1、北辰綠色家園商業獨家銷售代理投標方案jun, 2tnd, 2008北辰綠色家園商業獨家銷售代理投標方案北京中原房地產經紀有限公司jun, 2nd, 2008目錄北辰商業項目銷售初步思路 11.可售物業面積及分布 12.銷售方式確定 22.1 c1、c2（局部）、d2組團散售 22.2 c3整售 23.商業部分營銷推廣發布模式確定 24.銷售控制與回款計劃 24.1銷售控制與回款額 24.2 c1、c2、d2采用集中開盤 34.3 預熱期 35. 代理報價 3附件一、公司簡介及操作項目簡介 4附件二、操作團隊架構 7北辰綠色家園商業銷售初步思路通過前期與發展商溝通，我司初步建議在銷售前確定以下幾

2、個方面：1銷售方式確定2商業部分營銷推廣發布模式確定3銷售控制及回款計劃1可售物業面積及分布通過與發展商前期溝通，初步確定可銷售的物業面積分為c1、c2（局部）、c3、c4和d2五部分，總面積約65000平方米；其中c1、c2（局部）、c3、和d2為一期，面積約35000平方米，c4部分作為二期，面積約30000平方米，目前暫不銷售；具體分布如下圖所示：2銷售方式確定2.1 c1、c2（局部）、d2組團散售考慮到c1、c2和d2組團產品自身因素，建議c1、c2和d2商業組團采用散售的方式。2.2 c3整售綜合考慮c3組團局部位置和產品（內部設計類似集中型商業）自身因素，如果c3組團分散銷售，將

3、有部分商業面積難以消化而造成沉淀，故建議采用整體銷售方式。3.商業部分營銷推廣發布模式確定我司建議為保障本項目商業部分的投資屬性及專屬形象，本項目商業物業應獨立出住宅，進行單獨的市場廣告推廣及發布，以免銷售信息造成混淆、而降低有效的傳播效果，阻礙商業部分的銷售。 按照商業地產項目的主要推廣受眾載體區分，其效果強弱排序依次為：項目圍擋、路牌廣告、紙媒廣告、廣播載體、dm直投、網絡廣告，標版廣告。上述媒體將成為本項目未來寬線推廣的主要運用手段，同時我司也會利用中原客戶資料庫系統對項目實行針對性的窄眾發布。具體各推廣受眾載體的運用及比例、強度與節奏將根據實際情況而確定。4.銷售控制與回款計劃4.1銷

4、售控制與回款額結合項目位置、體量，物業自身產品條件，銷售籌備等方面因素，顧問預計本項目的銷售周期為8個月，期間客觀考慮了奧運會對項目銷售產生的不確定因素及后期隨市場情況變化可能出現的變數。根據區域市場環境，結合上述因素，顧問初步計劃在2008年12月底前實現約2.6億的銷售額，具體如下表所示：暫按銷售均價14000元/計算8月9月10月11月12月1月2月3月4月銷售面積()0700052503500350017501750175010500銷售比例0%18%15%10%10%5%5%7%30%銷售額（萬）08820735049004900245024503430147002008年度回款總額

5、25970萬2009年度回款總額23030萬銷售額總計（萬）49000 銷售面積總計350004.2 c1、c2、d2采用集中開盤首期可售物業面積約35000平米，考慮到本項目商業較為分散，同時兼顧奧運會期間的不確定因素可能對項目銷售產生的影響，初步建議c1、c2和d2整體集中開盤，共同推向市場，開盤時間初步定在8月底或9月初；c3在此期間進行整售。4.3預熱期顧問初步建議銷售預熱期為1.5個月，此階段的主要目標將包括：通過對地段及項目的炒作，提高市場知名度、引起市場中游資的注意；對前期客戶進行廣泛的積累，對銷售價格進行試水，并根據市場信息的反饋進行調整，從而促進本項目商業部分的銷售。5.代理

6、報價銷售代理傭金比例平均按照銷售額的 1.5% 提取。附件一、公司簡介及操作項目簡介北京中原及商業樓宇部簡介及優勢北京中原房地產經紀有限公司為中原地產集團規模最大的分行之一，成立于1994年10月1日，由香港中原與香港強輝國際貿易（中國）有限公司合資組成的外商獨資企業。作為中原集團先期于國內設立的分行之一，北京中原自成立至今，憑借其專業的隊伍、良好的信譽、優質的服務得到了國內外眾多開發商一致的好評。通過十一年的發展，北京中原已發展成為北京市規模最大、最具有綜合業務能力之房地產顧問及代理公司，員工接近1000人，策劃及代理項目共計120多個，物業種類由寫字樓、酒店、商鋪到別墅、各種檔次的住宅及內

7、外銷公寓，分布于京城東南西北各大區域。同時，北京中原積極開拓市場，發展多項業務，在信息咨詢、物業管理、項目投資轉讓以及客戶綜合服務方面取得了長久的進步，現已成為國內最齊全、信息管道最廣泛的代理行。北京中原主要業務范圍：土地及投資顧問服務 住宅業務 寫字樓業務 商業業務 二手房業務 廣告設計 建筑規劃及景觀設計 物業管理 網絡咨詢服務北京中原優勢： 豐富的營銷經驗 專業化的推廣渠道 強大的資源整合能力 有效的一手和二手業務聯動 龐大的中原商業客戶資源商業樓宇部業務：秉持“為客戶提供國際化水準的專業服務”，商業樓宇部積極開拓寫字樓、商業的買賣、租賃市場，立足于市場，服務于客戶，通過自己專業的團隊，

8、周密的市場研究體系，長期積累的品牌客戶，逐漸形成了一套完整的服務體系，為客戶提供完善可行的服務，并以開發商的認可作為我們最高榮譽。北京中原商業樓宇之商業部在北京市場獨家代理多個項目，并且取得了驕人的市場業績；服務的知名開發商有天鴻集團、首創集團、上海綠地集團、遠洋集團、華潤置地、美國百勝餐飲集團、保利集團、天津濱海集團、新加坡星獅集團、光大集團、中信集團、廣西陽光股份、國美集團等。商業主要業績：銷售項目： 石家莊天山峰尚商業街 - 20000平方米 北京望京六佰本 - 100000平方米 北京錦繡大地物流港 - 140000平方米 吉林中東新生活廣場 - 160000平方米 北京健翔家居廣場 - 36000平方米顧問或招商項目： 北京盛世龍源 上海綠地集團牡丹江景福新都會 上海綠地集團牡丹江上海印象 新加坡星獅集團北京星街坊 美國百勝餐飲集團 天津濱海集團內蒙古濱海新城 北京望京龍韻公園 首創集團廣西陽光股份沈陽項目 天鴻集團北京萬象新天 ecm集團北京中關村西區z23地塊 首創置業北京a-ztown 首創置業北京石榴莊項目 北京嘉美風尚 中信集團北京大吉項目 北京世界城 北京工體幸福一村項目 北京中環世貿中心 保利集團北京新保利大廈 國美集團北京明天第一城 北京