1、1 概 述1.1 項目申報單位基本情況1.1.1 承辦單位名稱 江西天下實業有限責任公司廣西賓陽分公司1.1.2 承辦單位基本情況（1）江西天下實業有限責任公司簡介江西天下實業有限責任公司主要經營銷售、房地產開發、建筑及服裝生產與出口業務，注冊資金900萬。公司現有員工600人，其中技術人員50人，公司總部下設行政部、財務部、服務事業部、房地產事業部（下設項目開發部、經營部、工程部）等4大部門，駐外分設江西天下實業有限責任公司廣西賓陽分公司。江西天下實業有限責任公司有著多年在房地產開發運營方面的成功經歷，曾成功開發總建筑面積達15萬平方米的九江、德安利德佳園c、d棟、富貴苑、景明花苑、新城華庭

2、等開發項目。總結出一套規范、系統、高效的房地產開發運營管理體系。公司秉承“誠信建家”的一貫宗旨，天下地產憑借多年積累的行業開發經驗與優勢，不斷突破以往，超越創新，以優良的建筑品質塑造企業形象，致力于將美好生活送進千家萬戶，為賓陽人民鑄就城市全新生活典范。（2）江西天下實業有限責任公司廣西賓陽分公司概況江西天下實業有限責任公司于2007年6月在廣西賓陽縣分設江西天下實業有限責任公司廣西賓陽分公司，分公司主營房地產項目開發。目前該分公司在廣西賓陽縣開發建設“賓陽麗陽·天下”房地產項目，本項目是集大型商業、住宅樓、大型停車庫為一體的綜合多功能建筑樓群。規劃用地面積22175m2，由十棟居民

3、住宅樓和二層臨街商鋪組成，計劃總投資7200萬元，全部資金由業主自籌。1.2 項目概況1.2.1 項目名稱 賓陽麗陽·天下項目1.2.2 項目性質 新建1.2.3 項目提出的背景素有“百年商埠”美譽的廣西賓陽縣，民營經濟在整個社會經濟發展中舉足輕重，民營企業產品銷售四下輻射，甚至飄洋過海，賓陽縣已成為外商投資的熱土。近年來，賓陽縣大力發展個體、私營等非公有制經濟，非公有制經濟成為縣域經濟的主體和縣域經濟發展的主力軍，對縣域經濟發展的支撐作用日益明顯。目前賓陽縣非公有制經濟已占全縣工業總產值的80%以上，形成了以建材、制糖、軋鋼、造紙、皮革、竹編、小五金等行業為主，服裝、機械、農機、鑄

4、造、陶瓷、塑料制品、電器、編織品、食品、商飲、炮竹、鏡畫、交通運輸、規模養殖加工等30多個行業上千個品種的發展態勢。該縣非公有制企業已發展到487家，個體工商戶2.32萬戶，注冊資金2.4億元；擁有小五金、皮件、成衣、編織等專業村285個（其中較大規模專業村80個），16萬多農民在非公有制企業和手工業作坊務工，占全縣農村勞動力的19%。國家批準實施廣西北部灣經濟發展規劃，標志著廣西北部灣經濟區的開放開發正式納入國家發展戰略。規劃提出，到2010年，賓陽中心城區要達到25平方公里，人口達到25萬；到2020年，賓陽縣縣城人口發展到40萬人，建成區面積控制在50平方公里以內。按照規劃要求，賓陽縣城

5、的發展方向將在原有縣城城區的基礎上，東向賓陽大橋王靈黎塘城鎮密集帶方向擴展，黎塘為賓陽縣的經濟副中心；南以行政小區為啟動區擴大用地至環城路一帶；縣城北面的經濟發展重心逐漸南移，借此調整北部舊城區的用地性質，改善縣城環境和生活居住條件；縣城西部發展生態農業和三高農業。為此，賓陽縣委、縣政府提出，將充分發揮賓陽縣的區位、資源、交通、環境、市場、政策等諸多優勢，積極主動融入北部灣經濟區域建設，加大招商引資和外經外貿工作力度，不斷拓展經濟合作交流的范圍和空間，進一步加強與越南等東盟各國之間的貿易往來，逐步形成多層次、寬領域、全方位的對外開放格局，不斷在區域合作中謀求更大的發展空間，為推動北部灣經濟區開

6、放開發作出積極貢獻。由此，建設一個規模大、檔次高的商業設施，完善公共服務設施，有利于增強城區凝聚力，調整用地布局，改善居住商業環境，成為中心城區的一個經濟增長點。2008年賓陽縣政府工作重點之一是強力推進城鎮建設“213”工程，加快中等城市建設步伐，其中推進房地產開發健康發展是主要措施。2008年政府工作報告中要求切實做好協調服務工作，開工建設國貿大廈等一批房地產開發項目。正是在這樣的背景下，建設單位提出在賓陽縣廣場路南面、東環路東面地塊建設具有現代化設施的賓陽麗陽·天下，為賓陽縣及周邊地區經濟發展和對外貿易提供一個良好的平臺。1.2.4 投資的必要性和意義賓陽縣按照撤縣設市的目標和

7、建設南寧市衛星城的發展定位，提出的實施城鎮建設“213”工程。“213”工程，“2”是指抓好蘆圩、黎塘兩個全國重點鎮城鎮建設，輻射帶動全縣城鎮建設；“1”是突出抓好10項重點工程項目建設；“3”是指用年時間實現以上城鎮建設工作目標。賓陽麗陽·天下項目的建設，對加快賓陽城鎮建設步伐，促進經濟發展，具有十分重要的意義。（1）是招商引資的需要賓陽縣已把擴大招商引資作為經濟工作的重心，積極創新招商引資方式，加快承接東部產業轉移，全力做好招商引資和項目建設服務工作。目前，縣政府已設立了政務服務中心，加強投資軟環境建設，切實解決制約招商引資與項目建設的瓶頸問題，努力營造良好發展環境。2008年，

8、賓陽縣將實施重點引資項目42個，其中續建13 個，新建29個；新簽約引資項目29個，合同引資金額18.29億元，增長31%；實際到位資金8.45億元，增長32%。年內全縣實施重點項目51個，年度完成投資6.12億元；年內竣工重點項目24個，完成投資3.04億元。投資建設賓陽麗陽·天下，可以更好的起到筑巢引鳳、引導貿易聚集的作用，成為招商引資的重要平臺，促進重點項目建設順利實施。（2）是加大城鎮建設力度的需要賓陽縣圍繞建設廣西中等城市和南寧市衛星城目標，以蘆圩、黎塘兩個全國重點鎮建設為重點，抓好城鎮規劃、建設和管理工作，帶動面上小城鎮建設。完成縣城、黎塘和武陵、古辣等中心集鎮的總體規劃

9、。多方籌集資金，投入城鎮建設資金9400多萬元，其中縣財政投入4000多萬元，實施城鎮建設“213”工程項目17個，完成縣城興仁街、永和路、永祥路、永武路、財政路、東環路、昆侖路、文化廣場和城北廣場、商貿城轉盤、黎塘永安東路和永安東路北三里等10多項街道路網硬化改造工程及其他附屬工程。硬化道路45000平方米，鋪設人行道街磚42000平方米，修建排水溝12670米，種植樹木6500株，安裝路燈442桿2300盞。深入實施城鄉清潔工程，大力開展市容環境綜合整治，強化“五亂”行為治理，城鎮基礎設施不斷完善，市容市貌清潔衛生，人居環境逐步改善。麗陽·天下的建設，為廣大居民和外來經商人員提供

10、良好的商住環境條件，是城鎮化建設的需要。 （3）是增加投資的需要賓陽縣通過增加投資，推進經濟發展。2007年投資5.08億元的永凱糖業有限公司年產15萬噸中高檔文化用紙項目已經動工建設。成功引進的2家繅絲企業，有利于發展輕紡工業進而帶動種桑養蠶業的發展。同時，蘆圩、黎塘兩個工業集中區基礎設施建設加快推進，積極實施 “百項工業項目大會戰”。扶優扶強工作取得新成效，億元企業由5家增加到7家。加快推進縣鋼鐵廠、藥材公司、礦貿公司、冶金化工廠、進出口公司等國有企業的改制工作。全年完成全部工業總產值71.37億元，增長19.9%；其中，規模以上工業產值30.98億元，增長30.49%；規模以下工業產值4

11、0.39億元，增長12.87%。自制糖、林產品加工和水泥行業投資加大是工業產值增長的動力來源，工業企業整體經濟效益明顯提高。全縣在建工業項目62 個，其中新開工項目59 個，完成工業投資6.46 億元，增長33.48 %；完成技改投資6.33 億元，增長93.56 %。麗陽·天下的建設，進一步加大了投資力度，有利于拉動賓陽縣經濟的增長。（4）是企業自身發展的需要本項目的資金回報率較高，建設單位抓住目前賓陽房地產的有利時機，加上項目地段成熟和升值潛力大，不僅銷售價格較高，而且市場銷售與經營風險較小，項目建成后將產生顯著的經濟效益和社會效益，尤其是較好經濟效益，也將為企業自身發展奠定堅實

12、的基礎。1.3 市場前景分析1.3.1經濟快速發展將強勁拉動商住產業需求廣西北部灣經濟區發展規劃獲得國家批準后，北部灣開放開發吸引了國內外投資者的眼光。廣西北部灣經濟區有一個很好的投資環境，中國改革開放30年間，國內生產總值年均增長9.88，這是一個世界奇跡。相對全球來講，中國的城市化水平略低，城市的持續發展會帶來很高的投資，這些都將促進國內經濟的發展，到2020年之前中國經濟都是持續增長期。2008年1-4月，廣西北部灣經濟區經濟增長進一步加快，規模以上工業、城鎮固定資產投資、外貿進出口總額增長明顯提速，社會消費品零售總額保持快速增長勢頭，速度均高于全廣西平均水平，這意味著經濟加快增長將進一

13、步拉動商住產業需求。 （1）規模以上工業增長顯著加快。1-4月廣西北部灣經濟區南、北、欽、防四市規模以上工業增加值162.78億元，比上年同期增長48.4%，增幅比全區水平高25.2個百分點，比一季度加快19.6個百分點。其中，南寧市增長23.9%，在全區排第10位。（2）城鎮固定資產投資增勢強勁。1-4月廣西北部灣經濟區南、北、欽、防四市城鎮固定資產投資259.04億元，比上年同期增長47.5%，增幅比全區水平高12.3個百分點，比一季度加快7.4個百分點。其中，南寧市增長27.1%，在全區排第8位。（3）外貿進出口增長進一步加快。1-4月廣西北部灣經濟區南、北、欽、防四市外貿進出口總額18

14、.77億美元，比上年同期增長84.9%，增幅比全區水平高14.1個百分點，比一季度加快0.9個百分點。其中，南寧市增長58.1%，在全區排第7位。 （4）社會消費品零售總額保持快速增長。1-4月廣西北部灣經濟區南、北、欽、防四市社會消費品零售總額272.14億元，比上年同期增長21.6%，增幅與一季度持平，比全區水平高0.8個百分點。其中，南寧市增長21.0%，在全區排第5位。 （5）一般預算收入增長高于全區水平。1-4月廣西北部灣經濟區南、北、欽、防四市一般預算收入42.15億元，比上年同期增長29.9%，增幅比全區水平高5個百分點。其中，南寧市增長26.2%，在全區排第10位。 賓陽縣已列

15、入北部灣經濟區范圍內，其經濟快速發展必將強勁拉動房地產業的需求。1.3.2 引發“磁場效應”將吸納更多客商 2008年一季度廣西與東盟雙邊貿易額達到10.8億美元，比去年同期增長了1.3倍；2007年，廣西與東盟進出口總值增長59.2，其中與泛北部灣國家外貿進出口總值達27.7億美元；同年，廣西引進區外境內實際到位資金突破1000億元，增長74.3。今年第一季度，中國與東盟雙邊貿易額更是達到544億美元，同比增長了26。 喜人的數字昭示：作為中國東盟自由貿易區框架下的北部灣，已經成為國家發展的重點，企業投資的熱點。 2008年1月16日，國家正式批準實施廣西北部灣經濟區發展規劃，要將其建設成為

16、國家“重要國際區域經濟合作區”。這標志著廣西北部灣經濟區開放開發正式納入國家發展戰略。東盟國家對北部灣經濟合作積極響應。2008年4月，廣西代表團訪問了越南、柬埔寨、文萊、菲律賓等東盟四國。越南總理阮晉勇表示愿意與廣西一起共同推動將泛北部灣經濟合作納入中國東盟區域合作總體框架，使之成為中國與東盟之間新的次區域合作。 文萊蘇丹哈桑納爾表示，愿意積極參與泛北部灣經濟合作，并在其中發揮作用。菲律賓副總統卡斯特羅表示菲律賓政府將積極探討研究泛北部灣合作的可行性，強調建立跨國聯合專家組是推進泛北部灣合作的重要一步。亞洲開發銀行第一副行長勞倫斯格林伍德表示，亞行非常愿意與廣西開展合作，采取更有效的方式支持

17、泛北部灣經濟合作。 廣西北部灣已成為東盟及港澳客商投資的熱土。廣西代表團訪問東盟四國期間，雙方共簽訂各類合作項目71個，簽約金額達14.9億美元。4月16日至22日，廣西在香港、澳門舉辦了第四屆港澳廣西活動周。活動周上共簽訂港澳合作項目71個，總投資44.34億美元。廣西北部灣還贏得周邊省區市的青睞。海南省明確表示支持泛北部灣經濟合作，并要參與主辦7月底在廣西北海召開的2008泛北部灣經濟合作論壇。另外，作為泛珠三角區域成員的廣東、云南、貴州、湖南、四川等地也紛紛有商家到廣西北部灣經濟區投資。四川、重慶更是由政府主要領導帶隊到廣西考察。 北部灣位于中國南海西北部，是指中國的廣西沿海、廣東雷州半

18、島、海南西部，以及越南東北部所圍成的海域。總面積近13萬平方公里。廣西北部灣經濟區處于北部灣頂端的中心位置，主要包括南寧市、北海市、欽州市、防城港市所轄區域范圍，同時，包括玉林市、崇左市的交通和物流。土地面積4.25萬平方公里，海岸線長1595公里，人口1250多萬。 正是憑借“區位優勢明顯、戰略地位突出、經濟基礎較好、開發潛力巨大、發展前景廣闊”，使北部灣經濟區一個方寸之地竟在短短幾年時間，由名不見經傳到受世界矚目。（1）區位優勢明顯區位優勢明顯就是廣西北部灣經濟區地處華南經濟圈、西南經濟圈和東盟經濟圈的接合部，是我國西部大開發地區唯一的沿海區域。 （2）戰略地位突出戰略地位突出就是廣西北部

19、灣經濟區對內是西南地區最便捷的出海大通道，對外是雙向連接中國與東盟尤其是泛珠與東盟最便捷的國際大通道，是促進中國與東盟全面合作的重要橋梁和戰略樞紐。 （3）經濟基礎較好實施西部大開發戰略以來，北部灣經濟區經濟社會發展取得顯著成就。尤其是賓陽縣城區近一兩年來多項經濟指標成倍增長，經濟基礎較好。 （4）開發潛力巨大開發潛力巨大就是賓陽縣擁有豐富的礦產資源、農林資源，也是廣西規劃布局新的產業群和建設高質量宜居城市的重要區域。 （5）發展前景廣闊發展前景廣闊就是廣西正充分發揮作為中國東盟自由貿易區前沿地帶和橋頭堡作用，全力推進泛北部灣經濟合作，努力把廣西北部灣經濟區建設成為繼珠三角、長三角、環渤海之后

20、引領中國經濟發展的“第四增長極”。1.3.3項目方向性選擇與定位賓陽麗陽·天下方向性選擇是“首席品質”，打造賓陽“首席”社區，將“第一”概念深入人心，打造區域標桿，提升項目附加值，同時將目標客戶定位為區域精英，項目將是區域精英的集群體，是具有劃時代意義的房子，購房者購買的是物業的品質與未來。項目提出強化物業整體品質，以國際代表潮流時尚，強化項目高品質物業的特性。項目定位是為有實力有條件享受高品質生活的人群所打造的精英居住區，按照國家級住宅示范工程和城鎮園林綠化及生態小區標準建設，項目是新區中心，品質生活典范，人性化綠化社區。其產業方向性選擇與定位主要由資金、市政設施、建筑材料、開發力

21、量等4個因素決定的。 （1）資金因素 資金是項目投資的決定性因素。當項目進入施工階段后，影響施工進度和施工質量的最關鍵的因素就是資金來源是否有保障。麗陽·天下開發項目的資金來源有三方面，一是企業自有資金，二是貸款，三是預收購房款。企業自有資金是建設單位從以前獲取的利潤累積而成的、可隨時取用的資金。企業自有資金的多少是衡量企業投資能力和經濟實力的主要指標，現有銷售管理辦法的執行，對企業資金的要求更嚴格，預售門檻的提高，基本上要求建設單位工程資金能保證工程連續地施工，直到工程順利竣工。銀行貸款是籌集資金的重要渠道之一，貸款與負債相聯。但項目建設單位有較強的資金實力和項目策劃能力，不需要通

22、過銀行借款籌集資金。預收房款是指在麗陽·天下還沒有竣工前提前向預購房戶收繳的款項。這部分款項將會按照國家規定，合理安排利用以保證工程按計劃竣工，以取信于購房戶。 （2）市政設施 市政設施的供給包括上水、下水、電力、煤氣、通訊以及項目的對外交通等。對這些資源的供給，通過建設過程中的可行性分析，以及項目建設完畢投入使用后資源供給情況的分析，項目投入使用后基礎設施方面的資源供給均可以確保支撐，而且也會產生良好的經濟效益、社會效益。目前，項目建設單位非常重視與市政設施管理部門的溝通和協調，將滿足供水、供電、供氣等方面的需要。 （3）建筑材料 建筑材料是構成各項建設工程所使用的材料。它在土建工

23、程總造價中所占的比重很大，一般為5070。因此，對材料的選擇和使用，建設單位考慮盡量降低其所占費用，延長其使用年限，減少工程竣工交付后長期使用權中的建筑維修費用。建筑工程中使用的材料品種繁多，范圍極廣，有幾百種。如按材料在建筑物中的部位不同，可分為承重構件、屋面、墻體、地面、門窗等材料；按材料的功能，可分為結構材料、裝飾材料、保溫材料、防火材料、防水材料、水暖電設備材料、五金材料等。常用的建筑材料主要有：石灰、水泥、混凝土、建筑砂漿、磚、瓦、石、鋼筋、木材、塑料、陶瓷、粘結劑等材料。在建材市場已得到充分發育的今天，建筑材料的供應已不受計劃指標的制約，市場供應已能滿足房地產開發的需要。但項目建設

24、單位能夠科學地、經濟地組織建筑材料供應，做到所用材料優質低價，供應及時，而且盡量減少積壓和浪費，降低建設成本。 （4）開發力量開發力量包括：企業等級、企業經理的決策能力、社會信譽度、知名度、經營管理力量、技術力量等。這是企業是否具有競爭力的重要標志。企業等級是指依據國家建設部于1989年2月23日下達的關于頒布城市綜合開發公司資質等級標準的通知，房地產開發企業通過資質審查，由城市規劃建設局頒發給房地產開發企業的等級證書所注明的資質等級。該通知規定城市房地產綜合開發公司資質等級標準分為一、二、三、四四個等級和每一等級必須具備的條件。房地產開發工程所具有的投資大、工期長等特點，要求企業負責人的決策

25、必須準確，否則將會給企業帶來重大的經濟損失。項目建設單位在房地產開發過程中，由于注重產品質量和售后服務得到消費者的贊揚。作為市場現實的商住房產供給要同時具備兩個條件：一是開發企業有出售商住房產的愿望；二是開發企業有提供商住房產的能力。從以上4個因素看，建設單位開發建設麗陽·天下項目，有能力打造一個高品質的住宅社區。1.3.4麗陽·天下銷售分析預測（1）本地居民購買能力預測據統計資料表明，“十五”期間以來，賓陽縣住宅建設投資和開發規模呈現不斷增長的趨勢，住房開發已經連續幾年保持較快的增長速度，企業規模在市場經濟中不斷壯大。賓陽的商品房市場從2003年開始萌芽，至今只有短短的5

26、年時間，從最初的800元/平方米發展到今天最高的2500元/平方米，從2004年總投資額不足5000萬元連年翻番到2007年的近5億元，可以說得到了長足的發展。但相對于南寧這些房地產比較成熟的城市來說，賓陽房地產市場具有以下特點：項目起點低、規模小。在現在已開發或正在開發建設的樓盤中，都是5至10畝左右，基本上一個項目就是一個生活組團，或者是一個生活單體，形成不了小區的居住氛圍。隨著賓陽經濟的快速發展，居民對城市居住條件的要求越來越高，從傳統的天地樓到套型住宅的轉變，從小間距到寬樓距的要求，從對園林配套從無到有的渴求，這些都是居民生活觀念的變更，更是對房地產開發提出了更具體、更具時代氣息的要求

27、。從銷售客戶看來，客戶基本上都是政府公務員、教師、經商成功人士，自身素質比較高，對戶型設計、立面設計、樓棟間距、生活配套、園林設施要求較高。2007年起，產品類型由多層向小高層、中高層發展。據2007年末市場調查數據顯示，賓陽縣在售商品房均價已達到1800元/平方米，部分樓盤均價已過2200元/平方米，甚至少量商品房最高銷售價格已突破2500元/平方米。2005年至2007年三年來的施工面積逐年增長，住宅銷售面積逐年增長，掀起了一股房地產開發的熱潮。但從房地產開發的項目類型來看，主要是普通商品住房，有多層住宅和高層住宅兩種類型，主要散布于城區各地段。而高檔次的房地產開發則是空白。就商品房銷售價

28、格來看，房價收入比是考察居民購房能力的一個通行指標。目前國際上公認的“合理的住房價格”的“房價收入比”應該為至倍，世界銀行專家的說法為4至6倍。2006年，我國平均房價收入比只有6.7，并不是很高，而且與國際平均水平接近。參照2006年全國的平均數據人均居住面積27.3平方米和家庭平均人口2.95人來分析賓陽的住宅購買力：賓陽縣2007年的城鎮居民人均可支配收入10390元，則家庭年部收入為30650元；據2007年末市場調查數據顯示，賓陽縣在售商品房均價已達到1800元/平方米，項目的平均每套建筑面積為97.96平方米，則按2007年的平均價計，總房價97.96×180017632

29、8（元），收入房價比176328/306505.75，低于2006年全國的平均水平6.7，說明項目是具有市場購買力的。2006年以來，國家出臺了財稅、金融、行政管理等一系列措施調控房地產市場，在這些措施的影響下，住房市場發生了一些變化，但總體上處于良性循環的狀態。目前賓陽縣逐漸進入住房大眾消費時代，這個階段的住房發展對賓陽縣而言是至關重要的。房地產是我國新的發展階段的一個重要的支柱產業。對于地方政府來說，肩負著政府經營城市、增加稅收、快速拉動gdp等重任，寄托著公眾改善生活的美好愿望。從城市發展的經濟水平來看，一般認為，人均gdp在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段，而達到

30、13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均gdp已經超過1000美元，而賓陽縣則達到7839元人民幣，約合965美元。從發達國家居民消費結構的轉化規律看，恩格爾系數在40%-50%的情況下，是房地產業和住宅建筑業發展的黃金時期，我國目前的恩格爾系數是48%左右，賓陽縣為40.3%。因此在賓陽縣居民收入中有很大部分可用于住宅消費，未來住房的開發與發展是大有作為的。2008年我們對賓陽縣居民的住房情況以及購買意向進行一次摸底調查，采取在社會上隨機等距抽樣的形式，進行了社會性的入戶問卷調查訪問，調查一共發放現場問卷500份，問卷包括居民住房現狀、購房需求、購買習慣、調查戶基本情況等5

31、個方面，通過調研整理，應該說調查結果較能反映公眾未來的購房意愿。1）對于居住地段的選擇，蘆圩鎮鎮政府所在地，賓陽工業品批發大市場相鄰，賓陽至南寧必經之路，周遍生活設施配備齊全，具有極其優越的地理位置和交通便利地段是購房首選位置，其他地段暫不被看好。2）對于住房面積的選擇上，選擇81-100m²的占44.2%， 80 m²以下的占24.8%，150m²以上的占8.1%，101-120m²的占18.2%， 121-150m²的占4.7%。3）而對于住房的類型上，52.7%選擇高檔商品房，29.0%選擇多層普通住宅，15.1%選擇高層住宅，1.6%選

32、擇別墅，0.8%選擇二手房。4）在選擇住宅的重要因素中，房屋價格占19.8%，交通便捷占70%，臨近工作場所占8.3%，生態環境優良占40%，服務設施齊全占69%，子女上學占15%，物業管理占53%。5）在購房的原因中，25.8%是選擇現有住房不能滿足要求，51.9%選擇投資經商保值增值，22.3%選擇其他。6）在房地產價格調查中，63.4%選擇比較合理，36.6%選擇房價偏高。結合調查報告可以看出：麗陽·天下開發建設對居民有較高的吸引力和期望值。商住房產本身就具有使用功能和投資功能。目前在個人銀行存款處于利率較低而又沒有更具吸引力的投資渠道的情況下，大量的個人投資流向房地產市場是必

33、然的。（2）外來經商者購買預測根據自治區“十一五”建設發展規劃把賓陽縣城按照“中等城市”來規劃，即到2010年，城區人口要達到25萬人，面積要達到25平方公里。國家剛剛批準實施的廣西北部灣經濟區發展規劃也把賓陽縣城和黎塘鎮分別按照“中等城市”三級和四級城鎮建設區來規劃，即到2020年，縣城城區人口要達到40萬人，面積要達到50平方公里；黎塘鎮城區人口達到25萬人，面積要達到30平方公里。這對賓陽來說是一個千載難逢的機遇。因此，賓陽縣將圍繞“中等城市”建設的目標，按照“擴大規模，完善功能，提升品位”的發展思路，以縣城為重點，東建城東新區，西擴西環路，完善城北，提升城南，輻射帶動全縣城鎮化建設。2

34、008年的城鎮建設“213”工程的重點是對蘆圩、黎塘的路網進行改造，同時推進新區開發建設和抓好房地產項目開發，爭取城鎮面貌有較大改觀，不斷提高城市品位，初顯中等城市雛形。一是加快路網建設和改造。抓好縣城永武路向北向東延伸工程、西環路建設工程、風景路延長線改造、城北廣場至柳州路口等一批重點建設工程以及黎塘民主路、建設路路燈工程和人行道工程、仁愛路路面改造工程、中營路主干道、人行道和路燈工程等建設項目。二是完善市政基礎設施建設項目。重點抓好縣城和黎塘的垃圾中轉站及公廁建設，爭取上級支持建設武陵垃圾無害化處理場，利用市政府“買一送一”的優惠政策添置一批環衛設備。三是啟動新區開發建設。重點抓好城東新區

35、、城中小區和炮龍廣場小區開發建設項目的啟動，完善廣場路財政路片區建設。四是推進房地產開發健康發展。切實做好協調服務工作，開工建設麗陽·天下、國貿大廈、明珠雅苑、賓都大廈、君苑大廈、鳳凰城市廣場、城北農貿市場、糧貿中心以及黎塘和德城市廣場、興柳福龍商城、建匯新天地、步行街等一批房地產開發項目。五是抓好建制鎮的規劃建設管理工作，加強市容市貌長效管理，提升城市品位。壯大縣域經濟總量，關鍵靠項目，根本在投入，重點是招商引資。賓陽縣緊緊抓住項目和投入不放松，主動參與區域經濟合作，加快承接東部產業轉移，進一步加大招商引資力度，千方百計引進大客商大項目。一是創新方式抓招商。采取產業招商、中介招商、

36、以商引商、小分隊招商等辦法，引進項目投資。二是優化環境抓服務。加快行政管理體制改革，進一步完善和提升政務服務中心服務功能，努力營造公平、公正、公開的政策環境和令行禁止、高效廉潔的政務環境，堅決糾正亂收費、亂罰款、亂攤派和吃、拿、卡、要等行為，切實為投資商和企業解決實際困難和問題，提供保姆式、個性化、全方位的服務。三是圍繞園區抓招商。通過吃透國家產業政策，重點圍繞黎塘工業集中區和蘆圩工業集中區的產業定位，瞄準東部產業轉移方向，有針對性地進行招商。對有意向投資的工業項目，如甘棠絲綢紡織廠、工業甲醇廠等項目，要加強溝通協調，爭取盡快簽約。四是抓好重點項目跟蹤服務。要落實具體部門，安排專人，對已簽訂投

37、資意向協議的奧克羅拉陶瓷生產項目、廣西達明投資有限公司投資的黎塘生活污水處理項目、溫州歐美實業有限公司投資的馬潭制革集中區建設項目、東莞市東城豐和制衣廠投資的服裝廠等一批重點項目進行一對一的跟蹤服務，及時了解進展情況，協調解決具體問題，爭取這些項目盡快落戶我縣。五是進一步落實四家班子領導成員和部門項目建設責任制。定期召開項目分析推進會，集中力量抓好重點項目的組織實施、跟蹤管理和監督服務，及時解決項目建設過程中遇到的各種困難和問題，確保項目建設順利進行。目前，賓陽縣的經濟建設日新月異，“東盟博覽會”的召開、中國東盟自由貿易區、泛珠江三角洲經濟區的建設以及泛北部灣經濟區的開發開放，給賓陽縣的經濟發

38、展帶來了無限商機，大批國內外企業紛紛落戶賓陽縣，商貿物流快速增長，來賓陽縣工作的中外企業員工不斷增加。但多年來，受區域發展的困擾，賓陽縣的商貿、服務及居住設施建設相對滯后，尤其是有一定規模、設施完善、管理規范的高檔住宅社區一直沒有開發建設，這已成為該地區投資環境中的一大缺憾。隨著區域經濟水平的提升，尤其是廣西經濟的快速發展，作為投資開發熱土的賓陽縣，對其物流、商貿設施以及居住環境和生活品質提出了更高的要求。因此，投資者也更傾向于選擇設施完善、服務一流、環境良好的商品房居住。1.4 項目的目標1.4.1 市場目標（1）投資創業、成功人士和精英的首選創業成功人士和社會精英、中小型私營企業主這部分社

39、會上先富起來的人士經過多年的辛苦創業，普遍都希望為家人和后代尋求一處高回報的投資產業和物業，讓家人和自己都能將來長期享受到創業投資的成果，同時亦都為后代的成長與發展鋪路。該類客戶有部分已經是二次置業，對物業的投資商業回報要求較高。置業多采用銀行按揭和一次性付款這兩種方式。基于本項目的優越地段與投資回報高性價比，此類購房客戶應占較多數。（2）需改善居住環境及方便的生活服務空間的客戶。此類客戶原居住自建私房，出于對原居住狀況的生活不便而在具備一定購買力二次置業時，極有可能選擇生活服務方便和品質高檔住宅的小區。（3）房改貨幣分房政策中得益的公務員和企業員工。這部分客戶收入雖算不上豐厚，但是向來穩定且

40、會有一定的積蓄，以前對國家福利分房抱有一定的期望，并且以前沒有補貼，私人購房負擔比較重，所以遲遲未有置業行動。隨著國家房改貨幣分房政策的推行，促使大量的這類潛在的客戶購房投資置業。（4）單位集團購房雖然福利分房政策已結束，仍存在某些經濟效益較好的企事業單位由于缺乏土地資源，無法搞集資建房，轉而購買商品住宅或定向開發商品住宅分配給職工或低價售予職工作為集資房的現象。（5）作為一縣的政治、文化、經濟、交通、信息的中心，而本項目作為精品中的精品樓盤有著非常大的市場空間，各鄉鎮乃至在南寧工作的部分人士亦有可能成為項目的客戶。1.4.2 社會效果本項目建設嚴格按照國務院2005年頒布的“國八條”、“新八

41、條”兩個文件和2006年下發的“國六條”，以及2007年國務院下發的關于促進房地產市場持續健康發展的通知執行。結合賓陽縣的實際，建設單位將認真貫徹落實國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知、國務院關于切實穩定住房價格的通知、國務院關于轉發建設部等七部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知和國務院關于轉發建設部等九部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知的通知精神，積極探索適應不同需求的住房供應和保障體系。通過適度增加高中檔商品住宅的建設規模，強化期房預售管理，以穩定商品房市場。賓陽麗陽·天下是集大型商業、住宅樓、大型停車庫等為一體的綜合多功能建筑樓群，而大型商業物業的落成、大

42、型商業企業的引進，將創造就業崗位、開拓地方稅源，具有良好的社會效益。1.4.3 環境效果隨著賓陽縣社會經濟的高速發展，城市建設水平和人民生活水平顯著提高，對住房條件的要求也越來越高。隨著我國經濟的高速發展，城市建設日新月異，房地產業已呈現“日臻理性”的發展態勢。居住已成為一種文化，建筑已成為一種文明，房地產業已經從原始的產品主義中突圍，在建筑本體之外構筑企業精神和開發理念。住宅就是要有其功用性，項目建設單位圍繞著這一點，盡善盡美地體現物質與精神的融合、統一。而住宅也就是建筑適合當地的居住、生活、工作、行為習慣的“場所”。場所不是一個空間的概念，它是空間、人的行為相互結合所產生的。近幾年，住宅建

43、設標準和質量都有了較大提高，小區的環境、綠化、美化以及配套設施更加完善。麗陽·天下的設計構思按園林式居住區的標準進行設計，是跟人們的精神家園相吻合的，體現了人們對理想家園的追求。項目建設也會產生積極的環境效果。1.4.4 經濟效果社會經濟的發展，廣大居民和商客口袋里有了錢，存款總額已相當可觀；國家政策的引導，房改及其配套政策推進等都對人們消費和投資房地產產生了有力的促進；另外，居民潛在需求巨大，觀念逐步轉變，買房已成為眾多家庭的首要目標；市場不斷規范、完善，市場條件逐漸成熟，為居民住房消費和投資房地產締造了良好的外部環境。由此可見，當前的房地產市場還有待于大力開發，市場細分之后還有許

44、多的空白等待房地產商填補，只要建出高品質的房子、創造出優美的環境，一定能賣出預期的價格。項目建設將產生良好的經濟效益。2 項目基本內容2.1 建設規模賓陽麗陽·天下是集大型商業、住宅樓、大型停車庫等為一體的綜合多功能建筑樓群。項目總用地面積 22175m2，總建筑面積 48659m2。其中：公寓面積 8963 m2 ，住宅面積 32256 m2，共284套（平均每套面積113.58m2），商業面積 7410 m2 。建筑容積率2.2，建筑密度38。2.2 工程方案2.2.1 總平布置方案本項目用地位置在賓陽工業品批發大市場西面，占地面積約22175m2。地塊呈不規則矩形，北面臨西環路

45、，南側為昆侖路, 東面是蘆仙路。整個項目結合基地形狀，結合外部空間的塑造，住宅采用行列式布局，北側布置一棟11層高層，其余8棟為6層住宅，南面為一棟11層公寓。這種布置不僅增加了小區的通透感，并極大豐富了小區的空間層次。東邊沿街布置商鋪，創制良好的商業氛圍，做到商業價值最大化。2.2.2 土建方案（1）土建工程主要內容賓陽麗陽·天下由裙樓、主樓和公用配套設施組成。裙樓為第一、二層，主要用以商場使用；三層及以上是主樓部分，為住宅使用，共10幢住宅樓，（住宅單位建筑設計采用一梯二戶戶型）；公用配套設施包括停車場。住宅樓各幢的戶形及建筑面積見下面表2-1。表2-1 住宅樓戶型一覽表一棟戶型

46、序號戶型戶型面積套數所占比例1一房一廳（a）47.8m25437.5%2一房一廳（b）45.9m21812.5%3一房一廳（c）55.4m21812.5%4一房一廳（d）47.5m23625%5一房一廳（e）45.3m21812.5%合計495二、三、四、五棟戶型序號戶型戶型面積套數所占比例1三房兩廳兩衛（b1）132.6 m22425%2三房兩廳兩衛（b2）129.2 m22425%3三房兩廳兩衛（c1）128.9 m22425%4兩房兩廳兩衛（c2）90.0 m22425%合計96六棟戶型序號戶型戶型面積套數所占比例1四房兩廳兩衛（h1）141.5 m2616.7%2兩房兩廳兩衛（h2）9

47、5.2 m2616.7%3兩房兩廳兩衛（g1）95.5 m21232.3%4四房兩廳兩衛（h1）140.3m2616.7%5兩房兩廳兩衛(h2)95.2 m2616.7%合計36七、八、九棟戶型序號戶型戶型面積套數所占比例1兩房兩廳一 衛（a1）89.1 m21816.7%2兩房兩廳兩衛（a2）93.5 m21816.7%3三房兩廳兩衛（b1）131.4m23632.3%4三房兩廳兩衛（c1）131.4m21816.7%5兩房兩廳兩衛(c2)91.7m21816.7%合計108十棟戶型序號戶型戶型面積套數所占比例1四房兩廳兩衛（e1）130.5 m22233.3%2三房兩廳兩衛（f2）109.

48、4 m24466.7%合計66（2）主要建筑材料本工程建構筑物使用的鋼材為普通常用規格的線材和板材，水泥品種則根據建構筑物的特點和所處的環境條件選用。（3）工程設計設計原則：在引入“后小康住宅小區”理論的前提下，結合本小區的具體位置以及地形、環境、交通、密度、城市文脈、生態環境等特點，提出以下設計原則：符合賓陽縣總體規劃，建構筑物具有鮮明的時代特征，與周圍環境相協調。充分考慮本小區所處的重要位置及定位檔次，考慮未來住戶的心理、行為習慣，處理好商業及住宅的關系等，包括環境處理、建筑群體協調等問題；注重未來小區未來物業管理。結合建筑的功能和特點，力求建筑群體形成良好的空間，交通流暢，功能分區合理，

49、經濟適用，安全衛生，美觀大方。設計依據主要技術規范：建筑結構可靠度設計統一標準（gb50068-2001）建筑結構荷載規范（gb50009-2001）建筑地基基礎設計規范（gb50007-2002）建筑地基處理技術規范（jbj79-91）混凝土結構設計規范（gb50010-2002）砌體結構設計規范（gb50003-2001）鋼結構設計規范（gbj17-88）給水排水工程構筑物結構設計規范（bsy-gj11-99）給水排水工程鋼筋混水池結構設計規范（bsy-gj13-99）混凝土給水排水工程構筑物變形縫設計規程（bsy-gj14-99）建筑抗震設計規范（gb50011-2001）室外給水排水和

50、煤氣熱力工程抗震設計規范（tj32-78）建筑設計防火規范（gbj16-87）無粘結預應力混凝土結構技術規程（jgj/t92-93）混凝土堿含量限制標準（cecs53-93）地震烈度：根據建筑抗震設計規范（gb500112001），本區為基本地震烈度vi度地區。按規定本工程vii度考慮抗震設防。建筑設計：商場和住宅建筑物的耐火等級為一級，結合賓陽縣高溫季節較長的特點，盡可能采用敞開式或多開窗及開天窗的方式以保證良好的通風采光條件。商場樓地面采用混凝土地面或面磚地面，有特殊要求另行處理，門采用木門，窗采用鋁合金窗，內墻采用刮膩子及刷乳膠漆，外墻采用噴涂外墻涂料，平屋面設隔熱層和卷材防水。（4）結

51、構及基礎設計本項目采用框架架構。2.2.3給排水方案給水：小區給水管網根據區內的用水分布情況和路網的平面進行布置，主要用于居民生活用水，其次是商鋪、公建、綠化、澆灑道路用水以及消防用水系統。參照城市居民生活用水標準，項目住宅共有284戶，以每戶人家3人計算，本項目生活用水量為300l/人·d，用水量為255.6m3/d，所需用水由賓陽縣自來水管網供給。排水：項目排水擬采用雨污分流制。屋面雨水采用單斗單元管系統收集，場地雨水采用雨水口收集，經雨水管道直接排至城市雨水管網。各樓層產生的生活污水，經過污水系統處理達標后，排入下污水管道。2.2.4 供電方案（1）本項目設計采用的現行國家設計

52、規范 10kv及以下變電所設計規范（gb50053-94） 供配電系統設計規范（gb50052-95）低壓配電設計規范（gb50054-95）通用用電設備配電設計規范（gb50055-93）爆炸和火災危險環境電力裝置設計規范（gb50058-92）民用建筑電氣設計規范（jgj/t16-92）住宅設計規范（gb50096-99）民用建筑照明設計標準（gbj33-90）電力裝置的繼電保護和自動裝置設計規范（gb50062-92）電力裝置的電測量儀表裝置設計規范（gbj63-90）工業與民用電力裝置的過電壓保護設計規范（gbj64-83）工業與民用電力裝置的接地設計規范（gbj65-83）（2）用電

53、負荷及負荷等級電源：用電屬一級負荷，電源由附近的10kv線路提供，從10kv線路經變壓后，通過380v線路引至各個功能分區。負荷測算：負荷測算按各個分區計劃安裝的電器負荷進行計算。測算出用電量總負荷估計為4570kva。供變電：根據測算總用電量，按用電損耗5計，項目實際工作負荷約為4800kva。（3）供電電源選擇及其可靠性本項目外電源由附近10kv線路t接供應，為保證一級負荷用電設備的供電，設置一臺500kw柴油發電機組作為備用電源。故本工程供電電源是可靠的。2.3項目組織2.3.1 項目建設管理與組織本項目的實施以江西天下實業有限責任公司廣西賓陽分公司作為項目法人，負責項目的籌建、融資、建

54、設及運營后的經營管理。公司成立專門的項目籌建辦公室負責項目的前期工作、融資、建設工程管理，項目竣工運營后按各個功能區域的不同經營管理要求分別成立專門的管理機構負責它們的經營管理。2.3.2人力資源配置在項目建設期成立專門的項目籌建辦公室，負責人由總公司派出，相應的財務人員由總公司財務人員兼任，分別聘請4名管理人員和工程技術員組成專門的項目建設機構，負責工程的施工管理。項目竣工運營后按不同的功能分區成立專門的管理機構負責麗陽·天下各個功能區域的經營管理，麗陽·天下正常運營后，初步確定職工和管理人員編制為17人，面向社會，公開招聘。2.3.3 人員培訓項目建成投入運營后，將按不

55、同的功能區域，不同的經營要求，分別對相關人員不定期的進行培訓。2.3.4 項目計劃進度本項目的實施工作分二大部分，即工程建設前期工作和工程建設期工作。工程建設前期工作包括項目申請報告編制和核準，方案設計及其審批，施工圖設計等。工程建設期工作包括土建施工、竣工驗收。根據本項目的建設規模、投資金額和建設實施進度的時間要求，建議本項目建設期為13個月。項目建設進度如下表：工作內容12345678910111213申請報告核準方案設計及審批施工圖設計土建主體工程施工竣工驗收交付使用2.3.5項目招投標（1）招標范圍根據本項目建設內容，招標范圍包括重要設備采購、土建施工及安裝、工程監理等三個部分。（2）

56、招標組織形式本項目建議采用委托招標的組織形式。（3）招標方式采用邀請招標方式。2.4 投資估算與資金籌措2.4.1 投資估算依據和說明建設部1996年5月27日建標（1996）309號文頒發的全國市政工程估算指標。全國統一建筑工程基礎定額廣西壯族自治區單位估價表（1998年版）及相關費用定額。建筑安裝工程投資估算，主要參考了廣西及南寧市和賓陽縣近期公布的市場信息價及相關的估算指標。主要材料價格根據現行市場價格計算，設備價格按現行出廠價格另加10運雜費計算。其他費用的計取：根據建設部建標1996628號文件“工程建設其他費用的組成和編制方法”的有關規定計算各項費用：建設單位管理費：按第一部分費用的1.2計取；辦公及生活家具購置費：按設計定員500元/人計算；工程監理費：按第一部分費用的2計算；勘察費：按第一部分費用的0.5%計取；設計費：按2002年國家發展計劃委員會建設部頒發的工程勘察設計收費標準計算；工程前期費用：根據計價格19991283號文規定，按插入法計取；基本預備費按第一、第二部分費用的5計算；鋪底流動資金按流動資金額的30%計算。經計算，本項目總投資為7200萬元，其中：（1）工程費用6038.5萬元土建工程費用：4319萬元（每平米單價值888元）停車場工程：260萬元給排水工程：486萬元供配