1、企業貸款融資案例企業：董事長：財務總監：項目經理：董事長助理：會計：銀行：行長：信貸科長：信貸員：企業名稱：海南省海口市夕苑房地產開發有限公司經營范圍：房地產開發經營、科研技術服務、興辦實業，新技術及產品項目投資；技術開發；技術服務；技術咨詢；停車服務；出租辦公用房、商業用房；健身服務；勞務服務；打字；復印；會議服務；技術培訓；承辦展覽展示；銷售百貨、工藝美術品、建筑材料、機械電氣設備安裝。主營業務：房地產開發與銷售、出租物業的經營、園區供電供水、租賃及物業管理；金融街區域的總體規劃、土地開發法定代表人：楊思釗（一）申辦貸款證和貸款卡貸款卡是企業辦理貸款業務的基本條件，因此在申辦任何貸款業務之

2、前，企業必須首先到當地中國人民銀行申請辦理貸款卡。凡經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的各類企事業單位需向國內金融機構辦理貸款及提供經濟擔保的，均須向中國人民銀行申領貸款證和貸款卡，并將發生的貸款業務在貸款證和貸款卡上進行記錄。人民銀行將在五個工作日內發給申請人貸款證和貸款卡。公司除了上述已經提供的企業營業執照、稅務登記證等還提供了開戶許可證。本次申請的為項目貸款，所以公司還提供了國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證。（二）提出借款申請企業向銀行借款時，首先應向主辦銀行或其經辦機構直接提出申請。申請時，企業應提交包括借款金額、借款用途、償還能力及還款

3、方式等內容的借款申請書，并提交營業執照復印件、稅務登記證復印件、貸款卡復印件、財務報表、項目貸款的還需提供可行性報告等。首先，公司前面已經提供了營業執照、稅務登記、貸款卡等，還提供了授權委托書。然后，基于公司申請的是項目貸款，所以提供了項目開發可行性報告。夕苑房地產開發項目可行性研究報告 夕苑房地產商住樓規劃（A區、B區、C區）開發項目可行性研究報告呈報單位：夕苑房地產開發有限公司呈報時間：二0一四年十二月十九日 一、項目概況（一）、開發項目區位條件項目基地在海南省海口市藍天路103號 ，東至世貿西路，西鄰文化路文華大酒店，北靠濱海大道，南隔環衛大廈等樓與金貿中路相望。項目所在區域為海口的金融

4、貿易開發區，濱海大道文化路路口西南角，東鄰文華大酒店，北靠紫金花園。A、B、C三地塊為本花園規劃分區，旺中有靜，生活交通便利；湖光山色與園區景觀親水長廊連城一片，交相輝映，日暮晚襲，波光粼粼，自然畫卷，盡收眼底。（二）、規劃方案 夕苑房地產A區、B區、C區規劃總用地面積159.70畝，其中C區用地面積為88.99畝，計劃居住人口4568人，規劃以居住為主，兼容辦公、商業、文化娛樂等功能，充分體現了以人為本的對居住環境、居住類型、居住心理的要求。規劃東部地塊以居住為主，沿明七路以商業、辦公為主，西北邊沿滄江河一側作景觀長廊兼容一部分休閑、娛樂、健身場所。總建筑面積為140605，其中12層或12

5、層以下住宅91364；18層住宅建筑面積為35316；商業、公用、辦公建筑面積為3840；地下儲藏室及地下車庫建筑面積10086；地下車庫1305個，建筑密度17%，容積率為2.2。整體規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施，創造了清新、雅致的人文居住園區。二、建設條件（一）建設地點條件1、該規劃區地理位臵優越，項目地塊位于海南省海口市藍天路103號。2、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。3、濱海大道是海口市的主干道之一，為八快二慢設計，快慢車道間有綠帶化，集中了多條交通路線，交通便利。4、地塊大，但容積率較低，可

6、規劃彈性充足，場地地形地質條件滿足建設要求。5、擬建規劃分區給排水、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規劃配套齊全，市場、超市、銀行、郵局、餐飲、健身、娛樂等生活服務設施盡在整體規劃中。（二）建設實施條件1、夕苑房地產開發有限公司是1998年注冊成立的高科技生物工程公司，經歷十三年的發展已成為一家集科研、生產、銷售為一體的國家火炬計劃重點高新技術、海南省民營科技企業。公司始終堅持以“創造未來，永續發展”為己任，決心為龍華區的美好生活而貢獻力量。2、該地塊土地使用規劃設計條件已通過審批，而且海口市政府承諾可以減免規費，詳細規劃及建筑設計均在落實中。3、該規劃分區地理位置優越，位于濱海大道金融貿

7、易開發區，這里是海口近幾年重點開發的地區，被稱為“海口的外灘”，未來有很大的升值潛力，為項目實施提供了得天獨厚的條件。三、投資環境分析（一）宏觀環境分析1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩定且會穩中有升。2、項目由合作集團開發，作為全國知名的房地產開發商，其品牌效應必然能夠給項目帶來進一步的增值。（二）微觀環境分析1、隨著美蘭區的經濟發展，產業結構的不斷深化及調整轉移

8、。美蘭區交通、基礎設施配套建設的不斷完善，現龍華已發展成為海口經濟圈中重要的經濟區域之一。另海口對該鎮、街進行調整，人工數量的不斷增加及居住的日益集中，對住房的要求更加緊迫，近年來美蘭區的房地產投資開發已邁入穩健的增長期，樓價有了較大的上升空間。種種利好因素均預示著美蘭板塊巨大的升值潛力，刺激房地產投資開發。 2、近年來，慧遠美林谷和亞洲豪園等的成功開發，在美蘭房地產市場引起轟動效應。目前，高明較高素質的樓盤有慧遠美林谷、亞洲豪園、現代花園、和信廣場、海悅東方等，這些樓盤成為了市場的焦點。這些高素質樓盤的出現改變了人們對高檔物業的消費觀念，優美的小區環境，完善的配套設施，精致的室內裝修，逐漸已

9、成為市民的消費方向。3、美蘭區投資環境良好，政策比較優惠，特別是公司十幾年來與美蘭區委、區政府建立了良好的合作關系，給發展集團所屬企業在美蘭區的發展創造了較為寬松的條件。夕苑房地產的開發，是夕苑集團公司發展轉型的重要一步，是壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，實現企業可持續發展的動力之源。四、市場分析與價格預測（一）市場發展前景分析1、根據對今年以來出臺的房地產行業限購政策以及美蘭區場供需狀況等方面情況調查表明，美蘭區房地產業發展前景目前有壓力，成交量萎縮，買房者觀望情緒趨濃，以致于影響房地產商開發的正常腳步。但對正處于高速發展的縣級城市美蘭區來講，經濟的高速發展以及人口城鎮化的剛性需求，又

10、是相互矛盾的。現要壓力越大，未來的反彈就越高。儲備更多的稀缺的土地資源，將是任何房地產公司重要的不可多得的寶貴財富，為站立發展的另一個制高點的重要基礎。品房價格居高不下。2、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城鎮面貌，進一步優化城鎮空間布局，推進龍美蘭的人居城市的規劃建設，躋身精品居住城市行列，并吸引更多人群到美蘭購房居住。3、房地產營銷方式的改變,房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。則提供便利、舒適的高性價住宅成為奪得房地產開發橋頭堡的

11、重要手段。（二）、目標客戶的定位目標客戶群主要分為四類：一是鐘愛于美蘭區居住環境、人居品牌的購房群體；二是當地居民更換舊房、二次臵業的購房群；三是當地城郊人口城鎮化臵業的購房群；四是致力于高明建設及創業、工作的外來購房群體。（三）、價格預測根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本項目預測價格：1、別墅均價11600元/； 2、商業網點均價7500元/；3、車位均價5.5萬元/個；4、儲藏室均價1500元/。（以年CPI增長率計取價格增幅）五、項目實施計劃（一）工程建設實施計劃1、現已取得了土地使用權，將于今年底房地產開發各相關人員配備，完成項目規劃、單體設計、施工圖設計，工程報建、

12、審批等有關手續，并著手售樓部建設、策劃宣傳，滿足2012年開工需要。2、為了合理利用資金，將采用滾動開發的方式，先開發C區中市場份額大、開發成本低、利潤空間大的小高層住宅和高層住宅，回收部分資金后再連續開發商業網點、地下停車場等單體工程，待配套設施完善后以及有良好的市場效應時再推進開發A區、B區。擬開發建設期為4年（20122015年），2012-2014年中擬開發面積140605，2014年-2015年擬開發面積111717。3、以高管的開發經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。（二）、銷售

13、計劃及營銷策略1、銷售計劃根據工程建設進度計劃及高明區房地產發展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2013年銷售收入2.3億元；2015年銷售收入3.3億元；2018年銷售收入4.5億元。 2、營銷策略秉承企業“品質生活、愛夕苑”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤

14、的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所開發產品的認識度。（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區代理等多元化銷售方式。（4）、提供優質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。（5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用金葵子的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶的購買愿望。（6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓

15、盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。六、項目財務經濟分析（一）、投資估算按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發總投資為31,525.03萬元。（二）、資金籌措根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,5

16、45.18萬元),借入資金,14，000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣醫院欠 （三）、項目經濟效益分析1、利潤估算表本項目凈利潤6045萬元，凈利率6.45%。預測前提：土地173.6萬元/畝；營業收入10億元；平均銷售單價11600元/平方米；營業成本9.3955億元；單位成本10825元/平方米；2、現金流量估算表（見附表6）本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。3、盈利能力分析（1）、靜態分析投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =6.45%。（數據見附表5）（2）、動態分析項目凈現值為6450萬元，凈現值大于0，項目可行。經

17、計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。 七、結論經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發展集團“一體兩翼”發展戰略，特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業實現可持續、有效益地發展來看，以及從九龍灣度假區規劃遠景和參與后續開發看，開發該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元畝以內拍得該宗土地，進行開發建設，該項目均是可行的。綜上所述，該項目在投資方向、經濟規模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。資金用途及還款來源說明此次借款主要用于濱

18、海別墅項目建設。還款主要來源為商品房款銷售收入。項目預計銷售收入說明：住宅總建筑面積：平方米銷售均價11500元/銷售收入10億元第一期工程A區19227，1.2萬元/預計銷售收入28840.5萬元第二期工程B區28330，1.1萬元/預計銷售收入21163萬元第三期C區工程38440，1.3萬元/預計銷售收入49972萬元 夕苑房地產開發有限公司二一四年十二月十九日“濱海別墅”項目資金貸款申請書項目貸款申請書 夕苑房地產開發有限公司 2015年1月12日一、公司基本情況： 夕苑房地產開發有限公司于2010年5月10日成立，注冊地址為海南省海口市號，注冊號為430100000，法人代表楊思釗，

19、公司類型為有限責任公司，經營范圍為房地產開發,經營注冊資金為人民幣5000萬元，占出資比例的50%；自然人出資3000萬元,出資方式為貨幣。開發資質為3級。二、夕苑總公司基本情況公司高級管理人員基本情況 夕苑地產集團有限公司是一家以房地產開發為主體，集工程建筑、裝飾設計、商業運營及物業管理等為一體的綜合性、跨區域的大型民營企業。公司總部位于海口市金秀中路1路，凈資產84014000元，擁有房地產開發及建筑總承包資質。公司旗下企業有房地產開發有限公司、海南省工程有限公司。集團共有員工5000余名，中級專業技術職稱人數占公司總人數的20%以上，其中有高級專業職稱300多人，集團公司董事長1名、公司

20、主要領導平均學歷在本科以上，全部擁有中級以上專業技術職稱。法人代表楊思釗，男、大學本科文化、工程師、經濟師、1970年出生，1990年參加工作，就職于無不良信用記錄。 三）、項目開發進度和需求 “濱海別墅”是由房地產開發有限公司投資開發，海藍明珠別墅群是海口市政府重點招商引資項目，項目總用地面積86497平方米，總建筑面積35萬,規劃為中高檔別墅，全部為商業地產產權。 前期項目總投資4億元（原可研報告總投為3億元，由于建設工程延遲一年多，成本增加約20%，土地款6000萬元,2014年2月底已經投入資金2.3億元，其中公司資本金1.8億元、工程已經建設到整體73%。該項目預計總收入7.8億元。

21、四證情況，目前已經取得所有證書。預計工程在2015年2月建設到達100%，2015年11月開始銷售。施工單位為海口省工程有限公司。 四）、 借款用途： 為繼續擴大我公司的區位優勢，我公司決定開展“濱海別墅”三期工程、現尚差資金缺口5000萬元，需要貸款5000萬元，借款期限3年（2015年4月30日至2018年4月30日）。五）、保障措施： 為了保證還款，我公司承諾用位于海口市藍天路土地瓊國用（2008）第0203622號及“名門商業廣場”一、二期項目、濱海別墅預售商品房作為資金使用的安全保證，其中房產面積55000平方（證號34312）、土地面積100000平方（證號66241461）；抵押

22、物評估價值為6000多萬元，評估依據為：2014年11月20日海口市房地產評估有限責任公司的預評估報告。我公司名門商業廣場的每月租金及月營業利潤額為300萬元，該收入足以覆蓋資金使用的每月利息成本。項目總投資2.5億元，公司資本金1.8億元和股東追加投入1.3億元，資金缺口5000萬元，籌資來源： （1）想通過項目來融資5000萬元，年成本15.5-17%，期限3年，（2）預售收入10億元占28%(3)股東追加投入1.3億元。項目建設內容和用途 六）、還款來源 我公司目前所開發的兩個項目正在進行，資金回收周期為20個月，況且濱海別墅二期、三期尚存大量土地（約198000平方米），加上濱海別墅二

23、期已被政府規劃為商業中心，其地價升值、房價大幅上漲，未來兩年內，我公司所有土地開發完畢，參照目前周邊交易價格體系，預計可獲利7000萬至8000萬元。且名門商業廣場項目，又可獲利約2.1億元，我公司相信，3年內無壓力償還5000萬元貸款。 我公司承諾：按時還息，按時還本。 特此申請！ 夕苑房地產開發有限公司 2015年1月12日（三）貸款銀行受理,貸款銀行對企業進行面談訪問關于夕苑房地產開發有限公司訪談報告訪談目的：為了更進一步了解該公司的狀況，貸款需求，還款能力，運營情況，使我行發放的貸款有還款保障。調查對象：該公司董事長，財務總監，項目經理以及保安以下是訪談內容：訪談對象：楊思釗 訪談人職

24、務：夕苑房地產開發有限公司董事長訪談時間：2015年2月5日 訪談地點：董事長辦公室訪談內容： 信貸員曾婭（以下簡稱曾）：楊董，我想問一下，您是什么學歷呢？董事長楊思釗（以下簡稱楊董）：本科學歷。曾：你是在什么時候開始確立自己的發展方向的呢？楊董：大概大二開始，我確立了自己的奮斗目標與發展方向。當時就開始了解一些房地產項目。曾：那你在大學里的時候為了以后都做了些什么準備啊？楊董：也沒什么具體的。就是平時多看一些資料，同時把學習搞好。還參加了一些活動競賽，來提高自己的見識和實際能力。大三的時候就開始參加一些大大小小的面試了。多和一些在地產公司的朋友交流，建立自己的交際圈子。曾：那你在這條路上有沒

25、有遇到挫折與阻礙的時候呢？楊董：肯定是有的啊。最早的一次就是在大二的時候，那時候特別迷茫，完全就不以，對現在我自己來說，我已經實現了自己的最初目標。 目設計的資料之類的內容。到了大三的時候，我就決定要考取研究生，主攻房產。 想再堅持下去了，感覺好累好累。后來有一位老師，他是我們這個專業的老師，也算是我的學長，在一次閑談的時候和我談了很多，我感覺他真的是用心在和我說，現在都記得他當時的樣子。然后我就開始繼續堅持。還有一次是在大三的時候，當時有一家知名企業在校園舉辦了一場精英招聘會。我當時很激動很興奮，心里想著這下終于可以實現自己的夢想了。結果面試的時候直接被刷下來了。當時的我，沒有面試經驗，也沒

26、有技巧之類什么的，真正輪腦子里都一片空白到自己的時候，已經緊張到不行了，手心里全都是汗。看著三位主考官坐在那里，什么都記不起來了。不過后來還是好起來了，慢慢振作就是。曾：我想在公司創立初期肯定有諸多不順，那是什么支持著你走下去的呢？楊董：這個怎么說呢，大概是心底那份不服輸的的。因為我的這個性格一直是我支持我的動力。我想，也許任何一個人只要堅持一直不放棄，就會成功吧。另外還有原因的話，也許就是我的親人了，我們家的收入屬于那種中下水平吧，家里人一直都希望著我走出來，也為我付出了很多吧，我想，如果我不好好努力，我拿什么去回報他們的期望？我是沒有傘的孩子，只有拼命地向前跑。就這樣了吧。曾：您覺得對于現

27、在公司的經營狀況與業績，您還滿意嗎？楊董：大家也都知道房地產呢是比較難做的,目前公司的發展趨勢狀態良好,業績也很突出,我是比較滿意的。曾：您覺得公司的哪些地方值得發揚，公司哪些地方存在著不足呢？楊董：就目前來說,值得發揚的是公司員工的積極性,公司的每個員工的能里都很強,工作的意愿十分高,有耐心和犧牲精神,工作氛圍良好這個是值得發揚的。不足的地方就是創新方面有待提高,這方面呢公司目前也在提倡大家積極參與討論公司的發展方向,想常人之不能想,集思廣益。曾：在您看來，如何才能把一個公司做強做大？楊董：我認為一個公司要想做強做大,首先要有一個明確的目標。而且對公司的性質和定位要明確,德魯克就曾經提出三個

28、思考,第一:我們的公司是什么,第二:我們公司將是什么,第三:我們公司應該是什么。當然還有很多因素存在,比如公司的核心競爭力、公司的制度、經營理念、管理制度、員工行為等都決定一個公司的發展,這些都是要注意的。訪談對象：石小琴 訪談人職務：夕苑房地產開發有限公司財務總監訪談時間：2015年2月6號 訪談地點：財務總監辦公室信貸員曾婭（以下簡稱曾）：公司財務權限和責任是什么？和其他部門的協作情況如何？財務總監石小琴（石總）：營業部財務各自對外，其他營業部財務分工明確，財務與營業部財務在分工上只負責業務上指導和管理，營業部財務直接對營業部總經理負責，營業部財務的招聘、任命、人事、薪酬都在營業部。公司財

29、務沒有人事權，只有業務指導權。曾：對事業部的財務管理是怎樣運作的？公司對事業部財務如何監控？石總：（1）資金管理-各事業部的操盤資金，按全年銷售額/周轉率計算流動資金占用額，資金不足時向其他事業部借貸。公司財務也沒有審批權力。公司財務前5個月有資金總調度權，之后新制度出臺事業部以上繳公司管理費，來消化公司職能部分的支出，（2）核算公司財務只是明確科目，規章制度出臺了幾個，會計政策沒有統一做法，如事業部的折舊政策，報消制度是否一致，財務報銷制度制定是人力資源部制定，我也不很明確。（3）財務預算事業部也不一樣，公司沒有給下面一個統一標準，沒有統一財務指標。 目前各事業部預算較粗，指標不詳細，執行控

30、制難度大，不好考核。（4）監控：采購沒有監控只是資金付出時財務審批曾：評價公司的近5年內財務狀況？投資回報？石總：（1）資產負債率低，今年有融資，靠自有資金周轉今年1900萬借款用于土地購建 （2）固定資產較少，總部廠房租賃不是購建。（3）加工形式大部分外加工所以收入少。（4）存貨結構：設備制造行業周轉低和應收帳周轉低，專用設備生產周期長加工過 程長。曾：對欠款的客戶和到期未收回的應收款有何相應措施？公司的賒銷政策是什么？石總：欠款、回款有指標控制85，賒銷政策沒有曾：公司的各項財務比率和同行業相比是否正常？石總：財務比率與同行對比有優勢，成本費用率比較低（與收入比）占優勢。其它不太清楚。曾：

31、公司目前的籌資渠道主要有哪些？如何可以降低融資成本？還有哪些途徑可以緩解資金壓力。石總：借款，集中在3家銀行，以土地、材料抵押貸款，海口以土地抵押，抵押物中流動資產在流動。目前資金周轉問題不大，就是新的融資能力可能受限。訪談對象：饒濟舟 訪談人職務：夕苑房地產開發有限公司保安訪談時間： 2015年2月8號 訪談地點：海南省海口市金貿中路1號訪談內容：曾：大哥你好！請問您今年多大年紀？從事這個工作有多久了？饒：我今年45歲，已經當了8年保安。曾：您的工作內容是什么？平時公司對保安有什么培訓嗎？饒：我們保安實行12小時輪班制，從早上7點開始工作，一直到晚上的7點。主要工作就是站在大門以及在公司前面

32、巡邏。在培訓方面，我們一周會培訓3次，包括體能培訓。去年我們還安排過一次軍訓，我覺得這個過程很累，但同時也很有自豪感。曾：每天在大門口公司巡邏覺得公司的人數多嗎？客戶往來怎么樣？饒:很多,每天都有很多人來來公司買房或者咨詢,至于客戶往來嘛,我只是一個保安,這就不太清楚了。曾：那您覺得公司的銷售業績如何？饒:公司的銷售業績一直都很好的,我在這干了8年,8年來公司一直在進步,我的工資每年都在漲呢,你說好不好？訪談對象：楊園園 訪談人職務：夕苑房地產開發有限公司銷售經理訪談時間：2015年2月10號 訪談地點：銷售經理辦公室訪談內容：曾：能不能從您的角度給我們介紹一下濱海別墅的情況以及項目周邊的一些

33、規劃？楊經理：濱海別墅1號樓為電梯，2、3、4、5、6、7、8是6+1的多層洋房。目前售樓部后面這棟正在修建的1號樓為高層電梯。第4層預計做我們的寫字樓， 5層以上均為住宅。濱海別墅的主要賣點是打造藍天路中心的一個核心區域，位置要靠近人流量很大的名門廣場大型綜合市場。該市場已經形成了很多年的氣候了，暫時是無法撼動的。周邊的巨力市場現在做起來，也不能撼動名門廣場生活中心的地位。濱海別墅距名門廣場較近，周邊學校、政府單位比較多。這邊的公交線路已經規劃好了，具體路線還沒有定，交房以后這邊肯定是會有公交車路過的。由于這邊是城中心，道路狹窄一時也沒辦法，近幾年就是雙向兩車道這種。正對濱海別墅售樓中心左側

34、這條路要打通，連接五指山路以及北面的海府路。五指山路和海府路通過這條路連接起來，以后出城出行都很方便。海府路那邊的居民到濱海別墅這邊也更快，不用通過其它路繞。曾：濱海別墅項目目前的一個銷售狀況以及施工狀況是怎么樣的？楊：項目目前的銷售狀況應該在總房源的60%左右，接下來就是一個多層住宅的開發階段，我們的6號樓目前已經蓋了一部分，為多層6+1住宅，買六樓送頂樓。業主可以把頂樓做花園什么的，自己想怎么裝修都行。6樓頂層鏤空有幾平米的一個空間，業主可以做樓梯或者扶梯上去。曾：能給我們大家談一下濱海別墅目前的一個推廣方式以及優惠政策嗎？楊：在推廣方面，目前主要是針對具體樓號，以及具體單元的推廣。比如說

35、今天推哪一套樓，這套樓有什么戶型，有什么優惠政策。現在推廣都細化了，不像項目剛開始之前推廣的小區科技含量、綠化含量、小區的質量保證這種。優惠政策基本是根據客戶需求來調整，反應的客戶比較多，就稍微把優惠放大一點。如果說客戶反應還可以的話就按照現在的優惠進行銷售。優惠基本是100元/左右。一次性付款的話稍微多50元/。訪談總結：此次對于夕苑房地產開發有限公司的訪談得出該公司創立背景良好，企業創始人也能懂得很好的經營和管理公司。該公司的經營狀況也很好，顧客來往也比較繁多，信用記錄也不錯，短期借款較少。企業內控管理也是很不錯的。相互牽制。此次針對“濱海別墅”項目的貸款前期開發業績還不錯，銷售情況也很好

36、。此期工程項目手續也很齊全，各種準備工作都齊全到位，工程完工后的預期銷售收入也不錯。可以為其貸款。 訪談人：曾婭 2015年2月10日（四）貸款擔保海南省海口市夕苑房地產開發有限公司 編號：2015年貸字第012號抵押合同海口市住房公積金管理中心印 制銀行借款抵押合同訂立合同雙方：抵押人：海南省海口市夕苑房地產開發有限公司，以下簡稱甲方；抵押權人：海南省海口市中國工商銀行美蘭支行，以下簡稱乙方。鑒于甲方欠乙方長期貸款貸款5000萬元甲方為擔保還款，經與乙方協商一致，特訂立本抵押合同。第一條抵押物的名稱、數量和價值1.名稱：海口市藍天路土地使用權；濱海別墅預售商品房。2.數量：2。3.價值：60

37、00萬。第二條抵押期限抵押期限為3年，自2015年4月3日起，至2018年4月3日止。第三條抵押物的清點、暫管和保險1.清點：本合同生效后五天內，甲、乙雙方共同清點檢查抵押物的數量、質量，并列出清單，經核實無誤后雙方在清單上簽名，加蓋公章，以示認可。2.暫管：抵押物仍由甲方負責暫管完整無損，一切倉儲及其它管理費用均由甲方承擔。3.保險：在合同生效后五天內，甲方應向保險公司投保倉庫財產保險，并將保險后的財產過戶給乙方。投保的抵押物由于不可抗力遭受損失，乙方則從保險公司直接取得全部賠償金作為歸還所欠款的一部分。第四條抵押物在抵押期限內的銷售和監督1.抵押物的銷售，仍由甲方負責，甲方應組織人員積極推

38、銷，并將所銷售的貨款直接交入乙方指定的帳戶，作為償還欠款本息的資金來源之一。2.甲方在與需方簽訂供銷合同時，應在合同中寫明款項匯入中國工商銀行美蘭分行帳戶，即乙方指定的帳戶。甲方在發貨之前，應提前三個工作日將銷售合同提交乙方審，在外地簽訂的銷售合同，應及時將合同副本或影印件提交甲方審定后方可發貨。3.甲方每月應向乙方提供財務計劃、物資庫存、財務會計報表及有關經濟資料，乙方認為必要時，有權進行檢查抵押物的庫存，銷售情況以及與抵押物有關的帳目資料，甲方應給予協助。第五條甲方的義務及違約責任1.甲方應保證是該抵押的合法所有權人，今后如因該抵押物的所有權歸屬問題發生糾紛，并因此而引起乙方的損失時，甲方

39、應負責賠償。2.在本合同簽訂之后，甲方應將與抵押物有關的一切原始單證、票據交給乙方。3.甲方應妥善保管抵押物，不得遺失、毀損，甲方如因故意或過失造成抵押物毀損，應在十五天內向乙方提供新的抵押物。4.甲方未經乙方同意，不得將抵押物轉讓、出售、再抵押或以其它方式處分。甲方如違反前款規定，乙方有權立即暫管抵押物，并書面通知甲方。甲方應在接到通知書后三天內，將抵押物交給乙方，逾期不交者，乙方可依法向海口市人民法院申請強制執行。乙方因此所受的經濟損失由甲方賠償。5.甲方如違反本合同第四條第二項之規定，處分抵押物的行為無效，乙方因此所受的經濟損失由甲方賠償。第六條抵押物的處分、處分方式和還款項的使用順序1

40、.本合同期滿，甲方尚不能還清欠款本息者，乙方有權向海口市人民法院申請處分抵押物。2.抵押物處分方式和程序由海口市人民法院裁定。3.抵押物的價格由海口市市物價局作價。4.處分抵押物所得的款項，接下列順序使用。第一：支付處分抵押物的費用。第二：繳納抵押物的稅金。第三：償還欠乙方貸款的稅金。如扣除以上款項，尚有余額，應全部交還甲方。如處分抵押物所得的款項仍不足以抵還欠款本息者。乙方仍可根據原借款合同向債務人追索欠款。第七條其它1.本合同經甲、乙雙方法定代表人簽字加蓋公章并經海口市公證處公證后生效，公證費用由甲方承擔。2.當甲方抵押期限到期，仍因實際困難無法如期償清貸款本息、要求延長抵押期限者，經甲方

41、提出書面申請，乙方審查同意并簽訂補充協議和作為本合同書的附件，可以延長抵押期限。3.本合同系經海口市公證處依法賦予強制執行力的債權文書。任何一方當事人如不履行合同，對方當事人可根據民事訴訟法第一百八十六條之規定，直接向海口市人民法院申請強制執行。4.本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行協商，簽訂補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。本合同正本一式三份，甲乙雙方各執一份，公證處存檔一份。抵押人：海南省海口市夕苑房地產開發有限公司（章）抵押權人：海南省海口市中國工商銀行美蘭支行（章）代表人：楊思釗（簽字） 代表人：陳康（簽字）地址：海南省海口市金秀中路1號 地址：海南省海口市美蘭區國興大道305號銀

42、行及賬號：158338710458091001 銀行及賬號：38702222657482015年4月3日訂立（五）貸前調查貸前調查是貸款銀行受理企業申請后，對企業的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進行調查，核實抵（質）押物、保證人情況，測定貸款風險度的過程。貸前調查是銀行發放貸款前最重要的一環。關于夕苑房地產開發有限公司貸前報告借款單位：夕苑房地產開發公司借款額度：5000萬元借款期限：3年借款用途：房地產開發保證措施：預售商品房抵押一、 借款人基本情況夕苑地產開發公司公司成立于2010年5月，位于海南海口，企業性質：有限責任公司;經營范圍：房地產開發;注冊資本：1000萬元，其

43、中楊思釗出資500萬元(占50%)、王小二出資300萬元(占30%);李曉三出資200(占20%)法定代表人：楊思釗，男，35歲，本科學歷，具有較豐富的經營經驗和良好信用。經信貸登錄系統查詢：2012年12月31日止，在各家銀行貸款3000萬元。其中：中國銀行1000萬元，信用社貸款1000萬元。二、借款人財務狀況及分析資產負債表2014會企01表單位：元資 產年初余額期末余額負債和所有者權益（或股東權益）年初余額期末余額流動資產：流動負債：貨幣資金14,063,000.008,151,310.00短期借款3,000,000.00500,000.00交易性金融資產150,000.00-交易性金

44、融負債-應收票據2,460,000.00660,000.00應付票據2,000,000.001,000,000.00應收賬款2,991,000.005,982,000.00應付賬款9,538,000.009,538,000.00預付款項1,000,000.001,000,000.00預收款項-應收利息-應付職工薪酬1,100,000.001,800,000.00應收股利-應交稅費366,000.002,267,310.00其他應收款50,000.0050,000.00應付利息10,000.00-存貨25,800,000.0024,847,000.00應付股利-322,158.50一年內到期的非

45、流動資產-其他應付款500,000.00500,000.00其他流動資產1,000,000.001,000,000.00一年內到期的非流動負債10,000,000.00-其他流動負債-流動資產合計47,514,000.0041,690,310.00流動負債合計26,514,000.0015,927,468.50非流動資產：非流動負債：可供出售金融資產-長期借款6,000,000.0011,600,000.00持有至到期投資-應付債券-長期應收款-長期應付款-長期股權投資2,500,000.002,500,000.00專項應付款-投資性房地產-預計負債-固定資產11,000,000.0022,0

46、10,000.00遞延所得稅負債-減：累計折舊其他非流動負債-固定資產凈值11,000,000.0022,010,000.00非流動負債合計6,000,000.0011,600,000.00減：固定資產減值準備負債合計32,514,000.0027,527,468.50固定資產凈額11,000,000.0022,010,000.00在建工程15,000,000.004,280,000.00所有者權益（或股東權益）：工程物資-3,000,000.00實收資本（或股本）50,000,000.0050,000,000.00固定資產清理-資本公積-生產性生物資產-減：庫存股-無形資產-專項儲備無形資產

47、6,000,000.005,400,000.00盈余公積1,000,000.001,247,704.00商譽-未分配利潤500,000.002,180,137.50長期待攤費用-所有者權益（或股東權益）合計51,500,000.0053,427,841.50遞延所得稅資產-75,000.00其他非流動資產2,000,000.002,000,000.00非流動資產合計36,500,000.0039,265,000.00資產總計84,014,000.0080,955,310.00負債和所有者權益（或股東權益）合計84,014,000.0080,955,310.00利潤表編制單位：夕苑房地產開發有限

48、公司 2012年 12 月31日單位：元項目行次期初余額期末余額一、營業收入1100000000 125,000,000.00 減：營業成本27300000 75,000,000.00 營業稅金及附加3230000 200,000.00 銷售費用45000000 2,000,000.00 管理費用560000000 15,710,000.00 財務費用610000000 4,150,000.00 資產減值損失72340000 3,090,000.00 加：公允價值變動收益（損失以“”號填列）8 - 投資收益（損失以“”號填列93000000 3,150,000.00 其中：對聯營企業和合營業企

49、業的投資收益10二、營業利潤（虧損以“”號填列1418130000 28,000,000.00 加：營業外收入154780000 5,000,000.00 減：營業外支出161340000 1,970,000.00 其中：非流動資產處置損失17三、利潤總額（虧損總額以“”號填列1921570000 31,030,000.00 減：所得稅費用205392500 8,530,000.00 四、凈利潤（凈虧損以“”號填列2116177500 22,500,000.00 五、每股收益22 其中：基本每股收益23 稀釋每股收益24財務主管：制表：二、生產經營情況(在建項目的合法性、規劃、規模、進度、二程

50、款支付情況、銷售情況、資金回收情況) 該公司近幾年主要開發的樓盤有：“濱海別墅”。“ 濱海別墅”項目已取得房地產開發法定的四證一書，該項目位于藍天路103號，地理位子優越，該地占地面積86497平方米，地塊購進價格1億元，已辦理土地產權證，權證號為×號。該項目總建筑面積3 5萬平方米，計劃分四期開發建設：一期(2棟)建面積19228平方米，于2 O 13年3月開盤，一個月銷售完畢，實現銷售收入2.3億元，利潤1463萬元；二期(3棟)建面積28830平方米，已完成總工程量的8 0，7月已取得了“預售房許可證”，已銷售了3 0 0 0多萬元，預計銷售收入為3.3億元；三期(4棟)建面積

51、38440平方米，預計銷售收入為4.5億元，已于今年5月動工；目前二、三期基本按進度實施，工程進展正常。三、風險分析及控制措施 風險分析：一是房地產行業一直是國家宏觀經濟重點調控行業，對房地產開發貸款實行信貸緊縮政策的影響，農行支行的授信貸款2000萬元不能如期發放；二是我國經濟回暖還不明顯，直接影響市民剛性購房熱潮，該樓盤銷售出現不溫不火狀況。受這兩大因素的影響，有可能出現價格下滑或有價無市的現象。因此該筆業務最大的風險點在于： 1、商品房銷售疲軟，難以如期實現銷售收入，貸款又到不了位，有可能導致該公司財務風險： 2、我們和該公司是第一次交道，對法定代表人沒有深入的了解，難免可能出現道德風險。 為此，本筆業務須加大對該公司的違約成本，嚴格把握風險控制措施。風險控制措施： 1、落實抵押物。選擇該公司“濱海別墅”二期樓盤(4棟)已取得要售房許可證的8 0套，面積7000平方米商品房作抵押，并在抵押價值上從低取值。因房產證未辦理，可通過房管部門“網掛”形式(有效期限在1個月以內)，以對抗“第三人”；(需咨詢當地房管部門并查證落實) 2、抵押物作價，盡量以低價位接受，建議最高