1、岳西國際養生文化產業園文體中心物業產品相關建議岳西國際養生文化產業園文體中心物業產品相關建議 廈門中天盛世地產顧問有限公司廈門中天盛世地產顧問有限公司2012年年5月月5日日3233公寓及裙樓相關建議整體商業街區業態及運營建議31商業單體相關建議公寓及裙樓相關建議31公寓及裙樓相關建議目前商業裙樓單層面積6000平米，共六層，上蓋物業（公寓）二十一層，單層面積970平米。（暫不考慮容積率可以再提升）。公寓及裙樓相關建議當前的規劃，商業一層大堂，二層酒店，三層棋牌室，四至六層為酒店客房。裙樓做酒店客戶，暗房率很高，非常不利于酒店的運營酒店不利于銷售回籠資金。從整個產業園宏觀來看，酒店體量不小！雖

2、可以分為高中低端。但文體區先建設，積壓資金較多！且這樣的裙樓客房非常不實用！公寓及裙樓相關建議以合肥步行街為例，首層商鋪可以租到1500元/平米，二層為750元/平米，三層為300元/平米，四層五層除了百盛鼓樓等集中運營的商業體，沿街鋪面四五層只能做辦公室，租金100元以下。公寓及裙樓相關建議商業和住宅不同，沒有賣不掉的住宅，只有賣不掉的價格！而商業若沒有產生價值，只有拿來當倉庫！所以要非常慎重！產生不了價值，容積率提高，除了增加建安成本，還有什么用？合肥作為省會城市，國內二線城市，人口近千萬，戶籍人口近六百萬的城市，最旺的步行街，高樓層的商業依然沒有價值！（可參考左邊的圖片或去實地考察！）公

3、寓及裙樓相關建議合肥火車站，黃金位置，新鴻安商城，沒有經驗的開發商，沒有統一運營的概念，沒有良好的規劃，至使到了今天，依然是圖上的局面。公寓及裙樓相關建議 盛世天源是個有責任心的開發商，岳西國際養生文化產業園是個長久的項目并非一錘子買賣。因此，即便文體中心的商業全賣光了，但后續運營不當，業主、投資客是會算帳的，將會非常麻煩。何況，沒有主力店，人行動線不清淅，缺少運營管理經驗公寓及裙樓相關建議再來看看公寓安慶是資深省會城市，長江重鎮，寫字樓和公寓較少。合肥是新銳城市，經濟發展迅猛，外來人口眾多。即便如此，也是從04年開始，公寓和寫字樓才興起。本案公寓土地屬性尚沒明確可以做住宅，但岳西百姓還沒進入

4、高層時代。高層抗性較大！那么公寓呢？在岳西，自住客群買公寓做什么用？投資客戶買公寓租得掉嗎？流動人口多的地方，公寓需求大。岳西有很多流動人口，不過是流出去動到北上廣深的人口。公寓及裙樓相關建議 站在整個產業園的高度來看，產業園建成后，一個國際一流的新興旅游區即將形成，將有可能吸引國內大批高端人士，從此車水馬龍，繁華不已。 但文體區先建設，未來只是理想，對于本案的上蓋物業來說，如何讓消費者心甘情愿的出錢？公寓及裙樓相關建議建議：1、減少裙樓層數，只做三層。2、上蓋物業做酒店，產權式返租！公寓及裙樓相關建議減少裙樓層數，只做三層。 原來的裙樓四、五、六層做酒店客戶，不太合適（理由前面已述），建議裙

5、樓一層做酒店大堂（直通上蓋的高層物業，作為其配套大堂）。二層三層為大酒店（酒店容易運營，且也是項目需要）。 減少裙樓的層數，然后把原先在裙樓里的酒店移到上面的高層去。公寓及裙樓相關建議上蓋物業做酒店，產權式返租！ 上蓋物業做酒店，共約三百套客房，并打出“公寓式酒店”的概念，兩端套間，可以自住（享受酒店的配套），中間戶全部統一運營，返租給消費者。前三年租金從房價回扣除。 把上蓋物業作成投資性較強的產品，再結合整個產業園的高端調性，然后返租，至少可以保證十年返租期的安穩（投資客只需見到租金回報，其它的事他們不會多管）同時又能回籠資金！公寓及裙樓相關建議32商業單體相關建議商業單體相關建議該物業建議

6、做成專業市場，岳西首度家居建材燈具專業市場。若做成專業市場，此商業還有點活路。并可以適當增加容積率。（需注意：增不增加，增加多少，一定要深入市場調研，看岳西適合做什么市場，市場容量有多大，造夢空間有多足，三點需結合起來看，缺一不可。）為什么要做成專業市場，做成專業市場的好處，下一章節統一闡述沒有統一的業態規劃（如專業市場就是一種規劃定位），整體商業很難成勢。而本物業做成專業市場，提升了整個物業單體的價值！宣傳好宣傳，銷售好銷售，運營起來，也好運營！做成專業市場，和所有的商業一樣，其外鋪一樣有較高的價值。外鋪劃大，內鋪劃小，增加外鋪價值。商業單體相關建議入口處的商業價值最高，需好好利用！定位為文

7、體的配套街區，如運動服飾、體育用品等。對面即新開發項目，臨近政務新區，一樓的業態為中高端鄰里型商業。如特色餐飲、精品店、美容美發、時尚服飾等三樓建議整體招商，定位為高端會所（夜總會等）高端健身房高端咖啡館等。商業單體相關建議沿街盡可能多劃商鋪，價值不高的垂直交通盡可能為商業讓步。圓形的商業體可以引進局部次主力店（如岳西本土較有名的連鎖超市等，起到一個次主力店的作用！）商業單體相關建議33整體商業街區業態及運營建議整體商業街區建議文體區的商業也好，公寓也好，酒店也好，是一個整體。一定要結合起來，宏觀的看。這個宏觀，包括兩個層面：1、如何宏觀的與整個產業園結合起來？2、在文體區內，各各商業如何有機

8、結合？形成互動、互補、互助？時尚街區，時尚街區，精品配套精品配套文體服飾、用具、文體服飾、用具、高端會所，填補高端會所，填補空白空白專業市場，定專業市場，定向人群，最聚向人群，最聚人氣！人氣！大型餐飲，大型餐飲，龍頭帶動。龍頭帶動。 產權酒店，產權酒店，服務園區！服務園區！整體商業街區建議專業市場和大酒店，會能專業市場和大酒店，會能有效吸引專門的購物人群，有效吸引專門的購物人群，吸引力強！從而起到商業吸引力強！從而起到商業龍頭帶動作用！龍頭帶動作用！從體育場游玩的人流以及從體育場游玩的人流以及外圍到來的人群，在這里外圍到來的人群，在這里可以購買體育用品、可以可以購買體育用品、可以購買體育服飾，

9、作為給文購買體育服飾，作為給文體場錧的商業配套，這個體場錧的商業配套，這個商業單體已經足夠。再加商業單體已經足夠。再加上三樓的會所等設施，能上三樓的會所等設施，能滿足岳西人民及未來游客滿足岳西人民及未來游客的需求。的需求。整體商業街區建議這樣定位與安排，人可以這樣定位與安排，人可以在整個商業街區流動起來，在整個商業街區流動起來，能形成有效的人行動線，能形成有效的人行動線，從而帶動街區，產生商業從而帶動街區，產生商業價值。價值。以廣場為核心，聚集人氣，以廣場為核心，聚集人氣，并結合本土的超市等次主并結合本土的超市等次主力店，使入口處的商業價力店，使入口處的商業價值大增！加上精品時尚的值大增！加上

10、精品時尚的定位，使街區不火都難！定位，使街區不火都難！此商業體此商業體做為精品做為精品配套時尚配套時尚街區。與街區。與其它街區其它街區互補互補人流動線圖人流動線圖要充分結合要充分結合廣場的優勢廣場的優勢整體商業街區建議這樣的分布是較為合理的，每個商業體都能建立有機的聯系，而走動在其中的人流也有有效串聯，形成街這樣的分布是較為合理的，每個商業體都能建立有機的聯系，而走動在其中的人流也有有效串聯，形成街區。只有人流動起來了，商業才有意義！而業態之所以這樣劃分，也是有深意的。其意前文已述，區。只有人流動起來了，商業才有意義！而業態之所以這樣劃分，也是有深意的。其意前文已述，不再重復。不再重復。岳西縣很小，可以把文體區看作是縮小版的合肥體育中心。當然，合肥政務區的奧體中心周邊現仍荒涼。岳西縣很小，可以把文體區看作是縮小版的合肥體育中心。當然，合肥政務區的奧體中心周邊現仍荒涼。體育場的運營很難，體育場周邊的商業運營更難。參照合肥老蕪湖路體育場的商業格局，與本方案里