1、秦皇島項目營銷、規劃簡報秦皇島項目營銷、規劃簡報報報 告告 提提 綱綱各區域項目整體情況簡報各區域項目整體情況簡報典型項目營銷規劃參考典型項目營銷規劃參考1 12 2項目地圖項目地圖綏中綏中黃金海岸黃金海岸南戴河南戴河北戴河北戴河一線海景房山海同灣海天翼時間海白金海岸北戴河住宅戴河國際戴河庭院南戴河瓴瀾非常海歐洲金海岸戴河新城海巢夏都海岸泊度紫瀾香郡濱海新城黃金海岸澳景藍灣時代海岸戴河首領秦市區秦市區秦市區金夢海灣一號金夢海灣第一關一線海景房山海同灣海天翼時間海白金海岸各區域項目簡析各區域項目簡析基本信息基本信息項目名稱山海同灣建筑面積105萬占地面積46萬容積率1.85 基本信息基本信息項目

2、名稱白金海岸公寓建筑面積50.88萬占地面積18萬容積率2.53 基本信息基本信息項目名稱海天翼建筑面積59萬占地面積19萬容積率2.5 基本信息基本信息項目名稱時間海建筑面積127.3萬占地面積34萬容積率3綏中濱海綏中濱海經濟區經濟區綏中產品推售情況綏中產品推售情況各區域項目簡析各區域項目簡析60%60%金夢海灣1號產品推售情況產品推售情況各區域項目簡析各區域項目簡析秦市區金夢海灣一號金夢海灣第一關秦皇島市區秦皇島市區北戴河住宅秦皇國際戴河庭院北戴河區域北戴河區域產品推售情況產品推售情況各區域項目簡析各區域項目簡析秦皇國際秦皇國際泊度濱海新城南戴河區域南戴河區域南戴河瓴瀾海巢非常海夏都海岸

3、歐洲泊度金海岸紫瀾香郡戴河新城濱海新城各區域項目簡析各區域項目簡析產品推售情況產品推售情況首期泊度濱海新城各區域項目簡析各區域項目簡析南戴河瓴瀾海巢非常海夏都海岸歐洲泊度金海岸紫瀾香郡戴河新城濱海新城2萬平時代海岸奧景藍灣黃金海岸黃金海岸黃金海岸澳景藍灣時代海岸戴河首領各區域項目簡析各區域項目簡析產品推售情況產品推售情況1、項目定位以休閑度假為主，側重海景資源依賴程度；2、項目中小規模，以區域級度假模式啟動。項目特征項目特征1、產品以距離海景資源線性關系為價值梯度排列；2、戶型面積區間整體偏小，以度假公寓為主；3、戶型設計上注重景觀因素；4、戶型創新以贈送空間為主，如花廳、陽臺及縱向loft產

4、品特征產品特征1、根據各戶型看海關系作為確定價格的首要因素；2、度假公寓產品注重總價，居家類產品注重單價；3、各項目價格策略大多以低開高走為主。關鍵字：關鍵字：1、客戶主要來源為北京客戶，各本地客戶相對較少；2、北京等外地客戶置業目的主要為投資及度假需求；3、唐津遼等外埠客戶有增加趨勢，但不明顯。客戶特征客戶特征價格特征價格特征區域模式區域模式+ +公寓產品公寓產品+ +海景價值海景價值+ +投資度假投資度假報報 告告 提提 綱綱各區域項目整體銷售情況簡報各區域項目整體銷售情況簡報典型項目營銷規劃參考典型項目營銷規劃參考1 12 2藍色海岸陽光海岸黃金海岸假日公寓戴河庭院金夢海灣金夢海灣no.

5、1no.1澳景藍灣半島假日公寓倚海45金海岸秦皇國際山海同灣山海同灣秦新悅藍山夏都海岸紫瀾香郡高爾夫項目泊渡東山新天地金海戴河首嶺東山帝景海岸葡萄莊園海天翼海天翼大地顧問秦皇島代理項目一覽表大地顧問秦皇島代理項目一覽表典典 型型 項項 目目 分分 析：析：典典 型型 項項 目目 分分 析思路：析思路：結合祥云島項目體量及定位目標，我們選取大地公司代理的若干項目，就整體規劃評價、銷售概況、客戶構成等幾個方面做簡要闡述。綏中綏中- -山海同灣山海同灣綏中綏中- -海天翼海天翼秦皇島秦皇島- -金夢海灣金夢海灣1 1號號綏中綏中- -山海同灣山海同灣地塊解析地塊解析-區位區位地處綏中濱海經濟區、北倚

6、長壽山、東靠止錨灣，西望老龍頭，南面坐擁渤海灣天然、生態的一線海灣資源。項目概況：項目概況：位于綏中濱海經濟區由21幢百米高層全海景度假私邸、2座五星級海景溫泉酒店、10棟酒店別墅、2條地中海風情商街組成距海70米、濱海大道將樓盤與沙灘隔開一期：1#、2#、3# 二期：5#、6#、22#、25#、26#目前，項目左側商街已投入使用，包括發廊超市、快餐店及圣托里尼主題酒店等總占地：總占地：4646萬平米萬平米容積率：容積率：1.851.85總計：總計：3131層層綠化率：綠化率：35.1%35.1%山海同灣：山海同灣：成功完善了綏中經濟區成功完善了綏中經濟區首席地中海風情海灣度假城首席地中海風情

7、海灣度假城形象。形象。是綏中區濱海經濟區標志性建筑之一。是綏中區濱海經濟區標志性建筑之一。321581819202122711169121761015252326地塊指標分析地塊指標分析項目名稱山海同灣建筑面積46萬占地面積105萬容積率1.85配套 2大海濱五星級酒店、 2條地中海休閑商街、 1.3萬平米酒店會所、 3.9萬平米地中海園林一期一期二期二期樓號物業類型主力面積區間1#-3#高層43、635#6#高層70-9022#26#高層43、63樓號總套數開出套數1#1#7007006956952#2#7007006956953#3#7007006956955#5#510510508508

8、6#6#268268949422#22#75175126126125#25#75175152152126#26#751751734734合計合計51315131420342035#樓b1戶型送花廳一期1#、2#、3#共2100套房源主力戶型時間軸2010.6.2011.6第一期第二 期第三期第四期價格走勢58005000首期配置：無總規模46萬平米，21棟34層精裝海景私邸，首期推出3棟2085套，銷量1568套；二期推出5棟樓盤，分別為5#6#22#25#26#樓，共3031套房源，截至目前為止已售1372套，二期左側商街及圣托里尼主題酒店投入使用時期已過銷售旺季并未對樓盤銷售起到應有的推動

9、作用，但由于市場形式不容樂觀、以后各期開發規模根據銷售情況及銷售速度而定。43635#、6#：70-9022#-26#：43、63山海同灣的開發進程山海同灣的開發進程物業類型：海景公寓 均價：5000元/銷量：1568套物業類型：海景公寓價格：5800元/ 銷量;1372套 推售樓盤待定體量二期：5#6#22#25#26#共3031套房源配套：左側上街、圣托里尼主題酒店容積率：容積率：1.85 ，層高：，層高：34層層 開發進程項目啟動區項目啟動區啟動期戶型推售狀況、二期戶型面積及配比啟動期戶型推售狀況、二期戶型面積及配比321581819202122711169121761015252326

10、回形的開發策略回形的開發策略一一 期期 二二 期期 481286464601696316436550422673032742121626147157581639603611451919807494179494551434811354567531721613318511225選擇理由：選擇理由：1.1.地處經濟區中心區域，形象最好地處經濟區中心區域，形象最好2.2.沿途濱海大道、近海，交通通達、提高區域知名度沿途濱海大道、近海，交通通達、提高區域知名度3.3.項目外圍更好地樹立良好形象打造地標性建筑，相對綏中市場狀況房源推售量相對適中項目外圍更好地樹立良好形象打造地標性建筑，相對綏中市場狀況房源

11、推售量相對適中備注：二期啟動的同時，備注：二期啟動的同時，為了更好地配合推售工作，為了更好地配合推售工作，周邊配套不斷完善，利用個性配套帶周邊配套不斷完善，利用個性配套帶動銷售動銷售開發策略項目啟動區項目啟動區- -啟動區配套啟動區配套會所，左側上街及圣托里尼主題酒店投入使用，沙灘娛樂休閑配套包括無會所，左側上街及圣托里尼主題酒店投入使用，沙灘娛樂休閑配套包括無邊際游泳池、棧橋、啤酒屋、海灘休閑會所及其他海上娛樂設施，做好一邊際游泳池、棧橋、啤酒屋、海灘休閑會所及其他海上娛樂設施，做好一期業主入住準備工作及一期園林規劃配套、應當在啟動期建成并投入使用期業主入住準備工作及一期園林規劃配套、應當在

12、啟動期建成并投入使用理由2：根據目前推售進度及市場需求、產品創新及營銷方式創新是維持提升產品銷售成績的最佳方式；山海同灣通過提高項目品質來增強客戶購買信心的同時加強體驗式營銷手段讓客戶更好的享受度假海景私邸的休閑生活。理由1：會所可直接用作售樓處，既高檔，又無須花錢建售樓處一期左側商街配套一期左側商街配套右側商街配套右側商街配套圣托里尼主題酒店圣托里尼主題酒店圣托里尼主題酒店圣托里尼主題酒店銷量情況銷量情況分期分期年度年度銷售額銷售額主力產品主力產品價格區間價格區間備注備注一期2010年44135677143635000距海遠近決定樓盤價格二期2011年4150129065#、6#：70-90

13、22#-26#：43、635800客客 戶戶 概概 況況置業客戶年齡占比分析置業客戶年齡占比分析10%36%40%14%2530歲31-40歲41-55歲55歲以上置業客戶年齡分析置業客戶年齡分析：41-55歲占比40%，3140歲占比36%，55歲以上占14%，2530歲占 10%由此圖表示由此圖表示：3155歲家庭、收入穩定的客戶為主力群體客客 戶基本信息分析戶基本信息分析客客 戶戶 概概 況況置業客戶職業占比置業客戶職業占比12%18%36%7%21%6%公務員國營領導私營業主教師企業高管其他置業客戶職業分析置業客戶職業分析：私營業主和企業高管占比較大，分別為36%、21%，國營領導占1

14、8%，公務員占12%、教師和其他占13%由此圖表示由此圖表示：本項目客群家庭收入水平處于較高層次客客 戶基本信息分析戶基本信息分析客客 戶戶 概概 況況客戶置業動機分析客戶置業動機分析37%26%22%11%4%休閑度假投資保值度假養老常住企業會所客戶置業動機分析客戶置業動機分析：休閑度假占37%、投資保值占26%、養老占22%、常住占11%，企業會所占4%由此圖表示由此圖表示：作為新興濱海經濟區休閑地產項目，休閑度假及投資保值難以區分，兩種動機占比總和為63%、由于項目地處區域自然環境較好、空氣清新，客戶置業度假養老及常住占33%、其中包括本地及其他區域客群。客客 戶基本信息分析戶基本信息分

15、析客客 戶戶 概概 況況客客 戶需求特征分析（戶型、單價、總價）戶需求特征分析（戶型、單價、總價）客戶置業戶型面積區間分析客戶置業戶型面積區間分析54%25%14%7%40-60平米60-80平米80-100平米100平米以上客戶置業戶型面積區間分析客戶置業戶型面積區間分析：4060占54%、6080占25%、80100占14%、100以上占7%由此圖表示：由此圖表示：將近一半的客戶偏好于60以內的小戶型 、喜好大戶型客戶也控制在100平以內客客 戶戶 概概 況況客戶置業戶型分析客戶置業戶型分析58%20%20%2%零居室一居室二居室復式客戶置業戶型分析客戶置業戶型分析：零居占54%、一居、二

16、居分別占20%、復式占7%由此圖表示：由此圖表示：一半以上客戶偏好于零居戶型、其余客群對一居和二居需求對等客客 戶需求特征分析（戶型、單價、總價）戶需求特征分析（戶型、單價、總價）客客 戶戶 概概 況況客戶置業均價價格區間分析客戶置業均價價格區間分析20%35%28%17%50005500元550060006000650065007000客戶置業均價價格分析客戶置業均價價格分析：50005500￥占20%、55006000￥占35%、60006500占28%、65007000￥占17%由此圖表示由此圖表示：5500-6500￥比較容易受目標客戶群體接受，較低層次均價及較高層次均價僅受少量兩端層

17、次客群接受，因此針對項目客群合理的價格區間55006500￥之間客客 戶需求特征分析（戶型、單價、總價）戶需求特征分析（戶型、單價、總價）客客 戶戶 概概 況況客戶置業總價區間分析客戶置業總價區間分析47%30%21%2%20-30萬元30-50萬元50-80萬元100萬元以上客戶置業總價區間分析客戶置業總價區間分析：2030萬占47%、3050萬占30%、5080萬占21%、100萬以上占2%由此圖表示：由此圖表示：作為休閑度假產品、總價價格控制在50萬以內比較容易受客戶接受、客群質量屬于較高層次的 客客 戶需求特征分析（戶型、單價、總價）戶需求特征分析（戶型、單價、總價）客客 戶戶 概概

18、況況客客 戶偏好分析（資源、產品、交通）戶偏好分析（資源、產品、交通）根據客戶問卷調查計算結果表明根據客戶問卷調查計算結果表明 客戶置業偏好排列順序依次為1.海景資源2.社區配套3.戶型特色及功能4.交通通達5.人文環境結論：1.距海遠近是客戶的首選因素2.完善的社區配套滿足客戶置業動機需求也是至關重要的，因此完善休閑旅游配套設施是帶動產品成交的必要條件3.提高戶型舒適休閑功能及觀海效果無疑是提高產品性價比的必要手段4.通達的交通帶動目標客群區域擴張5.作為新興濱海經濟區、人口、規模并未成形，人文環境有待進一步塑造提升典典 型型 項項 目目 分分 析思路：析思路：結合祥云島項目體量及定位目標，

19、我們選取大地公司代理的若干項目，就整體規劃評價、銷售概況、客戶構成等幾個方面做簡要闡述。綏中綏中- -山海同灣山海同灣綏中綏中- -海天翼海天翼秦皇島秦皇島- -金夢海灣金夢海灣1 1號號地塊解析地塊解析-區位區位地處綏中濱海經濟區核心位置，地處綏中濱海經濟區核心位置，為區域未來經濟發展創造無限潛為區域未來經濟發展創造無限潛力力。綏中綏中- -海天翼海天翼總占地：總占地：25.7萬平米萬平米容積率：容積率：1.3總計：總計：33層層綠化率：綠化率：30%海天翼海天翼海天翼海天翼項目定位：成功樹立了綏中濱海經區高端形象項目定位：成功樹立了綏中濱海經區高端形象是綏中濱海經濟區是綏中濱海經濟區超現代

20、標志性建筑之一超現代標志性建筑之一。地塊指標分析地塊指標分析一期占地一期占地6.7萬平米萬平米建筑面積建筑面積14.5萬平方米萬平方米容積率：容積率：2.0主力戶型主力戶型55平米平米配套：昆侖酒店配套：昆侖酒店二期占地二期占地19萬平米萬平米建筑面積建筑面積59萬平方米萬平方米容積率：容積率：2.5配套：商業街、大型超市、醫院、配套：商業街、大型超市、醫院、學校等學校等超現代建筑融匯天海之間，銀翼造型五星級酒店如鯤鵬之翼，超百米高層曲面公寓，傲立雙灣。主力戶型：一居格局，通透明亮，臥主力戶型：一居格局，通透明亮，臥室、客廳、書房功能整合，室、客廳、書房功能整合，連通空連通空間價值，落地景觀窗

21、，間價值，落地景觀窗，3.6米觀海米觀海陽臺陽臺，于澳洲水潤園林中悅讀海天寫，于澳洲水潤園林中悅讀海天寫意。意。創新戶型：兩室兩廳格局，全明設計，主創新戶型：兩室兩廳格局，全明設計，主臥室雙明窗，次室、客廳直通彼此獨立露臥室雙明窗，次室、客廳直通彼此獨立露臺，特有明衛設計，臺，特有明衛設計，20米奢華雙陽臺，米奢華雙陽臺，270度觀景空中花園度觀景空中花園，于海天闊景中品，于海天闊景中品味尊榮人生。味尊榮人生。分期規模主力戶型時間軸2011.7第一期第二 期14.559價格走勢8800首期配置：會所總規模74萬平米，首期啟動14.5萬平米，配置只有五星級昆侖酒店。配套和社區氛圍不能充分展示，以

22、后各期規模逐漸遞增，銷售速度加快。萬m255平米的零居海天翼的開發進程海天翼的開發進程物業類型：（公寓 ） 配套：（昆侖酒店）價格：（均價8800元/平米）銷 量：（125）一期占地一期占地6.7公頃公頃建筑面積建筑面積14.5萬平方米萬平方米容積率：容積率：2.0主力戶型主力戶型55平米平米配套：昆侖酒店配套：昆侖酒店block2開發進程選擇理由：選擇理由：1.位于九江河與渤海交匯入口處，地理位置好位于九江河與渤海交匯入口處，地理位置好2.在綏中區域里距海最近，沙質好，海水干凈。在綏中區域里距海最近，沙質好，海水干凈。戶型所占比例面積區間 a44.84%55.18-55.33a16.59%5

23、5.18-55.19b4.58%48.89c4.58%52.91d&g9.03%53.31-53.48e8.02%42.87-42.88f4.58%70.38-70.54k8.31%92.7-248,標準層113.08j9.46%91.76-382.5，標準層116.47-116.48啟動期的戶型、面積及配比啟動期的戶型、面積及配比項目規劃效果項目規劃效果銷量情況銷量情況總量分期分期年度年度銷售額銷售額主力產品主力產品價格區間價格區間備注備注一期2011年65910540元55平米零居30-116萬二期客客 戶戶 概概 況況成交客成交客 戶基礎特征分析戶基礎特征分析年齡年齡年齡年齡數量

24、數量比率比率2525歲以下歲以下97.32%25-3025-30歲歲118.94%31-4031-40歲歲3528.46%41-5541-55歲歲5544.72%5555歲以上歲以上1310.57%合計合計124100.00%本案客戶年齡段主要集中在3155歲，占比在45%；3140歲的年輕客群比例在28%。區域區域數量數量比率比率北京北京8265.6%遼寧遼寧2016.0%葫蘆島葫蘆島118.8%秦皇島秦皇島54.0%其他其他75.6%合計合計125100.00%客客 戶戶 概概 況況面積區間面積區間數量數量比率比率40-6040-60平米平米9878.4%70-8070-80平米平米54.

25、0%100-120100-120平米平米2721.6%合計合計125100.00%本案購房者以異地客戶居多，且置業目的多數均以休閑度假為主，因此，40-60平米的小戶型頗受大眾青睞，占比78%100-120平米的大戶型觀景視覺效果突出，得到注重景觀質量的客戶認同，占比22%。客客 戶戶 概概 況況成交客成交客 戶基礎特征分析戶基礎特征分析面積面積戶型戶型數量數量比率比率a a6350.4%b b75.6%d d64.8%e e97.2%f f64.8%g g64.8%j j64.8%k k2116.8%合計合計125100.00%a戶型面積小，總價相對來說較低，購買此戶型客戶占到50%。k戶型

26、面積大、觀海效果好、總價高，成交量占17%，可滿足于具有經濟實力且注重生活品質的客戶。其他戶型成交數量相對平均。客客 戶戶 概概 況況成交客成交客 戶基礎特征分析戶基礎特征分析戶型戶型總價區間總價區間數量數量比率比率30-4030-40萬萬2419.2%40-5040-50萬萬7056.0%50-6050-60萬萬64.8%80-9080-90萬萬64.8%90-10090-100萬萬43.2%100-110100-110萬萬1512%合計合計125100.00% 綏中區域尚未得到多數客戶的認同，因此，特別是異地客戶在置業中不會投入太多資金，只要可滿足自身置業需求即可，本案在同區域競爭項目中雖

27、品質高，但單價也高，總價在40-50萬元內的房源，與本案客群的置業目標相符，成交量占56%。客客 戶戶 概概 況況成交客成交客 戶基礎特征分析戶基礎特征分析總價總價置業目的置業目的客戶數量客戶數量比例比例度假度假8769.6%投資投資3528.0%其他其他32.4%合計合計125100.00% 客戶的置業目的主要集中在休閑度假，共占比到69%，以北京等外地客戶為主；另外，投資保值的客戶也占到28%，以此為首要目的的客戶多為當地客戶。客客 戶戶 概概 況況成交客成交客 戶基礎特征分析戶基礎特征分析置業目的置業目的成交原因成交原因客戶數量客戶數量比例比例距海近、景觀好距海近、景觀好10281.6%

28、品質高品質高43.2%升值潛力大升值潛力大1411.2%其他其他54.0%合計合計125100.00% 距海近、觀海效果好是本案的最大優勢，因此而購買的客戶占到比例頗高，為82%，其次，看重項目在整個綏中區域升值前景的客戶比例占到11%。客客 戶戶 概概 況況成交客成交客 戶基礎特征分析戶基礎特征分析成交原因成交原因客客 戶戶 概概 況況客客 戶偏好分析（資源、產品）戶偏好分析（資源、產品）根據客戶問卷調查計算結果表明根據客戶問卷調查計算結果表明 客戶置業偏好排列順序依次為1.海景資源2.戶型特色及功能3.項目配套4.人文環境結論：1.距海遠近是客戶的首選因素2.提高戶型舒適休閑功能及觀海效果

29、無疑是提高產品性價比的必要手段3.完善的社區配套滿足客戶置業動機需求也是至關重要的，因此完善休閑旅游配套設施是帶動產品成交的必要條件4.作為新興濱海經濟區、人口、規模并未成形，人文環境有待進一步塑造提升典典 型型 項項 目目 分分 析思路：析思路：結合祥云島項目體量及定位目標，我們選取大地公司代理的若干項目，就整體規劃評價、銷售概況、客戶構成等幾個方面做簡要闡述。綏中綏中- -山海同灣山海同灣綏中綏中- -海天翼海天翼秦皇島秦皇島- -金夢海灣金夢海灣1 1號號地塊解析地塊解析-區位區位金夢海灣一號目位于金夢海灣規劃新區1地塊，北側規劃中的嶺前街，東接文盛路，南對景觀路及浩瀚海洋，西臨山東堡大橋，并可遙看城市森林公園。秦皇島秦皇島- -金夢海灣金夢海灣1 1號號總占地：約總占地：約1111萬平米萬平米容積率：容積率：2.22綠化率綠化率42.60%，建筑密度建筑密度12.54%金夢海灣一號金夢海灣一號項目概況：項目概況：金夢海灣一號目位于金夢海灣規劃新區1地塊，北側規劃中的嶺前街，東接文盛路，南對景觀路及浩瀚海洋，西臨山東堡大橋，并可遙看城市森林公園。一期總建面180662，主力戶型為110兩居，容 積 率 2.22，綠