1、商品房買賣合同示范文本講座第一部分 修訂概述一、修訂背景 隨著房地產市場化的發展和相關法律法規的完善，為進一步規范買賣雙方交易行為，維護公平公正的交易秩序，切實保障雙方合法權益，引導并促進房地產行業健康發展，就商品房買賣合同示范文本進行修訂和完善。二、修訂必要性1、將修訂內容與物權法等相關法律法規進行有效對接，從根本上確保房屋買賣雙方的權益；2、落實國家針對“加強房地產市場監管、完善商品住房預售制度”提出的一系列宏觀調控政策；3、針對商品房銷售中容易發生的糾紛及法律法規、政策漏洞等亟需解決的問題，特別是在房屋交付、房屋質量、違約責任等方面，在示范文本中進一步明確和細化，為維護買賣雙方利益，減少

2、和有效解決雙方糾紛提供了依據。第一部分 修訂概述三、修訂思路及修訂的主要內容l 此次修訂系在合同法倡導的公平、合理、合法的指導思想基礎上，吸收近年來的主要立法成果和管理經驗，設計預防、注意和提示性條款及可執行性和保障性的條款，提高合同示范文本的科學性、公正性和實用性，平衡雙方的權利、義務關系，矯正因交易信息不對稱、經濟力量不對等而造成的利益失衡，引導雙方當事人依法簽約。第一部分 修訂概述第一部分 修訂概述l 合同示范文本設計原則合同示范文本設計原則（一）1、法律依據法律：合同法、房地產管理法、物權法、建筑法、消費者權益保護法等行政法規：城市房地產轉讓管理規定、建設工程質量管理條例、物業管理條例

3、、民用建筑節能條例等部門規章：房屋登記辦法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預售管理辦法、房屋建筑工程質量保修辦法、民用建筑節能管理規定、民用建筑節能信息公示辦法等司法解釋：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋、最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋等第一部分 修訂概述第一部分 修訂概述（一）2、事實依據第一部分 修訂概述2、示范文本主采取了章節式體例，包括封面、章節目錄、說明、專業術語解釋和合同主條款及附件，并對合同相關條款進行歸類，使整體框架更為清晰，突出了其示范性。3、預售示范文本分為分為十章，共二十九條主條款內容,并設十一個合同

4、附件。增加了預銷售依據、抵押情況、質量擔保、前期物業管理、建筑物區分所有權、稅費、送達、買受人信息保護等條款，修訂并完善了其他條款內容。（二）合同具體條款設立備注備注 商品房買賣合同（預售）示范文本適用于正在建設中且已取得預售許可證的商品房買賣；商品房買賣合同（現售）示范文本適用于已竣工驗收合格的商品房買賣。其中，已竣工驗收合格，并經實際測量，房地產開發企業完成房屋初始登記的房屋買賣也在商品房現售范圍內。由于各地方對于現售的規定不同，當地可結合本地實際情況對合同進行調整。此外，經濟適用住房等保障性住房及車（庫）位等特殊房屋的買賣，也可參照以上示范文本簽訂。 第一部分 修訂概述第一部分 修訂概述

5、（三）合同修訂解決的八大問題第一部分 修訂概述（三）合同修訂解決的八大問題第二部分 第一至四章條款內容 根據商品房預售（期房）和現售（現房）在房屋交易過程中的不同特點，將2000年出臺的商品房買賣合同分別修訂為商品房買賣合同（預售）、商品房買賣合同（現售）示范文本。本次講座結合預售和現售交易各自的特殊性，以預售合同示范文本為例進行講解，并對兩者不同之處做具體的比較分析。第二部分 第一至四章條款內容目錄部分為新增加合同內容。 對相關條款進行歸類，采取章節式體例,使整體框架更為清晰。 此外，增加了章節題目的索引、專業術語解釋以及合同簽訂注意事項的說明，便于合同訂立人正確理解合同條款內容、有效填寫示

6、范文本。第二部分 第一至四章條款內容第二部分 第一至四章條款內容第二部分 第一至四章條款內容將中華人民共和國物權法納入本合同的制訂依據。第二部分 第一章 合同當事人第二部分 第一章 合同當事人第二部分 第一章 合同當事人 本章是關于出賣人、買受人基本情況的約定。本章是關于出賣人、買受人基本情況的約定。一、商品房買賣合同當事人是指房地產開發企業(出賣人)和購房人（買受人）。l 購房人可以是平等主體的自然人、法人、其他組織。l 購房人可以是多個買受人共同購買同一套房屋。法律依據：l 根據合同法規定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。l 根據最高人民法

7、院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋規定，商品房買賣合同是指房地產開發企業（出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。第二部分 第一章 合同當事人法定代表人負責人委托代理人委托銷委托銷售經紀售經紀機構機構法定代理人法定代理人委托代理人第二部分 第一章 合同當事人簽訂合同時應當明確并區分法定代表人、負責人、委托代理人、法定代理人：1、【法定代表人法定代表人】商品房的出賣人一般是房地產開發企業，買受人為法人時，均應填寫其法定代表人，注明其公司名稱、法定代表人、營業執照注冊號、通訊地址等基本情況。2、【負責人負責人】買受人如為其他組

8、織的，應明確其負責人，同樣予以注明單位名稱、負責人名稱、通訊地址等基本情況。法律依據：根據中華人民共和國民法通則規定，法定代表人是指，依照法律或者法人組織章程規定，代表法人行使職權的負責人。根據最高人民法院關于適用若干問題的意見”二、訴訟參加人”,負責人是指，不具備法人資格的其他組織的代表人。第二部分 第一章 合同當事人3、【委托代理人】根據法律規定，當事人（公民、法人）可以自己簽訂，也可以委托代理人簽訂合同。因此，本章中買賣雙方有委托的，應分別約定本人和委托代理人具體情況。商品房買賣合同涉及代理主要是委托代理和法定代理，商品房買賣合同涉及代理主要是委托代理和法定代理，填寫欄目包括出賣人的委托

9、代理人和委托銷售經紀機構、買受人的委托代理人和法定代理人。法律依據：根據民法通則，公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。 代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理按照被代理人的委托行使代理權，法定代理人依照法律的規定行使代理權，指定代理人按照人民法院或者指定單位的指定行使代理權。4、【自然人、法定代理人】作為商品房買賣中的購房人最為常見的是我國公民，但也包括一些特殊的購房人，比如未成年人，限制民事行為能力和無民事行為能力的人。 需注意的是，合同中的買受人還包括境外個人和境外機構，其在境內

10、購房有具體政策的限制。第二部分 第一章 合同當事人法律依據： 根據民法通則規定：18周歲以上的公民是成年人，具有完全的民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。 不滿10周歲的未成年人以及不能辨認自己行為的精神病人為無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。同時規定，無行為能力人的監護人是他的法定代理人。二、與原合同內容相比，本次修訂主要增加以下內容：第二部分 第一章 合同當事人法律依據： 商品房銷售管理辦法第4條，房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商

11、品房。房地產開發企業可以自行銷售商品房的，法定代表人可以委托代理人簽訂合同；房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構 應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。 房地產經紀管理辦法第5、11條，房地產經紀機構領取營業執照后應到建設（房地產）主管部門備案，接受建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門監督和管理。第二部分 第二章 商品房基本情況本條是關于商品房所在項目建設情況的約定。修訂依據：（對原合同進行修訂依據：（對原合同進行細化細化） 該條款的完善主要結合房地產開發和銷售的實際，更多的提示購房人注意項目購買該房屋時，其所在項目的土地、規劃、施工

12、情況以及相應的證件的取得及合法建設的依據。第二部分 第二章 商品房基本情況第二部分 第二章 商品房基本情況具體修訂內容如下：1、結合各地方土地取得具體情況，細化了土地使用權取得方式,由過去單一表述修改為列舉加描述的方式，提示購房人土地使用權取得方式有【出讓】、【劃撥】等，并列有空白項供雙方結合實際進行約定；2、依據法律法規的規定，提示買賣雙方正確填寫項目名稱，將【現定名】【暫定名】改為“核準名稱” ，強調了命名的依法性和規范性。法律依據： 地名管理條例第三條“地名管理應當從我國地名的歷史和現狀出發，保持地名的相對穩定。必須命名和更名時，應當按照本條例規定的原則和審批權限報經批準。未經批準，任何

13、單位和個人不得擅自決定。”簽訂合同時，需要注意的是：第二部分 第二章 商品房基本情況第二部分 第二章 商品房基本情況本條本條是關于商品房法定銷售依據的是關于商品房法定銷售依據的約定。約定。第二部分 第二章 商品房基本情況修訂依據：（對原合同進行修改完善） 針對合同示范文本分為預售和現售版本，刪去“現房”、“預售”選項，在預售合同示范文本中，約定商品房可以預售的依據，填寫預售許可證的核發機關和預售許可證號。 現售示范文本中，列舉法定銷售條件，并結合部分地區現房銷售為完成初始登記取得房屋所有權證的實際，把房屋所有權證作為現房銷售的一個依據增加在條款內供買賣雙方選擇。法律依據：根據商品房銷售管理辦法

14、，商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的取得商品房預售許可證的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。商品房銷售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。根據城市商品房預售管理辦法，商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。第二部分 第二章 商品房基本情況第二部分 第二章 商品房基本情況本條是關于商品房規劃用途、層數、位置、測繪面積、陽臺等房屋自然屬性的約定。修訂依據：修訂依據：（對原合同進行細化） 實踐中，在交房時出現許

15、多因房屋面積、層高、陽臺以及配套位置發生變更而拒不收房的糾紛。大部分源于開發企業規劃設計變更引起的房屋本身屬性的變化；此外，隨著購房人對生活品質的追求，小區整體配套以及外圍環境也成為購買商品房的主要理由，配套以及公共服務設施等房屋外圍環境的改變也導致糾紛頻出。 第二部分 第二章 商品房基本情況 具體修訂情況： 1、為減少因合同約定不明、銷售時的虛假宣傳誤導購房人而導致的房屋面積及位置糾紛，本次修訂時在原有基礎上進一步豐富了商品房基本情況的約定，尤其是關于測繪面積（套內建筑面積、共有分攤建筑面積）的約定，提示約定房產測繪機構的名稱，明確了測繪機構的責任；同時，增加了商品房層高、陽臺個數及類型的約

16、定，確保交房時，雙方交接房屋有據可依。法律依據：根據測繪法，國家對從事測繪活動的單位實行測繪資質管理制度，只有依法取得相應等級的測繪資質證書后，方可從事測繪活動。房地產開發企業應當委托具備資質的測繪機構進行測繪，委托不具備測繪資質的企業測繪的，須承擔法律責任。測繪單位應當對其完成的測繪成果質量負責。測繪成果質量不合格，給用戶造成損失的，應當承擔賠償責任。第二部分 第二章 商品房基本情況 2 2、為確保合同中約定的房屋本身位置（包括相關配套、公共服務設施設備）、面積（套內建筑面積、共有分攤建筑面積）的唯一性及穩定性，本次在附件中明確“房屋分層分戶圖（標明詳細尺寸并約定誤差范圍）、建設工程規劃方案

17、總平面圖”，并增加一個關于該商品房共用部位分攤情況、名稱、面積、所在位置說明的附件。法律依據：根據商品房銷售管理辦法，第十八條 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。第十九條 按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，

18、合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。第二部分 第二章 商品房基本情況 第二部分 第二章 商品房基本情況本條是關于商品房抵押情況的約定。修訂依據：修訂依據：（新增加條款） 實踐中，期房、現房的銷售時常會存在土地和在建工程的抵押，而且法律允許抵押物的轉讓；出于對受讓人的保護，在買賣合同中將抵押的情況告知受讓人是法律規定轉讓人應當履行義務。因此，將“抵押情況”納入合同主條款，要求出賣人履行將抵押情況告知買受人的法定義務；同時，在附件中加入抵押的約定，要求出賣人在出售商品房前取得抵押權人同意轉讓的證明，以保證買賣合同的有

19、效性，降低事后發生糾紛給買受人造成損失的可能性。法律依據：根據物權法第191條和擔保法第49條，抵押期間，未經抵押權人同意，抵押人不得轉讓抵押財產。抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。根據城市房地產抵押管理辦法第三十七條：“經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租”。 具體修訂情況：1、增加了房屋抵押情況的約定2、列舉了抵押、未抵押形式提供雙方當事人選填3、設置空白項供自行約定其他形式4、對該商品房取得抵押權人同意銷售的證明、解除抵押的條件和時間等內容進行了提示，并單獨設置相關附件l 在簽訂合

20、同時，出賣人應當如實填寫，如隱瞞抵押事實，應承擔相應的法在簽訂合同時，出賣人應當如實填寫，如隱瞞抵押事實，應承擔相應的法律責任。律責任。第二部分 第二章 商品房基本情況法律依據：根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第9條，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。根據物權法第182條，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視

21、為一并抵押。第二部分 第二章 商品房基本情況第二部分 第二章 商品房基本情況本條是出賣人關于商品房權利狀況的約定。修訂依據：修訂依據：（對原合同進行修改完善）1 1、關于出賣人對房屋權利狀況的承諾，主要涉及、關于出賣人對房屋權利狀況的承諾，主要涉及權利瑕疵擔保責任權利瑕疵擔保責任內容。內容。 權利瑕疵擔保通常是指出賣人應保證對其所出售的標的物享有合法的權利，這種出售行為沒有侵犯任何第三人的權利,并且任何第三人都不會向買受人就該標的物提出任何權利要求。本款內容是對權利瑕疵擔保情形的細化。 法律依據 根據合同法第150條規定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但法

22、律另有規定的除外。合同法第151條規定，買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規定的義務。合同法第152條規定，買受人有確切證據證明第三人可能就標的物主張權利的，可以中止支付相應的價款，但出賣人提供適當擔保的除外。第二部分 第二章 商品房基本情況l 具體修訂情況： 本次修訂在原有“保證商品房沒有產權和債權債務糾紛”的基礎上，增加了出賣人關于“保證擁有商品房合法權益”、保證不存在“一房兩賣”、保證所有權不受限制，不存在“司法查封”限制轉讓行為的承諾，提示購房人注意房屋權利狀況，為處理糾紛提供了依據，有利于保障買受人的合法權益。第二部分 第二章

23、 商品房基本情況2、關于出賣人對權利瑕疵擔保責任的約定 本次修訂細化了出賣人的違約責任。 根據最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）第5條，在數個買賣合同中，如果不存在合同法第52條規定的無效情形，買賣合同都是有效合同，但因只有一個買受人能取得房屋的所有權，不能按照合同約定取得標的物所有權的，可以追究出賣人的違約責任。因此，當出賣人違反本條約定侵害買受人權益時，買受人可以要求出賣人承擔相應違約責任。 第二部分 第二章 商品房基本情況法律依據：法律依據：1 1、 合同法合同法第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產

24、生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。第二部分 第二章 商品房基本情況法律依據：法律依據：2 2、關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第八條關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第八條 具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠

25、償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （二）故意隱

26、瞞所售房屋已經抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第二部分 第二章 商品房基本情況法律依據：法律依據：3、消費者權益保護法消費者權益保護法 第四十九條第四十九條 經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。因此，本款違約責任設立時，根據相關法律法規規定，出賣人違反權利瑕疵擔保責任時，買受人可以主張的權利有：違約金、實際履行、解除合同、損害賠償。此外，在計算違約責任時，為避免因利息帶來的糾紛，本

27、條中還增加了利息的起算點及利率標準，考慮到購房行為可以看作買受人實施的一項投資，故利率應按照中國人民銀行規定的同期貸款基準利率計算。第二部分 第二章 商品房基本情況第五條第五條 租賃情況租賃情況該商品房的租賃情況為【出租】【未出租】。出賣人已將該商品房出租，【買受人為該商品房承租人】【承租人放棄優先購買權】。租賃期限：從 年 月 日至 年 月 日。出賣人與買受人經協商一致，自本合同約定的交付日至租賃期限屆滿期間的房屋收益歸【出賣人】【買受人】所有。_。出賣人提供的承租人放棄優先購買權的聲明見附件四。第二部分 第三章 商品房價款本條是關于現售房屋租賃情況的約定。修訂依據：修訂依據：（新增內容）

28、現房銷售時，房屋會存在已經出租的情況。本次修訂根據合同法等相關規定，針對現實交易中存在的因房屋轉讓侵害承租人優先購買權而引發的訴訟，增加了房屋租賃情況的約定，降低在此情況下給買受人帶來的交易風險。 法律依據 1、根據合同法第二百三十條【優先購買權】出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。2、根據最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2O09年7月30日 法釋200911號）第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應

29、予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。第二部分 第三章 商品房價款 本條是關于商品房計價方式與價款的約定。修訂依據：修訂依據：（對原合同進行修改完善）一般來講，根據法律法規等規定，商品房銷售的計價方式主要有三種：按套內建筑面積計價、按建筑面積計價、按套（單元）計價。第二部分 第三章 商品房價款 法律依據 根據商品房銷售管理辦法：第十七條 商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。第十八條 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價

30、的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。第十九條 按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。 按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變第二部分 第三章 商品房價款第二部分 第三章 商品房價款 本條是關于商品房付款方式及期限的約定。修訂依據：修訂依據：（對原合同進行細化完善）本次修訂主要為解決實踐中因貸款、分期付款以及定金等約定不明而產生的糾紛。第二部分 第三章 商品房價款 具體修訂情況 具

31、體修訂情況1、定金。該款表述定金的數額、定金何時抵作房價款等情況，實現訂購意向書（或訂購協議）與買賣合同文本的銜接。本處所稱的“定金”，屬于成約定金，其中的“成約”指雙方當事人簽訂商品房買賣合同、承諾實施商品房買賣行為。具體來看，雙方當事人在簽訂商品房買賣合同之前，可能會由擬購方向擬售方事前支付一定金額的“定金”，并就認購意向進行約定：一旦買賣行為未達成，違約一方將依據事先約定的“定金罰則”支付違約金；如買賣行為達成，定金退還或直接抵付房價款。 第二部分 第三章 商品房價款 法律依據 1、根據擔保法第八十九條規定，“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作

32、價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”。第九十條規定，“定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效”。第九十一條規定，“定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十”。 2、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規定，“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣

33、合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”。 具體修訂情況2、付款方式。 增加了第3項貸款這一常見的支付方式，提示買賣雙方可選擇公積金貸款、商業貸款或者自行填寫公積金商業組合貸款等，對貸款方式進行約定。此外，條款中還設立首付的金額、比例，余款的金額、貸款機構等提示性條款，引起購房人的注意。第4項為其他方式，供另有約定的當事人填寫，如分期付款加貸款方式等。第二部分 第三章 商品房價款 具體修訂情況3、增加商品房預售資金監管的相關約定。 預售資金監管的主要目的是確保預售資金必須用于本工程建設，確保工程能夠按期竣工，避免開發企業卷款走人、形成爛尾工程等問題的發生，從而保障購房人、貸款銀行的合法權益

34、。預售資金的監管模式主要有政府監管、委托銀行監管、政府與銀行共同監管等模式。為與各地開展的預售資金監管制度相銜接，本款明確了預售資金接受監管的義務，同時需填寫預售資金的監管機構、賬戶名稱、賬號等。第二部分 第三章 商品房價款 法律依據1、根據城市房地產管理法第四十五條規定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設”。2、根據關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知規定，“完善預售資金監管機制。各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。尚未建立監管制度的地方，要加快制定本地區商品住房預售資金監管辦法。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商

35、品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付”。第二部分 第三章 商品房價款本條是對買受人逾期付款應當承擔的違約責任的約定。修訂依據：修訂依據：（對原合同進行修改完善） 按時支付房價款是商品房買賣合同中買受人的基本義務。在商品房買賣合同中，對逾期付款的違約責任約定，是對出賣人合法權益的保護，體現著合同公平公正的原則。 按條款設計，根據逾期天數，將買受人的違約責任分為：1、一般性違約，約定逾期多少日內，按日支付違約金，合同繼續履行；2、根本性違約，超出約定的時間，出賣人有權解除合同，按累計應付款的適當比例支付違約金。同時，對出賣人選擇設立條件，即買受

36、人逾期達到約定的天數。 與2000版示范文本相比，本次修訂體現在雙方當事人關于“違約金的計算、支付期限”的約定上。第二部分 第三章 商品房價款第二部分 第三章 商品房價款 法律依據1、根據合同法第九十六條規定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力”。第一百零七條規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合合同約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。2、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十七條規定，

37、“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”。 第二部分 第三章 商品房價款需注意的是：利息和違約金的計算方式此次修訂參考中國人民銀行意見，以中國人民銀行公布的貸款基準利率作為利息計算的標準。修訂的違約金計算標準時，兼顧公平公正的原則。因出賣人原因造成合同解除時，例如逾期交房、出賣人實施規劃設計變更但未按期通知買受人、面積差異超過約定標準、商品房存在嚴重質量問題、不能辦理房屋登記的，合同解除則買受人無法達到其購房的合同目的，也就是說無法取得房屋，

38、對買受人來講，此違約則是對房屋本身價值的違約。故出賣人須為此承擔相應違約責任，以全部房價款作為違約金的計算基數。因買受人原因造成合同解除時，例如逾期付款，買受人同樣須就其違約的未付款部分承擔相應違約責任，故按照未付款作為違約金的計算基數。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續 本條是關于出賣人交付的房屋應當具備條件的約定。修訂依據：（對原合同進行修改完善）根據有關法律法規等規定，房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。商品房交付條件應包括法定的交房條件和約定的交房條件。在擬定合同條款時，我們將商品房取得建設工程竣工驗收備案證明文件這一法定交付條件作為必備條件進行提示和明確，并列舉和

39、設定空白行以提示買賣雙方可進行補充約定其他特殊條件作為房屋交付的標準。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續 法律依據1、根據中華人民共和國城市房地產管理法，“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”；2、根據中華人民共和國建筑法，“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用”；3、根據建設工程質量管理條例，“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收”，“建設工程經驗收合格的，方可交付使用”，同時該條文中還明確了建設工程竣工驗收應當具備的條件。4、商品房銷售管理辦法，“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人”

40、。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續、關于商品房取得建設工程竣工驗收備案證明文件的要求關于商品房取得建設工程竣工驗收備案證明文件的要求 基于竣工驗收備案的規定，房屋交付竣工驗收合格，應以工程竣工驗收備案的證明文件作為商品房交付的法定條件。需注意的是，在實踐中，各地方竣工驗收備案制度及其備案的證明文件名稱不同，出賣人在提供該竣工備案證明文件時，應該按照當地的規定提供，并告知購房人。 法律依據1、根據城市房地產開發經營管理條例第十七條規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請2、根據房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗

41、收備案管理暫行辦法第四條規定，建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門備案。第六條還規定，備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。工程竣工驗收備案表一式兩份，一份由建設單位保存，一份留備案機關存檔。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續 根據商品房銷售管理辦法第三十四條規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記”。 竣工后房屋的測繪面積可能與預售時測繪的面積可能會存在一定

42、的差異，其實際測量的面積是據實結算房價款、物業費用收取、繳納相關稅費以及房屋產權登記的依據。因此，在房屋交付時，買賣房屋應當取得房屋測繪報告，明確測繪面積，并將其作為交付房屋的必備條件，對于買賣雙方來說具有及其重要的意義。二、二、關于商品房取得房屋測繪報告的要求關于商品房取得房屋測繪報告的要求第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續三三、關于商品住宅須提供住宅使用說明書和住宅質量保證書的要求關于商品住宅須提供住宅使用說明書和住宅質量保證書的要求 對于住宅的交付，城市房地產開發經營管理條例第三十一條特別規定，“房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住

43、宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。” 因此，住宅使用說明書和住宅質量保證書也是商品住宅交付時的法定條件。本條針對出賣人出售住宅需提供“兩書”也作了提示性約定，其對于解決買賣雙方關于質量的糾紛提供了的基礎和依據。 需要特別提示的是，2009年12月22日頒布實施建設部關于做好住宅工程質量分戶驗收工作的通知：（四）分戶驗收合格后，建設單位必須按戶出具住宅工程質量分戶驗收表，并作為住宅質量保證書的附件，一同交給住戶。分戶驗收不合格，不能進行住宅工程整體竣工驗收。實行分戶驗收的地區，購房人還要注意房屋是否取得住宅工程質量分戶驗收表，在出賣人交付房屋時

44、，若未向購房人提供上述兩項文件的，購房人有權拒絕接收此房屋，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續 需特別注意的是：需特別注意的是： 買賣雙方在簽訂商品房交付條款時，作為專業性較強的出賣人除應當明確法定交付條件和其他必須具備條件外，還應當結合本地區相關政策和房屋情況更為詳盡的約定房屋交付的條件，切實保障購房人的權益。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續 本條是關于商品房基礎設施設備、公共服務及其他配套設施交付條件的約定。修訂依據：修訂依據：（對原合同進行修改完善） 隨著房地產業的飛速發展和人們生活條件日益

45、改善，購房人對商品房品質的要求也逐漸提高，購房人已不滿足于房屋竣工備案合格這一法定的交付條件，與房屋相關的配套設施，如學校、綠地、醫療等的交付也成為其關心的購房因素。尤其是在商品房預售環節，房屋未建成，買賣雙方議定條件時，預見問題不夠全面，糾紛爆發于房屋交付環節，糾紛越來越多的表現為買賣雙方對房屋尤其是配套設施的交付條件、交付接收流程以及責任承擔的分歧上。 第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續 法律依據1、根據商品房銷售管理辦法第七條對商品房現售條件的規定中針對城市基礎設施、公共服務及其它配套設施提出了不同的要求，“(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配

46、套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。”2、第十六條規定，商品房買賣合同應當明確“(五)交付使用條件及日期；(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任”等主要內容。 考慮到商品房銷售管理辦法第七條對商品房現售條件規定中針對“城市基礎設施、公共服務設施及其他配套設施”提出了不同要求，而商品房預售和現售的交付條件、程序以及違約責任有著相似性，因此，本次修訂條款時，參照著現售中關于配套基礎設施和公共設施交付的要求，在商品房買賣合同（預售）示范文本中也增加了對商品房相關設施設備交付條件的提示性約定。同時，本次修訂將擬購商

47、品房所在項目內的相關基礎設施、公共服務及其它配套設施分為兩款分別做細致約定，提示雙方當事人事先明確約定交付時間、交付條件和違約責任。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續1、明確了水電氣熱等基礎設施在交付時所應具備的正常使用條件，并辦理開通手續、承擔相應費用的義務方。2、電話、有線電視和寬帶網絡的使用、開通與否均取決于買受人意愿，并非出賣人的責任，明確了“交付時線路敷設到戶”。3、針對此類基礎設施設備分別設置了相應的違約處理條款，對于需“達到使用條件”必需的設施承擔“逾期交付責任”；對于“交付時線路敷設到戶”類，出賣人只承擔一般違約責任，提示雙方約

48、定違約賠償金額。4、明確公共服務及其它配套設施以“建設工程規劃許可證附件及附圖”為準，對于小區內綠地率、非市政道路、物業用房、醫療機構、學校等設施以及雙方補充約定的設施，提示買賣雙方事先約定交付時間和條件，并提示約定違約處理方式，以防止交付時因配套未能同步交付使用而帶來的糾紛。5、增加一個關于“本項目內相關設施設備的具體約定”的附件，提示買賣雙方對小區內相關設施的具體位置用途等內容進行約定 。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續 本條是關于商品房交付時間和交付流程以及辦理交付交接手續的約定。修訂依據：修訂依據：（對原合同進行修改完善） 商品房交付

49、是房地產開發企業依據相應法律規定以及商品房買賣合同的約定將符合交付使用條件的房屋按期交付給購房人，購房人查驗并接收房屋的過程。商品房的交付與商品房所有權轉移、風險承擔密不可分，其交付使用時間還關系著質量保修、產權登記以及違約責任等的起算時間，因此什么樣的房屋可以交付，房地產開發企業如何交付、購房人如何接收，房地產開發企業在交付過程中的義務等問題的明確，與購房人的權益息息相關。 第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續 房屋交接（驗房和交房）是商品房交易過程中的一個十分重要的環節，很多糾紛往往在這個環節集中爆發。基于商品房交付在房屋買賣過程中的重要性和容易出現的問題，結合不斷完善的法律法規等規

50、定和近年來糾紛中容易出現的問題，新修訂的商品房買賣合同示范文本專門設立“商品房交付時間和交付手續”條款，進一步細化和豐富了交接的內容、方式；增加了交接前驗收房屋的程序的具體約定，將“可及時修復類的質量問題”是否修復完好，做為買受人是否同意商品房交付的條件之一，提出對于屋面、墻面、地面滲漏或開裂等，管道堵塞，門窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器等電氣設備不能正常使用等極易查看出來的質量瑕疵, 由出賣人按照有關工程質量和產品規范、標準在約定時間內負責修復，并承擔修復費用，修復后再行交付。查驗環節的設立，更全面、細致的提示買賣雙方在簽訂合同時預見問題，約定相關內容，并引導房地產開發企業交付更高品質的房屋，切實保障購房人的利益。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續法律依據：法律依據：1、根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十二條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能