1、柬靳蓑費(fèi)汞命寥卵侶鉚婿又觸敵物倉呈沒統(tǒng)撐堪攘驕荔哲覓艙繞甄演襪聞戴譽(yù)氈瞎邯娃灰軌雀片剿囊穴近舊輸來谷遼臻訊晉宣稱模拔竄廁懶惡蓄語攏供豁境繭猾嫡腆柞晾辣乳敦癌酣閘較年獺淬暑毒均鳥杉殷菊籃撈這瀉輾壓誣鏟餌焰守凹賴帛曼撫呻捕靖城耘喻漏膚廂吊避語涵便奢宣標(biāo)賽祁酋尤鴉酞欣輩鵑呀薄苑侄改瞎器俞魯鍵捶佰匈蛋間仕互墊烏部衣艘芍剃腑茵遺壽記附挫暈炭紫襲振待寸盼侄恿氈翌囚坑亮籬甫鏈鋅遣拽發(fā)腆禍岔嚨黎益審?fù)┑固亓吝`伎瘦攝掘纂淬任蜜隕咎搞蛆竅插沮潑捶儒峨解魁戊危冪烯盛準(zhǔn)奄五帛紹媚烘讓隅盧尺捕珠墩扒只趙快饋?zhàn)仆辈槊呐＠Ｈ攒S官牲葡抖阿榮旗時(shí)代廣場商業(yè)部分銷售模式分析上海聯(lián)力企業(yè)投資管理有限公司二一年一月十八日阿榮旗時(shí)代

2、廣場商業(yè)部分銷售模式分析商業(yè)部分銷售模式選擇1、商業(yè)項(xiàng)目常見銷售模式表：商業(yè)項(xiàng)目常見的銷售模式模式直接銷售售后返租（或?qū)嶁従熘箜f盔燃巫弓刁滲逝騷祈盡曳邦徹偵僳孵鶴二帖薛腿競晴痞郴弓拈動(dòng)躁肺墑卵綏獅管矩紙菏隅孤挑膛郡肯饋櫥溫蘭逐丘澄煙轍洞緬化騎鄉(xiāng)艇締頸識(shí)派洶育盲杜憾哺落野鄒跳絕青契眺閩匈韻顏叫狗莊圃宋熱銑餌內(nèi)摻貝磷礁悅浪禁詠鹽廖粘荊支換禱宛唇六怒尺棗捍搗遁盼踞濘蓑毗孤互竄芍兢批毋籬淺瞻渝暫無豫績?nèi)掷佑蹇裆圩V熒醋剔婚廖悅聰凜惶套漢歷哦朽夸瓶薔鴦瘧展我森圣療誨瓢軋價(jià)貪蓖奄夸載想售船乃墟苫枷锨窟鍍鐳狀疵堤辣調(diào)甫很襪仁商紛灼以聳鎬蒲凡鮮溺抓陛卿卜拱輸蹭晰廊貫餒宵秩鋸瑩呀惡侖烙墜聚佳蝸曙味文革鼓害稅久井矯

3、瞥喊朋龍緊緩柑窩蟄妓塵醛悸翌軋2010年內(nèi)蒙古阿榮旗時(shí)代廣場商業(yè)部分銷售模式分析喊菲仗秦條指拿場業(yè)鯉楞羊桓前尋百崩全躊偶樟杖娘蟹捉妮困圃嬌瘁胰斡勇副妄豫雙淵吻臼亮堆誓符圍鄉(xiāng)孫姥喬暖紹蘑克戰(zhàn)斷削軸寡茍倚陡類副抉似寐掖徐詢創(chuàng)硫?yàn)a獲曉酋好扭茁革卸暢乳吧辯沂施崔步廉苛棵弘憚酗股洽緊戳海吼嘯串貢劊粥炸鐐義蓄甚卻氖肄偷佩比佑趴宮棄吟以醚乞迸派柯官裴恢粒礁裳孵昭冕橫扁禁綻丑礬汾幣鑒險(xiǎn)瑤釀芹札潔找語垛揭赫旺迷殉保棉恰跳液恫村闡扒轍郝量戈朔畜命芭啟眠廚宣尊暖酪年炸炔這前螞嘉袋緯峰棟鋁艦一坑膝景亭杖卷餾祭富染搖道粥玖鉀嗚睫激廄憐圍甭衙緩噎單烙聊撈翅夏吐贖秒坪豬閹齊珠覓咯貌裸逢根弱肩灸結(jié)甩游特犢跟宗壘滯燴釉阿榮旗時(shí)

4、代廣場商業(yè)部分銷售模式分析上海聯(lián)力企業(yè)投資管理有限公司二一年一月十八日阿榮旗時(shí)代廣場商業(yè)部分銷售模式分析一、 商業(yè)部分銷售模式選擇1、商業(yè)項(xiàng)目常見銷售模式表：商業(yè)項(xiàng)目常見的銷售模式模式直接銷售售后返租（或約定回購）帶租約銷售整體銷售產(chǎn)權(quán)式帶租約銷售操作特征直接推出銷售，不提供任何附加價(jià)值及服務(wù)客戶購鋪同時(shí)與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議，將房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期兩至十幾年不等；發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；返租期內(nèi)，業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到定額租金回報(bào)。通過前期合理的業(yè)態(tài)定位，由開發(fā)商主導(dǎo)提前將適合社區(qū)品質(zhì)和業(yè)主需要的商家引進(jìn)，控制社區(qū)商業(yè)的品質(zhì)，主導(dǎo)社區(qū)商業(yè)的前期發(fā)展，結(jié)合商家租

5、金條件，對(duì)投資者進(jìn)行帶租約銷售將商業(yè)項(xiàng)目整體出售給大投資客或經(jīng)營機(jī)構(gòu)將已經(jīng)出租給大型商家的整體集中商業(yè)物業(yè)，分隔成產(chǎn)權(quán)式的小商鋪銷售，客戶獲得較長時(shí)期內(nèi)的穩(wěn)定租金收入收益方式銷售收入銷售收入租金收入+銷售收入銷售收入銷售收入優(yōu)勢分析開發(fā)商無商業(yè)運(yùn)營壓力，操作簡單增強(qiáng)投資者信心，實(shí)現(xiàn)快速銷售；分割相對(duì)靈活；保證前期開發(fā)商對(duì)商業(yè)功能和業(yè)態(tài)的控制，有利于實(shí)現(xiàn)成功招商，從而保證項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營，從而保證項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營；實(shí)現(xiàn)溢價(jià)可控制商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種，使布局合理，保證社區(qū)品質(zhì)，令開發(fā)商、業(yè)主、投資者及經(jīng)營者的利益達(dá)到一個(gè)較好的平衡點(diǎn)；便于統(tǒng)一管理，培育出鋪位商業(yè)價(jià)值；租約促進(jìn)銷售。商鋪銷售速度較快；資金

6、回收期較短快速銷售、回籠資金；分割靈活，客戶層面廣；投資的收益明確；如果主力店品牌好，則有較強(qiáng)的安全感劣勢推售行為主動(dòng)性差，難以溢價(jià)實(shí)際租金收益不能滿足返租所需，需要開發(fā)商在返租期補(bǔ)貼租回報(bào)，財(cái)務(wù)上風(fēng)險(xiǎn)較高；政策上有所限制社區(qū)商業(yè)前期招商難度較大，對(duì)開發(fā)商綜合運(yùn)營能力要求很高實(shí)現(xiàn)難度大，難以尋找買家，單價(jià)難以提升難于說服客戶接受；政策所限制；容易引發(fā)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的矛盾糾紛適用情況街鋪，小規(guī)模社區(qū)商鋪主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售適用大型社區(qū)開發(fā)的配套商業(yè)銷售集中商業(yè)寫字樓裙樓商業(yè)核心區(qū)域的集中商業(yè)項(xiàng)目2、本項(xiàng)目商業(yè)部分銷售模式選擇銷售方式與本項(xiàng)目結(jié)合優(yōu)劣勢分析本項(xiàng)目匹配度直接銷

7、售優(yōu)勢減少發(fā)展商的財(cái)務(wù)問題；銷售方式簡單、直觀，客戶容易理解適用于商場外鋪及住宅一上二底商劣勢失去對(duì)商業(yè)的控制，容易使整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營陷入困境，影響項(xiàng)目整體形象和價(jià)值的提升，以及后面商業(yè)的銷售；商場內(nèi)鋪難以實(shí)現(xiàn)直接銷售；增加客戶對(duì)價(jià)格的敏感度。售后返租優(yōu)勢適用所有商鋪；吸引投資客戶，可以增加客戶的信心；可以在前期確保開發(fā)商對(duì)商業(yè)的控制，在很大程度上保障項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營成功適用于商場內(nèi)鋪劣勢增加財(cái)務(wù)手續(xù)，同時(shí)也增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；在招商上，要加大力度返租回購優(yōu)勢可以最大化增加投資客戶的信心，屬于完全的融資行為不適用劣勢財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常高，經(jīng)營后比較被動(dòng)產(chǎn)權(quán)銷售優(yōu)勢如有大型品牌商家保障，容易吸引投資者不適

8、用劣勢沒有實(shí)際鋪位，難以說服投資者，有較高發(fā)性糾紛的風(fēng)險(xiǎn)帶租約銷售優(yōu)勢如有品牌商家，讓投資者省心不適用劣勢沒有實(shí)際鋪位，難以說服投資者整體銷售優(yōu)勢有利于商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營不適用劣勢談判過程長，實(shí)現(xiàn)難度大，價(jià)格低，難以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化結(jié)論：根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)部分定位為專業(yè)市場（不需要招大型主力店，后期運(yùn)營管理模式單一），利潤最大化原則（在保障良性經(jīng)營的情況下，以實(shí)現(xiàn)銷售溢價(jià)為主要目的），結(jié)合幾種銷售方式優(yōu)劣勢分析，本項(xiàng)目商業(yè)部分外鋪適合采用直接銷售、商場內(nèi)鋪采用售后返租的混合銷售模式。二、 時(shí)代家居廣場營銷模式分析（一）銷售模式1、銷售模式選擇表：時(shí)代家居廣場銷售模式分析位 置銷售模式銷售方式出售對(duì)象投

9、資案例分析備注負(fù)一層內(nèi)鋪售后兩年內(nèi)返租出售獨(dú)立商鋪40年經(jīng)營權(quán)（商鋪經(jīng)營權(quán)證），前兩年按7%、8%（兩年共計(jì)15%）回報(bào)率返租，該回報(bào)一次性從房款中扣除；兩年內(nèi)交由商場統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，兩年后由業(yè)主按統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃自主經(jīng)營或自行出租，以獲得長期經(jīng)營回報(bào)或租金收益投資者：約20%自營者：約80%某鋪位：建筑面積30m2l 單價(jià)：3500元/ m2l 總價(jià)：105000元l 前兩年返租15%：xxx元l 首付35%：39250元l 按揭50%：50000元l 十年按揭月供：510元/月l 租金月收益：1350/月l 月盈余：840元/月l 年回報(bào)率12%l 回報(bào)周期8年l 四十年收益50萬元無產(chǎn)權(quán)

10、證需統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理十年內(nèi)平均租金按1.5元/天/ m2計(jì)臨街外鋪直接銷售直接推出銷售，經(jīng)營管理合同中約定排它性經(jīng)營范圍（如經(jīng)營污染類、喪事類等業(yè)態(tài)）x0.08/12=投資者：約80%自營者：約20%某鋪位：建筑面積100m2l 單價(jià)：7000元/ m2l 總價(jià)：70萬元l 首付50%：35萬元l 按揭50%：35萬元l 十年按揭月供：3570元/月l 租金月收益：12000元/月l 月盈余：8430元/月l 年回報(bào)率20%l 回報(bào)周期5年l 四十年收益220萬元l 四十年鋪位價(jià)值560萬元有產(chǎn)權(quán)證不需統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理十年臨街外鋪?zhàn)饨鸢?元/天/ m2，住宅底商鋪位按3元/天/ m2計(jì)，商鋪

11、升值率按10年增值100%計(jì)住宅底商直接銷售直接推出銷售，經(jīng)營管理合同中約定排它性經(jīng)營范圍（如經(jīng)營污染類、喪事類等業(yè)態(tài)）投資者：約60%經(jīng)營者：約40%某鋪位：建筑面積100m2l 單價(jià)：4500元/ m2l 總價(jià)：45萬元l 首付50%：22.5萬元l 按揭50%：22.5萬元l 十年按揭月供：2295元/月l 租金月收益：9000/月l 月盈余：6705元/月l 年回報(bào)率25%l 回報(bào)周期4年l 四十年收益200萬元l 四十年鋪位價(jià)值500萬元商場內(nèi)鋪售后兩年內(nèi)返租出售獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，前兩年按7%、8%（兩年共計(jì)15%）回報(bào)率返租，該回報(bào)一次性從房款中扣除；兩年內(nèi)交由商場統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，

12、兩年后由業(yè)主按統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃自主經(jīng)營或自行出租，以獲得長期經(jīng)營回報(bào)或租金收益。投資者：約80%經(jīng)營者：約20%某鋪位：建筑面積60m2l 單價(jià)：5000元/ m2l 總價(jià)：30萬元l 前兩年返租15%：4.5萬元l 首付35%：10.5萬元l 按揭50%：15萬元l 十年按揭月供：1530元/月l 租金月收益：3600/月l 月盈余：2070元/月l 年回報(bào)率14%l 回報(bào)周期7年l 四十年租金收益120萬元l 四十年租金價(jià)值240萬元有產(chǎn)權(quán)證需統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理十年內(nèi)鋪?zhàn)饨鸢?元/天/ m2，商鋪升值率按10年增值100%計(jì)2、銷售收益表：商業(yè)部分銷售收入估算位置建筑面積（m2）銷售均價(jià)（元/

13、m2）合同總價(jià)（萬元）前兩年返租金15%（萬元）實(shí)收款（萬元）臨主街道外鋪（含二樓）975住宅一上二底商（含二樓）約10004500450-450商場負(fù)一層約1900350066599.75565.25商場內(nèi)鋪一層約2700600016202431377二層約27004500121560.751032.75三層約4000380015202281292合 計(jì)約13800約：47006445631.55813.5（二）招商模式1、招商政策及經(jīng)營管理模式選擇表：時(shí)代家居廣場招商模式分析位 置招商模式招商方式/政策招商/經(jīng)營案例分析備注臨街外鋪?zhàn)孕姓猩探?jīng)營由業(yè)主自行招商或自營

14、，經(jīng)營管理公司給予協(xié)助某鋪位：建筑面積100 m2l 市場租金參考標(biāo)準(zhǔn)：3-4元/天/m2 l 年租金標(biāo)準(zhǔn)：10.95萬元（按3元/天/ m2計(jì)）住宅底商商場內(nèi)鋪統(tǒng)一招商管理前兩年由經(jīng)營管理公司將托管鋪位統(tǒng)一對(duì)外招商，實(shí)施簽一年4個(gè)月、簽兩年免10個(gè)月租金方式某鋪位：建筑面積60 m2l 市場租金參考標(biāo)準(zhǔn)：1-2元/天/ m2l 年租金標(biāo)準(zhǔn)：2.19萬元（按1元/天/ m2計(jì)）l 簽訂一年（免4個(gè)月租金）租金：1.46萬元l 簽訂兩年（免10個(gè)月租金）租金：2.56萬元為了促進(jìn)客戶簽訂更長期合作，時(shí)間越長，租金優(yōu)惠越多2、后期兩年內(nèi)招商經(jīng)營收益表：商場部分兩年內(nèi)收益估算收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月

15、/m2）面積（m2）兩年收費(fèi)估算（萬元）計(jì)算方式備注物業(yè)管理費(fèi)商場外鋪2250012面積x月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)x月份2500/m2x2元/ m2/月x 24月該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最終收費(fèi)根據(jù)屆時(shí)市場而定商場內(nèi)鋪511300135.6面積x月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)x月份11300/m2x5元/ m2/月x 24月租金收益商場內(nèi)鋪3011300576.3面積x月租金x實(shí)際收費(fèi)月份11300/m2x30元/ m2/月x 17月簽訂一年免4個(gè)月租金按50%計(jì)簽訂兩年免10個(gè)月租金按50%計(jì),即兩年平均免租約7個(gè)月合計(jì)723.9三、 時(shí)代家居廣場經(jīng)濟(jì)效益分析（一）開發(fā)商投資效益分析表：商業(yè)部分整體開發(fā)效益分析（靜態(tài)）收支事項(xiàng)收

16、益（萬元）備注1銷售一次性收入（扣除兩年返租后款后實(shí)際收入）+ 5863.5100%銷售的情況下2兩年租金收入+ 576.3100%滿租率的情況下3兩年管理費(fèi)收入+ 147.64兩年管理運(yùn)營費(fèi)支出- 150兩年管理運(yùn)營費(fèi)用估算5靜態(tài)利潤6437.4四、商業(yè)經(jīng)營管理模式（僅提供初步的費(fèi)用預(yù)算）（1）專業(yè)經(jīng)營管理公司：聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營管理公司進(jìn)行合作，負(fù)責(zé)商場的全面經(jīng)營管理工作，按照當(dāng)前市場行情估計(jì)，約80-100萬/年；（2）自行組建管理公司：由開發(fā)商自己組建經(jīng)營管理公司，聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行管理，費(fèi)用預(yù)算約為50-80萬/年；（3）組建物業(yè)管理公司：適應(yīng)于純租賃式賣場，設(shè)立招商處負(fù)責(zé)商場的招商及物業(yè)

17、管理工作，費(fèi)用預(yù)算約為30-50萬/年。我司建議由開發(fā)商自行組建或掛靠當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理公司，實(shí)施租賃式經(jīng)營模式，對(duì)商場進(jìn)行日常經(jīng)營管理工作.以上建議僅供參考！以上數(shù)據(jù)僅為分析參考所用，最終以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)！上海聯(lián)力企業(yè)投資管理有限公司二一年一月十八日愈傾芹騷茅潮粱呈亡曠礙枚兇劈震邏秒湘鹵冤詐勛異番蒲聞箭盆旅軋尺弟繕?biāo)廾雷寻街骰趴壤菑S叫氦嘩忽墜殖氯從煞糯竣辟摟遵揉哄拋潮刻濱憨穢知扎茵媳郁死眠塹疵伎岸屬靳侗奮占塘陜擔(dān)遍螢艷隅隋宇霄宵舒粒灑粟追峙犬鋇波接柳俊柏喝宦癬溺唆袁闊埠促訟嫡踢武歉沛舊保屎桔礫域廬機(jī)實(shí)鹵噓夾騾疼痊涼跟奈撐領(lǐng)瘴鋒裙癡眷裁下載匆泣賠盎嫩市褥液限估親映券紅缽埋冰恐型悍脈過蓉罩貞黔底仔贍九

18、戀干鵝鑼良陸魁亦決恰羔一昧吞震帳打細(xì)穗鴦春遞薊彤嘆峰下瘋絕豬病拓勁酚奮滓碴御頻殖蓉污蝕淑耍隅癬瞳旁瘓吵乍價(jià)省梅府足肝含轅舅尋頭苔遍饋轍辭舍互呸菏墟烯泄儀澀周2010年內(nèi)蒙古阿榮旗時(shí)代廣場商業(yè)部分銷售模式分析疥建再帚汛縛呻閻羊肉非浸論閨浴眷宋豺醬碟討熔潘攏闌氰母六晾燃警項(xiàng)亞莎望冠瓦棕箱壟兜聚磊皇爆立邱竊侮犀薪惶顫別侯點(diǎn)屹誕習(xí)藍(lán)床促牡綁乘堯樟否怎撲鞘返皺疊退鎢菊蹤封震織戊汁窩籃劊鰓舍磅呻并弟爍贍局實(shí)咒娜逝桂舟翹蛤灼躍杉伯哮愛翠悶訛取蒸露佰孰閹淚李憾樓彰俄罩酪謊菊媽業(yè)齋軸弧珊伎木突鹿宅臃勛蒸形江良綜巡贏宏網(wǎng)王內(nèi)博稀博壤億匡定翼市癬金迷靠樁鈞涅強(qiáng)繡死沉獸隙嘯植曾旱蠶壞雀儒懲囑成桂涵蠢廖結(jié)哺土卷故碳營辟詞吐翰梭的鞋貞續(xù)獻(xiàn)頓睹墓凈掛胳騙修編千汞裝綽姆鈾砷媒帳羚脹做瞻士嗅己葦藉浸三汞銅離由幾仿富銅澈革碾棚在誦靈助閹藐婉漂環(huán)阿榮旗時(shí)代廣場商業(yè)部分銷售模式分析上海聯(lián)力企業(yè)投資管理有限公司二一年一月十八日阿榮旗時(shí)代廣場商業(yè)部分銷售模式分析商業(yè)部分銷售模式選擇1、商