2101108000-9000160-1907190-210 copyright centali

47、ne group, 2009聯排別墅面積區間段建議做到200-230，聯排別墅端頭戶型為230，中間戶型為200戶型。code of this report | 56產品類型占地容積率面積及套數比例套數聯排11.50.623036%11520064%198具體戶型比例如下： copyright centaline group, 2009code of this report | 57戶型建議原則聯排戶型設計建議聯排戶型設計建議功能空間功能空間建議建議客、餐廳客、餐廳6.8米挑高設計，客廳開間5米，面積35-40平米臥室（書房）臥室（書房）4個房間，主臥開間4.5米，面積30廚、衛廚、衛廚房面積

48、12-18平米；4個衛生間花園花園花園贈送面積200平米以上，多露臺設計車位車位設置1-2個室內車位其他功能空間其他功能空間設置儲藏室、保姆室、多功能空間 copyright centaline group, 2009code of this report | 58 參考戶型（戶型面積：200 ）多功能空多功能空間間獨立車獨立車位位梯步入戶梯步入戶設計設計完善的雙主臥系統完善的雙主臥系統一層獨立室內車位，多功能房；二層梯步入戶設計，客廳、廚房、臥室；三層雙主臥室系統設計 copyright centaline group, 2009code of this report | 59市場回顧：市場

49、回顧：總體來說成都疊拼別墅銷售情況良好，月均去化25套左右，與本項目一河之隔的月映長灘疊拼面積區間130-170，月均去化18套左右。四、疊拼別墅建議四、疊拼別墅建議項目名稱項目名稱面積區間面積區間供應套數供應套數銷售套數銷售套數銷售時間銷售時間均價（元均價（元/）麓鎮拉佩維爾201-250380套380套16個月11000麓鎮圣芭芭拉201-400126套119套4個月10500月映長灘130-17065套40套2個半月6000-7000合計506套499套 copyright centaline group, 2009code of this report | 60疊拼戶型建議控制面積區間

50、段，以免為聯排戶型產品向重合，同時注意控制總價，面積區間段建議在150-180戶型。產品類型占地容積率面積及套數比例套數疊拼7.20.818060%20015040%140具體戶型比例如下： copyright centaline group, 2009code of this report | 61戶型建議原則疊拼戶型設計建議疊拼戶型設計建議功能空間功能空間建議建議客廳客廳客廳開間4.8-5.2米，面積35-40平米臥室（書房）臥室（書房）4個房間，1個主臥；主臥開間4.2-4.5米，面積25-30（包括衣帽間、衛生間）廚、衛廚、衛廚房面積10-12；3個衛生間花園花園花園贈送面積150以上

51、，多露臺設計車位車位設置1個室內車位，1個戶外車位其他功能空間其他功能空間設置儲藏室、保姆室、多功能空間 copyright centaline group, 2009code of this report | 62 參考戶型（戶型面積：180 ）地下室做一個獨立停車位、娛樂活動室、保姆房、下沉式花園；一層除設計一個客廳、兩個臥室外，設計一個娛樂休閑廳，多個露臺。地下室地下室一層平面露臺露臺娛樂休閑間 copyright centaline group, 2009code of this report | 63二層做獨立主臥室，配大露臺，體現私密性和舒適性。3、4層戶型無地下室，贈送屋頂花園。

52、二層屋頂花園 copyright centaline group, 2009code of this report | 64市場回顧：五、四孖屋別墅建議五、四孖屋別墅建議目前成都市四孖屋在成都別墅市場上到目前為止共供應244套，銷售133套，銷售率為55%，月均銷售10套左右，由于產品面積控制合理（面積區間在150-200左右），而價格與聯排、雙拼等物業類型價格相對較低，所以市場接受度較好。項目名稱項目名稱面積區間面積區間供應套數供應套數銷售套數銷售套數銷售時間銷售時間均價（元均價（元/）龍湖小院青城20216套12套1個月13000（精裝）觀嶺國際社區16432套25套3個月6000-800

53、0雅居樂花園152196套196套7個月10500合計244套133套 copyright centaline group, 2009code of this report | 65建議將四孖屋面積段統一做到155，保證戶型的舒適度，加強該產品形態的純粹性，同時避免與疊拼別墅形成內部競爭。產品類型占地容積率面積及套數比例套數四孖屋 6.40.7155100%290具體戶型比例如下： copyright centaline group, 2009code of this report | 66戶型建議原則四孖屋戶型設計建議四孖屋戶型設計建議功能空間功能空間建議建議客廳客廳客廳開間4.8米，面積35平米左右臥室（書房）臥室（書房）4個房間（1個主臥、2次臥、1保姆間）；