1、第一部分：一中國房地產金融環境和現狀分析二中國房地產金融發展的分析三房地產企業金融力中國地產的核心競爭力四認識房地產行業的本質一. 中國房地產金融環境和現狀分析 中國房地產金融的現狀 金融環境較差，金融工具十分缺乏 資金供應量渠道少，專業水平低 企業金融建設能力極弱，金融建設體系不完善 投資策劃及投資管理十分落后二. 中國房地產金融發展分析（一）中國房地產金融發展的背景和基礎 中國的國情決定了房地產行業將長期持續的高速發展 中國是一個資本十分豐富，但資本市場建設落后、資本工具十分缺乏 中國的房地產行業的缺錢現狀是產業結構的不合理及資金結構的不合理造成的 中國房地產企業缺錢的根本原因是自身的金融

2、建設水平普遍極低二. 中國房地產金融發展分析（二）中國房地產金融的發展趨勢分析 金融能力已成為房地產企業的核心競爭力 1. 金融建設的水平決定著企業能力的強與弱和發展能力的好與壞 2. 企業的金融能力決定著企業發展的進度和大小 3. 金融策劃的水平往往決定著項目的成與敗 地產與金融的結合將更為緊密，金融能力將成為企業的核心競爭力 經濟的發展水平將改變地產的傳統盈利模式 地產金融投資商將成為地產行業的主角，地產運營和房地產開發將逐步分離 地產基金、地產信托等新的地產金融工具將得到快速發展二. 中國房地產金融發展分析（三）中國房地產企業的四個發展階段 建設階段（以建設為核心的初級階段） 策劃階段（

3、以市場為核心的發展階段） 金融資本階段（以金融為核心的競爭階段） 資源階段（以資源為核心的生存階段）房地產企業金融力的概念企業金融力主要是指企業發展過程中的融資能力、戰略能力、投資能力以及資本運營能力。投資能力決定企業的成敗，戰略能力決定企業的方向，融資能力決定企業的速度，資本能力決定企業的模式，這四種能力被統稱為企業金融力。三. 房地產企業金融力中國地產的核心競爭力四. 認識房地產行業的本質1. 房地產行業是金融投資業2. 金融投資業是資本盈利3. 資本盈利靠低投入、高速度4. 低投入與高速度靠資源整合一. 傳統地產的體系建設分析傳統的房地產的體系建設主要由兩大體系構成，以開發體系為核心，以

4、四大營銷體系為輔的體系建設，嚴重缺乏企業的金融體系建設，甚至完全沒有企業的金融體系建設二. 房地產金融體系建設的內容1. 優秀的團隊2. 科學的規劃3. 合理的結構（一） 房地產金融體系建設之基礎建設4. 光輝的形象5. 豐富的資源6. 良好的信用（二） 房地產金融體系建設之技術建設二. 房地產金融體系建設的內容1. 房地產企業的投資技術 投資原則 投資分析 投資決策 投資方案 投資執行 投資控制2. 房地產企業的融資技術 融資分析 融資策劃 融資方案 融資執行一. 房地產項目金融策劃的基本概念 什么是地產項目的金融策劃？ 實現目標與現實有效結合的重要手段金融策劃的目的 沒有錢也能完成項目金融

5、策劃的價值 項目不是靠有錢做出來的，是靠策劃運作完成的金融策劃的專業性二. 房地產項目金融策劃的基本要求 兵馬未動 ， 糧草先行 緊密結合 ， 環環相扣 成功為主 ， 利潤為輔 綜合分析 ， 全面論證三. 房地產項目金融策劃的主要內容 項目的金融分析 融資分析，融資資源的創造和利用 融資風險的防范和控制 金融工具使用的論證、分析 實施的保障措施 （一）融資建設的基本內容 加強融資人員的專業培訓，不斷提高融資技術水平 靈活使用各種融資模式 全面整合融資資源，充分利用所有融資條件 融資架構的設計 融資方案及報告的包裝四. 房地產項目的融資策劃四. 房地產項目的融資策劃（二）關鍵要素 資源分析是融資

6、的基礎。對資源進行合理、巧妙、綜合的使用，特別是運用無形資產。 條件創造是融資的前提。條件不是天生的，要去創造和整合利用。 技術利用是融資的關鍵。包括項目的包裝、方案的設計、談判的技巧等 團隊組成是融資的保障。 工具選擇是融資的手段。 風險防范思考不成功狀況下的應急方案，做到有的放矢。 （三）房地產融資的基本模式及特點 債權融資 風險防范的設計。“講風險”關鍵在于設計一種模式最大限度的防范風險。 股權融資 盈利模式的設計。“講賺錢”關鍵在風險鎖定的情況下，盈利最大化。 資本融資 發展模式的設計。“發展前景的描繪”在發展戰略、美好前景的設計。 市場融資 條件的合理設計，科學的條件設置。四. 房地

7、產項目的融資策劃 五. 房地產項目的投資策劃（一）投資分析房地產投資策劃的基礎 1. 發展分析 現有發展與未來的分析 2. 能力分析 資本能力、國際能力、融資能力 3. 風險分析 化解風險的能力、發生風險幾率的分析 4. 項目的價值分析（二）投資決策房地產項目投資策劃的核心 1. 投資決策的程序 戰略需求 投資能力 項目可行 2. 投資決策的原則：1） 一個人說了算是決策的大忌 2） 人人說了算等于人人說了都不算 3） 尊重專業意見但不受專業意見的限制 4） 決策時間長項目成功的時間就短 5） 失去機會可能是有更大的機會 6） 不能決策就不決策，不要強行決策 五. 房地產項目的投資策劃（三）

8、投資方案房地產項目投資策劃的保障 1. 投資模式的確定： 1）成功為主贏利為輔 2）模式是可以變化的 2. 贏利模式的確定 3. 融資方案的策劃 4. 方案的論證及執行 5. 投資架構的設計：1）長遠考慮，一步到位 2）增加風險防范條件，設定防火墻 五. 房地產項目的投資策劃（四）投資控制房地產項目投資策劃的執行1. 投資計劃的擬定2. 投資節奏的靈活把握3. 即時根據市場變化調整變化 五. 房地產項目的投資策劃房地產企業資本運營一.房地產企業資本運營的準備階段二.房地產企業資本運營的提高階段三.房地產企業資本運營的上市階段四.房地產企業資本運營的上市后運營階段 完成上市的過程是房地產企業掌握

9、金融工具的過程完成上市的過程是房地產企業掌握金融工具的過程 房地產企業資本運營的四個階段房地產企業資本運營的四個階段1.房地產企業資本運營的團隊建設2.房地產企業資本運營的規劃3. 房地產企業結構的調整 4. 房地產企業建設的完善 一. 房地產企業資本運營的準備階段二.房地產企業資本運營的提高階段1.全面提升企業的規模與利潤 2.全面提高企業的品牌與知名度 3.不斷增強企業的管理水平 4.持續完善公司的標準化與規范化建設 三.房地產企業資本運營的上市階段1. 引進戰略投資人完成私募 2. 引進中介完成上市輔導 3. 形成上市材料完成上市申報 4. 上報后的跟進工作 四.房地產企業資本運營的上市

10、后的運營1. 上市后的價值管理 2. 上市后流動性管理 3. 上市后的繼續投資 4. 上市后的再融資5. 上市后的分拆再上市 6. 上市后的品牌運營 房地產企業金融平臺的搭建房地產私募股權投資基金一.私募股權投資基金的概念在中國通常稱為私募股權投資，從投資方式角度看，依國外相關研究機構定義，是指通過私募形式對私有企業，即非上市企業進行的權益性投資，在交易實施過程中附帶考慮了將來的退出機制，即通過上市、并購或管理層回購等方式，出售持股獲利。私募股權投資基金即是依據中華人民共和國頒布的合伙企業法依法注冊的，通過非公開發行方式募集的、專業投資于非上市公司股權的有限合伙企業。二. 私募股權投資基金必須

11、了解的要點合法性、政策性、市場性、技術性、安全性三. 私募股權投資基金必須認識的特點 1. 資本承諾制 5. 即時分紅制 2. 資金托管制 6. 先分后稅制 3. 資本贏利制 7. 分權管理制 4. 項目贏利制 8. 先退后進制房地產企業金融平臺的搭建房地產私募股權投資基金有限合伙企業資金監管有限合伙人LP（投資人）50個以下劃撥、監督決策委員會托管銀行（商業銀行）項目選擇、論證、交易、管理、退出普通合伙人GP（管理人）四. 私募股權投資基金的結構房地產企業金融平臺的搭建房地產私募股權投資基金主要流程 合伙人大會及聯合管理委員會會議管理公司設立 基 金 路 演及發起人大會工商登記1. 通過并簽

12、署合伙協議 及資金托管協議2.合伙人委派代表組成聯合 管理委員會3. 選舉產生聯合管理委員會 主席1. 成立基金管理公司2. 制定基金發起工作計劃征集意向投資人簽署出資意向書1.工商核名2.開立基本帳戶、托管帳戶工作成果合伙人意向投資人參與人基 金基金創始發起人五 私募股權投資基金的發起與設立房地產企業金融平臺的搭建房地產私募股權投資基金1、創業投資 :是指專業投資人員(創業投資家)為以高科技為基礎的新創公司提供融資的活動。2、風險投資:根據美國全美風險投資協會的定義,是指由職業金融家投入到新興的、迅速發展的、有巨大競爭潛力的企業中的一種權益資本。3、戰略投資:就是向你所看好的項目或公司提供公

13、司內部管理機制的轉變。4、股轉債投資:按照約定的時間，以股權形式進入，以債權形式退出。六. 私募股權投資基金的投資模式房地產企業金融平臺的搭建房地產私募股權投資基金七. 私募股權投資基金投資程序1 項目初步審查2 簽署投資意向書3 盡職調查4 簽署正式收購協議5 完成收購程序6 投資后管理7 投資退出獲利房地產企業金融平臺的搭建房地產私募股權投資基金.科學的管理機制.嚴格的約束/激勵機制.專業的技術控制手段.透明的信息披露制度風險最小化私募基金的風險控制八. 私募股權投資基金的風險控制房地產企業金融平臺的搭建房地產私募股權投資基金九. 私募基金的費用和分紅 私募股權投資基金的費用：第一，投資的管理費用。科學的講它是投資金額的2%，如果這個投資是兩年，第二年你仍然要收2%。第二，資金的監管費千分之一，銀行收取千分之一。 私募股權投資基