1、青島市城鎮老舊小區改造技術導則目 錄1.總則12.編制依據23.術語54.基本規定75.基礎類改造85.1拆違拆臨85.2安防設施85.3環衛設施95.4消防95.5道路整治105.6公共照明165.7綠化整治175.8建筑物修繕195.9管線整治215.10停車位276.完善類改造296.1社區黨建用房296.2物業用房306.3公安警務用房306.4建筑節能改造306.5電梯326.6停車場326.7景觀風貌336.8海綿城市346.9體育健身設施及兒童活動場地356.10無障礙及適老化設施366.11便民醫療366.12其他服務設施377.提升類改造387.1養老設施387.2撫育撫幼設

2、施387.3文化設施387.4社區食堂397.5商業便民服務設施397.6智慧社區408.建設和運維管理408.1總體要求418.2組織領導418.3項目生成418.4項目實施448.5運維管理458.6資金籌措468.7黨建引領群眾共建49用詞說明50III1.總則1.0.1為落實國家、省、市有關部署和省委省政府有關要求，大力推進老舊小區改造提升，進一步改善群眾居住要求，滿足居民美好生活需要，特制定本導則。1.0.2本導則中所稱城鎮老舊小區是指2005年12月31日前在城市國有土地上建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區。城鎮老舊

3、小區改造是指對城鎮老舊小區及相關區域的建筑、環境、配套設施等進行改造、完善和提升的活動（不含住宅拆除新建）。1.0.3老舊小區改造應按照“以民為本、政府主導，因勢利導、整合資源，盡力而為、量力而行，應改盡改、一步到位，立足當前、著眼長遠”的原則，按改造項目的輕重緩急，統一規劃、統籌實施。1.0.4老舊小區改造方案不得影響原有建筑物（構筑物）使用安全，應符合經濟、適用、節能、美觀要求。改造應減少對周邊環境、居民的影響。1.0.5老舊小區改造應符合國家、省、市相關政策、規范、標準等的規定。12.編制依據一、國家、省、市相關政策和法規關于做好2019年老舊小區改造工作的通知（建辦城函2019243號

4、）山東省人民政府辦公廳關于印發山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案的通知（魯政辦字202028號）關于進一步加強城市社區黨組織建設的若干意見山東省老舊小區改造提升技術導則（征求意見稿）山東省物業管理條例山東省城市品質提升三年行動方案青島市推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見（試行）二、國家現行標準、規范老年人照料設施建筑設計標準JGJ 450-2018城市居住區規劃設計標準(GB50180-2018)居住區環境景觀設計導則(2006版) 無障礙設計規范(GB 507632012)民用建筑設計統一標準(GB 50352-2019)城市道路工程設計規范(CJJ37-2012) （2016年版）城市

5、停車規劃規范（GBT 51149-2016）建筑設計防火規范（GB50016-2014）（2018年版）消防給水及消火栓系統技術規范（GB50974-2014）室外給水設計標準（GB50013-2018）室外排水設計規范（GB50014-2006）（2016年版）城市工程管線綜合規劃規范（GB50289-2016）給水排水管道工程施工及驗收規范（GB50268-2008）給水排水構筑物施工及驗收規范（GB50141-2008）給水排水工程管道結構設計規范（GB50332-2002）城鎮排水與污水處理服務（GB/T34173-2014）民用建筑電氣設計規范（JGJ16-2008）建筑照明設計標準

6、(GB50034-2013) 低壓配電設計規范(GB50054-2011) 城市電力規劃規范（GB/T50293-2014）架空絕緣配電線路施工及驗收規程（L/T602-1996）電力工程電纜設計標準（GB 50217-2018）公共廣播系統工程技術規范（GB50526-2010）寬帶光纖接入工程施工監理暫行規定（YD5218-2015）住宅區和住宅建筑內光纖到戶通信設施工程設計規范（GB50846-2012）綜合布線系統工程設計規范（GB50311）城市綠地設計規范 （GB504202007）（2016年版）房屋結構安全鑒定標準（DB11/T637-2009 ）既有住宅建筑功能改造技術規范（

7、JGJ/T 390-2016）車庫建筑設計規范（JGJ100-2015）園林綠化工程施工及驗收規范（CJJ82-2012）住宅工程滲漏、裂縫常見質量問題防治導則三、地方現行規范導則青島市園林植物配置技術規范青島市城市綠地設計規范青島市城市園林綠化技術規范青島市海綿城市建設規劃設計導則青島市城市排水條例青島市城市道路技術導則青島市城市道路技術導則-人行道鋪裝 青島市城市道路檢查井通用圖集青島市無障礙設施建設技術導則 青島市市政道路養護設計導則 青島市城市道路導示標識技術導則 青島市機械式立體停車設施規劃建設管理實施細則（試行） 青島市既有住宅加裝電梯設計導則青島市既有住宅加裝電梯辦理指南青島市既

8、有居住建筑節能保暖工程技術導則青島市物業管理條例青島市歷史城區保護更新項目消防設計指引（試行）青島市城市生活垃圾分類收集設施配置標準（試行）53.術語3.0.1物防：即實體（物）防范，是傳統的安全防范手段（如圍墻、單元門等）。3.0.2技防：即技術防范，是指將現有的高新技術（如人臉識別、智能圍墻邊界）移植、應用于安全防范工作中，是一種越來越重要的安全防護手段。3.0.3宅間路：住宅建筑之間連接各住宅出入口的道路。3.0.4組團路：上接小區路、下連宅間路的道路。3.0.5小區路：一般用以劃分小區內各組團的道路。3.0.6交通微循環：指對小區內的行車路線進行重新優化設計，將原來小區內所有道路雙向開

9、放式的通行模式，調整為單向通行為主、雙向通行為輔的模式，形成一個規范、有序的交通循環區域。3.0.7盡端式道路：指道路一端盡頭未與周邊路網形成環狀的道路。3.0.8雨水重現期：經過一定時長的雨量觀測資料統計分析，等于或大于某暴雨強度的降雨出現一次的平均間隔時間。其單位通常以年計。3.0.9雨落管：敷設在建筑物外墻，用于排除屋面雨水的排水立管。3.0.10 T接箱：指在主電纜上制作分支接頭時，用來保護接頭部位的防護箱體。3.0.11建筑圍護結構：圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。3.0.12熱工校核：通過測量室外熱濕參數、室內熱環境參數及建筑材料熱物理性能，檢驗建筑熱工效果的方法。3.0.13透

10、景墻處理：指通過工程手段，將原有對小區內、外景色存在視線遮擋的圍墻，改造為通透式圍墻的做法。3.0.14海綿城市：指城市建設或小區改造利用植草溝、雨水花園、下沉式綠地等“綠色”措施來組織排水，以“慢排緩釋”和“源頭分散”控制為主要規劃設計理念，使得城市能夠像海綿一樣，在適應環境變化和應對自然災害等方面具有良好的“彈性”。3.0.15適老化設施：結合老年人的身體機能及行動特點做出的相應設施，以滿足老年人的生活及出行需求。3.0.16智慧社區：指利用物聯網、云計算、移動互聯網等新一代信息技術的集成應用，為社區居民提供一個安全、舒適、便利的現代化、智慧化生活環境，從而形成基于信息化、智能化社會管理與

11、服務的一種新的管理形態的社區。3.0.17網格化管理：指依托統一的城市管理以及數字化平臺，將城市管理轄區按照一定的標準劃分成單元網格。通過加強對各單元網格的部件和事件巡查，建立一種監督和處置互相分離的管理形式。4.基本規定4.0.1老舊小區改造分為基礎類改造、完善類改造和提升類改造三種類型。4.0.2老舊小區改造應將年久失修、破損老化嚴重、無法滿足使用要求的各種基礎類設施優先納入改造范圍，包含老舊小區內拆違拆臨、安防、環衛、消防、道路、照明、綠化、管線整治（水電氣暖、管線規整、光纖）、建筑物修繕、垃圾分類等。基礎類改造涉及其中六項以上改造的老舊小區列為優先級、四項至六項的為次優級、三項及以下的

12、為一般級。老舊小區內存在安全性隱患的應按優先級考慮。同等條件下，優先將居民改造意愿強、參與積極性高、出資占比高的且包含電梯安裝、海綿城市建設、無障礙環境建設、停車場（庫）建設、建筑節能改造、歷史文化名城保護等相關內容的小區列入改造計劃。4.0.3老舊小區改造方案應在廣泛征求社區居民意見的基礎上編制，應充分考慮兒童、老年人、殘疾人等特殊群體的使用需求。改造方案應在老舊小區主入口或人員密集的場所公示。4.0.4老舊小區改造應科學安排、有序實施。需改造升級的排水、供水、供電、供暖、供氣、通信、有線電視等專業經營設施，應與老舊小區改造同時設計、同步施工、同步驗收投入使用。5.基礎類改造5.1拆違拆臨5

13、.1.1對老舊小區內違法、違章建設，包含地上、地下及樓宇附著物（如窗改門、屋頂違建、違法廣告牌等）進行拆除清理，恢復小區空間；對破壞或占用綠化、道路等公共用地的設施進行清理。5.1.2逾期使用的臨時建筑物（構筑物）應進行拆除。5.1.3保持樓宇間和樓道內整潔，清除亂堆雜物、亂搭亂建和違規小廣告等。5.2安防設施5.2.1結合“平安青島”建設，完善老舊小區物防、技防等安防設施，提升居民居住安全感。5.2.2老舊小區原有監控系統應能正常使用，不能正常使用的應統一進行檢修更換。老舊小區主要出入口、重要通道、公共休閑設施、車輛集中停放區域應設置監控系統，實現無死角監控，其他人員密集區宜設置監控系統，監

14、控視頻保存期限不宜少于30天。監控系統應成像清晰，系統設置方式不得侵犯居民隱私。具備條件的應接入警務數據系統。5.2.3單元樓道入口宜設置門禁系統，老舊小區主要出入口宜設置大門、安裝車輛道閘等出入管理系統。老舊小區可結合改造增設門衛值班室。5.2.4對現有功能完好的單元門進行清潔除污，單元門破損嚴重的，宜予以檢修更換。單元出入口沒有單元門的，宜統一設置。 5.2.5屋面防雷接地設施有銹蝕、破損等不滿足國家相關技術標準要求時，應進行修復。5.3環衛設施5.3.1老舊小區內現狀臟亂差的垃圾桶堆放點、轉運點應統一進行修繕、整改，現狀垃圾桶不滿足垃圾分類使用要求的應統一進行更換，垃圾桶布置點及布置形式

15、應滿足青島市城市生活垃圾分類收集設施配置標準有關規定。5.3.2完善環衛設施，落實垃圾分類投放工作，結合四分類標準化桶點改造，老舊小區改造過程中實施垃圾桶“撤桶并點”。垃圾收集容器符合退路設置和垃圾分類要求，服務半徑不超過70米，在不影響道路通行和景觀的區域，設置固定建筑垃圾堆放點，并由后續物業單位做好日常管理工作。5.3.3垃圾轉運點應設置于相對隱蔽處，不得影響居民正常生活，不應對老舊小區整體環境產生影響。5.4消防老舊小區應結合實際情況配置消防設施，合理建設老舊小區消防系統。5.4.1應對老舊小區室外及樓宇內消防系統進行排查，不能正常使用的消防系統應進行檢修。樓宇內超期使用的滅火器應統一進

16、行更換，原有消火栓系統應進行檢查維護，消火栓箱能正常開啟，箱內無雜物，消火栓、消防水帶能正常使用。樓宇內消防系統不完善的應予以配建，現狀住宅消防設施不能滿足現行規范情況的，改造后不應低于原建筑消防標準。消防改造完成后應明確管理主體，定期統一進行維護保養。5.4.2老舊小區室外消防通道應滿足建筑設計防火規范要求。通道應有明顯標識，道路暢通。影響消防救援的障礙物應做清理。5.4.3室外消火栓設置應滿足消防給水及消火栓系統技術規范要求。消火栓保護半徑不應大于150米。原有消防水源不符合要求的，應予以整改。5.4.4老舊小區改造過程中可結合室外場地情況合理布設消防沙池、鐵鍬、掃帚等消防撲救器材。5.5

17、道路整治5.5.1老舊小區道路出現坑洼、沉陷、破損等病害的應予以整修或翻建。道路常見的病害類型及特征如下表所示：表5-1常見瀝青路面破損情況表表5-2常見水泥混凝土路面破損情況表對于瀝青混凝土路面，當上述病害面積20%的道路面積時，應對道路進行翻建處理；當病害面積20%時，應對道路進行修補處理。對于水泥混凝土路面，當上表中沉陷、坑洞及被裂縫切斷的水泥板塊數量15%的總板塊數量時，應對道路進行翻建處理；當數量15%時，應對道路進行修補處理。整治后的道路應具有足夠的強度、穩定性和耐久性，路面應滿足平整、抗滑要求。老舊小區道路修補措施參見下表：表5-3道路修補措施表修補部位破損狀況修補措施混凝土路面

18、及場地沉陷、錯臺、拱脹、坑洞30%塊面面積局部擴創鏟除后修補> 30%塊面面積整板更換裂縫寬度10mm且無其他碎裂嵌縫處理> 10mm且無其他碎裂拓縫后嵌縫處理縫料散失灌縫填補瀝青路面及場地坑槽、沉陷、車轍、龜裂、網裂對路基、基層進行修補后重新鋪筑松散、擁包、脫皮、啃邊挖除面層后重新鋪筑裂縫寬度5mm嵌縫處理> 5mm拓縫后嵌縫處理5.5.2小區路、組團路改造時，優先選用瀝青混凝土路面,路基抗壓回彈模量不小于30MPa，道路基層宜采用二灰碎石、水泥穩定碎石等半剛性基層，基層厚度3040cm，分層回填壓實；宅間路宜選用透水磚鋪裝路面或透水混凝土路面，路基抗壓回彈模量不小于20M

19、Pa，抗折強度5MPa，混凝土面層抗壓強度（28d）20MPa，彎拉強度（28d）2.5MPa。透水磚鋪裝路面結構示意圖1透水路面磚；2找平層；3級配碎石墊層；4路基透水混凝土路面結構示意圖1透水混凝土面層；2級配碎石墊層；3路基5.5.3合理組織小區路網系統，打通盡端式道路和瓶頸路。5.5.4小區路、組團路應能滿足消防、救護等車輛的通行要求，其路面寬度不應小于4米；宅間路路面寬度不宜小于2.5米。5.5.5應采取設置機動車道減速帶、縮窄交叉口、抬高人行橫道線、設置限速和鳴笛警示標示等措施降低機動車速度，減少車輛噪音污染。人與機動車混行路段，機動車限速不應大于10km/h；非機動車與機動車混行

20、路段，機動車限速不應大于25km/h。5.5.6豎向設計應充分考慮各道路之間的銜接，避免出現積水點。對現有積水點，應通過豎向設計、布設雨水口等措施進行整改。5.5.7車行道上各類檢查井井蓋應與路面平順、穩固，不得有異響；對破損的檢查井蓋、基座進行更換，檢查井井蓋應形式統一。5.5.8受條件限制，埋深過淺不滿足覆土要求的管線，應采取混凝土包封、鋼套管等保護措施，防止管線受壓破損。5.5.9完善老舊小區內步行系統，步行系統宜采用透水性材料鋪裝，鋪裝應穩固、平整、無積水。對鋪裝破損、松動、缺失及積水路段進行整治，人行道整治維修參照城市道路養護技術規范執行。人行道寬度不宜小于1.5米，人行道與機動車道

21、之間宜增設隔離設施。5.5.10對于破損、松動、歪斜的路緣石應予以修整、更換。局部更換的路緣石規格、材質應與原路緣石一致。路緣石鋪裝時應穩固，線段直順、曲線圓滑，頂面平整無錯臺。水泥砂漿勾縫應飽滿嚴密，美觀堅實，縫寬一致。鋪裝完畢后應及時擦除粘附于路緣石表面的水泥砂漿。路緣石靠背應采用強度等級不低于C20的混凝土。5.5.11人行系統應設置完善的無障礙設施，包括盲道、輪椅坡道及緣石坡道等。各無障礙出人口的地面應做防滑處理。對未設置無障礙設施或無障礙設施不滿足要求的路段進行整治，確保無障礙設施系統的連續性和實用性。全寬式單面坡緣石坡道示意圖（單位：mm）三面坡緣石坡道示意圖（單位：mm）5.5.

22、12交通管理設施優化老舊小區交通流線，規范行車秩序。合理組織老舊小區內的交通路線，改善現狀交通狀況，推廣實施老舊小區交通微循環。老舊小區主出入口可設小區交通平面示意圖，主要路口設置路標。消防通道、停車場、主要通道等場地應有明顯引導標線、標識。5.6公共照明5.6.1老舊小區現有照明系統應能滿足基本夜間出行需求。現有照明系統不滿足出行需求的應進行光源增設，完善小區照明系統。現有燈具損壞的，應統一予以更換。5.6.2老舊小區照明設施，應能使居民辨清道路路況、線型和障礙物等，確保行走安全，路面照明標準值如下表：表5-4路面照明標準值表行人流量平均照度Eav（Lx）維持值最小照度Eav（Lx）維持值說

23、明流量大103能夠辨別出人的面部特征，有較為舒適的照明環境流量中7.51.5易于確定方位流量小51為準確發現障礙物所需最低值5.6.3老舊小區區間路宜采用LED節能燈，燈具的防護等級不低于IP54, 燈具效率不低于70%，光源適用30W50W LED燈，安裝高度宜為3米5米；組團路和宅間路可采用高度為3米5米的庭院燈，光源適用30W節能燈。5.6.4燈具產品應高效、節能、不易損壞，可選擇小功率節能燈。照明燈具宜采用鐘控、光控等自動控制方式。5.7綠化整治5.7.1老舊小區綠化改造可結合國家園林城市建設標準實施，促進城市園林綠化建設、改善人居生態環境。充分利用場地空間和綠地地勢，結合海綿城市建設

24、進行老舊小區綠化整治改造。5.7.2根據老舊小區的內外環境特征、綠地條件和居民實際需求，綜合考慮老舊小區功能用地與綠化用地的需求和平衡關系，提升整體景觀效果和綠化質量。老舊小區內現狀綠地和長勢良好的植物宜保留和利用，長勢或景觀效果差的植物應移植或清理。對嚴重影響居民采光、通風和安全的喬木，應組織修剪。改造工程影響古樹、名木生長的，原則上要求原地保護并應提出避讓和保護措施。現有樹池可通過覆蓋透氣護柵或增設休憩座椅方式進行生態化改造。5.7.3老舊小區內現狀綠地出現以下情況的應予以改造：綠地雜亂，裸地嚴重；喬木存在明顯偏冠、枯死、病蟲害；土壤板結，透氣透水和保水能力不足；綠地當作“自留地”、“私家

25、菜地”等。5.7.4新增相對缺失的喬木、灌木或地被，植物應采用集中與分散、大小相結合的布局方式，提高綠地率。綠地配植采用無毒、無刺、無落果、無飄絮、少蟲害、耐修剪、易養護、長勢好的植物,植物種類既不宜過多，又要避免單調，適地適樹，突出季相變化，營造春花秋葉樹點綴，常綠樹搭配的植物景觀效果和生態環境效益。5.7.5充分利用街角、墻角挖掘綠地潛力，見縫插綠，依據比例、尺度和靈活性要求建設小型開放綠地、微型廣場等居民活動、休憩空間。有條件的建筑物、構筑物立面可通過栽植攀援植物或在架設載體上栽植垂直植物等方式實現立體綠化。 廣場、綠化示意圖 立體綠化示意圖5.8建筑物修繕樓宇屋面滲漏、墻面破損修繕宜結

26、合統一組織實施的建筑屋頂整治和節能改造工程一并實施。建筑物修繕中涉及樓宇結構改造的應征詢原設計、施工單位意見，并取得竣工圖進行參照，無法取得聯系的應委托具備資質的相應單位進行結構安全性檢測，依據檢測報告確定改造方案。5.8.1樓宇屋面修繕平屋面防水層輕微裂縫、起殼等局部損壞面積20%且不存在漏水現象的應進行修復，屋頂漏水或損壞面積20%的應進行防水層翻建。屋面修繕改造時宜結合青島市既有居住建筑節能保暖工程技術導則進行屋面保溫。坡屋面屋面瓦破損總面積30%的，應采用與原屋面規格、色澤相同的瓦片進行更換；破損總面積30%的，應全部翻建，完好的老舊屋面瓦應進行合理的利用。老舊小區屋頂改造應結合青島市

27、“紅瓦綠樹”的整體環境進行修繕，并能夠做到修舊如舊。5.8.2樓宇墻面修繕5.8.2.1樓宇外立面基層和面層老化起殼剝落的，應適當擴創后再進行修繕。修繕應按基層、面層、涂層的表里關系，由里及表的進行修繕，具體修繕要求見下表。表5-5外立面修繕情況表修繕部位抹灰(涂裝)破損狀況修繕措施基層起殼面積0.1且無裂縫可適當處理0.1斬粉處理0.2或30%抹灰面積局部擴創鏟除后重抹0.5或50%抹灰面積全部鏟除后重抹裂縫寬度0.3mm且無起殼嵌縫處理0.3mm拓縫后嵌縫處理面層起殼面積0.1斬粉處理0.1或10%抹灰面積局部擴創鏟除后重抹0.3或30%抹灰面積全部鏟除后重抹裂縫寬度0.3mm嵌縫處理0.

28、3mm斬粉處理涂裝層損壞面積30%涂裝面積鏟除，批嵌后局部涂裝30%涂裝面積鏟除，批嵌后全部涂裝5.8.2.2樓宇公共部位內墻滲漏、泛潮的部位，先做堵漏密封，再修補復原泛潮部位。抹灰翹裂、脫落的部位，應進行剔縫嵌補，補平后做面層修補處理。5.8.3其他修繕5.8.3.1樓宇內公共設施應使用正常。老舊的護欄（扶手）應進行除銹、重新粉刷。缺失、損壞、影響正常使用的，應進行維修或更換。5.8.3.2樓宇內公共部分破損的窗扇、窗框、玻璃及其附件應維修或更換。原窗洞四周墻體損壞部位應予以維修，粉刷層應鏟除重粉。5.8.3.3樓宇內使用功能完好的燈具應進行清潔除塵；缺損的燈具應補充、更換。滿足照明要求，燈

29、具應采用節能光源，宜采用聲光控制。公共樓道內應設置應急照明指示設施。5.8.3.4樓宇內共用供熱、給水、燃氣、排水等管線銹蝕、存在使用安全隱患的，應進行維修更換；保溫、保護層開裂、破損的應按照原結構進行修復。強電、弱電飛線宜單獨設置線盒、橋架，線纜入戶應使用套管。5.8.3.5樓宇單元入口臺階、坡道結構應穩固安全、外觀整潔完整。局部坑槽、麻面、裂縫應進行挖補修護；具備條件的，應設無障礙坡道。5.8.3.6老舊小區內部及周邊的門牌號牌、樓棟號牌、公共設施、便民設施等引導標識應齊全、整潔、醒目，無遮掩、破損現象。單元門及單元樓牌號宜統一設計、安裝，增強樓宇的識別性。5.9管線整治5.9.1給水管線

30、5.9.1.1對于已使用遠傳式水表或不具備一戶一表改造條件的老舊小區，應對現狀水表進行調查摸底，及時更換老舊、破損或超出使用壽命的水表及管件；對具備一戶一表改造條件的老舊小區進行水表改造。水表改造更換均應采用遠傳式水表。5.9.1.2老舊小區內破損、銹蝕、老化等不滿足供水需求的附屬設施及配件，應進行重新校核、更換，以減小供水管網漏失率，滿足居民日常用水需求。室外供水管線改造時，管徑DN100的管線，宜采用球墨鑄鐵管；管徑DN100及樓宇內供水管線，采用襯塑管、內襯不銹鋼復合鋼管或給水用塑料管。5.9.2排水管線5.9.2.1老舊小區排水系統應實現雨污分流。排水體制為合流制或不完全分流制的老舊小

31、區應進行雨污分流改造。通過老舊小區雨污分流改造，并結合海綿城市建設，從源頭治理城市黑臭水體問題。5.9.2.2老舊小區雨水系統改造過程中排水流向及徑流組織應結合海綿改造統一考慮。可通過截洪溝、雨水泵站等措施解決老舊小區因客水、超標雨水等引起的積水、內澇現象。5.9.2.3老舊小區既有排水設施應予以排查。更換建設標準低、使用時間長、破損的排水管線及其附屬設施。淤積堵塞的排水檢查井、雨水口應進行疏通。破損的檢查井圈、雨水口應維修加固，排水檢查井維修加固做法應按照青島市城市道路檢查井通用圖集做法進行檢查井維修加固。各專業檢查井井蓋應與檢查井對應，不得錯蓋、亂用。檢查井維修加固示意圖5.9.2.4新建

32、檢查井在滿足安裝及施工要求的前提下，優先采用預制裝配式檢查井，具體做法可參照青島市城市道路檢查井技術導則、青島市城市道路檢查井通用圖集、預制裝配式鋼筋混凝土排水檢查井06MS201-5，無安裝條件的可采用磚砌或塑料檢查井，磚砌污水檢查井應做好防水處理。新建排水檢查井井蓋下方安裝尼龍防墜網，防墜網質量應符合國家標準GB5725安全網的技術要求。已有防墜網不滿足要求的檢查井在保修期內的應有施工單位自行更換，超出保修期的應統一進行更換，并滿足國家標準要求。井室防墜網做法示意圖5.9.2.5滲漏、損壞的化糞池應進行拆除、維修或更換。原則上應取消現狀化糞池，但應根據實際情況，對于暫時沒有污水處理設施或污

33、水處理設施處理能力不滿足使用要求，可保留原有化糞池；對于污水處理廠處理能力滿足城鎮發展、市政管線完善的，應統一規劃，逐步取消化糞池。新建化糞池應便于機械清掏，且不得影響現有建筑物（構筑物）的安全。宜采用玻璃鋼、不銹鋼等成品化糞池。5.9.2.6老舊小區內餐廳、飯店等餐飲商鋪現有隔油池存在冒溢堵塞現象的應結合老舊小區排水管網改造一并實施，小區不進行排水管網改造但隔油池存在冒溢堵塞現象的也應進行翻建，無隔油池的餐飲商鋪含油污的排水，應通過修建隔油池等預處理設施，處理達標后方可接入污水管線。原有隔油池滲漏破損嚴重的應統一進行更換。隔油池應采用鋼筋混凝土或成品隔油池，具體做法可參見省標L13S8。隔油

34、池做法示意圖5.9.2.7地勢低洼地帶應結合海綿城市建設理念，對地面雨水進行合理組織導流，疏通和改造排水管線，降低內澇風險。5.9.3供熱、燃氣管線5.9.3.1原有架空供熱、燃氣管線應入地直埋敷設。受空間限制，無法入地的管線，應進行整體性梳理。供熱管線開裂、破損的保溫層、保護層應進行修復。5.9.3.2原有埋地供熱、燃氣管線、檢查井應統一排查，運行年限較長、不滿足安全使用要求的應統一更換。為便于識別檢修和防止誤挖，燃氣、熱力管線敷設后，應在地面設置管道標志牌，原有管線上方無標志牌的在查明管線位置后應進行補設。5.9.3.3 沒有集中供熱、供氣的老舊小區宜新建集中供熱、供氣配套設施。無市政供熱

35、系統的，可通過引入社會資本運維管理，采用空氣源、地熱源、燃氣鍋爐等新能源供熱形式實現集中供熱。樓宇內原有串聯供暖系統宜改造為分戶計量系統，并對現有供暖系統一并進行分戶計量系統改造。5.9.4通信、電力管線規整5.9.4.1經產權單位確認廢棄的線纜及線桿應進行拆除，消除安全隱患。運行的架空通信、電力線纜應采用排管入地敷設，且進行強弱電隔離，因地下空間限制無法入地的架空線纜應采取橋架、套管、線槽等形式沿墻規整，各類線纜應按照規范要求做好標識、附掛吊牌。5.9.4.2不滿足使用要求的檢查井、地下線纜排管應進行修復，破損井蓋應進行更換，統一井蓋型式及標志。5.9.4.3室外T接箱、箱變、光纜交接箱等露

36、天箱體設施應由各自產權單位進行維護，箱體設施應無破損、銹蝕現象、無安全隱患。5.9.4.4供電公司宜對現狀小區內有條件合建的零散箱體設施進行合建，無選址合建條件的箱體應進行統一梳理，排列整齊，箱體表面應統一粉刷。5.9.4.5原電能表較為分散的應進行集中安裝改造，保證供電設施的安全性與可靠性。電能表未進行一戶一表改造的應由產權單位實施一戶一表改造。5.9.4.6老舊小區現有的通信線纜（如光纖等）及有線電視線纜應由產權單位統一梳理、維護，不滿足使用要求的，應予以整改，并積極推動光纖到戶共建共享建設。5.10停車位5.10.1機動車停車位5.10.1.1現有停車位應布設合理，標識規范。停車位鋪裝破

37、損、沉陷，標識缺失的，應予以修補，重新施劃標線。5.10.1.2老舊小區可利用樓宇間、邊角余地、行道樹空等空余位置合理增設停車位，使車輛有序停放，新設停車位不得占用消防通道及影響小區交通微循環。老舊小區地面停車位尺寸應符合車庫建筑設計規范（JGJ100）等相關規范要求。其中垂直式后退小型車停車位寬度不得低于2.4米，長度不得低于5.1米；平行停車位寬度不得小于2.1米，長度不得小于6米。5.10.1.3在滿足老舊小區居民停車需求的前提下，可面向公眾增設共享車位，緩解停車位供需矛盾。停車位應由業委會（居民）或委托物業統一進行管理。5.10.2非機動車停車位結合老舊小區規劃，合理布置非機動車輛停放

38、點，對現有非機動停車場進行重新規劃和改造，停車形式以分散為主，集中為輔。非機動車單個停車位面積宜取1.51.8平方米。5.11充電樁停車位5.11.1老舊小區改造完成后新增設停車位宜配建充電樁設施或預留安裝條件。5.11.2增設充電樁停車位的小區可根據用電需求對現狀供電系統進行擴容改造，實現一表一車位管理模式，或可結合新技術利用現狀供電系統進行錯峰充電。6.完善類改造6.1社區黨建用房6.1.1老舊小區黨建用房的設置應按照中共山東省委辦公廳關于進一步加強城市社區黨組織建設的若干意見的規定執行。6.1.2老舊小區內原有黨建用房破損的應進行維護修繕以滿足其使用功能。新設黨建用房宜按照每百戶居民不低

39、于30的標準設置，便于黨員、群眾參加黨的各種活動和政策、知識的學習與交流。6.1.3黨建用房室外門頭應設有醒目的標志牌；室內應布設黨旗、誓詞、黨員權利、義務等標牌，宜布設黨的歷史文化宣傳影像、實物等，起到宣傳教育作用。黨建用房意向圖6.2物業用房6.2.1老舊小區物業服務用房應在規劃許可的情況下，經有利害關系的業主同意，按照有關規定進行設置。6.2.2老舊小區物業服務用房的配置應具備水、電、采光、通風等正常使用功能。6.2.3老舊小區物業服務用房面積可參照青島市物業管理條例執行，業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑。無條件新建物業管理用房的小區可結合閑置公有建筑或通過租賃居民閑置住房等方式實

40、現。6.3公安警務用房老舊小區改造范圍內現狀公安警務用房需進行房屋修繕的可同小區一并進行改造。6.4建筑節能改造6.4.1原有建筑節能保溫層局部裂縫、坑槽面積20%的部位應進行修復，面積20%的應重新翻建。沒有保溫的建筑應同步進行建筑圍護結構節能改造。6.4.2圍護結構節能保暖改造時，不得隨意更改既有建筑結構，改造方案應對外墻、屋面、窗洞口等可能形成冷橋的構造節點，進行熱工校核計算，避免室內表面結露。老舊小區節能改造方案應滿足青島市既有居住建筑節能保暖工程技術導則要求。6.4.3其他6.4.3.1建筑圍護結構節能改造前宜將外墻附著物進行拆除移位，更換缺失、斷裂、破損的空調室外機支架、雨落管。6

41、.4.3.2老舊小區空調室外機布置分散的宜進行集中移機改造，改造后空調室外機沿外墻應橫平豎直；空調室外機可結合實際尺寸，采用統一的外部裝飾。老舊小區空調室外機改造可結合當地知名企業所提供的讓利政策，進行以舊換新升級。空調外機裝飾意向圖空調室外機罩意向圖6.4.3.3老舊小區空調室外機冷凝水無序排放的，應統一新建冷凝水排水管，原有空調冷凝水管應接入新建排水管中。6.5電梯6.5.1老舊小區改造過程中應大力推進電梯加裝工作。加裝電梯一般以單元為單位進行申請。老舊小區加裝電梯應符合國家、省、市現行管理，并按照青島市既有住宅加裝電梯設計導則、青島市既有住宅加裝電梯辦理指南具體要求實施。6.5.2加裝電

42、梯應首先對建筑物進行結構安全鑒定，設計方案應滿足消防應急以及既有住宅建筑功能改造技術規范（JGJ/T 390-2016）的要求。6.5.3加裝電梯設計方案應予以公示，公示期不得少于10天。6.5.4加裝電梯竣工驗收后，應在通過特種設備使用登記手續后，方可交付用戶使用。6.6停車場6.6.1老舊小區應合理利用小區空置公共用地建設停車場（庫），緩解老舊小區停車難問題。6.6.2鼓勵社會資本參與或社區居民集資新建地下或立體式機械停車場（庫），充分利用老舊小區空間，科學增設機動車停車位。立體式機械停車場（庫）示意圖6.6.3新建停車場（庫）應結合電動車輛發展需求，預留充電設施安裝條件，并同步改造或新建

43、供電設施，充電樁停車位數量不宜少于車位總數的20%。6.6.4新建停車場（庫）應按照城市停車規劃規范要求，合理布設無障礙停車位。6.7景觀風貌6.7.1 應結合場地規模和居民需求合理布置廊架、涼亭、座椅、水景等景觀小品，色彩、比例、形式上應與小區整體風格相呼應。老舊小區既有景觀設施應完好無損。對出現臟污、破損的景觀小品應予以修繕。6.7.2景觀水體改造應以節約用水為原則，以天然水源為主，提倡使用中水及海綿措施調蓄雨水，因地制宜，合理布局。根據空間不同，景觀水體可結合海綿城市理念，采取疊水、涉水池等手法改造為雨水花園，水源可由海綿措施調蓄雨水提供。凡居民可接觸到的景觀水體，根據水深設置駁岸或防護

44、措施，并設置警示標識。6.7.3墻基開裂、年久失修的現有圍墻、圍欄應維修加固，危墻應拆除重建，圍墻宜做透景墻處理。在墻內栽植背景植物，墻外栽植綠籬，或在墻外栽植遮擋綠籬并間植花籬，小區文化特色，風格、色調應與老舊小區環境相協調。 圍墻示意圖6.7.4休憩、健身廣場可適量布置造型新穎的庭院燈、草坪燈、地埋燈、射樹燈等，燈具宜采用LED等節能光源，燈具防護等級應不低于IP65。6.8海綿城市6.8.1老舊小區改造應滿足青島市海綿城市專項規劃、青島市海綿城市建設規劃設計導則等文件要求。6.8.2結合老舊小區實際情況進行海綿城市改造，通過透水鋪裝、下沉綠地、模塊化蓄水池、雨水花園等技術措施，建設自然滲

45、透、自然凈化、自然儲存、自然利用的海綿型小區。6.8.3人行道應采用透水磚、透水混凝土等材料鋪裝；小型停車位宜采用嵌草磚、嵌草格等形式鋪裝；游憩小徑可采用鵝卵石、碎石等點綴鋪裝。6.8.4海綿城市建設應與老舊小區積水內澇改造同步進行。優化路面與綠化帶及周邊綠地的豎向關系，便于徑流雨水匯入綠地。6.8.5合理選擇海綿建設中采用的綠植，避免夏天生長過快，影響整體景觀效果。海綿建設措施應結合周邊居民建筑布設，防止雨水花園、下沉式綠地內雨季滋生蚊蟲，影響居民生活。6.9體育健身設施及兒童活動場地6.9.1應完善老舊小區體育健身設施，滿足小區居民健身鍛煉需求。現有健身器材不能正常使用的應進行維修或更換，

46、現有健身器具單一的，可結合場地情況進行適當增補。健身器材的設置應符合國家相關標準要求。6.9.2老舊小區現狀活動場地地面破碎嚴重的應進行重新鋪裝，新鋪裝場地應滿足易清洗、耐磨、防滑等要求，鋪裝材料應符合環保要求；休息區宜種植遮陽喬木，并設置適量的座椅。6.9.3老舊小區可適當增設運動場地，場地應選址合理、布局科學，且宜通過綠化等措施隔離，減輕噪音對周邊居民的影響。6.9.4老舊小區宜新建兒童活動場地。兒童活動場地應在景觀綠地中劃出固定的區域，一般為開敞式。新建兒童活動場地應與居住區的主要交通道路相隔離，保障兒童的安全。6.10無障礙及適老化設施6.10.1完善老舊小區無障礙設施，無障礙設施應遵

47、循無障礙設計規范的設計要求，提高老年人、殘疾人等出行便利性。6.10.2老舊小區現狀無障礙坡道、扶手等設施破損、缺失的應進行整修。老舊小區公共建筑及住宅樓入口存在高差的應增加無障礙坡道。老舊小區公共走廊、坡道、臺階宜增設扶手。通過設置無障礙坡道、盲道、無障礙出入口、輪椅坡道及無障礙通道、門等無障礙設施，滿足老舊小區居民的日常需求。老舊小區公共衛生設施應做無障礙處理，應設置過渡坡道、抓握桿等防滑輔助設備。6.10.3人行步道應根據老年人的生理特征選擇柔性、軟質和防滑的材料，老舊小區改造宜做到人車分離。6.10.4適老化信息設施應滿足老年人需求。傳遞的信息應簡單明了，便于老年人識別。6.11便民醫

48、療6.11.1醫療衛生設施建設應符合城市總體規劃和區域衛生規劃的要求，充分利用現有衛生資源，避免重復建設或過于集中。6.11.2社區醫療衛生服務中心宜按照每35萬人設置一處，服務半徑不宜大于1000 m，社區醫療衛生服務中心可與社區養老設施合建。6.11.3社區便民醫療服務站宜按每0.7萬人1.5萬人設置1處，且服務半徑不大于300米。6.11.4積極發展社區“互聯網+醫療健康”，助推智慧社區發展。6.12其他服務設施6.12.1老舊小區現有宣傳欄破損銹蝕嚴重的應統一樣式進行更換，宣傳欄缺失的應統一進行增設，完善老舊小區、樓宇信息宣傳欄，便于群眾瀏覽。具備條件的老舊小區，可設置電子宣傳屏。6.

49、12.2老舊小區內現狀信報箱應統一進行維護修繕，保證清潔無銹。6.12.3智能信包箱、快件箱在老舊小區改造過程中應預留安裝條件，設置位置應便于居民日常使用，服務半徑不應大于300米。智能信包箱、快件箱的設置可通過引入社會資本進行布設。6.12.4新增公共晾曬設施應美觀整潔，整體風格應與老舊小區景觀效果相協調，不應對公共活動區間和小區的消防疏散產生影響。7.提升類改造7.1養老設施7.1.1老年人照料設施應選擇在交通方便、基礎設施完善、公共服務設施使用方便，遠離污染源、噪聲源的地段。7.1.2既有建筑改建的老年人照料設施，應預先進行可行性評估，確保通過改建能夠符合老年人照料設施建筑設計標準以及其

50、他國家現行有關標準的規定。7.1.3老舊小區照料設施可與社區活動中心等設施合建，有條件的老舊小區按每百戶15平方米增設養老服務設施，建設居家社區養老服務中心、嵌入式養老機構等社區養老服務設施，集約用地，也可通過購置、置換、租賃等方式建設連鎖化、專業化的養老服務設施。7.2撫育撫幼設施7.2.1老舊小區撫育撫幼設施的設置應綜合考慮小區經濟社會發展水平和群眾需求，科學規劃，合理布局。7.2.2老舊小區撫育撫幼設施服務半徑宜為300m500m。7.2.3老舊小區可通過購置、置換、租賃等方式建設連鎖化、專業化的撫育撫幼服務設施。7.3文化設施7.3.1老舊小區閑置用房可改造為圖書室、歷史文化展覽室、座

51、談室等學習、娛樂活動中心，豐富社區居民日常生活。活動中心應滿足采光、通風、防災及管理等要求。7.3.2文化服務中心宜按照每0.7萬人1.5萬人設置一處，服務半徑不宜大于1000m。7.4社區食堂7.4.1社區食堂應根據實際情況，按照五分鐘生活圈居住區的服務半徑設置，可與小區其他服務設施合建。7.4.2社區食堂應選址在居民特別是老年人相對集中、無污染、無危害、陽光充足、通氣較好的安全區域內，可與其他養老設施合建，配置的無障礙設施要適合老年人的生理特點和生活需要。7.4.3現有社區食堂設施落后、不滿足使用需求的應進行整修，社區食堂改造應合理進行適老化改造，設置老年人選餐、就餐區。7.5商業便民服務

52、設施老舊小區改造過程中可合理利用現有空閑建筑適當增設商業便民設施。便民設施包括便民市場、便利店、自助售貨機。7.5.1便民市場、便利店、自助售貨機的設置應便于社區居民的消費，并與其他公共服務設施相協調，因地制宜配建停車場、貨物裝運通道等設施。7.5.2便民市場（菜市場、生鮮超市）的服務半徑不宜大于500m。便利店宜0.1萬人0.3萬人設置1處，滿足居民日常生活用品的需求。7.5.3老舊小區改造可統一建設直飲水系統或便民水站，鼓勵社會資本參與實施，通過引入廠家進行同步實施。7.6智慧社區7.6.1老舊小區改造可結合本地著名智能化管理系統開發企業，推進智慧社區的建設。7.6.2推進智慧社區公共服務

53、信息平臺建設。采集社區人員、房屋、車輛等信息，推行社區基礎信息網絡電子化管理；建設物管平臺，實現物業管理、在線生活繳費、報事報修、鄰里熱聊等各項服務；通過公共服務信息平臺實時發布政府、街道、物業等各類公告及信息。7.6.3推進智慧安防、消防建設。在老舊小區主要出入口安裝車牌識別、人臉識別系統，對進出車輛、人員進行管控。安裝獨立式煙感火災探測報警器等預警設施、設備，通過聯動視頻、聯動報警系統，實時上報火災消防信息。7.6.4老舊小區通信網絡建設可結合智慧小區建設同步進行，通信網路基礎設施為新一代業務發展預留容量，以滿足小區未來網絡升級及5G建設需求。7.6.5利用信息技術整合住區資源，實現住區服

54、務與管理的數字化、網絡化、智能化、互動化和協同化。8.建設和運維管理8.1總體要求運用“共同締造”理念，不斷改善老舊小區人居環境和品質，建設宜居整潔、安全綠色、設施完善、服務便民、和諧共享的“美好住區”。8.2組織領導市政府統籌協調和調度全市城鎮老舊小區改造各項工作。市住房城鄉建設局牽頭，市相關部門和單位依據職能做好相關工作。各區（市）政府作為城鎮老舊小區改造組織主體和第一責任單位，主要領導是第一責任人，建立領導協調機構，成立工作專班，制定工作方案，扎實推進城鎮老舊小區改造各項工作。8.3項目生成8.3.1黨建引領。在街道、社區黨組織領導下，建立老舊小區改造工作協調小組，強化組織建設和黨建引領

55、作用，通過黨員帶動、群眾參與，推動老舊小區改造工作。8.3.2調查摸底。對轄區內存在改造需求且符合政策要求的老舊小區進行調查摸底，建立本轄區老舊小區數據庫。在此基礎上按本導則篩選出優先、次優和一般級，形成五年改造總體計劃和分年度計劃。8.3.3征集需求。對列入下一年度計劃改造和居民意愿改造強烈的老舊小區開展設計師、設計團隊進社區與市民面對面活動，鼓勵以街道或社區為單位對區域內的老舊小區聯動改造，充分征求居民意見，同時填寫青島市老舊小區改造問卷調查表（附件2）。基層黨組織通過發動小區內的黨員，帶動住戶積極參與小區改造工作。原則上，業主對小區改造意愿的認可率應不少于2/3。8.3.4政府部門協同。

56、通過向專業機構購買服務等方式，結合問卷調查制訂初步改造方案。將初步改造方案向民政、城市建設、城市管理、文化、衛生、商務、體育等有關部門征求意見，整合各渠道資源，統籌實施改造。8.3.5專營單位、原產權單位協同。將項目改造內容及資金籌措方式向給排水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專營單位及原產權單位征求意見。區（市）政府、西海岸新區管委可通過明確相關設施設備產權關系、以獎代補等方式，支持專營設施設備單位對專業經營設施設備進行改造提升。其改造內容與老舊小區同步設計、同步實施。由專營單位負責后續的維護管理。8.3.6制訂初步方案。結合問卷調查、各有關部門、專營單位他原產權單位反饋意見，重點結合電梯安裝、海綿城市建設、無障礙環境建設、停車場建設、建筑節能改造、歷史文化名