1、湖北仙桃市杜柳項目湖北仙桃市杜柳項目規(guī)劃建議報告規(guī)劃建議報告20112011年年0303月月目錄目錄一、規(guī)劃設(shè)計點評一、規(guī)劃設(shè)計點評 1 1、整體規(guī)劃點評、整體規(guī)劃點評 2 2、戶型排布點評、戶型排布點評二、規(guī)劃設(shè)計建議二、規(guī)劃設(shè)計建議 1 1、整體規(guī)劃設(shè)計建議、整體規(guī)劃設(shè)計建議 2 2、規(guī)劃設(shè)計提高容積率建議、規(guī)劃設(shè)計提高容積率建議 3 3、規(guī)劃設(shè)計參考、規(guī)劃設(shè)計參考三、戶型建議三、戶型建議四、營銷推廣四、營銷推廣一、規(guī)劃設(shè)計點評：一、規(guī)劃設(shè)計點評：1 1、整體規(guī)劃點評：、整體規(guī)劃點評：整棟房子平面無序，直接導(dǎo)致外立面很不規(guī)則。一棟房子是否擁有流暢分明的天際線也是至關(guān)重要的，而此種設(shè)計導(dǎo)致房

2、子的天際線凌亂無比，不僅影響美觀，而且降低了整個小區(qū)的檔次。1、所有戶型南北朝向嚴(yán)重偏離，南偏西超過40度，日照受到影響，夏天西曬嚴(yán)重且無南北風(fēng)，冬天 陰冷風(fēng)大。房子作為功能性住宅產(chǎn)品，首先要考慮的是其舒適型，南北朝向是決定舒適性的一個很重要的因素，也是購房者很關(guān)注的一個問題，尤其是居家型戶型。2、同一棟樓、同一單元內(nèi)戶型跨度大，數(shù)量多，有家居型的三房，有緊促型的兩房，有投資型的小戶型，還有小復(fù)式。房型雜，排布凌亂擁擠，影響居住質(zhì)量，而且導(dǎo)致客戶群比較雜。不同領(lǐng)域、不同階層、不同收入水平、不同年齡段的人居住在同一單元，定位不清，影響居住品質(zhì)。2 2、戶型排布點評：、戶型排布點評：n二、規(guī)劃設(shè)計

3、建議：二、規(guī)劃設(shè)計建議：1 1、整體規(guī)劃方案一、整體規(guī)劃方案一4、規(guī)劃設(shè)計為兩房（85-95）和三房（110-135）。 戶型排布有序，居住品質(zhì)提升。在三四線城市，三房的接受度最高，兩房次之 。 n1、住宅外形設(shè)計規(guī)整大氣， 天際線流暢分明，小區(qū)檔次提升。3、三角形設(shè)計。充分利用地塊特征規(guī)劃樓棟分布格局，使土地利用率達(dá)到最大，這種設(shè)計外形比較新穎突出，實用性強，三面設(shè)計為小戶型（45-55）。可定位為產(chǎn)權(quán)式酒店或酒店式公寓，星級酒店式管理。據(jù)調(diào)查，周邊有很多私房做成的小賓館，低檔公寓扎堆，也有四星級酒店，說明在當(dāng)?shù)鼐频赀€是很有市場的。兩種產(chǎn)品之間出現(xiàn)市場空白點，缺乏舒適度高，性價比高，形象檔次

4、高的產(chǎn)品，所以規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)式酒店或酒店式公寓，占有市場先機與優(yōu)勢。該棟樓還可考慮定位成小戶型。2、大部分戶型都是南北朝向，通風(fēng)采光好，日照充足，居住舒適性強。注：此圖僅是示意圖，僅做參考，是西科公司的策劃建議，也是市場定位客戶定位的依據(jù)，詳細(xì)的戶型設(shè)計規(guī)劃可請設(shè)計院設(shè)計。1 1、整體規(guī)劃方案二、整體規(guī)劃方案二1、回字型設(shè)計 。中間為電梯和大堂，可將大堂設(shè)計得富麗氣派，提升檔次，四面設(shè)計為小戶型（45-55）。該棟樓定位方向同方案一。2、規(guī)劃設(shè)計為兩房（85-95）和三房（110-135）。與方案一相同。 n注：此圖僅是示意圖，僅做參考，是西科公司的策劃建議，也是市場定位客戶定位的依據(jù)，詳細(xì)的戶型

5、設(shè)計規(guī)劃可請設(shè)計院設(shè)計。2 2、規(guī)劃設(shè)計提高容積率建議：、規(guī)劃設(shè)計提高容積率建議：建議建議1 1：這兩棟樓都設(shè)計為子母樓，背面增加的部分戶型設(shè)計為小戶型，南面設(shè)計為兩房、三房的，以子母樓作為宣傳噱頭， 適合于三代同堂家庭。n建議建議2 2：挨著回字形酒店式公寓做小戶型，作為酒店式公寓的一部分，提高容積率。注：此圖僅是示意圖，僅做參考，是西科公司的策劃建議，也是市場定位客戶定位的依據(jù)，詳細(xì)的戶型設(shè)計規(guī)劃可請設(shè)計院設(shè)計。3 3、規(guī)劃設(shè)計參考：、規(guī)劃設(shè)計參考：地下車庫規(guī)劃參考。 建議地下車庫做兩層，電梯直通地下車庫。因為小區(qū)定位為高端公寓樓，檔次高，要確保停車位充足。如果不限高，總高度可以繼續(xù)突破，

6、可以做成仙桃最高的住宅樓，這也是一個賣點，可以通過廣告放大。建筑高度參考地下車庫電梯前室參考。b1、b2層電梯前室 公寓大堂、門廳設(shè)計參考。富麗堂皇，提升檔次。中心小花園設(shè)計參考四層商業(yè)規(guī)劃參考三、戶型建議：三、戶型建議：2 2、甲方基本認(rèn)同前述規(guī)劃建議的前提下、甲方基本認(rèn)同前述規(guī)劃建議的前提下 ，本公司將與設(shè)計院一起對戶型排布和設(shè)，本公司將與設(shè)計院一起對戶型排布和設(shè)計做深度的研究。計做深度的研究。1 1、由于時間關(guān)系，我司本次僅提供一些戶型作參考（見下文），并不作為此次、由于時間關(guān)系，我司本次僅提供一些戶型作參考（見下文），并不作為此次規(guī)劃設(shè)計的最終戶型。規(guī)劃設(shè)計的最終戶型。兩室兩廳兩室兩廳

7、3 3、參考戶型、參考戶型 2室室2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)922室室2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)91.41三室兩廳三室兩廳3室室2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)1廚廚1253室室2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)109.92一室一廳一室一廳1 1室室1 1廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)48481 1室室1 1廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)48.9348.931 1室室1 1廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)45.5045.50開盤強銷期整體形象鋪墊期（蓄客期）持銷期形象導(dǎo)入概念宣傳產(chǎn)品核心賣點宣傳戶外廣告（高炮，墻體）項目周邊導(dǎo)示系統(tǒng)（圍墻，路旗）軟文售樓部包裝（宣傳物料）戶外廣告（高炮，墻體）報廣新聞報道短信活動（房展會、產(chǎn)品推介會）戶外廣告（高炮，墻體）報廣短信廣告推廣強度四、營銷推廣：四、營銷推廣：廣告主線

8、及傳播第一階段：未雨綢繆（蓄客期） 目標(biāo)目標(biāo)：引起市場關(guān)注手段手段：工地形象展示，戶外形象展示，售樓部形象展示工作準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備： 公路圍墻（圍墻廣告） 戶外廣告（高炮廣告，墻體廣告，路旗） 售樓部包裝（宣傳物料：dm,折頁。vi:紙杯，工牌售樓部包裝：背景墻，門頭，展板，沙盤模型，戶型模型。）效果效果：讓市場關(guān)注，引起消費者注意 儲備部分客戶第二階段： 市場引爆（開盤強銷期） 一：媒體攻略：一：媒體攻略：目標(biāo)目標(biāo)：引起熱點，造出話題手段：手段：1、新聞主題炒作： a、在仙桃需要什么樣的生活。 b、在仙桃需要什么樣的社區(qū)。 c、在仙桃需要什么樣的文化。 2、發(fā)展商專訪： 竭力打造仙桃第一盤二：二： 房展會形象攻略：房展會形象攻略：目標(biāo)目標(biāo)：儲備客源，建立市場形象手段：手段：1、登記意向客戶； 2、資料禮品發(fā)放； 3、游戲設(shè)置。工作準(zhǔn)備：工作準(zhǔn)備：1、展場設(shè)計 2、宣傳海報、手冊。 效果：效果：1、截流部分競爭樓盤客源； 2、續(xù)積備意向客戶。 三：三： 強勢突圍：強勢突圍：目標(biāo)目標(biāo)：消化意向客戶手段：手段： 公關(guān)活動（產(chǎn)品推介會，在當(dāng)?shù)馗邫n酒店舉辦酒會，請政府、媒體、認(rèn)籌客戶參加，對產(chǎn)品做宣傳）工作準(zhǔn)備：工作準(zhǔn)備：1、輔助形象啟動（公交車，公交站臺廣告） 2、報