1、大邑項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研及策劃報(bào)告成都柒和地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地宏觀市場(chǎng)n地理位置地理位置大邑位于成都平原西部，距成都市區(qū)48公里。東北與崇州市為界，東南與新津縣、邛崍市毗鄰，西北與蘆山縣、寶興縣、汶川縣接壤，幅員面積1,3211,321平方公里平方公里，總?cè)丝?1.6751.67萬(wàn)萬(wàn)。n總體經(jīng)濟(jì)狀況總體經(jīng)濟(jì)狀況2008年，大邑縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值rmb 77.58rmb 77.58億元億元，比上年增長(zhǎng)11.3%11.3%。按常住人口計(jì)算，全縣人均生產(chǎn)總值達(dá)15173元，增長(zhǎng)19.2%。大邑縣概況大邑縣概況數(shù)據(jù)來(lái)源：大邑縣2008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)煙霞湖西嶺雪山 劉氏地主莊園鶴鳴山gdpgdp

2、n隨著西部大開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，大邑縣經(jīng)濟(jì)一直保持穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì)，2005年以來(lái)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率一直維持在12以上，且高于全國(guó)增長(zhǎng)水平。n2008年，全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值77.58億元，受國(guó)際金融危機(jī)影響，gdp增長(zhǎng)速度有所回落，為 11.3，但仍高于全國(guó)10.1%的增長(zhǎng)速度。資料來(lái)源：大邑縣2008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭n2005年以來(lái)平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率都在 12%以上，高于全國(guó)增長(zhǎng)水平。n2008年gdp增長(zhǎng)率達(dá)到 11.3% ，仍高于全國(guó)增長(zhǎng)水平。n2008年一、二、三次產(chǎn)業(yè)占gdp的比重分別為25%、38%、37%。農(nóng)業(yè)n成都地區(qū)自古有“天府之國(guó)”的美稱，良好的自

3、然條件為農(nóng)業(yè)發(fā)展提供了便利條件，農(nóng)業(yè)發(fā)展十分成熟。2008年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值19.19億元。工業(yè)n2008年全縣規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到29.80億元，比上年增加13.2%。第三產(chǎn)業(yè)n2008年大邑經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)占到了gdp總量的37%，基本與工業(yè)持平，各類專業(yè)服務(wù)業(yè)及金融服務(wù)業(yè)近年來(lái)增長(zhǎng)十分迅速，但與此同時(shí)也應(yīng)看到服務(wù)業(yè)發(fā)展稍顯滯后。資料來(lái)源：大邑縣2008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)固定資產(chǎn)投資資料來(lái)源：大邑縣2008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)n大邑縣固定資產(chǎn)投資總量不斷增加，2008年為58.44億元，同比增長(zhǎng)39.0%。n房地產(chǎn)投資額逐年增加，占固定資產(chǎn)投資比重逐步提高。n2008年房地產(chǎn)

4、投資4.30億元，增長(zhǎng)24.9%，比上年增速降低2.7個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額n大邑近年來(lái)社會(huì)消費(fèi)用品零售總額增長(zhǎng)迅速，年均增幅17%左右。n2008年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額18.64億元，同比增長(zhǎng)20.0%。n增長(zhǎng)的主要原因：宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)良好、居民可支配收入增加、商場(chǎng)數(shù)量增多、節(jié)假日消費(fèi)高漲。資料來(lái)源：大邑縣2008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)城鎮(zhèn)居民可支配收入情況n2008年，大邑縣城鎮(zhèn)居民可支配收入為11,382元，相對(duì)2007年增加1200元，增幅為11.8%。n2008年，大邑縣城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅有所減緩，其主要原因是受全球金融危機(jī)的影響。n根據(jù)成都市十一五規(guī)劃，居民收入的年增

5、長(zhǎng)率將在8%以上，收入的提升亦會(huì)帶來(lái)消費(fèi)支出的增長(zhǎng)，給未來(lái)的商業(yè)發(fā)展提供持續(xù)性的需求。資料來(lái)源：大邑縣2008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)n組團(tuán)式發(fā)展、新大邑“三分天下”根據(jù)大邑縣政府的規(guī)劃，大邑已經(jīng)從原來(lái)的一個(gè)老城區(qū)輻射發(fā)展出以行政辦公、旅游商貿(mào)為主的大邑新城核心區(qū)桃源新城及集合住宅、商業(yè)為一體的恒大新城。今后的大邑可謂“三分天下”，大邑將形成大邑老城、大邑新城以及恒大新城三大板塊。形成多中心、組團(tuán)式的發(fā)展格局。n全球500強(qiáng)進(jìn)駐大邑目前恒大集團(tuán)、中鐵二局、家樂(lè)福等大型集團(tuán)公司先后入駐大邑，表明大邑政府的招商引資能力和國(guó)際大公司對(duì)大邑未來(lái)的看好。 2010年1月4日，成都市商品房預(yù)售方案管理

6、暫行規(guī)定成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定出臺(tái)，2010年2月1日起執(zhí)行。政策解讀：n領(lǐng)取預(yù)售證必須以“棟”為單位，不能以單元為單位取得預(yù)售證；取得預(yù)售證之后10天之內(nèi)必須開(kāi)盤銷售；領(lǐng)取預(yù)售證的房源必須一次性推出，不能分批次銷售。n銷售價(jià)格必須先報(bào)房管局備案，調(diào)整售價(jià)需按照程序重新申報(bào)，房管局審批前，不能隨意漲價(jià)或降價(jià)。n“自留房源”在辦理房屋所有權(quán)初始登記前不得銷售。以“保留自有房產(chǎn)”的名義捂盤宣告終結(jié)。n定購(gòu)合同、買賣合同需通過(guò)網(wǎng)簽系統(tǒng)聯(lián)機(jī)打印，開(kāi)發(fā)企業(yè)人為制造“定購(gòu)”做銷控宣告終結(jié)。2010主要宏觀調(diào)控政策解讀 2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，

7、涉及五個(gè)方面，共計(jì)11條，被媒體稱為“國(guó)十一條”。全文主要涉及五個(gè)部分：增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任。政策解讀：n二套房貸首付款比例不得低于40%，并嚴(yán)格按照家庭征收。二套房貸重新回到了嚴(yán)格按照家庭征收的最緊尺度，這是本次政策中最為嚴(yán)厲的一條。n在保證“中低價(jià)位、中小套型”普通商品住房的前提下明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例。這無(wú)異于重新確立90平方米以下中小套型供應(yīng)的主導(dǎo)地位，在該意見(jiàn)指導(dǎo)下，90/70政策或?qū)⒅匦碌玫綀?zhí)行。n防止國(guó)內(nèi)外資金違規(guī)進(jìn)入，遏制樓市泡沫。n合理確定

8、土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，降低土地成本。n整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范央企投資行為。2010主要宏觀調(diào)控政策解讀 2010年1月18日，人民銀行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。政策解讀：n此次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)約凍結(jié)3000億元資金，對(duì)存貸比不高的大銀行來(lái)說(shuō)，其放貸能力不會(huì)受到明顯制約，而存貸比較高的中小銀行影響較大。n本次央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，目的不是通過(guò)增加開(kāi)發(fā)商的融資成本打壓中國(guó)樓市和遏制房?jī)r(jià)上漲及投資炒房，而是通過(guò)存款準(zhǔn)備金率微調(diào)的信號(hào)，警告銀行信貸過(guò)量放貸的瘋狂現(xiàn)象，警告銀行防止貸款過(guò)多而影響到銀行金融安全體系。n存款準(zhǔn)備金率上調(diào)會(huì)適當(dāng)?shù)脑黾娱_(kāi)發(fā)商的融資成

9、本，但并不會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商形成“實(shí)質(zhì)性”的殺傷力或威懾力。2010主要宏觀調(diào)控政策解讀 2010年4月13日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知：n今后，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放vip卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。n對(duì)已經(jīng)取得預(yù)售許可，但未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)外公開(kāi)銷售或未將全部準(zhǔn)售房源對(duì)外公開(kāi)銷售，以及故意采取畸高價(jià)格銷售或通過(guò)簽

10、訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，進(jìn)行嚴(yán)肅查處。n商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。2010主要宏觀調(diào)控政策解讀 n國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買二套房首付不得低于50%2010年4月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求：對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍。n國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸.國(guó)務(wù)院2010年4月 17日發(fā)出的通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸

11、款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。n二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)既認(rèn)房又認(rèn)貸，外地人購(gòu)房受限住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。通知規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女) 成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。對(duì)能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按上述規(guī)定執(zhí)行差別化住房信貸政策。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)

12、的差別化住房信貸政策執(zhí)行。 成都二套房認(rèn)定n成都出臺(tái)的“二套房”細(xì)則規(guī)范，貸款購(gòu)房需出具“房屋信息證明表”n據(jù)成都市房管局下發(fā)的成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于個(gè)人住房貸款查詢家庭住房登記記錄信息有關(guān)問(wèn)題的通知，今后，凡貸款購(gòu)房的，憑銀行出具的住房登記記錄信息查詢通知單，到房管部門辦理借款人家庭住房登記記錄信息證明的查詢業(yè)務(wù)，對(duì)借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下住房登記記錄信息進(jìn)行查詢。n而按照通知規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款需查詢借款人家庭在我市五城區(qū)（含高新區(qū)）的住房登記記錄信息的，由成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處負(fù)責(zé)查詢；需查詢其他區(qū)（市）縣的住房登記記錄信息的，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門查詢；另外

13、，不具備查詢條件的區(qū)（市）縣，應(yīng)向當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)通報(bào)相關(guān)情況。n對(duì)于查詢結(jié)果，房產(chǎn)管理部門將出具一張借款人家庭住房登記記錄信息證明。n進(jìn)入2010年，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，成都市商品住宅成交量大幅萎縮，2010年第一周相對(duì)2009年最后一周成交套數(shù)銳減97.48%，成交面積銳減97.20%。n從成交走勢(shì)可以看出，2010年元旦后，市場(chǎng)成交量銳減，市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的觀望態(tài)勢(shì)。2009年12月-2010年1月成都市商品住宅成交走勢(shì) 廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對(duì)外宣布，為進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，廣西今年將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)。 廣西壯族自治區(qū)住房和

14、城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組書記宋繼東說(shuō)，取消商品房預(yù)售制度可以看做是一個(gè)方向，會(huì)有一個(gè)過(guò)渡，具體的政策措施還在制訂當(dāng)中。我們的觀點(diǎn)：n此政策可看做為政府采取措施抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的重要手段，但從目前來(lái)看，成都要實(shí)施現(xiàn)房銷售政策的難度比較大：1.在具體實(shí)施細(xì)則尚未確定的前提下，此政策要真正執(zhí)行需要一個(gè)漫長(zhǎng)而艱苦的過(guò)程，不可能在一夜之間全面禁止期房銷售；2.就目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，開(kāi)發(fā)企業(yè)要做到現(xiàn)房銷售，對(duì)資金實(shí)力、操盤能力等方面的要求非常高，難度相當(dāng)大，在西部大開(kāi)發(fā)的巨大背景支持下，成都短期內(nèi)不可能執(zhí)行現(xiàn)房銷售的宏觀政策；3.商品房預(yù)售制度實(shí)行十幾年來(lái)，其對(duì)中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和完善發(fā)揮了巨大的

15、作用。取消商品房預(yù)售制度對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金壓力考驗(yàn)太大，一旦實(shí)施將對(duì)商品房流通產(chǎn)生極大限制，市場(chǎng)將被進(jìn)一步禁錮，短期內(nèi)甚至?xí)霈F(xiàn)供不應(yīng)求的局面，反而會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。在成都實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售政策的可能性影響因素整體經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)走勢(shì)政策支持外來(lái)投資市場(chǎng)需求城市知名度基礎(chǔ)設(shè)施匯總有利方面四川及成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好l剛性需求潛力巨大，預(yù)計(jì)2009-2013年成都市商品住宅市場(chǎng)總體需求為6482萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)大于規(guī)劃總體供應(yīng)量4584萬(wàn)平方米l房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫較沿海尚小，遠(yuǎn)低于杭州等沿海二線城市當(dāng)前均價(jià)政府財(cái)政大力支持，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加速，國(guó)家及地方出臺(tái)的刺激經(jīng)濟(jì)政策固定資產(chǎn)投資或?qū)⒃鲩L(zhǎng)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，城市

16、化率低，未來(lái)需求看好在省內(nèi)和國(guó)內(nèi)的知名度有較大提升國(guó)家災(zāi)后重建的巨額資金投入，會(huì)使得未來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)水平達(dá)到一個(gè)較高的水平經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、政府投資拉動(dòng)、巨大的市場(chǎng)潛力不利方面全國(guó)經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，金融危機(jī)的影響在逐步加劇全國(guó)及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)不景氣，消費(fèi)者信心不足無(wú)外商及民間投資短時(shí)間內(nèi)相應(yīng)減少投資性需求減少，短期內(nèi)購(gòu)房意愿減少“宜居”城市形象短期內(nèi)受到影響相當(dāng)數(shù)量的基礎(chǔ)設(shè)施受到了嚴(yán)重?fù)p壞宏觀大勢(shì)、居民投資意愿下降n我們的觀點(diǎn)：預(yù)計(jì)此次針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，目前是成交量的大幅回落，在年底會(huì)迎來(lái)一定的價(jià)格回落（預(yù)計(jì)幅度在15%-20%）之間，明年在剛需的帶動(dòng)下成交量會(huì)全面回升。成都房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境預(yù)期分析成都

17、市主城區(qū)各類物業(yè)成交情況u2009年1-10月，在成交的各類物業(yè)中住宅成交量所占比例最大，為84.1。u受宏觀調(diào)控影響，2010年住宅成交量占各類物業(yè)的比重比去年同期有所下降，而商業(yè)用房 和辦公用房比重有所上升。u預(yù)計(jì)未來(lái)住宅和辦公用房仍將是市場(chǎng)的重點(diǎn)，成交量所占比例會(huì)隨著市場(chǎng)的轉(zhuǎn)好而提高。資料來(lái)源：成都市房管局商業(yè)用房2010年成交量所占比例住宅2009年1-10月五城區(qū)商品房成交結(jié)構(gòu)五城區(qū)未來(lái)各類物業(yè)成交比例展望辦公用房小結(jié)：n此次政策調(diào)控對(duì)大邑這些房?jī)r(jià)不是太高的三線城市影響不大，短期內(nèi)會(huì)對(duì)本地成交量形成一定的抑制，我們?cè)谇捌诘恼{(diào)研中發(fā)現(xiàn)每天大邑目前新開(kāi)盤的幾個(gè)大盤購(gòu)房人群稀少；n此次房產(chǎn)

18、調(diào)控政府箭頭直指住宅，重點(diǎn)打擊住宅的投資性需求，本項(xiàng)目前期為商業(yè)項(xiàng)目受政策的影響小，從一定程度講對(duì)本項(xiàng)目是間接的利好；n恒大，中鐵等大型開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐對(duì)大邑整體市場(chǎng)是個(gè)利好，但同時(shí)我們要注意大量新建樓盤的開(kāi)工也會(huì)對(duì)我們形成一定的威脅；n宏觀調(diào)控下還表現(xiàn)出以下市場(chǎng)現(xiàn)象：降價(jià)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要促銷手段、在樓市價(jià)格走低的同時(shí)伴隨著成交量的低迷、大量在售戶型中附贈(zèng)面積帶來(lái)了變相的降價(jià)、剛性需求和小戶型成為市場(chǎng)的主流，投資和改善性購(gòu)房觀望明顯。項(xiàng)目地住宅市場(chǎng)調(diào)研大邑，山水健康城n據(jù)大邑縣城市總體規(guī)劃調(diào)整（20082020），大邑城市性質(zhì)被確定為休閑度假接待中心、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)和生態(tài)健康城市。大邑未來(lái)城市

19、發(fā)展將向城市西南翼和東北兩翼擴(kuò)展，全力打造山水健康城。n據(jù)了解，大邑縣城規(guī)模將從14平方公里擴(kuò)大到2020年的25.83平方公里，人口將從11萬(wàn)人增加到25萬(wàn)人，新總規(guī)將城區(qū)范圍拉大了近12平方公里。“兩心一帶七片”的城市布局結(jié)構(gòu)功能，將使大邑縣城成為創(chuàng)業(yè)者和居家者的安居樂(lè)業(yè)熱土。n另外，大邑城區(qū)的空間戰(zhàn)略歸納為“依山傍水、兩河三岸、一城九區(qū)”。未來(lái)大邑整體空間結(jié)構(gòu)將體現(xiàn)城市山水特色，城市依托斜江河和粗石河，呈現(xiàn)兩河三岸發(fā)展態(tài)勢(shì)。在此框架上，按“一城九區(qū)”的結(jié)構(gòu)，對(duì)不同城市功能組團(tuán)賦予不同主題。 大邑，休閑度假旅游城n大邑作為成都三圈層區(qū)縣之一，近年來(lái)鄉(xiāng)村休閑度假旅游興起，正實(shí)現(xiàn)從第三產(chǎn)業(yè)的全

20、新突破。n高達(dá)40.99%的森林覆蓋率醞釀出優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，依山傍水的城市環(huán)境則為都市休閑度假提供廣闊的升級(jí)空間。同時(shí)，西嶺雪山、花水灣溫泉、劉氏莊園等豐富的人文自然旅游資源也為大邑旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了底氣。n除了中國(guó)道教發(fā)源地鶴鳴山、中國(guó)南方雪山溫泉國(guó)際旅游度假區(qū)、世界級(jí)博物館小鎮(zhèn)安仁鎮(zhèn)三大旅游龍頭板塊外， 大邑還有霧中山、花水灣溫泉及新場(chǎng)鎮(zhèn)，即“三山一泉兩古鎮(zhèn)”。組團(tuán)式發(fā)展，大邑城區(qū)三大板塊 u為了更合理地區(qū)分城區(qū)功能，大邑已經(jīng)從原來(lái)的一個(gè)老城區(qū)輻射發(fā)展出以行政辦公、旅游商貿(mào)為主的大邑新城核心區(qū)桃源新城，以及集合住宅、商業(yè)為一體的恒大新城。形成了大邑新城、恒大山水城以及大邑老城區(qū)三個(gè)板塊的多

21、中心、組團(tuán)式發(fā)展。 成都后花園暨旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)u“南方雪山溫泉國(guó)際度假區(qū)”可謂是未來(lái)新大邑的亮點(diǎn)。整個(gè)區(qū)域以國(guó)際化的視野將西嶺雪山與花水灣融會(huì)貫通，通過(guò)花水灣度假小鎮(zhèn)建設(shè)、安仁以西旅游文化走廊建設(shè)、西嶺雪山度假再開(kāi)發(fā)等，在充分借力發(fā)展國(guó)際化度假旅游的同時(shí)，致力于將整個(gè)區(qū)域營(yíng)造為都市人生活的后花園，真正實(shí)現(xiàn)從常態(tài)旅游到度假物業(yè)開(kāi)發(fā)、度假生活方式打造的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。老城區(qū)板塊桃源新城恒大山水城商品房供求狀況u2009年，大邑縣商品房供應(yīng)較2008年大幅上升，主要集中在大邑大道兩側(cè)及城區(qū)小地塊和晉北芙蓉雅居等。全年批準(zhǔn)預(yù)售386140.32，與2008年233418.35同比增長(zhǎng)65.43%。目前可售

22、房源約800套，面積約90000。u2009年，隨著下半年樓市回暖，一度出現(xiàn)房源短缺，從9月起，錦繡一方2期、翰城國(guó)際2期、君悅?cè)A庭2期、邑新花園后院等陸續(xù)開(kāi)工并投入銷售，2009年大邑縣新開(kāi)工商品房約40萬(wàn)，年底部分樓盤出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況；隨著2009年底開(kāi)工量進(jìn)一步增加，預(yù)計(jì)2010年房源供應(yīng)較為充足。資料來(lái)源：大邑房管局商品房成交面積/套數(shù)u2009年大邑共成交商品房4040套，成交面積451119.32，銷售金額10.21億元，較2008年有大幅上升，套數(shù)、面積、金額分別上升254%、250%及233% 。u其中非住宅成交量為411套，成交面積19026.9，銷售金額8658.66萬(wàn)元

23、；商品住房成交3629套，成交面積432092，銷售金額9.34億元。u總成交4040套中按揭購(gòu)房2782套，占總成交量的68.86%。資料來(lái)源：大邑房管局商品房成交價(jià)格u2009年普通商品房房?jī)r(jià)大幅上升，全年商品住宅成交均價(jià)為2474.38元/（扣除“新和.芙蓉雅居”定向銷售商品房），與去年2273元/同比上升8.86%，下半年部分樓盤均價(jià)已達(dá)3000元/。u商業(yè)房成交均價(jià)5451.62元/，與去年同期相比均價(jià)3205.58元/上升70.07%，預(yù)計(jì)明年上半年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控，房?jī)r(jià)將進(jìn)一步穩(wěn)定。資料來(lái)源：大邑房管局消費(fèi)者構(gòu)成u2009年，經(jīng)過(guò)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宣傳和培育，對(duì)外參加春、秋

24、房交會(huì)、二級(jí)城市和省外巡展等活動(dòng)，進(jìn)一步吸引了外來(lái)購(gòu)房者并取得了較好的效果。同時(shí)為拉動(dòng)內(nèi)需，通過(guò)本地媒體加大了對(duì)災(zāi)后購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的宣傳；創(chuàng)辦大邑房產(chǎn)雜志，贈(zèng)閱到茶樓、賓館、旅游景點(diǎn)等；深入到單位、家庭隨時(shí)宣傳大邑房地產(chǎn)前景、房屋的保值增值。u大邑縣的購(gòu)房人群仍主要來(lái)自于本行政區(qū)內(nèi)，包括改善性換房、進(jìn)城務(wù)工人員、災(zāi)后換房、教師團(tuán)購(gòu)等；外來(lái)購(gòu)房者主要為川南監(jiān)獄人員定向購(gòu)買，成都五城區(qū)客戶購(gòu)買還比較少。u據(jù)統(tǒng)計(jì)，大邑縣2009年縣外人群購(gòu)房1584套，占總成交量的39.21%，其中省外占3.66%，本省非成都25.50%，成都五城區(qū)及高新區(qū)占2.55%，成都郊區(qū)市縣占7.50%。資料來(lái)源：大邑房管局

25、大邑在售住宅樓盤分布在售住宅樓盤1、祥榮錦繡一方2、上城3、中鐵金山4、潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng)5、翰城國(guó)際6、濱河景秀7、半城理想8、邑新花園南院9、博友諾蔓邸10、蜀鼎意景1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010本案大邑在售住宅樓盤分布1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010老城區(qū)可開(kāi)發(fā)土地日漸稀少，多為舊城改造項(xiàng)目，樓盤體量不大，以電梯為主紅光片區(qū)原毗鄰大邑工業(yè)區(qū)，區(qū)域開(kāi)發(fā)以中檔住宅為主，多為工業(yè)的配套住房開(kāi)發(fā)和集中安置小區(qū)桃源新城區(qū)域是大邑縣重點(diǎn)打造的新城中心，引入了家樂(lè)福、五星級(jí)酒店等重量級(jí)的城市配套設(shè)施，此區(qū)域也是大邑未來(lái)對(duì)接雪山旅游板塊的橋頭堡，將

26、是未來(lái)大邑住宅供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域城南大道（大邑大道）是近年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流區(qū)域，沿線分布了大量新建高品質(zhì)小區(qū),生活、居家等配套日趨完善，將也是大邑未來(lái)兩年住宅供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域本案大邑主要樓盤個(gè)案1、祥榮、祥榮錦繡一方錦繡一方祥榮錦繡一方開(kāi)發(fā)商凱西祥榮集團(tuán)四川祥榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)多層、小高層、高層、別墅總占地占地288畝，規(guī)劃450畝總建面規(guī)劃面積451358容積率2.35建筑密度31.2%綠化率35.5%車位比3500戶/2400個(gè)戶型區(qū)間47-240，主力戶型70-119 贈(zèng)送面積比贈(zèng)送面積為減半計(jì)算的花園，贈(zèng)送率5%左右價(jià)格均價(jià)2880元/，最低2600，一次性優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠3

27、%開(kāi)盤時(shí)間1期09.10.15；2期2010年8/9月銷售情況項(xiàng)目已交房入住，但是還剩余30%的電梯房源和少量多層頂躍戶型.可見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)電梯戶型的接受存在較大抗性。其二期推售的5棟房源全為多層，其中1/3為一梯四戶，其余一梯兩戶。物業(yè)管理四川省祥榮物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)多層0.82元/月，電梯1元項(xiàng)目地址大邑大道1號(hào)祥榮祥榮錦繡一方錦繡一方本項(xiàng)目本項(xiàng)目祥榮錦繡一方平面布局u項(xiàng)目一期為多層、小高層電梯及商業(yè)的組合，二期將推出5東多層住宅。一期 二期項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)u低總價(jià)：最低15萬(wàn)，首付5萬(wàn)，月供700元；u規(guī)模大：以總450畝的規(guī)劃面積，屬于大邑城區(qū)首屈一指的大盤；u商業(yè)配套：引入了統(tǒng)一優(yōu)瑪特購(gòu)物超市

28、，另有50000余平米的酒店、餐飲、休閑、娛樂(lè)、汽貿(mào)等商業(yè)；u健身配套：擁有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)和門球場(chǎng)等健身設(shè)施；u硬件優(yōu)勢(shì)：大面積的集中景觀資源、樓間距及地下車位等硬件較為突出；項(xiàng)目面臨的問(wèn)題u目前一期都已經(jīng)交房入住，仍然剩余有30%的電梯房源和部分商業(yè)，由此可見(jiàn)，該樓盤推盤節(jié)奏和銷控存在一定的問(wèn)題u現(xiàn)房銷售的現(xiàn)狀將使開(kāi)發(fā)商承受較大的財(cái)務(wù)壓力祥榮錦繡一方戶型分析從客廳陽(yáng)臺(tái)入戶i戶型:120j2戶型:136g1戶型:121b戶型:86u整體來(lái)說(shuō)，錦繡一方一期戶型面積偏大，從而造成了房源滯銷，尤其是大戶型的頂躍；u從客廳陽(yáng)臺(tái)入戶的設(shè)計(jì)所帶來(lái)的動(dòng)線交叉不符合日常使用習(xí)慣；u從錦繡一方2期主推

29、戶型可知，80平米左右的套二和100120之間套三才是市場(chǎng)所需的主流戶型大邑主要樓盤個(gè)案2、邑都上城、邑都上城邑都上城開(kāi)發(fā)商大邑銀都房產(chǎn)物業(yè)形態(tài)多層、疊拼總建面規(guī)劃面積17萬(wàn)占地面積11萬(wàn)容積率1.48車位比1018戶/746個(gè)綠化率46%戶型區(qū)間89-260，主力戶型104-119 贈(zèng)送面積比主要贈(zèng)送為花園和露臺(tái)，贈(zèng)送率4%左右價(jià)格均價(jià)3100元/，頂躍2500起，1f帶花園戶型最貴達(dá)到3600，疊拼4500-5000；一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%開(kāi)盤時(shí)間2010年2月6日銷售情況項(xiàng)目自2007年銷售至今，目前剩余近百套房源，剩余戶型以多層頂躍為主，僅余少量的標(biāo)準(zhǔn)層戶型和疊拼。物業(yè)管理四川聚

30、仁物業(yè)物管費(fèi)多層0.8元/月項(xiàng)目地址大邑大道（大邑中學(xué)對(duì)面）邑都上城本項(xiàng)目邑都上城平面布局u項(xiàng)目由分三期開(kāi)發(fā)，目前1、2期已經(jīng)進(jìn)入尾盤期，即將銷售的是三期的酒店式公寓和其下面的商業(yè)疊拼別墅商業(yè)+酒店式公寓酒店 會(huì)所兼銷售部 多層住宅項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)u從別墅到5+1多層和6 +1多層、酒店式公寓，上城擁有較為完善的產(chǎn)品體系；u擁有僅1.48的容積率，綠化、樓間距等都顯得極為寬裕，最長(zhǎng)樓間距達(dá)到70米，9000的中軸水景，5萬(wàn)林蔭步道綠樹(shù)小品等數(shù)據(jù)對(duì)客戶來(lái)說(shuō)具有相當(dāng)?shù)恼f(shuō)服力項(xiàng)目面臨的問(wèn)題u過(guò)大的頂躍戶型成為最難銷售的房源，高總價(jià)制約了客戶購(gòu)買上城戶型分析u面積過(guò)大的躍層戶型是銷售的難點(diǎn)u控制在100120

31、以內(nèi)緊湊實(shí)用型套三是市場(chǎng)接受度最高的產(chǎn)品躍層戶型:201b戶型:119g戶型:104大邑主要樓盤個(gè)案3、中鐵金山中鐵金山開(kāi)發(fā)商中鐵8局金山房產(chǎn)物業(yè)形態(tài)多層、小高層、高層總占地占地6萬(wàn)總建面規(guī)劃面積18萬(wàn)容積率2.97車位比1811戶，1：0.8綠化率50%戶型區(qū)間70-130贈(zèng)送面積比項(xiàng)目的所有戶型都有大面積贈(zèng)送，大部分都有可變空間，戶戶贈(zèng)送超大空中花園。贈(zèng)送率20%-29%價(jià)格預(yù)計(jì)均價(jià)3200元/，但實(shí)得面積均價(jià)預(yù)計(jì)僅2500元/開(kāi)盤時(shí)間9月銷售情況尚未正式銷售，但是其超大贈(zèng)送比例和60米寬的樓間距、園林綠化將是最大的競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目地址大邑大道中鐵金山本項(xiàng)目中鐵金山平面布局u項(xiàng)目第一開(kāi)發(fā)小區(qū)中心

32、部分的四棟多層，臨街多層和電梯將在后續(xù)幾期中推出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)u中鐵金山的景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格是東南亞風(fēng)情的泰式皇家園林景觀，號(hào)稱用3千萬(wàn)元的巨資來(lái)打造園林景觀。園林景觀分為4大景觀組團(tuán)，分別是森美蘭、蘭卡威、芭提雅和昭帕耶。 u小區(qū)中有層層跌水、特色崗?fù)ぁ娙⑻┦降袼苄∑返葮?gòu)成，大門廣場(chǎng)還有大象戲水雕塑。泰式spa游泳池包括有更衣室、泰式按摩池，泰式小木屋，水中吧臺(tái)、泰式跌水噴泉等各種景點(diǎn)和小品。 u小區(qū)的智能化安防系統(tǒng)共有八大智能系統(tǒng)。包括公共廣播音樂(lè)系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、紅外線夜視監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅外線防范系統(tǒng)、停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、監(jiān)視屏幕控制臺(tái)系統(tǒng)。完善的智能安防系統(tǒng)，

33、是高品質(zhì)小區(qū)的最基本配置，為業(yè)主提供24小時(shí)不間斷的安保服務(wù)。 u項(xiàng)目的所有戶型都有大面積贈(zèng)送，大部分都有可變空間，戶戶贈(zèng)送超大空中花園。中鐵金山戶型分析u入戶花園設(shè)計(jì)在解決采光的同時(shí)也提高了項(xiàng)目品質(zhì)u不同面積功能區(qū)間的設(shè)計(jì)能實(shí)現(xiàn)更高的產(chǎn)品價(jià)值a4戶型:89.87贈(zèng)送面積：18.94實(shí)得面積約：108.81 a2戶型:78.33贈(zèng)送面積：22.91 實(shí)得面積約：101.24 可變空間入戶花園入戶花園贈(zèng)送空間贈(zèng)送空間大邑主要樓盤個(gè)案4、潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng)潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商四川潤(rùn)馳實(shí)業(yè)有限公司四川佰宇投資有限公司物業(yè)形態(tài)多層、高層電梯、商業(yè)總占地占地107畝總建面18萬(wàn)戶型區(qū)間87-115贈(zèng)送面積比贈(zèng)送

34、面積為可變空間，贈(zèng)送率9-13%左右價(jià)格預(yù)計(jì)均價(jià)3200元/左右開(kāi)盤時(shí)間7月開(kāi)盤銷售銷售情況尚未開(kāi)盤銷售，一期推售靠家樂(lè)福的多層；大面積的可變空間及家樂(lè)福入住將是其主要的賣點(diǎn)；其6f的躍層處理上僅保留了一個(gè)漏洞和屋頂遮雨板。項(xiàng)目地址內(nèi)蒙古大道2號(hào)潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng)本項(xiàng)目潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng)平面布局u項(xiàng)目第一階段開(kāi)發(fā)的是家樂(lè)福購(gòu)物廣場(chǎng)和4棟多層住宅一期推出的多層集中式商業(yè) 電梯部分多層住宅部分項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)u擁有大型購(gòu)物廣場(chǎng)，商業(yè)步行街，酒店式公寓等豐富配套的潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng)住宅無(wú)疑對(duì)以居家生活為主的自住型購(gòu)買有著強(qiáng)大的吸引力；u桃源板塊作為未來(lái)的新城核心區(qū)，家樂(lè)福的入住將進(jìn)一步強(qiáng)化這種中心區(qū)域優(yōu)勢(shì)，使得住宅具有較好的

35、升值前景潤(rùn)馳國(guó)際戶型分析u可變空間的設(shè)計(jì)在提升產(chǎn)品價(jià)值的同時(shí)，也提高項(xiàng)目品質(zhì)c戶型:103；套二變套三實(shí)得面積約：112 .2a戶型:87.2，套二變套三實(shí)得面積約：96.75 可變空間可變空間半面積贈(zèng)送空間半面積贈(zèng)送空間大邑主要樓盤個(gè)案5、翰城國(guó)際翰城國(guó)際開(kāi)發(fā)商成都市大邑東方圣地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)多層總占地占地68567 總建面127624容積率1.79戶數(shù)1169戶綠化率37.86%車位471個(gè)戶型區(qū)間80-127 贈(zèng)送面積比贈(zèng)送面積為減半計(jì)算的花園，贈(zèng)送率5%左右價(jià)格均價(jià)3250元/，一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%，經(jīng)申請(qǐng)后最多優(yōu)惠可達(dá)4%開(kāi)盤時(shí)間2期09.12.30銷售情況由于項(xiàng)

36、目園林品質(zhì)上比較精致，其大戶型樓間距開(kāi)闊，花園面積較大，住宅的品質(zhì)對(duì)商業(yè)起到了極大的提升作用。物業(yè)管理華鎣市星星物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)多層0.8元/月項(xiàng)目地址大邑大道199號(hào)翰城國(guó)際本項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)u“小橋流水，江南水鄉(xiāng)”的中式古典園林是其獨(dú)特的賣點(diǎn)，其大手筆的園林投入造就的豐富景觀層次和景觀小品是項(xiàng)目品質(zhì)的保障；在某種意義上代言著大邑的商品房品質(zhì)；u鄰近老城區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)和相對(duì)成熟的生活配套是其獲得客戶關(guān)注的重要原因；u毗鄰大邑中學(xué)的先天地理?xiàng)l件為項(xiàng)目帶來(lái)了濃厚的人文底蘊(yùn)和教育房產(chǎn)消費(fèi)者；項(xiàng)目面臨的問(wèn)題u銷售的成功為企業(yè)帶去業(yè)績(jī)的同時(shí)，也滋生了驕傲情緒，在其銷售上存在挑客的成分；翰城國(guó)際戶型分析

37、u頂躍的處理上，通過(guò)縮減面積、增加露臺(tái)的方式防止戶型面積過(guò)大，使得原本滯銷的頂躍成為暢銷房源u入戶花園的設(shè)計(jì)增加了居家的私密性、提升了居住品質(zhì)a3躍層: 87.68 ；躍層的套二戶型贈(zèng)送面積約：45+屋頂露臺(tái)e2戶型:122贈(zèng)送面積約：10.61陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)挑高上頂層入戶花園兼可變空間全贈(zèng)送露臺(tái)全贈(zèng)送露臺(tái)大邑主要樓盤個(gè)案濱河景秀半城理想邑新花園南院博友諾蔓邸 蜀鼎意景電梯、多層11+1及18f電梯多層、電梯多層、小高層、高層多層5517084-11897-15275-11080-1607000030000多2000045460 53000約4%11%13-22%9-15%7-13%預(yù)計(jì)均價(jià)3200

38、均價(jià)30002680-3280均價(jià)2850均價(jià)2800未開(kāi)盤未開(kāi)盤，但可定房定價(jià)簽定協(xié)議，開(kāi)盤再轉(zhuǎn)合同多層住宅售完，主要剩20余套電梯房源剩余30余套待定7/8月10.5.2909.6.7受剛需為主的市場(chǎng)影響，其部分大戶型將改為70-80的小戶型帶奇偶層挑高露臺(tái) 小結(jié)1.從市場(chǎng)在售樓盤的銷售情況來(lái)看，中小戶型銷售走勢(shì)良好，市場(chǎng)上剩余的戶型多為大戶型，尤其是頂躍戶型剩余量極大。 部分樓盤如濱河景秀在推出后因客戶接受度原因都已部分變更原戶型設(shè)計(jì)，增大中小戶型的供應(yīng)量；2.大邑市場(chǎng)目前以多層房源為主，且多層的銷售速度明顯快于電梯房源，充分說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)電梯的接受存在較大的抗性；3.大邑市場(chǎng)價(jià)格主要集中在

39、2800-3200元每平米之間，新城區(qū)的價(jià)格略高于老城區(qū)價(jià)格；多層的價(jià)格略高于電梯的價(jià)格；4.隨著大邑房?jī)r(jià)的上漲，市場(chǎng)新增房源單戶面積呈下降趨勢(shì)；5.新面市房源設(shè)計(jì)帶有性價(jià)比優(yōu)勢(shì)的贈(zèng)送面積戶型逐漸成為主流，市場(chǎng)對(duì)可變空間有著相當(dāng)高的歡迎度；6.市場(chǎng)上在售的多層房源中基本上為框架結(jié)構(gòu)，為業(yè)主后期的裝修和戶型改造提供了極大的便利；7.為了優(yōu)化戶型、制造產(chǎn)品賣點(diǎn)，入戶花園已愈發(fā)流行，并被市場(chǎng)看好；8.受房地產(chǎn)調(diào)控新政影響，售樓部客戶日均到訪量從新政前的3040組下降到目前的10組左右，銷售現(xiàn)場(chǎng)極為冷清；住宅市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果對(duì)本項(xiàng)目的啟示1.市調(diào)表明：大邑電梯住宅市場(chǎng)尚不成熟，銷售速度緩慢且售價(jià)低于多層，

40、客戶對(duì)電梯的接受度較低，項(xiàng)目住宅應(yīng)以多層為主，不宜修建電梯住宅；2.市場(chǎng)上出現(xiàn)了部分一梯四戶的多層，但客戶并未表現(xiàn)出抗性，因此基于項(xiàng)目地塊考慮，為了充分利用容積率，在設(shè)計(jì)上可以適當(dāng)考慮一梯四戶的產(chǎn)品；3.帶有性價(jià)比優(yōu)勢(shì)的可變空間戶型大受市場(chǎng)歡迎，且具有極大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，因此項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮加入可變空間，建議將贈(zèng)送面積比做到15%-20%；4.鑒于市場(chǎng)滯銷戶型中過(guò)半為頂躍戶型，建議本項(xiàng)目未來(lái)的頂躍戶型嚴(yán)格控制面積，宜控制在125平米以內(nèi)；5.考慮到后期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和可變空間的結(jié)構(gòu)需要，項(xiàng)目應(yīng)采用框架結(jié)構(gòu)；住宅板塊市場(chǎng)深度訪問(wèn)背景及訪問(wèn)目的u通過(guò)對(duì)大邑城區(qū)符合一定要求之商品住宅潛在消費(fèi)者的住房

41、現(xiàn)狀、住房需求的調(diào)查，了解其購(gòu)房目的、考慮因素、單價(jià)、物業(yè)類型及對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知和印象，挖掘潛在消費(fèi)者，為本項(xiàng)目住宅部分初步定位提供市場(chǎng)依據(jù)。整個(gè)調(diào)查以深度訪問(wèn)、訪談的方式進(jìn)行。 u項(xiàng)目組在市調(diào)過(guò)程中總計(jì)訪問(wèn)住宅消費(fèi)者30余組，平均訪談時(shí)間30分鐘，經(jīng)篩選整理后選取其中最具代表性的5組作為典型分析。住宅市場(chǎng)深度訪問(wèn)u深訪對(duì)象：劉潔（潛在購(gòu)房者）u背景資料：女，36歲，醫(yī)生。u深訪時(shí)間：2010年6月26日9：4010：15u目前居住現(xiàn)狀：東街菜市場(chǎng)樓上，居住面積130平米。u購(gòu)房原因：現(xiàn)在的住房有點(diǎn)舊，考慮換個(gè)離單位近點(diǎn)的房子。u購(gòu)房需求：120左右，廚房和主臥要大點(diǎn)，客廳30左右；要多層，電梯

42、不好，爬樓好些。u獲取信息渠道：dm單，戶外。u關(guān)于項(xiàng)目旁的菜市場(chǎng)：很方便，現(xiàn)在就住在菜市場(chǎng)旁邊，習(xí)慣了也不覺(jué)得吵鬧。u菜市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的影響：和旁邊的差不多吧，當(dāng)然還是具體看你們樓盤怎么樣哈，不過(guò)有些人不喜歡被吵到，價(jià)格肯定要降些的；價(jià)格在2000差不多吧（說(shuō)明：該客戶住的東街的二手房?jī)r(jià)格18002000之間）u對(duì)大邑商品房的看法：價(jià)格可能會(huì)漲吧，但是現(xiàn)在電視啊朋友啊到處都在說(shuō)降價(jià)的嘛，不過(guò)以后漲倒是肯定的。u大邑目前家庭結(jié)構(gòu)：老點(diǎn)的房子住一家人的多點(diǎn)，現(xiàn)在有錢的都買了新房子了，一家三口或者年輕人住的還是多。深訪記錄1 住宅市場(chǎng)深度訪問(wèn)u深訪對(duì)象：李先生（已購(gòu)房，擬投資）u背景資料：男，32歲，

43、大邑大道建材店老板。u深訪時(shí)間：2010年6月26日10：5011：25u目前居住：翰城國(guó)際，100多的套三u購(gòu)房原因：有合適也可以投點(diǎn)，房?jī)r(jià)還要降，不過(guò)買的這個(gè)鋪面現(xiàn)在是賺了。u購(gòu)房需求：面積小點(diǎn)的，功能多點(diǎn)的，劃算點(diǎn)的。多層和電梯區(qū)別不大，主要看價(jià)格。u獲取信息渠道：dm單，朋友，路過(guò)。u關(guān)于菜市場(chǎng)：方是方便，但是早晨這些好老火哦，多早就鬧起了。我買主要看價(jià)格，菜市場(chǎng)的影響嘛，比附近的價(jià)格低在500塊錢以內(nèi)u對(duì)大邑樓市的看法：肯定會(huì)漲，快鐵這些來(lái)了，以后都方便了，住的人就多了，價(jià)格是要上去了，不過(guò)暫時(shí)可能漲不了撒子，現(xiàn)在有政策調(diào)控噠，估計(jì)明年吧就能再漲起來(lái)。u大邑目前家庭結(jié)構(gòu)：都有，買房的

44、主要還是做生意的，當(dāng)官的，從外面掙了錢回來(lái)買的，反正看別個(gè)喜歡咋個(gè)住嘛深訪記錄2 u深訪對(duì)象：林先生（潛在購(gòu)房者）u背景資料：男，40多歲，企業(yè)管理者u深訪時(shí)間：2010年6月27日14：3615：09u目前居住狀況：老城區(qū)200u要購(gòu)買電梯公寓，原因：采光好，通風(fēng)好，風(fēng)景好，成都大多數(shù)都是電梯了u購(gòu)買決定：自己決定u信息渠道：朋友說(shuō)或者自己去直接了解u購(gòu)房看重的因素：交通方便、小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)、生活便利u目前居住感受：嘈雜、比較亂u對(duì)項(xiàng)目的看法：那邊位置不錯(cuò)，但是規(guī)模小了點(diǎn)，還有菜市場(chǎng)在旁邊。深訪記錄3住宅市場(chǎng)深度訪問(wèn)u深訪對(duì)象：王潤(rùn)林（已購(gòu)房，暫不考慮）u背景資料：男，50多歲，退休教師。u深

45、訪時(shí)間：2010年6月27日16：0016：23u目前居住情況：120，套三u居住感受：小區(qū)綠化沒(méi)有廣告上說(shuō)得好，“花園”名不符實(shí)，有一點(diǎn)綠化和健身器材u購(gòu)買多層的原因：板式結(jié)構(gòu)，通風(fēng)采光好，爬樓鍛煉呢u不選擇電梯公寓的原因：不習(xí)慣電梯，怕停電u信息渠道：居住在附近u對(duì)項(xiàng)目的看法：項(xiàng)目位置還可以，以后買菜方便，不過(guò)住在菜市場(chǎng)上面怕是不太好。u對(duì)大邑樓市：在大邑買房的主體是本地人，外地人和流動(dòng)人員很少，房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲的。深訪記錄4住宅市場(chǎng)深度訪問(wèn)u深訪對(duì)象：許建麗（潛在購(gòu)房者）u背景資料：女，27歲，個(gè)體商戶u深訪時(shí)間：2010年7月27日17：5018：21u目前居住狀況：老城區(qū)80u購(gòu)買電梯、

46、多層都可以，自己無(wú)所謂，畢竟還要參考價(jià)格，當(dāng)然有贈(zèng)送面積更好。u信息渠道：很多啊，報(bào)紙、戶外、短息、網(wǎng)絡(luò)都有在看廣告u購(gòu)房參考因素：與朋友的距離，交通方便、小區(qū)環(huán)境，房子面積，幼兒園，小學(xué)等u目前居住感受：有點(diǎn)吵u對(duì)項(xiàng)目的看法：更加嘈雜，看了產(chǎn)品和價(jià)格再說(shuō)，或許會(huì)考慮商鋪。深訪記錄5住宅市場(chǎng)深度訪問(wèn)住宅市場(chǎng)深度訪問(wèn)小結(jié)1.客戶普遍認(rèn)為菜市場(chǎng)的存在會(huì)影響到居家生活，且噪音、腥味等帶來(lái)的負(fù)面影響遠(yuǎn)大于菜市場(chǎng)帶來(lái)的便利性；2.菜市場(chǎng)的存在肯定會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響，具體影響幅度應(yīng)視產(chǎn)品、屆時(shí)房?jī)r(jià)而定；訪談中，部分受訪者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商讓利200500元每平米的條件下是能夠接受的；3.在物業(yè)形態(tài)上，有接近一半

47、的受訪者愿意購(gòu)買電梯，但更多的客戶是傾向于選擇多層住宅，同等條件下，價(jià)格是客戶選擇的最重要抉擇因素；4.產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，多數(shù)受訪者接受灰空間并希望在購(gòu)房時(shí)有增送面積；5.在認(rèn)知渠道商，基本上以戶外廣告、口口相傳、路過(guò)這三種方式接觸到新的樓盤項(xiàng)目；6.在戶型需求上，年輕人多以購(gòu)買套二戶型為主，而中老年客戶則希望購(gòu)買套三戶型；住宅產(chǎn)品定位及體量建議規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處城南板塊和桃源板塊之間，前兩者都是新興規(guī)劃城區(qū)，未來(lái)發(fā)展充滿想象空間。位置優(yōu)勢(shì)：鄰近家樂(lè)福、新商業(yè)廣場(chǎng)等新城中心商業(yè)圈，居家生活便利。項(xiàng)目配套：項(xiàng)目自身配套有菜市場(chǎng)、商業(yè)，今后生活方便。消費(fèi)潛力：隨著大邑第三產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出的增加，將會(huì)有更多的

48、外來(lái)購(gòu)房者踏足大邑，特別是成都-大邑快鐵的建設(shè)，將為大邑帶來(lái)更多消費(fèi)潛力。體量?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊小、體量少，能夠?qū)崿F(xiàn)“短平快”的營(yíng)銷，回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)模：項(xiàng)目整體規(guī)模較小，景觀、綠化、品質(zhì)等難以與市場(chǎng)上其他動(dòng)輒上百畝的大盤競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域不成熟：目前項(xiàng)目周邊生活配套差，居住氛圍差，居家并不方便；自然環(huán)境資源缺乏：項(xiàng)目環(huán)境不具備競(jìng)爭(zhēng)力；優(yōu)勢(shì) s劣勢(shì) w 項(xiàng)目在菜市場(chǎng)、商業(yè)、住宅之間存在制約和互補(bǔ)的關(guān)系，如果能讓菜市場(chǎng)為商業(yè)和住宅帶來(lái)正面形象，則對(duì)住宅和商業(yè)的銷售大有裨益。商業(yè)機(jī)會(huì)：項(xiàng)目商業(yè)如果以菜市場(chǎng)概念銷售則具有市場(chǎng)上的唯一性；同在售商業(yè)相比，本項(xiàng)目以后的商業(yè)將有機(jī)會(huì)以小面積、低總價(jià)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異化

49、競(jìng)爭(zhēng)。周邊大量知名開(kāi)發(fā)商入住對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展以及區(qū)域形成極強(qiáng)的拉動(dòng)。機(jī)會(huì) o威脅 t 宏觀調(diào)控的持續(xù)演進(jìn)，將在全國(guó)范圍內(nèi)影響房地產(chǎn)的售價(jià)和成交量菜市場(chǎng)的存在將損害項(xiàng)目的價(jià)值和售價(jià)，項(xiàng)目周邊大量的待入市項(xiàng)目將會(huì)帶來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而項(xiàng)目的位置又很容易被截留客戶。項(xiàng)目住宅定位建議項(xiàng)目梳理回顧項(xiàng)目面臨的問(wèn)題項(xiàng)目存在的機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局菜市場(chǎng)的負(fù)面影響激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)怎么實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)形象與開(kāi)發(fā)價(jià)值的把控菜市場(chǎng)帶來(lái)的配套提升入住后的生活便利性差異化的后期生活方式轉(zhuǎn)換差異化成熟生活社區(qū)受大邑大道與內(nèi)蒙古路兩側(cè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)夾擊政策調(diào)控下的價(jià)格、產(chǎn)品等競(jìng)爭(zhēng)壓力注重實(shí)在的生活價(jià)值我們定位是什么？項(xiàng)目住宅定位大邑綜合性便

50、利生活社區(qū)便利生活：是項(xiàng)目的核心價(jià)值提煉，也是將菜市場(chǎng)負(fù)面形象轉(zhuǎn)變?yōu)檎嫘蜗蟮年P(guān)鍵所在項(xiàng)目住宅目標(biāo)客戶及其特點(diǎn)通過(guò)系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查、客戶深度訪談后，得出項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位如下：u老城區(qū)換房一族 客戶特點(diǎn)：他們習(xí)慣了原來(lái)的便利生活，新購(gòu)房仍然選擇生活配套完善的地方購(gòu)房；u行政事業(yè)單位職員 客戶特點(diǎn)：他們處于單位的中層，受限于收入水平往往選擇具有性價(jià)比且生活方便的房源；u大邑本地及往返于大邑的中小生意人，以個(gè)體工商戶為主 客戶特點(diǎn)：他們是起早貪黑的小生意人，對(duì)社區(qū)環(huán)境要求不高，購(gòu)房主要看好區(qū)域發(fā)展的前景，注重性價(jià)比，對(duì)價(jià)格比較敏感；項(xiàng)目住宅目標(biāo)客戶及其特點(diǎn)u附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷徙而來(lái)的移民群體 客戶特點(diǎn)：他們

51、多數(shù)是首次進(jìn)城購(gòu)房，對(duì)房地產(chǎn)認(rèn)知有限，購(gòu)買決策中價(jià)格是重要參考對(duì)象；其中包含城鄉(xiāng)統(tǒng)籌中拆院并院帶來(lái)的客戶；u為子女教育而選擇購(gòu)買的客戶 客戶特點(diǎn)：他們購(gòu)房主要是以子女的教育為目的，銀都小學(xué)正是他們購(gòu)房的動(dòng)力所在；u外出務(wù)工回鄉(xiāng)置業(yè)的客戶 客戶特點(diǎn)：他們習(xí)慣了大城市便利的生活，置業(yè)時(shí)也以生活的便利性放在首位考慮；u投資客戶 客戶特點(diǎn)：他們以性價(jià)比和投資前景作為購(gòu)房的決策因素；住宅開(kāi)發(fā)體量建議u物業(yè)形態(tài)：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，市場(chǎng)對(duì)多層的接受度大于電梯，且多層售價(jià)略高于電梯；因此，考慮到投入產(chǎn)出的最大化，建議項(xiàng)目修建多層建筑；u容積率：因?yàn)轫?xiàng)目未曾限制容積率，出于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化考慮，建議以多層住宅能承

52、受的容積率上限作為本項(xiàng)目容積率進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；u因此，本項(xiàng)目住宅地塊的體量為：住宅地塊開(kāi)發(fā)面積=8畝*666.67*2.0=10666u關(guān)于住宅底商：為了進(jìn)一步提升住宅開(kāi)發(fā)的價(jià)值，建議住宅在沿潘家壩街一側(cè)布置底商鋪面； 住宅底商 每套住宅陽(yáng)臺(tái)（含各類形式的陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、露臺(tái)等非公共活動(dòng)空間）的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%；。此外，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不應(yīng)大于1.8米，低層住宅、退臺(tái)式建筑陽(yáng)臺(tái)等有特殊要求的除外 飄窗窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差不得小于0.45米，且凸出外墻寬度不得大于0.6米。 除建筑入口雨篷外，建筑附屬構(gòu)件（如空調(diào)板、花池、構(gòu)造板等）的進(jìn)深不宜大于0.6米，且連續(xù)長(zhǎng)度不應(yīng)大于1

53、.8米。住宅建筑不允許設(shè)置除結(jié)構(gòu)構(gòu)件以外的附屬構(gòu)件。根據(jù)對(duì)區(qū)域成交客戶的分析，贈(zèng)送實(shí)用面積很受市場(chǎng)歡迎，成為區(qū)域各項(xiàng)目一大賣點(diǎn)。戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)建議飄窗寬度控制在0.6米以內(nèi)0.6米米2.2m大戶型繼續(xù)采用臺(tái)式飄窗小戶型做可拆卸的臺(tái)式飄窗，驗(yàn)收結(jié)束后改為步入式飄窗，對(duì)于改善房間的空間效果非常理想。a、飄窗充分利用60cm的空間對(duì)于房間空間感的改善戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)建議b、壁櫥拓展戶型的收納空間贈(zèng)送原理同飄窗一樣的隱藏式衣柜，擴(kuò)展收納空間2.2m2.2m戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)建議c、n+1拓展戶型實(shí)用n1戶型，為客戶提供彈性空間。竣工驗(yàn)收前為鏤空的花架，驗(yàn)收后開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一鋪板形成真正的房間，贈(zèng)送面積實(shí)用且比例大。戶

54、型創(chuàng)新設(shè)計(jì)建議c、n+1拓展戶型儲(chǔ)存間臨近陽(yáng)臺(tái)設(shè)置，驗(yàn)收后可半間房變一間房設(shè)置結(jié)構(gòu)梁，通過(guò)二次裝修多變一間房戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)建議d、主臥步入式衣帽間，適用于大戶型結(jié)合主衛(wèi)，形成主臥步入式衣帽間，彰顯主臥豪華用于本項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品，提升品質(zhì)感。戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)建議戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)建議參考戶型設(shè)計(jì)戶型比例建議參考戶型設(shè)計(jì)通過(guò)創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)后，建議項(xiàng)目的戶型產(chǎn)權(quán)面積控制7895之間，即戶型設(shè)計(jì)為各種規(guī)格的套一變套二、套二變套三戶型，每個(gè)戶型帶有可變空間，控制戶均贈(zèng)送比例在12%20%之間。通過(guò)細(xì)節(jié)提升項(xiàng)目品質(zhì)在保證窗戶靜音密閉性能、外墻保溫隔熱的同時(shí)又希望能充分利用自然能源。窗戶板材采用目前住宅小區(qū)高檔的、封閉性

55、能最佳的“斷橋”鋁合金；采用憎水性珍珠巖塊作為保溫隔熱層等節(jié)能和環(huán)保是我們?cè)诮ㄖ馁|(zhì)選擇上對(duì)品質(zhì)的貫徹 。建筑材質(zhì)建筑材質(zhì)關(guān)于底商2f平臺(tái)商鋪前挑形成樓上露臺(tái)底商廣告位商鋪前挑形成樓上露臺(tái)u為了提升住宅底商的價(jià)值，建議將商鋪前挑，增加商鋪面積；u利用挑出部分在2f形成露臺(tái)（空中花園），增加2f住宅的價(jià)值；u將2f的防護(hù)欄和底商的店招融合，形成90cm左右高度的店招位置；6mm+12mm+6mmlow-e低輻射玻璃室內(nèi)冷熱能量100投射熱傳輸損失40太陽(yáng)能熱量10透射太陽(yáng)能65室外環(huán)境室內(nèi)環(huán)境low-e鍍銀膜（內(nèi)充氬氣）低輻射保溫玻璃，雙向阻熱外窗系統(tǒng)有效阻止室內(nèi)外熱交換、室外噪音，阻擋紫外線，

56、讓業(yè)主輕松擁有健康的陽(yáng)光。通過(guò)細(xì)節(jié)提升項(xiàng)目品質(zhì)建筑材質(zhì)建筑材質(zhì)通過(guò)細(xì)節(jié)提升項(xiàng)目品質(zhì)工法展示u在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，尚未發(fā)現(xiàn)有在售樓盤提供工法展示；u因此，建議項(xiàng)目配合工程進(jìn)度，通過(guò)產(chǎn)品硬件方面的品牌展示訴求，給客戶營(yíng)造高品質(zhì)的體驗(yàn)感受門禁系統(tǒng)局部材料墻體剖面局部剖面材料展示、及工程進(jìn)度明示材料展示序號(hào)項(xiàng)目名稱權(quán)重本項(xiàng)目錦繡一方邑都上城翰城國(guó)際得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分1區(qū)位15%40.630.4540.640.62交通10%40.450.550.550.53周圍配套8%40.3230.2440.3250.44小區(qū)規(guī)模5%40.250.2550.2550.255整體規(guī)劃5%40

57、.250.2550.2550.256建筑立面5%50.2540.250.2550.257戶型設(shè)計(jì)10%50.540.450.550.58景觀園林5%40.240.250.2550.259營(yíng)銷推廣8%50.430.2450.450.410小區(qū)內(nèi)配套7%40.2830.2140.2840.2811物業(yè)管理7%40.2840.2850.3550.3512建筑質(zhì)量5%50.2550.2550.2550.2513發(fā)展商品牌10%40.450.550.550.5總分100%4.283.974.74.78參考項(xiàng)目權(quán)重25%55%20%參考項(xiàng)目與本項(xiàng)目的對(duì)比權(quán)重0.93 1.10 1.12 參考項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)2

58、88031003250本項(xiàng)目相對(duì)于參考項(xiàng)目的售價(jià)3105 2823 2910 本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)售價(jià)2911 2911 項(xiàng)目地商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研現(xiàn)有商業(yè)分布兩圈一帶縣城中心縣城中心商圈商圈圍圍城城西西路路商商圈圈濱江休閑商業(yè)帶濱江休閑商業(yè)帶n大邑現(xiàn)有商業(yè)主要集中在老城區(qū)，其發(fā)展邏輯是非常傳統(tǒng)的向心式發(fā)展，即以大邑縣政府為中心，向四周發(fā)散。n縣城中心商圈，以新世紀(jì)廣場(chǎng)為中心，向四周發(fā)展，尤其以東街發(fā)展最為突出，目前為大邑縣最核心的商圈，集中了眾多的品牌專賣店、超市等。n圍城西路商圈，以餐飲、娛樂(lè)為主，集中了大量的特色餐館、酒吧等，是大邑夜生活的集中地。n濱江休閑商業(yè)帶，沿濱江路分布，主要業(yè)態(tài)為各類的茶坊、特色

59、餐飲等。大型購(gòu)大型購(gòu)物中心物中心階段階段小店鋪階段小店鋪階段大型娛樂(lè)休大型娛樂(lè)休閑中心閑中心集市集市/商業(yè)商業(yè)街階段街階段單一百單一百貨階段貨階段生活方式消生活方式消費(fèi)中心費(fèi)中心沿海發(fā)達(dá)城市商業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了大型購(gòu)物中心階段，向大型娛樂(lè)休閑中心演變大邑目前正處于由單一百貨為主的階段向大型購(gòu)物中心轉(zhuǎn)變的階段大邑未來(lái)商業(yè)發(fā)展方向大邑未來(lái)商業(yè)發(fā)展方向 大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心 大型娛樂(lè)休閑中心大型娛樂(lè)休閑中心國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)律與大邑商業(yè)未來(lái)發(fā)展方向區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀n研究范圍：大邑大道兩側(cè)區(qū)域，大致范圍如右圖所示。n區(qū)域目前已形成一定的居住規(guī)模，現(xiàn)有住宅小區(qū)包括錦繡一方、邑都上城、中鐵龍郡、翰城

60、國(guó)際、天邑惠昌花園、邑新花園等，有一定的常住人口，但商業(yè)氛圍不夠濃厚，現(xiàn)有商業(yè)以各住宅小區(qū)的底商為主，缺乏缺乏大型的集中式商業(yè)項(xiàng)目，消費(fèi)水平較低、租金也偏低。n本區(qū)域居民消費(fèi)目前仍以老城區(qū)中心商圈為主，其對(duì)區(qū)域的輻射力在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)仍將持續(xù)。n整個(gè)區(qū)域未來(lái)的大型商業(yè)將集中內(nèi)蒙古大道兩側(cè)，包括目前已選址潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng)的家樂(lè)福大邑店、大邑新商業(yè)廣場(chǎng)，同時(shí)還有錦繡一方項(xiàng)目引進(jìn)的統(tǒng)一優(yōu)瑪特超市，業(yè)態(tài)以大型賣場(chǎng)及特色餐飲、專業(yè)市場(chǎng)為主，幾乎包羅了一個(gè)新城區(qū)應(yīng)有的所有商業(yè)業(yè)態(tài)種類。本項(xiàng)目本項(xiàng)目n區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目情況如下表所示：項(xiàng)目名稱 錦繡一方邑都上城中鐵龍郡翰城國(guó)際君悅?cè)A庭邑新花園其他零散商業(yè)合計(jì)建筑