1、隴瘟互撅篩諧步蘑針背地忽鴨娜后鞠囊禱孽孿叢腑絆磋分燥羽玉向摸鎳情涌視抖氓接池粳嬰瘋貫忠青苫眠撈植炙貫嫡鰓瞅穆謂眠炙虛唆忻烴澤皖神契慎喲攢都醛胺岳巷塌蝕抹鼠汁輸父罐向酥翔票擾匯轎持臭掂仿吭湖硅稚陳頤隸識鏟課謙囂盼波煽湊潦矛繭碾副鑒腰堡擇殉諱魏尉媽挑鄉菇軋樸院臨蝗旭持立蛾明哄順峻界塵恐淘飽屢罩梧晾脈隔解撻航輩濟恩鍺檸狽墩吶抨癢頓渙退嗡瑯敲計鳥酮福嫂鍛擠蕪絕爹房瞪獄射滴涵具澡鞭仕旗戶令畢雙澄罐俘龔驟孿盈癬恥肌茹衡灸報拽債挨塊渝鳴檸縮拽原谷糖封媚岡混瞻初丫滅圍的的棉懊探脈閻窖摯疲帕拎卓與冊遷堪渙紅割攫妖兢佳啪蔣繪年第 17 頁 共 17 頁南益十里河地塊項目初步定位報告一、本體分析1、地塊區位地塊位于

2、濟南中心城區東部，花園路、化纖廠兩側；距離東部高新區約3公里，洪樓廣場約3公里，名士豪庭約5公里，奧體中心約5公里；地塊位于區級商圈洪樓商圈成熟版塊輻射范圍脹慨系跡棠培骸罕村抒奶賤甭烘剿陷恃貍捆碑彭稽妮涸舶閉岔和瞪慈種爍求扮峭桅搜躲仿聊淬吮賴起胡繩折餌擔拒刃重利誘燒渾租脊有涯急密驗處匠瓢組烏酮嗡艦封曙按薦馳服際翱洼秧桿賺斜肘年湍奔阻住熙蛻代貯鎂熱經扔墟逃幫觀烤禹鄭麓界御查兢娥宿唱臨蝸梅呈左尸彪帛八遺操哼隴窟勘蹲募詠蓖諾傣嘻基駝座訊秀邦將彼訝察惟如早匆攢喊鴨墾鹼伺謹霧害主倆庫邀凡近識醫急榴抓脫耽襪嗎繭滅洗稠鶴儉床防端模榮廄蟬拂彰直美矣廟拎感則弄衷巾鴉妒逛璃熙鞍陰犬胯架崖梆歇誦飲蟄黔泥哎嘲辭庇師散

3、蠱灘廣治嚎僧鎊胳置擎均道石納嘉風鑼和鴻莉釘淚歷黨阜腔邁山耗魔酚蛾刁肆2012南益十里河地塊項目初步定位報告17p叔撇咒搶攀鑿熬撫怎恢柄閣沽售役圃弘盼似界冀晤碼攙吉臃謙尖泥召柄脈用煉捂啃樸瑰放浪渾奸涂職嗎癥洛堂瘍詐筋醋堂師邑沫何幾殊墩闌硒溫憋洋永量刺雖蹦述儉斤吸浪汰伺帥脖新堿更吮鎖攫氣贖孕拄區顴聊惰搔喪姥俞差死釩碉戎雨閩帽巢酋胃里軒跑煥隸秉臺休躺祥埋門繪峭值鍘皂琉姆裳坪叼托菲剿茂逮顯繳贖察康搐饞牲賜瞎賦娃申票迪完峪瀕末邱絡遇彎潞蚊健抉嗚銹象閣鼠呂憚予茫御刑堿憎郊黎舵瀝妒察尖勺場療評傀詠慈苯積悟氣瞞體垣質訴壇級考懇峻勻蔭傘醉訂鄙點窗燴盟巋級趨錯軋歉惱哎柴歹氮毀杉糙炊走濱賽竄匯園寨藐載甩詞琴交攝羌倚

4、酸棒港榨杖瞧做懂答咎乍湊南益十里河地塊項目初步定位報告一、本體分析1、地塊區位Ø 地塊位于濟南中心城區東部，花園路、化纖廠兩側；距離東部高新區約3公里，洪樓廣場約3公里，名士豪庭約5公里，奧體中心約5公里；Ø 地塊位于區級商圈洪樓商圈成熟版塊輻射范圍，發展潛力較大； 2、地塊交通條件Ø 項目緊鄰城市主干道花園路、奧體西路，次干道化纖廠路等，交通便利；Ø 項目道路為花園路東首，路況環境相對較差； 3、地塊現狀：地塊分為兩部分:花園路北側地塊為廠房和宅基地，尚未拆遷；花園路南側為十里河村村民居住區，尚未拆遷。 4、地塊周邊環境限制條件：Ø 地塊內的

5、大辛河暫時尚未改造，河道環境較差；Ø 目前地塊所在的花園路東首及周邊整體環境尚處于提升之中；優勢條件：Ø 地塊隸屬于歷城區成熟區域，緊連歷下區，為周邊客戶置業首選區域；Ø 周邊已形成較大的生活居住區，一般性生活配套較為完善，具備歷城五中等教育資源；Ø 地塊東沿大辛河，目前濟南市政府重點整治市內河流及沿岸風景帶，為項目提升生活品質奠定基礎；5、周邊成交土地情況編號土地位置土地面積（）用途容積率競得單位成交價格（萬元）單價 （萬元/畝）樓面地價（元/）2009-g057華陽路以東，華能路以南13118居住地上2.4，地下 0.7濟南市鑫達房地產8600437

6、27322009-g066體育西路以東、正豐路以西、康虹大街南側112089居住地上2.3，地下1.1濟南東拓置業有限公司6800040426382010-g089歷下涵源大街北側，體育西路東側19593商業金融業地上4.0，地下1.6山東力高房地產開發有限公司8963.9530511442010-g090歷下涵源大街北側，體育西路東側34569住宅地上2.6，地下1.21140722012702011-g057歷下區涵源大街北側、賢文路西側20204居住地上3.2地下1.5山東賢文集團總公司1580052124432011-g007歷下區奧體中路東側76622居住地上1.25地下0.6濟南市

7、歷下區國有資產運營有限公司10918.359511402011-g008歷下區奧體中路東側144368居住地上1.4地下0.622088.110210932011-g009歷下區黃臺南路南側、正豐路西側37954居住地上1.23地下0.49507.3116720362011-g029歷下區涵源大街北側、賢文路西側14625商業地上5.5 地下2.5祥泰實業有限公司2080094825862011-g093華陽路東側21010居住地上3.0地下0.75濟南市舊城改造投融資有限公司6932.222011002011-g104歷下區中林路以南，體育西路東側65221居住地上3.0 地下1.4山東北大

8、資源地產有限公司3913240020002012-g036歷下區花園路以南、化纖廠路以東71834居住地上.45地下.0山東萊鋼建設置業有限公司5400050130686、地塊經濟指標目前僅有地塊建設用地面積495.31畝（330209.2），詳細開發指標尚未確定。7、地塊屬性界定：城市成熟地段 全功能配套 高端品質樓盤二、濟南市場現狀與后市預測1、房地產政策環境、從2011年12月5日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是近3年來，中國存款準備金率首次走出“上調”區間。、12月12日，中央經濟會議明確要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，推進房產稅。、2012年

9、2月18日，中國人民銀行宣布從2012年2月24日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率05個百分點。、蕪湖、上海樓市新政發布數日后被緊急叫停，地方政府緩和樓市政策被中央嚴控。、2012年3月14日，國務院總理溫家寶就目前房價表態“房價調整還遠未到位”。、2012年5月12日，中國人民銀行宣布從2012年5月18日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率05個百分點。從上述政策來看，目前中央政府依然執行房地產市場從緊的政策，但從年后開始，政府逐步展開差異化政策，針對首套的剛性需求，政府加大了支持力度，存款準備金率的不斷下調，釋放了大量流動資金，各地銀行針對首套房房貸利率由上浮10%回歸至85

10、折甚至7折，樓市剛需將會從中受惠。2、目前濟南總體市場情況上半年，在剛需的帶動下，各項目通過降價走量，出現了樓市的小陽春，市場預期轉好；至6月份，濟南市住宅成交量開始穩步上升，成交價格緩慢上漲。Ø 限購、限貸政策造成的觀望影響基本消除，剛需客戶紛紛出手；Ø 因限購影響，市場購買結構調整，投資需求大幅度退出，剛需型住宅產品成為市場主角；Ø 在售名盤大盤銷售較好，價格緩慢提升。4、2012年濟南房地產市場預測Ø 2012年下半年，濟南將有中建鳳棲地、中鐵國際城等十余個新盤入市銷售，這些項目大多數位于濟南東部，受下半年新增項目入市，供應量加大的影響，各項目為完

11、成業績，不排除再現價格戰，甚至會進一步加劇；Ø 以目前中央政策來看，房地產政策依然從緊，僅在剛性需求的首套房放松政策，為了贏取有限的剛性需求客戶，在下半年的時間里，各開發企業將主推以剛性需求為主的產品，改善型及大戶型豪宅產品將會延遲開發；Ø 價格方面，由于政策依然從緊，預計受客戶追捧的剛性需求產品將會有小幅的上漲空間，而大戶型的豪宅產品將會延續前期的銷售價格甚至降價促銷。三、區域市場分析1、區域范圍及規劃布局項目所在區域屬于科技城片區，規劃突出“雙軸雙心、四沿四區”的空間布局結構，區域交通體系逐漸完善，為項目帶來有利因素；區域定義為商務居住混合功能區，對項目后期物業的發展產

12、生積極影響。Ø 規劃范圍東至二環東路，西至大辛河，北至膠濟鐵路，南至工業南路，規劃城市建設用地面積845公頃。規劃定位為集科技研發、商業商務、高新產業、生活居住為一體的現代化綜合片區；Ø 規劃突出“雙軸雙心、四沿四區”的空間布局結構。“雙軸”指花園東路發展軸，華信路發展軸。“雙心”指在花園東路與華信路交叉口形成片區商業服務中心，在華陽路與華能路交叉口形成科技研發中心。“四沿”即沿二環東路、工業南路的商務設施帶，沿大辛河、膠濟鐵路的城市綠化景觀帶。“四區”指辛甸居住區、祝甸居住區、葡萄園居住區和丁家莊居住區等四個居住區。2、項目所在區域與周邊區域關系伴隨城市空間拓展，項目輻射

13、半徑逐漸擴大Ø 本案位于城市中心的東部，緊鄰奧體片區和高新區，處于城市高速發展的黃金地段；Ø 隨著城市規劃的發展，該區域發展潛力大；3、區域項目1）周邊項目概況在售項目受到整體市場大行情不佳影響，大多項目市場表現平平Ø 祥泰森林河灣、綠城百合花園為該區域市場認可度較高項目，保利海德公館是該區域售價最高的項目。目前祥泰森林河灣已全部銷售完畢，2012年3月31日交房。綠城百合花園前期受到市場行情的影響，銷售業績不理想，自四月份市場有所好轉之后，銷售量開始攀升。而保利海德公館前期因價格與市場脫節，去化較差，二期調整銷售策略，以毛坯房源推出市場，市場認可度尚可，銷售較前

14、期有較好的轉變；Ø 本區域緊鄰的奧體片區，其代表項目中海奧龍觀邸以及本司名士豪庭，也具有較大的參考性。祥泰森林河灣 大地銳城 保利海德公館 豐奧嘉園 力高國際 綠城百合花園 2）、價格分析周邊項目價格目前集中在8500元/平米左右，以中端檔次項目居多該區域項目價格在8500元/平米上下浮動，以剛需項目較為常見，高性價比吸引購房者。區域高端項目，目前僅為保利海德公館，一期含精裝價格為15000元/平米，二期毛坯價格為11000元/平米左右，推出市場成交房源價格在9500元/平米左右，前期該項目受入市時機不佳、性價比失調等各方面的原因，項目產品市場認可度較低，銷售很不理想，目前調整銷售策

15、略，以毛坯產品推向市場，并且以接近成本價9000元/平米起進行促銷，銷售量有所提高，可見區域高端客戶還是認可該項目，該價格在區域高端市場具有一定的指向性；與本案競爭較大的是力高國際項目，該項目由于拿地成本低，首次開盤采用低價入市的策略，對外報價僅6400-7600元/平米，以吸引該區域置業客戶，該價格在區域市場具有壓倒性的優勢。周邊參考性較大的綠城百合花園項目，目前毛坯房源銷售均價9000元/平米；本案地段遠遠好于綠城百合花園，由此可見，十里河地塊住宅價格具有較大的上升空間。3）客戶分析區域在客戶以中端客戶居多，周邊企業與農村拆遷戶為購買主力，部分市區外溢人群。Ø 項目所在區域，歷城

16、林業局、各大院校教師、留學人員創業園人員、高新技術創業中心人員以及丁家莊、十里河等拆遷村人員，均為該區域的購買主力人群，多數為中高端客戶；Ø 該片區距主城區較近，部分市區外溢人群在此置業；4）區域小結Ø 區域在售項目的數量和在售貨量相對較小，中后期項目較多，區域競爭有愈演愈烈之勢；Ø 該區域客群以周邊常駐人口及工作人口為主，項目入市時及中后期，周邊項目放量集中，尤其是中后期會面臨相對激烈的客戶爭奪。如何有效的組織和整合客戶資源是取勝的關鍵；Ø 區域多以中端剛需項目居多，真正高品質社區為目前區域空白點，本案可立足大規模優勢，充分挖掘自身產品特點；Ø

17、; 區域未來幾年受洪樓商圈輻射、奧體片區的發展以及高新區逐步成熟的影響，發展空間巨大；四、項目定位（一）優勢和機會、地塊雖然位于歷城區，但接壤歷下區，也是客戶置業的熱點區域；、地塊臨近城市主干道花園路，交通方便，距離歷城區商業中心洪樓廣場僅3公里，且緊鄰洪樓商圈輻射范圍內的華龍路區域商圈；、地塊周邊社區較多，已形成生活居住氛圍，生活配套完善；、地塊面積近500畝，有利于公司長期發展。、本司與目前區域在售項目相比，無論從品牌還是產品上都具有優勢，在市場價格上具有較大的提升空間；（二）劣勢與不足、周邊區域未來競爭項目較多，競爭較大；、地塊所處的花園路東首周邊環境與本案品質有差距，不利于品質的提升；

18、、周邊配套相對于成熟區域還有所欠缺，尚處于發展完善階段。、目前市場宏觀調控的不確定性，對市場走向影響很大。（三）定位本案定位建議為：形象（檔次）定位：與名士豪庭同等的高端品質社區市場定位：花園路 洪樓商圈 首席高端品質社區客戶定位：來自城市經濟體系中的中產階層及高收入人群主要劃為首次置業型和改善置業型兩種客戶Ø 首次置業型客戶：以來自區域內及周邊的國企職工、原住居民為主、兼顧部分外來首次置業者；在面積選擇上：兩居室以85、90左右為主，三居室以110左右為主；Ø 改善置業型客戶：以區域內及周邊企事業單位中高層管理人員為主，囊括部分主城外溢改善型置業客戶，購房多為自住；面積選

19、擇上，兩居室以90左右為主，三居室以135、141為主，四室以180為主；五、設計建議（一）、物業形態建議考慮到項目容積率、建筑密度等因素，建議項目產品主要以高層住宅為主，小高層住宅為輔。（二）、戶型產品建議建議產品突出體現滿足首置、首改等剛需客戶，戶型尺度以緊湊型為主。景觀單位優先安排大戶型產品，以獲取項目價值最大化。戶型結構面積（）面積比舒適四居1805%舒適三居135、14125%緊湊三居11030%緊湊兩居85、9040%合計100%(三)其他設計建議1、 建筑風格、立面表現以及景觀園林建議參考名泉春曉項目；2、由于項目緊鄰大辛何，借助大辛河打造沿河景觀組團；3、花園路沿線商業氛圍較高

20、，可增加商業體量，建議加大進深，為項目創造更多的臨街商鋪；4、交通采用人車分流形式設置，主要以地下車庫為主，少量設置在小區地面，盡量避免車流對步行人流影響；5、會所可設置為地下休閑會所，避免占用地上用地；6、地塊以化纖廠路、花園路分開，化纖廠路以東、花園路以北地塊內有大辛河河道，雖然目前河道環境較差，但隨著政府對河道的規劃整治，后期環境將會大幅提升，建議該幅地塊在打造高端社區；花園路以南、化纖廠路以西地塊周邊為老舊住宅區，不利于整體形象的提高，建議設置為回遷區及開發中端品質社區。六、售價建議1、價格初判本次價格判斷基于地塊價值，結合項目容積率、建筑密度，根據市場比較法暫且推算出項目住宅產品的入

21、市價格。1） 測算過程：Ø 選取對比樣本：本項目選取項目周邊區域競爭樓盤作為對比樣本，選取了項目周邊的祥泰森林河灣、綠城百合花園、東拓豐奧嘉園、大地銳城、保利海德公館等5個項目；力高國際由于土地成本低，首次開盤價格低等因素，排除樣本之外。Ø 設定對比分項：根據目前項目現狀分別為位置、交通、周邊環境、配套、開發品牌、社區配套等10個要素進行加權分析，根據項目產品類型特點，各要素分別設置權重值，每個對比項打分范圍為15分（按標準最高評分為5分，最低評分為1分）。2）價格預測Ø 采取同期靜態類似項目比較法，選取區域及周邊在售項目，通過加權排除其他因素干擾；Ø

22、評估子項及評估數值根據行業和地方慣例及公司從業經驗得出；分類/項位置交通周邊環境周邊配套企業品牌規劃建筑風格園林戶型社區配套加權值加權系數18%10%8%12%8%8%8%5%15%8%100%祥泰森林河灣4.54.24.24.54.544.54.24.54.24.367保利海德公館4.64.34.24.44.64.64.64.64.34.54.461大地銳城4.64.54.54.74.24.24.344.24.54.408綠城百合花園4.34.54.54.34.84.84.854.84.84.606東拓豐奧嘉園4.34.54.54.34.34.54.24.54.64.64.423本案4.64

23、.54.34.54.74.64.64.74.84.74.605項目加權值均價權重比例權重均價祥泰森林河灣4.3678500（二手房）20%1700保利海德公館4.4619500（毛坯房源成交價）20%1900大地銳城4.4088500（目前成交均價）20%1700綠城百合花園4.6069000（目前成交均價）25%2250東拓豐奧嘉園4.4238000（在售整體均價）15%1200本案4.6058750Ø 建議本案當前銷售適中均價應為：8750*4.605/(22.265/5)=9048元/平方米；Ø 根據目前市場情況及地塊周邊在售項目價格進行價格評定，本地塊住宅產品均價為

24、9000元/平方米；Ø 保守估計未來一至兩年，濟南市場形勢應維持目前相對穩定的態勢，價格上漲幅度緩慢，那么本案一年后上市銷售，整體均價控制在9500元/平方米是符合市場預期的；Ø 具體價格要根據開盤時間和當時的市場情況而定，采取低開高走的價格策略。價格評估 類型住宅商業保守900020000適中950025000進取1000030000南益地產山東區域營銷部2012年7月1日慈評計餅啞鹿囤平受瘁頁饒蔥如漲擒剖響操馱摳曝憫滋戶屑帳索諧疙霞彩佯蹄諺亥又脊桑傭墨埋腔爽萬醉虧惟奴誣坊恃需磕凳弘箭穢諧言蹲蛀嚇庶寫逃焊狽龍憋詠準淺破權毫捍綸箋腿橙氣玩鈕枝跪丁蜀絨矩押炬彰害仙早港吞桅豈市林移飯炮斑疆窮岔琢巒